№ 93
гр. гр.Несебър, 07.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20212150100395 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, вр.
чл. 11, ал.1, т.5, вр. чл.51, ал.1 от ЗУЕС и по чл.86, ал.1 от ЗЗД. Ищецът Етажната
собственост на комплекс Шато “*****”, с адрес: град *****, представлявана от управителя
М.Г.А., твърди в исковата молба, че оветниците Е.Г.Е. родена на ********г., Код по Булстат
********, и С.А.Е., роден на 17.01.1961г., Код по Булстат ********, двамата граждани на
Руската Федерация, с адрес в Република България: град *****, комплекс Шато “*****”, етаж
5, ап****, община Несебър, са закупили на 04.01.2013г. Апартамент****, находящ се в
Шато “*****”, с адрес: град *****, община Несебър, а на 13.07.2018г. са прехвърлили
собствеността върху апартамента, като са запазили за себе си вещно право на ползване. На
17.06.2016г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на комплекса, като с
решение по т.6 от дневния ред на ответниците е била определена годишна такса за
управление и поддръжка в размер общо на 937,56 евро, или по 468,78 евро за всеки от
двамата ответници, която е следвало да се заплаща ежегодно до 1-и април за текущата
година. Ответниците не са изпълнили задължението си да заплатят дължимите такси за
2017-а и 2018-а години, поради което те дължат общо сумата в размер на 1 875,12 евро,
включваща дължимата такса за управление и поддръжка за 2017-а година в размер на 937,56
евро, от която всеки от двамата ответници дължи по 468,78 евро, и дължимата такса за
управление и поддръжка за 2018-а година в размер на 937,56 евро, от която всеки от двамата
ответници дължи по 468,78 евро. Така всеки от ответниците дължи общо сумата в размер на
по 937,56 евро. Предвид, че ответниците са изпаднали в забава, всеки от тях дължи и
мораторна лихва върху дължимата от всеки от тях сума по главницата за 2017-г. по 468,78
1
евро, или сумата в размер на по 185,69 евро от всеки от ответниците за периода от
02.04.2017г. до 25.02.2021г., както и мораторна лихва върху дължимата от всеки от тях сума
по главницата за 2018г. по 468,78 евро, или сумата в размер на по 138,16 евро от всеки от
ответниците за периода от 02.04.2018г. до 25.02.2021г. Ищецът моли ответниците да бъдат
осъдени да заплатят дължимите от тях такси управление и поддръжка за 2017-а и 2018-а
години ведно с мораторните лихви върху отделните главници, както и законната лихва
върху главниците, считано от предявяване на исковете. Претендират се и разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответниците, се
заявява оспорване на предявените искове по основание и размер, като въвежда и довода за
погасяване на вземанията поради изтекла давност, като се позовава на кратката 3-годишна
давност, която по отношение на таксата за управление и поддръжка за 2017-а година е
изтекла на 02.04.2020г. преди предявяване на исковете. Поради погасяване на главното
задължение, счита, че не се дължи и мораторна лихва върху главниците за 2017-а година. По
отношение на таксата за 2018-а година се изразява становище за недължимост на сумите
предвид, че ответниците не са били собственици на самостоятелния обект в сградата, т.е. не
са имали качество на етажни собственици. Позвава се на императивната разпоредба на чл.51,
ал.2 от ЗУЕС за недължимост на сумите за такса управление и поддръжка на общите части в
ЕС с твърдението, че ответниците не са пребивавали в Етажната собственост повече от 30
дни в рамките на една календарна година. Моли за отхвърляне на исковете.
В съдебно заседание ищецът се представлява от упълномощен адвокат, който
заявява, че поддържа предявените искове и моли за уважаването им, а ответниците да бъдат
осъдени да му заплатят направените по делото разноски. Представят се писмени бележки, в
които се застъпва твърдението, че имотите са обитавани повече от 30 дни през процесния
период, като ответниците не са доказали, че ползването на имотите е било по-малко от 30
дни, нито са уведомявали управителя за отсъствието им. Справката за влизането им в
страната не е достатъчна да подкрепи позицията на ответниците, защото с нея не се доказва,
че имота не е ползван от техни близки, приятели или от наематели, съответно тези факти не
са вписани в книгата на етажните собственици. Отъждествява се пребиваването в етажната
собственост по смисъла на чл.51, ал.2 от ЗУЕС с фактическото ползване на самостоятелните
обекти в етажната собственост. Поддържат се и останалите доводи в исковата молба, както
и претенцията за уважаване на исковете като основателни и доказани.
Ответниците не се явяват в съдебно заседание, като в едно от тях те се
представляват от особения им представител, който с отделно писмено становище заявява, че
поддържа възраженията и оспорванията в отговора на исковата молба.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за
установено следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.01.2013г. ответниците
********* и С.А.Е., в качеството им на купувачи, са закупили следния недвижим имот, а
именно: Апартамент №****, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
11538.3.97.1.132, с административен адрес: град ***********“, в.с. Шато „*****“, етаж 5,
2
ап****, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; с площ по
документ 67,35 кв.м., брой нива на обекта – 1, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – ******** и ********** под обекта – *******, ********, ********
и **********, над обекта – ********* и *********, ведно с числящите се към него 0.669%,
равняващи се на 10,78 кв.м., идеални части от общите части на жилищната структура за
сезонно ползване „*****“, представляваща самостоятелна сграда с кадастрален
идентификатор ********* на 8 етажа, със застроена площ от 2907 кв.м., състояща се от:
приземен, партерен етаж, четири жилищни и два терасовидни жилищни етажи, с
административен адрес: град ******, комплекс „*****“, с предназначение: Жилищна сграда
със смесено предназначение, въведена в експлоатация с Удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 70 от 18.03.2010г. на Главния архитект на Община Несебър, изградена в
поземлен имот с кадастрален идентификатор 11538.3.97, находящ се в град ******, община
Несебър, местност „********“, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-48 от 03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, и стар
идентификатор № ****, квартал 13, парцел III, с площ на имота 6 142 кв.м., с трайно
презназначение – урбанизирана, и начин на трайно ползване – за курортен хотел, почивен
дом, при съседи за имота: ********** и ********, както и същия процент идеални части от
правото на строеж върху гореописания поземлен имот. Договорът, с който ответниците са
придобили собствеността върху Самостоятелния обект в сграда, е обективиран в нотариален
акт № 2, том I, рег.№ 13, дело № 2:2013г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и
район на действие Несебърския районен съд.
На 17.06.2016г. е проведено Общо събрание на собствениците в етажната
собственост на сградата – комплекс Шато“*****“ с административен адрес: град ******,
община Несебър, местност „******“, а в съставения Протокол от събранието са
обективирани взетите на него решения. За управител на Етажната собственост е избрана
М.Г.А.. С решението по т.6 от дневния ред на събранието е прието годишната такса за
управление и поддръжка да е в размер на 12 евро на всеки квадратен метър площ с включен
ДДС на година, като срокът за заплащането й е до първи април всяка година, а плащането да
се извършва в брой срещу разписка или по банковата сметка на Етажната собственост. По
т.8 от дневния ред е взето решение да бъде изградено фасадно осветление на стойност 5 000
лева, както и да бъде извършен ремонт на асансьори, като стойността на ремонта е 585 лева,
като необходимите суми да се съберат от етажните собственици като се раздели между
обектите в етажната собственост, по който начин от всеки обект следва да се събере сумата
по 35,34 лева, която да бъде платена в срок до 15.07.2016г. Съобщението за изготвения
протокол от ОСЕС е изготвено от М.Г.А. и е било поставено на 22.06.2018г. в 19:40 часа на
видно и общодостъпно място – на входа на сградата и на мястото за обяви във фоайето на
комплекса, за което действие е съставен протокол по чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Площта на
самостоятелния обект в сграда, собственост на ответниците, е 67,35 кв.м., а припадащите се
към него идеални части е 0.669%, равняващи се на 10,78 кв.м., по който начин общата площ
на апартамента на ответниците възлиза на 78,13 кв.м. Когато ищецът твърди, че годишната
3
такса за управление и поддръжка, дължима за жилището на ответниците, възлиза на сумата
в размер на 937,56 евро, означава, че тя е определяема и изчислена върху тази обща площ,
включваща площта на жилището, ведно с прилежащите към него идеални части от общите
части на сградата.
На 13.07.2018г., т.е. след възникване изискуемостта на дължимите такси за
управление е поддръжка за 2017-а и 2018-а години, с договор за дарение на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 35, том V, рег.№ **** дело № 611/2018г. на В.И. –
помощник-нотариус по заместване при Мария Бакърджиева – нотариус с рег.№ 110 на НК и
район на действие Несебърския районен съд, ответниците ********* и С.А.Е., са дарили на
своя внук Г.Е.Е. гореописания недвижим имот, като дарителите са си запазили пожизнено и
безвъзмездно, заедно и поотделно ползването върху имота, по който начин те са
продължили да имат качеството на ползватели в ежажната собственост.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи
следните правни изводи:
Съгласно чл.11, ал.1, т.5 и т.7 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание на
Етажната собственост е да определя размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата и размера на паричните вноски
във фонд „Ремонт и обновяване“, а съгласно чл.6, ал.1, т.8, т.9 и т.10 от ЗУЕС,
собствениците на обекти в етажната собственост са длъжни да изпълняват решенията на
органите на управление на етажната собственост и да заплащат разходите за управление и
поддръжка на общите части на сградата и разходите за ремонт, реконструкция,
преустройство, основен ремонт и основно обновяване на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“,
съразмерно с притежаваните идеални части.
Задълженията на ответниците да заплащат разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата произтичат на първо място от закона и от
решението на Общото събрание на Етажната собственост. Размерите на вземанията на
ищеца в конкретния случай се определят от решенията на ОС на ЕС от 17.06.2016г., според
които размерът на годишната такса за управление и поддръжка на общите части на
комплекса за всеки жилищен обект се определя за всеки квадратен метър площ от имота
(застроена площ и общи части), умножен по 12 евро. Правомощията в тази насока на
общото събрание са осигурени с горецитираната разпоредба на чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС, като
няма регламентиран механизъм за разпределението на парични вноски за разходи като
такива „за управление“ и такива „за поддръжка“, или законоустановен алгоритъм за
изчисляването им. Според нормата на чл.48, ал.8 от ЗУЕС за поддържането на общите части
на етажната собственост, собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни
обекти правят вноски, чийто размер се определя именно с решение на Общото събрание
(или с Правилника за вътрешния ред). Разпоредбата на чл.51 от ЗЕУС касае разпределението
на разходите между собственици, ползватели и обитатели на етажната собственост. Така,
доколкото спорното решение е взето от орган, разполагащ с правомощия за това, има за
4
предмет въпрос от неговата компетенция и намира опора в разпоредбите на ЗУЕС, липсва
съществена колизия с императивни разпоредби, чието съществуване да бъде непърпимо в
правния мир.
Съгласно чл.23, ал.4 от ЗУЕС председателят на управителния съвет (управителят)
представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени
срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател
или обитател, който не изпълнява решение на общо събрание или задълженията си по този
закон. По искове срещу трети лица във връзка с общите части, председателят на
управителния съвет (управителят) представлява собствениците, ако бъде упълномощен от
общото събрание.
С оглед цитираната норма на чл.23, ал.4 от ЗУЕС управителят е легитимиран да
представлява собствениците в настоящото производство, тъй като е предявен иск срещу
етажни собственици, които не изпълняват задълженията си по ЗУЕС. В ЗУЕС няма
изискване като положителна предпоставка за надлежно упражняване правото на иск ОС
изрично да е упълномощило управителя да предяви такъв иск, нито да е взело решение за
водене на такъв иск, нито пък трето лице, освен етажна собственост, има правен интерес да
предявява такъв иск срещу етажен собственик, който не изпълнява задълженията си на
етажен собственик, съответно решенията на ОС на ЕС. Управителят на ЕС М.Г.А. е била
избрана за такъв както на събранието, проведено на 17.06.2016г., така и на последващото
такова на 15.06.2020г., поради което тя е имала право да представлява етажните собственици
към датата на предявяване на настоящия установителен иск – 16.03.2021г., срещу
длъжниците/ответниците за заплащане на претендираните от ЕС парични задължения.
Липсва задължение от страна на етажната собственост да изпраща покани до
етажните собственици, с които да им определя срокове на плащане, след като сроковете се
съдържат в самото решение на ОС на ЕС, като от настъпване на падежите длъжникът изпада
в забава (чл.84 от ЗЗД)
Наведеното от особения представител на ответниците правопогасяващо
възражение за изтекла погасителна давност по отношение на дължимите суми за такса
управление и поддръжка за 2017г., съдът намира за основателно, доколкото изискуемостта
на това периодично плащане е възникнала на 01-и април 2017., а 3-годишната давност по
чл.111, б.“в“ от ЗЗД е изтекла на 01.04.2020г., т.е. почти година преди предявяване на иска.
Съгласно нормата на чл.51, ал.2, предл. второ от ЗУЕС не заплащат разходите по §
1, т.11 от ДР на ЗУЕС за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост
собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30
дни в рамките на една календарна година. Нормата на чл.51, ал.2 от ЗЕУС е императивна –
така в Определение № 1097/17.11.2011г. на ВКС, I г.о. по гр.д.№ 630/2011г., което
настоящият съдебен състав изцяло споделя. В случая от името на ответниците се
противопоставя на ищеца именно възражението по чл.51, ал.2, предл. второ от ЗУЕС, като
тяхна е доказателствената тежест да докажат предпоставките за отпадане на задължението
им да заплащат разходите за поддръжка и управление, решени от Общото събрание. За
5
установяване на твърдените от особения представител на ответниците факти, същият е
ангажирал писмено доказателство – Писмо от Главна дирекция „Гранична полиция от
07.02.2022г., от което е видно, че през календарната 2018г. ответникът Елена Егорова е
пребивавала в Република България за времето от 29.05.2018г. до 03.07.2018г. и от
20.09.2018г. до 27.09.2018г., т.е. общо 44 дни, а ответникът Сергей Егоров – за времето от
29.05.2018г. до 03.07.2018г., т.е. 36 дни.
Ответниците по делото не са доказали в хода на производството пълно и главно
своето правоизключващо възражение по чл.51, ал.2, предл. второ от ЗУЕС, а именно, че са
пребивавали в процесната Етажна собственост по-малко от 30 дни в рамките на всяка една
от двете календарни години, респ. отрицателния факт, от който черпят правата си, че не са
пребивавали в етажната собственост повече от 30 дни, доколкото и за 2017-а година според
посоченото писмо ответниците са пребивавали в Република България за повече от 30 дни,
поради това не може да се приеме тезата, че на това основание същите не дължат суми за
заплащане на разходи за управление и поддръжка на общите части по смисъла на § 1, т.11
от ДР на ЗУЕС.
В тази връзка, неоснователно е становището, изразено от името на ищеца в
писмените бележки, че тази разпоредба следва да се тълкува във връзка с разпоредбата на
чл.51, ал.3 от ЗУЕС, поради което при липса на конкретно искане на ответника за
намаляване на таксата и взето от ОС решение за това, следва да се приеме, че таксите по
чл.51, ал.2 от ЗУЕС се дължат от ответника. Двете разпоредби са независими едни от други
и касаят различни хипотези – първата, на чл.51, ал.2 от ЗУЕС, касае обитаването на имота от
собственика под 30 дни годишно, в който случай не се дължи таксата за поддръжка и
управление (както е в настоящия казус), а втората, на чл.51, ал.3 от ЗУЕС, касае отсъствие
на собственика за повече от 30 дни, когато се изисква уведомяване на управителя на ЕС и
вземане на решение на ОСЕС за намаляването на таксата по чл.51, ал.1 от ЗУЕС на 50% за
периода на отсъствието му.
Предвид изложеното основателни и доказани се явяват единствено исковете на
ищеца за дължимост на таксата за управление и поддръжка за 2018-а година, доколкото
въведените правоизключващо и правопогасяващо възражения по отношение това вземане се
явяват неоснователни и недоказани, включително и недоказаност на погасяване чрез
плащане, поради което ответниците следва да бъдат осъдени да я заплатят, ведно с
акцесорните претенции за лихви, а претенцията за таксата за 2017-а година следва да бъде
отхвърлена като неоснователна, тъй като това вземане е погасено по давност.
С оглед правилата на процеса в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
направените по делото разноски на основание чл.78, ал.1 от ГПК съобразно уважената част
от исковете, и които разноски включват частта от заплатената държавна такса, заплатеното
адвокатско възнаграждение и заплатеното възнаграждение за особения представител на
ответниците, а именно сумата в размер на 989,26 лева, като всеки от двамата отнетници
следва да бъде осъден да заплати на ищеца половината от тази сума – по 494,63 лева.
6
Ответниците не са извършили разноски, не се претендира от тяхно име
заплащането на такива разноски, поради което и съдът не дължи произнасяне за
присъждането на такива неизвършени и непретендирани разноски.
Така мотивиран, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Е.Г.Е. родена на ********г., гражданин на Руската Федерация, с адрес
в Република България: град *****, комплекс Шато “*****”, етаж 5, ап****, община
Несебър, Код по Булстат ********, ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост на комплекс
Шато “*****”, с адрес: град *****, представлявана от управителя М.Г.А., сумата в размер на
468,78 евро (четиристотин шестдесет и осем евро и 78 евроцента), представляваща
половината от дължимата и незаплатена такса за управление и поддръжка на общите части
за 2017г., в общ размер на 937,56 евро, ведно със законната лихва, считано от 16.03.2021г.
до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 138,16 евро (сто тридесет
и осем евро и 16 евроцента), представляваща мораторна лихва, начислена за периода от
02.04.2018г. до 25.02.2021г.
ОСЪЖДА С.А.Е., роден на 17.01.1961г., гражданин на Руската Федерация, с адрес
в Република България: град *****, комплекс Шато “*****”, етаж 5, ап****, община
Несебър, Код по Булстат ********, ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост на комплекс
Шато “*****”, с адрес: град *****, представлявана от управителя М.Г.А., сумата в размер на
468,78 евро (четиристотин шестдесет и осем евро и 78 евроцента), представляваща
половината от дължимата и незаплатена такса за управление и поддръжка на общите части
за 2017г., в общ размер на 937,56 евро, ведно със законната лихва, считано от 16.03.2021г.
до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 138,16 евро (сто тридесет
и осем евро и 16 евроцента), представляваща мораторна лихва, начислена за периода от
02.04.2018г. до 25.02.2021г.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Етажната собственост на Шато
“*****”, с адрес: град *****, представлявано от управителя М.Г.А., искове за осъждане на
Е.Г.Е. родена на ********г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република
България: град *****, комплекс Шато “*****”, етаж 5, ап****, община Несебър, Код по
Булстат ********, да му заплати сумата в размер на 468,78 евро (четиристотин шестдесет и
осем евро и 78 евроцента), представляваща половината от дължимата и незаплатена такса за
управление и поддръжка на общите части за 2018г., в общ размер на 937,56 евро, поради
погасяване на задължението по давност, ведно със законната лихва, считано от
16.03.2021г. до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 185,69 евро
(сто осемдесет и пет евро и 69 евроцента), представляваща мораторна лихва, начислена за
периода от 02.04.2018г. до 25.02.2021г.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Етажната собственост на Шато
“*****”, с адрес: град *****, представлявано от управителя М.Г.А., искове за осъждане на
7
С.А.Е., роден на 17.01.1961г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република
България: град *****, комплекс Шато “*****”, етаж 5, ап****, община Несебър, Код по
Булстат ********, да му заплати сумата в размер на 468,78 евро (четиристотин шестдесет и
осем евро и 78 евроцента), представляваща половината от дължимата и незаплатена такса за
управление и поддръжка на общите части за 2018г., в общ размер на 937,56 евро, поради
погасяване на задължението по давност, ведно със законната лихва, считано от
16.03.2021г. до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 185,69 евро
(сто осемдесет и пет евро и 69 евроцента), представляваща мораторна лихва, начислена за
периода от 02.04.2018г. до 25.02.2021г.
ОСЪЖДА Е.Г.Е. родена на ********г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: град *****, комплекс Шато “*****”, етаж 5, ап****, община Несебър,
Код по Булстат ********, ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост на комплекс Шато
“*****”, с адрес: град *****, представлявана от управителя М.Г.А., сумата в размер на
494,63 лв. (четиристотин деветдесет и четири лева и 63 ст.), представляваща половината от
направените по делото разноски съобразно уважената част от исковете.
ОСЪЖДА С.А.Е., роден на 17.01.1961г., гражданин на Руската Федерация, с адрес
в Република България: град *****, комплекс Шато “*****”, етаж 5, ап****, община
Несебър, Код по Булстат ********, ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост на комплекс
Шато “*****”, с адрес: град *****, представлявана от управителя М.Г.А., сумата в размер на
494,63 лв. (четиристотин деветдесет и четири лева и 63 ст.), представляваща половината от
направените по делото разноски съобразно уважената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8