Р Е
Ш Е Н
И Е
№_121_
гр. Варна,17.05.2019г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ АПЕЛАТИВЕН
СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично съдебно заседание на шестнадесети април,
през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : АНЕТА
БРАТАНОВА
ЧЛЕНОВЕ : ДАРИНА МАРКОВА
МАРИЯ ХРИСТОВА
при секретаря ДЕСИСЛАВА ЧИПЕВА,
като разгледа докладваното от съдия
М.Христова
в.т.д.№137 по описа за 2019г. на ВнАС,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл.258 ГПК.
Образувано е по
въззивна жалба от Община Варна, чрез гл.ю.к.Ц. и гл.ю.к.Ненчев, срещу
постановеното решение №1010/18.12.2018г. по т.д.№542/2018г. на ВОС.
В жалбата се твърди,
че решението е неправилно, незаконосъобразно и постановено в противоречие със
събраните по делото доказателства. От същите се установява, че сключените между
страните договори и анекси към тях са за прехвърляне на недвижим имот и
независимо, че транслативния ефект е обвързан с модалитет, съгласно чл.18 от ЗОС същите са формални договори и със силата на нотариален акт. Основната воля
на ищеца, при предявяване на иска е била развалянето на конкретните договори,
ведно с анексите, представляващи неразделна част от тях.
Твърди се още, че към
2012г., независимо от договореното между страните, ищецът не е получил
обезщетението в завършен вид, като депозираната сума от 39 140лв.,
съгласно чл.2 от договора, е задържана като гаранция. Този депозит не може да
бъде върнат, поради неизпълнение на договора за строителство на дванадесет обекта,
подробно посочени.
Излага се, че по
време на изпълнение на договора ответникът е предложил нов идеен проект, с ново
разпределение на обектите, което променя съществено предмета на договора, без
това да е договорено между страните.
С оглед на изложеното
и събраните доказателства, единствения извод, който следва е, че ответникът не
е изпълнил поетото с договора задължение за построяване на посочените 17
обекта, предмет на анекс 2, с обща РЗП 840 кв.м или 31%, с паричен еквивалент
от 320 176лв.
Сочи се още, че между
страните не е постигнато споразумение за
замяна престацията по договора, чрез плащане вместо изпълнение, водеща до
погасяване на задължението на ответника, каквото е изискването на чл.65, ал.2
от ЗЗД. Приложеното по делото писмо по естеството си представлява оферта в този
смисъл, но с предявяване на исковата молба, тя е била оттеглена от ищеца.
Във времето от
сключване на договора до предявяване на иска ответникът е бездействал, и именно
това бездействие е довело до незавършване на строителния процес и неизпълнение
на договорените задължения. Не е налице виновно поведение от страна на ищеца –
продавач, тъй като договорите за прехвърляне право на собственост са с
модалитет едва след изпълнението, на който ще настъпи транслативния ефект на прехвърляне
на собствеността, а именно след завършване на уговореното строителство. Към
момента на предявяване на иска и към настоящият момент имотът е собственост на
Община Варна.
Не е налице приетото
в решението неизпълнение на поети от прехвърлителя задължения, нито основания
за придобиване на имота по давност от ответника. По делото не е установено
наличието на каквито и да са пречки за осъществяване на строителството, като
задължение на изпълнителя е да изготви и да се снабди с всички необходими
документи за издаване разрешение за строеж.
Още повече, че в
договора не е уговорен срок за завършване на строителството, поради което е
неправилен извода на съда, че възложителят е бездействал. Правото на
възложителя да развали договора не е погасено по давност, тъй като Община Варна
не е получила в собственост обектите, за които е постигнато споразумение между
страните. Именно защото е налице неизпълнение на задълженията на ответника, за
ищеца съществува възможността да развали договора по чл.87 от ЗЗД, която е на
негово разположение по време на цялото неизпълнение и докато то е налице, не
тече предвидената в чл.87, ал.5 от ЗЗД давност.
По същество се
претендира отмяна на решението, уважаване на предявените искове и присъждане на
направените по делото разноски.
В съдебно заседание,
чрез процесуалния си представител, поддържа жалбата и моли същата да бъде
уважена.
Въззиваемата страна
„СТРОЙБИЛД“ ООД, гр.Варна с писмен отговор и в съдебно заседание, чрез адв.Ж.,
оспорва жалбата като неоснователна. Излага, че решението на ВОС е правилно,
законосъобразно и постановено въз основа на събраните по делото доказателства.
Твърди, че Община
Варна не е изпълнила поетите с договорите задължения за прехвърляне на правото
на собственост върху имотите, в които е следвало да бъде осъществено
строителството. Издавайки процесната Заповед №3334/2007г. Кмета на Община Варна
променя условията на договорите, като правото на собственост ще бъде
прехвърлено след построяване на сградата и предаване на 31% от РЗП. Община
Варна не съдейства на изпълнителя да впише в Служба по вписванията процесните
договори и анексите към тях. След подписване Анекс №1, издава нов акт за
общинска собственост №5494/13.01.2009г., в който е отразен новосъздаденият
имот. В продадените имоти има постройки заети от наематели на Община Варна,
които са отстранени от там едва на 20.11.2012г., който факт е признат от двете
страни в производството.
