Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№………

гр. София, 21.09.2023 г.

 

В     И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и трета година в състав:

СЪДИЯ: Д. ЗИСОВА

при секретаря Панайотова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. №4180/2021 г., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е образувано по искова молба от К.А.П. и Я.С.П., с която са предявени срещу Н.А.М. и С.И.М. искове, както следва:

- иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване на право на собственост и осъждане за предаване на недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 3 с идентификатор 68134.900.703.1.3, разположен на втори жилищен етаж, а съобразно схема от кадастъра – трети жилищен етаж, в жилищна сграда, находяща е в гр. София, ул. „**********“, със застроена площ на апартамента от 128,08 кв.м., състоящ се от две стаи, кухненски бокс, дневна-столова, баня с тоалетна, тоалетна, мокро помещение, коридор, две тераси, при съседи съгласно архитектурен проект: от изток – калкан към съседна сграда, от запад – апартамент № 4 и стълбищна клетка, от север – двор, и от юг – ул. „*******“, заедно с избено помещение № 11, с площ от 6,10 кв.м., находящо се в сутеренния етаж на сградата при съседи на помещението: изток – двор, запад – коридор, север – мазе № 10, юг – мазе № 12, заедно с 6,72 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на собственост върху дворното място, върху което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с идентификатор 68134.900.703, с площ от 576 кв.м.

- иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД за сумата от 28000 лв., представляваща обезщетение за лишаване от ползването на имота за периода 30.03.2016 г. – 30.03.2021 г.

Ищците твърдят, че са собственици на гореописания апартамент по силата на Решение № 4791 от 07.08.2020 г. по гр.д. № 14726/2018 г. на СГС, с което е обявен за окончателен сключен на 07.01.1997 г. между К.А.П. и „ДиК“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба. Сочат, че на 29.08.1997 г. ответникът М. придобил имота от „ДиК“ ЕООД чрез покупко-продажба, която впоследствие била обявена за относително недействителна спрямо ищеца П. с Решение от 01.07.2014 г. по гр.д. № 7320/2013 г. на ВКС, III г.о. На 31.01.2021 г. била връчена нотариална покана на ответника М., с която ищците го уведомили, че предварителният договор от 1997 г. е обявен за окончателен и му дали срок с ответницата да предадат владението върху гореописания имот. Претендират и обезщетение за неоснователно обогатяване за лишаване от ползването на имота за периода 30.03.2016 г. – 30.03.2021 г.

Ответниците оспорват исковете по основание и размер. Твърдят, че те са собственици на процесния имот – по силата на договор, евентуално – по давност. Сочат, че към момента на придобиването на имота с покупко-продажба от „ДиК“ ЕООД, дружеството е било собственик на имота, а ответницата е придобила собствеността заедно с ответника поради приложението на законов режим на общност. Твърдят, че от 29.08.1997 г. са добросъвестни владелци на имота, евентуално - недобросъвестни владелци, като са го придобили по давност.

 

Приет за съвместно разглеждане е предявен от ответниците Н.А.М. и С.И.М. срещу ищците К.А.П. и Я.С.П. евентуален насрещен иск с правно основание чл.72 ЗС за сумата от 117 394,30 лв., представляваща обезщетение за извършени подобрения в апартамента и за сумите от 37 980,61 лв. и 12 770 щатски долара, представляващи обезщетение за подобрения в общите части на сградата, в която се намира апартамента.

Ответниците твърдят, че подобренията са извършили в качеството си на добросъвестни владелци и че всички разходи са били необходими – за довършване на апартамента и сградата, в която той се намира, от етап на груб строеж до имот, годен за обитаване.

Ищците К.А.П. и Я.С.П. оспорват предявения насрещен иск, като твърдят, че по силата на сключения с продавача „ДиК“ ЕООД предварителен договор, в негово задължение е било да довърши сградата и апартамента.

 

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

 

По иска по чл.108 ЗС:

С предварителен договор от 07.01.1997 г. „Д и К“ ООД се е задължило да изгради и прехвърли на К.А.П. апартамент №3, находящ се в гр. София, ул. ******* *******, с площ от 128,08 кв.м., заедно с принадлежащите към имота идеални части от общите части на сградата и избено помещение №11, срещу цена от 41000 щатски долара, платима на 4 вноски. Уговореният срок за построяване на сградата е м. август 1997 г., а прехвърлянето на правото на собственост е уговорено да бъде извършено на етап „груб строеж“ – с плащане на третата вноска (30.06.1997 г.).

С договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, сключен с нотариален акт №111 от 29.08.1997 г. „Д и К“ ООД, в качеството си на продавач, е прехвърлило на Н.А.М., в качеството на купувач, недвижим имот, представляващ апартамент №3, находящ се в гр. София, ул. ******* *******, с площ от 128,08 кв.м., заедно с принадлежащите към имота идеални части от общите части на сградата и избено помещение №11, срещу цена от 1 022 811 неденоминирани лв.

С решение №162 от 01.07.2014 г. по гр.д. №7320/2013 г. на ВКС, III ГО, влязло в сила на същата дата, е обявен за относително недействителен по отношение на К.А.П. договорът за покупко-продажба на процесния имот от 29.08.1997 г.

С решение №4791 от 07.08.2020 г. по гр.д. №14726/2018 г. на СГС е обявен за окончателен на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключеният на 07.01.1997 г. между К.А.П. и „Д и К“ ООД предварителен договор за покупко-продажба на апартамент №3, находящ се в гр. София, ул. ******* *******, с площ от 128,08 кв.м., заедно с принадлежащите към имота идеални части от общите части на сградата и избено помещение №11, при условие, че К.А.П. заплати на „Д и К“ ООД сумата от 7000 щатски долара в двуседмичен срок от влизане в сила на решението. Решението е вписано (извършено е съответното отбелязване) на 08.01.2021 г. с вх. Рег.№400/08.01.2021 г. на Службата по вписванията.

Ищецът се позовава на решението по чл.19, ал.3 ГПК като придобивно основание, по силата което му е прехвърлено правото на собственост върху процесния имот. Конститутивното съдебно решение по уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е от категорията на деривативните придобивни основания – купувачът по обявения за окончателен договор става собственик единствено ако продавачът по договора е бил титуляр на вещното право. В случай, че продавачът никога не е бил собственик или е загубил вещното право на собственост (например - при придобиването му от друго лице по давност), то решението по чл.19, ал.3 ЗЗС няма транслативен ефект и не може да достави в патримониума на ищеца правото на собственост върху имота.

Ответниците по делото оспорват правото на собственост на ищеца върху процесния имот именно с твърдението, че праводателят на ищеца „Д и К“ ООД не е бил собственик към момента на постановяване на съдебното решение – поради това, че с договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, сключен с нотариален акт №111 от 29.08.1997 г. дружеството „Д и К“ ООД е продало имота на ответника Н.А.М., а при условията на евентуалност – поради придобиване на имота по давност чрез упражняване на владение от 29.08.1997 г., непрекъснато и към настоящия момент.

Неоснователно е възражението за придобиване на имота от ответниците на първото придобивно основание, на което се позовават. Действително е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариален акт №111 от 29.08.1997 г. за процесния имот, но същият договор по силата на предявен иск по чл.135 ЗЗД от К.А.П. е обявен за относително недействителен с влязло в сила решение №162 от 01.07.2014 г. по гр.д. №7320/2013 г. на ВКС, III ГО. Ето защо в отношенията между страните по настоящото дело вещно-транслативно действие на договора за покупко-продажба, сключен с нотариален акт №111 от 29.08.1997 г., е отпаднало.

Основателно е възражението на ответниците, че са придобили имота на второто заявено основание - по силата на изтекла в тяхна полза придобивна давност чрез упражняване на непрекъснато владение от 29.08.1997 г. до настоящия момент.

Придобивната давност е способ за придобиване на право на собственост или ограничено вещно право чрез фактическото упражняване съдържанието на това право през определен в закона период от време. Фактическият състав на придобивната давност включва два елемента: владение и изтичане на определен срок, като за зачитане на материалноправните последици на това придобивно основание, следва да е налице позоваване на давността пред орган, сезиран за защита на субективно право. Ето защо осъществяването от страна на ответниците на фактическия състав на придобивната давност е способ за изгубване на правото на собственост от страна на праводателя на ищците по смисъла на чл.99 ЗС.

По силата на чл.68, ал.1 за придобиване на вещ по давност е необходимо да бъде установено владение върху вещта, което представлява упражняване на фактическа власт с намерение за своене. При преценката дали е установено владение, следва да се вземат предвид характеристиките на владението, които са изрично посочени в чл.2 от Закона за давността (отм.), а правната доктрина и съдебната практика ги е възприела за приложими и при действието ЗС, а именно: то следва да е постоянно и непрекъснато (да няма случаен характер, а да е израз на воля, трайно да се държи вещта по начин препятстващ евентуалното владение на други лица за период по-дълъг от шест месеца съгласно чл.81 от ЗС), да е спокойно (да не е установено с насилие или по скрит начин), да е явно (да се упражнява така, че всеки заинтересован да може да научи за това) и да е несъмнено (да няма съмнение, че владелецът държи вещта, както и за това, че я държи за себе си). С чл.69 ЗС е установена оборимата презумпция, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

В настоящия случай установяването на фактическа власт върху процесния имот от страна на ответниците не е спорно между страните – същото се е осъществило по силата на представения по делото нотариален акт №111 от 29.08.1997 г., а и се доказва по делото по безспорен начин при съвкупна преценка на показанията на свидетелите на ответника, тези на ищеца и представените писмени доказателства. Така свидетелят на ищците В.П.М.сочи в показанията си, че знае за сключения от ищеца предварителен договор в началото на 1997 г. с фирма „Д и К“ за закупуване на апартамент в жилищна сграда на ул. „*******“ № 8, но в един момент ищецът споделил, „че както е посещавал преди това апартамента, го е намерил с нова врата и повече не е могъл да влиза, защото явно нещо се е случило с това жилище. Споделял е, че повече не може да влиза вътре и няма вече достъп до този апартамент“. Свидетелите, ангажирани от ответниците, И.Г.А.и Е.П.Н., сочат в показанията си, че познават Н. и С.М.като съседи, че живеят с тях заедно в сградата на ул. „*******“ № 8, запознали са се във връзка със строежа на сградата, като хората, закупили апартаменти в сградата, е следвало да довършат строителните работи със свои сили и средства поради фалит на строителя. Всички собственици, включително ответниците, са финансирали изграждането на сградата от груб строеж до акт 16, в това число покрив, улуци, ел. инсталация на общите части, довършителни работи на апартаментите, трафопост, захранване, кабели в общите части, ВиК - включване към Софийска вода, изграждане на ВиК инсталация, закупуване на котел, изграждане на парна инсталация, дограми в общите части, изграждането на входа - настилки, стени. Живущите с различно темпо са довършвали апартаментите си и в различен момент са се нанесли да живеят, като ответниците са се нанесли през 2001 г., но до този момент сами са извършвали ремонт вътре в апартамента и са участвали във финансирането на сградата и общите части, заедно с другите собственици, съобразно идеалните си части. „Събирахме се заедно всички собственици и се решаваше какво трябва да се направи, съответно се вземаше оферта, одобряваше се офертата и след това тази стойност се разпределяше спрямо идеалните части на всеки собственик. На тези общи събрания, не на абсолютно всички, но на повечето присъстваше и Н.М.. Той е заплатил абсолютно всичко, както е било дължимо навреме, защото някои от съседите закъсняваха, но той беше точен.“ – от показанията на свидетеля А.. От изложеното съдът приема, че през 1997 г. ответниците са установили фактическа власт върху процесния имот, като са преустановили достъпа до него на трети лица, включително и на ищеца, започнали са да го ремонтират и са участвали в довършителните работи на сградата, в която се намира, като пред другите собственици на имоти в сградата и пред трети лица са се манифестирали като собственици на имота. Това се потвърждава и от представените писмени доказателства (л.328 и сл. и л.504 и сл.) - през 2001 г. е открита данъчна партида за имота на името на ответниците, а сключеният договор за продажба на електрическа енергия за жилището е с ответника. Свидетелите еднозначно и безпротиворечиво установяват още, че в процесния период 1997 г. – 2021 г. и откакто са се нанесли в апартамента, само ответниците живеят там, никога не са напускали имота, няма период, в които друг да е живял там. Живеят в апартамента като семейство, заедно с двете си деца.

Ето защо презумпцията на чл.69 ЗС, която е приложима в отношенията между страните, не е оборена и следва да се приеме, че ответниците са установили фактическа власт през 1997 г. чрез действия, присъщи на собственика (ремонтиране на жилищния имот, влагане на средства за довършване на сградата от груб строеж до годна за ползване и обитаване на апартамента, заедно с децата си) и имат качеството на владелци, като в периода 1997 г. - 2021 г. са държали вещта като своя.

От събраните доказателства (гласни и писмени) се установява, че владението, осъществяване от ответниците, отговаря на възприетите от правната доктрина и съдебна практика критерии - фактическа власт, която да е постоянно и непрекъснато (трайно да се държи вещта по начин препятстващ евентуалното владение на други лица), да е спокойна, да се упражнява явно (така, че всеки заинтересован да може да научи за това) и да е несъмнена. Ето защо съдът приема, че ответниците са упражнявали постоянно, явно и несъмнено владение на имота за посочения от тях период, фактическата власт не е са прекъсвана от действия на трети лица - т.е. ответниците са извършвали фактическо упражняване съдържанието на правото на собственост. Безпредметно е да се обсъжда вида владение – добросъвестно или недобросъвестно, доколкото до предявяване на процесната искова молба е изтекъл период от време, многократно превишаващ предвидения в закона срок.

Неоснователни са твърденията на ищците, че са прекъснали давността чрез предявяване на конститутивен иск срещу ответниците, а именно – искът по чл.135, ал.1 ЗЗД, по силата на който договорът за покупко-продажба, сключен от ответника Н.М. през 1997 г., е обявен за относително недействителен спрямо ищеца К.П.. Прекъсване на давността по смисъла на чл.116 ЗЗД се осъществява с изчерпателно посочени действия, а именно – признаване на правата на собственика от страна на владелеца, предявяване на иск или възражение или на искане за почване на помирително производство или предприемане на действия за принудително изпълнение. Съгласно т.13 на ППВС №6/1974 г. владението се прекъсва и се превръща в държане от момента, когато то бъде смутено от собственика с предявяването на иск за имота („обикновено чрез предявяване на ревандикационен иск“ – така мотивите по т.VI от ППВС №6/1974 г.). Съдебната практика е консолидирана по въпроса, че под „предявяване на иск за имота“ следва да се разбира установителен или осъдителен иск за собственост на спорния имот, предявен от собственика срещу владелеца на имота. Предявяването на иск, който не е установителен или осъдителен иск за собственост, не прекъсва давността (решение № 170 от 11.04.2012 г. по гр. д. № 961/2011 г., Г. К., І Г. О. НА ВКС). „Съгласно чл. 84 ЗС, вр. чл. 116 ЗЗД, давностният срок на владение се прекъсва с установителен или осъдителен иск за собственост на спорния имот, предявен от собственика срещу владелеца на имота, тъй като последиците на погасителната давност са свързани с бездействие на носителя на правото.“ – така решение № 99 от 10.05.2013 г. по гр. д. № 681/2012 г., Г. К., І Г. О. НА ВКС, в същия смисъл е и решение № 170 от 11.04.2012 г. по гр. д. № 961/2011 г. на ВКС, І Г.О. Предявяването на облигационен иск, например - такъв с правно основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на имота, не прекъсва придобивната давност на основание чл. 116, б. „б“ ЗЗД, тъй като искът за установяване нищожността на сделката не е бил съединен с установителен или осъдителен иск за собственост – така решение № 82 от 01.06.2015 г. по гр. д. № 6873/2014 г., Г. К., І Г. О. НА ВКС. Изрично в ТР №8/2012 г. на ОСГТК на ВКС се сочи като възможен интерес от предявяване на отрицателен установителен иск когато ищецът има възможност да придобие имота, ако отрече претендираните от ответника права - така предявяването на установителен иск срещу лице, което владее чужд имот би довело до спиране, а уважаването на иска - до прекъсване на течащата в полза на същото лице придобивна давност (така мотивите на ТР №8/2012 г. на ОСГТК на ВКС). Ето защо и доколкото предявеният от ищеца К.П. срещу ответника облигационен иск по чл.135, ал.1 ЗЗД, по силата на който договорът за покупко-продажба, сключен от през 1997 г., е обявен за относително недействителен, не е съединен с отрицателен установителен иск за собственост – че ответникът не е собственик на имота, не е прекъсната придобивната давност на основание чл. 116, б. „б“ ЗЗД.

По изложените съображения съдът приема, че ответниците са придобили по време на брака си в режим на съпружеска имуществена общност правата, на които се позовават, а именно: правото на собственост върху имота по давност по силата на непрекъснато владение в продължение период, превишаващ 10 години, считано от 1997 г. С позоваване на давността в настоящото производство се зачитат материално-правните й последици към момента на завършване на фактическия състав на придобивния способ.

Предявеният от ищците иск по чл.108 ЗС е неоснователен - не се установява ищците да са собственици на процесния имот по силата на посоченото придобивно основание – влязло в сила съдебно решение по чл.19, ал.3 ЗЗД, тъй като праводателят им не е бил собственик поради това, че е изгубил правата си с придобиването им по давност от ответниците. Ето защо искът следва да се отхвърли.

 

По иска по чл.59, ал.1 ЗЗД:

По делото и с оглед доказателствената си тежест ищците не са установили, че са носители на правото на собственост върху процесния имот, нито целия претендиран период 30.03.2016 г. – 30.03.2021 г., нито за част от него. Поради това за ищците не е съществувало право да ползват имота, от което да са лишени, съответно – в тяхна полза не е възникнало и вземане за обезщетение по чл.59 ЗЗД за неоснователно обогатяване за лишаване от ползването на имота. Предявеният иск следва да се отхвърли.

 

По насрещния иск с правно основание чл.72 ЗС:

Исковете са предявени при условията на евентуалност – в случай на уважаване на главния иск по чл.108 ЗС. С оглед извода на съда, че искът по чл.108 ЗС е неоснователен, не се е сбъднало процесуалното условие за разглеждане на евентуалния иск и съдът не следва да се произнася по него.

 

По разноските:

На ответниците следва да се присъдят направените разноски за адвокатско възнаграждение, депозити за експертизи и такси за удостоверения в общ размер от 8310 лв.

Неоснователно е искането присъждане на за платената държавна такса и адвокатско възнаграждение по насрещния иск – по същия съдът не се е произнасял, подари което не са налице предпоставките на чл.78 ГПК и съдебните разноски следва да останат в тежест на извършилата ги страна.

 

Поради което Софийският градски съд

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявените от К.А.П., ЕГН **********, и Я.С.П., ЕГН **********, срещу Н.А.М., ЕГН **********, и С.И.М., ЕГН **********, искове както следва:

- иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване на право на собственост и осъждане за предаване на недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 3 с идентификатор 68134.900.703.1.3, разположен на втори жилищен етаж, а съобразно схема от кадастъра – трети жилищен етаж, в жилищна сграда, находяща е в гр. София, ул. „**********“, със застроена площ на апартамента от 128,08 кв.м., състоящ се от две стаи, кухненски бокс, дневна-столова, баня с тоалетна, тоалетна, мокро помещение, коридор, две тераси, при съседи съгласно архитектурен проект: от изток – калкан към съседна сграда, от запад – апартамент № 4 и стълбищна клетка, от север – двор, и от юг – ул. „*******“, заедно с избено помещение № 11, с площ от 6,10 кв.м., находящо се в сутеренния етаж на сградата при съседи на помещението: изток – двор, запад – коридор, север – мазе № 10, юг – мазе № 12, заедно с 6,72 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на собственост върху дворното място, върху което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с идентификатор 68134.900.703, с площ от 576 кв.м.

- иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД за сумата от 28000 лв., представляваща обезщетение за лишаване от ползването на имота за периода 30.03.2016 г. – 30.03.2021 г.

 

ОСЪЖДА К.А.П., ЕГН **********, и Я.С.П., ЕГН **********, да заплатят на Н.А.М., ЕГН **********, и С.И.М., ЕГН **********, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 8310 лв., представляваща съдебни разноски.

 

            Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.

 

 

СЪДИЯ: