Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е   №

гр. София 09.03.2018 г.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

Софийският градски съд, първо гражданско отделение, І-6 състав в публичното заседание на тринадесети февруари

две хиляди и осемнадесета година в състав:

                                                                     Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА

 

при секретаря Антоанета Стефанова                             и в присъствието на

прокурора като разгледа докладваното от

съдия Алексиева                                                       гр. дело № 20397 по описа

за 2014 г. и за да се произнесе, взе предвид следното: 

 

Производството е образувано по искова молба, подадена от „А.“ ООД, с която са предявени пасивно, субективно съединени искове с правно основание чл.108 ЗС.

Ищецът твърди, че с нотариален акт № 13, дело № 18434/1996 г. „О.“ ЕООД продало на ищеца право на строеж в УПИ V-983, кв.1А по плана на гр. София, м. „Драгалевска спирка“ цялото с площ от 560 кв.м. за изграждане на сграда от един вход, състояща се от сутерен, партер, пет типови жилищни етажа, подпокривно пространство с ателиета, съобразно одобрен архитектурен проект от 28.05.1996 г. на УАГ при СГС с разгърната застроена площ на същата 2749 кв.м. Твърди се, че сградата е построена в груб строеж през 1999 г., като за довършителните рА.ти ищецът се нуждаел от сума в размер на 45 000 щатски долара, която сума заел от С.О. при лихва от 9 000 щатски долара. Твърди се, че заемът бил получен на 27.07.2001 г. със срок за връщане до 31.12.2001 г. Поддържа се, че за обезпечение на заема ищецът прехвърлил на С.И.О.апартамент № 3 в груб строеж, находящ се на първи етаж в построената сграда на ул. „*****“, заедно с други два апартамента №**и ателие № 3. Сделката е обективирана в нотариален акт № 43, дело № 553/2001 г. Твърди се, че в същият ден 27.07.2001 г. С.И.О.се задължил с предварителен договор за продажба на недвижим имот да продаде на ищеца описаните апартаменти общо за сумата от 54 000 щатски долара. Твърди се, че през 2004 г. С.О. и съпругата му продали ап. № 3 на К.Д.П. за сумата от 45 000 евро, а ищците не получили парична сума въпреки споразумение от 22.07.2003 г., съгласно което С.О. се е съгласил да получи 25 000 щатски долара дължима по договора за заем, а разликата до продажната цена да се получи от един от собствениците на дружеството-В.Д.. Поддържа се, че през 2006 г. К.Д.П. с нотариален акт № 113 от 10.07.2006 г. продава процесния ап.3 на Н. и С. С.. Поддържа се, че с влязло в сила на 19.11.2012 г. решение на САС, 8 състав по гр.д. № 2892/2011 г. е прогласена нищожността на нотариалния акт и е прието за установено спрямо С.И. О., Е.П.О.а и К.Д.П., че ап.3 е собственост на ищеца „А.“ ООД. Поддържа се, че е отпаднало правното основание на праводателя на ответниците, поради което те владеят имота без правно основание.

Моли съда да постанови решение, с което след като бъде установено, че ищецът е собственик, да бъдат осъдени ответниците да предадат на ищеца владението върху собствения им недвижим имот, представляващ апартамент № 3 на първия етаж в жилищната сграда, находяща се в гр. София, район Лозенец, ул. „*****“ № 16а с площ от 128,84 кв.м., заедно с 4.866% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху сградата.

В срока по чл.131 от ГПК на 18.07.2016 г. е постъпил отговор и от двамата ответници.

Оспорват предявените срещу тях искове като неоснователни. Твърдят, че на 31.08.2004 г. с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот лицата С.И.О.и Е.П.О.а продават на К.Д.П. процесния апартамент, а последната на 10.07.2006 г. продава апартамента на двамата ответница, като владението върху имота им е предадено на 20.08.2006 г., съгласно изрична уговорка в т.3 от нотариалния акт. Поддържа се, че ответниците не са участвали в процеса по делото пред Софийски апелативен съд. Правят възражение за изтекла петгодишна придобивна давност с твърдението, че ответниците са добросъвестни владелци. Твърдят, че с изтичане на този срок на 20.08.2011 г. те са станали собственици на имота на посоченото основание. При условията на евентуалност заявява възражение за изтекла десетгодишна придобивна давност по чл.79, ал.1 от ЗС. При условията на евентуалност заявява възражение за право на задържане до заплащане на сумата, с която се е увеличила стойността на имота, вследствие направените от ответниците подобрения.

