№ 12
гр. гр.Несебър, 24.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети декември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Нина Р. Моллова Белчева
при участието на секретаря Даниела Т. Славенова
като разгледа докладваното от Нина Р. Моллова Белчева Гражданско дело №
20212150100313 по описа за 2021 година
Производството е образувано по повод исковата молба на „А.М.“ ООД, ЕИК
....., против Е.Н.Л., родена на 25.04.1963 г., и А.Г.Л., роден на 28.11.1959 г. Твърди се,
че ответниците са съсобственици на апартамент № 56, разположен на четвърти
подпокривен етаж, със застроена площ от 50.42 кв.м., находящ се в комплекс "В.А. 3",
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.13.39.1.56,
изграден в поземлен имот с идентификатор 11538.13.39 по кадастралната карта на гр.
Свети Влас, общ. Несебър, обл. Бургас. Заявява се, че на 02.09.2016г. между
ответниците, в качеството им на съсобственици на гореописания недвижим имот, от
една страна като Възложител, и "З.Ф." ЕООД, от друга страна като Изпълнител, е
сключен Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за
общо ползване, по силата на който ответниците са възложили, а Изпълнителят е приел
и се е задължил срещу заплащане да управлява, поддържа и обслужва организационно,
технически и административно съоръженията и обектите за общо ползване
разположени в апартаментен хотел "В.А. 3". Съгласно чл. 4 от договора ответната
страна се е задължила да заплаща на Изпълнителя годишна такса за покриване на
разходите, свързани с поддръжката и управлението на общите части на комплекса, в
размер на 562 евро с ДДС, която съгласно чл. 5 е дължима ежегодно след получаване
на акт 15 на сградата, което обстоятелство се твърди, че се е случило на 20.05.2016г.
Сочи се, че съгласно чл. 14, изречение второ от договора, в случай, че ответната страна
се забави с дължимата от нея годишна такса след първи юни на годината, за която се
дължи, същата следва да заплати и неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но
1
не повече от 30 % от размера на съответната дължима такса. Заявява се и че съгласно
Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на
жилищен комплекс с търговско наименование „А. 3“ от 18.06.2018г., сключен между
„З.Ф.“ ЕООД от една страна като Възложител и "А.М." ООД от друга страна като
Изпълнител, "З.Ф." ЕООД е възложило на "А.М." ООД извършването на всички
необходими дейности по поддръжка и управлението на посочения жилищен комплекс,
както и събирането в брой или по своя банкова сметка дължимите суми от
собствениците в комплекса за поддръжка и управление, съгласно подписани
индивидуални договори между съответния собственик като Възложител и „З.Ф.“
ЕООД, като Изпълнител, както и събирането на всички други суми, дължими от
собствениците във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса
и други, неупоменати в договора. За сключването на посочения договор всички
собственици на самостоятелни обекти в комплекса, включително и ответниците били
надлежно уведомени от "З.Ф." ЕООД, с писмено уведомление на предоставените от
собствениците e-mail адреси за връзка. Сочи се, че са дължими поравно от ответната
страна към настоящия момент следните суми:
- незаплатена част от такса поддръжка за 2018 година, равняваща се на сумата в
размер на 281.00 евро с ДДС, както и сумата в размер на 84.30 евро с ДДС,
представляваща договорената неустойка;
- незаплатена част от такса поддръжка за 2019 година, равняваща се на сумата в
размер на 277.00 евро с ДДС, както и сумата в размер на 83.10 евро с ДДС,
представляваща договорената неустойка;
- такса поддръжка за 2020 година, равняваща се на сумата в размер на 562.00
евро с ДДС.
Твърди се изпълнение на договорените задължения от страна на ищеца точно,
добросъвестно и в срок, със собствени сили или чрез наети лица. Въпреки поканата на
ответниците същите не били заплатили сочените по- горе суми, поради което се моли
за тяхното осъждане. Предвид на това се моли същите да бъдат осъдени да заплатят
сочените суми, ведно със законната лихва за забава, считано от подаване на исковата
молба до окончателното изплащане.
В срокът по чл.131 от ГПК постъпи писмен отговор от особения представител на
ответниците, който оспорва процесуалната легитимация на ищеца, тъй като не бил
страна по договора. Заявява се, че в сключения договор от 2016 г. не ставало ясно за
кой имот се отнасял. Наред с това противоречал на закона и морала, тъй като
ответниците имали само задължения, като нямало уговорено дори право на
прекратяване на договора. Не били представени доказателства за уведомяване на
ответниците за прехвърляне на задълженията в полза на ищеца. Твърди се
неизпълнение на задълженията по договора от дружеството, както и антидатиране на
2
същия.
По делото постъпи становище на ищеца по така депозирания писмен отговор, с
който се сочи, че за част от процесния период ищеца действал като пълномощник на
“З.Ф.” ЕООД, а в останалата част на собствено основание като страна по спорното
правоотношение по силата на договора за възлагане извършването на действията по
поддръжка и управление от 18.06.2018 г. Не приема изложените доводи за нищожност
на последната договореност.
Съдът, като взе предвид становището на страната, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Производството намира правното си основание в чл.79, чл.86 и чл.92 ЗЗД
От страна на ответникът се навеждат твърдения за недопустимост на исковете по
отношение процесуалната легитимация на ищеца, което настоящата инстанция не
споделя. Наведените основания касаят основателност на претенциите, а не
недопустимост на същите. Въпросът дали на ищецът следва да се заплаща процесните
суми е въпрос по съществото на спора и обосновава материално правната легитимация
на последния, а не процесуалната такава. В този смисъл липсата й води до отхвърляне
на иска, а не до прекратяването му.
По делото не се спори, че на 02.09.2016 г. ответниците са придобили
собствеността на апартамент № 56, разположен на четвърти подпокривен етаж, със
застроена площ от 50.42 кв.м., находящ се в комплекс "В.А. 3", представляваш
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.13.39.1.56, изграден в поземлен
имот с идентификатор 11538.13.39 (единадесет хиляди петстотин тридесет и осем,
точка, тринадесет, точка, тридесет и девет) по кадастралната карта на гр. Свети Влас,
общ. Несебър, обл. Бургас. Същите са собственици и към датата на подаване на
исковата молба, съобразно справка за имота, извършена от Службата по вписванията.
Безспорно е и че на 02.09.2016г. бил сключен договор за поддръжка, управление и
обслужване на съоръжения и обект за общо ползване в комплекс "В.А. 3”, по силата на
който Л. са възложили, а „З.Ф.“ ЕООД е приело и се е задължило срещу заплащане, да
поддържа и провежда организационното, техническото и административното
управление на съоръженията и обектите за общо ползване в комплекса. В чл. 1, ал. 2 от
договора е пояснено, че дейностите по поддръжка включват техническата поддръжка
на съоръженията за общо ползване, организация на вътрешния ред и режима на достъп
в комплекса, организиране на външна охрана на комплекса, поддръжка на общите
инсталации, подземни и надземни съоръжения, дворното пространство, зелените
площи, детска площадка, басейните, атракциони и др., организация на санитарно-
хигиенните дейности в комплекса, организиране и предоставяне на допълнителни
платени услуги и организация на комуналните дейности. В чл. 4 от договора било
3
уговорено, че възложителите- ответниците, се задължават да заплащат годишно
възнаграждение в размер на 9,60 евро с ДДС за кв.м. обща площ, или общо 562 евро.,
като за първата година от въвеждане във владение в имота се дължи такса. С оглед на
така цитираните клаузи възражението на ответника за неясен предмет на договора не
следва да бъде уважено. Налице е достатъчно описание на предмета на договора, от
които става ясна волята на страните за сключването им, размера и начина, по които се
определя цената на плащане.
По делото не се спори и че на 18.06.2018г. между „З.Ф.“ ЕООД и ищеца „А.М.“
ООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и
управление на жилищен комплекс с търговско наименование „А. 3“. С този договор
страните постигнали съгласие, че „А.М.“ ООД ще извършва възмездно (срещу
възнаграждение) всички необходими дейности за поддръжка и управление на жилищен
комплекс с търговско наименование „А.- 3“. По силата на чл. 3 от договора на ищеца
била дадена възможност да събира от собствениците всички дължими суми по
сключените индивидуални договори за поддръжка на комплекса. В чл. 4 от договора
било предвидено именно ищецът да събира сумите по договорите със собствениците,
като съобразно ал.2 изпълнителят /ищеца/ ще получава възнаграждение в размер на
договорено процентно съотношение. Наред с договора, от „З.Ф.“ ЕООД на ищеца било
дадено пълномощно, съгласно което „А.М.“ ООД било оправомощено да събира в брой
или по банкова сметка от всички собственици дължимите за 2018г. суми за поддръжка
и управление. Ищецът бил упълномощен и да изпрати уведомление до всички
собственици. В тази връзка от „З.Ф.“ ЕООД било изготвено уведомление на руски език
(л. 14) до всички собственици за назначен подизпълнител- ищецът, връчено на
ответниците с връчване (чрез особения представител) на исковата молба и
приложенията към нея.
По отношение на претенцията за 2018 г., видно от приложеното по делото
пълномощно, ищецът е упълномощен от „З.Ф.“ да събира дължимите суми за 2018 г. от
името на дружеството. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на
принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за
поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата
на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС- напр. Определение № 37 от
20.01.2021г., т.д. № 606/2020г., I т.о. на ВКС, в което е прието, че няма забрана за
етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на
общи части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип /за което по делото няма
спор/, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават
други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън
посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва
само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен
характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация на
4
вътрешния ред и режима на достъп, външна охрана, санитарно-хигиенните дейности,
комуналните дейности и платените услуги) и на договор за изработка (техническа
поддръжка на съоръжения за общо ползване, поддръжка на общите инсталации,
дворното пространство, зелените площи, детска площадка, басейните, атракциони и
др.). Посочените задължения на изпълнителя по договора са насочени както към
общите части, така и към други съоръжения в имота- басейн, зелени площи, детска
площадка, съоръжения, атракциони. Както е прието и в цитираното определение на
ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат.
Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните
услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената
поръчка. В случая ответниците, в унисон със свободата на договаряне, са процедирали
именно по-горния начин и са сключили със „З.Ф.“ ЕООД договор за управление и
поддръжка на комплекса. След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не
съществува пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да
бъдат уредени с посочения договор. Ето защо възражението на особения представител
на ответниците за нищожност не следва да бъде споделено.
От особеният представител на Л. са въведени възражения, касаещи легитимацията
на ищеца да събира суми по договора. Във връзка с тези възражения следва да се
обърне внимание, че задължението за заплащане на възнаграждение по договора за
поддръжка за 2018г. е възникнало на 01.06.2018г., когато титуляр на вземането е било
дружеството „З.Ф.“ ЕООД. В случая обаче с пълномощно това дружество е
упълномощило ищеца да събира в брой или по своя банкова сметка от всички
собственици дължимите за 2018г. суми за поддръжка и управление съгласно
подписаните индивидуални договори. Учредена е надлежна представителна власт,
съгласно която годен да получи сумите за 2018г. субект е именно „А.М.“ ООД, като
пълномощник на „З.Ф.“ ЕООД. С посоченото пълномощно ищецът е получил
материална легитимация да събира сумите за упълномощителя си, като последващото
отчитане на тези суми зависи от вътрешните отношения между двете дружества. Ето
защо съдът приема, че за сумите за 2018г. е налице валидна материална легитимация за
ищеца да претендира същите, като надлежно упълномощено от страната по
облигационното правоотношение лице. Следва да се има предвид, че претенцията за
2018г. се претендира от ищеца като лице, на което е дадено право да извършва
посочените в пълномощното действия, вкл. и действията по получаване на суми от
страните по договора за поддръжка и управление, каквото упълномощаване между
търговци е допустимо. В този смисъл ищецът има право да получи сумите за 2018г. в
качеството си на пълномощник на изпълнителя по договора. Следователно той не
предявява претенцията като процесуален представител на страната и за него не следва
да се прилагат правилата по чл. 32 ГПК, а тези по материалния закон- в случая чл. 26
от ТЗ.
5
Относно 2019г. и 2020г. следва да се има предвид, че с Договор за възлагане
извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с
търговско наименование „А. 3“ от 18.06.2018г. „З.Ф.“ ЕООД е прехвърлило на ищеца
както всички свои права, така и всички свои задължения по договорите за поддръжка и
управление на комплекс „А. 3“, в това число и по договора с ответника. Разписаните
задължения на изпълнителя по договора от 02.09.2016г. са предвидени в договора от
18.06.2018г. В чл.1 от Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка
и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „А. 3“ от 18.06.2018г.
изрично е предвидено, че се възлагат дейностите по поддръжка и управление на
комплекс „А. 3“. Както бе отбелязано по- горе, за направеното прехвърляне
ответниците следва да се считат уведомени с връчване на исковата молба и
доказателствата към нея, включително и уведомлението. Ето защо съдът счита, че са
доказани елементите от фактическия състав на договор за цесия, като практиката на
ВКС е непротиворечива, че няма пречка уведомлението за цесия да бъде връчено в
хода на процеса, което следва да се отчете по аргумент на чл. 235, ал. 3 ГПК.
С оглед на така изложеното по- горе съдът не възприема възражението на
особения представител на ответниците. Налице е надлежно прехвърляне с посочване
на договора с ответниците в специално приложение (л.76). Прехвърляне на
правоотношението е извършено със съгласие на всички страни и при спазване на
специфичните правила за това. Следователно договорът за заместване в права и
задължения е валиден.
От страна на особеният представител на ответниците е направено възражение за
неизпълнение на задълженията по договора от страна на ищеца, което не се споделя от
настоящата инстанция. Видно от представените по делото трудови договори, фактури,
а и от заключението на вещото лице по СИЕ, през процесния период 2018 г.- 2020 г.
във връзка с обслужването и управлението на комплекса са били извършвани разходи
за материали и услуги, заплати и осигуровки. В съдебно заседание вещото лице заяви,
че заплатените суми касаят цялостната дейност на дружеството по поддръжката на
сгради, басейни, зелени площи, озеленяване, включващи и процесната сграда. Това е
достатъчно, за да се приеме, че в комплекса е осъществявана поддръжка от „З.Ф.“
ЕООД и ищеца в периода 2018г.- 2020г., поради което за ответниците е възникнало
задължението за заплащане на сочените в договора такси.
Съдът не възприема възраженията на ответниците за противоречие на договора
със закона и морала. Глава 3 и 4 съдържат посочване на правата и задълженията на
всяка от страните. Действително няма изрично предвидена възможност за
прекратяване на договора, но това навежда на извода, че в случая се прилагат общите
правила на ЗЗД.
От всичко изложено до тук може да се направи извод, че за ответниците е
6
възникнало задължение да заплатят на ищеца (като пълномощник на изпълнителя)
задълженията си по договора за 2018г., а тези за 2019г. и 2020г.- отново на ищеца, като
лице встъпило в правоотношението по договора от 2016г. За всеки от периодите е
настъпил и падеж за плащането (с оглед разпоредбата на чл. 14 от Договора, че
възложителят изпада в забава и му се начислява неустойка ако не заплати таксата за
текущата година до 01.06). Настъпило е и другото изискване за изискуемост, като по
делото няма спор, че още към момента на сключване на договора акт 15 за сградата е
бил издаден. Претенцията е доказана и по размер, тъй като видно от договора
ежегодната дължима сума е от 562 евро, като за 2018г. се претендират 281 евро от тях,
за 2019 г.- 277 евро и за 2020 г.- 562 евро, за които суми иска следва да бъде уважен,
ведно с акцесорната претенция за законната лихва за забава, считано от подаване на
исковата молба до окончателното й изплащане.
По отношение на претендираната неустойка- съгласно чл. 14 от договора от
02.09.2016г., е уговорено, че ако дължимата такса е заплатена до 01.06. за съответната
година, неустойка не се дължи. Ако, обаче, сумата не бъде заплатена до тази дата, се
дължи неустойка в размер на 0.5% за всеки просрочен ден, но не повече от 30%. В
случая е налице валидна неустоечна клауза. Същата не е прекомерна с оглед
установеният горен праг- не повече от 30 % от размера на дължимата такса.
Неустойката върху дължимите суми е в размер близък до законната лихва, която би
следвало да се начисли за периода за забава, поради което няма как да бъде приета за
прекомерна. Същата не надвишава съществено размера на законната лихва, като тук
следва да се обърне внимание на обстоятелството, че размерът на неустойката зависи
от свободата на договаряне между страните и не следва винаги да съвпада с размера на
законната лихва. От значение е дали неустойката е прекомерна, но съдът не констатира
претендираните неустойки да са в прекомерен размер, поради което това възражение
на особения представител на ответника следва да се приеме за неоснователно. Ето
защо искът за неустойка е основателен до предявеният размер от 84.30 евро за 2018 г. и
до 83.10 евро- за задължението за 2019г.
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК, на страните
следва да бъдат присъдени сторените съдебно- деловодни разноски. Видно от
представеният списък и приложените писмени доказателства, на ищецът следва да
бъде присъдена сумата от общо 2121.60 лв.- разноски. От страна на ответниците не са
сторени разноски.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Е.Н.Л., родена на 25.04.1963 г., и А.Г.Л., роден на 28.11.1959 г., да
заплатят по равно на „А.М.“ ООД, ЕИК ....., както следва: сумата от общо 281 евро,
7
представляваща неплатена такса за 2018 г. съобразно договор за управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения, обекти за общо ползване на комплекс „В.А.
3“- гр. Свети Влас, сключен на 02.09.2016 г., ведно със законната лихва върху сумата,
начиная от 02.03.2021 г.- датата на подаване на исковата молба, до окончателното й
изплащане; сумата от общо 277 евро, представляваща неплатена такса за 2019 г.
съобразно договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения, обекти за
общо ползване на комплекс „В.А. 3“- гр. Свети Влас, сключен на 02.09.2016 г., ведно
със законната лихва върху сумата, начиная от 02.03.2021 г.- датата на подаване на
исковата молба, до окончателното й изплащане; сумата от общо 562 евро,
представляваща неплатена такса за 2020 г. съобразно договор за управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения, обекти за общо ползване на комплекс „В.А.
3“- гр. Свети Влас, сключен на 02.09.2016 г., ведно със законната лихва върху сумата,
начиная от 02.03.2021 г.- датата на подаване на исковата молба, до окончателното й
изплащане, както и сумата от 2121.60 лв., представляваща разноски.
ОСЪЖДА Е.Н.Л., родена на 25.04.1963 г., и А.Г.Л., роден на 28.11.1959 г., да
заплатят по равно на „А.М.“ ООД, ЕИК ....., както следва: сумата от 84.30 евро,
представляваща договорна неустойка за 2018 г. и сумата от общо 83.10 евро,
представляваща договорна неустойка за 2019г.
На адвокат Б.Д. от АК- Бургас да се изпрати сумата от 501 лв. по посочена от него
банкова сметка.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Бургас в двуседмичен срок
от уведомяването на страните за изготвянето му.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8