№ 1002
гр. Варна, 27.06.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Константин Д. Иванов
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
мл.с. Станислав М. Ангелов
при участието на секретаря Марияна Ив. И.
Сложи за разглеждане докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно
гражданско дело № 20243100500266 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 15:06 часа се явиха:
Въззивницата С. Д. Н., редовно уведомена при условията на чл.56, ал.2 от ГПК,
не се явява, представлява се от адв.Т. А., редовно упълномощена и приета от съда
отпреди.
Въззивникът Д. А. Н., редовно уведомен при условията на чл.56, ал.2 от ГПК,
не се явява, представлява се от адв.Т. А. , редовно упълномощена и приета от съда
отпреди.
Въззиваемата Д. А. Д., редовно уведомена от предходно съдебно заседание, не
се явява, представлява се от адв.С. Б., редовно упълномощена и приета от съда
отпреди.
Вещото лице К. В. В., редовно призована, явява се лично.
АДВ.А.: Моля да се даде ход на делото. Не са налице пречки.
АДВ.Б. : Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
1
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ докладва постъпило в срока по чл.199 от ГПК писмено заключение с
вх.№152121/14.06.2024 г. по допуснатата съдебно - оценителна експертиза на вещото
лице К. В. и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата
самоличност.
К. В. В.: 74г. българка, бълг.гражданка, омъжена, неосъждана, без родство и дела
със страните по делото. Обещавам да дам вярно заключение. Предупредена за
наказателната отговорност по чл.291 от НК. Поддържам така даденото от мен
заключение.
АДВ.А.: Нямам въпроси към вещото лице.
АДВ.Б.: Посочи ли сте, пазарната оценка сте я определили с оглед на критерии,
като местонахождение, състоянието на имота и тенденциите за развитието на пазара на
имотите. Кажете ни какви са тенденциите в развитието на пазара на имотите, към
увеличаване на тяхната цена или към намаляване?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: В района е известно, че има доста активно ново
строителство. Тази сграда, в която се помещава процесния имот тангира към едно с.о.
„П.“ и там върви много активно ново строителство. Това, което прави впечатление в
момента, е че има едно задържане на цените, а генерално има предпочитание от
потенциални купувачи да закупуват нови жилища, които отговарят на съвременните
технически искания, които предлагат повече удобства, от колкото тези, които са по -
старо строителство. В частност процесният имот се намира в една 16 – етажна сграда,
като 16-етажни сгради в гр.Варна са доста малко. Въпросният апартамент се помещава
на 11-тия етаж. Това не са имоти, които са предпочитани при такива условия и при
такова местонахождение, но в момента бих могла да кажа, т.к. ежедневно се занимавам
с кредити и кредитиране от банки има едно задържане на цените. Име един спад
известен, т.к. има активно ново строителство, предлагат се много новостроящи се
обекти и добри цени държат все още тези, които са атрактивни, като местоположение,
като качествено изпълнение, към които процесния имот не принадлежи, към такава
потенциална група.
АДВ.Б.: Тухла ли е ?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Това е едноплощов кофраж, към 80-те години е строена
2
тази сграда, така нареченото „ЕПК“, в което основните конструктивни елементи са от
стоманобетонни плочи, носещи стени, каквито има. Има попълване с тухла или с
панели, зависи какво е. Да кажем, че той е един среден апартамент, който има едно
остъкляване само и всичко друго е стоманобетон като стени, като конструкция.
АДВ.Б.: Посочили сте в експертизата, че сте черпили информация за реално
извършени сделки и оферирани цени на недвижимите имоти. Кажете ни сега какви
реално извършени сделки сте имали предвид?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Имала съм предвид собствения си опит, имам личен
архив, който все пак е конфиденциален. Пак казвам аз активно се занимавам с оценки
на имоти. Имам представа, смятам обективна, от това, което реално се оферира и това,
което реално се търгува, но това което е практиката, която работя обичайно и с
общината, и с банките ние правим един анализ за възможната пазарна стойност на база
на оферирани цени, като коригираме именно със съответни коефициенти за да
приближим тези аналози до реалната възможна, като тези коефициенти използваме
действително в нашата практика.
АДВ.Б.: Черпихте ли информация от офертите фирми за недвижими имоти за
конкретния район, в който се намира процесния имот?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Аз съм ги приложила, това са точно такива. Това са точно
такива от фирми.
АДВ.Б.: Кажете ми от кои фирми, конкретно черпихте информация?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Не мога да кажа конкретно. Просто аз не съм прочела,
точно не мога да цитирам в момента имената на фирмите, но това са фирми, които
имат една позиция, едно търсене на техните услуги, аз ги подбирам по параметри.
СЪДЪТ отправя въпрос към адв.Б.: В каква връзка задавате този въпрос: Кои
точно фирми? Какво имате предвид?
АДВ.Б.: Защото определени фирми във Варна предлагат имоти специално в този
район. Офертните цени не са такива, каквито вещото лице сочи в заключението си като
пазара оценка и аз ще представя след малко. Те са значително по – високи.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Мога да обясня, да, за това което Вие питате и това, което
казах. Това на нас ни е известно, защото обикновено ако попитате фирмите за
3
недвижими имоти виждаме, че цените са значително по – високи примерно. Те казват,
така иска нашия клиент. Той иска такава цена и ако я постигне продава, а ако не е
постигне няма да продава. Така, че от там се получава това разминаване. Пак казвам.
От опит мога да се ориентирам и да подбера действително такива, които са съответни,
на това което имам да оценявам и задачата, която ми е поставена от съда.
АДВ.Б.: Като вещо лице вие оценявате повече земеделски земи или повече
недвижими имоти от опита, които имате?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Пазара е по - активен на жилищните имоти, това е
обществено известно. Земеделските земи особено към момента се предлагат
ограничено.
АДВ.Б.: Вие сте се запознали с всички доказателства по делото, вероятно и със
заключението на изслушаната пред първата инстанция съдебно – техническа
експертиза, която дава значително по - висока оценка от вашата. Как ще го обясните
това?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Това е моето заключение, което съм дала въз основа на
методите, които съм приложила и описала в съобразителната част на експертизата си и
приложенията към нея. Оценки на колеги не бих желала да давам.
АДВ.Б.: Нямам други въпроси.
АДВ.А.: След като сте се запознала с предишната експертиза и с протокола, там
е протоколирано на моя въпрос, защото в експертизата беше описано, че в хола има
секция, която прегражда и на моя въпрос вещото лице беше отговорило, че така е
оценила апартамента, като тристаен. Смятате, ли че това е основание една секция
преграждаща една от стените. Това е описано в протокола и в оценката.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ В.: Аз съм строителен инженер по специалност. Това е
подвижна мебел, макар и обемиста (двулицева библиотека), която е подвижна и
демонтируема, но не може да прегради и да направи едно жилище от двустайно в
тристайно.
АДВ.А.: Нямам други въпроси към вещото лице
4
СЪДЪТ,
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА И ПРИОБЩАВА към доказателствата по делото писмено заключение
с вх.№152121/14.06.2024 г. по допуснатата съдебно оценителна експертиза на вещото
лице инж. К. В..
СЪДЪТ докладва справка – декларация от вещото лице инж. К. В. съобразно
Наредба №2 от 2018г. в размер на 340 (триста и четирдесет )лева, съобразно брой
часове и времето за дейностите, които е извършила във връзка с изготвянето на
заключението.
СЪДЪТ,
ОПРЕДЕЛИ:
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице инж. К. В. в размер
на 340 (триста и четирдесет)лева.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещото лице К. В. в размер на внесения
депозит от 300 /триста/ лева. /изд.РКО/
УКАЗВА на двамата въззивници в седмичен срок от днес да довнесат сума по
сметка на ВОС (вещи лица и гаранции) сума в размер на 40 (четирдесет) лева с оглед
изплащане на пълния размер на определеното възнаграждение на вещото лице.
АДВ.А.: Други доказателствени искания нямам.
АДВ.Б.: Заявявам, че оспорвам днес изслушаното заключение на вещото лице.
Считам, че то не е обосновано и възниква съмнение за неговата правилност, поради
което правя искане за повторно заключение на основание чл.201 от ГПК, като
представям само за справка имоти които са с подобни характеристики, какъвто е
процесния имот и за тяхната офертна продажна цена, намиращи се в същия район, в
който е и процесния имот. Пазарните цени са значително по – високи. Освен това
тенденцията, която е известен факт, тенденцията е към покачване на недвижими
имоти, а не към тяхното намаляване. Оценката, която е направена и е слушана при
5
първоинстанционното разглеждане на делото е в размер на 100240 лева, а настоящата
оценка е значително по -ниска въпреки, че първата е направена през месеце септември
2023г.
АДВ.А.: Смятам, че експертизата, която приехте в днешно съдебно заседание е
компетентна, коректна и професионално изпълнена. Използвани са ни както тя е
написала оферти за справедлива пазарна стойност. Смятам, че коректно вещото лице е
взело предвид обстоятелството, че апартамента се намира на 11-ти етаж в сграда с
много апартаменти на етаж и самата сграда е в лошо състояние. Тя наистина е на едно
място, където няма комуникации. Също така са приложени също офертни
предложения, обяви, от които е видно, че цената е леко по – висока, но в тях става
въпрос за нови строителства, като 2020г., 2023г., а апартаментът, който е оценяван на
45 години. По отношение на това, което колежката представи и на двете места пише, че
цената е с включено ДДС. Говорим за апартамент, на който оценката не начислява
ДДС. Просто имотът не е такъв. Смятам, че при тези суми – офертни ако се махне ДДС
–то в размер на 20% цената ще изглежда съвсем различно. Смятам, че не следва да се
допуска повторна експертиза. Моля да оставите без уважение искането.
По направеното искане от процесуалния представител на въззиваемата и с оглед
оспорването на заключението на единичната съдебно – оценителна експертиза,
изслушана в днешно съдебно заседание Съдът намира че следва да бъде допусната
повторна съдебно – оценителна експертиза в състав от три вещи лица, която да даде
заключение за пазарната стойност на делбения имот към настоящия момент.
Поради изложеното Съдът,
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА ТРОЙНА СЪДЕБНО – ОЦЕНИТЕЛНА ЕКСПЕРТИЗА в състав
от три вещи лица, с задача вещите лица след като се запознаят подробно с делото и
извършат оглед на място на процесния апартамент както и необходимите справки и
проучвания да дадат заключение за пазарната стойност към настоящия момент на
делбения имот, а именно: апартамент № 58, находящ се в жилищната сграда,
построена в град Варна, община Варна, област Варна, жк „Възраждане“, бл. 70 , етаж
11, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ****************** по
КККР одобрени със Заповед *****************г. на ИД на АГКК, намиращ се в
сграда с идентификатор ****************, разположена в поземлен имот с
идентификатор *************, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
6
апартамент, брой нива на обекта: 1 /едно/; със застроена площ 46.57 (четиридесет и
шест цяло и петдесет и седем стотни) кв.м., състоящ се от: стая, кухня, баня-тоалет,
дрешник входно антре, при съседи: на същия етаж: ****************.65, под обекта:
****************.58: над обекта: *******************.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 900 (деветстотин )лева, вносими в 10- дневен
срок от днес от въззиваемата Д. Д..
След представяне на доказателства за внесен депозит делото да се докладва за
определяне от съда на състава на експертизата.
АДВ.А.: Нямаме други искания към настоящия момент.
АДВ.Б.: Нямаме други искания.
С оглед необходимостта от попълване на делото с доказателствата Съдът,
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 30.09.2024г. от 14.00ч., за
която дата и час страните са уведомени чрез своите процесуални представители от
съдебно заседание.
След представяне на доказателства за внесен депозит, делото да се докладва за
определя на състава по допуснатата тройна съдебно – оценителна експертиза.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 15:27часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
7