         Ищецът в съдебно заседание чрез процесуалния си представител поддържат предявените искове и молят съда да постанови решение, с което да ги уважи. Съображения са изложени в депозирани по делото писмени бележки. Претендират разноски съобразно представен списък по чл.80 ГПК. Заявява възражение по реда на чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на заплатеното от ответниците адвокатско възнаграждение.

         Ответниците в съдебно заседание чрез своя процесуален представител оспорват исковете като неоснователен по съображения подробно изложени в депозираните по делото писмени бележки. Претендират разноски съобразно представен списък.

         Третото лице помагач в съдебно заседание чрез своя процесуален представител моли съда да отхвърли исковете като неоснователни и недоказани.

         Софийски градски съд, първо гражданско отделение, І-6 състав, след преценка на твърденията и доводите на страните и на събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа страна:

         С нотариален акт № 184, дело № 5525/26.03.1996 г. съсобствениците  на празно дворно място, представляващо парцел V-983 от квартал 1а по плана на гр. София, местността „Драгалевска спирка“, цялото с площ от 560 кв.м. са учредили на „О.“ ООД правото да построи в същото място жилищна сграда, състояща се от: сутерен, партер, пет типови жилищни етажа, подпокривно пространство с ателиета, в които са разположени следните обекти: подземни и надземни гаражи, магазини, офиси,      ателиета, апартаменти по одобрен архитектурен проект от УАГ, с разгърната застроена площ 2701,35 кв.м., без правото на строеж за обектите в тази сграда по т.3 от договора, за които собствениците си запазват правото на строеж.

С нотариален акт № 13, дело № 18434/02.09.1996 г. „О.“ ООД е продало на „А.“ ООД така учреденото право на строеж на недвижим имот.

С нотариален акт № 43, дело № 553/27.07.2001 г. ищецът продава на С.И.О.собствените си недвижими имоти, представляващи апартаменти № 3 и №**и ателие № 3, находящи се в построената сграда за сума общо в размер на 90 945 лв. По силата на договора купувачът се е задължил да не продава на трети лица имотите в срок до 31.12.2001 г.

В същия ден на 27.07.2001 г. между същите страни е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по силата на който С.И.О.се е задължил да прехвърли правото на собственост върху апартаменти № 3 и №**и ателие № 3 на ищеца най-късно до 31.12.2001 г., до която дата е следвало да бъде изплатена и продажната цена.

На 22.07.2004 г. между ищеца и С.И.О.е сключено споразумение по силата на което, С.О. като собственик на апартамент № 3, находящ се в построената в груб строеж сграда в гр. София, ул. „*****“, кв.1а, парцел V-983, кв.Лозенец е приел да не продава апартамента до получаването на акт за ползване с цел увеличаване на продажната му цена, а след като бъде реализирана продажбата му, сумата по продажбата е следвало да бъде разпределена както следва: за С.И. О.-25 000 долара, В.К.Д.-разликата между продажната цена и 25 000 щатски долара. Продажната цена на този апартамент е следвало да не бъде по-ниска от 38 000 щатски долара. Срокът на споразумението е бил до 15.04.2004 г.

На 31.08.2004 г. процесният апартамент № 3 е продаден от С.И.О.и Е.П.О.а на третото лице помагач К.Д.П.. Сделката е обективирана в нотариален акт № 3, дело № 263/31.08.2004 г.

С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 167, на 10.07.2006 г. К.Д.П. е продала процесния апартамент на двамата ответници - Н.Г.М. и С.З.С..

С влязло в сила на 19.11.2012 г. Решение № 1980 от 21.12.2011 г., постановено по в.гр.д. № 2892/2011 г. на САС, ГК, 8 състав е отменено решение от 20.04.2011 г., постановено по гр.д. № 1058/2008 г. на СГС, І-1 състав и е прогласен за нищожен договора за покупко-продажба от 27.07.2001 г., оформен в нотариален акт № 43, дело № 553/2001 г. на нотариус И.Н.и е признато за установено спрямо С.И. О., Е.П.О.а и К.Д.П., че „А.“ ООД е собственик на апартамент № 3, находящ се в гр. София, район Лозенец, ул. „*****“ № ******

С разрешение за ползване № СТ-05-310 от 16.03.2010 г., е разрешено ползването на процесната сграда.

От представените от ответниците писмени доказателства се установява, че същите са закупили имота посредством банков кредит, получен от ТБ „А.Б.“ АД въз основа на договор от 29.06.2006 г., като в деня на закупуването на имота на 10.07.2006 г. ответниците са учредили върху процесния апартамент договорна ипотека в полза на банката-нотариален акт № 168, дело № 335/10.07.2006 г. на нотариус Михаил В..

         Представени са и приходни квитанции, от които се установява, че дължимия данък за имота е заплащан от двамата ответници в периода 2010-2016 г.

         От представения договор за наем от 01.07.2007 г. се установява, че имотът е отдаден под наем на трето лице чрез Г.К.М.-пълномощник на ответницата Н.Г. за срок от една година.

         От представеното удостоверение от ОББ, се установява в периода 15.06.2010 г. до 28.06.2016 г. всички постъпили в ОББ АД месечни задължения от съответните компании са заплатени в срок от сметката на Г.К.М..

         На 08.01.2016 г. за процесния апартамент от ответницата Н.Г. е сключен договор за охрана на имущество чрез СОТ.

         От приетото по делото заключение на СТЕ се установява, че посочените в молбата на ответниците от 25.10.2016 г. подобрения, са извършени и същите са на обща стойност 24 738 лв., а увеличената стойност на имота би била 39 580 лв.

         Пред настоящата инстанция са разпитани свидетелитеД.Т.Х., Б.М.И. и Г.М.М..

Свидетелката Х. установява, че единият от съдружниците на фирма „А. – Л.“ ООД й е вуйчо, а другият-първи братовчед, който живее в процесната кооперация на 6 етаж, а спорния имот е на първия етаж в същия вход. Свидетелката не знае дали в спорния апартамент живее някой, но отвън видимо изглежда, че не живее никой. Щорите са винаги пуснати. Не е виждала някой да влиза или излиза от този имот.

Свидетелят И. установява, че от 2006 г. живее в гр. София на ул. „*****“ № ********. Знае, че ответниците живеят в ап. 3 на първи етаж, като в момента са в чужбина, където рА.тят. Установява, че лицето Г.М. е баща на ответницата Н.. Г.М. се грижи за поддръжката на апартамента на Н.. Често го вижда на адреса, поне 4-5 пъти в годината. Г.идва на общите събрания и си наглежда имота. Идва да плаща сметките. Свидетелят е член на Управителния съвет на етажната собственост. Пролетта имало наводнение в апартамента и свидетелят се обадил на Г.М., който веднага дошъл и влязъл в апартамента, за да установи откъде е теча. Свидетелят е влизал в апартамента, като достъп му осигурил Г.М.. В момента апартаментът е обзаведен, нормален апартамент. Г.М. е платил част от ремонтните дейнО. на общите части. Свидетелят не познава К.Д.П., нито знае, че е била собственик.

Свидетелят М. установява, че от 2005 г. живее в София на ул. „*****“ № 16А. Познава ответниците и знае, че рА.тят в чужбина. Познава и Г.М., който е баща на Н.. Основно Г.М. се грижи за поддръжката на апартамента. Виждал Г.в сградата, както и на събранията на ЕС, като представител на собственика. В периода от 2006 г. до 2016 г. основно виждал Г., а Н. и С. от  време навреме. Свидетелят е влизал в апартамента, който е в завършен вид, годен за обитаване, има настилки, мебели. С Г.е влизал в апартамента. Доколкото знае Г.е извършил ремонта, даже са дискутирали някои детайли по ремонта. Г.е един от редовните на общите събрания и е участвал в ремонтни дейнО. за общите части, плащал е част от вноските във връзка с тези ремонти. Свидетелят е виждал К.П. и знае, че в един период била собственик на този апартамент. Не познава С.Д.а. Към настоящия момент Г.М. живее основно в този апартамент.

Съдът кредитира показанията на разпитаните свидетели. Същите са дадени добросъвестно, логични са и последователни.

Така установената по-горе фактическа обстановка се доказва от събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени по-горе.

Между така събраните доказателства няма противоречия, кореспондират помежду си и взаимно се допълват, поради което съдът ги кредитира.

От правна страна:

Предявен е ревандикационен иск с правно основание чл.108 ЗС.

Съгласно разпоредбата на чл. 108 от ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Ревандикационният иск е вещен, собственически иск, предоставен на разположение на невладеещият собственик срещу владеещия без правно основание несобственик. При този иск в тежест на ищеца е да установи, че той е собственик на вещта на заявеното фактическо основание и че ответникът владее вещта без основание.

В тежест на ищеца бе да докаже главно и пълно, че е собственик на процесния недвижим имот на заявените от него фактически основания, а именно: договор за покупко-продажба на право на строеж от 02.09.1996 г.

          Безспорно и предвид влязлото в сила на 19.11.2012 г. Решение № 1980 от 21.12.2011 г., постановено по в.гр.д. № 2892/2011 г. на САС, ГК, 8 състав, с което е отменено решение от 20.04.2011 г., постановено по гр.д. № 1058/2008 г. на СГС, І-1 състав, ищецът се явява собственик на процесния апартамент № 3 и доколкото праводателката на ответниците К.П. не е била собственик към 10.07.2006 г., то и двамата ответници не са станали собственици на основание договор за покупко-продажба, доколкото никой не може да прехвърли повече права, от тези които притежава.

Първият спорен момент между страните е противопоставимо ли е на ответниците влязлото в сила на 19.11.2012 г. Решение № 1980 от 21.12.2011 г., постановено по в.гр.д. № 2892/2011 г. на САС, ГК, 8 състав, с което е отменено решение от 20.04.2011 г., постановено по гр.д. № 1058/2008 г. на СГС, І-1 състав, в който процес безспорно ответниците не са участвали като страна.

                Ответниците са придобили имота през 2006 г., т.е. преди вписване на исковата молба по гр.д. № 1058/2008 г. на СГС, І-1 състав. От представената на стр.193 искова молба, предвид нечетливия й вид не може да се установи точната дата на вписване на исковата молба, но във всички случаи това е станало след 15.10.2008 г., когато с писмо е изпратена на АВ за вписване, дата която е последваща датата на придобиване на имота от двамата ответници.

         С оглед на горното настоящият съдебен състав намира, че влязлото в сила решение не е противопоставимо на ответниците.

         Предвид липсата на вписване по партидата на праводателя на ответниците, при която те не са могли да направят справка и да установят вписването, съдът приема, че не е налице специалното оповестително-защитно действие на вписването - чл. 114, ал. 1, б "в" ЗС, последица от което би била непротивопоставимостта на последващата вписването прехвърлителна сделка спрямо приобретателя по договора.

         И тъй като предмет на делото е било правото на собственост върху недвижим имот, ответниците - приобретатели не са обвързани от решението, тъй като не са знаели за спора, доколкото са придобили имота преди вписване на исковата молба по спора, а същата е подлежала на вписване съгласно  чл. 114 ЗС.

         Оттук предявената искова молба по гр.д. № 1058/2008 г. на СГС, І-1 състав не е спряла течението на давността на основание чл.116, б.“ж“ от ЗЗД, тъй като с предявяване на иск се прекъсва давността на ответника, който е във владение на имота. Не се прекъсва обаче давността на другите владелци, които не са ответници. Последиците на прекъсване и спиране на давността при предявен иск не се разпрО.рат спрямо трети на правоотношението лица, които не са конституирани като главни страни в процеса.

         Безспорно ответниците са добросъвестни владелци по смисъла на чл.70, ал.1 от ЗС, тъй като са владели имота на правно основание, годно да го направи собственици, без да са знаели, че праводателят им не е собственик. Неоснователно е възражението на ищеца, че същите са владели имота на нищожно придобивно основание. Продажбата на чужд имот, не е нищожна, поради което и договорът, въз основа на който праводателката на ответниците К.П. е придобила имота, противно на твърденията на ищеца, не е прогласен за нищожен с решението на САС, както не е нищожен и договорът, въз основа на който двамата ответници са започнали да владеят имота.

         За придобиване правото на собственост върху недвижим имот на основание давностно владение е необходимо осъществяване на фактическата власт върху имота с намерение за своене на имота, като владението следва да бъде постоянно, непрекъснато, спокойно и явно.

         Без съмнение се доказва установяване на владението на ищците в имота след закупуването му на 20.08.2006 г., както и неговия характер като добросъвестно владение. Със показанията на разпитаните по делото свидетели се установи, че в периода от 20.08.2006 г. до 18.12.2014 г.-датата на предявяване на настоящия иск двамата ответници са владели процесния имот, включително отдавайки го под наем на трети лица, като това владение не е било смущавано от ищеца. Фактът, че двамата ответници живеят и рА.тят в чужбина, не опроверга факта на владение, доколкото имотът може да се владее както лично от тях, така и чрез трети лица. Безспорно се установява, че имотът се владее както лично от ответниците, така и в някой моменти чрез отдаването му под наем на трети лица, така и чрез бащата на ответницата Г., който основно полага грижи за имота на дъщеря си.

         През целия този период ответниците са владели имота като свой, извършвайки в него подобрения на стойност 24 738 лв., декларирали са имота в данъчната служба при Столична община, район Лозенец, заплащали са данъците за него, както и всички консумативи за ток, вода, газ от банковата сметка на бащата на ответницата.

Така установеното на 20.08.2006 г. владение, изключва владението на ищеца. В този случай намерението за своене на ответниците се предполага съобразно чл. 69 ЗС. За страната, която се позовава на изтеклата придобивна давност, е достатъчно да докаже, че е упражнявана фактическа власт върху целия имот в срока по  чл. 79 ЗС. Изцяло в този смисъл ТР № 1/2012 г. от 06.08.2012 г. на ВКС, ОСГК. Презумпцията на чл.69 ЗС не е оборена от ищеца, въпреки изрично разпределената му доказателствена тежест за това.

Следователно и с изтичането на законоустановената пет годишна давност на 20.08.2011 г. двамата ответници са станали собственици на имота на основание изтеклата в тяхна полза давност, т.е. към датата на подаване на настоящата искова молба 18.12.2014 г. те вече са били собственици на процесния апартамент № 3 и това тяхно право изключва правото на собственост на ищеца, поради което искът му подлежи на отхвърляне изцяло като неоснователен.

         С оглед изхода на делото съдът не следва да се произнася по останалите заявени от ответниците възражения при условията на евентуалност.

По разноските в процеса:

         Предвид изхода на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът ще следва да бъде осъден да заплати на двамата ответници направените от тях разноски в процеса.

         Двамата ответници са заплати общо адвокатско възнаграждение в размер на 4 997 лв., т.е. по 2 498,50 лв. Неоснователно е възражението на ответника за прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение. Материалният интерес по делото е в размер на 148 830,70 лв.-данъчната оценка на имота, която е и цената на иска, съобразно чл.69, ал.1, т.2 от ГПК. При този материален интерес, размерът на минималното адвокатско възнаграждение се определя по реда на чл.7, ал.2, т.5 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения и възлиза на сумата от 4 506,61 лв. Като съобрази, че по делото са проведени общо три съдебни заседания, съдът намира, че размерът на платеното от ответниците адвокатско възнаграждение съотнесен към минималният такъв, очевидно не е прекомерен. Ищецът ще следва да бъде осъден да заплати на ответниците и сумата от 300 лв.-депозит вещо лице, или общо разноски в размер на 5 297 лв.

Водим от горните съображения Софийски градски съд, първо гражданско отделение, І-6 състав

Р  Е  Ш  И:

 

ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от „А.“ ООД, дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. София с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, със съдебен адрес:***, адвокатД.Г. против Н.Г.М., ЕГН ********** и С.З.С., ЕГН **********, и двамата с адрес *** пасивно, субективно съединени искове с правно основание чл.108 ЗС, с които се иска да бъде установено спрямо ответниците, че ищецът е собственик на апартамент № 3, находящ се в гр. София, Столична община, район Лозенец, на ул. „*****“ № 16, на първи етаж с площ от 112,52 кв.м., при съседи по нотариален акт: ул. „*****“, апартамент № 2, стълбище, УПИ VІІ-540 и УПИ VІ-539, отгоре-апартамент № 6, отдолу-гаражи-партер, заедно с 4,886% идеални части от общите части на сградата и заедно с толкова идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, съставляващо УПИ V-983, в квартал 1а по плана на гр. София, местността „Драгалевска спирка“, целият с площ от 560 кв.м. и да бъдат осъдени ответниците да предадат владението на гореописания апартамент.

ОСЪЖДА „А.“ ООД, дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по вписванията гр. София с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, със съдебен адрес:***, адвокатД.Г. да заплати на основание чл.78, ал.3 от ГПК на Н.Г.М., ЕГН ********** и С.З.С., ЕГН **********, и двамата с адрес *** сумата от 5 297 лв. /пет хиляди двеста деветдесет и седем лв./, разноски направени от ответниците пред настоящата съдебна инстанция.

Решението е постановено при участието на К.Д.П., ЕГН **********,***, със съдебен адрес ***, адвокат А. И. Л.-САК в качеството й на трето лице помагач, конституирана на страната на ответниците Н.Г.М., ЕГН ********** и С.З.С., ЕГН **********.

Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Софийски апелативен съд.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: