№ 20582
гр. София, 14.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20241110136940 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на „********” ЕООД, ЕИК:
********, със седалище и адрес на управление: ********* съдебен адрес: **************
чрез адв. В. Г В., срещу К. П. Х., ЕГН: **********, с адрес: **********, с която се моли
съда да осъди ответника да заплати на ищеца:
-Главница по сключен през м. май 2019 г. неформален договор за посредничество в
размер на 1500 лв. /хиляда и петстотин лева/, ведно с лихва за забава от подаване на
исковата молба/19.06.2024 г./ до окончателното плащане на задължението;
-Лихва за забава за периода 09.09.2019 г. - 18.06.2024 г. в размер на 788,58 лв.
/седемстотин осемдесет и осем лева и 58 стотинки/.
Ищецът твърди, че през м. май 2019 г. между ищцовото дружество и ответника е
сключен неформален договор за посредничество при закупуване на недвижим имот, по
силата на който възложителят е възложил, а посредникът е приел да извърши консултантско-
посредническа дейност с цел покупко-продажба на недвижим имот, а именно апартамент №
1 с кадастрален идентификатор *************.
На 08.07.2019 г. договорното съглашение било формализирано чрез подписването
между страните на договор за консултантско- посреднически услуги при закупуване на
недвижим имот. В чл. 3.3 от документа страните изрично записали, че „ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ се
съгласява, че към момента на подписване на настоящия договор е получавал нужните
консултации и съвети от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, а ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ добросъвестно е консултирал
ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ от месец май 2019 г. до сега“, тоест ответникът изрично е приел работата
на ищцовото дружество без възражения и за него е възникнало задължение за плащане на
уговореното възнаграждение. Съгласно чл. 3.2. от договора ответникът се е задължил да
плати на ищеца възнаграждение в размер на 1500 лв. /хиляда и петстотин лева/ без ДДС до 2
/два/месеца от датата на подписване на нотариално заверен договор за покупко-продажба на
имота, описан в предмета на договора. Нотариалният акт за покупко-продажба бил сключен
на 08.07.2019 г., следователно възнаграждението е трябвало да бъде платено до 08.09.2019 г.
До посочената дата дружество не е получило плащане. Ответникът изпаднал в забава на
09.09.2019 г. като освен възнаграждението по договора дължи и лихва за забава 788,58 лв. за
периода 09.09.2019 г. - 18.06.2024 г.
Прилагат се писмени доказателства.
1
Претендират се разноски.
Препис от исковата молба е връчен на ответника. В срока по чл. 131 ГПК ответникът е
подал отговор на исковата молба, с който оспорва иска като неоснователен.
Оспорва се твърдението за сключен през м. май 2019 е неформален договор за
посредничество за закупуване на недвижим имот като противоречащо на това, че е
представен договор с дата 08.07.2019 г.
Не се спори, че ответникът и С. Х. П. са закупили недвижим имот през м. юли 2019 г.,
за което е съставен представеният от ищеца нотариален акт. Поддържа се обаче, че те до
подписването на нотариалния акт не са ползвали услугите на ищеца. В деня на
нотариалното изповядване на сделката на ответника бил даден за подпис и процесния
договор, като предвид множеството документи, които купувачът подписва при нотариус
преди изповядване на сделката, първоначално К. Х. не е обърнал внимание, че разписва и
договор за консултантско - посреднически услуги при закупуване на имот. В договора като
възложител бил посочен само К. Х., но не и вторият купувач С. П.. Прави се извод, че
договорът е подписан поради грешка от ответника - при липса на съгласие, което се
установява и от ръкописния текст „Всички сметки да бъдат платени от продавачите“.
Твърди се, че ищецът не е предоставил каквито и да било услуги по представения по
делото договор.Сочи се, че недвижимият имот е закупен от ответника и втория купувач
посредством банков кредит, за отпускането на който изпълнителят изобщо не е съдействал.
Поддържа се, че изпълнителят не е изпълнил задълженията си по чл. 1.1 и чл.3.1, като
се оспорва изявлението направено в чл.3.3. Договорът е типов, представен е на купувача в
деня на сделката, заедно с множество други документи, които е трябвало да разпише при
нотариуса, поради което и не е имал възможност да променя договорни клаузи или да
предлага изменение.
Твърди се, че претендираното възнаграждение в размер на 1500 лева, при условие, че
реално от датата на подписване на договора до съставянето на нотариалния акт не е изминал
и един ден, е прекомерно и не съответства на извършените услуги. Ищецът, чрез неговите
служители, не е консултирал ответника, нито му е съдействал по повод отпускането на
ипотечен кредит за купуване на имота.
Прави се възражение за погасяване по давност на акцесорната претенция за лихва за
забава за периода от 09.09.2019 г. до 19.06.2021 г.
При преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази релевантните за
случая законови разпоредби съдът достигна до следните фактически изводи:
Представен по делото е договор за консултантско-посреднически услуги при
закупуване на недвижим имот от 08.07.2019 г., сключен между „********” ЕООД и К. П. Х.,
по силата на който възложителят възлага, а посредникът приема да извърши консултантско-
посредническа дейност с цел покупко-продажба на недвижим имот, а именно: апартамент
№1, с кадастрален идентификатор ************* , със застроена площ по нотариален акт
81.28 кв.м. състоящ се от две стаи, хол, кухня и обслужващи помещения, заедно с избено
помещение № 31, с полезна площ 4.13 кв.м, заедно с 1.386% идеални части от общите части
на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото, с адрес:
********************
Съгласно чл. 2 от договора посредникът се задължава да консултира и съветва
възложителя относно условията, при които ще бъде реализирана покупко-продажбата.
Посредникът се задължава, при условие, че страните по покупко - продажбата на имота са
подписали предварителен договор, да съдейства за набавяне на всички необходими
документи за реализирането на нотариалното изповядване на покупко-продажбата.
Съгласно чл. 3 от договора възложителят има право да получи адекватни консултации
от посредника относно покупко-продажбата на имота, както и да го запитва за съвет и
2
мнение по въпроси отнасящи се до кореспонденцията между възложителя и банката-
кредитор. Възложителят се задължава да заплати на посредника възнаграждение в размер на
1500 лева без ДДС до 2 месеца от датата на подписване на нотариално заверен договор за
покупко-продажба на имота по посочена в договора банкова сметка. Възложителят се
съгласява, че към момента на подписването на настоящия договор е получавал нужните
консултации и съвети от изпълнителя, а изпълнителя добросъвестно е консултирал
възложителя от месец май 2019г до сега.
С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот *****, то******** рег.
№*******, дело №*********** г. на Нотариус ВМ, трети по делото лица/ АДТ, ЗАКД и
ВВП/ продават на К. П. Х. и С. Х. П. самостоятелен обект в сграда с идентификатор
*************- апартамент ************** за продажна цена в размер на 49 999.07 лева.
Приложена е електронна кореспонденция, водена от управителя на ищьовото
дружество с представители на „******“, представители на продавачите и нотариалната
кантора във връзка с продажбата на процесния имот в периода 03.06-05.07.2019 г.
Разпитани в проведеното съдебно дирене са трима свидетели.
Св. К. С. К. разказва, че е била ангажирана за отпускане на кредит през 2019 г. Спомня
си кои са К. Х. и С. П., тъй като тогава работила на позиция „мобилен банков експерт“ и
работодателя й- „******“ си сътрудничел с фирмата, в която работел К, по това време.
Ответникът имал два кредита- потребителски и ипотечен, по които работила и свидетелката.
Няма спомен за участие на брокер, нито за името на управителя на ищцвото дружество. Тя
сочи, че е комуникирала директно с К и С./съпруга на ответника/.
Св. М. В. Г. през 2019 г. е работил и в „****“ и в „******“ като познава св. К. но няма
спомен за страните по делото и за св. С. П..
Св. С. Х. П. живее на семейни начала с ответника. Разказва, че научила за продажбата
от интернет и се свързали по посочения телефон, с които дейности се занимавал К.. К.
работил към „*********“ и той имал някаква връзка с „******“ и по този начин той
рефинансирал кредит. При извършения оглед на имота МА- управител на ищцовото
дружество отворило имота, за да могат те да го разгледат. Свидетелката твърди, че от страна
на нея и ответника не е имало брокер, а те сами са движели дейността по покупката на
имота.
При така установените факти и обстоятелства, съдът намира следното от правна
страна:
Търговското посредничество е уредено в чл.49-чл.51 ТЗ. Според чл.49, ал.1 ТЗ
посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Съгласно
чл.51 ТЗ търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или
от двете страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното
възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни. Търговският
посредник се задължава срещу определено възнаграждение да извърши необходимото, за да
се сключи определена сделка и предметът на договора е постигането на определен резултат -
свързването на страните и подпомагането им да сключат договор. Търговският посредник
има двойна функция, тъй като макар и да е в договорни отношения с едната от страните по
проектирания договор, той работи и за двете страни и за изпълнение на задълженията му
следва сключването на договора да е резултат от това, че е свързал страните.
Макар чл.49, ал.1 ТЗ да не говори за възможност за сключване на сделка, пораждащият
правото на възнаграждение факт е сключването на такава, за която ищецът е посредничил.
Така е, защото посредничеството е насочено и има за непосредствена цел сключването на
сделки с обекти на гражданския оборот. Т.е договорът за посредничество включва не само
организирането на огледи на имоти, но и посредничество между бъдещите продавач и
купувач за постигане на целения резултат - одобрение на предложения от посредника имот и
3
сключване на сделка, в доминиращата част от случаите в практиката под формата на
предварителен договор. В този смисъл е налице формирана по реда на чл.290 от ГПК
задължителна практика на ВКС /напр. решение № 37/27.04.2012г. по т.д. № 1143/2010г., I т.о./
Установява се по делото, че е сключен писмен договор за посредничество на
08.07.2019 г., на датата която е сключен и окончателен договор под формата на нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот.
В процесния случай не се установява, а и не се твърди ищецът да е осъществил
посредничество между ответника и продавачите и не ги е свързал, за да започнат преговори
между тях. Не е проведено каквото и да е доказване и ищецът да е да съдействал за набавяне
на всички необходими документи за реализирането на нотариалното изповядване на
покупко-продажбата/ обикновено това са схема за имота и данъчна оценка, които се
предоставят от продавача/.
Съдът намира, че клаузата на чл. 3.3 от представения по делото в смисъл, че
възложителят декларира, че към момента на подписване на договора е получавал нужните
консултации и съвети от изпълнителя, а изпълнителя добросъвестно е консултирал
възложителя от месец май 2019г. до сега, е неравноправна, неясна и не е годна да обвърже
страните. Използваните изразни средства „получавал нужните консултации и съвети“ са
крайно неясни и в тях липсва каквато и да е конкретика, позволяваща страните по договора
да разберат какви са тези дейности – какви консултации и съвети са предоставени.
Настоящият съдебен състав има принципното разбиране, че посредник при сделка с
недвижими имоти не е и принципно необходим да присъства при нотариално изповядване на
сделката, освен в случай, че същият е професионален юрист, който може да представлява
страна в нотариалното производство-адвокат, каквито твърдения няма изложени.
Нотариусът е лице, изпълняващо публични функции, притежаващо правни знания и имащо
законово задължение да опазва правата и интересите на страните по сделките, да ги упътва,
да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с
правните последици/ арг. от чл. 25, ал. 1 от ЗННД/.
При това положение СРС намира, че посредничество от страна на ищеца няма
извършено. Единственото, с което служителите на ищеца могат да претендират, че са
помогнали на ответника е, че представител на ищцовото дружество е присъствало на
нотариалното изповядване на сделката, което както е посочено по-горе реално не е
необходимо. Представители на ищеца не свързали К. Х. и собствениците на апартамента,
бъдещи продавачи. Няма данни брокера на недвижимия имот да е пълномощник на
продавачите с право да продава имота, нито да е да е обсъждал съществени елементи от
евентуален бъдещ договор за покупко-продажба. Изводът на СРС е, че ищецът не е свързал
страните по бъдещата сделка.
Ищецът не доказва, извън посещението заедно с ответника при нотариус за сключване
на окончателен договор, да е извършил конкретни посреднически действия, с цел сключване
на сделка за този имот. Следователно, посредничество не е реализирано от негова страна.
След като това е така, няма основание да иска да му се заплати възнаграждението по
договора. Искът за възнаграждението е неоснователен и трябва да бъде отхвърлен.
Неоснователността на главния иск поражда неоснователност и на акцесорния такъв за
присъждане на обезщетение за забава върху главницата.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ответникът има право на разноски в размер на 150
лева- адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от гореизложеното Софийският районен съд
РЕШИ:
4
ОТХВЪРЛЯ исковете на „********” ЕООД, ЕИК: ********, със седалище и адрес на
управление: ********* съдебен адрес: ************** чрез адв. В. Г В., за осъждане на К.
П. Х., ЕГН: **********, с адрес: **********, да заплати на ищеца на основание чл.79,
ал.1 ЗЗД вр. чл.49-51 ТЗ:
-Главница по сключен през м. май 2019 г. неформален договор за посредничество
в размер на 1500 лв. /хиляда и петстотин лева/, ведно с лихва за забава от подаване на
исковата молба/19.06.2024 г./ до окончателното плащане на задължението;
-Лихва за забава за периода 09.09.2019 г. - 18.06.2024 г. в размер на 788,58 лв.
/седемстотин осемдесет и осем лева и 58 стотинки/.
ОСЪЖДА „********” ЕООД, ЕИК: ********, да заплати на К. П. Х., ЕГН:
**********, сумата от 150 лева- съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд, в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5