№ 940
гр. София, 10.01.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в закрито заседание на
десети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20221110152653 по описа за 2022 година
Постъпила е искова молба от „ФИРМА“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес
на управление: АДРЕС, съдебен адрес: АДРЕС чрез адв. В. И. В. срещу М. Д. М., ЕГН
**********, с адрес: АДРЕС. Съдът констатира, че исковата молба е редовна, а предявеният
с нея иск е допустим.
Водим от горното и на основание чл. 140, ал. 1 и ал. 3, Софийският районен съд,
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 21.02.2023 г.
от 10:30 часа, за които дата и час да се призоват страните.
СЪОБЩАВА на страните проекта си за доклад по делото:
Производството е образувано по искова молба от „ФИРМА“ ЕООД, ЕИК
*****, със седалище и адрес на управление: АДРЕС, съдебен адрес: АДРЕС чрез адв. В. И.
В. срещу М. Д. М., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, с която се иска съда да признае за
установено, че ответницата дължи на ищеца сумата 10 950,00 лева (десет хиляди
деветстотин и петдесет лева), представляваща част от главница – незаплатена част от
продажна цена за закупуване на недвижим имот, уговорена с Нотариален акт № ****,
том XII, рег. № 99999, дело № ****/2020 г. по описа на ИД, нотариус № *** вписан в
книги на СВ, гр. София, под № ***, том CLXV, вх. рег. № *******, дело № *****, ведно
със законна лихва за период от 15.06.2022 г. до изплащане на вземането.
Ищецът твърди, че първоначално дружеството е преговаряло с майката на
ответницата - АТТ ЕГН:**********, с която на 20.06.2019г. е сключен Предварителен
договор за процесиите имоти за цена от 112 000 евро. Те се договорили обаче недвижимите
имоти па се прехвърлят дъщеря й- ответницата М. Д. М., срещу цена, почти наполовина по-
ниска от договорената в предварителния договор- по данъчна оценка, а за остатъка - да се
промени основанието на плащане - предварителният договор да се измени с анекс и да се
възприема изцяло и само като такъв за изработка. АТ била заплатила на ищеца почти цялата
сума по Предварителния договор, с изключение на дължимия остатък -сумата, която бе
уговорена да се плати в тридневен срок от Акт образец 15, но вече от ответницата по спора.
Именно този дължим остатък се претендира в настоящото производство.
Сочи се, че след издаването на Акт образец 15, АТ неочаквано престанала да
1
комуникира с ищцовото дружество и не бил сключен анекс към предварителния договор.
Поддържа се, че М. Д. М. не е заплащала никаква сума на ищеца, а изявлението в
нотариалния акт че сумата от 107 050 лева е получена по сметка на дружеството в
„ФИРМА“ преди деня на сделката е невряно, доколкото ако има постъпили плащания те са
от АТ по предварителния договор.
Приложени са писмени доказателства.
Иска се да бъде допусната счетоводна експертиза, която да отговори на
поставени въпроси: 1. Получавало ли е „ФИРМА“ ЕООД суми от АТ Т и ако да, да посочи
начин на плащане, размери, дати, посочено ли е в съответния документ основание за превод
и като какви са отразени тези преводи в счетоводството на ФИРМА“ ЕООД? 2.Получавало
ли е „ФИРМА“ ЕООД суми от М. Д. ММ., както и изрично по сметките на ищеца в
„ФИРМА“ ЕАД и ако да, да посочи начин на плащане, размери, дати, посочено ли е в
съответния документ основание за превод и като какви са отразени тези преводи в
счетоводството на ФИРМА“ ЕООД?
Препис от исковата молба е връчен на ответника. В срока по чл. 131 ГПК
ответникът е подал отговор на исковата молба, с който се оспорва иска по основание и
размер. Излагат се твърдения за нередовност на исковата молба, като се сочи, че от
формулировката „задължение, уговорено в нотариален акт“, не става ясно дали се касае до
заплащане на продажна цена, на цена на извършеното строителство или на нещо друго
Не се спори, че с посочения в исковата молба нотариален акт с вх. рег. №
*******/11.11.2020 г., акт № ***, т. CLXV, дело № *****/2020 г. на СВ София ответницата е
придобила самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********** по КК и КР на гр.