Твърди, че правото на
разваляне на договорите е погасено по давност, на основание чл.87, ал.5 от ЗЗД,
като то възниква при наличие на неизпълнение, но към 20.11.2012г. неизпълнение
има само от страна на ищеца. Ответникът – купувач, въпреки, че не е собственик
на земята е платил и изготвил инвестиционен проект, представил го е в Община
Варна и тя се е съгласила с предложеното разпределение на бъдещата РЗП. Няма
твърдения, че през годините от 26.09.2007г. до предявяване на исковата молба
през 2018г. Община Варна е упражнила правото си да развали договора, поради
което същото се е погасило по давност. Ответникът е продължил да желае
изпълнението на поетите с договора задължения, като през 2015г. е представил
нов инвестиционен проект, по който и до настоящия момент не е налице отговор от
Община Варна.
От друга страна, на
03.10.2017г. Община Варна е отправила изявление - покана до ищеца за заплащане
на договорената цена от 320 176лв., с което се променя предмета на
договора и което предложение не е оттеглено, а прието на 25.04.2018г. с
изявление на представляващия на изпълнителя. По този начин е постигната промяна
в предмета на договора, по реда на чл.392, ал.1 от ТЗ. Твърди още, че дори през
годините да е имало забава в изпълнението от страна на ответника, то с
отправеното изявление за промяна в предмета на договора, тя е опростена.
Предложението е прието и цената на имотите е заплатена, като същата включва и
платения по договора депозит.
По същество моли съда
да отхвърли жалбата, потвърди решението на ВОС и му присъди направените по
делото разноски.
Съдът намира производството за редовно и допустимо –
подадената ВЖ е депозирана от надлежна страна, в срока за обжалване на
решението и при спазване на останалите изисквания за редовност.
Съдът по предмета на
спора съобрази следното:
Производството
пред ВОС е образувано по предявени от Община Варна срещу СТРОЙБИЛД“ ООД,
гр.Варна искове за разваляне на сключените между страните Договор №
Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007г. и Договор № Д-7-9200/1559/ от 26.09.2007г.,
заедно с Анекс № 1/02.06.2009 г., Анекс № 2/11.05.2010 г. и Анекс №
3/14.12.2010 г., поради виновно неизпълнение на задължението на купувача да
заплати договорената цена, на основание чл.
87, ал. 3 ЗЗД.
В
исковата и допълнителната искова молба се твърди, че след проведени търгове с
явно наддаване и взети решения на Общински съвет гр.Варна, между Община Варна,
като продавач и „Стройбилд“ ООД, като купувач, са сключени процесните договори
за продажба на недвижими имоти, както следва: 1/Договор № Д-7-9200/1558/ от
26.09.2007г., с който ищецът е продал на ответника имот – частна общинска
собственост, представляващ УПИ I-3, с площ 245 кв.м.,
находящ се в гр. Варна, ул. „Дунавски лебед“, срещу цена представляваща 31% от
бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен или вече
изградени жилищни или нежилищни имоти в същия район, с пазарен еквивалент в
размер на 160 088 лв. и 2/ Договор № Д-7-9200/1559/ от 26.09.2007г., с
който ищецът е продал на ответника имот – частна общинска собственост,
представляващ УПИ II-2,2A, с площ 175 кв.м.,
находящ се в гр. Варна, ул. „Дунавски лебед“, подрайон 14, кв. 560, срещу цена
представляваща 31% от бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху
продавания терен с паричен еквивалент в размер на 160 088,13 лв.
Във
връзка с последващо обособяване на имотите, предмет на договорите за
покупко-продажба - УПИ I-3 и УПИ II-2,2A,
в нов имот - УПИ IV-2,2A,3, кв. 560,
С
последващ Анекс №2 от 11.05.2010г. към Договорите, страните са извършили разпределение
на собствеността върху обектите, които е било предвидено да бъдат застроени в
имота. Съобразно предвиденото застрояване на жилищната сграда е уговорено ОБЩИНА
ВАРНА да получи обезщетение в размер от 31%, представляващо 834.97 кв.м.
застроена площ, разпределена в 17 обекта, а „СТРОЙБИЛД“ ООД да получи 69% или
1858.49 кв.м. застроена площ, разпределена в 33 обекта, описани подробно в
протокола за разпределение на обектите от бъдещата сграда. Със същия е постигнато
и споразумение Общината да не доплаща разликата в процента на обезщетение.
Впоследствие, с Анекс
№ 3 от 14.12.2010г. към Договорите, страните са уговорили плащането на дължимия
ДДС.
В исковата молба се
излага още, че обособения имот УПИ IV-2,2A,3 е индивидуализиран
като поземлен имот с идентификатор 10135.1030.369 с площ 419 кв.м., съобразно
издадената скица от СГКК-Варна и е съставен АОС № 7284/14.12.2012г.
Твърди се, че към
2012г. обектът не е въведен в експлоатация и Общината не е получила
договореното обезщетение в завършен вид, като в тази връзка е задържала депозит
в размер на 39 140 лв. като гаранция.
Сочи се, че
ответникът е отправил предложение за ново проектиране на бъдещата жилищна
сграда на основание нов идеен проект, с което недобросъвестно е променил
предмета на договора без това да е договорено между страните. Твърди, че с подписването на Анекс №1 от
02.06.2009г. Общината е изпълнила задължението си да прехвърли собствеността
върху недвижимите имоти, а ответникът е бездействал, което е довело до
незавършване на строителния процес – издаване на разрешение за строеж,
откриване на строителна площадка, съставяне на актовете по време на
строителството, въвеждане в експлоатация и издаване на разрешение за ползване,
като Община Варна не е получила обезщетение в размер на 31% от застроената площ
и не е получила в собственост предвидените за изграждане 17 обекта, съответно и
сумата в размер на 320 176 лв.
Твърди се, че не е
имало пречки за извършване на строителството по вина на Община Варна или
вследствие на изменение на устройствените показатели на терена, предмет на
продажбата. Излага, че към 23.02.2017г., след оглед на имота от служители на
Общината, са установили, че същият се ползва като нерегламентиран паркинг, а
след оглед на 31.03.2017г. не е констатирано наличие на строителна дейност,
техника или друга активност.
С писмо от
03.10.2017г. е отправена към ответника покана за доброволно изпълнение на
парично задължение в размер на 320 176 лв. в 14-дневен срок, но плащане не
е постъпило в срока. Сочи, че на 04.01.2018г. е изпратено писмо до ответното
дружество, с което същото е уведомено за изложените факти, като в него се
съдържа и волеизявление за прекратяване на договорите, но писмото не е
потърсено.
Оспорва твърдението,
че Общината е изпаднала в забава. Признава, че в имота е имало сгради и
наематели. Не оспорва воденето на кореспонденция между страните след
предявяване на иска, както и заплащането на суми с две преводни нареждания,
които впоследствие са били върнати на ответника. Твърди, че няма основание за
връщане на платените суми за депозити, защото е налице неизпълнение от страна
на ответника. Оспорва възражението, че искът е погасен по давност. Твърди, че
ответникът е уведомен за развалянето на договора, като ако този факт не се
установи, исковата молба да се счита за изявление за разваляне.
В съдебно заседание
поддържа предявените искове. По същество моли същите да бъдат уважени, както и
да му бъдат присъдени направените по делото разноски.
Ответникът
„СТРОЙБИЛД“ ООД, с писмени отговори и в съдебно заседание, чрез процесуалния си
представител, оспорва предявените искове.
Не
оспорва факта на сключване на договорите и анексите към тях. Оспорва
твърденията за неизпълнение на поетите със същите задължения. Твърди, че за да
изпълни последните, а именно строителството на сградата, е следвало да придобие
правото на собственост върху терена, да получи разрешение за строителство, да
изгради обектите и да ги въведе в експлоатация, след което да ги предаде на
продавача – Община Варна.
Твърди, че още от
датата на подписване на договорите ищецът не е могъл да въведе ответника във
владение и да го легитимира като собственик, поради което е изпаднал в забава. В
имотите е имало сгради с наематели на Община Варна, което ответникът не е имал
възможност да отстрани и е нямало как да започне строителство. Опразването на
имотите е завършено едва на 20.11.2012г., когато с констативен протокол е
прието, че всички сгради са съборени. Сочи още, че след подписване на
договорите кметът е издал заповед с която е разпоредил собствеността върху
имотите да се прехвърли на ответника след прехвърляне на собствеността върху
изградените обекти, което било недоразумение. Твърди, че няма как ответникът да
получи разрешение за строеж, след като не е собственик на земята и проведения
търг е бил за придобиване на собственост, а не за отстъпване право на строеж.
Независимо от
изложеното е бил в готовност да продължи изпълнението на договорите, като на
15.03.2008г. е сключил договор с архитект С. Минков, на който е възложено
изготвянето на инвестиционен проект и площообразуване на обектите. Направил е
опит за вписване на договорите в Служба по вписванията, но му е било отказано
от съдията по вписванията, защото продажбата е извършена под условие.
Определението не е обжалвано и АОС не е отменен.
Твърди, че след
подписване на анекс е следвало ищецът да поиска от главния архитект на Община
Варна да издаде разрешение за строеж, но това не се е случило. Същевременно, след
освобождаването на имота от наемателите, на 20.11.2012г., изготвеният от
ответника проект не е могъл вече да бъде използван, защото е изминал
едногодишен срок от изготвянето и законодателството се е изменило. Именно във връзка
с измененията в ЗУТ и други подзаконови актове е следвало разгърнатата
застроена площ да се намали с около 200 кв.м. и да се извърши ново
площообразуване на отделните обекти, поради което е изготвен нов проект през
2015г.
Твърди, че новият
проект е бил представен на ищеца на 31.03.2015г., като са били сключени и предварителни
договори с „ЕНЕРГО-ПРО“ и „ВиК“ за снабдяване на строежа с електричество и
вода, но Общината не е изразила становище. Излага, че през 2018г. е установил,
че в имота се разполага строителна техника във връзка със строеж в съседен
имот.
