Р Е Ш Е Н И Е
№………./…...10.2019 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно заседание на втори октомври
през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ТЕРЗИЙСКА
ЧЛЕНОВЕ: ЖАНА МАРКОВА
ТОНИ КРЪСТЕВ
При участието на секретар Румяна Дучева
като разгледа докладваното от съдия Терзийска
въззивно
търговско дело № 1484 по описа за 2019 година,,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на „Д.-371“ ЕООД гр. Варна
против Решение № 2995/02.07.2019 г. на ВРС по гр.д. № 549/2018 г. по описа на
същия съд, с което е прието за установено в отношенията между страните, че „Д.-371”
ЕООД, ЕИК *********, гр. Варна, ДЪЛЖИ НА Технически университет-Варна, БУЛСТАТ
*********, гр. Варна, сумата от 10355,00 лв., представляваща неплатен наем за
периода от 01.02.2017год. до 10.02.2017год. по договор за наем №84 от 30.05.2016год., на основание чл.232,
ал.2 от ЗЗД и обезщетение за ползване на
недвижимия имот след прекратяване на въпросния договор за периода от
11.02.2017год. до 28.02.2017год., на основание чл. 236, ал.2 ЗЗД., както
следва: начислена наемна цена на стойност
3 340.29лв. и начислено обезщетение за ползване без основание на
стойност 7014.71лв., за което вземане е издадена заповед за изпълнение в
производството по ч.гр.д № 17269/2017г. по описа на ВРС 31 състав по чл.410 от ГПК, на основание чл.422,ал.1 от ГПК.
В жалбата си въззивникът обосновава подробно оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на решението в цялост като постановено при допуснати съществени процесуални нарушения и неправилно приложен материален закон следствие неправилна оценка на доказателствата по делото. Акцентира, че основният въпрос за това коя е изправната страна по договора, включително с оглед твърденията му /в отговора/, че имотът е предаден в състояние негодно за ползване по предназначение, е останал неразрешен, а съдът не е изследвал доказаността на възраженията за неизпълнение на договора от страна на наемодателя. Според въззивника негодността на имота води до извод, че няма надлежно предаване на същия за възмездно ползване, а и имотът обективно не е ползван. Сочи и коментира съдебна практика по релевираните оплаквания.
Претендира решението да се обезсили и делото върне на друг състав за произнасяне отново, в условията на евентуалност - отмени и предявеният установителен иск да се отхвърли като недоказан с произтичащите от това последици включително с присъждане на разноски.
Становището на въззиваемата страна, обективирано в депозирания писмен отговор е за неоснователност на жалбата. Поддържа, че обстойно ВРС е изследвал релевантните факти по спора и е достигнал до правилния извод за основателност на заявената установителна претенция. Твърди, че не са допуснати процесуални нарушения. Моли за потвърждаване на атакувания съдебен акт и присъждане на разноски.
В проведеното открито съдебно заседание по делото процесуалният представител на въззивника поддържа въззивната жалба и моли за отмяна на обжалвания съдебен акт и отхвърляне на исковете.
Въззиваемият твърди, че с оглед ангажираните пред
въззивната инстанция писмени и гласни доказателства се установява, че
жалбоподателят е бил запознат със състоянието на сградата и необходимостта от
извършване на ремонт, а с оглед качеството си на търговец е следвало да положи
необходимата грижа да се запознае именно с това състояние. По изложените съображения моли за отхвърляне
на въззивната жалба и потвърждаване на обжалваното решение с присъждане на
разноски.
Въззивният съд в
настоящия си състав, след преценка доводите на страните и като съобрази, че
правото на обжалване е упражнено от легитимирано чрез правен интерес лице в
законоустановения по ГПК срок, дава следното разрешение от фактическа и правна страна на спора:
Обжалваното решение е валидно и допустимо, поради което в рамките на ограничения въззив настоящата инстанция се произнася по приложението на импреративни правни норми и доводите в жалбата. Процесните кумулативно обективно съединени искове намират правното си основание в разпоредбите на чл. 415, вр. чл. 422 от ГПК във вр. с чл.232, ал.2 и чл.236, ал.2 ЗЗД. Твърденията за недопустимост на предявеният иск за присъждане на обезщетение за ползване на имота са неоснователни. Активно легитимиран по иска е именно ТУ в качеството му на наемодател.