София, представляващ апартамент ****, с административен адрес: АДРЕС със застроена
площ от 96,13 кв.м., както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********
представляващ надземен гараж № 4 на посочения по-горе административен адрес, с площ от
19,73 кв.м. за общата сума от 118 000 лв. Не се оспорва и, че на 20.06.2019 г. между
„ФИРМА“ ЕООД и майката на ответницата АТ Т е сключен предварителен договор за
процесиите имоти, по силата на който дружеството се е задължило да прехвърли същите за
общата сума от 112 000 евро, както и че на отделни вноски по банкова сметка и в брой,
както и както и че на отделни вноски по банкова сметка и в брой Т е заплатила „почти
цялата сума по предварителния договор“. Сочи се, че при сключване на предварителния
договор и извършване на плащанията Т е действала от свое име, но за сметка на дъщеря си
М. М. като неин косвен представител.
Поддържа се, че единствено релевантно значение за продажната цена на
процесиите имоти има посочената такава в нотариалния акт- 118 000 лв. Сочи се, че не
отговаря на истината и тезата, че остатъкът от сумата представлява плащане по договор за
изработка /строителство/, което е осъществено от ищцовото дружество.
Сочи се, че по предварителния договор АТ е заплатила за сметка на своята
дъщеря М. М. сумата от 208 030 лв., което е с 90 030 лв. повече от договорената продажна
цена и със 100 030 лв. повече от цената, посочена като платена в нотариалния акт.
Прави се възражение за прихващане на вземането, което има ответницата
към ищеца за получените без основание 90 030 лв. с предявената в настоящото дело
искова претенция, което да се счита погасено до размера на по-малката сума.
Твърди се, че при сключване на предварителния договор по силата на чл. 4.1, б.
„д”, ищецът е дал уверения, че купувачът или негов представител ще присъства при
извършване на всички СМР по хидро и топлоизолация на плочата над апартамент ****, част
от която представлява тераса над него. Поддържа се, че била извършена промяна на
архитектурния детайл над апартамент 19 като е променен хидро и топлоизолационния слой.
В резултат на това се е получил теч в една от стаите на апартамента /една от спалните с
квадратура от 17,61 кв.м./ Причината за този теч и до момента не е отстранена. Ищецът е
поел ангажимент да направи 72 часова водна проба, за да се провери годността на
покритията, но и това не е сторено
Твърди се, че по силата на разпоредбата на чл. 14, ал. 15 от Наредба № Тз-1971 от
2
29.10.2009 г. за строително-технически правила и норми за осигуряване на безопасност при
пожар, издадена от Министъра на вътрешните работи и Министъра на регионалното
развитие и благоустройството, по периметъра на строежа следва да бъдат изпълнени ивици
от минерална вата с клас по реакция на огън А1 или А2, които следва да бъдат с минимална
широчина от 20 см., разположени на височина до 90 см. от нивото на прилежащия терен.
Такава ивица следвало да бъде изпълнена на височината на тавана на първия етаж, подовата
конструкция на който е над нивото над прилежащия терен и на трети етаж, подът на който е
разположен над нивото на прилежащия терен а за по-горните етажи - около отворите на
всеки прозорец или врата или хоризонтална ивица на всеки два етажа. Това предпазва
обектите от бързо разпространение на огъня при възникване на пожар. Сградата, в която са
разположени имотите на ответницата ми била обезопасена с такива ивици на височината
тавана на първи, трети и пети етажи, макар че това е предвидено в инвестиционния и
техническия проекти, нито такива ивици са поставени около прозорците и вратите.
Твърди се, че както изискванията за поставяне на минерална вата с оглед
пожарната безопасност на обекта, така и дейностите по хидро и топлоизолация
представляват скрити недостатъци и не могат да бъдат забелязани при външен преглед, а
само след съответните експертизи и анализ за съответствие с одобрените проекти и
действащите нормативни изисквания. Липсата на необходимото обезопасяване на сградата
против пожар я прави негодна за използването и по предназначение. В тази връзка се
прави възражение за неизпълнен договор по смисъла на чл. 90, ал. 1 ЗЗД.
