Р Е Ш Е Н И Е
№ 2021 г. гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД, ХVІ – ти състав, в
публично заседание на шестнадесети февруари 2021 г.,
в състав :
Административен
съдия : Красимир Кипров
при
секретаря Галина Владимирова, като
разгледа докладваното от административния съдия адм. дело № 1655 по описа за 2020 година на Административен съд - Варна, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 215, вр. чл. 210, ал. 1 от Закона за устройство на територията
/ЗУТ/.
Делото е образувано по жалба на А.Д.Д., ЕГН **********
***, против Решение 3-43 по Протокол №3/03.06.2020г. на Комисията по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед №0383/30.01.2020г. на кмета на Община Варна, с което
е определен годишен наем и обезщетение за прокарване на временен път с ширина
3.5 кв.м. в полза на собственика на ПИ ** .159 през ПИ ** .** в размер на 24 /двадесет и четири/ лева.
С развити в жалбата доводи за материална
незаконосъобразност на оспореното решение, предвид определената от органа
занижена и несъответстваща на пазарната цена оценка на правото на прокарване
на временен път се иска обявяване на решението за нищожно, а в условията на
алтернативност изменението му в частта за определената оценка, съобразно
заключение на вещо лице по съдебно- оценителна експертиза по настоящото дело. В
съдебно заседание жалбата се поддържа от пълномощника адвокат А. П., включително
с искане за присъждане на сторените по делото разноски.
Ответникът
Община Варна, чрез упълномощения процесуален представител изразява становище за
отхвърляне на жалбата.
Заинтересованата
страна Е.Б.А. оспорва жалбата като неоснователна и в писмено възражение изразява
становище, че процесното решение е законосъобразно и правилно, но в съдебно
заседание изразява съгласие с оценката по извършената съдебно-оценителна експертиза.
След
преценка на събраните по делото доказателства,съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
Със заявление рег.
№АУ120567ВН/10.12.2019г., заинтересованото лице Е.Б.А. *** да започне процедура
по прокарване на временен път до УПИ XXX-159, кв. 21, с.о.
„Сотира“ /ПИ ** .159 по КК на гр. Варна/, като достъпа да се осъществи през ПИ
2527- общ. собственост и ПИ ** .** –
частна собственост, но представляващ част от второстепенна улица. /л.64 от
преп./
С решение по т.12-5
от протокол № 12/30.12.2019 г. на Комисия за достъп до имоти в Община Варна е
допусната процедура за прокарване на
временен път с ширина 3.50 м. до УПИ XXX-159, кв. 21 /ПИ ** .159
по КК на гр. Варна/, като се разшири съществуващата на място пътека на север и
се премине през част от ПИ ** .** –
собственост на жалбоподателя. Засегнатата площ от ПИ ** .** е 47
кв.м. Видно от известие за доставяне / гръб на л.57 от преп./, решението е връчено на жалбоподателя на 15.01.2020г.,
който в 7-дневния срок по чл. 26, ал.1 от АПК го е оспорил с писмено възражение
рег. №АУ120567ВН_002ВН/16.01.2020г. /л. 53 от преп./ С
решение по т. 1-2 от Протокол №1/30.01.2020г. на Комисията за достъп до имоти в
Община Варна, възражението не е уважено, тъй като с него не са представени
документи и не са вписани обстоятелства, които да са пречка за прокарване на временен
път. Прието е, че това е най-икономичното решение, тъй като пътя следва
уличната регулация с о.т. 497-484 по влязъл в сила ПУП-ПРЗ на с.о. „Сотира“ и
се засягат минимални площи от ПИ ** .** , обособен за второстепенна улица. Това решение е съобщено на жалбоподателя на
04.02.2020г., видно от известие за
доставяне / гръб на л. 49 от преп./. На
базата на двете горни решения, кметът на Община Варна със Заповед
№0483/06.02.2020г. разрешава на Е.Б.А. като собственик на ПИ ** .159 по КК на
гр. Варна, с.о. „Сотира“, УПИ ХХХ-159, кв. 21 по ПУП-ПРЗ на с.о. „Сотира“-2005г.
прокарване на временен път, като съществуващата на място пътека – ПИ ** .9527 се
разшири на север до ширина 3.50м. и се премине през: част от ПИ ** .** , НТП за
второстепенна улица, собственост на А.Д.Д.. Засегнатата площ от ПИ ** .** е 47 кв.м. Заповедта е изпратена на
жалбоподателя с писмо от 07.02.2012г., което не е било потърсено видно от
съобщение към известие за доставяне /л. 48 от преп./. Видно от констативен
протокол /л.42 от преп./ , на 24.02.2020г. обявлението за издадената Заповед е
залепено на входната врата на жилищния блок на адреса по местоживеене на жалбоподателя
и на таблото на Община Варна. В обявлението е посочен и срок за подаване на
възражения – 09.03.2020г. Тъй като в посочения срок възражения не са постъпили,
Общината възлага на независим оценител изготвянето на пазарна оценка за
определяне на размера на обезщетение за годишен наем на засегнатите площи от ПИ
** .** , попадащи в трасето на временния път. Съобразно експертното заключение
на инж. Ц.А. размерът на годишния наем и обезщетение за прокарване на временния
път с ширина – 3.5 м. през имота на жалбоподателя е в размер на 24 лв. Наемът е
определен на базата на средната пазарна цена на засегнатата площ от имотите,
през които ще прокара временния път по метода на еднократната капитализация, а
стойността на земята е определена по метода на пазарните аналози. Така определената оценка е възприета от Комисията по чл. 210 от ЗУТ с Протокол №03 от
03.06.2020г., която без възражение по отношение методиката на оценяване приема процесната оценка за годишен наем и
обезщетение за прокарване на временен път, като определя годишен наем в размер
на 24лв. Решението на комисията е съобщено на А.Д.Д. на 29.06.2020г. / гръб на л.19
от преп./, който в срока по чл. 215,
ал.1 и ал.2 от ЗУТ на 09.07.2020г. предприема обжалването му пред
Административен съд-Варна.
По искане на
жалбоподателя по делото е допусната съдебно-оценителна експертиза /СОцЕ/. За изготвяне на оценката вещото
лице А.А. използва метода на пазарните аналози. При определяне на наема, като
попадащ в обхвата на вещното право на ползване, регламентиран в Приложение № 2,
чл.23 от ЗМДТ, вещото лице използва формулата „ДОПП = ДО х Кс, където: ДО е
данъчната оценка на имота или на част от него в левове, върху който се учредява
правото; Кс - коефициент, отчитащ срока, за който е учредено правото, с
точност до три знака след десетичната запетая.
Кс = (1 - 1,05-n), където ”n” е броят години, за които е учредено правото. Коефициентът не може да бъде
по-голям от 0,900. “
За да се определи пазарната стойност на наема данъчната оценка се заменя с
пазарната стойност.
Пазарната стойност е определена по два начина:
1.
Използвани са аналози на парцела, определена е пазарната
стойност на оценяваните 47кв.м. и е приложен чл.23 от Приложение № 2, ЗМДТ.
2.
Използвани са аналози по договори за прокарване на
комуникации, които също попадат в обхвата на чл.23 от Приложение № 2, ЗМДТ.
В аналозите правото на ползване е безсрочно, ползвателите са търговски
дружества. Коефициентът, отчитащ периода на ползване е 0.90. В случая наема е
за 1 година.
По формулата за определяне стойността на сервитутното право е определена
пазарна стойност за имота-аналог
ст/ст право на ползване=пазарна стойност х Кс.
следователно: пазарна стойност на аналога = ст/ст право на ползване
÷ Кс.
Пазарната стойност на аналога се коригира с коефициент за местоположение и
коефициент, отчитащ срока за ползване - 1 година. Пазарната стойност на наема е
определена като средноаритметична стойност по двата метода.
След извършени изчисления вещото лице определя, че пазарната стойност на
наема за 1 година е в размер на 262.76лв., а пазарна стойност на наема за 1 месец е в размер на 21.89лв.
При
изготвянето на заключението вещото лице е използвало данни за реално осъществени сделки, получени от Службата по вписванията.
При
така установените обстоятелства, съдът намира жалбата за процесуално допустима
като подадена в срок от надлежна страна, срещу ИАА за който е налице правен
интерес от оспорването му.
Според разпоредбата на
чл. 210, ал.1 ЗУТ, изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането
на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни
цени, определени от комисия, назначена от кмета на Общината. От представената
по делото Заповед № 0383/30.01.2020г. на кмета на Община Варна, с която е
назначена Комисията по отчуждаване и обезщетяване е видно, че е определен състав на комисия по чл. 210 ЗУТ,
поради което съдът приема, че оспореният административен акт е издаден от
компетентен орган, в рамките на неговата териториална и материално-правна
компетентност. В случая комисията с оглед компетентността си е разгледала
преписката , свързана с определянето на размера на обезщетението във връзка с
влязла в сила Заповед №0483/06.02.2020г. по чл. 190 от ЗУТ за прокарване на временен път. Комисията е взела решение в
състава назначен със заповед № 0383/30.01.2020г. на кмета на Община
Варна, като за проведеното заседание е съставен протокол подписан от
председателя, зам. председателя, секретаря и членовете на комисията. С оглед
гореизложеното оспореният акт не е нищожен.
Решението на
комисията по чл. 210 от ЗУТ
подлежи на самостоятелен съдебен контрол по силата на чл. 215, ал.2
и чл. 210, ал.
3 от ЗУТ. Актът касае размера на обезщетението и протоколът на
комисията по чл. 210 от ЗУТ
не е със значение на волеизявление за осигуряване на самото право, тъй като
комисията няма такава компетентност. Предвид изложеното възражението на
жалбоподателя относно незавършената процедура по издаването на предходната
Заповед №0483/06.02.2020г. за прокарване на временния път е следвало да бъде
направено в производството по издаване на заповедта за определяне на временния
път, респективно в хода на нейното оспорване. Само за пълнота на изложението
следва да се отбележи, че органът е проявил необходимата активност с цел
уведомяването на А.Д. за всички предприети от него действия, като предвид
тяхната безрезултатност правилно е приложил процедурата по §4, ал. 2 от ДР на
ЗУТ за съобщаването на предходната заповед, поради което съдът не споделя довода
на жалбоподателя, че оспореният акт е нищожен.
Решението на
комисията за оценка на обезщетението следва да се основава на волеизявлението
на заинтересован субект, заявено в определен срок, с което се засягат интереси
на страните, а самото определяне на обезщетението е нормативно определена
последица от този акт.
В настоящото
производство следва да се извърши проверка спазени ли са процесуалните правила
по издаването на акта и спазването на материалните изисквания на закона -
размера на оценката да е определен за съответната година, като се определи и
обезщетение за подобренията, които се унищожават във връзка с временните
пътища. Обезщетенията следва да се определят по пазарни цени съобразно
засегнатата част от служещите имоти. Този извод се основава на съдържанието и
систематическото място на разпоредбата на чл. 191, ал.2
от ЗУТ, препращаща към чл. 210 от ЗУТ.
Въз основа на
събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в съвкупност и
наведените от страните твърдения, съдът констатира, че ответникът неправилно е
приложил материалния закон, което съставлява основанието по чл. 146, т. 4
от АПК за отмяна на оспорения акт като
незаконосъобразен.
Съгласно чл.191, ал.2
от ЗУТ, обезщетението за частите от поземлените имоти използвани за временни пътища се определя за
съответната година и се изплаща на равни месечни вноски. Обезщетението за
подобренията, които се унищожават във връзка с временния път се изплащат преди
заемане на поземлените имоти. Дадената в Раздел I на глава тринадесета от ЗУТ
регламентация на временните пътища сочи, че обезщетенията за ползване на части
от имоти и за унищожените подобрения от тяхното прокарване следва да се
определят и изплатят след наличие на договор, респективно заповед за прокарване
на временен път. В конкретния случай оспореното пред съда решение на комисията
по чл.210, ал.1 от ЗУТ е във връзка с издадена заповед за прокарване на
временен път до ПИ ** .159 по КК на гр.Варна, СО „Сотира" през процесния
имот- ПИ ** .** . Към датата на приемане на решението, заповедта е била в сила,
поради което са налице предпоставките за неговото изготвяне и приемане. С него,
комисията по чл.210, ал.1 от ЗУТ при Община Варна, въз основа на изготвен
оценителски доклад е определила, че стойността на годишното обезщетение за
ползването на частта от имота, попадаща в трасето на временния път е 24 лева.
По делото е безспорно
установено, че възприетата от органа оценка не съответства на действителната
пазарна цена на обезщетението за прокарване на временния път, а последната представлява
съгласно нормата на чл.210 ал.1 от ЗУТ условие за материална законосъобразност
на първата. В този смисъл съдът кредитира приетата по делото СОцЕ, неоспорена
от страните – вкл. и от заинтересованата страна, според която пазарната цена на
наема за 1 година е в размер на 262.76 лева, вместо определения от органа
размер от 24 лева. Същата е обективно и компетентно дадена на базата на
притежаваните от вещото лице специални знания, като съдът намира за правилно
определянето на пазарната стойност на обезщетението на временния път като доход
за една година от засегнатата площ от имота, изчислен на базата на средната й
пазарна цена. Този начин на калкулиране е съобразен с характеристиките на
дължимото обезщетение за ползване на част от имот за временен път, което се
определя за съответната година и се изплаща на равни месечни вноски.
От заключението на
инж. Ц.А., възприето от административния орган се установява, че метода на пазарните аналози е използван
неправилно в резултат на което, годишният
наем на временния път е силно занижен и е определен под пазарната стойност. Видно
от приложената към административната преписка пазарна оценка в таблицата на
стр. 10 са дадени данни за средна пазарна цена, за норма на капитализация , за
чист годишен доход, за оперативни разходи, на ефективен брутен наем, за
несъбираемост на наема, за среден месечен наем, за брутен годишен наем, при използване
на метода на еднократната капитализция. Видно от Приложение №2, като аналози за
сравнение вещото лице инж. Ангелова е използвала обекти с цени на предлагане от
сайта imot.bg. Настоящият съд не кредитира тази пазарна
оценка, тъй като използвания източник на информация е интернет, като няма приложени
писмени документи в потвърждение на достоверност на цитираната информация от този
източник. Отсъствието на такава писмена документация сочи за необоснованост на
изготвеното заключение, като посочените в него стойности за пазарни аналози не
могат да бъдат проверени за истинност от съдебния орган. Самите офертни цени не
могат да бъдат обективен източник на информация за пазарна стойност, защото е известно,
че цените на които се предлагат недвижими имоти не съответстват на цените, на
които се извършват сделките с тях.
В контекста на
гореизложеното , приетото по делото заключение по СОцЕ, извършена по метода на пазарните аналози -
съобразно имоти с подобни по
характеристики и местоположение на оценявания, които са продадени или обявени
за продан във време близко до момента на
оценката, отговаря на изискването за целите на оценката да са използвани реални
аналози, в т.ч. за други сервитутни права. При определяне на обезщетението е
ползван сравнителния метод относно пазарна стойност на сходни обекти, намиращи
се в близост до процесния. Обстоятелството, че обезщетението представлява
възмездяване на учредено право на ползване на част от имота на жалбоподателя
обосновава правилност на приложената методика на чл.23 от Приложение № 2 към ЗМДТ, тъй като това е нормативно разписано правило за остойностяване на вещното
право на ползване, в което е включено и правото на преминаване. Цената му се определя по реда на чл.23 от
Приложение № 2, като за целите на определяне на пазарната стойност на правото
на преминаване, във формулата за определяне на данъчната оценка оценяемата част
от имота се заменя с пазарната ѝ стойност. Използваните от вещото лице А.
