Р Е Ш
Е Н И Е
№…………
гр.Варна, 15.07.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД гр. ВАРНА,
ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХLIX състав, в публичното заседание на 16.06.2020 год.
в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДИМИТЪР ДИМИТРОВ
при секретаря М. Узунова, като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 7058/2019год. по описа на Районен съд гр.
Варна, ХLIX състав, за да се произнесе, съобрази следното:
Предявени са от ****. родена на ***г.,
с адрес *** чрез пълномощник адв.А.К. ***, против
„Л.Г.Т.“ ЕООД със седалище и адрес
на управление ***, вписано в TP при АВ с ****, представлявано от Управител ****обективно
кумулативно съединени искове с с правно основание чл.79, ал.1, вр. чл.232, ал.2 от ЗЗД, чл. 92, ал.1 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за осъждане на ответника да й заплати
сумите, дължими по сключените между страните договор за наем от 22.10.2018г за три двуетажни жилищни сгради, находящи се
в гр.Варна, местност „****, построени в ****с площ 2 471 кв.м. както следва:
1. главница в общ размер на 6
000 евро /шест хиляди евро/ или 11 734,98лв. представляваща
неплатен наем за: м.декември 2018г. - в размер на 1
500евро или 2 933,75лв.; м.януари 2019г. - в размер на
1 500евро или 2 933,75лв.; м.февруари 2019г. - в
размер на 1 500евро или 2 933,75лв.; м.март 2019г. - в
размер на 1 500евро или 2 933,75лв.;
2. главница в общ размер на 731,98
лв. /седемстотин тридесет и един лв. и деветдест и осем ст./ представляваща консумирана
ел.енергия за трите жилищни сгради, за периода от 29.10.2018г. до 27.02.2019г., както следва:
Къща 1 - електромер № **********:
- за периода от 29.10.2018г. до
28.11.2018г. - сума в размер на 7,96лв.
- за периода от 29.11.2018г. до
28.12.2018г. - сума в размер на 26,89лв.
- за периода от 29.12.2018г. до
28.01.2019г. - сума в размер на 104,35.лв.
- за периода от 29.01.2019г. до
27.02.2019г. - сума в размер на 16,02лв. общо дължима сума:
155,22лв.
Къща 2 - електромер № **********:
- за периодаот29.10.2018г.до28.11.2018г.-сума в размер на 14,99лв.
- за периода от 29.11.2018г. до
28.12.2018г. - сума в размер на 41,05лв.
- за периода от 01.01.2019г. до
28.01.2019г. - сума в размер на 155,25лв.
- за периода от 29.01.2019г. до
27.02.2019г. - сума в размер на 75,55лв., общо дължима сума: 286,84лв. + възстановяване
спряно ел.захранване - 38лв.= 324,84лв.
Къща 3 - електромер № **********:
- за периода от 29.10.2018г. до
28.11.2018г. - сума в размер на 20,56лв.
- за периода от 29.11.2018г. до
28.12.2018г. - сума в размер на 83,32лв.
- за периода от 01.01.2019г. до
28.01.2019г. - сума в размер на 59,63лв.
- за периода от 29.01.2019г. до
27.02.2019г. - сума в размер на 50,41лв., общо дължима сума: 213,92лв. + възстановяване
спряно ел.захранване - 38лв.= 251,92лв.
3. договорна неустойка в размер на 600 евро /шестстотин евро/, или 1 173,50лв., както следва:
- наем м.декември 2018г. в
размер на 1 500евро - неустойка в размер на 150 евро, или 293,38лв;
- наем м.януари 2019г. в размер
на 1 500евро - неустойка в размер на 150 евро, или 293,38лв;
- наем м.февруари 2019г. в
размер на 1 500евро - неустойка в размер на 150 евро, или 293,38лв;
- наем м.март 2019г. в размер
на 1 500евро - неустойка в размер на 150 евро, или 293,38лв., както и
4. законната лихва върху дължимите суми, считано от датата на
депозиране на исковата молба в съда до окончателното им плащане.
Твърди се в исковата
молба, че на 22.10.2018г.
с управителя на „Л.г.т.“ ЕООД **** е
сключен Договор за наем на недвижим имот, съгласно който, представляваното от
него дружество ще ползва под наем за период от две години, три двуетажни
жилищни сгради, находящи се в гр.Варна, местност „****, построени в ****с площ
2 471 кв.м. Твърди се, че съгласно т.3.1. от
Договора, месечният наем е определен в размер на 1 500 /хиляда и петстотин/
евро, и се заплаща от дружеството - Наемател между 1-во и 5-то число на всеки
месец Съгласно т.5 от Договора за наем, дружеството - Наемател следва да
заплаща ежемесечно със свои средства и консумативните разходи по ползването на
имота като ел.енергия, вода и др., като представя платежните документи на
Наемодателя. Твърди се, че ответното дружество е в неизпълнение на договорните
си задължения и дължи на ищцата договорената наемна цена за м.декември 2018г.,
м.януари 2019г., м.февруари 2019г., м.март 2019г., или сума общо в размер на 6
000 /шест хиляди/ евро или 11 734,98лв. Твърди се, че
ответното дружество дължи на ищцата средства за консумирана ел. енергия за трите
жилищни сгради, за периода от 01.11.2018г. до
27.02.2019г. общо в размер на 731,63 /седемстотин
тридесет и един лв. и шестдесет и три ст./лв. Твърди
се, че на основание т.13 от Договора за наем, при забава в плащането на наема,
ответникът дължи и неустойка в размер на 1% върху договорения месечен наем за
всеки просрочен ден до окончателното погасяване на задължението, но не повече
от 10% от размера на наема, или в общ размер от договорна неустойка в размер на
600 /шестстотин/ евро, или 1 173,50лв. Твърди се, че на
25.03.2019г. ищцата изпратила на адреса на
управление на длъжника /посочен в Търговския регистър/ покана за плащане до „Л.г.т.“
ЕООД ****, с която още веднъж му дала 3 /три/ дневен срок,
считано от получаването й, да заплати дължимите суми. Твърди
се, че поканата е връчена на ответника на 26.03.2019г. Твърди се, че
поканата е изпратена и на e-mail адреса на дружеството, посочен изрично в
Договора като адрес за кореспонденция, но въпреки разговорите и многобройните
опити за доброволно уреждане на въпроса, „Л.г.т.“ ЕООД
не предприело действия за плащане на задълженията си.
В срока по чл.131 ГПК е
постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника ****, с ****, чрез
процесуалния му представител – адв. Н.Н.Х., в който се изразява
становище за тяхната неоснователност и недоказаност. Признава се, че
между страните е сключен посочения в исковата молба договор за наем от
22.10.2018 г. Изтъква се, че в изпълнение на клауза 3.3 от Договора, ответното
дружество заплатило първия месечен наем в размер на 1500 (хиляда и петстотин)
евро (с равностойност на 2933.75 български лева) срещу разписка с дата
22.10.2018 г. Твърди се, че трите недвижими имота, които следвало да бъдат
наети от дружеството-ответник, били в много лошо състояние и следвало да бъдат
ремонтирани, като наемодателят имал задължения по договора в тази насока. Твърди се, че ищцата по главния иск не е предприела действия по
изпълнение на тези свои задължения и имотите останали негодни за ползване.
Твърди се, че имотите не били предадени с приемо-предавателния протокол,
изискван от клауза 7.1 на Договора, нито били предавани ключове за имотите, а
ответното дружество не е приемало имотите и не ги е ползвало, което било
причината да не са внесли и депозита по клауза 4.1 от Договора, като твърдят,
че самата ищца не го е поискала. Приемат, че именно поради
неизпълнението на задълженията на наемодателката-ищца изпълнението на договора
е станало невъзможно и съгласно чл. 83 (ЗЗД)
неизпълнението на договора се дължи на кредитора, а ответникът трябва да бъде
освободен от отговорност за заплащане на наема. Изтъква се, че
развалянето на договора има обратно действие, т.е. всеки трябва да върне това,
което е получил, като в случая ищцата никога не е предавала имотите за ползване
от ответника, но последният е заплатил първия месечен наем, който следва да
бъде възстановен от страна на ищеца. Твърдят, че е проведена
електронна кореспонденция между страните, където са уточнявани детайли па
необходимите ремонти и сроковете за извършването им. Оспорва
акцесорната претенция.
В срока по чл.131 ГПК ответникът предявява насрещен иск с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД за осъждане на ищцата по главния иск ****., да
заплати на „****, с ****, сумата от 1500 (хиляда и петстотин) евро с левова
равностойност 2933.75 лева, която сума ****. е получила като първа месечна
вноска по Договор за наем, който не е произвел правно действие и така
ответницата се е обогатила на основание, което не се е осъществило, ведно с
лихва за забава в размер на 212.70 лв., дължима за периода от датата на
договора 22.10.2018 г. до 09.07.2019 г., както и законната лихва от датата на
насрещния иск до пълното изплащане на дължимите суми.
Твърди се в насрещната искова молба, че
съгласно сключения между страните договор за наем е следвало да наемат
описаните в клауза 1 на Договора три имота, като в изпълнение на клауза 3.3 от
Договора заплатили първия месечен наем в размер на 1500 (хиляда и петстотин)
евро (с равностойност на 2933.75 български лева) срещу разписка с дата
22.10.2018 г. Твърди се, че трите недвижими имота, които следвало да бъдат
наети от дружеството-ответник, били в много лошо състояние - покривите,
електрическите ключове, външното осветление, стените бяха за боядисване, нужни
бяха алармена система, професионална камера и записваща система, кухните бяха
за основен ремонт, както и басейна. Твърди се, че в съответствие с уговореното
в клаузи 3.5 и 3.6 на Договора ремонтите на покрива и на басейна били
задължение на наемодателката-ответница и тя имала поставени срокове - покривът
трябваше да се отремонтира до 30.11.2018 г., което тя не изпълнила. Приемат, че поради неизпълнението на задълженията на
наемодателката, изпълнението на договора е станало невъзможно, а съгласно чл.
88 от ЗЗД развалянето на договора има обратно действие, т.е.
всеки трябва да върне това, което е получил. Твърди се, че наемодателят
никога не предоставила годни имоти за ползване от ищеца, но последният е
заплатил първия месечен наем, който следва да бъде възстановен от страна на
ответницата Е.. Приема се, че ищцата по главния иск се
е обогатила с размера на месечния наем, но това е станало на едно неосъществено
основание, а Договора бил прекратен по право поради неизпълнение на
задълженията от страна на ищцата-наемодател.
Претендират и лихва за забава в размер на
212.70 лв., дължима за периода от датата на договора 22.10.2018 г. до
09.07.2019 г. -датата на предявяване на насрещния иск.
В срока по чл.131 ГПК,
ответникът по насрещния иск К.Л.М.Е. депозира писмен отговор, в който изразява
становище за допустимост, но неоснователност на иска. Оспорват се твърденията
на ищеца по насрещния иск. Приема се, че процесния Договор за наем е
валидно подписан от страните на 22.10.2018г., от който
момент нататък, същият влиза в сила и произвежда валидно облигационно
правоотношение между тях. Твърди се, че преди да подпише Договора за наем,
представителят на Наемателя - дружеството ищец по насрещния иск е извършил
оглед на имотите-предмет на наемните отношения, запознал се е намясто с техния
вид и състояние, договорил е предварително отделните параметри на Договора за наем
като цена, срокове и др. Твърди се, че тези пред договорни
отношения са изчерпали всички подлежащи на договаряне параметри на бъдещия
Договор за наем, и едва след това се е пристъпило към доброволното му и напълно
съзнателно подписване. Оспорват се твърденията, че
ищцовото дружество реално не е ползвало наетите имоти, тъй като не било
приемало имотите чрез подписване на Приемо-предавателен протокол и ключове за
тях не са му били дадени. Твърди се, че
Приемо-предавателен протокол от 22.10.2018г. се
установява, че имотите са предадени за ползване на Наемателя-ищец, като лично
на г-н П.**** - управител на Наемателя, са му предадени 2бр. ключове
за входната врата на имота, и 2бр. ключове от входната
врата на сградата, в присъствието и със съдействието на служител на агенция за
недвижими имоти ****- М.Е.. Твърди се, че от този момент нататък, Наемателят е
започнал пълноправното си ползване на наетите имоти. Твърди
се, че реалното ползване на имотите се доказва и от генерираните от
Наемателя-ищец задължения за консумирана ел.енергия на всяка от трите жилищни
сгради - предмет на договора, като за периода от 01.11.2018г. до 27.02.2019г., в общ размер на 731,63 лв. Оспорва се твърдението, че Договорът за наем не е породил правно
действие между страните, поради негодността на отдадените под наем имоти, като
се твърди, че самият ищец е приел да ги ползва в конкретното състояние.
Твърди се, че от страна на наемодателя са изпълнени задълженията за ремонти
дейности, конкретизирани в разпоредбите на т.3.5 и т.3.6 от Договора, а именно:
частичен ремонт на покрива в срок до 30.11.2018г., и
частичен ремонт на басейна - в срок до 15.06.2019г. Оспорва
се твърдението за прекратяване на договора с предизвестие, подадено от страна
на наемателя, като се твърди, че предизвестие с подобен текст не е получавано.
Оспорва се цитираното от наемателя електронно писмо от
18.01.2019г. да съдържа необходими реквизити,
регламентирани в самия договор, които да водят до извод за прекратяване на
договора.
Оспорва се и претенцията
за обезщетение за забава, като се изтъква, че и ищеца не е отправял подобно
искане до наемодателя.
В открито съдебно
заседание ищецът по първоначалните искове и ответник по насрещните искове, чрез
процесуален представител, поддържа предявените искове и моли за отхвърляне на
насрещния такъв.
В открито съдебно
заседание ответникът по първоначалните искове и ищец по насрещния иск, поддържа
депозирания отговор на исковата молба и насрещната искова молба. Моли и за присъждане на
сторените по делото разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата
по делото, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
В хода на съдебното производство бяха
представени и приети следните писмени доказателства: договор за наем от
22.10.2018 г., осемнадесет листа с фискални бонове за заплатени задължения към
„Енерго-Про“, покана за плащане във връзка с Договор за наем с обратна
разписка; 22 страници от електронна кореспонденция на нидерландски с превод на
български език, разписка за получена сума; приемо-предавателен протокол от
22.10.2018 г., констативен протокол от 12.06.2019 г., констативен протокол от
20.11.2018 г., уведомление за прекратяване на договор за наем от 22.10.2018 г.
и известие за доставка от 07.08.2019 г.; лична карта на ищцата № *********,
оригинал и легализиран превод на покана за плащане до „Л.Г.Т.“ ЕООД, договор за
наем от 28.03.2019г., оригинал и легализиран превод на уведомление за
прекратяване на договор за наем от 07.08.2019 г., оригинал и легализиран превод
на приемо-предавателен протокол съгласно сключен договор за наем от 22.10.2018
г., постановление на ВРП № 951/2019 г. от 03.04.2019 г. и приложена към него
Епикриза от МБАЛ „Св.Анна-Варна“, оригинал и превод на отговор на писмо от
07.08.2019 г.; молба от 17.01.2020 г. преписи от документи в заверен вид:
договор за посредничество № 330421 при наемане на имот от 22.10.2018 г.,
Договор за наем на недвижим имот от 22.10.2018 г., Приемо – предавателен
протокол за предаване на владението на имота от 22.10.2018 г., фактура ****г. и
приемо-предавателен протокол от 22.10.2018 г., четири броя удостоверения за
категоризация с №№ 1214,1215,1216,1217 издадени на дата 17.02.2017 г. и валидни
до 17.02.2020 г.
Съдът намира за безспорно
и ненуждаещо се от доказване по делото между страните, че между тях на
22.10.2018г. е сключен Договор за наем на недвижим имот, съгласно който,
ответното дружество ще ползва под наем за период от две години, три двуетажни
жилищни сгради – собственост на ищцата, находящи се в гр.Варна, местност „****,
построени в ****с площ 2 471 кв.м. Изрично е уточнено, че
договорът не касае четвъртата изградена в имота къща. Приема
за безспорно, че съгласно т.3.1. от Договора, месечният наем е определен
в размер на 1 500 /хиляда и петстотин/ евро, и се заплаща от дружеството -
Наемател между 1-во и 5-то число на всеки месец, а съгласно т.5 от Договора за
наем, дружеството - Наемател следва да заплаща ежемесечно със свои средства и
консумативните разходи по ползването на имота като ел.енергия, вода и др., като
представя платежните документи на Наемодателя. Съгласно договора, наемния
период започва да тече от 01.11.2018г. Съдът приема за
безспорно, че на 22.10.2018г. представител на
ответното дружество е запрлатил на предстгавител на ищцата – нейния син, сумата
от 1500 евро, представляваща месечен наем за периода 01. -
30.11.2018г.
Безспорно е установено от приложения
Приемо-предавателен протокол от 22.10.2018г., че
ищцата е предала владението на имотите на наемателя-ответник от момента на
подписването му. От приложения към делото договор за наем – чл.20 е видно, че извън предмета на наемните отношения, на ответната страна е
предоставено безвъзмездното ползване на басейна и барбекюто, находящи се в ПИ,
както и да ги поддържа във вид годен за ползване т.е. те не са предмет на
наемното правоотношение. От приложения приемо-предавател
протокол от 22.10.2018г. се установява, че в
него е подробно описано състоянието на имотите, като протоколите са подписани
от ответната страна без забележки. Отразени са
искания на ответника част от мебелировката в къщите да бъде “махната“. Установява се, че лично представляващия ответното дружество е
получил от ищеца 2бр. ключове
за входаната врата на имота, и 2бр. ключове от
входната врата на сградата. Липсва отбелязване от ответника за необходимост от извършване на
ремонти, съответно отлагане началото на договора, или приспадане/намаляване на
дължима наемна цена да сбъдване на някакво условие. В
договора е вписано, че ищцата ще извърши ремонт на покрив в срок до
30.11.2018г. и на басейн, на това не е
обвързано с изпълнение на задълженията по договора за наем, т.е. по никакъв
начин не е обвързано с правото на наемателя да ползва наетите сгради и със
задължението му да заплаща наема.
Съгласно
чл.4.1 от Договора, наемателят /ответник/ се задължава в срок до 26.10.2018г. да предостави на
наемодателя /ищец/ безлихвен депозит в размер на 3000 евро, обезпечаващ
грижливото ползване на имота и плащането на консумативните разноски и /или/ за
покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване на повреди и
други щети на имота, към датата на освобождане на имота на наемателя. В чл.4.2. е предвидено, че ако сумата по предходната точка
не бъде предоставена в уговорения срок или бъде предоставена частично,
наемодателят има право да развали договора за наем с едностранно писмено
волеизявление и да иска заплащане на неустойка от наемателя, в размер на 50% от
посочения в договора месечен наем за имота.
Съгласно
чл.5 от договора, наемателят дължи заплащане на месечните консумативни разходи
за електричество, вода, интернет, телевизия, поддръжка на двора и басейна и да
представи платижните документи на наемодателя.
Съгласно чл.11 от
договора, наемодателят се задължава да извършва за своя сметка текущите и
основни ремонти в имота, както и всички поправки и ремонти на отдадените под
наем вещи, като дребните поправки и отстраняване на повреди, дължащи се на нормалното
потребление и разходите за това се поемат от наемателя. В
разпоредбата на чл.11.1 е предвидено, че ако наемодателят не изпълни
задължението си да извърши необходимите
ремонти, извън дължащите се на ежедневното ползване на имотите, наемателят може
да извърши тези ремонти по своя преценка, както прихване разноските си от
наемната цена.
Съгласно
чл.12.3 от Договора, той може да бъде прекратен, освен с изтичане на срока му
или по взаимно съгласие на страните, но и с едномесечно предизвестие на всяка от
страните, отправено до другата страна.
Съгласно чл.13 от договора, при забава на плащане на наем, или на част от него,
наемателят се задължава да заплати на наемодателя неустойка в размер на 1%
върху размера на договорения месечен наем, за всеки просрочен ден, но не повече
от 10% от размера на наема, като при забава повече от 10 дни, наемодателят има
право да развали договора с писмено волеизявление и да иска заплащане на един
месечен наем.
В чл.14 от договора
е предвидено, че в случай, че наемодателят с действията си възпрепятства
свободното ползване на имота, наемателят е длъжен да отправи писмена покана до
него, с която да му даде разумен срок за преустановяване на виновното поведение
или отстраняване на нередовностите и да иска от наемодателя заплащане на
неустойка в размер на един месечен наем. В чл.15 е
предвидено, че ако някоя отх страните не спази задължението си за предизвестие,
се задължава да заплатги на насрещната страна неустойка в размер на един
месечен наем.
В чл.17 е
договорено, че при разваляне на договора за наем от страна на наемодателя,
поради неплащане на наема, наемателят е длъжен незабавно да освободи имота и да
предаде ползванветно му на наемодателя с приемо-предавателен протокол, като в
този случай наемодателят има право да влезе в имота и да задържи по опис
личните вещи на наемателя, до окончателното изплащане на сумите по договора.
Съгласно
чл.18 от договора, клаузите, касаещи неустойка остават в сила и в слручаите,
когато договора бъде прекратен от някоя от страните.
Приета по делото е покана
за плащане от страна на ищцата, изпрлатена до ответното дружество и получена от
представител на ответното дружество на 26.03.2019г. От текста на поканата е
видно, че тя съдържа искане за заплащане на сумите-предмет на първоначалната
искова претенция в срок от три дни.
Приложени от ищцовата
страна по делото са фискални бонове, издадени от „Енерго Про продажби“, касаещи
плащане на суми за ел.енергия за процесния имот.
Приложени са разпечатки
от проведена електронна кореспонденция по електронна поща между представители
на ищеца и ответника, във връзка с ползването на имотите.
Приложен по делото е Констативен протокол
от 12.06.2019г., подписан от ищцата и представител на
строителна фирма ****, от който е видно, че са извършени изцяло и качествено
ремонти на басейна в имота и той отговаря на техническите и нармативни
изисквания за експлоатация.
Приложен е констативен
протокол, подписан от ищцата и представител на строителна фирма ****, от който
е видно, че към датата на протокола – 20.11.2018г. извършените
ремонтни дейности на покривите на трите двуетажни сгради, са изпълнени с
отлично качество на изпълнението и на вложените материали и са изцяло
завършени.
По делото е приложено Уведомление от ищцата
до ответното дружество, изпратено на електронната поща на ответника на 07.08.2019г., за прекратяване на договора за наем на
осн.чл.3, поради неплащане на наем за повече от 10 дни. Със
същото уведомление ответникът е поканен на 10.09.2019г. в 10 ч. на адреса за имота за подписване на
приемо-предавателен протокол за освобождаване на имота, както и за дължимите на
наемодателя суми, като е предоставен 5-дневен срок за плащане. Уведомлението е
изпратено и чрез препоръчано писмо от „Български пощи“ ЕАД
на 07.08.2019г.
Приложено по делото е Постановление на
Районна прокуратура-Варна за отказ
от образуване на наказателно производство по подадена от свидетеля по
настоящото производство Емил Георгиев Иванов срещу **** жалба за нанесен му в
процесния имот побой, както и Епикриза от МБАЛ“Св.Анна-Варна“
АД.
Приложен е отговор от
16.08.2019г. от страна на ответното дружество, мчрез упълномощен
представител, до ищцата отнасно отправеното искане за заплащане на суми за
неизпълнение на договорни задължения.
Приложен е договор за
посредничество №330421/22.10.2018г., сключен между ответното дружество и ****с
предмет посредничество при наемане на процесните жилищни сгради, собственост на
ищцата. Приложена е фактура от дружество ****за извършено от ответното
дружество плащане на предоставената услуга, както и протокол от 22.10.2018г.
между тях, за отчитане на извършената услуга по
сключения договор за посредничество.
Приложени са 4бр. Удостоверения за
определена категоризация „Три Звезди“, на намиращите се в процесния поземлен
имот 4бр. самостоятелни сгради, описани в
Удостоверението като Апартаменти за гости „Грийн Комфорт“ със срок на валидност
от 17.02.2017г. до 17.02.2022г.
Ангажирани по делото са
гласни доказателства от ищеца по първоначалния и ответник по насрещния иск чрез
разпит на свидетелките М.М.Е. – брокер на недвижими имоти в ****и Емил Георгиев
Иванов – и двамата без дела и родство със страните. В показанията си св.Е.
заявява, че й се обадили
клиентите „Л.г.т.“ ЕООД, които искали да
наемат тези къщи. Направили заедно оглед,
договарили условията и изготвили договор за приемане на обекта, предаване на ключовете на наемателя, засичане на електромери, водомери, като наемателите били запознати със състоянието на имотите,
които ще наемат.
Изтъква, че ползването на имотите е започнало
веднага след сключване на договора, като имало някой подробности, които трябвало
да се оправят, но страните се разбрали за срока от около месец и наемателите си приели имота, съгласили се и
подписали договора. Ключовете им били предадени при това приемо-предаване и бил изготвен протокол. Трите
къщи били обзаведени, имали ток и вода.
В показанията си
св.Иванов заявява, че се познавал с
господин ****, който бил негов работодател и идеята била,
когато той наема тези къщи, св.Иванов от негова страна
да бъде представител. Заявява, че другия негов представител бил
господин **** и
който му изпращал имейли
и указания, какво точно трябва да се прави, а ****
бил човека, който трябвало да финансира наемането на къщите. Заявява, че трите къщи имали и
басейн. Договора за наем бил сключен със
собственичката. При предаването на ключове бил съставен протокол. Имотите били
годни за живеене. Заявява, че наемателят не харесал обзавеждането, тъй като
искал по-луксозно и му възложил да търси нови мебели, **** се занимавал с
ремонта на басейна. Междувременно контактувал и със сина на собственичката, тъй
като тя била възрастна, който му заявил, че е пращал на **** пари за ремонт на
басейна и го помолил да контралира този ремонт. При посещението си видял, че
има работници, които ремонтират басейна, на между него и **** възникнал
конфликт. След това сдключил договор с ищцата, като неин представител във
вразка с наема и ремонтите в имота. Ремонтите на покрива били извършени преди
началото на зимата, като самия **** му казал, че е доволен, тъй като при
дъждовете не влизала вода. Твърди, че сина на наемодателя – Пер Евтимчов е
давал пари на ****, който живеел в една от къщите, за ремонта на басейна. След
конфликта между двамата, **** се преместил да живее в хотел. През цялото това
време имотите се ползвали от наемателя и ключовете били в неговия представител
– ****. По-късно намерили ключовете от къщите захвърлени в съседен двор.
В полза на дружеството
ответник по първоначалните искове и ищец по насрещния иск също бяха допуснати
гласни доказателства, чрез разпит на свидетеля ****и двамата без родство и дела
със страните, който заявява, че е в
приятелски отношения съм с ****, който му казал, че са
взели някакви къщи на „**** под наем. Казал му, че ще правят ремонт и ще водят туристи от Холандия. Твърди, че е ходил до имотите два
или три пъти. Там се извършвали ремонти. **** му казал, че с друг човек са наели
имотите, но без да подпишат договор и след това през пролетта собствениците ги
изгонили.
Въз основа на изложената фактическа
обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът достигна до следните правни изводи:
По предявения основен иск с правно
основание чл.79, ал.1 ЗЗД, вр.чл.232, ал.2 ЗЗД:
С исковата и уточняващи с оглед указанията на съда
молби ****. е въвела като предмет на иска си следните суми: главница в общ размер на 6 000 евро
/шест хиляди евро/ или 11 734,98лв. представляваща
неплатен наем за: м.декември 2018г. - в размер на 1
500евро или 2 933,75лв.; м.януари 2019г. - в размер на
1 500евро или 2 933,75лв.; м.февруари 2019г. - в
размер на 1 500евро или 2 933,75лв.; м.март 2019г. - в
размер на 1 500евро или 2 933,75лв.
Съгласно нормата на
чл.228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му заплати определена
наемна цена.
От съвкупния анализ на
събраните по делото доказателства съдът намира, че може да се обоснове извод за
възникване на наемно правоотношение между страните по отношение на процесния
обект /договор за наем от 22.10.2018г./.
Несъстоятелни са доводите
на ответната страна, че договорът за наем, не бил действащ за процесния период
–м.11.2018г. – м.юни 2019г., тъй като ответникът не е ползвал имотите, поради
неизпълнение от ищцовата страна на задължение да извърши ремонтни дейности и в
тази връзка не дължи заплащане на наемни вноски. от приложените по делото
доказателства, а именно самия договор за наем, приемо-предавателния протокол от
22.10.2018г., приложените касови бонове за заплащане на консумирана през
процесния период ел.енерги, както и от разпитите на всички свидетели безспорно
се установява, че ответното дружество е ползвало процесните имоти и ключовете
от обектите са им били предадени от ищцата. По делото от ответната страна не
бяха представени доказателства за отправено до ищцата изявления за разваляне или
прекратяване на договора, което следва да стане с писмено предизвестие /чл.12.3
от договора/. Съдът намира, че не са налице каквито и да са доказателства за
твърдението на ответното дружество, че изпълнението на договора било невъзможно
по вина на ищеца, поради неизпълнение на задължения за извършване на ремонти. От текста на чл.3.5 и 3.6 от договора се
установява, че от страна на наемодателя е следвало да
бъде извършен частичен ремонт на покрива в срок до 30.11.2018г., както и ремонт
на басейна до 15.06.2019 г., за сметка на наемодателя. От приложените
доказателства, а именно констативни протоколи, съответно от 20.11.2018г. за покривите и 12.06.2019г. за басейна се установява, че в посочения в
договора срок ремонтните дйности са били извършени качествено и съответните
съоръжения са били годни за експлоатация. Следва да се отбележи, че басейна е
външен-открит и ползване преди средата на м.юни е практически невъзможно,
поради климатичните характеристики на района. Освен това следва да бъде
отчетено, че предаването и ползването на процесните имоти и задължението на
ответника да заплаща наем не е било обвързано и не е в зависимост от
извършването на тези ремонти, като е видно, че ответното дружество е било
съгласно, че дължи и е заплатило наемна цена дори и за периода, през който е
извършван ребонта на покрива - м.11.2018г.
Безспорно се установява, че
ищцата е изпратила писмо, което е било получено от ответното дружество на 26.03.2019г. и с което на ответника е бил предоставен 3-дневен
срок да заплати договорената наемна цена за
м.декември 2018г., м.януари 2019г., м.февруари 2019г., м.март 2019г., или сума
общо в размер на 6 000 /шест хиляди/ евро или 11 734,98лв.; цената на
консумирана ел.енергия за трите жилищни сгради, за периода от 01.11.2018г. до
27.02.2019г. общо в размер на 731,63 /седемстотин тридесет и един лв. и
шестдесет и три ст./лв., както и на основание т.13 от Договора за наем, сумата
от 600 /шестстотин/ евро, или 1 173,50лв. договорна неустойка при забава в
плащането на наема.
Доколкото плащане по
писмен договор се установява с писмени доказателства /чл.164, ал.1, т.4 от ГПК/
и такива липсват по делото, то ответникът следва да бъде осъден да заплати
наемните вноски в размер от 1550евро на месец, за м.декември
2018г., м.януари 2019г., м.февруари 2019г., м.март 2019г., или сума общо в
размер на 6 000 /шест хиляди/ евро, като предявеният иск с правно основание чл.228 от
ЗЗД е основателен за тази сума.
По исковете за заплащане на консумативи-електроенергия с правно
основание чл.232, ал.2
от ЗЗД.
По отношение искът
заплащане на потребена ел. енергия съдът намира, същия за изцяло основателен за
периода от главница в общ
размер на 731,98 лв. /седемстотин тридесет и един лв. и деветдест и осем ст./
представляваща консумирана ел.енергия за трите жилищни
сгради, за периода от 29.10.2018г. до 27.02.2019г., както следва: за Къща 1 - електромер № **********: за периода от 29.10.2018г. до 28.11.2018г. - сума
в размер на 7,96лв.; за периода от
29.11.2018г. до 28.12.2018г. - сума
в размер на 26,89лв.; за периода от
29.12.2018г. до 28.01.2019г. - сума
в размер на 104,35.лв.; за периода от
29.01.2019г. до 27.02.2019г.-сума в размер на
16,02лв., общо дължима сума: 155,22лв. За Къща 2 - електромер № **********: за периода от 29.10.2018г. до 28.11.2018г. - сума в размер на 14,99лв.; за периода от 29.11.2018г.
до 28.12.2018г. - сума в
размер на 41,05лв.; за периода от 01.01.2019г. до 28.01.2019г.-сума в размер на 155,25лв.; за периода от
29.01.2019г. до 27.02.2019г. - сума
в размер на 75,55лв., общо дължима сума:
286,84лв. + възстановяване спряно ел.захранване - 38
лв.= 324,84лв. За Къща 3 - електромер № **********: за периода от 29.10.2018г. до 28.11.2018г. - сума в размер на 20,56лв.; за периода от
29.11.2018г. до 28.12.2018г. - сума
в размер на 83,32лв.; за периода от
01.01.2019г. до 28.01.2019г. - сума
в размер на 59,63лв.; за периода от
29.01.2019г. до 27.02.2019г. -сума в размер на 50,41лв., общо дължима сума:
213,92лв. + възстановяване спряно ел.захранване - 38
лв.= 251,92лв.
Съдът приема за безспорно
сключването на договора за наем и реалното ползване от
страна на ответника на имотите. Безспорно ответника дължи заплащането за
консумативи за ползването на веща съгласно нормата на
чл.232, ал.2 от ЗЗД за периодите, включени в срока на дейстивие наемния
договор. От доказателства се установи, че същия не е изпълнил вменените му
договорни задължения, като е станал причина и за прекъсване на ел. захранването в обекта. Дължимите
суми за ел. енергия, като
размер са безспорно установени от представените по делото фактури и касови
бонове, които суми са заплатени от наемодателя/ищец.
По исковете за наустойки
Съгласно чл. 92 от ЗЗД,
неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за
вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се
доказват. Фактическият състав, който следва да се осъществи,
за да възникне основанието за заплащане на неустойка поради неизпълнение на
договорно задължение, е: наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение
на задължението, уговорена неустойка. Когато в съдържанието на договор е
уговорена неустойка, настъпилите вреди, както и размерът на
вредите не подлежат на доказване.
Договорът между страните
е бил действащ, поради което и за ответника е възникнало към датата на падежа 5-то число на текущия
месец да заплати сумата от 1550евро дължима наемна вноска. По
силата на чл.13 от договора, наемателят дължи неустойка в размер на 1% върху размера на договорения месечен
наем, за всеки просрочен ден, но не повече от 10% от размера на наема при
забава на плащане на наем, или на част от него, като при забава повече от 10
дни, наемодателят има право да развали договора с писмено волеизявление и
да иска заплащане на един месечен наем.
Доколкото
ответникът не е заплатил друго наемно възнаграждение, освен доказаното по
делото за м.11 2018г., то той е изпраднал в забава, поради което и дължи неустойка
върху наемните вноски в общ размер от 600 евро /шестстотин евро/, или 1 173,50лв.за както следва: върху наема за м.декември 2018г. в размер
на 150 евро, или 293,38лв; върху наема за м.януари 2019г. в размер на
150 евро, или 293,38лв; върху наема за м.февруари 2019г. в размер
на 150 евро, или 293,38лв. Следователно предявените искове са основателни и следва
да бъдат уважени в пълните им размери.
Доколкото
предавените искове са основателни, съдът намира, че е основателно и искането за
присъждане на законна лихва върху задълженията,
считано от подаване на ИМ в съда – 10.05.2019г., до окончателно изплащане на
задълженията.
По предявените насрещни искове с правно
основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД:
За успешното провеждане на предявените искове, ищецът в условията на пълно и главно доказване следва да установи положителните си твърдения, че между страните са възникнали валидни облигационни връзки по посочените договори за наем, в изпълнение на които ищецът е престирал сумите от 1500 (хиляда и петстотин) евро с левова равностойност 2933.75 лева на ответника – наемодател; точно изпълнение на задълженията си по договора за наем и прекратяване на същия на твърдяната дата, с което е отпаднало основанието за задържане на дадените като депозит суми, поканата до ищцата по първоначалния иск за изплащане на сумата, датата на изпадането й в забава и размера на акцесорната претенция.
Ответникът следва да докаже връщане на сумите или направените правоизключващи възражения; собствената си изправност по сключения договор за наем.
Безспорно е по делото, че
между страните са възникнали валидни облигационни връзки по сключени договор за
наем от 22.10.2018г. на три двуетажни жилищни сгради, находящи се в гр.Варна,
местност „****, построени в ****с площ 2 471 кв.м., както и че наемателят е
заплатил на наемодателя на 22.10.2018г. сумата от 1500
евро, представляваща месечен наем за периода 01. - 30.11.2018г., както и че договора за наем е
прекратен с едностранно изявление от наемодателя-ответник по насрещния иск от
07.08.2019г. Доколкото бе безспорно установено, че наемното правоотношение е
реално възникнало и ответникът по насрещния иск в качеството си на наемодател е
изпълнил изцяло задълженията си по договора, а именно- предал е ползването
върху процесните имоти, а от своя страна наемателят е започнал да упражнява
това ползване. Предаването ползването на вещите е извършено с двустранно
подписан приемо-предавателен протокол, в който е описано състоянието на имотите.
Както в договора, така и в приемо-предавателния протокол липсва клауза,
освобождаваща наемателя от задължението за заплащане на наема при някаква
хипотеза. Ищецът по
насрещния иск не твърди и не представя доказателства за прилагане от негово
страна на разпоредбата на чл.12.3 от Договора, съгласно
който може да бъде прекратен с едномесечно
предизвестие на всяка от страните, отправено до другата страна. Липсват
твърдения и доказателства и за упражняване от страна на наемателя и на правата
му по чл.14 от договора, където е предвидено, че ако наемодателят с
действията си възпрепятства свободното ползване на имота, наемателят е длъжен
да отправи писмена покана до него, с която да му даде разумен срок за
преустановяване на виновното поведение или отстраняване на нередовностите и да
иска от наемодателя заплащане на неустойка в размер на един месечен наем.
Неоснователни
са и твърденията на наемателя-ищец по насрещния иск, че предвид неговото
неизпълнение на договорно задължение – неплащане на предвидения депозит в размер
на 3000евро, то договорът следва да се счита за прекратен. Съгласно
чл.4.1 от Договора, наемателят се задължава в срок
до 26.10.2018г. да предостави на наемодателя /ищец/ безлихвен депозит
в размер на 3000 евро, обезпечаващ грижливото ползване на имота и плащането на
консумативните разноски и /или/ за покриване на разходи за възстановяване на
липси, отстраняване на повреди и други щети на имота, към датата на освобождане
на имота на наемателя. В чл.4.2. е предвидено, че ако
сумата по предходната точка не бъде предоставена в уговорения срок или бъде
предоставена частично, наемодателят има право да развали договора за наем с
едностранно писмено волеизявление и да иска заплащане на неустойка от
наемателя, в размер на 50% от посочения в договора месечен наем за имота. Т.е. на
наемодателят е предоставена възможността да прецени дали да се ползва от тази
санкционна разпоредба спрямо наемателя, който не може да се позовава на своето
недобросъвестно поведение, от което да извлича права.
Чл.233, ал.1, изр.4 ЗЗД въвежда
оборима презумпция в полза на наемодателя, че до доказване на противното се
предполага, че вещта е била приета от наемателя в добро състояние. Презумпцията не е
оборена по делото, напротив, установи се от събраните по делото писмени
доказателства – съставените протоколи при предаване на имотите от наемодателя
на наемателя, гласни
доказателства на свидетелите и
приложените констативни протоколи, че и трите къщи са били в състояние годно за
експлоатация.
Съдът приема за неоснователно
твърдението на ищеца по насрещния иск, че в кореспонденцията по електронна поща
от 18.01.2019г. е отправено уведомление до ищцата за прекратяване на договора.
Подобно изявление в това писмо липсва.
Така мотивиран, съдът
намира че предявените искове по чл.55 ЗЗД са неоснователни и следва да бъдат
отхвърлени.
При извод за
неоснователност на предявения иск, неосновтелен се явява и
акцесорния иск за обезщетение за забава.
По разноските в производството:
С оглед уважаване на първоначалните искове и
отхвърляне на предявените насрещни искове, в полза на ****. следва да бъдат присъдени сторените по делото
разноски в общ
размер от 2189,40лв., от които: държавна такса за обезпечително производство ч.гр.д.№ 5700/2019г. ВРС в размер на 40лв., държавна такса за исково
производство гр.д.№7058/2019г. ВРС в размер на 569,40лв., адвокатско възнаграждение за обезпечителното производство
ч.гр.д.№ 5700/2019г. ВРС в размер на 680лв., адвокатско възнаграждение за исково производство гр.д.№7058/2019г. ВРС в размер на 900лв.
Доколкото насрещния иск е
отхвърлен, на ищеца по него не се следват разноски.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА „Л.Г.Т." ЕООД със седалище и адрес на управление ***, вписано в TP при АВ с ****,
представлявано от Управител ****ДА
ЗАПЛАТИ на ****. родена на ***г., с адрес ***
сумата от 6000
евро /шест хиляди евро/
представляваща общия
сбор от неплатен наем за: м.декември
2018г. - в размер на 1500евро; м.януари 2019г. - в размер на 1500евро;
м.февруари 2019г. - в размер на 1500евро; м.март
2019г. - в размер на 1500евро,
сумата от 600 евро /шестстотин евро/, представляваща сбор от договорна неустойка
както следва: относно наем м.декември 2018г. в размер
на 1 500евро - неустойка в размер на 150 евро, относно наем м.януари 2019г. в размер на 1 500евро - неустойка в размер на 150 евро,
относно наем м.февруари 2019г. в размер на 1 500евро -
неустойка в размер на 150 евро, относно наем м.март 2019г. в размер на 1
500евро - неустойка в размер на 150 евро, представлаваща размер на 1% върху размера на договорения месечен наем, за всеки
просрочен ден, но не повече от 10% от размера на наема при забава на плащане на
наем, или на част от него, сумата от 731,98
лева. /седемстотин тридесет и един лева и деветдест и осем ст./ представляваща неплатена
стойност консумирана
ел.енергия за трите жилищни сгради- за Къща 1 - електромер № **********, Къща 2 -
електромер № **********, Къща 3 -
електромер № **********, всичките суми дължими по договор за наем между
страните от 22.10.2018г. за три двуетажни жилищни
сгради, находящи се в гр.Варна, местност ****, построени в ****с площ 2 471
кв.м., ведно
с законната лихва върху главниците считано от датата на
подаване на исковата молба 10.05.2019г. до окончателното им изплащане на основание
чл.79, ал.1, вр. чл. 232, ал.2 от ЗЗД, чл.79, ал.1, пр.2 от ЗЗД, чл.92 и чл.86
от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Л.Г.Т." ЕООД със седалище и адрес на управление ***, вписано в TP при АВ с ****, представлявано от Управител ****против ****. родена на ***г., с адрес *** насрещен иск с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД за осъждане на ищцата по главния иск ****., да заплати на "****, с ****, сумата от 1500 (хиляда и петстотин) евро, която сума ****. е получила като първа месечна вноска по Договор за наем, който не е произвел правно действие и така ответницата се е обогатила на основание, което не се е осъществило, ведно с лихва за забава в размер на 212.70 лв., дължима за периода от датата на договора 22.10.2018 г. до 09.07.2019 г., както и законната лихва от датата на насрещния иск до пълното изплащане на дължимите суми.
ОСЪЖДА „Л.Г.Т." ЕООД със седалище и адрес на управление ***, вписано в TP при АВ с ****,
представлявано от Управител ****ДА
ЗАПЛАТИ на ****. родена на ***г., с адрес ***
сумата от 2189,40лв./две хиляди сто осемдесет и девет лева и 40 стотинки/, от които: държавна такса за обезпечително
производство ч.гр.д.№ 5700/2019г. ВРС в размер на 40лв., държавна такса за исково производство гр.д.№7058/2019г. ВРС в размер на 569,40лв., адвокатско възнаграждение за обезпечителното производство ч.гр.д.№ 5700/2019г. ВРС в размер на 680лв., адвокатско възнаграждение за исково производство гр.д.№7058/2019г. ВРС в размер на 900лв., представляващи сторени съдебни разноски и
платено адвокатско възнаграждение на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните, пред Варненски окръжен съд.