В развилото се производство по ч.гр.д. № 17269/2017 г. по описа на ВРС е удовлетворено заявление на Технически университет Варна и издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК против „Д.-371“ ЕООД Варна за сумата от 3340.29 лева главница незаплатен наем за периода 01.02.2017 г. – 10.02.2017 г. и сумата от 7014.71 лева обезщетение за ползване без основание на имот – студентско общежитие бл. 15 с прилежаща кафе-сладкарница, находящ се на ул. „Дубровник“ за периода 11.02.2017 г. – 28.02.2017 г., както и за разноските в това производство.
След подадено от длъжника възражение в срока по чл. 414 от ГПК, кредиторът е упражнил право на иск в срока по чл. 415 от ГПК за установяване вземането по заповедта.
В исковата молба се излагат твърдения, че на 30.05.2016г. между ТЕХНИЧЕСКИ УНИВЕРСИТЕТ- ВАРНА, наемодател и ответното дружество "Д. - 371" ЕООД е сключен Договор за наем № 84 на основание чл.19, ал.1 във връзка с чл.16, ал.2 от ЗДС и Заповед № 299/05.05.2016г. на Помощник-Ректор за определяне на спечелилия търга, чрез тайно наддаване и тръжна документация, по силата на който "ТЕХНИЧЕСКИ УНИВЕРСИТЕТ- ВАРНА" е предоставил на „Д. - 371" ЕООД за временно и възмездно ползване под наем срещу месечно заплащане недвижим имот представляващ обект: Студентско общежитие бл.15 с прилежаща кафе - сладкарница, съгласно приложена скица, находящо се в гр.Варна, ул."Дубровник" с общо РЗП възлизащо на 10 302 кв.м. (десет хиляди триста и два квадратни метра) за срок на договора 10 (десет) години, като на 31.05.2016г. е подписан, без възражения от страните по договора, Приемо-предавателен протокол за предаването на обекта на наема на „Д.- 371" ЕООД.
Ищецът твърди, че ответникът не заплащал дължимите наемни вноски по договора, поради което с Писмо изх.№ 47/05.01.2017г., уведомил „Д.- 371" ЕООД за виновно неизпълнение на изискванията на клаузите - чл.4, ал.1 и чл.5, ал.1 по договора, като за погасяване на тези задължения е предоставен срок от един месец на основание чл.17, ал.2 от същия договор, ведно с предупреждение, че при неизпълнение договорът следва да се счита за развале. Сочи, че изпълнение не последвало, поради което по правилата на чл.87 от ЗЗД договорът бил развален, считано от 10.02.2017г., но въпреки това имотът не предоставил обратно държането на имота на наемодателя.
Предвид изложеното, със Заповед № РД 17-7706-233/13.07.2017г., издадена от Областен управител на област с административен център - Варна на основание чл.80, ал.1 и ал.2 от Закона за държавната собственост, във връзка с чл.32, ал.1 от ЗА, обектът на прекратения договор за наем е иззет принудително от „Д.-371" ЕООД. Така в периода до 10.02.2017г. студентското общежитие е ползвано по силата на описания по-горе договор за наем, а от 11.02.2017г. до 28.02.2017г. без основание, за което ищецът претендира наемна цена на стойност 3340,29 лв., за която е издадена фактура № 12681/01.02.2017г. обхващаща периода от 01.02.2017г. до 10.02.2017г. и обезщетение за ползване съобразено с вредата от неполучаване на наемната (пазарна) цена за периода на непредаване на обекта по договора за наем след неговото прекратяване в размер на 7014,71 лв., за което е издадена фактура № 12681/01.02.2017г. В заключение ищецът твърди, че към момента ответното дружество не е заплатило дължимите суми, с което обосновава правния си интерес от предявяване на исковете.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от „Д.-371“ ЕООД, с който оспорва изцяло исковата молба и изложените в нея твърдения, възразява срещу допустимостта на производството, а в условията на евентуалност претендира отхвърляне на исковете като неоснователни.
Оспорва всички твърдения в исковата молба, с изключение на това, че между университета и дружеството е сключен договор за наем, който според него е действащ, а неизправна страна по него е ищецът. Възразява включително срещу твърдението, че е предадена фактическа власт върху имота, както и че ответното дружество не е имало възражения по отношение на имота. Описва вида и разположението на имота, предмет на сключения договор за наем.
Сочи, че на 30.06.2016 г. между страните било подписано допълнително споразумение, указващо предназначението за ползване на всички обекти в наетия имот, за което ползване са отдадени под наем. Излага твърдения, че едва след сключване на договора за наем констатирал, че наетият имот не е годен за ползване съобразно договореното предназначение, както и че са налице недостатъци, които не са били известни на дружеството и с оглед специфичния им характер е невъзможно да бъдат констатирани при сключване на договора за наем. Уведомил за тях своевременно ищеца, който обаче не предприел каквито и да е действия. Считано от сключването на договора за наем, ответното дружество твърди, че не е ползвало имота, единствено по причина неизпълнение на договорните задължения на ищеца съгласно чл. 230, ал. 1 от ЗЗД. Многократно били отправяни запитвания и молби, както във връзка с констатираните недостатъци, така и за представяне на строителна и друга надлежна документация, удостоверяваща предназначението за ползване, за което са им отдадени под наем нежилищните обекти, но такава не им е предоставена.
Поради липсата на каквато и да е реакция от страна на ищеца в периода след сключване на договора за наем и до месец август 2017 г. ответното дружество със свои средства отстранило редица недостатъци в жилищни помещения и общи части на наетия имот, с цел привеждане на имота в състояние, което да отговаря на ползването на вещта, за което е наета.
По време на действие на договора за наем ответникът не получил каквото и да е съдействие от страна на наемодателя, в процеса на разговорите, наемодателят отказвал по какъвто и да е начин приспадане на наемна цена или сам да извърши ремонти. По отношение на нежилищните части, твърди, че са напълно незаконно преустроени от университета помещения и не са предоставени строителни книжа. В нежилищните помещения, също се установили значителни недостатъци.
Оспорва твърдението, че процесният договор за наем е развален и прекратен, както и всички твърдения в тази връзка, като твърди, че не е налице неизпълнено задължение на дружеството по договора, то не е изпадало в забава за изпълнение на което и да е от договорните си отношения, на него не му е отправяна покана за изпълнение, то не е получавало изявление, че договорът ще бъде развален, както и че е развален. Оспорва твърденията за разваляне, като твърди, че за ищеца никога не е възниквало право да развали договора за наем. Сочи, че към настоящия момент договора за наем е валиден и действащ, а ищецът е неизправна страна по него, тъй като имотът не е предаден в състояние годно за ползване по предназначение.
Между страните е обявено за безспорно, че въз основа на спечелен от ответника търг, чрез тайно наддаване, страните по делото са сключили, Договор за наем №84/30.05.2016г., по силата на който ищеца, в качеството си на наемодател е предоставил на ответника, в качеството на наемател, временното /за срок от 10 години/ ползване на Студентско общежитие бл.15, с прилежаща кафе-сладкарница, находящо се в гр.Варна, ул.”Дубровник”, с обща площ 10302кв.м., срещу задължение на втория да заплаща до 15-то число на текущия месец, месечно възнаграждение в размер на 10355лв., считано от датата на въвеждането на обекта в експлоатация, но не по-късно от началото на учебната 2016/2017г.
Фактическото предаване на държането на имота се установява от приложения по делото Приемо-предавателен протокол от 31.05.2016г., видно от който е, че в изпълнение на уговорката на чл.2, ал.1 от договора, наемодателят е предал на наемателя държането на процесния недвижим имот, в присъствието на управителя на дружеството въззивник. Предвид изложеното се явяват несъстоятелни твърденията на последното, че не е получил фактическата власт върху наетия имот, доколкото приемо-предавателния протокол е подписан от неговия представител, а неговата автентичност не е оборена, поради което материалната му доказателства сила обвързва съда да приеме, че държането на имуществото действително е прието от наемателя. Доказаният факт се затвърждава и от насрещните твърдения на въззивника за извършени ремонтни дейности в сградата, които не биха били възможни без предостаяне на фактическата власт върху нея. Последното се установява и от събраните гласни доказателства пред първа и въззивна инстанция.
С оглед установеността на валидно възникналното наемно правоотношение, в тежест на наемателя се е породило задължението по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД да заплаща уговерената между страните наемна цена. Той не е доказал извършването на плащане в процесния период, в който договорената връзка е пораждала действие между страните, поради което единственото основание за отпадане на нейното задължение е установяването на изискуемите елементи от фактическия състав на релевираните правоотлагащи и правоизключващи възражения.
Основното твърдение е, че имотът не е предаден в състояние годно за ползване – чл. 230 ал.1 от ЗЗД, но както от гласните доказателства, събрани в хода на въззивното производство, така и от приетия като доказателство протокол от СЗ на ОС Варна по възз.т.д. № 714/2019 г., съдържащ неизгодни за страната факти се установява, че ответното дружество е извършило оглед на имота включително по време на тръжната процедура и е подписало приемо-предавателният протокол без забележки. Отделно от това съгласно клаузите на чл. 7, 8 и 14 от договора за наем, в тежест на наемателя са разходите по текущо поддържане на имота. Не се установява наемателят да е упражнил някое от правата си по чл. 230 ал.2 от ЗЗД, включително разваляне на договора.
Видно от покана изх. № 47/05.01.2017 г., на основание чл. 13, ал. 1 от Договора, Техническия университет е дал възможност на „Д.-371“ ЕООД да изпълни изискуемите си към 31.12.2016 г. парични задължения в едномесечен срок, след който е изрично заявено, че договорът ще се счита за развален. Товарителницата за доставка /л. 97 по първоинстанционното дело/ сочи, че поканата е получена от ответника на 10.01.2017 г.
С Нотариална покана от 07.04.2017г. /л. 91 и следващи от делото на ВРС/, връчена на представител на въззивното дружество на 13.04.2017г., наемодателят се е противопоставил на последващото ползване на имота и още веднъж е поканил насрещната страна да заплати дължимите суми.
С оглед липсата на последвало изпълнение, със Заповед от 13.07.2017г. на Областния управител на област с адм. ценър гр. Варна е разпредено принудителното изземване на наемния обект от държането на ответника, който не е ангажирал доказателства за обжалване на заповедта по реда на АПК.
Ответникът не твърди плащане на наемната цена.
Гореизложените факти, тълкувани поотделно и в тяхната съвкупност водят до еднозначния извод, че договорната връзка е прекратена, поради извършеното едностранно разваляне, следствие на виновно неизпълнение на договорните задължения на наемателя за заплащане на цената по договора. По аргумент на противното от разпоредбата на чл. 88, ал. 1 от ЗЗД, развалянето на договори с продължително изпълнение, какъвто е процесния, има действие за напред, съответно наемателят дължи всички суми преди настъпване на развалянето, а след развалянето – обезщетение за ползване по чл.236 ал.2 от ЗЗД.
Избирайки валидно да се обвърже с облигационното правоотношение без да прибегне до някое от предвидените средства за защита, въззивникът е останал задължен да заплаща наемните вноски, включително и за процесния период от 01.02.2017г. до 10.02.2017г., което обосновава основателността на предявения иск по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД.
Размерът на уговорения наем за дните между 01.02 и 10.02.2017 г. възлиза на 3698.20 лева изчислен по формулата размер на месечен наем, разделен на 28 дни в месеца и съответно по 10. Претендира се по-малка сума, а именно 3340.29 лева, поради което искът следва да бъде уважен изцяло.
След извършеното едностранно разваляне на договора от страна на наемодателя, по силата на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за наемателя се е породило задължение да предостави обратно владението на вещта. Страната не твърди да е изпълнила задължението са, а и от приложената заповед на Областния управител на гр. Варна се установява, че фактическата му власт е отнета принудително няколко месеца след процесния период 11.02.2017 г. – 28.02.2018 г. По отношение на дължимото обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора са ирелевантни релевираните възражения за недостатъци на вещта, тъй като то се основава на „квазинаемно“ правоотношение и предмет на изследване в него е единствено дали бившият наемател е държал имота на отпаднало основание в процесния период. Доколкото въззивникът, в чиято тежест е да установи връщането на фактическата власт на наемодателя, не е ангажирал доказателства за това, за него се е породило задължение да заплати обезщетение на насрещната страна, което съгласно константната съдебна практика е съизмеримо със средния пазарен наем, но не може да бъде по-ниско от уговорения наем между страните. То се и претендира от ищеца подневно в размер на дължимия наем.
За оставащите от месеца 18 дни, обезщетението при дължим месечен наем от 369.80 лева на ден е в размер на 6656.76 лева, до която сума искът е основателен, а за горницата до претендираните 7014.71 лева следва да се отхвърли.
По изложените съображения обжалваното първоинстанционно решение следва да бъде частично отменено.
С оглед изхожда на спора, в полза на двете страни се следват разноски.
При общ материален интерес 10355 лева, и в уважената част 9997.05 лева на въззиваема страна се присъждат от доказаните съдебно-деловодни разноски в размер на 1200 лева – 1158.52 лева. На въззивника от доказани 708 лева се присъждат на база материален интерес в отхвърлената част 357.95 лева – сума от 24.48 лева или след съдебна компенсация 1134.04 лева.
За първа инстанция при същите критерии присъдената на ищеца сума от 1148.90 лева следва да бъде редуцирана на 1109.19 лева, а на ответника от разход в размер на 500 лева да се присъди 17.29 лева или след съдебна компенсация за първа инстанция на ищеца се следва сума от 1091.90 лева, а общо за двете инстанции 2225.94 лева.
За заповедното производство разноските се редуцират на 882.30 лева.
Водим от горното,
съдът
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ Решение
№ 2995/02.07.2019 г. на ВРС по гр.д. № 549/2018 г. по описа на същия съд, В ЧАСТТА с което е прието за установено
в отношенията между страните, че „Д.-371” ЕООД, ЕИК *********, гр. Варна, ДЪЛЖИ
НА Технически университет-Варна, БУЛСТАТ *********, гр. Варна, сумата от
357.95 лева, горница над дължимите 6656.76 лева до търсените 7014.71
лева представляваща обезщетение за ползване на недвижимия имот след
прекратяване на Договор за наем № 84/30.05.2016 г. за периода от 11.02.2017год.
до 28.02.2017год., на основание чл. 236, ал.2 ЗЗД, за което вземане е издадена
заповед за изпълнение в производството по ч.гр.д № 17269/2017г. по описа на ВРС
31 състав по чл.410 от ГПК, на основание
чл.422,ал.1 от ГПК, както и ИЗЦЯЛО в
ЧАСТТА ЗА РАЗНОСКИТЕ като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от Технически университет-Варна, БУЛСТАТ *********, гр. Варна
против „Д.-371” ЕООД, ЕИК *********, гр. Варна иск с правно основание чл. 236
ал.2 от ЗЗД за установяване между страните, че „Д.-371” ЕООД, ЕИК *********,
гр. Варна, ДЪЛЖИ НА Технически университет-Варна, БУЛСТАТ *********, гр. Варна, сумата от
357.95 лева, горница над установените с решението 6656.76 лева до
търсените 7014.71 лева представляваща обезщетение за ползване на недвижимия
имот след прекратяване на Договор за наем № 84/30.05.2016 г. за периода от
11.02.2017год. до 28.02.2017год., за което вземане е издадена заповед за
изпълнение в производството по ч.гр.д № 17269/2017г. по описа на ВРС 31 състав
по чл.410 от ГПК.
ОСЪЖДА „Д.-371” ЕООД, ЕИК *********, гр. Варна, да заплати на Технически университет-Варна, БУЛСТАТ *********, гр. Варна, сумата от 2225.94 /две хиляди двеста двадесет и пет и 0.94/ лева, представляваща сторените съдено-деловодни разноски за първа и въззивна инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК и след съдебна компенсация.
ОСЪЖДА „Д.-371” ЕООД, ЕИК *********, гр. Варна, да заплати на Технически университет-Варна, БУЛСТАТ *********, гр. Варна, сумата от 882.30 /осемстотин осемдесет и два и 0.30/ лева, представляваща сторените съдено-деловодни разноски в заповедното производство, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК и след съдебна компенсация.
Потвърждава решението на ВРС в останалата част.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване, на осн. на чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.