О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е
Номер 63
15.01.2019 град Бургас
Бургаският
окръжен съд…..………………граждански състав …………..
на
петнадесети януари две хиляди и осемнадесета година
в
закрито заседание в следния състав:
Председател: Десислава Динкова
Членове:
като
разгледа докладваното от Д.Динкова …………………………….
търговско
дело №451 по описа за 2018 година.
Производството
е образувано по повод исковата молба на „Свети Йоан ризорт“ ЕООД, със седалище
и адрес на управление гр.София, район Искър
ж.к. „Дружба“ 2, бл. 316, вх. А, ап. 18, представлявано от управителя Николай
Детелинов Ламбуров против П.В.М. с ЕГН **********, с адрес ***, с искане да
бъде прогласена нищожността на договори за покупко-продажба на недвижим имот,
сключени с нот.акт №88, том ІІ, рег.№6019, дело №232/2018 год. на нотариус
рег.№458 на НК и нот.акт №91, том ІІ, рег.№6022, дело №235/2018 год. на същия
нотариус, на основание чл.26 ал.1 предл.
2 и 3 от ЗЗД, чл.26 ал.2, предл.2 и 5 от ЗЗД – като привидни, противоречащи на добрите
нрави, сключени при заобикаляне на закона и при липса на съгласие, а при
условията на евентуалност – да бъдат прогласени за недействителни, като
сключени при споразумяване на представителя и лицата, с които е договарял, във
вреда на представлявания.
Постъпил е
писмен отговор от ответника П.М..
Препис от
отговора е бил връчен на ищеца с указание за възможността за подаване на
допълнителна искова молба. В срока по чл.372 от ГПК е постъпила допълнителна
искова молба. В срока по чл.373 от ГПК е
подаден допълнителен отговор от ответника.
При това
положение, с оглед осъществената двойна размяна на книжа, съдът намира, че
книжата по делото са разменени редовно.
Съдът намира, че в настоящото
определение следва да включи и проекта си за доклад по делото на осн. чл.374,
вр.чл.140, вр. чл.146 ГПК.
Ищецът
твърди, че на 13.06.2018 год. между „Свети Йоан ризорт“ ЕООД и П.В.М. са
сключени два договора за покупко-продажба на имоти, с предмет самостоятелни
обекти в сграда с идентификатори 67800.10.726.1.5 и 67800.10.726.3.1. Твърди
се, че по двете сделки дружеството е било представлявано от от бившия си
управител П. Стаматов, който е бил освободен като такъв с решение на общото
събрание, взето на 28.05.2018 год. Сочи се, че към датата на сделките бившият
управител е бил известен за решението на едноличния собственик на капитала за
освобождаването му като управител, но се възползвал от обстоятелството, че все
още тази промяна не е вписана по партидата на дружеството в ТР и извършил поредица от осем сделки на
апартаменти в к-с „Свети Йона ризорт“, включително и процесните два. Твърди се,
че промените по партидата на дружеството за освобождаване на П. Стаматов като
управител са били вписани два дни след изповядване на сделките, а самият
протокол на едноличния собственик на капитала за освобождаване на управителя е
бил заверен от нотариус на 03.07.2018 год.
Ищецът твърди, че всички сделки,
включително процесните, са симулативни, сключени са с цел увреждане интересите
на дружеството и облагодетелстване на бившия управител. Заявява се, че
продажните цени от 4 000 лв. са изключително занижени и е налице
нееквивалентност на престациите. Сочи се, че цените са толкова нереално ниски,
че не покриват дори себестойността на т.нар.“груб строеж“ и са над 10 пъти
по-ниски от себестойността на извършеното строителство и закупуването на
терена. Твърди се, че сумата от продажбите не е постъпила в касата на
дружеството. За да обоснове твърдението си, че договорите са сключени при
условията на чл.40 от ЗЗД, ищецът се позовава на т.5 от нотариалните актове, в
който е уговорена неустойка, надвишаваща над 12 пъти продажната цена. Заявява
се, че и двете страни по сделката, особено представляващия дружеството, са били
наясно, че продавачът не е в състояние да изпълни поетото задължение за
заличаване на ипотеките на продадените апартаменти, тъй като цената изобщо не е
постъпвала в патримониума на дружеството, а и да е била постъпила, е толкова
ниска, че е недостатъчна за покриване на изискванията на банката-кредитор за
частично заличаване на ипотеката. Сочи се, че за да даде съгласие за заличаване
на ипотека върху продаден от дружеството апартамент, банката е поставила
условие да бъде внесена сумата от 550 евро на кв.м. Като втори аргумент за
споразумяване между представителя и лицето, с което е договарял, че сочи, че
продадените осем апартамента са единствените, за които не са били сключени
предварителни договори с трети лица, т.е. са били свободни, и това е било
известно на бившия управител. Твърди се, че той и купувача по процесните
сделки, както и Марин М. – брат на П.М., са добри приятели.
Ищецът твърди, че сделките са сключени
при заобикаляне на закона – чл.3 ал.1 т.1 от ЗОПБ.
Постъпил е отговор от ответника, с
който претенциите се оспорват. Твърди се, че продажната цена от 4 800 лв.
е била определена в такъв размер поради неизпълнение на поети задължения от
продавача по предварителен договор от 05.01.2015 год. – продавачът не е
изпълнил задължението си по раздел 3, т.12, и т.13 да изпълни довършителните
работи и да приеме сграда с акт обр.15 в срок до 30.10.2016 год. и да въведе
сградата в експлоатация с издаване на разрешение за ползване в срок до
30.04.2017 год. Твърди се, че към датата на продажбата апартаментите са били на
етап „груб строеж“ и това се установява
от констативен протокол от 04.05.2018 год., съставен на основание чл.181 ал.2
от ЗУТ. Твърди се, че след подписване на предварителния договор имотите са били
обременени с ипотеки, които не са заличени. Поради забавата на продавача и
дължимите неустойки и във връзка с чл.5.5 от предварителния договор, на
30.05.2018 год. страните сключили анекс, с който предоговорили условията по
договора и уредили окончателно отношенията помежду си. С цел гарантиране
интересите на купувача, продавачът поел задължение за сваляне на ипотеките,
както и е уговорена неустойка в размер на 50 000 лв., с цел купувачът да
може да си възстанови разходите и евентуални подобрения. Твърди се, че
ответникът е добросъвестен купувач и не са налице сочените основания за
нищожност.
Оспорва се твърдението знание на стария
управител за процедура за освобождаването му като голословно и неподкрепено с
доказателства. Сочи се, че вътрешните отношения между управителя и едноличния
собственик на капитала относно вземането на решения във връзка с управлението
на дружеството, във връзка с продажба на недвижими имоти или
представителството, не касаят ответника по никакъв начин. Сочи се, че по делото
няма доказателства за това, че едноличният собственик на капитала е уведомил
управителя за взетото решение за освобождаването му. Ответникът се позовава на
чл.141 ал.3 от ТЗ, според който заличаването на управителя по отношение на
третите добросъвестни лица има действие от момента на вписването му. Позовава
се също на чл.7 от ЗТРРЮЛНЦ, според който се приема, че вписаното обстоятелство
е станало известно на третите добросъвестни лица от момента на вписването. Сочи
се, че на 13.06.2018 год. (датата на сделките), П. Стаматов е бил вписан като
управител на ответното дружество, а органният представител изразява волята на
юридическото лице във външните отношения с трети лица – ТР №3/15.11.2013 год.
по т.д.№3/13 год. на ОСГТК ВКС. Сочи се, че е било взето решение от едноличния собственик на
капитала за продажба на обособени обекти от жилищна сграда за сезонно обитаване
по преценка на управителите, при условия, каквито намерят за добре. Не са били
предприети действия за оттегляне на пълномощното или ограничаване на дадените
правомощия на управителя П. Стаматов. Заявява се, че към настоящия момент той
продължава да бъде управител на други дружества, които са свързани с ищцовото.
Поддържа се, че поради изброените обстоятелства не може да се приеме, че
Стаматов и ответника са знаели за предприетите действия във връзка с промяна в
управлението на „Свети Йона ризорт“ ЕООД. Заявява се, че вътрешните отношения
между управителя и дружеството не касаят ответника по никакъв начин, след като
към датата на сделките в ТР е бил вписан като управител П. Стаматов и е било
представено протоколно решение на едноличния собственик на капитала за продажба
на апартаменти на дружеството.
Оспорва се твърдението на ищеца, че
продадените осем апартамента са били с луксозно кухненско обзавеждане, а някои
и изцяло мебелирани. Поддържа се твърдението, че към датата на продажбите
процесните апартаменти са били на етап „груб строеж“.
Изразява се становище за неяснота на
твърденията за привидност на сделките и се заявява, че не е налице нито
абсолютна, нито относителна симулация.
Заявява се, че постъпването или не на
парите в касата на дружеството е напълно ирелевантно за спора. Ответникът
твърди, че е изпълнил задължението си и е заплатил уговорената цена на лице,
което е имало право да я получи. Сочи се, че относно удостоверените изявления
за платена и получена цена нотариалния акт има характера на частен
свидетелстващ документ за знание и има значение на разписка. Непостъпването на
цената в касата на дружеството не е основание за нищожност.
Оспорва се довода за противоречие с
добрите нрави поради пълна нееквивалентност на престациите и сговаряне във
вреда на представлявания. Развиват се съображения за свобода на договарянето и
наличие на условия и причини, довели до намаляване на цената. Твърди се, че
съображенията относно уговорената неустойка са неотносими към настоящия спор.
Сочи се, че в случая не може да се направи извод за договаряне във вреда на
представлявания по смисъла на чл.40 от ЗЗД.
Ответникът заявява, че ищецът не
посочва доказателства и твърдения за нарушение на конкретна законова запрета,
която да е преодоляна със сключване на процесните договори, с цел да осигури
идентични правни последици. Твърди, че неспазването на разпоредбата на чл.3
ал.1 т.1 от ЗОПБ влече единствено административна санкция, а освен това в
случая не е нарушена, предвид уговорената цена по договорите.
Оспорва се твърдението на ищеца, че
договорите са сключени без съгласието на едноличния собственик на капитала.
Заявява се, че органният представител изразява волята на юридическото лице във
външните отношения с третите лица.
Ищецът е депозирал допълнителна искова
молба, с която пояснява първоначалната и оспорва всички твърдения в отговора.
Заявява, че представените с отговора
документи – предварителен договор от 05.01.2015 год., анекс с дата 30.05.2013
год. и три разписки, са частни документи, които носят подписа на ответника и
единственото обстоятелство, което установяват, е че изявленията изхождат от
лицата, които са ги подписали – чл.181 ал.1 от ГПК. Ищецът твърди, че тези
документи са съставени за нуждите на настоящия процес и поради това оспорва
посочените в тях дати. Сочи, че тези документи не са били известни на
едноличния собственик на капитала, на управителя на комплекса и на
счетоводството на дружеството. Твърди се, че сумите по този предварителен
договор не са постъпвали в касата на дружеството. Заявява се, че
предварителният договор е нищожен, тъй като на датата на сключването му не е
било взето решение от едноличния собственик управителят да сключва такива
договори, нито едноличният собственик е дал разрешение или съгласие за
сключване на този договор.
Ищецът сочи, че от представените
писмени доказателства става ясно, че много след датата на предварителния
договор П. Стаматов е потвърдил, че двата процесни апартамента са свободни и са
включени в ценовата листа на комплекса. Освен това, върху предварителния
договор, анекса и разписките, не е поставен печат на дружеството, а това е така
единствено поради причината, че те са съставени след освобождаването на
Стаматов като управител.
Ищецът уточнява, че според него
процесните договори са относително симулативни – прикриват договор за дарение,
за сключването на какъвто бившия управител не е имал представителна власт.
Твърди се, че нито по предварителния договор, нито по нотариалния акт, са били
плащани суми. В това прикрито съглашение – договор за дарение, се състои
заобикалянето на закона.
Ищецът твърди, че не е имало стопанска
необходимост и полезна стопанска цел за дружеството при сключване на
предварителния договор. Сочи, че от договора дружеството няма икономическа
изгода, тъй като срещу почти нулево плащане ответникът се задължава да заплати
неустойки в размер на десетки хиляди евро. Твърди се, че клаузите са нетипични
за такъв вид договори и са в рязко противоречие с останалите договори,
сключвани от търговеца. Заявява се, че рисковете и задълженията са единствено
за продавача и той няма никакви икономическа изгода от този договор. Ищецът
заявява, че намерението на договарящите да се облагодетелства купувача и да се
увреди дружеството се установява и в подписания анекс. Твърди, че базирайки се
на неверни факти и несъществуващи задължения на дружеството-продавач,
представляващия и купувачът са се споразумели имотите да бъдат продадени за
цена от 4 000 лв. без ДДС всеки, а в случай на евикция е уговорена
неустойка в размер на 50 000 лв. Оспорва се като невярно обстоятелството,
че към момента на подписването на анекса (30.08.2018 год.) за сградата не е
съставен акт обр.15. Сочи се, че такъв е издаден на 17.11.2016 год., повече от
година и половина преди датата на анекса. Заявява се, че дружеството не е поело
задължение в предварителния договор да не обременява имотите с ипотеки, а единствено задължение да прехвърли имотите
свободни от вещни тежести. Твърди се, че представляващия ответника не е
предприел действия по заличаване на ипотеката, а това е било възможно поради
създадената договореност и практика с банката-кредитор. Според ищеца
единствената причина, поради която ипотеката не е била заличена, е неплащането
на цената по нотариалните актове.
Ищецът твърди, че клаузите за дължими
неустойки в предварителния договор, анекса и окончателните договори са
нищожни като неморални. Твърди, че с тях
не се обезпечава задължение за връщане на цената, тъй като такава изобщо не е
платена, нето се обезпечава изпълнение на задължение за заплащане на
подобрения, каквито не е възможно да бъдат направени в имотите, доколкото те
все още се владеният от дружеството и ответникът дори не е поискал предаването
им. Ищецът заявява, че купувачи по други два нотариални акта вече са отправили
покани за заплащане на неустойки от дружеството и това е аргумент в подкрепа на
твърдението му, че е налице сговаряне между представителя и приобретателите за
увреждане на представлявания.
Ищецът уточнява, че са налице близки
отношения между бившия управител и приобретателя, като П. Стаматов е кум на
ответника.
Ответникът е подал отговор на
допълнителната искова молба. Поддържа, че незнанието на едноличния собственик
на капитала за сключения предварителен договор и за получените суми по него са
вътрешни отношения между него и управителя и не касаят ответника, нито имат
значение за валидността на договорите. Заявява се, че конкретните практики на
дружеството за сключване и регистрация на договорите, комуникацията с управителя
на комплекса и агенции за недвижими имоти също са вътрешнофирмени отношения и
не се отразяват на валидността на договорите. Сочи се, че към датата на
сключване на предварителния договор управителят е имал право да ангажира
отговорността на дружеството, включително да договаря с трети лица, а
собственикът на капитала не е налагал ограничения в представителната власт на
управителя и такива не са били вписани в ТР. Дори и да е имало някакви уговорки
между бившия управител и дружеството, не са непротивопоставими на ответника
като трето добросъвестно лице.
Оспорва се твърдението, че атакуваните
сделки прикриват дарение. Ответникът заявява, че е платил продажната цена на
лице, което е имало право да я получи.
Заявява се, че липсата на печат върху
предварителния договор не влияе на валидността му, а освен това се посочват
други договори, върху които не е положен печат на „Свети Йоан ризорт“ ЕООД
Ответникът заявява, че в допълнителната
искова молба не се сочат конкретни обстоятелства, въз основа на които се
претендира нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. Счита, че
са изложени съображения по целесъобразността на сделката и нямат отношение към
валидността. Заявява се, че ако се твърди стопанска непоносимост, това означава
признание за действителността на договора.
Заявява се, че не е бил съставен акт
обр.15 към момента, уговорен в договора, ето защо ищецът не е спазил срока за
това.
Заявява се, че ответникът е виждал
апартаментите на проект и ги закупил с инвестиционна цел, а освен това имал
намерение да направи подобрения след покупката им, за да може да ги използва по
предназначение.
Изразява се становище, че
обстоятелствата относно отношенията на ищеца с други лица нямат значение за
настоящия спор.
