Р Е Ш Е Н И Е
№ 882
17.04.2019 г.,
гр.Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският районен съд, 48 граждански състав, в открито
заседание, проведено на седми март две хиляди и деветнадесета година, в следния състав:
Председател:
Красимир Сотиров
при секретаря: Недялка Димитрова, като
разгледа докладваното от съдия Красимир Сотиров гр.д. №6641 по описа за
2018г. на БРС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано е във връзка с постъпила искова молба от „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********, със
седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114,
представлявано от С.Г.- Управител, чрез адв. А.П. от БАК, срещу Щ.Ж.Т., с която
се иска да бъде признато за установено по реда на чл.422 от ГПК спрямо ответника,
че дължи сума от общо 490 лв., представляваща задължения от по 60 лв. месечно,
за периода: м.11.2017г.- м.05.2018г., съгласно фактури, издадени в периода:
м.11.2017г.- м.05.2018г., за възнаграждение по Договор за управление и поддръжка
от 04.01.2016г. и от 04.01.2017г., сключен на основание чл.2 от ЗУЕС, между „Уни
инвест“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул.
„Сан Стефано“ №62, сграда БСУ, представлявано
от С.Г.- Управител и ищцовото дружество. Посочено е, че горните договори за
управление на общите части са вписани в Агенцията по вписванията по партидата на всеки
самостоятелен обект и със същите е поето
задължение от ищеца за поддръжка на общите части в затворен жилищен комплекс,
находящ се в гр.Б., ***. Отговорността на длъжника е ангажирана в качеството му
на собственик на самостоятелни обекти, представляващи апартамент №*** и гараж №** в горния затворен жилищен комплекс. Изложени са
твърдения, че съобразно постигнатите договорености ищецът ежемесечно е извършвал
дейности по охрана на сградата, чрез организиране на пропускателен режим,
поддръжка на съоражения в сградата, поддържане на чистотата на общите части на
сградата и двора, поддържане на зелените площи и на дървесната растителност
около сградата, извършване на необходими ремонти на общите части на сградата и
организиране и заплащане на консумативните разходи, свързани с общите части на
сградата.
В законен срок е постъпил
отговор на искова молба от ответника, чрез адв.Е.К. от БАК, с който предявеният
иск е оспорен като недопустим и като неоснователен. Изложени са съображения, че
сградата, в която се намират обектите, собственост на ответника, не
представлява жилищен комплекс от затворен тип, поради липсата на изградени
обекти, които да обслужват етажните собственици и липсата на контролиран достъп
до сградата на външни лица. Посочено е, че формата на управление на етажната
собственост е общото събрание на етажните собственици, което не е вземало
решение за сключване на договор за управление и поддръжка на общи части с
ищеца. Твърди се, че горният договор за управление и поддръжка на общи части е
сключен и вписан в Агенцията
по вписванията преди снабдяване на сградата с разрешение за ползване.
В съдебно заседание страните се
представляват от процесуални представители и вземат становище съобразно
процесуалното си положение по делото.
Съдът, преценявайки събраните по
делото доказателства и наведените доводи от страните, както и законовите
разпоредби, относими към спора, намира предявеният иск за неоснователен.
Съображенията за това са следните:
За процесното задължение е
издадена е Заповед за изпълнение на парично задължение №2604/05.07.2018г. по
чл.410 от ГПК по ч.гр.д.№4402/2018г. на Бургаски районен съд, 5 състав, срещу която
е постъпило възражение от длъжника. В законен срок са изпълнени дадените
указания по чл.415, ал.1, т.1 от ГПК за съдебно предявяване на иск за сумата,
за която е издадена заповед за изпълнение.
Видно
от Нотариален акт за покупко- продажба на недвижими имоти от 21.08.2017г. рег. №***, том ***, н.д. №***/ ***г. на Нотариус В.Д., рег. №*** в НК, район на действие: БРС, ответникът е
придобил от „Уни инвест“ ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Сан Стефано“ №62, сграда БСУ, представлявано от С.Г.-
Управител, право на собственост върху самостоятелни обекти
в процесната сграда, както и е поето задължение да участва в разходите по
охрана, управление и поддръжка на сградата.
Приложени
към исковата молба са Договор от
04.01.2016г. сключен на основание чл.2 от ЗУЕС, между „Уни инвест“ ЕООД,
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Сан Стефано“
№62, сграда БСУ, представлявано от С.Г.-
Управител и „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес
на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114, представлявано от С.Г.-
Управител, с който е поето задължение от изпълнителя да извършва
организационно, техническо и административно стопанисване и поддръжка на общите
части на посочени самостоятелни обекти, сред които фигурира закупеният от
ответника гараж, в многофункционална сграда „Дом Изгрев“, находяща се в гр.Б., ***,
включващо: охрана на сградата, чрез организиране на пропускателен режим,
поддръжка на съоражения в сградата, поддържане на чистотата на общите части на
сградата и двора, поддържане на зелените площи и на дървесната растителност
около сградата, извършване на необходими ремонти на общите части на сградата и
организиране и заплащане на консумативните разходи, свързани с общите части на
сградата, срещу възнаграждение от 10 лв. месечна такса, дължима за всеки от
посочените обекти поотделно, с падеж: до 5-то число на месеца. Представен е Договор от 04.012017г., сключен
между същите страни за организационно, техническо и административно
стопанисване и поддръжка на общите части на посочени самостоятелни обекти, сред
които фигурира закупеният от ответника апартамент в горната сграда, при
уговорено възнаграждение от 60 лв. месечна такса, дължима за всеки от
посочените обекти поотделно, с падеж: до 5-то число на месеца. Двата договора
са със заверени нотариално подписи от Нотариус В.Д.,
рег. №*** в НК, районен на действие:
БРС. Договор от 04.012017г. е вписан
в Агенция по вписванията, видно от поставения печат.
Представени са 7 бр. фактури, издадени от ищеца, с посочен получател
ответника, в периода: м.11.2017г.- м.05.2018г.,
всяка на стойност от 70 лв., представляващи такси „поддръжка“ за съответния
месец.
С
отговора на искова молба са представени протоколи от проведени общи събрания на
етажните собственици на процесната сграда и книжа по повод на провеждането им.
Представено е Разрешение за ползване на сградата от 11.07.2017г.
Между кориците на делото се намират фактури за извършени от „Уни инвест“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и
адрес на управление: гр.Б., ***, сграда БСУ, представлявано от С.Г.- Управител,
разходи за техническо оборудване на процесната сграда, за електроенергия, договор
за обслужване на асансьор и за поддръжка на зелени площи и документи, във връзка
с издадени строителни книжа на сградата и скица.
По делото са разпитани като свидетели
С.Г. и Д.П.. Свидетеля Г. уточнява обстоятелства във връзка с разположението на
сградата, достъпа до нея чрез чип на входовете, наличието на ограда около
сградата с височина около 1 -1,5м, дизелов агрегат за аварийно електрозахранване
и охрана от назначени портиери. Посочва, че за хигиената на общите части се
грижат специално назначени лица. В показанията си свидетелят посочва, че е
проведено озеленяване в двора на сградата и е изградено капково напояване.
Свидетелят П. уточнява обстоятелства
по повод придобиването на право на собственост в процесната сграда, както и
такива във връзка с провеждането на общо събрание на етажните собственици в
сградата. Посочва, че не е виждал някой да чисти общите части, както и портиер
на блока. Твърди, че сградата е една и няма изградени допълнителни съоражения,
басейн или площадки. Излага твърдения относно извършеното озеленяване. И
двамата свидетели посочват, че достъпът до сградата е свободен през паркинг
нивото.
Съдът достигна до следните
правни изводи:
Съгласно трайната практика
на върховната съдебна инстанция разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС представлява специална правна норма по
отношение останалите разпоредби на ЗУЕС, която се отнася
до „жилищен комплекс от затворен тип“ и дава правна уредба за управлението на
общите части на комплексите от затворен тип. В § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, е посочено, че „жилищен
комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. В съдебната
практика се приема, че кумулативно изискуемите предпоставки за наличието на
такъв тип комплекс са наличието на- малко четири самостоятелни обекта в режим
на етажна съсобственост, както и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите. Последните следва да дават възможност на собствениците и обитателите
за усамотение и отдих в рамките на единен комплекс, обособен в урегулиран
поземлен имот. Съществено изискване за определянето на един комплекс от жилищни
сгради като такъв от затворен тип е контролираният достъп за външни лица както
до жилищните площи, така и до останалите обекти в комплекса. Горното води до
еднозначен извод, че единствена сграда, около която е извършено озеленяване,
осъществена е видео и физическа охрана и са поставени електронни чип- системи
за достъп до вътрешността й не представлява комплекс от затворен тип по смисъла
на ЗУЕС. Наличието на подземен паркинг, генератор за аварийно електрозахранване
и обща тераса не може да доведе до извод за създаден комплекс от затворен тип.
Установи се по делото, че имотът, в който е построена сградата е ограден с
ограда, но е налице възможност за свободен достъп на външни лица през паркинг
нивото. Хигиенното поддържане на общите части е характерно за всяка сграда, намираща
се в режим на етажна собственост. Озеленяването на подстъпите около сградата и
поддържането на дървесна растителност не представлява създаването на жилищен
комплекс от затворен тип със създадени места за отдих и забавление на живущите.
Не са налице допълнителни обекти, достъпни единствено за живущите, които да
обслужват жилищните постройки в комплекса и живущите в него. С оглед на
гореизложеното следва да се приеме, че сградата не представлява комплекс от
затворен тип по смисъла на ЗУЕС.
При наличието на комплекс от затворен
тип приложение може да намери разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС. Същата предвижда
особена форма на управление на общите части на комплекси от затворен тип, което
може да се извършва с писмен договор, с нотариална заверка на подписите,
сключен между инвеститора на комплекса и собствениците на индивидуални обекти.
Единствено при наличието на комплекс от затворен тип изборът на собствениците
да управляват общите части по правилата на чл.2 от се явява правно
релевантен. С оглед противопоставимостта на договора за управление по чл.2 от ЗУЕС на последващите приобретатели на самостоятелни обекти следва същият да е
вписан по партидата на всеки самостоятелен обект. Вписването се осъществява по
реда на Правилника за вписване от съдия по вписванията. Целта на вписването е
да се запази действието на договорните задължения на предишния собственик към
инвеститора спрямо последващите приобретатели на самостоятелни обекти в
комплекса, като дава възможност да последните да се запознаят с наличието на
подобни договорни задължения преди придобиването на вещни права.
В настоящия случай не са представени
доказателства, сключените между двете дружества договори за управление и поддръжка
да са вписани по партидата на самостоятелните обекти, притежавани от ответника.
Не са налице законоустановените изисквания да се приеме, че сключените договори
обвързват последващия приобретател на самостоятелни обекти в сградата, какъвто
се явява ответникът. С оглед на горното предявеният иск е неоснователен.
По разноските съдът се произнася с
крайния за спора съдебен акт. Видно от представен списък на разноски, /стр.296/,
ответната страна претендира разноски от общо 605 лв., по които по 300 лв.-
адвокатско възнаграждение за заповедното и за исковото производство, както и 5
лв.- държавна такса за издаване на съдебно удостоверение. За извършването им са
представени доказателства по делото- договори за правна защита и съдействие,
/стр.55 от заповедното дело и стр.61/. Неоснователно се явява направеното от ищеца
възражение за прекомерност на адвокатския хонорар с оглед приетите в
приложимата наредба минимални размери на адвокатски възнаграждения за
процесуално представителство. С оглед изхода на спора в тежест на ищеца следва
да бъдат присъдени разноски от по 300 лв. за всяко от проведените съдебни
производства. Сумите за издаване на съдебно удостоверение не подлежат на
присъждане в тежест на насрещната страна.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114,
представлявано от С.Г.- Управител, срещу Щ.Ж.Т., ЕГН:**********, иск с правно
основание чл.422 от ГПК за признаване за установено дължимостта на сумата от
490 /четиристотин и деветдесет/ лева, представляваща възнаграждение по Договори
за управление и поддръжка от 04.01.2016г. и от 04.01.2017г., на многофункционална
сграда „Дом Изгрев“, находяща се в гр.Б., ***, сключени на основание чл.2 от ЗУЕС, между „Уни инвест“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на
управление: гр.Бургас, ул. „Сан Стефано“ №62, сграда БСУ, представлявано от С.Г.- Управител
и ищеца, за периода: м.11.2017г.- м.05.2018г., като неоснователни.
ОСЪЖДА „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114,
представлявано от С.Г.- Управител, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, да заплати
на Щ.Ж.Т., ЕГН:**********, сума в размер на 300 /триста/ лв., представляваща
разноски сторени в исковото производство.
ОСЪЖДА „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114,
представлявано от С.Г.- Управител, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, да заплати
на Щ.Ж.Т., ЕГН:**********, сума в размер на 300 /триста/ лв., представляваща
разноски сторени в заповедното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Районен съдия: /п/
Вярно с оригинала: НД