На основание чл. 195, ал. 1 от ЗЗД се прави възражение за съответно намаляване
на продажната цена със сумата от 15 000 лв., представляваща разликата в стойността на
сградата, намалена с констатираните недостатъци.
Твърди се, че съобразно нормата на чл. 3.2 от сключения на 20.06.2019 г.
предварителен договор срокът за изпълнение на всички строително- монтажни работи и
въвеждане на строежа в експлоатация е 01.04.2021 г. Разрешение за ползване на сградата е
издадено на 14.12.2021 г. По силата на разпоредбата на чл. 6.4 от същия договор при
неспазване на срока за завършване на обекта с повече от 60 дни продавачът дължи на
купувача неустойка в размер на 0,3% от стойността на договорените и неизвършени СМР за
всеки ден закъснение. Към 01.04.2021 г. обектите, предмет на продажбата са били с
неизвършени мазилки по стени и тавани и замазки по подовете, които за процесиите имоти
възлизат на сумата от 9000 лв. Допуснатата от продавача забава е в размер на 255 дни или
дължимата договорна неустойка възлиза на сумата от 6 885 лв., за която сума се прави
възражение за прихващане на вземането, което има ответницата към ищеца за
неустойка за забава по чл. 6.4 от сключения предварителен договор с предявената в
настоящото дело искова претенция, което да се счита погасено до размера на по-
малката от двете суми.
Представени са писмени доказателства.
Оспорва се истинността на представения по делото констативен акт за приемане
на строежа от 11.10.2021 г. в неговата част „Архитектура”, част „ВиК” и част „Пожарна
безопасност” досежно изложените твърдения относно изпълнена топло и хидроизолация на
процесиите обекти, както и изпълнението на негорими ивици съгласно изискванията на чл.
14, ал. 15 от Наредба ****71 от 29.10.2009 г. за строително-технически правила и норми за
осигуряване на безопасност при пожар на нивото на тавана на първия третия и петия етажи
Поставят се допълнителни въпроси към съдебно-счетоводната експертиза:
Вещото лице след като се запознае в счетоводството на ищеца с финансовите документи във
връзка с изграждането на процесиите обекти да даде отговор и на следните въпроси: на
каква стойност е осчетоводена продажбата на процесиите имоти?; осчетоводени ли са от
дружеството приходите по представените протоколи с № 1-10 и 6 броя банкови бордера?;
какви суми са осчетоводени за изграждането на двата процесии обекта - апартамент **** и
гараж № 4?;какви разходи за изграждането на тези обекти са осчетоводени след 01.04.2021
г.?
Иска се да бъде назначена комплексна съдебно-техническа експертиза,
изпълнима от две вещи лица-строителен инженер и специалист по пожарна безопасност,
които след като се запознаят с инвестиционния проект, намиращ се в район Слатина, както и
3
със строителната документация, представена в ДНСК във връзка с приемането на обекта,
направят оглед на място и извършат проба за наличие на ивици от минерална вата с клас по
реакция на огън А1 или А2 с минимална широчина от 20 см периметъра на сградата на
височината на тавана на първия, третия и петия етажи да отговорят на следните въпроси:
какви са предвижданията на инвестиционния проект по отношение на противопожарната
безопасност?; изпълнени ли са топлоизолационни ивици с клас по реакреация А1 или А2 на
височината на тавана на първия, третия и на петия етажи?; какви са последиците от
неспазването на изискванията на чл. 14, ал. 15 от Наредба № 1з-1971 от 29.10.2009 г. за
строително-технически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар?; на
какво се дължи установения теч над едно от помещенията в апартамента?; налице ли е
промяна на архитектурния детайл на хидро и топлоизолационния слой над апартамент 19?;
съставени ли са съответните екзекутиви за извършената промяна?; на каква стойност
възлизат дейностите по отстраняване на допуснатите недостатъци по пазарни цени?; на
какъв етап е било строителството към 01.04.2021 г., какви СМР са извършени в процесиите
обекти след тази дата?; каква е пазарната стойност на извършените след 01.04.2021 г. СМР?
