Решение по дело №589/2020 на Окръжен съд - Плевен

                              Р    Е    Ш   Е   Н   И   Е

                               №    /29.10.2020

 

                                  Гр.Плевен 29.10.2020г.

                                         В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД          ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ

ІІ-ри гр.с.в публичното заседание на тридесети септември  

през две хиляди и двадесета година в състав:

                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА САХАТЧИЕВА

                                              ЧЛЕНОВЕ: РЕНИ СПАРТАНСКА

                                                                  : ЖАНЕТА ДИМИТРОВА  

при секретаря  Десислава Гюзелева                                        и в присъствието на прокурора                                                           като разгледа докладваното от съдията РЕНИ СПАРТАНСКА                въззивно           гр.дело №589 по описа за 2020г. на ПОС и за да се произнесе съобрази следното:

         Производство по чл. 258  и сл.от ГПК.

С решение на Плевенски  Районен съд №844  от 10.07.2020г., постановено по гр.дело №1143/2020г.по описа на същия  съд e отхвърлeн като неоснователен предявения от Л.П.Т.,ЕГН ********** ***, чрез адв.Й.Я. от ПАК  против „***“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с.Б., ул.“***“ №2, иск с правно основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ за разваляне на договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите ,рег.№666/24.03.2010 г., акт №10, том II на нотариус А.П.,вписан в Служба по вписванията Плевен вх. №3865/26. 03.2010г.,том V, акт №174, н.д.№1371/2010 г. и Анекс към него от 26.05.2016 г. с нотариална заверка на подписите рег.№988/26.05.2016 г., Акт №41, том III на нотариус А.П., вписан в Служба по вписванията – Плевен с вх.рег.№7996/02,06,2016 г., Акт №298, том 12, д. №3619/2016г., поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с повече от три месеца.Със същото решение на ПРС на  основание чл.78, ал.3 от ГПК Л.П.Т., ЕГН **********,*** е осъден  да заплати на „***“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с.Б., ул.“***“ №2 сторените деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 330 лв.

Недоволен от така постановеното решение е останал ищецът пред ПРС Л.П.Т.,който чрез своя пълномощник адвокат Й.Я. от ПАК го обжалва като неправилно,необосновано,постановено в нарушение на материалния закон.Изложени са доводи,че ЗАЗ е специален закон уреждащ  сключването,изменението,прекратяването и развалянето на арендните договори, като общите правила на ЗЗД се прилагат само за неуредените в специалния закон случаи/§1 от ДР на ЗАЗ/.Посочено е, че разпоредбата на чл.28 ал.1 ЗАЗ урежда едно специфично основание  за разваляне на договора за аренда,изразяващо се в забава на арендното плащане за повече от 3 месеца и при тази форма на неизпълнение ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87 ал.1 ЗЗД за разваляне на двустранните договори.Изложени са доводи,че плащането след изтичане на тримесечния срок е дължимо плащане и приемането на това плащане  не означава,че забавата е заличена и не лишава арендодателя  от правото му да развали договора,като въззивникът счита,че е без значение дали плащането е забавено с дни или месеци след изтичане на тримесечния срок.Изложени са доводи,че  изпратеното писмено уведомление до ответника установява,че още на 17.01.2020г.е формирана волята на арендодателя да иска разваляне на договора на осн.чл.28 ал.1 ЗАЗ, че при задължение за арендно плащане в размер на 1524,95лв.с падеж 15.10.2019г.,частично платени 200лв.на 18.12.2019г./повече от 2 месеца след падежа/и неплащане на останалата част от сумата в размер на 1324,95лв.до 15.01.2020г.не може да се приеме,че неизпълнената част в рамките на законово определения 3-месечен срок е незначителна с оглед интереса на кредитора.В заключение моли Окръжния съд да отмени обжалваното решение на ПРС като неправилно и да постанови друго,с което предявеният иск да бъде уважен със законните последици.Претендират се и направените разноски за двете съдебни инстанции.В съдебното заседание на 30.09. 2020г.въззивникът и неговият пълномощник не се явиха.

Въззиваемото дружество „***“ЕООД с.Б. ,Община Плевен,представлявано от управителя Н.Р. чрез своя пълномощник адвокат К.Д. от ПАК е депозирал писмен отговор в срока по чл.263 ал.1 ГПК,в който взема становище,че обжалваното решение на ПРС е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено. Изложени са подробни съображения по съществото на спора,като с оглед нормата на чл.87 ал.4 ЗЗД и извършените от дружеството две плащания с РКО от 18.12.2019г.на част от рентата и с пощенски запис от 24.01.2020г.на останалата част от дължимото плащане,което е със забава от 9ни след изтичане на 3-месечния срок,въззиваемата страна счита,че неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора.В отговора подробно са анализирани отделните хипотези  на чл.27 от ЗАЗ за прекратяване на арендното правоотношение.Изложени са доводи,че специфичното основание за разваляне на аренден договор  поради неизпълнение ,изразяващо се в забава на арендното плащане повече от 3 месеца представлява отклонение от общия ред за разваляне на договорите,предвиден в чл.87 ЗЗД,но само в частта относно  липсата на необходимост от даване на подходящ срок за изпълнение на задължението,като не дерогира останалите правила на чл.87 ЗЗД.Твърди се,че в конкретната хипотеза ищецът е приел закъснелите плащания,вкл.и тези след изтичане на 3-месечния срок по чл.28 ЗАЗ, независимо,че преди приемането на закъснялото плащане е възразил  срещу неточното във времево отношение неизпълнение,че не е налице системно неизпълнение на задължението на ответника да заплаща арендното плащане и след като неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора ,не са налице предпоставките на чл.28 ал.1 ЗАЗ за разваляне на арендния договор.В заключение моли Окръжния съд  да постанови решение, с което обжалваното решение на ПРС да бъде потвърдено изцяло.Претендират се и направените разноски за въззивната инстанция.В съдебното заседание на 30.09.2020. въззиваемото дружество чрез своя пълномощник адвокат К.Д. поддържа становището,изложено в писмения отговор възражения.

          Окръжният съд като прецени посочените във въззивната жалба оплаквания,становищата на страните и представените по делото доказателства, приема за установено следното.

          Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1  от ГПК от надлежна страна,срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е допустима.Разгледана по същество е ОСНОВАТЕЛНА.

  Безспорно между страните е ,че на 24.03.2020г.между  въззивника Л.П.Т. като арендодател и въззиваемото дружество “***“ЕООД като арендатор е сключен  договор за аренда, по силата на който ищецът е отдал под аренда на арендатора четири земеделски имота с обща площ 30,499 дка,както следва: 1/нива от 7,071 дка. в м.“Каменишки връх“,ІІІ-та категория,  съставляваща имот №012027; 2/нива от 8,701 дка. в м.“Бреста“,ІІІ-та категория, съставляваща имот №043002; 3/нива от 4,735 дка. в м.“Съдовете“, ІІІ-та категория, съставляваща имот с №103026 и 4/нива от 9,993 дка. в м.“Бели поляни“,ІІІ-та категория, съставляваща имот с №109003, по плана за земеразделяне в землището на с.Б..Съгласно арендния договор земеделските имоти са отдадени под аренда  за срок от 7 години, считано от 01.10.2010 г.,а дружеството арендатор се е задължило да заплаща арендна вноска в размер на 15 лв.за дка.Арендният договор е сключен в изискуемата съгласно  чл.3 ЗАЗ писмена форма с нотариална заверка на подписите с рег.№666/24.03.2010 г.,Акт №10, том II на нотариус А.П. и е  вписан в Служба по вписванията Плевен вх.№3865/26.03.2010 г., том V, акт №174, н.д.№1371/2010 г..

 Няма спор,че на 26.05.2016г.страните са сключили анекс към договора за аренда,който също е  с нотариална заверка на подписите,с рег. №988/26. 05. 2016 г., Акт №41, том III на нотариус А.П. и  вписан в Служба по вписванията Плевен с  вх.рег.№7996/02.06.2016 г.,Акт №298, том 12, д. №3619/2016 г.С анекса  срокът на действие на договора е продължен с още 7 стопански години,считано от началото на следващата стопанска година, в която изтича срокът на действие на договора, а именно – от 01.10.2017г. до 01.10.2024г.,като с него  страните са постигнали договореност за увеличаване  размера на арендното плащане – по 50 лв.на дка , считано от 01.10.2017г.

От представения договор за доброволна делба от 23.07.1999 г.с нотариална заверка на подписите,рег.№6006/23.07.1999г.на нотариус С.И.,вписан в СВ гр.Плевен  се установява, че ищецът Л.Т. е получил в дял и е станал собственик на описаните по-горе земеделски земи,предмет на арендния договор.

 Безспорно между страните е,че с  писмено уведомление от 17.01.2020г. ищецът  като арендодател  е уведомил управителя на ответното дружество, че плащането на арендната вноска за стопанската 2018/2019 г. е забавено с повече от три месеца, поради което на осн. 28 ал.1 във вр.с чл.27ал.1,т.2 от ЗАЗ разваля сключения договор за аренда от 24.03.2010 г.и анекса към него  от 26.05.2016г. Уведомлението видно от приложеното  заверено ксерокопие от известие за доставяне е получено от управителя на дружеството на 28.01.2020 г.,преди завеждане на ИМ на дата 27.02.2020г.

От представения  РКО от 18.12.2019г. се установява, че въззиваемото дружество „***“ЕООД е заплатило на  ищеца Л.Т.  сумата от 200 лв.,с посочено  основание – „рента 2019“.Видно от представените  РКО от 24.01.2020г. и служебен бон от „Български пощи“ ЕАД към него,на посочената дата 24.01.2020г.чрез пощенски запис дружеството е превело на ищеца сумата  1320,85 лв.Ищецът не оспорва,че е получил горепосочените суми,представляващи дължимо арендно плащане за стопанската 2018/2019г.

  Спорни в настоящото производство,а и пред ПРС са били  въпросите – налице ли са предпоставките на чл.28, ал.2 вр.ал.1 от ЗАЗ за разваляне на арендния договор, поради забавено изплащане на арендната вноска за повече от 3 месеца,подлежи ли на разваляне по съдебен ред процесният аренден договор като такъв,сключен за срок повече от 10 години,съгласно чл.28 ал.2 ЗАЗ.

Окръжният съд изцяло възприема изложените от ПРС съображения,че искът е допустим,че не се касае за два отделни договора за аренда всеки със срок от 7 години,каквито доводи са изложени от пълномощника на ответното дружество,а за един договор за аренда,сключен за срок повече от 10 години. Процесният договор за аренда  от 24.03.2010г.е за срок  от 7 стопански години,а със сключения към него анекс от 26.05.2016 г. страните са постигнали договореност действието на договора да продължи за още 7 години.Както правилно е приел и ПРС не се касае за изменение на арендния договор по смисъла на чл.16 ЗАЗ,която разпоредба предвижда,че изменението не може да засяга уговорения срок ,а за продължаване на договора  по смисъла на чл.18 от ЗАЗ.Спазена е предвидената в чл.18 ЗАЗ форма за действителност при продължаване на арендния договор- писмена форма с нотариална заверка на подписите, както и вписване в Службата по вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица. Анексът е сключен преди изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда, в съответствие с предвиденото в чл.18, ал.2 от ЗАЗ. В самия анекс е посочено,че с него се продължава срока на действие на арендния договор за още 7 години,което потвържадва изложените по –горе съображения ,че е налице продължение на арендния договор ,което е законово регламентирано в чл.18 ЗАЗ. Фактът ,че с анекса  е договорена нова по-висока арендна вноска,дължима от 01.10. 2017г., т.е.от започване на новия  продължен  срок на арендния договор, също не обуславя извода,че между страните е сключен нов аренден договор.В този смисъл правилни и законосъобразни са изводите на ПРС,че се касае за аренден договор със срок повече от 10 години,който съгласно чл.28 ал.2 ЗАЗ подлежи на разваляне по съдебен ред.

  За да отхвърли предявения иск ,ПРС е приел,че нормата на чл.87 ЗЗД е приложима и при арендните договори,като развалянето на двустранните договори е крайна мярка и към същата се пристъпва само когато неизпълнението не е незначително с оглед интересите на кредитора , съгласно чл.87, ал.4 от ЗЗД.Съдът е приел,че дължимата сума за отдадените под аренда 30,499 дка  земеделски земи е в размер на 1524,95 лв.,като на 18.12.2019г.на ищеца е заплатена сумата 200лв.,а на 24.01.2020г. /9 дни след изтичане на тримесечния срок от падежа на задължението/с РКО е нареден превод за 1320,85лв.с пощенски запис,от която сума ищецът е получил   1303,70 лв. Прието е,че  правото за разваляне на договора за аренда възниква с изтичането на три месеца от крайния срок за изпълнение на арендното плащане и в случая този 3-месечен срок е изтекъл на  15.01.2020 г.Изложени са съображения,че от страна на арендатора  е налице забава  от 9 дни, доколкото плащането е извършено на 24.01.2020г., а неизплатената част е в минимален размер от 17,15 лева.Съдът е счел,че съществено при забавеното изпълнение е възможността длъжникът да заплати сумата и по този начин да санира - да заличи последиците на забавата /извън хипотезата на фикс сделки/ и след като  ищецът е приел закъснелите плащания, включително и това надвишаващо трите месеца и доколкото не е налице  системно неизпълнение на задължението на ответника да заплаща арендното плащане в срок,за последната стопанска година плащането е извършено и прието, като неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора. Позовавайки се на разпоредбата на  чл.87 ал.4 ЗЗД ПРС е стигнал до извода, че не са налице основанията за разваляне на арендния договор,поради което и искът е отхвърлен.Тези правни доводи на първоинстанционния съд не се възприемат от въззивната инстанция.

  Съгласно чл.28 ал.1 ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца.Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.

Съгласно чл.7 от процесния аренден договор плащането на аредндната вноска се извършва в 14-дневен срок след приключване на стопанската година.За стопанската 2018/2019г. арендаторът е следвало да заплати на ищеца-арендодател за отдадените под аренда 30,499 дка зем.имоти арендна вноска в размер на 1524,95лв.в срок до 15.10.2019г.,като това задължение не е изпълнено и арендаторът е в забава.Обосновано е направеното във въззивната жалба възражение ,че разпоредбата на чл.28 ал.1 ЗАЗ урежда едно специфично основание за разваляне на арендния договор –забава на арендното плащане за повече от 3 месеца след падежа и при тази форма на неизпълнение в ЗАЗ е предвидено отклонение от общия ред по чл.87 ал.1 ЗЗД за разваляне на двустранните договори,поради неизпълнение ,а именно отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение,с предупреждение,че с изтичането му договорът се счита прекратен.В този смисъл са и разясненията в мотивите към ТР №2/20.07.2017г.на ОСГТК на ВКС по т.д.№2/2015г.ЗАЗ е специален закон спрямо ЗЗД и само за неуредените от него случаи е допустимо приложението на общите правила. Безспорно е,че за стопанската 2018/2019г.арендаторът е забавил плащането на арендната вноска с повече от 3 месеца.След настъпване на падежа 15.10.2019г.,в рамките на 3-месечния период,арендаторът  е извършил плащане единствено на сумата 200лв.при дължимо плащане в размер на 1 524,95лв.,като не може да се приеме,че неизпълнената част от задължението в размер на 1324,95лв.е незначителна с оглед интереса на кредитора. Изплащането на по-голямата сума от 1303,70лв.и то не в пълен размер,тъй като е останала дължима сума от 17,15лв.е извършено след изтичане на 3-месечния срок.Основателно е оплакването във въззивната жалба,че след изтичане на тримесечния срок ,съгласно чл.28 ал. ЗАЗ арендодателят има право да развали арендния договор ,като е без значение дали плащането е забавено с няколко дни или месеци след този срок.В случая волята на въззивника арендодател да развали сключения договор е изразена още  на 17.01.2020г.след изтичане 3-месечния срок на 15.01.2020г.с изпратеното до арендатора писмено уведомление. Неправилни са изводите на съда,че в случая забавата на плащането е от 9 дни.Плащането на по-голямата сума действително е извършено 9 дни след изтичане на 3-месечния срок по чл.28 ал.1 ЗАЗ, но де факто забавата е от 99 дни,тъй като падежът за плащане  на арендната вноска е бил на  15.10.2019г.Приетото от ищеца забавено плащане след 3-месечния срок  не лишава арендодателя от правото му да развали сключения аренден договор,след като са налице предпоставките на чл.28 ал.1 ЗАЗ.

  С оглед изложеното,Окръжният съд намира,че са налице предпоставките на чл.28 ал.1 ЗАЗ за разваляне на арендния договор.Искът е основателен и следва да бъде уважен.След като е стигнал до др.изводи,ПРС е постановил едно неправилно решение,което на осн.чл.271 ал.1 ГПК следва да се отмени,а въззивната инстанция се произнесе по същество в горния смисъл.

  При този изход на процеса и на осн.чл.78 ал.1 ГПК „***“ЕООД следва да заплати на Л.Т. направените разноски за двете съдебни инстанции в размер на 443лв.

   Цената на иска,съобразно чл.69 ал.1,т.5 ГПК е под 5 000лв.и  съгласно чл.280 ал.2,т.1  ГПК  настоящото решение е окончателно и не подлежи на касационно обжалване. 

         Водим от горното,Окръжният съд

 

        

                                 Р         Е          Ш            И :

 

ОТМЕНЯВА на осн.чл.271 ал.1 ГПК решението на Плевенски Районен съд ,ІХ-ти гр.с.№844 от 10.07.2020г.,постановено по гр.д.№1143 за 2020г.  по описа на същия съд КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

РАЗВАЛЯ  на осн.чл.28 ал.1 във вр.ал.2 ЗАЗ  сключения на 24.03.2010г. договор за аренда на земеделска земя между Л.П.Т.,ЕГН ********** *** като арендодател и „***” ЕООД, ЕИК *** ,със седалище и адрес на управление с.Б., Пл.обл.,ул.“***“№2,представлявано от управителя Н.М.Р. като арендатор ,с нотариална заверка на подписите рег. №666/24.03.2010г., Акт №10, том ІI на нотариус А.П., рег. № 009 при НК,с район на действие РС Плевен, вписан в Служба по вписванията  Плевен вх. №3865/26.03.2010г., том V, акт 174, н.д. №1371/2010г. и анекс към него,сключен на  26.05.2016г., с нотариална заверка на подписите ,рег. №988/26.05.2016г.,Акт №41, том ІІІ на нотариус А.П., вписан в Служба по вписванията Плевен вх.рег.№7996/02.06.2016г., Акт №298, том 12, д.№3619/2016г.,по силата на който Л.П.Т. е отдал под аренда на „***“ЕООД следните земеделски имоти:

 1/нива от 7,071 дка. в м.“Каменишки връх“,ІІІ-та категория,  съставляваща имот №012027;

 2/нива от 8,701 дка. в м.“Бреста“,ІІІ-та категория, съставляваща имот №043002;

 3/нива от 4,735 дка. в м.“Съдовете“, ІІІ-та категория, съставляваща имот с №103026;

 4/нива от 9,993 дка. в м.“Бели поляни“,ІІІ-та категория, съставляваща имот с №109003, по плана за земеразделяне в землището на с.Б., поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018г./2019 година с повече от три месеца.

 ОСЪЖДА на осн. чл.78 ал.1 ГПК „***” ЕООД ЕИК *** ,със седалище и адрес на управление с.Б., Пл.обл., ул. “***“№2, представлявано от управителя Н.М.Р. ДА ЗАПЛАТИ на Л.П.Т.,ЕГН ********** *** направените по делото разноски за двете съдебни инстанции в размер на 443 лв.

          Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

 

            ПРЕДСЕДАТЕЛ :                                        ЧЛЕНОВЕ: