№ 13136
гр. София, 03.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря Н.Г.Н.
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20231110115891 по описа за 2023 година
Предявени са субективно и обективно съединени осъдителни искове от В. Г. Р. и С. В.
Р. срещу Е. К. Х. с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за
заплащане на всеки от ищците по ½ от следните суми: сумата от 3 329,11 лева,
представляваща дадена на отпаднало основание сума по разваленоспоразумение (договор
стоп капаро) от 03.06.2022г., както и сумата от 232,31 лева, представляваща мораторна
лихва за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г., и иск с правно основание чл. 88, ал. 1 ЗЗД и
чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 3 634,91 лева, представляваща обезщетение за
вреди от неизпълнение на договора, формирана както следва- 250 лева, разноски по
извършване на оценка на пазарната стойност на имота, 60 лева- такса за издаване на 2 броя
удостоверения за вещни тежести, 3324,91 лева- възнаграждение на брокер, както и сумата от
253,65 лева, представляваща лихва за забава за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г.,
ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаване на исковата молба-
28.03.2023г., до окончателното изплащане на сумите.
В исковата молба се твърди, че на 03.06.2022г. ищците са сключили договор с Е. К.
Х., по силата на който страните взаимно са се задължили да предприемат необходимите
действия за подготовката и сключването на предварителен договор за покупко-продажбата
на следния недвижим имот – къща на три етажа, с прилежащия към нея двор, със застроена
площ от 67 кв.м., съгласно нотариален акт № ***, том XXXI, дело ****/07.12.1971г., с
идентификатор по КККР ***************, заедно с дворно място с площ от 450 кв.м., с
идентификатор по КККР *************, собственост на Е. К. Х.. В същия ден ищците
заплатили сумата от 3329,11 лева по посочената от Е. Х. банкова сметка. От своя страна, Е.
Х. поела задължение да спре предлагането на имота от реклами, огледи и преговори с други
потенциални купувачи до края на срока на договора, а именно - 24.06.2022г., на която дата
1
се предвиждало страните да сключат предварителен договор за покупко-продажба на
гореописания имот. В хода на подготовката за сключването на предварителния договор
купувачите открили несъответствия, свързани с действителното положение на имота с
данните в кадастралната карта и кадастралните регистри, както и с наличните за сградата
строителни книжа (разминавания в броя на етажите, площта и вътрешното разпределение),
което събудило у тях съмнение относно законността на извършения строеж, което било
установено и от вещо лице-оценител, ангажирано от „Банка ДСК“ ЕАД за оценка на
годността на недвижимия имот за обезпечение на евентуален ипотечен кредит за
закупуването му. Било налице разминаване в площта в документите, като в данъчната
оценка на имота същият бил описан като „жилище, ет. 1, площ 67кв.м., мазе 67 кв.м., таван
67 кв.м“, а в скицата на сградата било посочено, че сградата е на един етаж и е със застроена
площ от 74 кв.м. Потърсили съдействие от страна на Е. Х. за отстраняване на
несъответствията, но им било отказано съдействие. Освен това поддържат, че ответникът не
изпълнявал поетото по Споразумението задължение за прекратяване на предлагането на
недвижимия имот за продажба на други лица, а го е обявил за продажба в интернет сайта
olx.bg, при това на цена, значително по-висока от уговореното в споразумението - 195 000
евро вместо вече уговорените 170 000 евро. Твърдят, че съгласно чл. 4.2 от сключеното
споразумение, ако до 19:00 часа на 24.06.2022г., не бъде сключен предварителен договор за
покупко-продажба по вина на продавача, поради неявяване лично или чрез надлежно
упълномощено лице, отказ, промяна или неспазване на договорените по-горе условия,
същият се задължава незабавно да възстанови депозираната сума в действителен размер на
купувача. Предвид констатираните несъответствия и позовавайки се на тази клауза, на
27.07.2022г. ищците отправили по имейл покана до Е. Х. за връщане на платения по
Споразумението депозит в размер на 3 329,11 лева в тридневен срок, както и за заплащане
на обезщетение за сторените от тях разходи и разноски във връзка с подготовката на сдЕ.та в
общ размер на 3 634,91 лева, формирани както следва: 250 лева - разноски по извършване на
оценка на пазарната стойност на продавания недвижим имот, 60 лева – такса за издаване на
2 бр. удостоверения за вещни тежести и 3 324,91 лева – възнаграждение към брокер за
съдействието по подготовката на сдЕ.та, представляващо левовата равностойност на 1 700
евро (първа вноска от общо три броя вноски по сключения договор). В определения
тридневен срок ищците не получили обратна връзка от Е. Х., нито плащане на описаните
суми, като в последващи телефонни разговори Е. Х. потвърдила получаването на поканата
като е заявила, че отказва да върне полученото по договора. Изложени са съображения, че
сключеното споразумение има характеристика на „стоп капаро“, като функцията на
плащането била продавачът да поеме задължение за бездействие за определен период от
време- да спре предлагането на имота на други купувачи, като целта на договора била всяка
от страните да предприеме активни действия по подготовка за сключване на предварителен
договор- събиране на документи за собствеността на имота, анализ на възможностите за
финансиране на сдЕ.та, извършване на проверки за пречки за сключване на окончателен
договор. Твърдят, че в конкретния случай ответникът не била изпълнила задължението си
по договора и била започнала да предлага имота на трети лица на 22.06.2022г. /два дни
2
преди изтичане на срока, предвиден в споразумението/. Поддържат, че констатираното
неизпълнение, както и описаните несъответствия между действителното положение в имота
със строителните книжа и данните в кадастралната карта и кадастралните регистри,
препятствали възможността за сключване на прехвърлителна сдЕ.. Сочат, че разминаванията
били пречка и за извършване на оценка за пазарната стойност на имота и преграждат
възможностите за ипотечно кредитиране за покупката на недвижимия имот. С отправената
на 27.07.2022г. покана били развалили сключеното с ответника споразумение, евентуално го
разваляли с депозиране на настоящата искова молба. С оглед на развалянето на договора
считат, че за ответника е възникнало задължение да върне платения депозит по сключеното
споразумение в размер на 3329,11 лева, както и да заплати сторените от тях разходи и
разноски, свързани с подготовката на сдЕ.та в общ размер на 3634,91 лева, от които 250
лева- разноски по извършване на оценка на пазарната стойност на имота, 60 лева- такса за
издаване на 2 броя удостоверения за вещни тежести, 3324,91 лева- възнаграждение към
брокер. Претендират и лихва за забава в общ размер на 485,97 лева. С уточнителна молба от
12.04.2023г. ищците са посочили, че цената на предявения иск по чл. 88, ал. 1 ЗЗД е 3634,91
лева. Размерът на мораторната лихва върху сумата от 3329,11 лева бил 232,31 лева,
начислена за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г., а върху сумата от 3634,91 лева- 253,65
лева, начислена за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г.
С уточнителна молба от 26.09.2023г. В. и С. Р.и са посочили, че са съпрузи и със
сключения договор са целели покупка на общо семейно жилище. Сочат, че исковите суми са
платени фактически от С. Р., но представляват общо задължение на двата ищци. Поради
което претендират по ½ всеки от описаните суми. Искането към съда е да уважи
предявените искове. Претендират разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответницата. Не се
оспорва че между страните е имало преговори за закупуване на процесния имот, както и че
на 03.06.2022г. са сключили споразумение за процесната сдЕ., както и че ищците са
заплатили сумата от 1700 евро. Твърди се, обаче, че на 30.05.2022г. ответницата е предала
ключа на имота на ищците, които са заживели в него на 01.06.2022г., като преведената от
ищците сума е следвало да послужи за нуждите на имота и при хипотеза, че същите го
закупят, сумата ще бъде приспадната от цялата цена. Поради това, че страните не били
сключили договор за наем, в споразумението било записано, че двете страни по взаимно
съгласие са се споразумели, че чл. 4.4 и чл. 6 нямат действителна сила на договор, поради
което ответникът не дължи връщане на сумата, която била обявена като гаранционен
депозит. В последствие бил подписан документ, който трябвало да послужи за договор за
наем, но същият останал у ищцовата страна. Излагат се твърдения, че през цялото време
ответницата е поддържала връзка с ищците, предоставила им била необходимата
документация и съвестно е изпълнявала задълженията си по договора. Поддържа, че
причина да не бъде сключена сдЕ.та е липсата на финансова възможност и финансиране на
ищците. Оспорва да е имала задължение да премахне обявата на имота, както и че същата е
качена с нейно разрешение. Въпреки това заявява, че е предприела мерки за премахване на
3
обявата. Твърди, че е понесла вреди, изразяващи се в загубен депозит от 2 000 лева, поради
факта, че е разчитала на средствата, които ще получи за процесния имот и които да вложи в
закупуването на нов. Оспорва представения договор за посредничество, като сочи, че
същият е антидатиран, както и че същият е сключен не за конкретен имот, поради което не
дължи претендираните суми за брокер. Сочи, че между страните не е имало необходимост от
посредничество за процесния имот, тъй като същият не е бил предоставен на трето лице за
предлагане и/или посредничество. Оспорва претенцията за заплащане на мораторна лихва.
Прави възражение за прихващане със сумата от 7499,99 лева, представляваща сума, с която
ищците са се обогатили без основание, тъй като са обитавали процесния имот в период от
един месец. Твърди, че след напускане на имота е имало и допълнителни разходи за
ответника. Моли за отхвърляне на исковете.
С уточнителна молба от 27.09.2023г. Е. Х. е посочила, че сумата от 7499,99 лева е
формирана на база изгубен депозит в размер на 2000 лева, както и наемна цена за къщата и
парцела съгласно пазарните цени за района за периода от 01.06.2022г. до 03.07.2022г., месец
и няколко дни. Счита, че ищците е следвало да заплатят сумата за два месеца, тъй като са
обитавали и ползвали къщата и двора при започнал втори месец. Счита, че сумата следва да
бъде разпределена по равно между двамата ищци. Твърди, че къщата е с одобрен проект и
реализация към 1971г., като всяко следващо изменение е направено преди приемането на
сега действащия ЗУТ.
В проведеното съдебно заседание на 29.01.2024г. Е. Х. е посочила, че претендираната
сума от 7499,99 лева е формирана на база изгубения депозит от 2000 лева като останалата
част до пълния размер били наемни вноски за месец юни и юли 2022г. Сочи, че е очаквала
постъпването на тази сума, с която да закупи друг имот и претендира същата като
пропусната полза. Относно 2000 лева ги претендира като следствие от неизпълнението на
споразумението за сключване на предварителен договор.
С протоколно определение от 29.01.2024г. съдът е приел за съвместно разглеждане
наведеното от ответника Х. възражение за прихващане за сумата от 2000 лева,
представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на договорно задължение и за сумата
от 5499, 99 лева, представляваща наемна цена за ползване на процесния имот за месец юни и
юли 2022г.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна страна.
По предявените искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, вр. чл. 87,
ал. 1 ЗЗД ищците следва да докажат: сключването на процесния договор с ответницата,
заплащане на сумата в размер на 3 329,11 лева, възникнало право да развалят договора
поради виновно неизпълнение на ответника, отправено изявление за разваляне.
В тежест на ответника при установяване на горните факти е да докаже, че е изпълнил
задълженията, за чието неизпълнение ищецът твърди да е развалил договора или че
неизпълнението не се дължи на причина у него, или която не може да му се вмени във вина,
4
както и основание да задържи полученото.
По иска с правно основание чл. 88, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 82 ЗЗД ищците следва да
докажат, че поради неизпълнението от страна на ответника е бил развален сключения между
страните договор, в резултат на което са претърпели твърдените имуществени вреди в
претендирания размер, които се намират в причинна връзка с неизпълнението.
В конкретния случай с опредението от 04.09.2023г., в което е обективиран проектът
за доклад, съдът на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК е обявил за безспорно и ненуждаещо се
от доказване между страните, че са сключили споразумение от 03.06.2022г., както и че
ищците са превели на ответника сумата от 1700 евро.
От приетия препис от Договор за посредничество от 01.06.2022г. се установява, че
същият е сключен между В. Г. Р. и С. В. Р., от една страна като възложители и Е.З.П., от
друга страна като изпълнител с предмет посредничество при покупка на недвижим имот,
описан в Приложение № 1, неизменна част от договора срещу възнаграждение, определено в
чл. 3.1 от договора. В приетото Приложение № 1 е посочено, че договорът за
посредничество се сключва за следните недвижими имоти: къща с прилежащия към нея двор
със застроена площ от 67 кв.м. съгласно Нотариален акт № ***, том ХХХI, дело
****/07.12.1997г. с идентификатор *************** и кадастрална схема № *********-
02.11.2018г. и дворно място със застроена площ от 450 кв.м. с идентификатор
************* съгласно кадастрална схема № *********-02.11.2018г., собственост на Е. К.
Х.. Посочено е, че договорената продажна цена е в размер от 170 000 евро, като дължимото
възнаграждение от възложителите е 9974,73 лева.
Приета е разписка от 03.06.2022г., издадена от Е.П., за получена от В. Р. и С. Р. сума в
размер от 3324,91 лева в изпълнение на договор за посредничество от 01.06.2022г.
От приетото Споразумение от 03.06.2022г. се установява, че същото е сключено
между В. Г. Р. и С. В. Р. от една страна като купувачи и Е. К. Х. от друга страна като
продавач. Съгласно чл. 1 от споразумението купувачите депозират сумата от 1700 евро като
гаранция за закупуване на недвижими имоти с адрес: гр. София, АДРЕС, както следва: къща
с прилежащия към нея двор със застроена площ от 67 кв.м. съгласно Нотариален акт № ***,
том ХХХI, дело ****/07.12.1997г. с идентификатор *************** и кадастрална схема №
*********-02.11.2018г. и дворно място със застроена площ от 450 кв.м. с идентификатор
************* съгласно кадастрална схема № *********-02.11.2018г., собственост на Е. К.
Х.. В чл. 2 е посочено, че депозитът в размер на 1700 евро се оставя на продавача като
ангажимент да спре предлагането на имота от реклами, огледи и преговори за имота с други
потенциални купувачи до края на срока на споразумението. В чл. 3 е уточнено, че
депозираната сума е за срок до 19:00 часа на 24.06.2022г., до която дата купувачът се
задължава да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота с продавача или
надлежно упълномощени от него лица при следните условия: продажна цена за имота в
размер на 170 000 евро, които следва да бъдат заплатени по следния начин: при сключване
на предварителния договор капаро в размер на 9 % от продажната цена /15 300 евро/;
останалата сума в размер от 153 000 евро по банков път чрез банков кредит. В чл. 3.4 е
5
посочено, че срокът за сключване на окончателния договор под формата на нотариален акт е
до 60 дни след подписване на предварителния договор за покупко-продажба. Съгласно чл.
3.5 от договора предварителният договор се сключва след като продавачът представи
документи, с които да удостовери правото си на собственост върху имота /в това число
нотариален акт и документ, удостоверяващ идентичност на продавача със собственика,
посочен в нотариалния акт/; както и имотът да не е обременен с никакви вещно-правни
тежести, в това число вписани искови молби и/или наемни договори договори, наложени
възбрани, висящ съдебен спор, учредени права в полза на трети лица.
Съгласно чл. 4.1 ако до 19:00 часа на 24.06.2022г. не бъде сключен предварителен
договор за покупко-продажба по вина на купувача поради неявяване, отказ, промяна или
неспазване на договорените по-горе условия, депозираната сума не подлежи на връщане от
продавача.
В чл. 4.2 е посочено, че ако до 19:00 часа на 24.06.2022г. не бъде сключен
предварителен договор за покупко-продажба по вина на продавача поради неявяване лично
или чрез надлежно упълномощено лице, отказ, промяна или неспазване на договорените
условия, продавачът се задължава незабавно да възстанови депозираната сума в
действителен размер накупувача.
В чл. 4.3 е посочено, че ако върху гореописания имот се окажат вписани искови
молби, наемни договори, наложени възбрани, висящ съдебен спор, учредени права в полза
на трети лица, както и каквито и да било вещно-правни тежести, които биха
възпрепятствали сключването на предварителен договор, депозираната сума ще бъде
незабавно възстановена на купувача в действителен размер.
По делото е приет препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ ***, том XXXI, дело № ****/97, от който се установява, че на 07.12.1971г. ТЗКС „Шопска
комуна“ – с. Челопечене, гр. София, е продало на К.М.Х. едно празно дворно място,
находящо се в землището на с. Кремиковци- София, с площ от 465 кв.м., съставляващо
парцел четвърти от кв. 67 по плана на с. Кремиковци.
Приети са и удостоверения за липса на тежести за процесните имоти за периода от
01.01.1995г. до 22.06.2022г.
Прието е депозитно споразумение от 30.05.2022г., сключено между Агенция за
недвижими имоти „Матена“ ЕООД и Е. К. Х. за приемане на сумата от 2000 лева като
гаранция за покупка на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 32216.2291.668.1.20 с
адрес на имота: село Иваняне, район Банкя, АДРЕС, както и Анекс към споразумението от
17.06.2022г., с който срокът на договора се удължава до 27.06.2022г.
Приет е и Приемо-предавателен протокол от 03.06.2022г., от който се установява, че
Е. Х. е предала на С. Р. собствения си имот - къща с прилежащия към нея двор със застроена
площ от 67 кв.м. съгласно Нотариален акт № ***, том ХХХI, дело ****/07.12.1997г. с
идентификатор *************** и кадастрална схема № *********-02.11.2018г. и дворно
място със застроена площ от 450 кв.м. с адрес: гр. София, АДРЕС срещу наемна цена от 850
6
лева. Уточнено е, че към наемателите не се изисква депозит поради предадено стоп капаро и
предстоящо закупуване на имота. На следващата страница е посочено, че наемната цена към
имота се дължи от 30-то до 3-то число /петдневен срок/, платимо за предстоящ месец.
Прието е и удостоверение за наследници с изх. № РКР22-УГ51-1181 от 03.06.2022г.,
издадено от Столична община, район Кремиковци, от което се установява, че С.С.К. е
починала на 15.08.1976г. и е оставила за свои законни наследници- К.М.Х. и Е. К. Х..
Прието е и удостоверение за наследници с изх. № РКР22-УГ51-1179 от 03.06.2022г.,
издадено от Столична община, район Кремиковци, от което се установява, че К.М.Х. е
починал на 24.11.1986г. и е оставил за свой законен наследник дъщеря си- Е. К. Х.- Г..
Прието е и удостоверение за идентичност на лице с различни имена, издадено на
27.01.2022г. от Столична община, район Кремиковци, в което е посочено, че Е. К. Х.-Г. и Е.
К. Х. са имена на едно и също лице.
Приети са и документи от район „Кремиковци“, отнасящи се до имот с
идентификатор ************* и сграда с идентификатор ***************.
Свидетелят Е.П., брокер на ищците, е заявила, че отишли на оглед на процесния
имот, тръгнал и оценителския доклад като оттам започнали проблемите. Първият бил, че в
обявата било посочено, че имотът е 180 кв.м. Оказало се, че сутеренът и таванският етаж не
влизат в квадратурата, посочена в документите. Сочи, че тяхното предложение било да се
направи опит да се узаконят тези площи и да се вдигне квадратурата на имота, но Е. Х.
отказала и не дала пълномощно за уреждане на документи, не предложила и човек, с когото
да комуникират. В един момент се обадила на Валя, че имотът, преди да е изтекъл срока на
договорката, се е „появил на екран“, като фирма „Реа“ го рекламирала. Сочи, че работила с
ищците повече от четири-пет месеца за намиране на къщата, като те разбрали за имота от
техни близки, които живеят в Кремиковци. Преди срещата с ответника в Банкя видели
имота отвън. Твърди, че разминаването се констатирало при изготвяне на оценката от
оценителя. Сочи, че било практика и ежедневие да се пускат обяви и снимки на имоти без
съгласието и знанието на собственика на имота. Твърди, че още по време на огледа с
оценителя за нея било ясно, че тази къща не може да е 180 кв.м., предполагала че до 120
кв.м. документално можело да се достигне.
Свидетелят Н.К. /живущ във фактическо съжителство с ответника/ сочи, че Е. Х. сама
предлагала имота чрез обява в сайта „Имоти“. Сама си качила обявата, като не била
сключвала договор с фирми да я представляват. Твърди, че В. и С. края на април месец
огледали имота и след това им били пратени документи за преглед. Тези документи те ги
били разгледали в оригинал в негово присъствие към края на месец май. Когато разгледали
документите, те си били довели техен познат или брокер, за да ги съветва. Дамата била
огледала документите и точно тя казала, че всичко с документите било изрядно. Е. им
предала ключове и копия от документи, ключът им бил даден два или три дни преди
плащане на депозита. След месец и малко се изнесли от имота. Е. ги търсила, защото била
капарила друг имот.
7
От приетата съдебно-техническа експертиза се установява, че изградената в
процесния имот жилищна сграда е едноетажна, състояща се от етаж, сутерен под сградата и
подпокривното пространство. Сградата била със самостоятелна стълбищна клетка, от която
се осъществявал достъпа до всичките й нива. Вещото лице е посочило, че по отношение на
етажност и брой нива сградата е изградена в съответствие с предвидените такива с
одобрения архитектурен проект от 1972г. По отношение на разпределението на отделните
нива в сградата е констатирано несъответствие от одобрения проект. Вещото лице е
посочило, че жилищният етаж, както и сутеренният етаж и достъпът до двата етажа на
изградената сграда, не съответстват на предвидените разпределения и достъп до същите. На
следващо място, експертът е уточнил, че сградата е изградена със сутерен, който е
полуподземен етаж по смисъла на ЗУТ. От заключението се установява, че процесната
жилищна сграда е със застроена площ от 74,46 кв.м, която съответства на посочената площ
на сградата от 74 кв.м. в скицата, одобрена от КККР. Разгърнатата застроена площ на
жилищната сграда била 81, 66 кв.м. Вещото лице е посочило, че подпокривното
пространство на сградата било изградено с надзид с височина 0,95 кв.м. с прозорци в него.
В проведеното съдебно заседание на 08.04.2024г. експертът е посочил, че площта на
подпокривното пространство е 73 кв.м. Сочи, че помещението в сутерена не отговаря на
изискванията за жилище.
При така събрания доказателствен материал съдът достигна до следните правни
изводи:
Относно правната характеристика на сключеното между страните споразумение от
03.06.2022г. съдът намира следното:
Преддоговорните отношения между страните могат да преминат през различни етапи,
предхождащи сключването на предварителен договор, като няма пречка в рамките на
преддоговорните отношения страните да сключат и други съглашения – с организационен и
подготвителен характер. Тези съглашения също имат договорен характер, като не е
необходимо те да имат съдържанието на чл. 19, ал. 2 ЗЗД, тъй като не са предварителни
договори. Няма никаква пречка в закона изпълнението и на такива договорни задължения,
произтичащи от такива споразумения с организационен и подготвителен характер,
включително с оглед сключването на предварителен договор, да бъдат обезпечени с
уговорени от страните неустойка, задатък или отметнина. Когато страните по такова
съглашение си обещаят с него - задължат се да сключат предварителен договор и уговорят,
че едната страна предава на другата определена парична сума (включително, и нерядко - и
като авансово плащане на част от цената от страна на купувача), която да служи и като
обезпечение за изпълнението на поетото задължение за сключване на предварителен
договор (а често - и на други задължения по съглашението), респ. да служи като
обезщетение при неизпълнение на това задължение и/или при отмятане от него - в
зависимост от конкретната уговорка (която, както и цялото съглашение, подлежат на
тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД), тя може да има функциите както на задатък, така и на
отметнина, които са уредени с диспозитивните правни норми, съответно - на чл. 93 от ЗЗД и
8
на чл. 308 от ТЗ. В този смисъл и Решение № 148 от 30.06.2014г. на ВКС по гр. д. №
5698/2013г., IV г. о., ГК.
В конкретния случай съдът намира, че тълкувайки текста в сключеното между
страните споразумение от 03.06.2022г. се установява, че предадената от ищците суми в
размер на 1700 евро е била дадена като капаро, чиято функция е била от една страна да
потвърди ангажимента на ищците-купувачи и тяхното намерение да закупят имота, а от
друга страна то представлява антиципирано изпълнение на част от продажната цена по
бъдещета прехвърлителна сдЕ.. В този смисъл е уговорката между страните, че общият
размер на продажната цена е 170 000 евро, от които 15300 евро ще бъдат изплатени при
сключване на предварителния договор и 153 000 евро чрез банков кредит, така остатъкът до
общата продажна цена е именно сумата от 1700 евро, представляваща предоставеното стоп-
капаро /15 300+153 000 +1700/.
С оглед разпоредбите на чл.4.1 и чл. 4.2 от споразумението съдът намира, че страните
са придали функциите на задатък на авансова платената сума. В този случай капарото
представлява част от продажната цена и подлежи на приспадане при изпълнение, а при
неизпълнение- се задържа или се връща в уговорения от страните размер, а при липса на
изрична уговорка- в предвидения в чл. 93, ал. 2 ЗЗД двоен размер, така и Решение № 220 от
18.12.2023г., постановено по гр. дело № 1513/2023г. по описа на ВКС.
Предвид гореизложеното следва да се приеме, че страните са били обвързани от
валидно сключено споразумение по силата на което ищците платили задатък в размер от
1700 евро и са се задължили да платят остатъка от продажната цена, както следва- 15 300
евро при сключване на предварителния договор, както и 153 000 евро- чрез банков кредит.
Тоест изпълнението на договора е обезпечено чрез задатък. Този извод категорично се
извежда от съдържанието на горецитираните разпоредби съгласно които при неизпълнение
на задълженията по споразумението от страна на купувача, депозираната сума не подлежи
на връщане, а при неизпълнение на задълженията от страна на продавача се дължи
възстановяване на депозираната сума в действителния размер.
По отношение на твърдяното неизпълнение от страна на продавача съдът намира
следното:
Трайна и непротиворечива е съдебната практика, че преценката за неизпълнение се
прави с оглед конкретно уговорените клаузи на договора и поведението на страните.
Изявлението за извънсъдебно разваляне на договора трябва да достигне до неизправната
страна, а определянето на характера на изявлението като правно действие е от
компетентността на съда. При определяне на характера на волеизявлението съдът дължи
преценка на обстоятелствата, сочени като основание за преустановяване на облигационната
връзка и съобразно тази преценка следва да изведе извод дали в полза на изправната страна
е възникнало потестативното право да развали договора и то към момента на упражняване
на това право.
В конкретния случай от приетото по делото споразумение се установява, че
9
задълженията на продавача се изчерпват с представянето на документи, удостоверяващи
право на собственост върху имота /в това число нотариален акт и документ, удостоверяващ
идентичност на продавача със собственика в нотариалния акт/, както и имотът да не е
обременен с никакви вещно-правни тежести, в това число вписани искови молби и/или
наемни договори, наложени възбрани, висящ съдебен спор, учредени права в полза на трети
лица. Видно от съдържанието на споразумението продавачът не е поемал задължение да
предоставя на купувачите изисквани от тях от банката документи за отпускане на банков
кредит.
На първо място, съдът намира, че следва да бъде уточнено обстоятелството, че
процесното споразумение е със срок до 24.06.2022г., а изпратеният от ищците имейл до Е.
Х. с искане за връщане на платените суми и сторените разходи, с който се твърди да е
развалено сключеното споразумение датира от 27.07.2022г. Т.е. след изтичане на срока на
споразумението. В този смисъл следва да бъде посочено, че при тълкуване на изявленията на
страните в неоспорената „Вайбър“ кореспонденция се установява, че след изтичане на срока
на споразумението страните са продължили договорните си отношения, т.е. конклудентно са
продължили първоначално определения от тях срок. До този извод съдът достигна
тълкувайки изявленията на В. Р. от 27.06.2022г., че „заедно може да намерят решение“,
както и изявлението на Е. Х. от 29.06.2022г., с което тя е предложила три варианта на
ищците: да приключат взаимоотношенията си на 03.07; да останат под наем още един месец
с договор; да си дадат време и да довършат сдЕ.та с нов договор и срок; комуникация чрез
посредник. На което В. Р. е попитала „кой ще бъде посредникът и кой ще поеме разходите
по неговия ангажимент“. На 30.06.2022г. Е. Х. е поискала да знае какво е решението на
ищците. Отговорът на В. Р. е бил, че на 03.07.2022г. ще се срещнат, за да предадат
ключовете, като не се отказват от сдЕ.та, ако Ели Х. поеме разходите за посредника, тогава
са съгласни да продължат напред /л. 151 от делото/. С оглед последващата комуникация
между страните съдът намира, че доколкото същите са продължили да договарят параметри
на евентуална покупко-продажба на имота са продължили действието на споразумението до
30.06.2022г., на която дата са прекратили съществуващата между тях облигационна връзка.
Относно изложените от ищците твърдения, че процесните имоти не са били годен
обект на прехвърляне на право на собственост съдът намира следното:
Предмет на сключеното между страните споразумение от 03.06.2022г. е къща с
прилежащия към нея двор със застроена площ от 67 кв.м. съгласно Нотариален акт № ***,
том ХХХI, дело ****/07.12.1997г. с идентификатор *************** и кадастрална схема №
*********-02.11.2018г. и дворно място със застроена площ от 450 кв.м. с идентификатор
************* съгласно кадастрална схема № *********-02.11.2018г. В приетата по делото
скица на сграда № *********-02.11.2018г. е посочено, че застроената площ на сградата,
находяща се в гр. София, район Кремиковци, АДРЕС е 74 кв.м. В удостоверението за
тежести, издадено на 24.06.2022г. за процесната сграда е посочеон, че същата е
еднофамилна с площ от 74 кв.м. /л. 25 от делото/. В издадена данъчна оценка от 13.06.2022г.
за процесната сграда е посочена площ от 67 км.м., с мазе от 67 кв.м. и таван от 67 кв.м. В
10
Приложение № 1 към договор за посредничество от 03.06.2022г. отново е описана къщата с
площ от 67 кв.м. Така е описан имотът и в приетия приемо-предавателен протокол, в който е
обективиран договорът за наем /л. 166 от делото/. Т.е. във всички гореописани документи
къщата е описана с горепосочената площ, а не с 210 кв.м. Гореописаните документи са били
в държане на ищците, част от тях са съставени и подписани от тях, поради което съдът
намира, че безспорно към датата на подписване на процесното споразумение ищците са
знаели, че документално къщата е със застроена площ от 67 кв.м.
На следващо място, от представената и неоспорена кореспонденция, водена чрез
приложение „Вайбър“ се установява, че на 16.02.2022г. ответникът Е. Х. е изпратила на В. Р.
документи, касаещи собствеността на дворното място и сградата, изградена в него, като
ищците са живели в процесния имот около един месец с оглед на което са възприели и
непосредствено площта на къщата и разпределението в нея.
Т.е. не би могла да се възприеме тезата, че ищците са били подведени относно
площта на процесната сграда, както и да се приеме, че ответникът е поел задължение да ги
снабди с документи, удостоверяващи различна от посочената площ, доколкото такова
задължение в сключеното споразумение не е договаряно.
По отношение на твърденията на ищците, че сградата е незаконна съдът намира, че
по делото е прието копие от одобрен на 12.06.1972г. архитектурен проект за жилищна сграда
на К.Х., наследодател на ответника, като от приетата съдебно-техническа експертиза, която
съдът кредитира като пълно и компетентно изготвена на основание чл. 202 ГПК се
установява, че при извършено сравнение между изградената на място жилищна сграда и
тази, предвидена за изграждане с одобрения архитектурен проект от 1972г. е налице
съответствие по отношение на етажност и брой нива. На следващо място, експертът е
посочил, че между изградената на място жилищна сграда и сградата, заснета и нанесена в
одобрената КККР на София, е налице пълно съответствие. Т.е. процесната сграда е била
годен обект за прехвърляне на право на собственост като към датата на споразумението
ищците са били снабдени с необходимите книжа, удостоверяващи собствеността на
процесните имоти и липсата на вещни тежести върху тях. Съгласно § 187 от ППЗПИНМ
/действащ към 1971г./ строително разрешение се изисква за следните строежи на
жилищностроителни кооперации и на частни лица: направа, пристрояване, надстрояване,
преустройство и възстановяване на сгради и постройки; направа, преустройство и
възстановяване на вътрешни водопроводни, канализационни, електрически, машинни
(отоплителни, вентилационни, климатични, бански, перални, сушилни, кухненски,
обезмъглителни, обезпрашителни, за добиване на топла вода, омекотителни за варовити
води, горивни, хладилни, газови и др.) инсталации;изменение и преустройство на
конструкции и фасади на сгради и постройки;направа на огради. Видно от приетите
документи от Столична община, район Кремиковци на 14.12.1971г. е издадена окомерна
скица за начина на застрояване на имота, представена е молба от К.М.Х. за одобрение на
проект за жилище от 03.06.1972г., върху която е положена положителна резолюция от
03.06.1972г. Представени са и необходимите декларации за техническо ръководство и
11
авторски надзор. Т.е за процесната сграда са представени строителни книжа, като следва да
бъде посочено, че от страна на кредитиращата институция не е бил постановен отказ за
отпускане на ипотечен кредит с оглед незаконен строеж, а е била оценена площта, посочена
в издадената от КККР скица- 74 кв.м. За горните обстоятелства ищците са знаели видно от
представения от тях имейл от 23.06.2022г., в който служител на банката е посочил, че
оценяват именно 74 кв.м. за 159 900 лева- л. 29 от делото.
Действително, експертът е констатирал несъответствие между разпределението на
отделните нива в сградата и в достъпа до двата етажа, както и в конфигурацията на етажа и
застроената площ на сградата. Съдът намира, че същите касаят вътрешното разпределение и
предназначение на помещенията, като по делото не са ангажирани доказателства през кой
период са били извършени същите. Ако се приеме, че същите са били извършени при
строежа на къщата, то е било необходимо строително разрешение за извършеното
преустроиство, каквото не е представено. Същевременно, обаче, пар. 16, ал. 1 от ЗУТ
предвижда, че строежи, изградени до 7 април 1987г., за които няма строителни книжа, но са
били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и
нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, са търпими
строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на
прехвърлителна сдЕ. след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да
одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими. В този смисъл
процесната къща може да бъде обект на прехвърлителна сдЕ.. В допълнение следва да се
има предвид и последователната практика на ВКС, изразена в решения, постановени по чл.
290 ГПК /№ 33/2012 г. по гр. д. № 195/2012 г., ІІ г. о., № 129/2014 г. по гр. д. № 4880/2013 г.,
І г. о., № 74/2014 г. по гр. д. № 6580/2013 г., ІІг. о., № 280/2016 г. по гр. д. № 2394/2013 г., ІV
г. о. /, съгласно която разпоредбата на § 16 ЗУТ е неотносима към вещноправните последици
от незаконното строителство, въпросът дали строежът е законен или не, е относим към
възможността за премахването му, но не и към правото на собственост на незаконната
сграда. Незаконно изграден обект може да бъде предмет на разпоредителна сдЕ. и тя не е
нищожна. Статутът на такъв имот не рефлектира върху волеизявлението за прехвърляне на
правото на собственост върху него. В този смисъл и Решение № 60144 от 25.01.2022г. на
ВКС по гр. д. № 491/2020г., II г. о., ГК.
Независимо от гореизложеното, купувачите са били наясно с представените от
ответника документи и възможността да бъде кредитирана сдЕ.та с оценка единствено на 74
кв.м. най-късно към 23.06.2022г. като независимо от това на 30.06.2022г. са посочили, че не
се отказват от сдЕ.та, ако продавачът поеме разходите за посредник. Т.е. дори да се приеме,
че е налице неизпълнение на задължение на продавача да представи удостоверение за
търпимост, това неизпълнение е било прието от купувачите, които са предложили да се
продължи напред със сдЕ.та при поемане на определени разходи от страна на продавача.
По отношение на второто наведено основание за разваляне на договора, а именно че
ответникът е започнал да предлага имота на трети лица на 22.06.2022г. преди да изтече
срока, предвиден в сключеното споразумение, съдът намира следното:
12
Между страните не е спорно, че на 27.06.2022г. В. Р. е изпратила съобщение до
ответника за публикуване на обява за продажба на процесната къща в агенция за недвижими
имоти. От приетите писмени доказателства /проведената кореспонденция/, както и от
свидетелските показания на св. Кайджиев се установява, че ответникът не е ангажирала
агенция за недвижими имоти за продажба на собствения й имот като сама е публикувала
обява за него. Непосредствено след узнаването за обявата ответникът е поискала агенцията
да свали качената без нейно знание и разрешение обява, както и е посочила, че за процесния
имот има дадено стоп капаро. При съвкупна преценка на събраните по делото доказателства
съдът намира, че по делото не се установява ответникът да е ангажирала агенция, която да
предлага продажбата на процесния имот, респ. в срока на споразумението да е възложила
предлагането му чрез различни сайтове. Поради което не се установява виновно
неизпълнение на задължението по чл. 2 от споразумението да се спре предлагането на имота
от реклами.
С оглед на гореизложеното съдът приема, че продавачът е представил всички
документи, удостоверяващи обстоятелството, че е собственик на имота, както и се установи,
че имотите, предмет на споразумението са годен обект на прехвърляне, с оглед на което е
бил изправна страна по сключения договор. Т.е. не се установи твърдяното виновно
неизпълнение на задълженията по споразумението от страна на продавача-ответник.
В конкретния случай, както беше посочено, страните са прекратили облигационната
си връзка на 30.06.2022г., като непосредствено след това ищците са освободили процесните
имоти. Прекратяването на облигационната връзка не е било вследствие на виновно
неизпълнение на задължения на ответника по нея, а вследствие на непостигнато съгласие
относно това кое лице следва да поеме разходите за посредническа дейност. Ответникът е
дала възможност на ищците да изберат опция от предоставените им варианти, като същите
са избрали да напуснат наетия от тях имот, след което взаимоотношения между страните са
преустановени. В този смисъл съдът приема, че с поведението си ищците са се отказали от
сключеното споразумение, доколкото са избрали да върнат ключовете от жилището.
Предвид гореизложеното по делото не се установи твърдяното виновно неизпълнение
на задълженията по споразумението от страна на ответника-продавач, респ. условие за
разваляне на договора от страна на ищците като за възникване на задължение в тежест на
продавача да върне полученото капаро, с оглед на което предявените искове по чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД следва да бъдат отхвърлени като неоснователни. Следва да бъде посочено, че
гаранционната и обезпечително-наказателната функция на задатъка се изразява в право на
изправната страна да иска двоен или по-малък размер на дадения от нея задатък, ако
получилата задатъка страна е неизправна. Доколкото съдът прие, че ищците са се отказали
от договора, а насрещната страна е била изправна, доколкото е изпълнила договорените си
задължения и е била готова да продължи със сдЕ.та, на основание чл. 4.1 от сключеното
между страните споразумение депозираната сума от ищците сума не подлежи на връщане.
Доколкото съдът прие, че не е налице неизпълнение от страна на ответника следва да
бъдат отхвърлени като неоснователни и исковете по чл. 88, ал. 1 ЗЗД.
13
С оглед на обстоятелството, че съдът прие главните искове за неоснователни не е
възникнало вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на предявеното под
евентуалност възражение за прихващане.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има ответника. Същият претендира
адвокатско възнаграждение в размер от 1045 лева като са представени и доказателства за
сторените разноски, а именно Договор за правна защита и съдействие от 13.06.2023г., в
който е посочено, че договорената сума е платена в брой. С оглед възраженията на
процесуалния представител на ищците в проведеното на 08.04.2024г. съдебно заседание, че
адвокатското възнаграждение не е платено, съдът намира същото за неоснователно,
доколкото представеният договор за правна защита и съдействие служи за разписка за
получената сума по смисъла на чл.77 ЗЗД. По отношение на възражението за прекомерност
съдът намира същото за неоснователно с оглед цената на предявените искове, както и
фактическата и правна сложност на делото, а именно обстоятелството, че по делото са
приети множество писмени документи, разпитани са двама свидетели и е приета една
експертиза.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от В. Г. Р., ЕГН **********, с адрес: гр. София, АДРЕС и С.
В. Р., ЕГН **********, с адрес: гр. София, АДРЕС, срещу Е. К. Х., ЕГН **********, с
адрес: гр. София, АДРЕС, осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД,
чл. 88, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на всеки от ищците по ½ от следните суми:
сумата от 3329,11 лева, представляваща дадена на отпаднало основание сума по развален
договор - Споразумение (договор стоп капаро) от 03.06.2022г., сумата от 232,31 лева,
представляваща мораторна лихва за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г., сумата от
3634,91 лева, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на договора, от които-
250 лева, разноски по извършване на оценка на пазарната стойност на имота, 60 лева- такса
за издаване на 2 броя удостоверения за вещни тежести, 3324,91 лева- възнаграждение на
брокер, както и сумата от 253,65 лева, представляваща мораторна лихва за периода от
01.08.2022г. до 27.03.2023г., ведно със законната лихва върху главниците от датата на
подаване на исковата молба- 28.03.2023г., до окончателното изплащане на сумите.
ОСЪЖДА В. Г. Р., ЕГН **********, с адрес: гр. София, АДРЕС и С. В. Р., ЕГН
**********, с адрес: гр. София, АДРЕС, да заплатят на Е. К. Х., ЕГН **********, с адрес:
гр. София, АДРЕС, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1045 лева, представляваща
сторените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
14
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15