Признава се, че бившия управител на
дружеството и ответника се познават и се заявява, че допреди завеждане на
исковата молба ответникът е бил в много добри отношения и с едноличния
собственик на капитала. Твърди се, че ответникът е негови близки са закупили
апартаменти от друго дружество, чийто управител и едноличен собственик на
капитала също е Николай Ламбуров.
Твърди се, че ответното дружество има
практика да се предоговарят условия по договорите и да се получават пари в
брой.
По предварителните въпроси, на
основание чл.140 от ГПК, Бургаският окръжен съд намира следното:
Предявените искове са обективно евентуално
съединени и имат своето правно основание в чл.26
ал.1 предл. 2 и 3 от ЗЗД, чл.26 ал.2, предл.2 и 5 от ЗЗД и чл.40 от ЗЗД
– да бъдат прогласени договорите за нищожни като привидни, противоречащи на
добрите нрави, сключени при заобикаляне на закона и при липса на съгласие, а
при условията на евентуалност – да бъдат прогласени за недействителни, като
сключени при споразумяване на представителя и лицето, с което е договарял, във
вреда на представлявания.
В допълнителната искова молба ищецът
заявява, че симулацията е относителна – договорът за покупко-продажба прикрива
дарение. Според чл.17 ал.1 от ЗЗД, ако страните прикрият едно привидно
съглашение, прилагат се правилата за прикритото, ако е спазени изискванията за
неговата валидност. Първоначалното твърдение на ищеца е било, че договорът е
нищожен, т.е. за абсолютна симулация на основание чл.26 ал.2 предл.последно от ЗЗД. Необходимо е ищецът да уточни какви последици свързва с твърдението си за
прикрито съглашение и съответно на това да отправи петитум до съда.
Претенциите са родово подсъдни на
настоящия съд по арг.от чл.104 т. 4 от ГПК.
На доказване подлежат спорните по делото
факти и връзките между тях, като всяка от страните следва да докаже фактите и
обстоятелствата, на които основава своите искания и възражения. Ищецът
носи тежестта да докаже твърдението си
за нееквивалентност на престациите, преследване на неправомерна цел от
участниците в сделката и тяхното намерение да я постигнат, непокриване по
съдържание на насрещните волеизявления, че със сключването на договора от
пълномощника интересите на ищеца са били увредени, намерението за увреждане на
пълномощника и третото лице, както причинно-следствената връзка между
увреждането и споразумяването на пълномощника и купувача в негова вреда.
Ответникът носи тежестта да докаже
своите правоизключващи, правоунищожаващи и правопосагяващи възражения.
По делото липсват въведени неподлежащи на доказване факти по
смисъла на чл.154. ал. 2 и чл. 155 от ГПК.
Следва да бъдат приети представените
от страните при размяната на книжа
писмени доказателства като относими и допустими.
Искането на ищеца за
назначаване на експертизи е основателно и следва да бъде уважено. На
съдебно-счетоводната експертиза следва се поставят въпросите от исковата молба и
въпроса от допълнителната искова молба. На
оценъчната експертиза следва да се поставят въпросите на ищеца в исковата молба
и на ответника в отговора на исковата молба, с изключение на въпрос 2.3 на
ответника, който е неотносим. От нотариус Цвета Атанасова следва да се изискат
копия от нотариалните дела, като ѝ се връчи молбата на л.87 от делото. Доказателственото
искане на ищеца за поставяне на въпроси към ответника по реда на чл.176 от ГПК
е частично основателно. След като ищецът желае насрещната страна да представи
документ – удостоверение за сключен граждански брак, безпредметно е поставянето
на първия въпрос. Останалите въпроси за относими и следва да бъдат поставени.
На основание чл.183 от ГПК ответникът следва да бъде задължен да представи
оригиналите на предварителния договор, анекс към него и три разписки, които са
представени с отговора в копие.
По доказателствените
искания на страните за разпит на свидетели съдът ще се произнесе в съдебното
заседание след изслушването им.
Искането на ищеца за
съединяване на дела на основание чл.213 от ГПК следва да бъде отклонено поради
липса на предпоставките за това, визирани в текста на горната норма. След
служебна проверка, извършена от съда, се установи, че по настоящото и по
т.д.№449/18 год., №450/18 год. и №452/18 год. идентичен е само ищеца, а предмет
на исковете се сделки, сключени с други лица-ответници. Това означава, че по
всяко едно от делата се разглежда различно правоотношение и те нямат обуславяща
връзка помежду си.
Водим от горното, на основание чл.374,
вр. чл.146 ал.1 ГПК, Бургаският окръжен съд
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА
за разглеждане предявените от „Свети
Йоан ризорт“ ЕООД, със седалище и адрес на управление гр.София, район Искър
ж.к. „Дружба“ 2, бл. 316, вх. А, ап. 18, представлявано от управителя Николай
Детелинов Ламбуров против П.В.М. с ЕГН **********, с адрес ***, с искане да
бъде прогласена нищожността на договори за покупко-продажба на недвижим имот,
сключени с нот.акт №88, том ІІ, рег.№6019, дело №232/2018 год. на нотариус
рег.№458 на НК и нот.акт №91, том ІІ, рег.№6022, дело №235/2018 год. на същия
нотариус, като привидни, противоречащи на добрите нрави, сключени при
заобикаляне на закона и при липса на съгласие, а при условията на евентуалност
– да бъдат прогласени за недействителни, като сключени при споразумяване на
представителя и лицата, с които е договарял, във вреда на представлявания.
ДОКЛАДВА
на страните т.д. №451/2018 год.
съобразно проекта за доклад в мотивната част на настоящото определение.
УКАЗВА
на ищеца в седмичен срок от връчване
на съобщението да уточни писмено, с препис за насрещната страна, какви
последици свързва с твърдението си за прикрито съглашение (договор за дарение) и
съответно на това да отправи петитум до съда.
ПРИЕМА
представените от страните при
предварителната размяна на книжа писмени доказателства.
НАЗНАЧАВА
съдебно-счетоводната експертиза,
която да са извърши от вещото лице Жечко Костенски и да отговори на въпросите
на ищеца в исковата молба и на въпроса от допълнителната искова молба.
ОПРЕДЕЛЯ
депозит в размер на 200 лв., вносим
от ищеца в седмичен срок от съобщението по депозитната сметка на съда.
НАЗНАЧАВА съдебно-оценителска
експертиза, която да са извърши от вещото лице Катя Дончева Василева и да
отговори въпросите на ищеца в исковата молба и на ответника в отговора на
исковата молба, с изключение на въпрос 2.3 на ответника.
ОПРЕДЕЛЯ
депозит в размер на 400 лв., вносим
от страните в седмичен срок от съобщението поравно – по 200 лв., по депозитната
сметка на съда.
ЗАДЪЛЖАВА
нотариус Цвета Атанасова следва да представи
по делото копия от нотариалните дела - №232/2018 год. и №235/2018 год., като
ѝ се връчи молбата на л.87 от делото.
ЗАДЪЛЖАВА
на основание чл.183 от ГПК ответника
да представи най-късно в съдебното заседание оригиналите на предварителния
договор, анекс към него и три разписки, като му УКАЗВА че при непредставяне на оригиналите копията ще бъдат
изключени от делото.
ЗАДЪЛЖАВА
на основание чл.190 от ГПК ответникът
да представи удостоверение за сключен граждански брак най-късно в съдебното
заседание.
ЗАДЪЛЖАВА
на основание чл.176 от ГПК ответникът
да се яви лично в съдебното заседание и да отговори на въпроси №2, 3 и 4,
формулирани от ищеца в допълнителната искова молба, които да му се изпишат
изчерпателно в призовката за съдебното заседание и тази призовка да се изпрати
на домашния му адрес.
ОБЯВЯВА на страните, че по искането за допускане на свидетели ще се произнесе в
съдебното заседание след изслушването им.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца за
съединяване в общо производство на т.д №449/18 год., №450/18 год., №452/18 год.
и настоящото.
НАСРОЧВА
делото за разглеждане в открито
съдебно заседание на 19.03.2019 год. от
15.30 часа, за която дата и час да се призоват страните.
Определението да се връчи на страните,
като на ищеца ведно със същото да се връчи и препис от отговор на допълнителната
искова молба.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: