гр.Елхово, 19.11.2020г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Елховският районен съд в публично съдебно заседание на десети юли през две
хиляди и двадесета година в състав:
Председател: В. Апостолова
при секретаря М.Д като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 943 по
описа за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, с която са предявени главен
иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на
Договор за аренда от 27.06.2016 година поради накърняване на добрите нрави,
евентуален иск по чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, вр. с чл. 38, ал.1, пр.1 от ЗЗД /с
оглед направеното изменение на този иск/, както и евентуален иск в случай, че
не се уважат първите два иска по чл. 26 от ЗЗД, а именно - иск с правно
основание чл. 229, ал.3, вр. с ал.2 от ЗЗД, вр. с пар.1 от ДР на ЗАрЗ, вр. с
чл. 4 от ЗАрЗ.
Ищцата Т.И.Г. ***, чрез редовно упълномощената
адв. Я.П., твърди в исковата си молба против З.П.П. *** и „З К “ ООД гр. Ямбол, представлявано от
управителя З.П.П., че тя заедно със З.П. и други лица са били съсобственици на
общо 6 подробно описани земеделски недвижими имоти в землището на с. Оман с
площ от 140.605 дка, възстановени по реда на ЗСПЗЗ на наследниците на П Ж Д ,
починал на 15.11.1935г., като ищцата е придобила по наследство 990/9720 ид. части
от имотите, а П. е придобила идеални части от имотите след като 23.06.2016г.
един от наследниците – И Ж П с нотариални актове № 193/2016г. и №
194/2016г. е дарил и непосредствено след това продал на З.П. общо 11/108 ид.части
/или 801/9720ид.ч./. Преди да придобие идеалните части върху процесните имоти,
на 29.03.2016г. отв.З.П. и праводателя й - И
Ж П са сключили Договор за аренда
на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№ 850 от 29.03.2016
г., акт № 225, том I, с който шестте имота с обща площ от 140.605 дка са
предоставени от П като арендодател на
ответника „З К “ ООД, представлявано от
Здр.П., като арендатор, за срок от 5 стопански години, считано от 01.10.2016 г.
до 01.10.2021 г. Впоследствие на 27.06.2016г., след извършените дарение и
продажба на ид.части от земите, двамата ответници – З.П. и „З К “ ООД, представлявано от З.П., подписват
Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията с вх. рег.
№ 1987 от 27.06.2016 г., с който същите шест имота с обща площ от 140.605 дка
са предоставени под аренда на „З К “ ООД
за срок от 15 стопански години, считано от подписването на договора.
Ищцата твърди, че на 28.06.2016г.
страните по първия сключен Договор за аренда от 29.03.2016г са подписали
Споразумение за прекратяване действието му.
С Решение № 222/17.01.2019 г., постановено по гр.д. № 608/2016 г. по описа
на ЕРС, се твърди да е била извършена съдебна делба на процесните 6 земеделски
имота, в резултат на което съсобствеността била прекратена, като всеки един от
съделителите получил реален дял. Така от земеделските земи, предмет на
процесния договор за аренда, са били образувани множество недвижими имоти,
подробно посочени в исковата молба /общо 32 имота/, разпределени между
съделителите, вкл. ищцата и отв. З.П..
В исковата молба се излага, че сключеният втори Договор за аренда от
27.06.2016г. е нищожен като сключен в противоречие с добрите нрави, тъй като
отв. З.П. е сключила същия с управляваното от нея дружество с единствената цел
да се облагодетелства в качеството й на съсобственик и управител на „З К “ ООД за сметка на останалите съсобственици
на земеделските земи. Сочи се, че процесния Договор гарантира дългосрочното и
необезпокоявано ползване на процесните имоти от арендатора, вкл. да получава
субсидии и добиви от всичките 140.605 дка, от които едва 11.587 дка са
собственост на арендодателя З.П., а за ищцата и останалите наследници,
собственици на повече от 125.000 дка, на практика остава само „голата
собственост“ върху имотите, като дългия срок на договора прави невъзможна
продажбата на тези имоти, обременени с такива условия.
В условията на евентуалност ищцата е предявила и иск по чл. 26, ал.1, пр.1
от ЗЗД, вр. с чл. 38, ал.1, пр.1 от ЗЗД /след направено изменение на този иск с
нарочна молба/, с твърдение, че процесния Договор за аренда е нищожен и като
противоречащ на закона. Заявява се, че атакуваният Договор за аренда от
27.06.2016г. е сключен от името на търговско дружество между управителя на
дружеството и същият той в качеството му на ФЛ. Тъй като правоотношението между
търговско дружество с ограничена отговорност и неговия управител възниква по
силата на овластяване и независимо, че представителната му власт не възниква
нито от разпоредба на закона, нито чрез упълномощаване, вътрешните отношения
между дружеството и него като физическо лице са отношения между представляван и
представител, доколкото управителят действа от името и за сметка на
дружеството, като придобива права и поема задължения, възникващи направо за
последното. Сключвайки с представляваното от него дружество облигационна сделка
като физическо лице, в тези отношения управителят встъпва като самостоятелен
гражданско-правен субект, воден от собствен интерес. Поради това, според ищцата
спрямо него /в случая управител е отв.З.П./ са приложими общите граждански
разпоредби, включващи и забраната на чл.38, ал.1, пр.1 от ЗЗД да договаря в лично
качество с представляваното от нея лице.
На следващо място, отново при условията на евентуалност, в случай, че не се
уважат първите два иска по чл. 26 от ЗЗД, ищцата е предявила и иск с правно
основание чл. 229, ал.3, вр. с ал.2 от ЗЗД, вр. с пар.1 от ДР на ЗАрЗ, вр. с
чл. 4 от ЗАрЗ за признаване за установено, че Договор за аренда от
27.06.2016 година, вписан в Служба по вписванията гр.Елхово с вх.рег.№ 1987 от
27.06.2016г., акт. № 243, т.2, е сключен за пет стопански години, а не за 15
години, както е посочено в него.
Ищцата претендира присъждане и на направените по делото разноски.
Ответниците са депозирали, чрез адв. Г.Г., съвместен писмен отговор, в
който заявяват, че предявените искове са допустими, но неоснователни. На първо
място се сочи, че атакуваният Договор за аренда на земеделски земи от
27.06.2016 г., вписан в Служба по вписванията с вх.рег. № 1987, не е нищожен на основание чл.26, ал. 1, пр.3 от ЗЗД, тъй като не е налице накърняване на добрите нрави. Твърди се, че съгласно
разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАрЗ /в редакцията преди изменението публ.ДВ бр.
13/07.02.2017 г., действала към датата на сключване на Договора/, когато
договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците, отношенията
помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС, т.е. самият закон допуска
договорът за аренда да бъде сключен не от всички, а от един или от някои от
съсобствениците, без да е необходимо същите да притежават повече от 50 на сто
от съсобствеността.
Твърди се още, че след прекратяването на първият сключен договор за аренда
от 28.03.2016г., като прекратяването е още преди същият да е бил влязъл в сила,
тъй като е бил сключен за срок – стопанската 2016/2017г., която започва на
01.10.2016г., първият ответник – З.П. е сключила нов валиден договор за аренда
със същия арендатор – отв. дружество „З К “ ООД, който се отнася за същите земеделски
земи и при същите условия като прекратеният вече договор за аренда от м. март,
с изключение на срока, който е уговорен не за 5, а за 15 години. С оглед на
това ответниците считат, че не е налице нарушение на императивна забрана,
установена в чл.16, ал.1 от ЗАрЗ /както се твърди в първ.ИМ, преди изм.на същата/.
На следващо място ответниците считат и предявеният при условията на
евентуалност иск по чл.229, ал.2 от ЗЗД, вр.§1 от ДР на ЗАрЗ и чл. 4 от ЗАрЗ за
неоснователен, тъй като ЗАрЗ е специален закон, уреждащ арендните отношения и в
случая доколкото се касае именно за сключен Договор за аренда, следва да се
приложат разпоредби на ЗАрЗ, а не тези на чл.229, ал.2 от ЗЗД.
В съдебно заседание исковата молба с направеното изменение на първият
евентуален иск относно противоречието на атакувания договор за аренда със
закона, се поддържа изцяло от процесуалния представител на ищеца – адв. Я.П..
Подробни съображения се излагат в писмена защита, представена в срока по чл.
149, ал.3 от ГПК. Желае се присъждане на
направените по делото разноски, за които е представен списък по чл. 80 ГПК.
Направено е възражение за прекомерност на заплатеното от ответниците адв.възнаграждение.
Ответницата З.П. в лично качество и като представляващ отв.дружество „З К “ ООД, не се явява, но процесуалният
представител на ответниците – адв. Г. Г. поддържа изложеното в представения
отговор на исковата молба и желае съдът
да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове. Твърди, че при
сключване на оспореният Договор за аренда от 27.06.2016г. не са били накърнени
добрите нрави, тъй като при сключването му предходният такъв договор за аренда
от м. март 2016г. не е бил влязъл в сила и е прекратен по взаимно съгласие на
страните по него на 28.06.16г. Не може да се твърди според ответниците, че този
Договор, сключен за срок от 15 години, е обременяващ земеделската земя, тъй
като в него има клауза – чл. 18, съгласно която договорът може да бъде изменен
по искане на всяка една от страните, когато в него настъпят обстоятелства,
които довеждат до несъответствие от поетите от тях задължения, т.е. договорът предвижда възможности именно за удължаване
или за намаляване на срока, респективно за изменение размера на арендното
възнаграждение. Счита и двата иска, предявени при условията на евентуалност, за
неоснователни. Подробни съображения в тази насока са изложени в представените
от адв. Г. писмени бележки. В последните се сочи по отношение на първият
евентуален иск по чл. 26, ал.1, пр.1, вр. с чл. 38, ал.1 от ЗЗД, че същият не
следва да се уважава, тъй като не е налице противоречие със Закона. Заявява се,
че разпоредбата на чл. 38, ал.1 от ЗЗД е единствено в интерес на
представлявания, който може да прецени дали и доколко е увреден от сключения от
негово име от представителя му договор и на тази нищожност не биха могли да се
позоват трети лица. В случая арендодателят е физическо лице, което е отдало под
аренда земеделска земя на търговското дружество, като представителят на това ТД
е сключил търговска сделка след получено съгласие на дружеството за сключване
на същата, т.е. твърди се, че не е била нарушена разпоредбата на чл.38, ал.1, пред.1
от ЗЗД, тьй като е налице съгласие на представлявания. По отношение на третият
иск се твърди, че съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАрЗ в действалата към
датата на сключване на Договора редакция, преди изменението публ. ДВ, бр.
13/07.02.2017 г., когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците, то отношенията помежду им се уреждат съгласно чл 30, ал.3 ЗС и
следователно самият закон допуска договорът за аренда да бъде сключен не от
всички, а от един или от някои от съсобствениците, без да допуска ограничение
относно притежаваната квота в съсобствеността. Твърди се, че ЗАрЗ е специален
закон, уреждаш арендните отношения и в случая не могат да намери приложение
разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД.
Претендират се направените по делото разноски.
От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Не се спори между страните, че към
месец март 2016 година, когато е бил сключен Договор за аренда от 29.03.2016г.,
ищцата Т.Г. и останалите наследници на П
Ж Д , б.ж. на с. Оман, починал на
15.11.1935г., между които и И Ж П , са били съсобственици на процесните шест
земеделски имота в землището на с. Оман, с обща площ от 140.605 дка, а именно: 1. нива с площ от 55.233 дка, четвърта
категория, в местността „ГОРЕН ЮРТ“, имот № 016017 по плана за земеразделяне на
с. Оман, при граници: имоти №№ 000210, 016016, 016021, 016022 и 000191; 2.
нива, с площ от 11.896 дка, седма категория, в местността „ПОЛЯНАТА“, имот №
007044 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№ 000245, 000145
и 007078; 3. нива с площ от 30.630 дка, девета категория, в местността „ЯНЕВО
БЪРДО“, имот № 010033 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№
010034, 000159, 010032, 010031, 000129, 010014 и 010035; 4. нива с площ от
19.633 дка, пета категория, в местността „СЕЛСКА КОРИЯ“, имот № 018009 по плана
за земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№ 000196, 018010 и 018008; 5.
нива с площ от 18.203 дка, от които 13.289 дка - пета категория и 4.914дка -
девета категория, в местността „КЪРТЪКОВИЦА“, имот № 012060 по плана за
земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№ 000177, 000286 и 012059 и 6. друга
селскостопанска територия, с площ от 5.010 дка, десета категория, в местността
„ГОЛЯМАТА РЕКА“, имот № 004005 по плана за земеразделяне на с.Оман, при
граници: ПИ №№ 004013, 000239 и 004004, като същите са възстановени по реда на
ЗСПЗЗ с Решение № 31 от 27.03.1996г. по преписка № Н2235 от 22.03.1992г. на ПК
Болярово.
Безспорно е също така, че ищцата е придобила по наследство 990/9720 ид.
части от така описаните шест земед. имоти, а друг от наследниците - И Ж П на
23.06.2016г. е дарил 1/108 ид.част с нотариален акт № 193/2016г. и съответно
продал 10/108 ид.части с нотариален акт № 194/2016г., двата приложени по
делото, на З.П.П. /общо своите 11/108 идеални части/ от същите шест земед.
имоти.
Страните не спорят и се приема за безспорно и обстоятелството, че преди да
прехвърли притежаваните от него идеални части върху процесните имоти, на
28.03.2016г. И Ж П , представляван от пълномощника си - отв. З.П., от една страна, и от друга – П.
като управител и представляващ „З К “
ООД, са сключили Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по
вписванията с вх.рег.№ 850 от 29.03.2016 г., акт № 225, том I, с който шестте
имота с обща площ от 140.605 дка са предоставени от Павлов като арендодател на
ответното дружество „ЗИТА КО“ ООД като арендатор, за срок от 5 стопански
години, считано от 01.10.2016 г. до 01.10.2021 г., при условия, договорени
между страните.
Не е спорно и това, че на 27.06.2016г. двамата ответници – З.П., след като
е придобила идеални части от правото на собственост върху процесните имоти, и
„З К “ ООД, представлявано от З.П.,
подписват друг Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по
вписванията с вх.рег.№ 1987 от 27.06.2016 г., акт № 247, том ІІ, с който същите
шест имота с обща площ от 140.605 дка са предоставени под аренда от П. като
арендодател на „ЗИТА КО“ ООД като арендатор, за срок от 15 стопански години,
считано от подписването на този договор. Съдържанието на този втори Договор за
аренда относно неговият предмет, арендното плащане, права и задължения на
страните, изменение, прекратяване, отговорности и неустойки, припокрива
съдържанието на Договор за аренда от 28.03.2016г. с изключение на чл. 2 от
него, отнасящ се за срока на действие на Договора
След сключването на този втори Договор за аренда, страните по първоначално
сключеният Договор за аренда от 28.03.2016г. са подписали на 28.06 2016г.
Споразумение за прекратяване на действието му, считано от 01.07.2016г.
Не се спори между страните и, че с Решение № 222/17.01.2019 г., постановено
по гр.д. № 608/2016 г. по описа на ЕРС /неприложено по делото/, е била
извършена съдебна делба на процесните шест земеделски земи, находящи се в
землището на с. Оман, оставени в наследство от б.ж. на с. Оман П Ж Д ,
починал на 15.11.1935г., в резултат на което от делбените шест имота били
новообразувани общо 32 имота, подробно описани в исковата молба и
съсобствеността била прекратена, като всеки един от съделителите, вкл. ищцата Т. Г. и отв. З.П., получили реален дял като са
им възложени от съда конкретни имоти. След приключването на делбата, макар
ищцата да се легитимира като собственик на
реално получени от нея в дял земеделски имоти, същата е обвързана от
сключения по-рано Договор за аренда от 27.06.2016г. и е в невъзможност сама да
упражнява владението върху имотите си.
От така изложената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
Въз основа на твърденията, изложени в обстоятелствената част на исковата
молба, като изходи от петитума на същата и направеното и прието в с.з.
изменение на едни от евентуалните искове, съдът квалифицира предявените от
ищцата искове по следния начин: главен
иск - по чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД – за прогласяване нищожността на Договор
за аренда от 27.06.2016 година, вписан в Служба по вписванията гр.Елхово с
вх.рег.№ 1987 от 27.06.2016г., акт. № 243, т.2, поради накърняване на добрите
нрави; в условията на евентуалност – иск по чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, вр. с
чл. 38, ал.1, пр.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на същият Договор за
аренда поради сключването му при противоречие със Закона, както и в случай, че
не бъдат уважени първите два иска, евентуален иск - иск с правно основание чл. 229, ал.3, вр. с ал.2 от ЗЗД, вр. с пар.1
от ДР на ЗАрЗ, вр. с чл.4 от ЗАрЗ за признаване за установено, че Договор за
аренда от 27.06.2016 година, вписан в Служба по вписванията гр. Елхово с
вх.рег.№ 1987 от 27.06.2016г., акт. № 243, т.2, е сключен за пет стопански
години, а не за 15 години, както е посочено в него.
На първо място, съдът намира, че
предявените искове са процесуално допустими, тъй като са предявени от и срещу
легитимирани страни. Макар и съсобствеността върху процесните 6 земед.имота към
настоящият момент да е прекратена с постановеното съдебно решение за делба, за ищцата като
съсобственик на земеделските недвижими имоти – предмет на арендоване към
момента на сключване на Договор за аренда от 27.06.2016г., е налице правен
интерес за установяване нищожността на оспорения Договор, като макар и да не е
страна по това правоотношение, то по силата на чл.3 ал.4 от ЗАЗ /ред. ДВ бр.
61/16г./ тя е обвързана от договорените от друг от съсобствениците клаузи, в
случая от ответника З.П.. С оглед твърденията на ищеца, че интересите му са засегнати
от сключения между двамата ответници Договор за аренда от 27.06.2016г., е налице правен интерес от предявяване на
иска за обявяване нищожността на същия, тъй като при успешно проведен иск за
установяване нищожността на посочения Договор за аренда от 27.06.2016г., то тогава ищцата ще разполага
с възможността да ползва собствените си
земед. земи, обособени в самостоятелен дял след извършената след сключването на
арендния договор съдебна делба между съсобствениците на земите – предмет на
същия Договор за аренда.
І. По
основателността на иска с твърдение нищожност на Договор за аренда от
27.06.2016г. поради накърняване на добрите нрави - чл. 26, ал.1, пр.3 от ЗЗД:
Съгласно приетото в правната теория и съдебната практика, добрите нрави са
морални норми, които по силата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД придобиват правно
значение и нарушението им се приравнява на последиците от нарушаване на закона.
Особеност на добрите нрави е, че те са критерии и норми за поведение, които се
установяват в обществото, поради това, че значителна част от хората според
вътрешното си убеждение ги приемат и се съобразяват с тях. Само при
констатирано обективно противоречие между договора и правната норма, която
изразява и по този начин защитава добрите нрави, може да се стигне до нищожност
на сделката. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД е налице, когато се нарушават правни принципи, каквито са принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване.
Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие,
накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси с цел извличане на
собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на
доводите на страните и събраните доказателства по конкретното дело.
Съдът намира за неоснователно твърдението на ищцата за нищожност на
процесния Договор поради накърняването на добрите нрави тъй като З.П. е сключила
същия с управляваното от нея дружество с единствената цел да се
облагодетелства, в качеството й на съсобственик и управител на „З К “ ООД, за сметка на останалите съсобственици
на земеделските земи, в частност на ищцата, като този договор й гарантира
дългосрочното и необезпокоявано ползване на процесните имоти от дружеството –
арендатор, което тя представлява, вкл. да получава субсидии и добиви от
всичките 140.605 дка, от които едва 11.587 дка са собственост на самата З.П.
/арендодател/, а за ищцата и останалите наследници, собственици на повече от
125.000 дка, на практика остава само „голата собственост“ върху имотите, като
дългия срок на договора прави невъзможна продажбата на тези имоти, обременени с
такива условия.
В случая процесният Договор за аренда е със срок на действие 15 стопански
години и същият се различава от първоначално сключеният и впоследствие
прекратен Договор за аренда от м. март 2016г. само по отношение срока на
действие /първият е за срок от 5 стопански години/. На първо място, съгласно чл.3, ал.4 от ЗАрЗ,
в сила към момента на сключване на Договора – предмет на иска, договорът за
аренда можеше да бъде сключен само от някои от съсобствениците на земеделската
земя, без съгласието на останалите съсобственици
/наследници/, като
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС, според който всеки съсобственик
участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. След като
самият Закон за арендата в земеделието, действащ към момента на сключването на
процесния Договор за аренда, допуска и регламентира сключване на аренден
договор от един или някои от съсобствениците, обстоятелството, че сключилият
договора като арендодател съсобственик притежава само 11/108 идеални части от
земеделските земи, не води автоматично до извод за нищожност на процесния
договор, тъй като със сключването му арендодателят по него е целял да
облагодетелства било себе си, било търговското дружество, което представлява.
От друга страна, по отношение дългия
срок на действие на Договора – 15 стоп.години, законодателят е предвидил в чл.4
от ЗАрЗ минимален срок на такъв вид договори – 5 стопански години, но не и
максимален такъв, поради което съдът следва да приеме, че в случая процесният
договор не е нищожен на основание противоречие с добрите нрави, поради
сключването му за посочения срок. В Тълкувателно
решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК се сочи,
че договорът за аренда дава специална и съобразена с обществените отношения по
предоставяне на ползването на земеделски земи и свързаните с тях вещи защита,
насочена към създаване на условия за по-ефективно използване на средствата за
земеделско производство. Договорът урежда обществените отношения, свързани със
стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които
арендаторът става собственик. Съществената специфика на земеделската земя е, че
при ползването – обработването й тя дава плодове /за разлика от типичния обект
на наемния договор, при ползването на който не се извличат добиви/. Това е
обусловило създаването на режим на специално регулиране, който отразява
особеностите на арендния договор на земеделската земя. Поради съществения
елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите /чл.2,
ал.2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете
/чл.2, ал.2, чл.10, ал.3, чл.31/. Засилено е задължението на арендатора за
полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване
на спокойно ползване на имота. В този смисъл не би могло да се приеме, че
сключването на Договор за аренда за по –продължителен период от време, води до
нарушаване на добрите нрави и закона. Тук следва да се отбележи, че когато съсобственикът, сключил
договора за аренда не притежава повече от половината от общия земеделски имот
/както в случая/, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели /в тази насока е
решение № 12 от 01.03.2018 г. на ВКС по гр.д. № 1251/2017 г., II г.о/. Тези
съсобственици, на които договорът за аренда не е противопоставим, могат да
ревандикират собствеността си.
При преценката дали са накърнени моралните норми, съдът следва да съобрази
волята на страните, защото нормата на чл.20 ЗЗД го задължава при тълкуването на
договорите да установява действителната им обща воля, формирана от всичките им
уговорки, да се отчита тяхната взаимна връзка и целта на договора -
удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. Съдебната практика
приема, че значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при
двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави,
доколкото те са определени като граница на свободата на договаряне, предвидена
в чл.9 ЗЗД. Нееквивалентността на престациите обаче трябва да е в толкова
висока степен, че съотношението между престациите да е такова, че едната от тях
е незначителна и практическа нулева. Приема се, че известна обективна
нееквивалентност е допустима, т.к. свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед
техния интерес, а следващата степен на нееквивалентност на престациите може да
представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в
състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл.33 ЗЗД, а не
нищожност поради противоречие с добрите нрави. В този смисъл е Решение №
24/09.02.2016г. по гр.д. №2419/2015г. на ВКС, III г.о. и други решения на ВКС,
посочени в него.
С оглед горното и като съобрази доказателствата по делото, съдът приема, че
не е налице значителна нееквивалентност на престациите на страните по процесния
Договор за аренда, което да обосновава извод за противоречието му с добрите
нрави. Ищцата и не твърди, че договорената арендна цена в процесния договор за
аренда е несъотносима с цената по други подобни договори за аренда на земи в
същото землище. Извод за нееквивалентност на престациите би могъл да се направи
само при съпоставка на уговорената с процесния Договор за аренда арендна цена с
критериите, визирани в чл.8, ал.2 от ЗАЗ, за каквато съпоставка обаче са
необходими специални знания, а доказателства в тази насока от страна на ищцата
не са ангажирани. Наред с това в конкретната хипотеза, ако ищцата е приела
арендния договор и се счита обвързана от него по силата на чл.3, ал.4 ЗАрЗ, на
основание чл.16, ал.1 ЗАрЗ, във вр.с чл.134, ал.1 ЗЗД /при бездействие на
арендатора/ може да поиска изменение на арендната цена поради несъответствието
й със съответните пазарни цени на арендното плащане в региона за съответната
стопанска година, а при липса на споразумение между страните, може да поиска от
районния съд при условията на чл.16, ал.5 ЗАрЗ да вземе решение за увеличение
на размера на арендното плащане.
Съдът не възприема доводите на ищцата, развити в представената писмена
защита, че със
сключването на процесния Договор за аренда е нарушен принципа на
добросъвестността в отношенията между страните, тъй като отв. дружество
е земеделски стопанин, който към процесния период обработва земеделски земи в
землището на с.Оман, основната част от тях на базата на сключени договори за
наем или аренда, и че дружеството като бенефициент по различни програми
получава субсидии по различни схеми и мерки за подпомагане на земеделските
производители и подписвайки договор за аренда за срок от 15 години е целяло с
този дългосрочен договор да си гарантира правно основание за ползване на
възможно най-голяма площ земеделски земи, на базата на които при откриване на
процедурата по Схема за основно плащане /СОП/ да заяви и получи възможно
най-голям брой права на плащане. На първо място, по делото няма никакви
доказателства за твърдението, че ответното дружество е бенефициент по различни
програми като получава субсидии по различни смехи и мерки за подпомагане на
земеделските производители, но дори и това да е така, това не е основание да се
приеме, че сключването на договор за аренда за срок от 15 години е в
противоречие с добрите нрави. На следващо място, самата ищца твърди, че към
днешна дата няма окончателно решение за преминаване на България към СОП и
разпределяне права на плащане, следователно не би могло да се твърди, че със
сключването на Договора през 2016г отв. П. е целяла да заяви и получи възможно
най-голям брой права на плащане. Целта на т.н. Схема на основно плащане е по
–справедливо разпределение на подпомагането и какъв ще бъде размера на това
подпомагане по отношение на ответното дружество като земеделски производител,
обработващ земед. земи, е несъотносимо към твърдяното противоречие на процесния
договор с добрите нрави, още повече, че за да се кандидатства и получава това
подпомагане следва да са изпълнени и редица други изисквания.
По делото липсват доказателства поведението на З.П. като съсобственик на
арендуваните имоти и управител на дружеството - арендатор, да е насочено
единствено към увреждане на ищцата или на други съсобственици. При сключването
на договора за аренда З.П. е упражнила права, произтичащи от правото й на собственост
върху част от земеделските имоти и даващи й основание за сключване на Договора
съгласно действалата към този момент редакция на разпоредбите на ЗАрЗ, а от
клаузите на процесния договор, преценени поотделно и в съвкупност,
и при липса на други събрани доказателства, не може да се направи извод за
сключването му с цел увреждане интересите на ищцата.
С оглед всичко изложено, съдът приема, че предявеният иск по чл.26, ал.1,
пр.3 от ЗЗД срещу двамата ответници е неоснователен и следва да се отхвърли.
І. По
основателността на иска с твърдение нищожност на Договор за аренда от
27.06.2016г. поради противоречие със закона - чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, вр. с
чл. 38, ал.1, пр.1 от ЗЗД:
Съгласно чл.26, ал.1 от ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на
закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави,
включително и договорите върху неоткрити наследства.
Ищцата основава
защитата си, като се позовава на разпоредбата на чл. 38, ал.1, пр.1 от ЗЗД,
съгласно която представителят не може да договаря от
името на представлявания нито лично със себе си, нито с друго лице, което той
също представлява, освен ако представляваният е дал съгласието си за това.
Ищцата твърди, че отв.З.П. е сключила атакуваният Договор за аренда в нарушение
на тази забрана да договаря в лично качество с представляваното от нея лице.
Съгласно чл. 141, ал.7 от ТЗ отношенията между търговското дружество с
ограничена отговорност и неговия управител възникват по силата на овластяване –
с договор за възлагане на управлението, който се сключва
след решение на Общото събрание и се урежда по правилата на договора за поръчка
по ЗЗД. Независимо, че представителната му власт не възниква нито от разпоредба
на закона,
нито чрез упълномощаване /чл.36 ЗЗД/, вътрешните
отношения между дружеството и него като физическо лице са отношения между
представляван и представител, доколкото управителят
действа от името и за сметка на дружеството, като придобива
права и поема задължения,
възникващи направо за последното, както е в случаите при пълномощие, съгласно
разпоредбата на чл.292, ал.1 ЗЗД. Сключвайки
с представляваното от него дружество облигационна или вещно-прехвърлителна
сделка като физическо лице, в тези отношения управителят встъпва като
самостоятелен гражданско-правен субект, воден от
собствен интерес. Поради това спрямо него са приложими общите граждански
разпоредби, включващи и забраната на чл.38, ал.1, предл.1 ЗЗД да договаря в лично качество с представляваното от него лице. Настоящият
случай е точно такъв като отв. З.П. е договаряла и подписала оспорения Договор
за аренда от 27.06.2016г. в качеството на физическо лице и като управител на
отв. дружество „З К “ ООД, т.е. тя е договаряла сама със себе си, поради което и
атакуваният Договор е нищожен на основание чл. 26, ал. 1,
пр. 1 от ЗЗД.
Съдът не възприема възражението на ответната страна, че в случая не е нарушена
забраната на чл.38, ал.1 от ЗЗД, тьй като е налице съгласие на представлявания.
За разлика от доброволното представителство, при
органното представителство не би могло да се осъществи освобождаване от
забраната по чл. 38, ал.1 от ЗЗД. Представляван при органното представителство
е юридическото лице, което не формира самостоятелно правновалидна воля, а
извършва правни действия чрез волеизявленията на представителя си. Волята на
управителя, представляващ дружество с ограничена отговорност, не би могла да
бъде заместена от друг орган на юридическото лице - Общото събрание, тъй като
последното не разполага с правомощия да осъществява представителни функции чрез
даване на съгласие за извършване на правни сделки. По същите съображения
колективният орган на дружеството, с когото юридическото лице не е в
правоотношения, възникнали от упълномощаване, не разполага с правото да
потвърди - да изрази последващо съгласие със сделката, сключена от управителя в
хипотезата на чл. 38, ал.1 от ЗЗД.
С оглед на гореизложеното, съдът счита, че
оспорения Договор се явява нищожен на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД поради противоречие със Закона - на чл.38, ал.1, пр.1 от ЗЗД, поради което
този предявен от ищцата иск против ответниците се явява основателен и доказан и
като такъв следва да бъде уважен като се обяви Договор за аренда на
земеделска земя, сключен на 26.07.2016г. за нищожен поради противоречие със
Закона.
ІІІ. Предвид уважаването на предявения от ищцата иск по чл. 26, ал.1, пр.1
от ЗЗД, съдът не дължи произнасяне по втория предявен в условията на
евентуалност иск по чл. 229, ал.2 от ЗЗД, вр. с пар.1 от ДР на ЗАрЗ и чл. 4 от ЗАрЗ.
На основание чл.115 от Закона за собствеността, следва да се даде на ищцата
шестмесечен срок от влизане на настоящото решение в сила за отбелязването му в
Службата по вписванията при ЕРС, като в противен случай след изтичането на този
срок, вписването на исковата молба губи действието си.
При този изход на делото и на основание чл.78 ал.1 от ГПК, ищцата има право
на разноски. Посочените такива в списък съобразно разпоредбата на чл.80 от ГПК,
ищцата е определила в общ размер на 480.30 лева, от които 400.00 лева,
представляващи заплатено адвокатско възнаграждение, 70.30 лева - заплатена
държавна такса за образуване на настоящото производство при условията на чл.
72, ал.1 от ГПК /за предявени с една молба искове в защита на един интерес/ и
10.00 лева – такса вписване в СВ на ИМ. От материалите по делото е видно, че
ищцата е заплатила и 5.00 лв. държавна такса за издаване на съдебно у-ние за снабдяване
със скици на имотите или общо направените от ищцата разноски са в размер на
485.30 лева. В трайната съдебна практика е прието, че
неразглеждането на евентуалния иск поради уважаване на главния е приравнено на
прекратяване на производството по съединения иск, в която хипотеза ищецът няма
право на разноски, респ. разноските на евентуалния ответник следва да се присъдят в тежест на
ищеца. В този смисъл са Определение № 82 от 19.02.2009 г. на ВКС по ч. т. д. №
60/2009 г., I т. о., ТК; Определение № 89 от 22.01.2010 г. на ВКС по ч. т. д. №
752/2009 г., I т. о., ТК; Определение № 857 от 20.12.2012 г. на ВКС по ч. т. д.
№ 815/2012 г., I т. о., ТК. В случая съдът отхвърли
главния иск, уважи първият от двата евентуални иска и не разгледа вторият
такъв. В приложения по делото Договор за правна защита и съдействие от 25.09.2019г. е уговорено възнаграждение за адвокат в общ размер 400.00
лв., за което е удостоверено плащане в брой. Отделно възнаграждение по всеки
иск /главен и два евентуални/ не е уговорено, поради което следва да се приеме,
че за защита по всеки иск се отнася 1/3 част от възнаграждението, или сумата
133.33 лева. Следва да се присъди изцяло събраната държавна такса, тъй като
същата както се посочи по-горе е събрана при условията на чл. 72, ал.1 от ГПК
/една д.т. за трите иска/, като същото
се отнася и за останалите две заплатени от ищцата д.т. в общ размер на 15.00
лева. С оглед на това съдът счита, че ответниците З.П.
и „ЗИТА КО“ ООД, представлявано от З.П., следва да бъдат осъдени да заплатят на
ищцата направените по делото разноски в размер на 218.63 лева съобразно
уважената част от ищцовата претенция.
С оглед изхода на делото са налице основанията на чл. 78, ал.3 от ГПК за
присъждане на ответниците З.П. и „З К “
ООД на направените разноски съобразно
отхвърлената, респ. неразгледаната част от претенцията на ищцата. Последната е
направила възражение за прекомерност на заплатеното адв. възнаграждение –
1000.00 лева.
Съгласно чл. 78, ал. 5 от ГПК, ако заплатеното от страната
възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно действителната фактическа и
правна сложност на делото, съдът може по искане на насрещната страна да присъди
по-нисък размер на разноските в тази им част, но не по-малко от минималния
размер, предвиден в чл. 36 от Закона за адвокатурата. В чл. 36 от ЗАдв е
предвидено, че за размера на минималните адвокатски възнаграждения Висшия
адвокатски съвет приема Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения. Съгласно чл. 7, ал. 2, т. 2 от приетата Наредба,
при защита по дела с определен материален интерес от 1000до 5000 лв., каквото е
настоящото, размерът на минималното адвокатско възнаграждение е 300.00 лв. +7%
за горницата над 1000 лева – в случая 353.03 лева при посочената от ищцата цена
на иска 1757.56лв. Договореното и заплатено от двамата ответници на
пълномощника им адвокатско възнаграждение е в общ размер на 1000.00 лв. Като
взе предвид, че с исковата молба са предявени един главен иск и два иска при
условията на евентуалност, броя на ответниците и действителната фактическа и правна
сложност на делото, съдът намира, че не е налице прекомерност на заплатеното
адв. възнаграждение от двамата ответници. Ето защо и с оглед изхода на делото
ищцата следва да бъде осъдена да заплати на
двамата ответници 2/3 от направените от последните разноски за заплатено
адв. възнаграждение /за отхвърления главен иск и за втория евентуален иск,
който не бе разгледан/, или сумата от 666.66 лева.
Воден от горното, Елховският районен
съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявеният от Т.И.Г. с ЕГН – **********,***,
с адрес за призоваване в гр.Ямбол, ул. „Жорж Папазов“ №**,
кантора 506, чрез пълномощника й – адв.Я.П. ***, против З.П.П. с
ЕГН – **********,***, и „З К
“ ООД с ***, със седалище и
адрес на управление – гр. Ямбол, ж.к. „Г.Бенковски“, бл.16, вх.Д, ет.6, ап.94,
представлявано от Управителя З.П.П., главен иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД за прогласяване за нищожен поради сключен при накърняване на добрите нрави на
Договор за аренда на земеделска земя от 27.06.2016г., вписан в
Служба по вписванията гр.Елхово с вх.рег. № 1987/27.06.2016 г., акт № 243, т.2, сключен между З.П. в
качеството й на арендодател и „З К “ ООД
в качеството му на арендатор.
УВАЖАВА предявеният от
Т.И.Г. с ЕГН – **********, чрез
пълномощника й – адв.Я.П., против З.П.П. с ЕГН – **********, и „З
К “ ООД с ***, със седалище в гр. Ямбол,
представлявано от З.П., евентуален иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД като ПРОГЛАСЯВА ЗА
НИЩОЖЕН
поради противоречие със закона – чл.38, ал.1, пр.1 от ЗЗД сключения Договор
за аренда на земеделска земя от 27.06.2016г., вписан в Служба по вписванията гр.Елхово с вх.рег. № 1987/27.06.2016 г.,
акт № 243, т.2, по силата на който ответника З.П.П. с ЕГН – **********,***, като собственик /получила като
дарение и чрез покупка/ на идеални части от наследствени недвижими имоти,
оставени в наследство от П Ж Д , б.ж. на с.Оман, общ.Болярово, починал на
15.11.1935г., в качеството на арендодател, е предоставила на ответното дружество
„З К “
ООД с ***, със седалище и адрес на
управление – гр. Ямбол, ж.к. „Г.Б “, бл.**, вх.Д, ет.6, ап.**,
представлявано от Управителя З.П.П., в качеството му на арендатор, за временно
и възмездно ползване следните недвижими
земеделски имоти, находящи се в землището на с.Оман, общ. Болярово, а
именно:
1. нива с площ от 55.232 дка, четвърта категория, в местността „ГОРЕН ЮРТ“,
имот № 016017 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: имоти №№
000210, 016016, 016021, 016022 и 000191;
2. нива, с площ от 11.896 дка, седма
категория, в местността „ПОЛЯНАТА“, имот № 007044 по плана за земеразделяне на
с. Оман, при граници: ПИ №№ 000245, 000145 и 007078;
3. нива с площ от 30.630 дка, девета категория, в местността „ЯНЕВО БЪРДО“,
имот №010033 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници: ПИ №№ 010034,
000159, 010032, 010031, 000129, 010014 и 010035;
4. нива с площ от 19.633 дка, пета категория, в
местността „СЕЛСКА КОРИЯ“, имот № 018009 по плана за земеразделяне на с. Оман,
при граници: ПИ №№ 000196, 018010 и 018008;
5. нива с площ от 18.203 дка, от
които 13.289 дка - пета категория и 4.914 дка - девета категория, в местността
„КЪРТЪКОВИЦА“, имот № 012060 по плана за земеразделяне на с. Оман, при граници:
ПИ №№ 000177, 000286 и 012059 и
6. друга селскостопанска територия, с площ от 5.010 дка, десета категория,
в местността „ГОЛЯМАТА РЕКА“, имот № 004005 по плана за земеразделяне на
с.Оман, при граници: ПИ №№ 004013, 000239 и 004004.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.1 от ГПК ответниците З.П.П. с ЕГН – **********,***, и „З К “ ООД с ***, със седалище и адрес на
управление – гр. Ямбол, ж.к. „Г.Б “, бл.**, вх.Д, ет.6, ап.**,
представлявано от Управителя З.П.П., ДА
ЗАПЛАТЯТ на ищцата Т.И.Г. с ЕГН – **********,***, с адрес за призоваване в
гр.Ямбол, ул. „Ж П “
№**, кантора 506, чрез пълномощника й – адв.Я.П.,
направените по делото разноски в размер на 218.63 лева /двеста и осемнадесет лева и шестдесет и три стотинки/.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищцата Т.И.Г. с ЕГН – **********,***, с адрес за призоваване в гр.Ямбол,
ул. „Ж П “ №**, кантора 506, чрез пълномощника й – адв.Я.П., ДА ЗАПЛАТИ на ответниците З.П.П. с ЕГН – **********,***,
и „ЗИТА КО“ ООД с ***, със седалище и адрес на управление – гр. Ямбол, ж.к.
„Г.Б “, бл.**, вх.Д, ет.6, ап.**, представлявано от З. П. П., направените по
делото разноски в размер на 666.66 лева /шестстотин шестдесет и шест лева
и шестдесет и шест стотинки/.
НЕ УВАЖАВА направеното от ищцата Т.И.Г. с ЕГН – **********, чрез пълномощника
й – адв.Я.П., искане по чл. 78, ал.5 от ГПК за присъждане на по-малък размер на
разноските, направени от двамата ответници, поради прекомерност на заплатеното
адвокатско възнаграждение.
ДАВА на ищцата Т.И.Г. с ЕГН – **********,***,
с адрес за призоваване в гр.Ямбол, ул. „Ж П “ №**, кантора 506, чрез пълномощника й – адв.Я.П., шестмесечен срок от влизане в сила на настоящото решение за отбелязването му в Службата по вписванията, съгласно чл.115, ал.2 от ЗС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Ямболски окръжен съд чрез Елховският
районен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ..................
/В. Апостолова/