ПРАВНАТА КВАЛИФИКАЦИЯ на предявените искове е чл. 79, ал. 1, предл.
първо във вр. с чл. 200, ал. 1 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД във вр. с чл. 422 ГПК.
РАЗПРЕДЕЛЯ доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти,
както следва:
-В тежест на ищеца е да установи наличието на възникнало в негова полза като
изправна страна по договор за покупко-продажба изискуемо вземане срещу ответника за
заплащане на претендираната парична сума/остатък от продажна цена на недвижим имот/ на
соченото основание, както и забавата на ответника да изпълни задължението си в
уговорения срок, което обуславя начисляване на мораторна лихва.
-В тежест на ответника е да установи, че е изпълнил задължението си и е
заплатил напълно стойността на продажната цена, както и да установи правоотлагащото си
възражение по чл. 90 ЗЗД и правоизключващото възражение по чл. 195 ЗЗД.
ПРИЕМА ЗА РАЗГЛЕЖДАНЕ при условията на евентуалност компенсаторните
възражения за прихващане на ответника.
Правната квалификация на възражението, с което се иска прихващане между
претенцията на ищеца в размер на 10 950 лева и претенцията на ответника за сума, платена
без основание в размер на 90 030 лева, до размера на по-малкото е чл. 55, ал.1, т.1 от ЗЗД
РАЗПРЕДЕЛЯ доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти,
както следва:
-В тежест на ответника е да установи, че е заплатил на ищеца сумата от 90 030
лева.
-В тежест на ищеца е да установи, че полученото от него имущественото благо не
е лишено от основание, т. е., че съществува правно призната причина за разместването на
благата, което му дава право да задържи полученото.
Правната квалификация на възражението, с което се иска прихващане между
4
претенцията на ищеца в размер на 10 950 лева и претенцията на ответника за неустойка в
размер на 6 885 лева, до размера на по-малкото е чл. 92 от ЗЗД
РАЗПРЕДЕЛЯ доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти,
както следва:
В тежест на ответника е да установи възникване на вземане срещу ищеца за
заплащане на претендираната парична сума/6 885 лева/ за неустойка на соченото основание
– забава на задължението на ищеца за въвеждане на строежа в експлоатация от 01.04.2021 г.
до 14.12.2021 г.
В тежест на ищеца е да установи настъпили правопогасяващи, правоизключващи,
правоунищожаващи или правоотлагащи юридически факти.
ДОПУСКА приложените към отговора на исковата молба и отговора писмени
доказателства като допустими, необходими и относими по делото, тъй като се отнасят до
релевантни за спора факти.
ДОПУСКА изготвянето на съдебно-счетоводна експертиза, вещото лице по
която да отговори на поставените в исковата молба и отговора въпроси.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за изготвяне на експертиза в размер на 500 лева / по 250
лева/, платим от страните по депозитна сметка на СРС в едноседмичен срок от получаване
на настоящото определение.
НАЗНАЧАВА за вещо лице В. П., който да се уведоми за изготвяне на
експертизата след представяне на квитанция за внесен депозит.
ДОПУСКА изготвяне на съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която
да отговори на посочените от ответника въпроси
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 600 лева, вносим от ответника по делото в
седмодневен срок.
НАЗНАЧАВА за вещи лица Б. И. Т. и В. С., които да се уведомят за изготвяне на
експертизата след представяне на доказателство за внесен депозит.
УКАЗВА на страните, че в срок най-късно в насроченото съдебно заседание
могат да изразят становищата си във връзка с дадените от съда указания и проекта за доклад
по делото, както и да предприемат съответните процесуални действия.
УКАЗВА на страните, че ако не изпълнят дадените от съда указания в срок,
същите губят възможността да направят това по-късно, освен ако пропускът се дължи на
особени непредвидени обстоятелства.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от определението на страните по делото, а на ищеца и
препис от отговора на исковата молба.
Определението не подлежи на обжалване.
5
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6