Признава, че на
09.03.2018г. е получил писмо от кмета на Общината за заплащане на сумата от
320 176 лв., но не е получил покана за изпълнение преди тази дата. Сочи,
че след липсата на отговор от страна на Общината, във връзка с уреждане на
правоотношенията, на 25.04.2018 г. ответникът с две платежни нареждания е
превел сумите 136 441,13 лв. и 144 595 лв. на ищеца, с което
последният е бил уведомен с писмо. Твърди, че се е издължил по Договорите и ги
е вписал в Служба по вписванията, но след известно задържане на сумите същите
са върнати по сметката на адвоката на ответника. Излага, че след като Общината
твърди, че с подписването на договорите през
По същество моли съда
да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове и му присъди
направените по делото разноски.
Съдът, след съвкупна
преценка на представените по делото доказателства приема за установено следното
от фактическа и правна страна:
Между страните по делото не е налице спор
относно фактите по делото, установени надлежно при разглеждане на
производството пред ВОС, както следва: 1/ С решение на Общински съвет – Варна,
взето по протокол №55/13.06.2007г. е дадено съгласие за продажба чрез търг с
явно наддаване срещу цена, представляваща определен на търга процент от бруто
РЗП на сградата, предвидена за изграждане в продавания терен или вече изградени
жилищни или нежилищни имоти в същия подрайон с определеното на търга РЗП на
недвижим имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ I-3 в кв. 560 по плана
на 14 п.р. на гр. Варна, като са определени условията на търга.
При същите условия е дадено и съгласие за продажба чрез търг с явно
наддаване на недвижим имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ II-2,2А в кв. 560 по
плана на 14 п.р. на гр. Варна, като са определени тръжните условия и е
възложено на Кмета на Община Варна да сключи договор със спечелилия търга
участник.
Въз основа на същия със Заповеди №2763/14.08.2007г. и №2762/14.08.2007г.
на Кмета на Община Варна са проведени търгове за продажба на описаните
недвижими имоти, които са приключили с протоколи от 18.09.2007г. и
19.09.2007г., с които за купувач на имотите е обявен „Стройбилд“ ООД.
След проведените търгове, Кметът на Община Варна е издал Заповед
№3329/20.09.2007г., с която е наредил на основание чл. 35, ал. 1 от ЗОС да се
прехвърли правото на собственост върху УПИ I-3 в кв. 560 по плана
на 14 п.р. на гр. Варна на „СТРОЙБИЛД“ ООД срещу 31% обезщетение от бруто РЗП
на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен или вече изградени
жилищни или нежилищни имоти в същия подрайон в полза на ОБЩИНА ВАРНА с пазарен
паричен еквивалент в размер на 160 088,13 лв. В заповедта е посочено
правото на собственост върху имота ще бъде прехвърлено на „СТРОЙБИЛД“ ООД, след
прехвърляне в собственост на ОБЩИНА ВАРНА на жилищни или нежилищни имоти така,
както е посочено в решението на Общински съвет – Варна по протокол №
55/13.06.2007г.
Въз основа на търговете е издадена и Заповед №3334/20.09.2007 г. на Кмета
на Община Варна за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ УПИ II-2,2А в кв. 560 по плана на 14 п.р. на гр. Варна.
2/ На 26.09.2007 г. между ОБЩИНА
ВАРНА, в качеството на продавач, и „СТРОЙБИЛД“ ООД – Варна, в качеството на
купувач, е сключен Договор
№Д-7-9200/1559, с който продавачът
продава на купувача имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ I-3, с площ 245 кв.м., находящ се в гр. Варна, ул.
„Дунавски лебед“, срещу цена, представляваща 31% от РЗП на сградата, предвидена
за изграждане върху продавания терен, достигната на проведения на 19.09.2007г.
търг с явно наддаване в изпълнение и при ред и условия на Решение
№5040-2/55/13.06.2007г. на Общински съвет – Варна и Заповед №2761/18.08.2007г.
на Кмета на Община Варна, с паричен еквивалент в размер на 160 088,13 лв.
В чл.1.1 от договора е посочено, че правото
на собственост върху имота ще бъде прехвърлено на „Стройбилд“ ООД, след
прехвърляне в собственост на Община Варна на жилищни и нежилищни имоти,
съгласно подписан анекс по чл.10.1. Пазарната оценка на имота, определена от
лицензиран оценител, е с пазарен еквивалент на началния процент обезщетение в
размер на 30% от бруто разгъната застроена площ на бъдещата сграда с паричен
еквивалент в размер на 154 924 лв.
В чл. 9 от същия е посочено, че купувачът прехвърля правото на
собственост на изградени жилищни или нежилищни имоти в сградата, предвидена за
изграждане върху продавания терени или вече изградени такива в същия подрайон
или в такъв с подобни характеристики, по плана на гр. Варна, въведени в експлоатация
с разрешение за ползването издадено в срок не по-голям от 5 /пет/ години от
датата на прехвърлянето им в собственост на продавача, съответстващи на
достигнатия на търга от РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху
продавания терен и съгласно подписания анекс по чл.10.1 от този договор.
Конкретните изисквания, на които следва да отговарят подлежащите на прехвърляне
обекти са посочени в чл.11 от договора.
Правата и задълженията на страните по договора, както и сроковете за
инвестиционно проектиране са разписани в Раздел ІІ на договора. В чл.3 е
предвидено, че продавачът следва да осигури виза за проектиране в срок до 30
дни от подписване на договора на името
на купувача, за чиято сметка са и дължимите за издаването й такси. Съгласно
чл.4 до чл.8 купувачът е длъжен да: 1/ осигури изготвяне на геоложки доклад в
30 дневен срок от подписване на договора; 2/ изготви инвестиционен проект за
сградата, както следва: в двумесечен срок от издаване визата за проектиране да
изготви идеен проект за сградата, който да се представи за съгласуване в
Експертния съвет при Община Врана или този в съответното кметство, а в 6
месечен срок от съгласуване и одобряване на идейния проект да изготви,
съгласува със съответните контролни органи и представи за одобрение от
Експертния съвет при Община Варна или
този при съответното кметство пълен технически инвестиционен проект.
В чл.7.1 от договора е посочено, че идейният инвестиционен проект може да
бъде основание за издаване на разрешение за строеж, след одобряване от органа
по чл.145 и съгласно чл.142, ал.2 от ЗУТ, като следващите фази на проектиране
се одобряват в хода на строителството преди извършване на съответните
строително – монтажни работи и подлежат на оценка съгласно изискванията на
чл.145, ал.5 от ЗУТ. Всички такси за съгласуване и одобряване на техническия
инвестиционен проект и оценката за съответствие на проектната документация са
за сметка на купувача – чл.8.
В чл.2 от договора е предвидено, че внесеният от купувача депозит се
задържа, като същият служи като гаранция за изпълнение на договора. Депозитът
се възстановява след изпълнение на договора или се приспада от дължимата сума,
съгласно подписания анекс по чл.10.1 от този договор.
3/ На 26.09.2007г. между страните по
делото е сключен и втори Договор №
Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007 г., с който ищецът е продал на ответника имот –
частна общинска собственост, представляващ УПИ II-2,2A, с площ 175 кв.м., находящ се в гр. Варна, ул. „Дунавски лебед“,
подрайон 14, кв. 560, срещу цена представляваща 31% от бруто РЗП на сградата,
предвидена за изграждане върху продавания терен или вече изградени жилищни или
нежилищни имоти в същия подрайон, с пазарен еквивалент в размер на 160 088
лв.
В чл.1.1 от договора е посочено, че правото на собственост върху имота ще
бъде прехвърлено на „Стройбилд“ ООД, след прехвърляне в собственост на Община
Варна на жилищни и нежилищни имоти, съгласно подписан анекс по чл.10.1.
В чл. 9 от същия е уговорено, че купувачът прехвърля правото на
собственост на изградени жилищни или нежилищни имоти в сградата, предвидена за
изграждане върху продавания терени или вече изградени такива в същия подрайон
или в такъв с подобни характеристики, по плана на гр. Варна, въведени в
експлоатация с разрешение за ползването издадено в срок не по-голям от 5 /пет/
години от датата на прехвърлянето им в собственост на продавача, съответстващи
на достигнатия на търга от РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху
продавания терен и съгласно подписания анекс по чл.10.1 от този договор.
Конкретните изисквания, на които следва да отговарят подлежащите на прехвърляне
обекти са посочени в чл.11 от договора.
Правата и задълженията на страните по договора, както и сроковете за
инвестиционно проектиране са разписани в Раздел ІІ на договора. В чл.3 е предвидено,
че продавачът следва да осигури виза за проектиране в срок до 30 дни от подписване на договора на името на
купувача, за чиято сметка са и дължимите за издаването й такси. Съгласно чл.4
до чл.8 купувачът е длъжен да: 1/ осигури изготвяне на геоложки доклад в 30
дневен срок от подписване на договора; 2/ изготви инвестиционен проект за
сградата, както следва: в двумесечен срок от издаване визата за проектиране да
изготви идеен проект за сградата, който да се представи за съгласуване в
Експертния съвет при Община Врана или този в съответното кметство, а в 6
месечен срок от съгласуване и одобряване на идейния проект да изготви,
съгласува със съответните контролни органи и представи за одобрение от
Експертния съвет при Община Варна или
този при съответното кметство пълен технически инвестиционен проект.
В чл.7.1 от договора е посочено, че идейният инвестиционен проект може да
бъде основание за издаване на разрешение за строеж, след одобряване от органа
по чл.145 и съгласно чл.142, ал.2 от ЗУТ, като следващите фази на проектиране
се одобряват в хода на строителството преди извършване на съответните
строително – монтажни работи и подлежат на оценка съгласно изискванията на
чл.145, ал.5 от ЗУТ. Всички такси за съгласуване и одобряване на техническия
инвестиционен проект и оценката за съответствие на проектната документация са
за сметка на купувача – чл.8.
В чл.2 от договора е предвидено, че внесеният от купувача депозит се
задържа, като същият служи като гаранция за изпълнение на договора. Депозитът
се възстановява след изпълнение на договора.
С молба вх.№ ОБС-7-2600(124) от 06.11.2007г.
/л.133/ купувачът „СТРОЙБИЛД“ ООД е
направил искане за изработване на нов ПУП за обединяване на придобитите с
договорите за продажба недвижими имоти, с цел постигане на по-добри строителни
показатели.
С писмо №ОБС-7-260(124) от 14.11.2007г.
/л.132/ ОБЩИНА ВАРНА е уведомила ответника по делото, че дава съгласие за
изготвянето на нов план за регулация и застрояване, обхващащ двата имота.
Със Заповед №Г-244/25.07.2008г. /л.47/ на Зам.кмета на Община Варна от имотите,
предмет на двата договора, е бил създаден един общ УПИ, а именно УПИ IV-2,2A,3 в кв. 560,
Така издадената заповед е влязла в сила, съобразно приложеното на л.135
от делото копие от Констативен протокол от 04.09.2008г. и препис от него е бил
връчен на изпълнителя – купувач с писмо от 05.11.2012г. /л.134/.
Вследствие на изменение на ПУП за имотите, за които са сключени
процесните договори, между страните по делото е подписан Анекс №1/02.06.2009г.
/л.368-370/ към двата договора, с който е изменен текстът на чл.1 от същите,
като е посочено, че продавачът продава, а
купувачът купува имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ IV-2,2А,3 в кв. 560 по плана на 14 м.р. на гр. Варна, с площ от 428,78кв.м, при граници: ул.“Дунавски лебед“, квартална улица, УПИ ІІІ – „за
жил.строителство, общ.обслужване и трафопост“, предмет на АОС
№5494/13.01.2009г., обособен съгласно влязъл в сила ПУП- ПРЗ, одобрен със
Заповед №Г-244/25.07.2008г. върху бивши имоти УПИ І-3 и УПИ ІІ-2,2А, срещу цена
представляваща 31% от бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху
продавания терен /жилищна, гаражи, търг.обекти и др./ или вече изградени жилищни
и нежилищни имоти в същия район, с пазарен еквивалент, равен на сбора от
пазарните еквиваленти на УПИ І-3 и УПИ ІІ-2, 2А, в размер общо на
320 176лв. Изменен е и текстът на чл.1.1 от договора в смисъл: „Правото на
собственост върху имота ще бъде прехвърлено на „СТРОЙБИЛД“ ООД след прехвърляне
в собственост на Община Варна на жилищни и нежилищни имоти, съгласно анекс по
чл.10.1 от настоящия договор“. Всички останали клаузи на Договор №Д-7-9200/1559/ и Договор № Д-7-9200/1558/
от 26.09.2007г. са останали непроменени.
Не е спорно между страните по делото, че с предложение
вх.№Д-7-9200/1558/30.09.2008г. „Стройбилд“ ООД, гр.Варна е направил предложение
до продавача Община Варна, във връзка със сключените договори по реда на чл.35,
ал.1 от ЗОС, вариант за обезщетение от предстоящия строеж на ул.“Дунавски
лебед“, подробно изписан. Към предложението е приложен и одобрен идеен
архитектурен проект и ценообразуване, заверен препис от който е приложен на л.
207-272 от делото.
Въз основа на същото между
страните по делото е подписан Анекс №2/11.05.2010г. към Договор №Д-7-9200/1559/ и
Договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007г. /л.35-41/, с който на основание
чл. 10.1 от основните договори и на основание подписаният между страните
протокол от 03.02.2010г. за избор на обекти от Община Варна, съставен по реда
на чл.11, страните разпределят собствеността върху обектите, както е описано в
чл.2, чл.3 и чл.4 от анекса. В чл.5 от анекса е предвидено, че с оглед
обстоятелството, че с протокол за избор на обекти от 03.02.2010г. процента
обезщетение в полза на Община Варна е по-голям от договорения в чл.1 от Договор
№Д-7-9200/1559/ и Договор №
Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007г., сключен между страните, както и Анекс №1
към тях от 02.06.2009г., страните са постигнали споразумение разликата да не се
доплаща от Община Варна на „Стройбилд“ ООД.
С подписан на 14.12.2010г. Анекс №3 към Договор №Д-7-9200/1559/ и Договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007г./л.33-34/,
страните са постигнали споразумение за изменение на чл.19 от двата договора, а
именно: „дължимият данък добавена стойност ще бъде преведен до 5 работни дни от
настъпване на данъчното събитие, както и размяната на разходнооправдателни
документи, като за настъпване на данъчното събитие ще се счита датата на
предаване с приемо – предавателен протокол от „Стройбилд“ ООД на Община Варна
на изградените жилини и нежилищни имоти, които представляват обезщетението на
Община Варна съгласно чл.3 от подписания Анекс №2/11.05.2010г. към Договор №Д-7-9200/1559/ и Договор № Д-7-9200/1558/
от 26.09.2007г.
Не е налице спор между страните и от приложеното на л.60 от делото
заверено копие на констативен протокол от 20.11.2012г. се установява, че от
датата на сключване на договорите за покупко-продажба между страните до датата
на констативния протокол в прехвърлените имоти е имало сгради и настанени лица,
като към датата на съставяне на протокола
20.11.2012г. всички налични в имота сгради са били съборени.
Последните обстоятелства се установяват и от приложените по делото
доказателства на л.299-304от делото свързани с освобождаване на имота, замяна и
реституционни претенции спрямо имотите.
За установяване изпълнението на поетите с договора задължения „Стройбилд“
ООД е представил Договор от 15.03.2008г. /л.205-206/ за извършване на
проектно-проучвателни работи и изготвяне на проект за ЖИЛИЩНА СГРАДА в УПИ
ІV.2,2а, ул.“Дунавски лебед“, гр.Варна. Въз основа на същия е изготвен идейния
проект, част архитектурна, послужил като основание за подписване на протокола
за разпределение на обектите и Анекс №3/14.12.2010г.
На 31.03.2015г. до Община Варна е било отправено предложение от
„Стройбилд“ ООД за промяна в обектите, подлежащи на разпределение, като се
състави нов протокол за разпределение и избор на обекти, част от сключените
между страните договори и анекси към тях. В предложението е посочено, че
необходимостта от промяна е породена от изменението на ЗУТ, който налага
извършване на ново проектиране на бъдещата жилищна сграда в процесния недвижим
имот. На основание изработения нов идеен
инвестиционен проект с площообразуване към него, на Община Варна са предложени
подробно описани обекти от бъдещата сграда с крайно РЗП 2 180,97кв.м.
Посочено е още, че разликата от 0,60кв.м в повече „Стройбилд“ ООД предоставя
безвъзмездно на Община Варна. Към предложението е приложено ново
площообразуване и Обяснителна записка към част архитектурна на техническия
проект на обект – жилищна сграда в УПИ ІV-2, 2а, 3 в кв.560, 14м.р.,
ул.“Дунавски лебед“, гр.Варна /л.118-124/.
По делото са представени и заверени преписи от „Изходни данни за
изготвяне на Инвестиционен проект за сградни ВиК отклонения“ от 26.11.2014г. и
Предварителен договор за присъединяване на обект към електроразпределителната
мрежа от 01.12.2014г. /л.277-282/.
От приложенията по делото се установява, че с предложение рег.№РД17018245ВН/03.10.2017г.
Община Варна е направила предложение на „Стройбилд“ ООД по Договор №Д-7-9200/1559/ и Договор № Д-7-9200/1558/
от 26.09.2007г. доброволна покана, в 14 дневен срок да внесе по посочената
сметка на Община Варна парично задължение в размер на 320 176лв.
Предложението е било изпратено с писма с
обратни разписки от 03.10.2017г.,04.01.2018г., върнати с отбелязване
„непотърсен“, както и е било изпратено за връчване на Дирекция „Управление на
сигурността и контрол на обществения ред“, върнато като невръчено, съгласно
протокол от 07.11.2017г. /л.17 от делото/.
Със заявление
рег.№РД17018245ВН_017ВН „Стройбилд“ ООД е уведомил Община Варна, че във връзка
с получаване на покана с рег.№РД 17019245 ВН на 09.03.2018г. и разменената
между страните кореспонденция, по сметка на Община Варна са преведени сумите,
както следва: 144 595лв. по Договор №
Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007г. и 134 441,13лв. по Договор №Д-7-9200/1559/
от 26.09.2007г. В писмото е посочено, че към посочените суми следва да
бъдат добавени и заплатените от
дружеството депозити, съответно от 15 493лв. и 23 647лв. Към
заявлението са приложени и съответните платежни нареждания.
Не
се спори между страните по делото, че заплатените от „Стройбилд“ ООД суми са му
били върнати от Община Варна, по сметка на неговия пълномощник.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в
обжалваната му част, като по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в
жалбата.
Съдът намира, че постановеното от ВОС решение е валидно и допустимо.
Предявените искове са с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД.
За да бъдат уважени същите е необходимо установяване на предвидените в
закона предпоставки: наличие на валидна облигационна връзка между страните,
неизпълнение на поети от насрещната страна задължения, неизпълнението да се
дължи на причина, за която длъжникът отговаря, както и на длъжника да е бил
даден подходящ срок за изпълнение на задължението с отправено предупреждение,
че след изтичането му договорът ще се смята развален.
Безспорни между страните и установени от доказателствата по делото,
подробно описани, са обстоятелствата във връзка със сключване на процесните
договори за продажба на недвижими имоти.
Спорни в настоящото производство са въпросите за наличието на
неизпълнение на поетите с договора задължения от страна на купувача, изразяващо
се в бездействие и некоректно изпълнение на клаузите на договора, което е
довело до незавършване на строителния процес и неполучаване на предвиденото в
договора „обезщетение“ от продавача;
изправността на продавача, както и постигнато ли е изменение на договора
по смисъла на чл.65, ал.2 от ЗЗД за замяна на договорената престация –
изграждане на сграда и предаване на конкретни обекти от нея с плащане
стойността на прехвърлените имоти.
За да даде отговор на така поставените въпроси съдът намира, че следва да
се произнесе по въпроса дали с процесните договори е извършено прехвърляне на
правото на собственост върху имотите, за които са сключени, предвид
съдържанието на чл.1.1 от всеки един от тях.
При преценка волята на страните, съдът взема предвид не само неясните и
спорни клаузи на договорите, инкорпорирани и в последващите анекси, самостоятелно
сами за себе си, а във връзка с останалите уговорки в същите, като изхожда от
смисъла на целите договори и тяхната цел. При извършване на тълкуването съдът
съобразява понятията, които страните са вложили в договорите в смисъла, който
следва от пълното им съдържание, разменената между страните кореспонденция,
тръжната документация, въз основа на която същите са сключени, като съобразява
законовата дефиниция и обичая. /решение по г.д.№1770/2018г. на ВКС, І г.о/.
В конкретния случай в чл.1 от всеки един от договорите е предвидено, че
продавачът продава, а купувачът купува подробно описаните недвижими имоти, а на
последните страници от тях изрично е посочено, че на основание чл.18 от ЗС и
чл.35 от ЗОС договорът прехвърля правото на собственост върху недвижимите
имоти. В този смисъл са и изявленията на страните, обективирани в оправеното от Община Варна предложение от
03.10.2017г., както и в исковата молба, в която изрично е посочено, че Община
Варна е изпълнила задължението си за прехвърляне на собствеността и купувачът е
станал възложител по смисъла на разпоредбите на ЗУТ /последния абзац на стр.4/.
Ето защо, съдът намира, че със сключените договори, тълкувани в тяхната
цялост, е извършено прехвърляне на правото на собственост на недвижимите имоти,
като е уговорено заплащане на цена в размер на 31% от РЗП на сградата,
предвидена за застрояване, поради което същите подлежат на разваляне по реда на
чл.87 от ЗЗД /така и решения по т.д.№806/2012г. на ВКС, ІІ т.о и г.д.
№254/2010г. ВКС, ІІІ г.о./.
От друга страна, за да е налице неизпълнение на договорите, е необходимо
по делото да е установено неосъществяване или отклонение от договорения и
дължим по договора резултат, което може да е пълно, частично, забавено и др.
В настоящия случай в сключените между страните договори и три броя анекси
липсва уговорен срок, в който купувачът „Стройбилд“ ООД следва да построи,
завърши и предаде на продавача Община Варна обектите, представляващи
договорената продажна цена. Липсата на срок за изпълнение, води до липса на
забава на длъжника, която е възможна единствено ако задължението е изискуемо.
Когато няма определен ден или срок за изпълнение, длъжникът изпада в забава,
след като бъде поканен от кредитора – чл.84, ал.2 от ЗЗД. В процесния случай,
длъжникът би бил в забава, ако до същия е отправена покана от кредитора - Община
Варна, с която е поискано изпълнение на дължимата престация и е предоставен
подходящ срок за изпълнение, с оглед нейния вид – изграждане на сграда,
въвеждането й в експлоатация и предаване на част от обектите в нея.
Липсата на уговорен в договорите срок за изпълнение, означава, че
изпълнението е предоставено на волята и възможностите на длъжника, не дали
изобщо да изпълни или не поетото от него задължение, а кога да го изпълни. От
установеното в чл. 63, ал. 1 ЗЗД правило, че всяка от страните по договора
следва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно, произтича
изводът, че длъжникът трябва да изпълни своето задължение в срок, който, с
оглед вида на престацията и конкретните обстоятелства на случая, се явява
разумен от гледна точка интересите и на двете страни по сделката. Липсата на
изпълнение в рамките на разумния срок е основание за упражняване правото на
кредитора да иска от съда да даде на длъжника достатъчен срок за изпълнение -
чл.69, ал.2 от ЗЗД.
Липсата на предприети от кредитора
действия по поставяне на длъжника в забава, води до липса на такава.
Аналогична е и разпоредбата на чл.262, ал.2 от ЗЗД, според която
възложителят по договор за изработка може да развали същия, ако е явно, че
изпълнителят няма да може да изпълни в срок.
Съдът намира, че в процесния случай не е налице замяна на договорената и
дължима по договора престация – предаване на подробно описаните в Анекс №2 към
договорите обекти с плащане на стойността на недвижимите имоти, тъй като не е
установено постигане на съглашение за това /договор/, а именно две насрещни
съвпадащи волеизявления на всяка една от страните по делото /в този смисъл е и
решение по т.д.№1601/2015г. на ВКС, ІІ т.о./.
Предвид изложеното съдът намира, че по делото не е установено наличието на
определените в закона предпоставки, поради което предявените искове с правно
основание чл.87, ал.3 от ЗЗД са неоснователни и като такива следва да бъдат
отхвърлени.
Предвид съвпадане крайните изводи на двете инстанции, обжалваното решение
следва да бъде потвърдено.
На
основание чл.78 от ГПК и направеното искане Община Варна следва да бъде осъдена
да заплати на „Стройбилд“ ООД, гр.Варна сумата от 2000лв., представляваща
направените пред настоящата инстанция разноски за адвокатско възнаграждение.
Съдът намира, че направеното възражение за прекомерност на същото не е
основателно, тъй като делото представлява фактическа и правна сложност, а
договореното и заплатено от страната възнаграждение не надвишава несъразмерно
минималния размер на възнаграждението, определен в Наредба №1/2004г. Съдът
намира, че приложението на разпоредбата на чл.78, ал.5 от ГПК е за хипотезите,
в които е налице несъразмерност между договореното възнаграждение и предмета на
спора, каквато в случая не е налице.
Воден от горното,
съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №1010/18.12.2018г.
по т.д.№542/2018г. на ВОС.
ОСЪЖДА ОБЩИНА ВАРНА,
БУЛСТАТ *********, с адрес гр.Варна,
ул.“Осми Приморски полк“ №43, да заплати на „СТРОЙБИЛД“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Ян Палах“ №13, сумата от 2000лв., представляваща
направените пред настоящата инстанция разноски за адвокатско възнаграждение, на
основание чл.78 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване в 1-месечен срок от връчването на страните пред ВКС на РБългария при
условията на чл. 280, ал.1 и ал.2 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: