Р Е
Ш
Е
Н
И
Е № 260167
гр. ВРАЦА,27.07.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд,гражданско отделение, в
публичното
заседание на 06.07.2021г., в
състав:
Председател:Пенка Т.Петрова
в
присъствието на:
прокурора
секретар
В.Вълкова
като
разгледа докладваното от съдия Пенка Петрова
гр. дело
N` 69 по
описа за 2021 година,
за да се произнесе взе предвид следното:
Н.Н.Н.
***,чрез процесуален представител адв.Л.Я. от ВрАК,е предявил искове против И.Б.И. *** с
правно основание чл.26 ал.1 предл.3 вр.чл.40 ЗЗД за обявяване нищожност на
договор за покупко-продажба на недвижими имоти – земеделски земи и гори,обективиран в нот.акт №
117,т.1,рег.№ 1581,н.д.№ 79/2020г.на нотариус И. Л.,с район на действие РС
Враца,рег.№ ***,поради накърняване добрите нрави – чл.26 ал.1 т.3 ЗЗД и противоречие с чл.40 ЗЗД -
сключване на сделка във вреда на представлявания.Обективно е съединен и иск с
правно основание чл.55 ал.1 т.3 ЗС за предаване владението
върху ½ ид.част от имотите предмет на цитирания договор за
покупко-продажба.Претендират се разноски.
В
срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника,с който исковете се
оспорват.Тъй като исковата молба е била подадена първоначално в РС Враца,на
първо място с отговора се прави възражение,че с оглед посочената от ищеца в
исковата молба данъчна и пазарна стойност на имотите,то исковете са подсъдни на
ОС.
На
следващо място се прави възражение,че исковата молба е нередовна,тъй като не
бил формулиран точен и ясен петитум,не били конкретизирани обстоятелствата,на
които се основават претенциите,не била внесена д.такса по втория иск,не били
представени писмено доказателства,обосноващи основателност на предявените
искове.
Поддържа
се също в отговора,че не било налице твърдяното основание за нищожност.Позовава
се на чл.9 от ЗЗД,който регламентирал правото на страните свободно да определят
условията на договорите.При упълномощаването било предоставено право на пълномощника
сам да определя продажната цена.Тази цена била съгласувана с упълномощителката
преди сделката и потвърдена от нея след изповядането и с факта на приемане на
продажната цена и издаване документ за получаване на сумата без възражения и
други претенции,в каквато насока се иска събиране на гласни доказателства.При
неоснователност на първия иск/на двете
посочени основания/ неоснователен се явявал и втория –
ответникът се явява действителен собственик ,легитимиращ се с нот.акт за
покупко-продажба.
С
определение от 05.10.2020г.РС Враца с оглед цената на исковете е прекратил
производството по гр.д.№ 1681/2020г.по описа на РС и изпратил делото по
подсъдност на ОС Враца.Определението на РС Враца е потвърдено с определение на
ОС Враца по ч.гр.д.№ 543/2020г.
С
определение от 16.02.2021г. ОС е приел
за неоснователни доводите,наведени с отговора за нередовност на исковата
молба поради неизлагане и конкретизиране на обстоятелствата,на които се
основават претенциите и неформулиране на точен и ясен петитум,като е посочил,че
в исковата молба достатъчно подробно са конкретизирани обстоятелствата,от които
ищецът черпи права,както достатъчно ясно и точно са формулирани петитумите на
предявените искове.
Със
същото определение ОС
е приел за основателно последното възражение на ответника за нередовност на
исковата молба,свързано с непосочване цената на предявените искове,с оглед на
което производството по делото е било оставено без движение,и на ищеца – дадени
указания да отстрани тази нередовност на исковата си молба,като посочи цената
на исковете.Със същото
определение ОС се е произнесъл и относно доводите за нередовност на исковата
молба ,свързани с непредставяне с исковата молба на всички
доказателства,относими към предмета на спора,като е отразил,че непредставянето
на всички доказателства не е порок на исковата молба,а факт имащ значение
относно основателността или неоснователността на предявените искове,по което
съдът ще се произнесе с крайния си съдебен акт.
С
молба от 04.03.2021г./вх.№ 261879/ ищецът е отстранил тази нередовност на исковата си молба,като е
уточнил,че цената на първия иск е 28129,20 лв.,а на втория – 14064,60 лв.
Предявените искове са допустими.Исковата молба
след отстраняване на недостатъците и отговаря на изисквания на чл.127 и 128 ГПК.
По делото са събирани писмени и гласни
доказателства.Назначени са и изслушани две съдебно-оценителни експертизи.
Установено
е от писмените доказателства по делото,не е спорно и между страните,че
майката на ищеца Ц. Т. Н.,б.ж.на гр.Враца,починала на 12.06.2020г.,била собственик на поземлени
имоти,находящи се в землището на с.***,обл.Враца както следва:
ПИ
с идентификатор 20376.47.1 – нива в м.”Тиновското” от 81779 кв.м.
ПИ
с идентификатор 20376.180.3 – нива в м.”Умите” от 18001 кв.м.
ПИ
с идентификатр 20376.100.6 - нива в
м.”Гладно поле” от 24156 кв.м.
ПИ
с идентификатор 20376.201.40 – нива в м.”Фиков дол” от 27835 кв.м.
ПИ
с идентификатор 20376.201.38 – нива в м.”Фиков дол” от 19566 кв.м.
ПИ
с идентификатор 20376.197.166 – дървопроизводителна гора в м.Церака от 4500
кв.м.
ПИ
с идентификатор 20376.44.2 – пасище в м.”Тиновското” от 55554 кв.м.
След
своята смърт Ц. Н. оставила законни наследници две деца – ищеца – син и Д. Б. –
дъщеря,на която ответникът е син.Ищецът
живеел и живее в
гр.Ямбол.Наследодателката му живеела в гр.Враца,в
което населено място живеела и дъщеря и и нейния син – ответника.Установено
е,че на 07.05.2020г.нотариус И. Л. е заверил пълномощно,с
което Ц. Н. упълномощава своя внук И.Б.И./племенник на ищеца/ „да продава на
когото намери за добре и на цена каквато прецени,включително и да договаря сам
със себе си,или с лица от които е упълномощен на друго основание съгл.чл.38 ЗЗД” имотите,посочени в
исковата молба.С това пълномощно и след представяне на съответните документи
ответникът продал сам на себе си процесните имоти с нот.акт №
117/11.05.2020г.,т.1,рег.1581,нот.д.№ 79/2022г.на нотариус Ив.Лиловски за
общата сума от 9500 лв. Данъчната оценка на продадените имоти към датата на продажбата възлиза на 28129,20лв.
Ищецът
смята сключената сделка за нищожна ,поради противоречие с добрите нрави /като
накърняваща добрите нрави според израза на закона/– чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД,и за нищожна,доколкото същата е
сключена във вреда на представлявания и нарушение на чл.40 ЗЗД.Според ищеца сделката е сключена
при продажна цена по-малко от 10000 лева,а действителната пазарна стойност на
продадените имоти възлизала на около 200000 лв.Задължение на представителя било
да действа в интерес на представлявания.Независимо с кого договаря – с трето
лице или със себе си,пълномощникът следва да действа в интерес на
упълномощителя като сключи договора за продажба при възможно най-добрата за
упълномощителя цена.Определяйки цена 9500 лв.пълномощникът е предпочел личния
си интерес и е пренебрегнал интереса на упълномощителя,което поведение накърнява добрите нрави и е
безспорно във вреда на Ц. Н..Драстичното разминаване между уговорената и
действителната пазарна цена
на продаваните имоти определя сделката като сключена при тежък конфликт на
интереси,което е в противоречие с добрите нрави и на основание чл.26 ал.1
предл.3 ЗЗД сделката е нищожна.Фактът,че сделката е нищожна обосновава
извода,че ответникът е получил имотите без правно основание ,което обуславя и
задължението му да ги върне съгласно чл.55 ал.1 ЗЗД.Доколкото ищецът не е
единствен наследник на Ц. Н. претендира връщане на ½ ид.част от
процесните имоти,какъвто е наследствения му дял.Ищецът претендира обявяване
нищожността на договора за покупко-продажба и връщане в патримониума му на
½ ид.част от същите.
По делото са събирани гласни доказателства.Св.Д. Б. - сестра на ищеца и майка
на ответника,заявява,че преди да почине майка и около шест месеца била болна, и
за нея се грижели тя и синът и. През този период ищецът,който живеел в гр.Ямбол
не е имал никакви контакти с нея ,даже и по телефон, тъй като наследодателката
ползвала слухов апарат и била с 98% глухота и не можела да полза телефон.
Майката/наследодателката/ преди да почине споделила на свидетелката, че желае да
прехвърли всичко на сина на свидетелката, тъй като смятала, че той заслужава.
Ставало въпрос за всичката обработваема земеделска земя и горите, които
притежавала.Поискала да намерят нотариус, който да дойде.Свидетелката присъствала
на всички срещи с нотариуса. Наследодателката подписала първо пълномощно на
ответника , който се грижел за нея - за
пенсия, лекарства и абсолютно всичко. Нейното желание според свидетелката било
всичко да отиде при внука й, и тя му била казала, че не желае да се дели земята
,и не желае да се продава,тъй като смятала, че само той може да изпълни тази
нейна заръка.Свидетелката присъствала на всичките срещи,вкл. и когато майка и
подписала пълномощното. На 11.05.2020г. била сделката по прехвърляне на тези имоти.Знае,че сделката станала чрез
покупко-продажба за 9 500.00 лв., които пари лично И.-ответника дал на майката
на свидетелката . Видяла предаването на сумата . След като се прочели
подготвените документи пред нотариуса и ги подписали, тогава той /И./ предал
сумата на баба си. Свидетелката присъствала на 3 срещи с нотариус.Парите били
платени на самата сделка пред нотариуса. Майката на свидетелката и на ищеца присъствала
на самата сделка ,и на двете сделки е присъствала. Пълномощното го е имало
преди сделката. Сделката по прехвърлянето се извършила в къщи - в дома на
наследодателката в присъствие и на свидетелката, а не в кантората на нотариуса,
тъй като тя не можела да се движи с краката. Под „сделката се осъществи в къщи”
има предвид, че се изготвил нотариален акт, тя го прочела и се подписала.
Нотариусътт идвал в къщи, а след
това те ходили в кантората му. При втората
среща с нотариуса ответникът заплатил сумите на баба си. Това заплащане станало
на ръка. Преброили парите, след това тя ги преброила и ги сложила в чантата.
Тази сума свидетелката я намерила след смъртта на наследодателката,но не
смятала, че е било необходимо да я дели с брат си. Ответникът имал/разполагал/с
известна сума,а това което не му достигаше до 9 500.00 лв. свидетелката му
дала.
Съдът дава вяра на показанията на
разпитаната свидетелка.Макар и в по-близки родствени отношени с ответника –
негова майка,отколкото с ищеца – негова сестра,свидетелката добросъвестно
депозира показания,които се подкрепят и от писмените доказателства по делото,и
от изявленията на страните,конкретно изявленията на ищеца в исковата
молба.Твърденията и не се опровергават от ищеца,а и доказателства в обратна
насока не са сочени от същия.Показанията на свидетелката са
последователни,допълват се от останалите доказателста по делото и са и житейски
правдоподобни.
По делото са назначени и изслушана две експертизи,които
са изготвили оценка за пазарната стойност на имотите към момента на покупко-продажбата.Заключенията
и на двете експертизи се оспорват от ответника и процесуалния му представител
като необективни и некомпетентни с оглед завишения размер на пазарната стойност
на имотите.Настоящият състав не възприема доводите на ответника за
некомпетентност на вещите лица,поради невключването им/нечленуването им/ в
Камарата на независимите оценители в България.КНОБ съгласно Закона за
независимите оценители е професионална организация на оценителите на недвижими
имоти,и членуването в същата не е предпоставка за тяхната правоспособност като
вещи лица.И двете вещи лица фигурират в списъка на вещите лица към ОС и
разполагат с необходимите квалификация,знания и лицензии.Първата експертиза
дава заключение,че пазарната стойност на имотите към момента на
покупко-продажбаата възлиза на 171699 лв.,а втората – че пазарната стойност към
същата дата възлиза на 221158 лв.,като второто в.л.в с.з.сочи откъде идва
разликата в оценките.И двете вещи лица дават пазарна стойност на имотите
значително над действителната цена на покупко-продажбата и над данъчната оценка
на имотите.Настоящият състав приема заключението на първата експертиза,и
смята,че същото е по задълбочено,изчерпателно и компетентно,съобразено с
критериите,обуславящи действителната пазарна цена,свързани преди всичко с
търсенето и предлагането на имоти в района.
В исковата молба,както се изложи ,се навеждат доводи, че
с оглед изложените факти може да бъде направен извод, че сключената сделка за
продажбата на имотите е недействителна, поради противоречие с добрите нрави,
изразяващо се в сериозна нееквивалентност на престациите, при която продажната
цена е около 20 пъти по-ниска от средната пазарна цена/според първата
експертиза – 17 пъти/. Развиват се и съображения, че сделката е недействителна
и поради това, в качеството си на представител на наследодателя на ищеца,ответникът
е действал във вреда на представлявания, продавайки имота сам на себе си на
цена, много по-ниска от пазарната, като договорът е сключен със знание за
увреждане, тъй като представителят на продавача е и купувач и по този начин
несправедливо е увредил значително представлявания, и е облагодетелствал себе
си.
Страните не спорят по въпроса дали отразената в договора
продажна цена от 9500 лв. е платена на купувача,не се и навеждат доводи в
подобна насока. В нотариалния акт е отразено, че същата е изплатена напълно в
брой от купувача на продавача .От показанията на изслушаната свидетелка,които
не се оспорват от ищеца и не са оборорени с други доказателствени средства,се
установява,че продажната цена е платена при подписване на договора за
покупко-продажба. Дори и тази цена да не е заплатена,
този факт не води до извод за нищожност на сделката, а поражда единствено
облигационно вземане като основание за реализиране на договорна отговорност по
чл.79, ал.1 ЗЗД или чл.87, ал.3 ЗЗД. Действително продавачът сключва договора,
за да получи цената на вещта, която прехвърля, и във всички случаи договорът
има основание, когато такава цена е уговорена. Самото плащане на цената обаче е
извън фактическия състав на продажбата. Договорът се сключва в момента на
постигане на съгласието от двете страни по всички негови съществени елементи, а
изпълнението на поетите задължения, съответно – неизпълнението на същите, не
рефлектира върху валидността му.
Както бе посочено, в исковата молба е формулиран и
петитум за връщане на ½ ид.част от процесните имоти в патримониума на
ищеца,тъй като той е собственик на ½ ид.ч.от същите, тъй като
разпоредителната сделка, обективирана в цитирания Нотариален акт за
покупко-продажба е недействителна на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД във връзка с
чл.40 ЗЗД.
Съгласно
трайно установената съдебна практика, соченото
от ищеца правно основание на иска не обвързва съда,
а задължение на последния е да подведе фактическите твърдения в исковата молба под
приложимата материалноправна норма и по този начин да посочи действителната правна квалификация на
иска.
Според практиката на ВКС – виж решение № 241 от 15.01.2021 г. на ВКС по
гр.д.№ 3796/2019 г., ІV ГО, ГК, се налага извода, че когато ищецът, позоваващ
се на увреждане на интересите му, респ. на тези на наследодателя му, по
двустранен възмезден договор като основание за недействителност на договора, е
сключил този договор чрез представител (по закон или по пълномощие), правното
основание на иска е по чл. 40 от ЗЗД. Това е така, тъй като представителят, макар да действа от името на
представлявания в рамките на представителната власт (учредена му от закона или
чрез упълномощаване), изразява своя собствена воля при извършването на
съответната правна сделка или действие, като именно волеизявлението на
представителя е от значение за пораждането на целените правни последици, които
настъпват направо в правната сфера на представлявания (в този смисъл са
разясненията в пункт 4 от мотивите към т. 1 от тълкувателното решение). Именно
представителят уговоря с насрещната страна по договора престациите по същия,
като формира и изявява воля от името на представлявания (последният изобщо не
формира и не изявява воля в случаите на представителство по закон; респ. –
упълномощителят формира и изявява воля единствено за упълномощаването, но това
негово волеизявление е от значение само за очертаването на обема на
представителната власт на пълномощника). Уговаряйки с насрещната страна по
договора нееквивалентни престации – в случаите, когато престацията на
представляваната страна по договора е на по-висока стойност от насрещната
престация и неравностойността не е незначителна, представителят и насрещната
страна по договора могат да се споразумеят във вреда на представлявания по
смисъла на чл.
40 от ЗЗД, ако действат недобросъвестно (в този смисъл са и разясненията в
пункт 2 и пункт 5 от мотивите към т. 3 от тълкувателното решение). Фактическият
състав на недействителността по чл. 40 от ЗЗД не включва преценка дали са накърнени добрите нрави, а дали
действително, обективно са увредени интересите на представляваната страна по
договора, както и дали действалият от нейно име представител и насрещната
страна по договора са добросъвестни или не, т. е. – дали са осъзнавали, че
увреждат представлявания или не са.
В конкретния случай,
според изложеното в исковата молба, ищецът се позовава на две основания за
недействителност на сделката – на сключването й в противоречие с добрите нрави
и на договаряне във вреда на представлявания. Както бе посочено, тези искови
претенции имат самостоятелен характер и следва да бъдат разграничавани, поради
което отчитайки изложеното в исковата молба, изразяващо се в смесване на
абсолютната нищожност по чл.26 ЗЗД и недействителността по чл.40 ЗЗД, и
вземайки предвид, че в исковата молба се излагат твърдения както за сключване
на сделката в противоречие с добрите нрави, така и във
вреда на представлявания,както и поясненията на процесуалния представител на
ищеца в с.з.на 20.04.2021г., заявявайки, че
поддържа два иска за обявяване на недействителност на сделката, а именно: 1/
поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в сериозна нееквивалентност
на насрещните престации, поради това, че продажната цена на имота е много
по-ниска от средната пазарна цена и 2/
поради това, че представителят е договарял във вреда на представлявания,
продавайки имота сам на себе си на цена, която е много по-ниска от пазарната
такава, като договорът е сключен със знание за увреждане, т.к. представителят
на продавача е и купувач по сделката и по този начин несправедливо е увредил
значително представлявания и е облагодетелствал себе си. В с.з. на 09.04.2021
г. процесуалният представител на ищцата допълва, че тези искове са предявени в
условията на комулативност.
С оглед изложеното в исковата молба и направеното изрично
уточнение от процесуалния представител на ищеца,настоящият състав е приел, че
се поддържат две отделни и самостоятелни искови претенции за прогласяване
недействителност на правна сделка на различни основания.
Като фактическо основание за нищожност на сделката,
поради противоречие с добрите нрави, се сочи обстоятелството, че е налице
сериозна нееквивалентност на престациите – продажната цена на имота е около 20
пъти по-ниска от средната пазарна цена.
Добрите
нрави са морални норми, нарушаването на които законът въздига в критерий за
оценка на сделките и самостоятелно основание за тяхната нищожност. Особеност на
същите е, че са неписани и неконкретизирани, но съществуват като общи принципи
или произтичат от тях. Несъмнено такъв принцип на добрите нрави е
справедливостта, а тъй като тя по дефиниция е мяра за съответствие от нея
произтича също така общоприетия принцип на тези нрави - еквивалентност
(равноценност) на престациите. Съгласно трайно установената съдебна практика,
нееквивалентността на насрещните престации по един двустранен възмезден
договор, наведена от ищеца като основание на иска му за
недействителност/нищожност на договора, може да съставлява накърняване на
добрите нрави по смисъла на чл.
26 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД. Същевременно ,обаче се приема, че не всяко
разминаване в престациите изпълва хипотезата на посочената правна норма, тъй
като следва да се съблюдава и прогласения в разпоредбата на чл.9 ЗЗД принцип на
свобода на договарянето, съгласно който страните по договора са властни да
определят вида и размера на насрещните си престации, при които волеизявленията
им съвпадат. В този смисъл ВКС в практиката си приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите
нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава, при която
едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически
нулева стойност. При преценката дали една сделка е недействителна поради
нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само
до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота,
предмет на сделката. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната не е
несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Още
повече, че Законът за
местните данъци и такси и Закона
за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки
да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом
не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност
да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е
налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна,
изначална, непоправима нищожност поради накърняване на добрите нрави. В този смисъл е
безпротиворечивата практика на ВКС, обективирана в Решение № 452 от
25.6.2010 г. на ВКС по гр. дело № 4277/2008 г на ВКС, І ГО; Решение № 29 от
22.3.2017 г. на ВКС по гр. дело № 2955/2016 г на ВКС, І ГО; Решение № 24 от 9.2.2016
г. на ВКС по гр. дело № 2419/2015 г на ВКС, ІІІ ГО, Решение № 65 от
21.3.2017 г. на ВКС по гр. дело № 639/2016 г. ІV ГО; Решение
№ 156 от 10.02.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2451/2019 г., III ГО. При договори за продажба на имоти, съдебната практика
се е ориентирала към разлика над десет, двадесет и повече пъти разлика между
договорената пазарна цена или данъчна оценка на имота, за да се приеме
нарушаване на добрите нрави - в този смисъл - Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.
д. № 1208/2009 г., III г. о., ГК,
Решение № 119 от 22.03.2011 г. на ВКС по гр.д.№ 485/2010 г., І ГО, ГК
и др.,но при отчитане спецификата на всеки
конкретен случай.
В конкретния случай имотите са продадени на цена 9500 лв.
Разликата между продажната цена и установената чрез първата експертиза пазарна
стойност от 171694 лв. е около 17 пъти,а разликата с данъчната оценка на
имотите е около 3 пъти. Независимо от значителната разлика в продажната и
данъчната и пазарна стойност на имотите в конкретния случай не може да се
приеме, че насрещната престация е практически нулева и да бъде обоснован извод
за нарушаване на добрите нрави. Действително продажната цена е значително
по-ниска от пазарната,но разликата не е сведена до нула на едната престация ,а
и с оглед и на конкретните условия при които е осъществена покупко-продажбата
не може да се приеме наличие на тежък порок на сделката, какъвто е нищожността.
Ето защо настоящият съдебен състав приема, че предявеният иск с правно
основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен.При
извеждане на този извод съдът взе предвид и близките отношения между страните
по сделката,мотивите на продавачката да продаде на внук си имотите,свързани с факта,че
изключителни и единствени грижи за нея полагал нейния внук.Отношенията между
страните били особено близки и не би могло да се приеме,че е несправедливо продавачката
да продаде имотите на внук си за сумата 9500 лв.и от житейска гледна точка.
На второ място, в условията на комулативност , се
поддържа иск с правно основание чл.40 ЗЗД – за обявяване недействителността на същия договор, поради договаряне във
вреда на представлявания.
Според разясненията, дадени в мотивите към т.3 на ТР №
5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС, фактическият състав, пораждащ недействителност
по смисъла на посочената правна норма се състои от два елемента:
- Обективен елемент –
договорът, сключен от представителя, да е във вреда на представлявания.
Увреждането на интересите на представлявания може да има най-различни проявни
форми, например: договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му
е неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни
бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип
договори; предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и
в рамките на представителната му власт, както и най-различни други хипотези. Не
е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за
нейното настъпване (особено при договори с продължително изпълнение), но във
всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания,
което не е незначително.
- Субективен елемент
- "споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора
за увреждането на представлявания. Този втори елемент от фактическия състав на
недействителността по чл. 40 ЗЗД, се изразява, не винаги в общ сговор и общо намерение (цел) у
представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната
недобросъвестност , т.е. и двамата да осъзнават, че сключеният договор обективно
уврежда представлявания.
Фактическият състав на недействителността по чл. 40 от ЗЗД не включва преценка дали са накърнени добрите нрави, а дали
действително, обективно са увредени интересите на представляваната страна по
договора, както и дали действалият от нейно име представител и насрещната
страна по договора са добросъвестни или не, т. е. – дали са осъзнавали, че
увреждат представлявания или не са. Наличието на двата елемента не се
предполага, а преценката както за наличие на увреждане интересите на
представлявания, така и за недобросъвестност едновременно на представителя и на
насрещната страна по договора, се извършва предвид конкретните обстоятелства
във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на
договора, като тежестта за доказване е за представлявания.
Както бе посочено по-горе в мотивите, от събраните по делото доказателства
се установи, че в случая е налице разминаване между посочената в договора
продажна цена на имота и неговата действителна пазарна стойност.
Неадекватността на престациите обаче не е единственият признак, въз основа на
който да се приеме, че е налице увреждане.
Задължението на представителя
да действа в интерес на упълномощителя си е принцип в института на доброволното
представителство. Представляващият винаги трябва да действа в интерес на
представлявания (Решение № 841/2010 г. на ВКС по гр.д.№ 3530/2008 г., ІV ГО и
Решение № 21/2015 г. на ВКС по гр.д.№ 3529/2014 г., І ГО), и ако
е същият овластен да продаде недвижимо имущество без други указания, да действа
с грижа на добър стопанин при договаряне на цената (Решение № 439/2012 г.
по гр. д. № 23/2011 г. I г. о.). Увреждането може да има различни проявни
форми, както е подчертано в Решение
№ 361/2011 г. по гр. д. № 1077/2010 IV ГО, Решение № 140/2015 г.
по т. д. № 2092/2014 г. I ТО, Решение № 586/2010 г.
по гр. д. № 853/2009 г. IV ГО на ВКС и др. Противоречи на установената
практика на ВКС увреждането да се свежда единствено до фрапантна разлика между
цената, на която имотът е бил продаден и тази, на която би следвало според
пазарните условия, без да се обсъдят всички относими към преценката на интереса
обстоятелства. Продажната цена като величина не е единственият критерий за
увреждане и не всяко разминаване в договорената по данъчна оценка цена и
реалната стойност на имотите предпоставя извод за сговаряне във вреда на
представлявания, в този смисъл са Решение № 361/2011 г.
по гр. д. № 1077/2010 г., І ГО, Решение № 586/2010 г.
гр. д. № 853/2009 IV ГО, Решение № 21/2015 г. по
гр. д. № 3529/2014 г. I ГО; Решение № 1/2018 г. по гр.д.№ 1471/2017 г., ІІІ ГО. Преценката
дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане
на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на
представителя да го сключи.
Липсват
доказателства наследодателката приживе да е изразявала несъгласие със
сключената сделка.
От друга
страна, настоящият съдебен състав намира, че
не може да се приеме за установено,и, че наследодателката към момента на упълномощаването е била в неадекватно
състояние,от което представителят да се е възползвал, за да я увреди.Не се и
навеждат подобни доводи. В тази насока е и съдебната практика, формирана по
аналогичен случай и обективирана в Решение
№ 117/2017 г. по гр.д.№ 5654/2015 г., ІV ГО.
При
горните мотиви, настоящият съдебен състав намира, че само разликата между цената, на която имотите са били продадени и тази, на която би следвало да бъде продадени според
пазарните условия, не е
достатъчна, за да се приеме, че е налице увреждане интересите на упълномощителя.
Не са налице други обстоятелства, въз основа на които може да бъде направен
извод, че предоставените с пълномощното права са упражнени превратно от
представителя и от това е произтекла вреда за представлявания. Действително
упълномощеният е договарял сам със себе си, но данните по делото сочат, че
упълномощителят е бил наясно с определената продажна цена, получил е същата без
възражения и не е предприел действия за защита на права, които да счита за
нарушени. Ето защо съдът приема, че по делото не е установено кумулативното наличие и на
двата елемента на недействителността по чл. 40 от ЗЗД, поради което предявеният иск за обявяване недействителност на това
основание следва да бъде отхвърлен.
На трето място с исковата молба е
предявен и иск с правно основание чл.55 ал.1 т.3 ЗЗД.Доколкото във формулирания петитум изрично е отразено, че правото
на собственост на ищеца е обусловено от недействителността на разпоредителната
сделка, настоящият съдебен състав намира, че уважаването на този иск е в
зависимост от уважаването на някой от първите два иска.
С оглед тази връзка на обусловеност, неоснователността на
първите две иска за прогласяване недействителността на договора води до извод
за неоснователност и на иска по чл.55 ал.1 т.3 ЗЗД. Действителната правна
сделка, обективирана в Нотариален акт № 117/2020 г., е породила транслативен
ефект и собствеността върху имота е преминала в патримониума на ответника, поради
което искът за връщане на ½ ид.част от продадените имоти се явява
неоснователен.
При този изход на делото ищецът следва да заплати на
ответника сторените от него разноски по водене на делото в размер на 2800
лева,съгласно представения списък,от които 2400 лв.адвокатско възнаграждение и
400 лв.-платено възнаграждение за техническа експертиза.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявеният от Н.Н.Н., ЕГН **********, с адрес: ***, против И.Б.И., ЕГН **********
*** иск с правно основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД - за прогласяване нищожност
поради накърняване на добрите нрави на Договор за покупко-продажба, обективиран
в Нотариален акт № 117, т.1, рег.№ 1581, нот.д.№ 79/2020 г. по описа на
нотариус И. Л., с район на действие РС-Враца, по силата на който И.Б.И., в
качеството си на пълномощник на Ц. Т. Н., продава на себе си посочените в нот.акт имоти – земеделски земи
и гори.
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователен предявеният от Н.Н.Н., ЕГН **********, с адрес: ***,
против И.Б.И., ЕГН ********** *** иск с правно основание чл.40 ЗЗД – за обявяване недействителността на същия договор,
поради договаряне във вреда на представлявания.
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователен предявеният иск с правно основание чл.55 ал.1 т.3 ЗЗД касаещ ½ ид.част от имотите,предмет на
същия нот.акт.
ОСЪЖДА Н.Н.Н.,
ЕГН **********, с адрес: *** да заплати на И.Б.И., ЕГН ********** *** разноски
по делото в размер на 2800 лева.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен
срок от уведомяването.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: