№ 348
гр. Варна, 04.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на пети юли през две
хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Десислава Г. Жекова
при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева
като разгледа докладваното от Десислава Г. Жекова Търговско дело №
20233100900108 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са от „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление гр. София, ул. „Войводина могила“ №42, ет.2, ап.9,
срещу С. К. Б., ЕГН **********, с адрес ****5, кумулативно обективно
съединени осъдителни искове, както следва: иск с правно основание чл.92,
ал.1, изр.1 ЗЗД за заплащане на сумата от 9 906,28 лева, равняващи се на 5
065 евро по фиксинга на БНБ за еврото, представляваща неустойка по чл.32,
ал.3 от Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на
идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна
сграда от 18.03.2019г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба, до окончателното изплащане; искове с правно
основание чл.92, ал.1, изр.2, вр. с чл.82 ЗЗД за заплащане на следните суми,
представляващи обезщетение за претърпени вреди, надхвърлящи
договорената неустойка: 22 504,89 лева обезщетение за претърпени загуби
(формирана като сбор от следните суми: 8 047,33 лева - платени разходи за
проектантски услуги по Фактура № **********/22.05.2021 г. и по Фактура №
**********/26.07.2021 г., 8 132 лева - платена неустойка за неизпълнение по
чл. 4, ал. 11 от Предварителен договор за продажба на право на собственост от
25.10.2021г. за Апартамент №38, развален от купувача Н. И. и 6 325,56 лева -
платена неустойка за неизпълнение по чл.4, ал.11 от Предварителен договор за
продажба на право на собственост от 28.10.2021г. за апартамент №37, развален
от купувача С. Г.), и пропуснати ползи в размер на 63 175,19 лева
(формирана като сбор от следните суми: 21 685,53лв. очаквана печалба,
формирана като разлика между договорената с разваления Предварителен
договор за продажба на право на собственост от 25.10.2021г. продажна цена от
298 531,05лв. за Апартамент №38 и общата стойност на всички разходи за
изграждането му в размер на 179 118,63 лева; 16 868,38лв. очаквана печалба,
формирана като разлика между договорената с разваления Предварителен
договор за продажба на право на собственост от 28.10.2021г. продажна цена от
1
232 215,70лв. за Апартамент №37 и общата стойност на всички разходи за
изграждането му в размер на 139 330,59лв. и 24 621,28лв., равняващи се на
сумата, която ответникът е следвало да заплати на дружеството ищец в деня
на учредяване на правото на строеж за уравняване на формираната разлика от
25,55 кв.м. над уговореното и полагащото се на ответника обезщетение след
избора на конкретни самостоятелни обекти от проектираната жилищна сграда,
съгласно чл.3 от сключения помежду им Предварителен договор за
учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот
и извършване на строителство на жилищна сграда от 18.03.2019 г. и Анекс №
1 от 27.05.2021 г. към него), всички причинени вследствие на виновно
неизпълнение на чл.11, ал.1 от Предварителен договор от 18.03.2019г., ведно
със законната лихва върху претендираните обезщетения, считано от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане. Претендират се и
разноските, сторени по делото.
Твърди се в исковата молба, че на 18.03.2019г. между В. Р. Й. Т. Р. Ч., Б.
И. Я. и С. К. Б., в качеството им възложители и „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД, в
качеството му на изпълнител, е сключен предварителен договор за учредяване
право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и
извършване на строителство на жилищна сграда. Съгласно предварителния
договор, възложителите, в качеството си на собственици на три отделни
поземлени имота с идентификатори 10135.2552.2710, 10135.2552.2084,
10135.2552.2085, са поели задължение да съдействат за обединяването на
същите в общ Урегулиран поземлен имот (УПИ), а изпълнителят да поеме
всички разходи и да организира за своя сметка изготвяне на Подробен
устройствен план (ПУП), План за регулация и застрояване (ПРЗ), Работен
устройствен план, Идеен архитектурен проект за изграждане на жилищна
сграда в новообразувания общ УПИ, да осигури одобряването на
архитектурния проект и издаване на Разрешение за строеж за проектираната
сграда, след което, на основание чл. 180 и сл. от ЗУТ, да сключат помежду си,
във формата на нотариален акт, окончателен договор, с който възложителите
да учредят на дружеството „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД право на строеж за отделни
самостоятелни обекти в проектираната жилищна, а дружеството да се
задължи да я построи и въведе в експлоатация със свои сили и средства.
Твърди се, че в изпълнение на чл. 1, ал. 2 от предварителния договор ищецът е
предприел всички необходими правни и фактически действия за изменение на
ПУП, в резултат на което, със Заповед № 1711 от 22.06.2021г. отделните
поземлени имоти били обединени в новообразувания УПИ с идентификатор
****. Посочва, че в изпълнение на задължението си по чл. 1, ал. 6 от
Предварителния договор е възложил изработването на Идеен проект (част
Архитектура) и площообразуване на предстоящата за изграждане в
новообразувания УПИ сграда на правоспособно лице - „Студио Каса" ООД с
ЕИК *********. В изпълнение на разпоредбите на чл.1, ал. 10 от
Предварителния договор между възложителите и изпълнителя бил сключен
Анекс №1 от 27.05.2021г., с който били конкретизирани отделните
самостоятелни обекти, които възложителите ще запазят за себе си, както и
сумите за доплащане, които, на основание чл. 3, ал. 1 от предварителния
договор, всеки един от тях дължи на изпълнителя за формираната в тяхна
полза разлика в площта, която получават, над уговореното и полагащото им се
обезщетение след избора на конкретни самостоятелни обекти от
проектираната жилищна сграда. В тази връзка се твърди, че съгласно
подписания Анекс №1, обезщетението, което ответникът С. Б. е следвало да
2
заплати на дружеството Изпълнител „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД в деня на
учредяване правото на строеж пред нотариуса, е в размер на 27 467,61 лева.
Съгласно чл.2, ал.1 от предварителния договор, ищецът поел ангажимент в
срок до 6 (шест) месеца от датата на подписване на допълнителното
споразумение /Анекс №1/, да изготви окончателен работен архитектурен
проект на сградата, ведно с всички останали части от инвестиционния проект,
както и окончателно площообразуване, при спазване на параметрите на
съгласувания идеен проект, подлежащи на одобряване и подписване от
възложителите в срок до 10 дни от уведомяването им, след което изпълнителят
следвало да внесе проекта за съгласуване и одобрение по реда на чл.142 ЗУТ.
В изпълнение на това се твърди, че „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД е възложило на
„Студио Каса" ООД изготвянето на окончателен работен архитектурен проект
на сградата, ведно с всички останали части от инвестиционния проект, както и
окончателно площообразуване, при спазване на параметрите на съгласувания
идеен проект, в резултат на което в полза на Възложителите е издадено
Разрешение за строеж № 127 от 31.08.2021г. на Главния архитект на Община
Варна. За изменението на ПУП, изготвянето наидейния архитектурен проект
и окончателния архитектурен проект се посочва, че от страна на ищеца са
сторени разходи в размер на 44 313,60 лева. Ищецът излага, че през месец
октомври 2021г. е настъпила промяна в собствеността на капитала на
дружеството „ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД, като Н. Д. Н. придобил от С. П. и
„ИНВЕСТИЦИОННА КОМПАНИЯ ХОУМ ТУ Ю" АД всички притежавани
от тях дружествени дялове в капитала на дружеството. След извършената
промяна се твърди, че са сключени два предварителни договора за продажба
на правото на собственост на самостоятелни обекти от проектираната
жилищна сграда в УПИ с идентификатор ****, както следва: предварителен
договор от 25.10.2021г., сключен с Н. П. И. за строеж и продажба на правото
на собственост върху ап. № 38, и предварителен договор от 28.10.2021г.,
сключен със С. И. Г. за строеж и продажба на правото на собственост върху ап.
№ 37. Ищецът, тълкувайки клаузите на чл.2, ал.1 и чл.4 от предварителния
договор от 18.03.2019г., намира, че от сключването на Анекс №1 от
27.05.2021г., за дружеството е започнал да тече 6-месечен срок, изтичащ на
27.11.2021г., в който е следвало да организира изработването, съгласуването и
внасянето на проекта за одобрение по реда на чл.142 ЗУТ от името на
възложителите, както и да уведоми същите за одобряването на проекта.
Посочва, че междувременно на 04.11.2021г. с Нотариален акт за учредяване на
право на строеж срещу задължение за строителство № 61, том V, peг. №9458,
нот. дело №766 от 04.11.2021г. по описа на Нотариус с peг. №335 в РНК,
вписан в Службата по вписванията - гр. Варна като акт №58, том XCII, дело
№20524 от 04.11.2021г., възложителите са учредили вещно право на строеж
върху процесния имот с идентификатор № **** в полза на „ХОРИЗОНТИ
ДЕЛУКС" ООД. Твърди, че собствениците на капитала и управители на
„ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД, учредено на 13.09.2021г., са С. А. П. и М. Б.
С., които са били собственици на капитала и управители и на „ИЗГРЕВ
ПАРК" ЕООД. Ищецът твърди, че с учредяването правото на строеж с
посочения нотариален акт на лице, различно от изпълнителя, е бил лишен от
възможността да построи проектираната сграда, да стане собственик на
отделни самостоятелни обекти в нея и да реализира печалба от продажбата
им. Отделно от това, бил и неизправна страна по сключените предварителни
договори с Н. П. И. и със С. И. Г.. Излага, че по този начин възложителите са
нарушили задължението си по чл.11, ал.1 от процесния предварителен
3
договор от 18.03.2019г., вследствие на което са причинили твърдените вреди
на ищеца, претендирани с исковата претенция. Счита, че отговорността на
възложителите следва да се ангажира при условията на разделност, като всеки
да отговаря пропорционално на частта, която притежава от УПИ с
идентификатор ****. Поради това, обосновава отговорността на ответника да
възлиза на 20,26 % от общия размер на вредите, причинени от неизпълнението
на възложителите. Учредяването на посоченото право на строеж срещу
задължение за строителство на лице, различно от Изпълнителя по
предварителния договор от 18.03.2019г., ищцовото дружество намира, че е в
причинно-следствена връзка с претърпените от последния вреди, пораждащи
задължение за ответника за заплащане на санкционна неустойка по чл. 32, ал.3
от предварителния договор и допълнително обезщетяване на претърпените
загуби и пропуснати ползи в претендираните размери.
В срока по чл.367 ГПК, ответникът С. К. Б. е депозирал отговор на
исковата молба. Оспорва изцяло основателността на исковете, както и
изложената в исковата молба фактология. Счита, че възложителите са изрядна
страна по предварителния договор от 18.03.2019г. и Анекс №1 към него, за
разлика от ищцовото дружество. Счита, че поради задължения към държавата
и трети лица и съответна невъзможност да бъдат изпълнени поетите с
предварителния договор задължения, бившите управители и собственици на
капитала на „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД на 20.10.2021г. са продали дяловете си на
лицето Н. Д. Н., за който се твърди, че се занимавал с изкупуването на
задлъжнели дружества. Междувременно, на 13.09.2023г. било учредено
търговско дружество „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД от съдружниците М. Б.
С. и С. А. П.. Твърди се, че след прехвърляне на собствеността върху
дружествените си дялове в „ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД на Н. Н., М. С. се свързал с
възложителите по предварителния договор от 18.03.2019г. и им съобщил, че
поради неуредици в дружеството[1]изпълнител, правата и задълженията на
ищцовото дружество ще бъдат поети от „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД.
Ответникът посочва, че след настъпилите промени изрично е заявил
желанието си сключеният предварителен договор с „ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД да
бъде прекратен и да бъде сключен нов такъв с реалния изпълнител
„ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД, като получил отговор, че това ще се случи
след учредяване правото на строеж пред нотариус. Изразява се становище, че
представените предварителни договори от 25.10.2021г. и 28.10.2021г. за ап. 37
и ап. 38, са изготвени за процеса, като обосновава това със свързаността на
дружествата „Изгрев парк" ЕООД и „Хоризонти делукс" ООД, промеждутъка,
в който са сключени договорите и уговорените в тях клаузи за заплащане.
Допълва становището си и с това, че обещателят по тях - „Изгрев парк" ЕООД
се е задължил, без реално да притежава права над тези имоти, което счита за
недопустимо. Посочва, че веднага след учредяването на „Хоризонти делукс"
ООД - 13.09.2021г., управителят С. е сключил договори за продажба на обекти
от бъдещата сграда. За такъв се сочи договорът за депозит от 20.09.2021г., по
силата на който купувачът Г. Б. Я.а предоставя на „Хоризонти делукс" ООД с
управител М. Б. С., сумата от 3000 евро, като депозит за покупката на
недвижим имот, представляващ ап.25 в бъдещата сграда от процесния имот,
който бил сключен преди напускането на „ИНВЕСТИЦИОННА КОМПАНИЯ
ХОУМ ТУ Ю" АД и С. П. от „Изгрев парк" ООД. Заявява, че ответникът и
другият възложител Б. И. Я., с телепоща от 21.11.2022г., са развалили
сключения между тях и ищеца предварителен договор от 18.03.2019г., тъй
като същият не произвел никакво действие. В подкрепа на това се твърдят
4
обстоятелствата, че всички строителни книжа за процесния имот били
издадени на името на „Хоризонти делукс" ООД, както и преотстъпването на
идейния архитектурен проект от „Изгрев парк“ ЕООД, въз основа на който е
учредено правото на строеж, на „Хоризонти делукс" ООД. Поради
изложеното, моли за отхвърляне на предявените искове като неоснователни и
недоказани и присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл.372, ал.1 ГПК ищецът е депозирал допълнителна искова
молба, в която оспорва направените от ответника възражения и наведените
твърдения. За безспорно се сочи обстоятелството, че собствениците на
капитала в „ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД, преди да прехвърлят дяловете си на Н. Н.,
са учредели ново дружество и са договорили с ответника и останалите
собственици на поземления имот правото на строеж да бъде учредено в полза
на новообразуваното дружество „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД, като в замяна
на това за възложителите отпадало задължението за доплащане на
уравняването съгласно Анекс № 1. Сочи, че новият управител Н. Н. не е бил
запознат с тази уговорка. За безспорно установено счита и това, че
Изпълнителят „ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД е изпълнил своите задължения по
предварителния договор, след като проектите са изготвени от дружеството
Изпълнител, в резултат на което в полза на възложителите е издадено
Разрешение за строеж №127 от 31.08.2021г. Изразява становище, че наличието
на задължения на дружеството към трети лица не освобождава ответника от
задълженията му по процесния предварителен договор, нито е
възпрепятствало дружеството да изпълни своите. По повод твърдението на
ответника, че предварителните договори за ап.37 и ап.38 са изготвени за
нуждите на процеса счита, че към момента на сключването им за дружеството
„ИЗГРЕВ ПАРК" ЕООД е била налице сигурност, че ще придобие правото на
строеж и затова е предприел действия по набиране на бъдещи клиенти, а
липсата на платено капаро по тях обяснява да се дължи на причината, че все
още не било учредено право на строеж с нотариален акт. По отношение на
твърдението, че ответникът С. Б. е развалил процесния предварителен договор
намира, че потестативното право да се развали договора принадлежи на
изправната страна по него, каквато в случая възложителят-ответник не е,
поради което изявлението, направено по телепоща, не е породило действие.
В срока по чл.373, ал.1 ГПК ответникът е депозирал допълнителен
отговор на исковата молба, в който поддържа наведените с отговора на
исковата молба оспорвания, възражения и доказателствени искания и оспорва
становището, дадено с допълнителната искова молба от ищеца. Счита, че
представените по делото предварителни договори за продажбата на ап.37 и
ап.38 на лицата С. И. Г. и Н. П. И., са неистински и съставени изцяло във
връзка с процеса с цел нарастване размера на предявения иск. Обосновава се с
това, че М. Б. С. продължавал задкулисно да управлява ищцовото дружество
„ИЗГРЕВ ПАРК" ЕООД и до настоящия момент. Описва съдържанието на
сключения към предварителния договор Анекс №1, съгласно който след
представен идеен архитектурен проект и площообразуване, възложителите В.
Р. Й., Т. Р. Ч., Б. И. Я. и ответникът С. К. Б. са избрали да запазят съответните
обекти. Излага, че след настъпилата промяна в собствеността на
дружествените дялове в ищцовото дружество, М. С. и С. П. са заявили на
възложителите по предварителния договор, че правоприемник на „ИЗГРЕВ
ПАРК" ООД е дружеството „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС“ ООД и на него същите
следва да учредят правото на строеж и да заплатят дължимите суми по
предварителен договор и Анекс №1. Незаплащането на задълженията по
5
Анекс № 1 от страна на ответника на новопосоченото дружеството се сочи за
причина за настоящото производство. Твърди, че след учредяване правото на
строеж на „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС“ ООД, М. С. е започнал чрез
кореспонденция по „Вайбър“ да убеждава възложителите, че следва да
заплатят задълженията си по Анекс № 1 на „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС“ ООД,
без с това дружество да е сключен договор или споразумение относно
дължимостта на това плащане, както и без да е прекратен сключеният
предварителен договор и анекса към него с „ИЗГРЕВ ПАРК" ЕООД. Видно от
тази кореспонденция било, че С. е предявил претенции, дължимите суми да
бъдат заплатени в брой и изрично посочил, че ако сумите бъдат заплатени по
банков път, върху тях ще бъде начислен 20% ДДС. Излага още, че на
17.11.2022г., чрез ЧСИ с рег.№** - С. К. - Д., от пълномощника на
„ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС“ ООД - адв. В. П. Д., е изпратена извънсъдебна
покана до ответника С. Б., в която е указано, че по силата на договор за цесия
от 15.11.2022г., „ИЗГРЕВ ПАРК" ЕООД, е цедирало вземането в размер на 13
762.00 евро или 35132.57 лева без ДДС на „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС“ ООД,
което следвало да бъде платено в три работни дни по посочена в поканата
банкова сметка на цесионера. Заявено било също, че с оглед незаплащане на
сумата, ответникът дължи и законната лихва от 1448.00 евро или общата сума
от 17963.00 евро, от които 16 515.00 евро главница с включен ДДС и 1448.00
евро, мораторна лихва. По така получената покана изразява становище, че
размерът на претендираните суми е с допълнително начислени ДДС и лихва,
без в предварителния договор да е налице такава уговорка и след като при
договаряне на доставката не е изрично посочено, че ДДС се дължи отделно,
следвало да се приеме, че ДДС е включен в договорената цена и отделно такъв
не се дължи. Ответникът твърди, че след получената покана е провел разговор
с управителя на дружеството „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС“ ООД, като е заявил, че
сключеният с „ИЗГРЕВ ПАРК"ЕООД предварителен договор следва да бъде
прекратен и да бъде сключен друг договор или споразумение, по силата на
които да уредят отношенията си „ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС“ ООД. Твърди се, че
в отговор на това е предложено между възложителите и „ИЗГРЕВ ПАРК"
ООД, представлявано от М. Б. С., да бъде сключен със стара дата -
01.10.2021г. Анекс №2 към Предварителен договор от 18.03.2019г., с който
„ИЗГРЕВ ПАРК" ООД, да бъде заменен като страна по договора от
"ХОРИЗОНТИ ДЕЛУКС" ООД, като това дружеството встъпи във всички
права и задължения на предходното. В същия Анекс №2 била предложена и
клаузата, че изпълнителят се отказва от получаване на сумите, уговорени с
Анекс № 1 за уеднаквяване на квотите. В паралелно водената
корепспондениця във Вайбър се сочи, че този анекс е изпратен от С. като файл
на 28.11.2022г., като под него изрично заявил, че ще го подпише в четири
екземпляра, а Възложителите да се разберат с лицето Ж., в кой момент ще
заплатят дължимите средства в брой и ще си получат екземплярите.
Ответникът споделя, че той и другият възложител Б. И. Я. не са разписали
Анекс №2, тъй като не искали да заплатят суми от 27 467.61 лева и 44 607.59
лева в брой, въпреки изявленията на изпълнителя, че след подписване на
анекса и заплащането им, няма да дължат тези суми занапред, защото ги е
притеснявало обстоятелството, че уговорките за плащане в предварителния
договор остават, както и че няма да имат никакви доказателства, че са
заплатили тези свои задължения, които са парични средства в голям размер.
Това предложение, направено на 28.11.2022г., за сключване на Анекс № 2 с
дата 01.10.2021г. се счита от ответника за такова, подкрепящо твърдението му,
6
че предварителните договори за продажба на ап.37 и ап.38 не са били
сключени от „ИЗГРЕВ ПАРК" ЕООД, тъй като към датата на тяхното
сключване – 25.10.2021 и 28.10.2021г. в случай на подписване на
допълнителното споразумение № 2, дружеството не би притежавало такива
права. В допълнение се сочат обстоятелствата, че дружеството-изпълнител не
е имало нито технологичните, нито финансовите възможности, да
построипроцесната жилищна сграда, тъй като много преди тези дати,
инвестиционите проекти за строителството са предоставени на "ХОРИЗОНТИ
ДЕЛУКС" ООД, а на банковите му сметки е бил наложен запор. На
допълнително основание посочва и че представените с исковата молба
платежни нареждания за платена неустойка в размер на 34 832.65лв. и 44
779.06 лв., наредени на купувачите по представените предварителни договори
С. И. Г. и Н. П. И., са заплатени от трето за правоотношението дружество -
„Овърлорд 1“ ЕООД.
В открито съдебно заседание страните поддържат наведените твърдения
и възражения.
Съдът, като взе предвид събраните и проверени по делото доказателства
в тяхната съвкупност и приложимата законова уредба, прие за установено от
фактическа страна следното:
Приети са за безспорни с окончателния доклад по делото следните
обстоятелства: че между страните е сключен предварителен договор за
учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот
и извършване на строителство на жилищна сграда от 18.03.2019г. и Анекс №1
към него; че с нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу
задължение за строителство № 61, том V, peг. № 9458, нот. дело № 766 от
04.11.2021г. по описа на Нотариус с peг. № 335 в РНК, вписан в Службата по
вписванията - гр. Варна като акт № 58, том XCII, дело № 20524 от
04.11.2021г., ответникът е учредил вещно право на строеж върху процесния
Урегулиран поземлен имот с идентификатор № **** в полза на „ХОРИЗОНТИ
ДЕЛУКС" ООД.
Описаните договори са приети и като писмени доказателства по делото.
Изпълнителят, според текста на чл.1, ал.2 от предварителния договор е
приел, изцяло за своя сметка, след упълномощаването му от възложителите,
да извърши фактическите и правни действия по изготвяне на проект за ПУП-
ПРЗ-РУП и внесе същия за одобряване в съответната община. Съгласно ал.5
на същата разпоредба, страните са приели да сключат окончателен договор по
чл. 17 от ЗУТ в срок от 20 дни, считано от влизане в сила на заповедта за
одобряване на ПУП-ПРЗ-РУП. На изпълнителя, в конкретни срокове, е
възложено изработването на идеен проект, част архитектура и
площообразуване на предстоящата за изграждане в обединения УПИ, сграда.
В чл.1, ал.8 от договора е разписан процентът РЗП от сградата, който ще
получат възложителите, а в ал.10 от договора - необходимостта от подписване
на допълнително споразумение за конкретизиране на отделните обекти както
за възложителите, така и за изпълнителя на строителството. Договорът
съдържа клаузи, с които се разрешават въпроси относно доплащане на
квадратура над уговорената за съответния възложител както и обратната
хипотеза – дължимото поведение на изпълнителя при квадратура на обекта,
по-малка от определената по споразумението /чл. 3 от договора/. В чл. 4 е
разписан и срокът, в който страните следва да сключат договор по реда на чл.
182 ал.1 и чл. 183 ал.1 от ЗУТ /за учредяване право на строеж/. Съгласно чл.
7
11, ал.1 от договора, за периода от подписването му до сключване на договора
по чл. 4, съответно вписването му в Имотния регистър към Агенция по
вписванията Варна, възложителите се задължават да не извършват правни
сделки, обременяващи с тежести притежавания от тях имот, включително да
не сключват разпоредителни сделки и такива по учредяване право на строеж
на трети лица. В раздел VI-ти на договора са разписани клаузи относно
отговорността на всяка страна при виновно неизпълнение на поетите
ангажименти и съответно дължимите неустойки, включително правото на
разваляне на договора. Чл. 26 – чл. 31 урежда отговорността на изпълнителя, а
текстовете на чл.32 и следващи – тази на възложителите. Според чл.32 ал.3 от
договора, дължи се от виновния възложител неустойка в размер на 25 000 евро
при извършване на разпоредителна или обременителна с права на трети лица
сделка до сключването на окончателните договори, като в ал.4 на същата
разпоредба това неизпълнение е скрепено и с право изпълнителят да развали
предварителния договор при запазване дължимостта на компенсаторната
неустойка.
Страните не оспорват също така, че на 27.05.2021г. са подписали
приетия по делото /л.249/ анекс № 1 към предварителния договор за избор на
имоти от страна на възложителите при изготвен идеен архитектурен проект,
ведно с площообразуване. Според анекса, ответникът С. Б. получава
конкретно изброените имоти – два апартамента, ведно с две паркоместа с
общо РЗП 142.3 кв.м. при полагаема квадратура 116.75 кв.м. и разлика за
доплащане към изпълнителя за 25.55 кв.м. в размер на 13762.5 евро. Като
падеж на задължението за плащане по Анекс № 1 е посочена датата на
учредяване право на строеж пред нотариус. С това е променена клаузата на чл.
3 ал.4 от предварителния договор.
Установява се от публичните данни в Търговския регистър, че към
датата на сключване на предварителния договор, съдружници в ищцовото
дружество са били лицата С. П. и ЮЛ -„ИНВЕСТИЦИОННА КОМПАНИЯ
ХОУМ ТУ Ю“ АД, ЕИК *********, чийто представляващ е М. С.. На
06.10.2021г. е вписана промяна по партидата на „Изгрев парк“ ООД, а именно
приемане на нов съдружник – Н. Н. с размер на дяловото участие 63 000 лева,
при запазване дяловото участие на досегашните съдружници. От същата дата
е и промяната в седалището и адреса на управление. Две седмици по-късно –
на 20.10.2021г., е вписана промяна в организационната форма на дружеството
– от ООД на ЕООД, прехвърляне на дружествени дялове от страна на С. П. и
юридическото лице съдружник, на Н. Н., вписване на последния като
управител и едноличен собственик на капитала. От данните по партидата на
„Хоризонти делукс“ ООД се установява, че дружеството е възникнало с
вписване, извършено на 13.09.2021г.
От доказателствата по делото се установява, че изпълнителят „Изгрев
парк“ ООД е сключил договор за проектиране със „Студио каса“ ЕООД, гр.
Варна, като по издадена от проектантското студио фактура №
**********/22.05.2020 г. е заплатен по банков път аванс от „Изгрев парк“
ООД в размер на 11232.00 лева. Доплащането в размер на 33081.60 лева е
извършено отново по банков път, видно от представеното по делото преводно
нареждане, на 26.07.2021 г. при издадена фактура № 10000000157/26.07.2021 г.
Извършените плащания от „Изгрев парк“ ООД по банков път се потвърждават
и от заключението по т.2.2. от приетата по делото експертиза.
В заключението е посочено, че в счетоводството на „Хоризонти делукс“
8
ООД няма данни за платени суми за проектиране на сградата. Що се отнася до
това дали са налице счетоводни документи относно заплащането на разходи по
преотстъпване на строителните книжа и инвестиционни проекти от „Изгрев
парк“ ЕООД към „Хоризонти делукс“ ООД, експертизата сочи, че в
счетоводството на двете дружества такава документация няма. Според
експертизата, след направена справка в служба „Архив“ на Община Варна не е
установено наличие на втори инвестиционен проект за сградата.
Строителството е реализирано по одобрения проект на „Студио каса“ ЕООД
от 31.08.2021 г. Протокол обр. 2 е с дата на съставяне 09.12.2021 г.
От ищеца са представени по делото два предварителни договора за
продажба на недвижим имот. Първият от дата 25.10.2021 г. е сключен с лицето
Н. И. за апартамент № 38, находящ се на етаж 5 в процесния имот за сумата от
152 636.50 евро. Според текста на чл. 3 ал.2, първата вноска се дължи от
купувача в срок от 7 дни след уведомяване на последния от
продавача/строител за нотариално изповядване на сделката по учредяване
право на строеж. В чл. 4, ал.11 е уговорена неустойка в размер на 15% от
общата стойност на сделката, чиято дължимост възниква в хипотеза, че
продавачът не осъществи сделката по чл. 182 ал.1 от ЗУТ в 6 месечен срок от
сключване на договора. Представено е на л. 97 от ищеца уведомление до него
от Н. И., с което последният отправя изявление към дружеството за разваляне
на договора и претенция за получаване на сумата от 44780 лева – неустойка по
чл. 4 ал.11. На страницата ръкописно е поставен текст: „получено на
08.12.2022г.” От представеното на л.100 по делото платежно нареждане за
кредитен превод се установява, че е извършен такъв към Н. И. от дата
22.12.2022г. за цитираната по-горе сума. Като наредител е посочено
дружеството „Овърлорд 1“ ЕООД. Вторият представен и приет като
доказателство предварителен договор, е с дата 28.10.2021г. между „Изгрев
парк“ ЕООД и С. И. Г. за апартамент № 37, отново на етаж 5 в жилищната
сграда, за сумата от 118730 евро. И по този договор, изцяло аналогично на
първия, плащането е уговорено разсрочено при първа вноска, дължима в 7
дневен срок след уведомяване на купувача за сключен договор по чл. 182 ал.1
от ЗУТ. В идентична като номерация разпоредба – чл. 4 ал.11 е уговорена и
дължимата неустойка при несбъдване на това условие в шестмесечен срок от
сключване на договора – 15% от общата сума. На л. 98 по делото е прието
като писмено доказателство изявление от С. Г. към „ИЗГРЕВ ПАРК“ ЕООД за
разваляне на договора и искане да получи неустойката, а на л. 99 по делото е
прието и преводно нареждане за сумата от 34 832.65 лева към свид. Г., от дата
22.12.2022 г. с наредител „Овърлорд 1“ ЕООД.
От представената покана, изпратена от ответника и още един от
съсобствениците в имота към „Изгрев парк“ от 21.11.2022г., връчена на
ищцовото дружество, се установява, че съдържа изявление за разваляне по
реда на чл. 87 ал.2 от ЗЗД на предварителния договор от 18.03.2019 г. и
анексите към същия с аргумент, че изпълнението е невъзможно, а и
безполезно към 21.11.2022 г.
По делото е приет като доказателство договор за депозит от 20.09.2021г.,
сключен между „Хоризонти делукс“ ООД и Г. Б. Я.а за предоставяне от
физическото лице на сумата от 3000 евро като депозит за ап. 25 в процесния
недвижим имот.
Представен е неподписан от никоя от страните Анекс №2/01.10.2021г.
/л.161/ между възложителите и дружеството – ищец, в който е записано
9
„Изгрев парк” ООД да бъде заменено като страна по предварителния договор
от 18.03.2019г. от „Хоризонти делукс” ООД, като изпълнителят се откаже от
получаването на суми за уеднаквяване на квотите.
Приета по делото е на л.164 извънсъдебна покана от „Хоризонти делукс”
ООД до С. Б. за заплащане на сумата от 13762.5 евро за получената вповече
площ от новопостроената сграда, ведно със законна лихва. Посочено е в
поканата, че с договор за цесия от 15.11.2022г. дългът е цедиран от „Изгрев
парк” ЕООД на „Хоризонти делукс” ООД и поканата се счита и за
уведомление по чл.99 ЗЗД, за което „Хоризонти делукс” ООД е упълномощен
от цедента.
Ответниците са ангажирали на л.165-181 разпечатки от вайбър
кореспонденция.
Съгласно заключението по комплексната съдебно оценителна и
техническа експертиза /л. 233 и сл. по делото/, което съдът кредитира като
обективно и компетентно дадено, пазарната стойност на ап.37 на ет.5 от
процесната сграда е 279 300 лв., а на ап.38 356 100 лв. Стойността на
разходите за изграждане на ап. 37 е 104 500лв., а на ап. 38 – 130 600лв.
Разликата между пазарната стойност и разходите за изграждането и
въвеждането в експлоатация за ап.37 е 174 800лв., а за ап. 38 – 225 500лв.
Делът на С. Б. в съсобствения новообразуван ПИ съставлява 20.26% спрямо
общата площ на имота. На 22.06.2021 г. е издадена Заповед № 1711 от Кмета
на Община Варна, с която определен за поземлените имоти на всеки един от
възложителите, урегулирането им в ПИ с идентификатор ****. Разрешение за
строеж в процесния ПИ е издадено от Главния архитект на Община Варна под
№ 127 от 31.08.2021 г.
По искане на ответника са разпитани по делото свидетелите В. Н. И. и Б.
В. Я.а. Първият свидетел излага, че познава С. Б. повече от 10г., приятели са и
свидетелят е счетоводител на дружеството на ответника. Разяснил му, че
плащанията по предварителния договор трябва да се извършват по банка.
Свидетелката Б. Я.а твърди, че познава Св. Б. като съсобственик на
парцела, в който се строи сградата, а в тази сграда нейната дъщеря Г. Я.а е
купувач на ап.25 от „Хоризонти Делукс” ООД, сключила договора за депозит
на 20.09.2021г. Дружествата са й познати, като фактическа част от холдинга на
„Хоум Ту Ю Строителство”. Процесния предварителен договор сключили с
„Изгрев парк” ЕООД, което е част от всички тези дружества на едни и същи
лица – С. и П., с които те комуникирали непрекъснато. Чули за Н. Н. 2022г.
Свидетелката твърди, че са следили ап.38, тъй като дъщеря й се колебаела кой
да купи и на 19.09.2021г. този апартамент бил резервиран и брокерката й
казала, че е капариран.
При така установените факти, съобразявайки приложимите правни
норми, съдът намира следното от правна страна:
Не е спорно по делото възникването на валидна облигационна връзка
между страните по твърдяния в исковата молба предварителен договор за
учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот
и извършване на строителство на жилищна сграда от 18.03.2019г.
Спори се в процеса на първо място коя е изправната страна в
облигационната връзка. Анализирайки събраните и описани по-горе във
фактическата обстановка доказателства, настоящият съдебен състав достига
до извода, че до момента преди безспорното учредяване на правото на строеж
10
от ответника на третото за правоотношението лице – „Хоризонти делукс”
ООД и двете страни са спазвали договорните си задължения. За да достигне до
този извод, съдът съобразява, че в съответствие с поетите ангажименти,
ищцовото дружество е изпълнило задълженията си по чл. 1, ал. 2 от
предварителния договор, в резултат на което е издадена заповед за
обединяване на имоти от Кмета на Община Варна № 1711/22.06.2021г. Също
така е изпълнило фактическите и правни действия, свързани с процедурата по
изготвяне на строителните книжа на сградата по см. на §5 т.36 от ДР на ЗУТ
/чл. 1 ал.6 и сл. от договора и чл. 2/, без протоколът по приложение 2 на чл. 7
ал.3 т.2 от Наредба № 3/31.07.2003г. за съставяне на актове и протоколи по
време на строителството. Изготвените от „Студио каса“ ООД проекти са
именно тези, по които е осъществено впоследствие строителството, както се
установи от експертното заключение. Представените писмени доказателства и
заключението по СТОЕ в съответната част установяват и безспорно заплащане
към проектантското студио на посочената по-горе във фактологията, сума.
Като резултат от тези действия на изпълнителя, е издадено и Разрешение за
строеж № 127/31.08.2021 г., във времеви рамки на действащ договор между
страните /чл. 6, ал.1 от договора/. На следващо място, безспорно е и че
страните по предварителния договор и изпълнявайки го, са сключили анекс
№1 от 27.05.2021г., след представяне на идейния проект, с който са
определили площообразуването и квадратурата на обектите за всеки от
възложителите. С този анекс е уговорено и дължимото за надвишаващите
квотите, квадратни метри, единичната стойност за доплащане и общата
такава.
Учредявайки обаче право на строеж с нотариален акт от 04.11.2021 г. на
трето лице „Хоризонти делукс“ ООД, в рамките на действащия договор с
„Изгрев парк“ ЕООД и при валидност на клаузата по чл.11 ал.1 от
предварителния договор – да не сключва такава сделка с трети за договора
лица, ответникът С. Б. е нарушил цитираното си договорно задължение.
Съдът не споделя аргументите на ответната страна за виновно поведение
на ищцовото дружество, като такова не се установява и от събраните гласни
доказателства. Факт е, че „Хоризонти делукс“ ООД възниква в правния мир
през м. 09.2021г., след като проектната документация по строителството е
готова, включително издадено разрешението за строеж. Съдружници в това
дружество към момента на възникването са лица, свързани по см. на §1 от ДР
на ТЗ, с „Изгрев парк“ ЕООД и съдружниците в него, доколкото едва месец
по-късно е осъществена сделката по чл. 129 от ТЗ по прехвърляне на
дружествени дялове на съдружника Н. Н.. Действително, именно на
„Хоризонти делукс“ ООД е учредено право на строеж и то фактически
изпълнява строителството. Установява се от доказателствата по делото и че
всички контакти между ответника и строителя са осъществявани с
представляващите „Изгрев парк“ ЕООД /до прехвърляне на дружествените
дялове на Н. Н./ и тези на „Хоризонти делукс“ ООД, които са едни и същи
лица – М. С. и С. П.. Въпреки това, двете дружества са отделни правни
субекти, облигационната връзка по сключения предварителен договор е
относителна и без да се внесе персонална промяна в нея, ответникът дължи
изпълнение на дружеството, с което се е обвързало чрез договора.
Поради изложеното, неизправна страна в облигационната връзка е
ответникът, респективно изявлението му за разваляне на договора от негова
страна не е породило правно действие. По правилата на чл. 79 и сл. ЗЗД, право
11
на обезщетение за неизпълнение се е породило за ищеца.
По отделните претенции:
По иска с правно основание чл.92, ал.1, изр.1 ЗЗД за заплащане на
сумата от 9 906,28 лева, представляваща неустойка:
Чл.32, ал.3 от сключения между страните предварителен договор
съдържа валидна и неоспорена от ответника клауза за заплащане на сума от 25
000 евро при извършване на разпоредителна или обременителна с права на
трети лица сделка до сключването на окончателните договори, в която
хипотеза попада неизпълнението на ответника. При това положение,
съобразно чл.92, ал.1, изр.1 ЗЗД, вредите не подлежат на доказване.
Претенцията на това основание на ищеца, съобразно направените уточнения,
е формирана при съобразяване дела на ответника С. Б. в съсобствения
новообразуван ПИ от 20.26% спрямо общата площ на имота, който се
установи и от събраните по делото писмени доказателства и експертиза.
Налага се извод, че този иск е доказан по основание и размер и следва да бъде
изцяло уважен.
По исковете с правно основание чл.92, ал.1, изр.2, вр. с чл.82 ЗЗД за
заплащане на обезщетение за претърпени вреди, надхвърлящи договорената
неустойка под формата на загуби:
По отношение на сумата от 8 047,33 лева разходи за проектантски
услуги, с оглед приетото от съда за доказано, че ищцовото дружество е
изпълнило задълженията си по възлагане, респективно е приело изготвени
строителни книжа от „Студио каса“ ООД, както и е заплатило разход от
44313.60лв., тази сума състалява претърпяна загуба за ищцовото дружество и
нейното настъпване е изцяло предвидимо при сключване на предварителния
договор от насрещната страна. Ответникът дължи възстановяване на
извършения разход в размер, съобразно дела му в имота, а именно 20.26 %.
Претенцията на ищеца е за сумата от 8047.33лв., до който размер съдът дължи
произнасяне.
По отношение на сумите от 8 132 лева и 6 325,56 лева, претендирани
като платени неустойки на трети лица за неизпълнение по предварителни
договори за ап.37 и ап.38, настоящият съдебен състав намира иска в тези му
части за недоказан. За да достигне до този извод, съдът съобразява на първо
място, че ответникът оспори достоверността на датата на тези предварителни
договори с твърдение че са съставени за целите на процеса, а ищецът не
ангажира допустими доказателства, които да установят съставянето на
договорите на датите, посочени в тях по реда на чл. 181 ГПК. Нито едно от
писмените доказателства в тази връзка не носи официална заверка, а
представените платежни нареждания за суми за неустойка обективират
плащания от трето дружество в края на м. декември 2022г. и не могат да
установят вреда за ищеца.
За пълнота на изложението по тези претенции следва да се посочи и че
дори да се приеме за достоверна датата на тези договори, и двата договора са
сключени от „Изгрев парк“ ЕООД, чрез новия управител Н. и респективно
след придобиване от негова страна на дружествените дялове в това ЮЛ. На
следващо място, специфика на двата договора е обстоятелството, че
плащането на дължимата от купувачите цена е разсрочено във времето с първа
вноска – 7 дневен срок от уведомяването им за сключване на договора за
учредяване право на строеж. Освен това, няма данни нито един от купувачите
12
да е е заплащал сума по договора си, включително за капариране на избрания
апартамент. Не на последно място, въпреки това е уговорена неустоечна
клауза в тежест на продавача по предварителния договор в размер на 15% от
общата стойност на сделката, ако в шестмесечен срок от сключването й, не му
бъде учредено право на строеж за жилищната сграда. Също така, и по двата
договора неустойката е платена на една и съща дата – 22.11.2022 г. Установява
се от приложените уведомления за разваляне, че изявленията са отправени в
м. 11 и 12.2022 г., което би означавало, че са изчаквали с месеци, преди
прекратяване на правоотношенията. Всеки от двамата купувачи е приел, че
разумният срок, в който може да запази облигационната връзка без да търси
обезщетение за вреди, е шест месеца от сключването й, защото именно такъв е
даден в полза на строителя, за да му бъде учредено право на строеж. Затова и
неустойката е уговорена за дължима след изтичането му. Нотариалният акт за
учредяване право на строеж от ответника в полза на „Хоризонти делукс“ ООД
е на 04.11.2021 г. – около 10 дни, респективно около 7 дни след сключване на
предварителните договори. Нотариалният акт подлежи на вписване и е
оповестен по този начин в съответната служба на датата на сключването му –
04.11.2021 г. С вписването, ищецът е очевидно наясно за невъзможността да
реализира строителство на сградата. Доколкото правата по договора трябва да
се упражняват добросъвестно, при полагане на дължимата грижа на добрия
търговец, „Изгрев парк“ ЕООД е следвало незабавно да предприеме действия
по прекратяване на предварителните договори за покупко-продажба, за да не
влезе в сила санкционната клауза. Като не е изпълнил това, заплащането на
неустойки година по-късно е на негов риск и за негова сметка.
По исковете с правно основание чл.92, ал.1, изр.2, вр. с чл.82 ЗЗД за
заплащане на обезщетение за претърпени вреди, надхвърлящи договорената
неустойка, под формата на пропуснати ползи:
Според решение по ТД № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС, при предявен иск
по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи,
трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора.
Установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за
съС.ието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът
беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с имуществото му към
момента на неизпълнението. Пропуснатата полза представлява реална, а не
хипотетична вреда и доколкото законът не борави с установена презумпция за
настъпването й, пропуснатата полза следва да бъде доказана в процеса. Ако
бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника, имуществото на
кредитора е могло да бъде увеличено, то тогава е постигната и целта на
обезщетяването по см. на чл. 82 ЗЗД, без да се допусне обогатяването на
кредитора за сметка на длъжника.
В светлината на разясненията на тълкувателната практика и при
гореизложените мотиви за липса на доказване сключването на
предварителните договори с третите лица преди завеждане на делото,
пропусната полза за сумите от 21 685,53лв. и 16 868,38лв. очаквана печалба по
двата предварителни договора за ап.37 и ап.38 не би могла да се приеме за
доказана също.
Ведно с горното, при тълкуване съществените и на двата предварителни
договора, които „Изгрев парк“ ЕООД е сключило с третите физически лица,
клаузи, до извод за претърпяна вреда под формата на пропусната полза не
може да се достигне. Това се извлича от факта, че купувачът не е заплатил
13
никакво капаро при сключване на договора, не дължи никакви суми преди
учредяване правото на строеж, т.е. поначало така е съставен договорът, че
няма индиция за каквато и да е сериозна обвързаност за продавача. Освен
това, сключването на нотариален акт за учредяване право на строеж с
ответника, предполага и активно поведение на ищцовото дружество за това.
Фактическите и правни действия по процесния предварителен договор от
18.03.2019г., дължими от ищцовото дружество преди изпълнение на
задължението по чл.4 от договора за учредяване право на строеж, са
изпълнени най-късно към датата на издаване разрешението за строеж от
31.08.2021г. Няма никакви доказателства „Изгрев парк“ ЕООД да е поканил
възложителите, в това число ответника, да се явят пред нотариус за
изповядване на сделката преди да сключи при очевидно неизгодни за него
параметри, договори с третите лица. В този смисъл не се доказва, че е
пропусната сигурна печалба от бъдеща, неясна реализация на актив, а
твърденията на ищеца, че не е бил длъжен да покани ответника за явяване
пред нотариус за сключване на договора за учредяване право на строеж, е
неоснователно по изложените аргументи. И не на последно място, самото
плащане по предварителните договори за продажба на апартаменти е
разсрочено във времето, т.е. това са бъдещи, непредвидими, несигурни
събития. Не се установява предположението, че имущественото съС.ие на
ищцовото дружество би се увеличило с претендираната сума, дори и да беше
сключен договорът по чл.182 ал.1 ЗУТ с него.
По отношение на претендираната пропусната полза на стойност 24
621,28лв., равняващи се на сумата, която ответникът е следвало да заплати на
дружеството ищец в деня на учредяване на правото на строеж за уравняване
на формираната разлика от 25,55 кв.м. над уговореното и полагащото се на
ответника обезщетение:
Доколкото падежът на горепосоченото задължение е датата на
изповядване на нотариалната сделка, невъзможността да се получи от
ищцовото дружество сумата се дължи на виновното поведение на
възложителите в резултат на учредяването на право на строеж на друг
строител. Тук следва да се посочи и че представената извънсъдебна покана от
„Хоризонти делукс” ООД, съдържаща и изявление за съобщаване за цедиране
на вземането не изхожда от ищеца в настоящото производство, не е
придружена от пълномощно от него, както и от подписан от ищеца договор за
цесия, поради което не доказва прехвърляне на вземането.
Както беше посочено обаче, пропуснатата полза не може да е
хипотетична, трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото
на кредитора, която сигурност да е доказана в процеса, като се установи
вземането по основание и размер. В случая претенцията касае съобразно
предварителния договор и Анекс 1 към него, разлика от 25.55 кв.м. РЗП, които
в резултат на построяването на сградата, ответникът Б. би получил над
полагаемите му 116.75 кв.м. Т.е., смисълът и основанието за паричната
престация на ответника е изпълнение в количествено отношение на СМР от
страна на ищцовото дружество вповече. Следователно, договорената сума
включва необходими разходи по строителството от изпълнителя и печалба за
договорената РЗП вповече. Ищецът не е предприемал реално изпълнение на
строителството, което след избора на друг строител е станало невъзможно.
Респективно, той няма да стори разходи за изграждането на тези 25.55 кв.м. и
пропусната полза за него се явява само печалбата, която би реализирал от
14
плащането на ответника, което е следвало да бъде извършено в деня на
учредяването на правото на строеж.
Като се ползва експертното заключение, коeто дава стойност за 1 кв.м.
бруто площ 898.80 лева разходи за изграждане до степен на завършеност по
БДС за апартаменти в конкретната сграда, като се има предвид, че обектите на
възложителя Б. се издават по БДС, то стойността на разходите за 25.55 кв.
възлиза на 22 964.34 лева. Т.е., пропуснатата полза за ищеца представлява
разликата между претендираните 24 621,28лв. и сумата от 22 964.34 лева, или
1656.94 лева.
В заключение по исковете с правно основание чл.92, ал.1, изр.2, вр. с
чл.82 ЗЗД за заплащане на обезщетение за претърпени вреди, надхвърлящи
договорената неустойка под формата на претърпени загуби и пропуснати
ползи, ищецът доказа да са настъпили претендирани вреди в общ размер от
9704.27лв. /8047.33лв. + 1656.94 лева/. Този размер не надхвърля размера на
дължимата и договорена компенсаторна неустойка, респективно няма
претърпени по-големи вреди по смисъла на чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД, поради
което тези искове подлежат на отхвърляне.
Върху присъдената сума за неустойка, с оглед отправеното от ищеца
искане, следва да се присъди и законна лихва, считано от датата на
предявяване на исковата молба – 20.02.2023г., до окончателното изплащане на
задължението. Доколкото неустойката е компенсаторна, а не
мораторна, едновременно присъждане на неустойка за вреди от
неизпълнението и лихва за забава е допустимо.
По разноските в процеса:
С оглед изхода на спора, отправените своевременно искания и
представените доказателства и на осн. чл. 78, ал.1 и 3 ГПК всяка от страните
следва да заплати на насрещната страна сторените разноски съразмерно с
уважената, съответно отхвърлената част от исковете.
От ищеца се претендират съобразно представен списък на л. 360
разноски в общ размер от 18733.21лв. Съобразно т.5 ТР 6/2012г. ОСГТК на
ВКС, направените от страните в обезпечителното производство разноски се
присъждат с окончателното съдебно решение по съществото на спора, с оглед
крайния му изход. Под разноски, понесени в обезпечителното производство,
следва да се разбира сторените разноски по обезпечаване на бъдещия иск, или
в хода на висящо исково производство, а не и разноските, сторени
впоследствие по налагане на допуснатата обезпечителна мярка. Последните са
разноски по изпълнителното дело, които следва да се съберат чрез съдебния
изпълнител, а не по реда на чл.78 ГПК със съдебното решение по съществото
на спора /в този смисъл Определение №506/17.12.2020г. по т.д. №2158/2020г.
на ВКС, II т.о., Определение №336/21.07.2016г. по ч.т.д. 874/2016г. на ВКС, I
т.о./. Поради изложеното, претендираните суми, като заплатени по
изпълнителното дело, образувано въз основа на издадената обезпечителна
заповед, не подлежат на присъждане. Направеното възражение за
прекомерност на претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение за
исковото производство съдът намира за неоснователно с оглед фактическата и
правна сложност на делото, обстоятелството, че са предявени и разгледани
множество претенции, както и ориентирът, заложен в Наредба 1/2004г., който
определя минимално възнаграждение в размер от 8297лв. Ведно с
изложеното, претендираното от ответната страна адвокатско възнаграждение
15
е в дори малко по-висок размер. Съразмерно с уважената част от исковете,
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторени разноски в
общ размер от 1907.85лв.
От ответника се претендират разноски в общ размер от 9400лв. по
представен списък на л. 401 от делото. Отново съдът не споделя възражението
за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение по
изложените по-горе съображения. Съразмерно с отхвърлената част от
исковете, ищецът следва да заплати на ответника разноски в размер от
8425.81лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА С. К. Б., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на
„Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. София, ул. „Войводина могила“ №42, ет.2, ап.9, сумата от 9 906,28 лв.
/девет хиляди деветстотин и шест лева и двадесет и осем стотинки/,
равняващи се на 5 065 евро по фиксинга на БНБ за еврото, представляваща
неустойка по чл.32, ал.3 от Предварителен договор за учредяване право на
строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда от 18.03.2019г., ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на исковата молба – 20.02.2023г., до
окончателното изплащане на задължението, на основание чл.92, ал.1, изр.1
ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. София, ул. „Войводина могила“ №42,
ет.2, ап.9, срещу С. К. Б., ЕГН **********, с адрес ***, искове с правно
основание чл.92, ал.1, изр.2, вр. с чл.82 ЗЗД за заплащане на следните суми,
представляващи обезщетение за претърпени вреди, надхвърлящи
договорената неустойка: 22 504,89 лв. /двадесет и две хиляди петстотин и
четири лева и осемдесет и девет стотинки/ обезщетение за претърпени
загуби (формирана като сбор от следните суми: 8 047,33 лева - платени
разходи за проектантски услуги по Фактура № **********/22.05.2021 г. и по
Фактура № **********/26.07.2021 г., 8 132 лева - платена неустойка за
неизпълнение по чл. 4, ал. 11 от Предварителен договор за продажба на право
на собственост от 25.10.2021г. за Апартамент №38, развален от купувача Н. И.
и 6 325,56 лева - платена неустойка за неизпълнение по чл.4, ал.11 от
Предварителен договор за продажба на право на собственост от 28.10.2021г. за
апартамент №37, развален от купувача С. Г.), и пропуснати ползи в размер
на 63 175,19 лв. /шестдесет и три хиляди сто седемдесет и пет лева и
деветнадесет стотинки/ (формирана като сбор от следните суми: 21 685,53лв.
очаквана печалба, формирана като разлика между договорената с разваления
Предварителен договор за продажба на право на собственост от 25.10.2021г.
продажна цена от 298 531,05лв. за Апартамент №38 и общата стойност на
всички разходи за изграждането му в размер на 179 118,63 лева; 16 868,38лв.
очаквана печалба, формирана като разлика между договорената с разваления
Предварителен договор за продажба на право на собственост от 28.10.2021г.
продажна цена от 232 215,70лв. за Апартамент №37 и общата стойност на
всички разходи за изграждането му в размер на 139 330,59лв. и 24 621,28лв.,
16
равняващи се на сумата, която ответникът е следвало да заплати на
дружеството ищец в деня на учредяване на правото на строеж за уравняване
на формираната разлика от 25,55 кв.м. над уговореното и полагащото се на
ответника обезщетение след избора на конкретни самостоятелни обекти от
проектираната жилищна сграда, съгласно чл.3 от сключения помежду им
Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на
идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна
сграда от 18.03.2019 г. и Анекс № 1 от 27.05.2021 г. към него), всички
причинени вследствие на виновно неизпълнение на чл.11, ал.1 от
Предварителен договор от 18.03.2019г., ведно със законната лихва върху
претендираните обезщетения, считано от датата на предявяване на иска до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА С. К. Б., ЕГН **********, с адрес ****5, да заплати на
„Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. София, ул. „Войводина могила“ №42, ет.2, ап.9, сумата от 1907.85 лв.
(хиляда деветстотин и седем лева и осемдесет и пет стотинки),
представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Присъдените суми могат да бъдат заплатени от ответника в полза на
ищеца по следната, посочена от ищеца по делото, банкова сметка:
BG86STSA93000028448254.
ОСЪЖДА „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. София, ул. „Войводина могила“ №42, ет.2, ап.9, да
заплати на С. К. Б., ЕГН **********, с адрес ***, сумата от 8425.81 лв. /осем
хиляди четиристотин двадесет и пет лева и осемдесет и една стотинки/,
представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд -
Варна в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
17