подход и метод на оценяване съответстват изцяло на Българските стандарти за оценяване, приети и утвърдени от Камарата на
независимите оценители. В тях в т. 1.5.2.1. е предвидено, че „пазарната
стойност отразява данни и обстоятелства, свързани с възможната пазарна
реализация на оценявания обект/актив. Пазарната стойност не отчита
характеристики и/или предимства на даден обект/ актив, които имат стойност за
конкретен собственик или конкретен купувач, а отразява характеристики и/или
предимства, отнасящи се до физически, технически, технологични, географски,
икономически, юридически и други съществени обстоятелства за оценявания обект/
актив. При определяне на пазарна стойност водещи следва да бъдат единствено
условията на свободен пазар.“ В т.1.7.3
е предвидено, че сравнителният подход извежда стойност, като сравнява
обекта/актива - предмет на оценката, със сходни обекти/активи, за които е налична
надеждна ценова информация. Съответно, в
т. 1.7.3.1. „Метод на пазарните сравнения (аналози)“ е уточнено, че методът се основава на ценова
информация получена от надеждни източници,
като при прилагане на метода оценителят
трябва да извърши сравнителен анализ на качествените и количествените сходства
и разлики между сравнимите обекти/активи и оценяваният обект/актив. Специално по отношение на оценката на недвижими имоти
са въведени в Част втора, Раздел първи от стандартите – "Специфики при
оценка на "Недвижими имоти" ясни правила, които са използвани
в СОцЕ.
Предвид изложеното,
съдът намира, че дадената със заключението по назначената СОцЕ оценка е
определена в съответствие с чл. 210, ал. 1 от ЗУТ като пазарна цена и респ.
тази експертиза, при която е приложен метода на пазарни аналози /сравнителен
метод/, следва да бъде възприета изцяло.
Изложените правни
изводи обосновават материална незаконосъобразност на обжалваното решение по чл.
210 от ЗУТ, поради което на основание чл. 173, ал.1 от АПК съдът следва да
измени размера на определеното обезщетение и годишния наем за използването на част от ПИ ** .** ,
попадаща в трасето на временния път, съобразно заключението на вещото лице по допуснатата по делото СОцЕ.
При този изход на
спора, съдът намира за основателна претенцията на жалбоподателя за присъждане
на направените по делото разноски. Същият е направил такива в размер на 720
лева, съгласно представени списък и разходни документи - 20 лева за държавна
такса, 200 лева - депозит за изготвяне на експертизата и 500 лева - за
адвокатско възнаграждение. Същите следва да му бъдат присъдени на основание
чл.143, ал.1 АПК.
Предвид изложеното
съдът
Р Е Ш И
:
ИЗМЕНЯ Решение 3-43 по Протокол №3/03.06.2020г. на
Комисията по чл. 210 от ЗУТ при Община Варна , назначена със Заповед
№0383/30.01.2020г. на кмета на Община Варна, като УВЕЛИЧАВА определената с него пазарна
цена на годишното обезщетение и годишен наем за прокарване на временен път с
ширина 3.5 кв.м. в полза на собственика на ПИ ** .159 през ПИ ** .** от 24.00 /двадесет и четири/ лева на на 262.76 /двеста шестдесет и два
лева и 0.76 ст./ лева.
ОСЪЖДА Община Варна да заплати на А.Д.Д., ЕГН **********
сумата от 720 /седемстотин и двадесет/ лева, представляващи разноски по делото.
Решението подлежи на
касационно обжалване пред Върховния административен съд на РБ в 14-дневен срок от съобщаването му на страните
по делото.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ :