№ 1366
гр. София, 17.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година
в следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Росица Й. Вьонг
като разгледа докладваното от Иво Дачев Въззивно гражданско дело №
20211000501266 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и следв. от ГПК.
С решение № 5227 от 02.09.2020 г., постановено по гр. д. № 9642/ 2019
г. Софийският градски съд е признал за установено по отношение на
ответниците „Д енд Д Финанс – Заложни къщи“ ЕООД и Г. О. С., че ищецът
П. Т. Л. е собственик /в режим на съпружеска имуществена общност/ на 2/3
идеални части от поземлен имот с идентификатор № 68134.4354.151 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, одобрени със
Заповед № РД-18-14/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
адрес: гр. ***, район ***, *** разширение, с площ от 2 102 кв.м., който имот
по документ за собственост представлява неурегулиран поземлен имот
/бивша нива/, целият с пространство от 2 130 кв.м., съставляващ имот № 1045
по плана на град ***, местност „*** – разширение“, находящ се в местността
„Чегаревец“, като на основание чл. 108 от ЗС ответниците са осъдени да
предадат на ищеца владението на спорните 2/3 ид. части от така описания
1
имот. Със същото решение съдът е осъдил на основание чл. 30, ал. 3 от ЗС
ответника Г. О. С. да заплати на ищеца П. Т. Л. сумата от 2 613 лв.,
представляваща стойността на гражданските плодове от имота, съразмерно с
дела му в съсобствеността, събрани в периода от 11.04.2019 г. до 19.07.2019
г., като е отхвърлил предявения иск по чл. 31, ал. 2 от ЗС за заплащане на
сумата от 6 351 лв., представляваща разликата между уговорената наемна
цена по договора за наем, сключен между ответниците по делото, и средния
пазарен наем за имота за същия период.
Недоволни от така постановеното решение са останали и двете страни,
които в срока по чл. 259 ал. 1 от ГПК го обжалват с оплаквания за
неправилност поради нарушения на материалния закон и на съществени
процесуални правила.
С въззивна жалба с вх. № 277291/22.10.2020 г. ищецът П. Т. Л. обжалва
решението в частта, в която искът му с правно основание чл. 31, ал. 2 от ЗС е
отхвърлен, като поддържа се, че първоинстанционният съд е формирал
изводите си в противоречие с постановките на Тълкувателно Решение №
7/2012 г. на ВКС, ОСГК, като неправилно е приел, че когато се събират
плодове от имота само от единия съсобственик, ползването е лично и поради
това е необходима писмена покана от другите съсобственици. Изложени са
доводи, че процесният договор за наем не обвързва невладеещия
съсобственик, т.к. той не е страна по него и затова му се дължи заплащане на
пазарния наем за посочения в исковата молба период съобразно
притежаваните идеални части от съсобствеността. Счита, че дори да се
приеме, че е обвързан от договора за наем между владеещия вещта
съсобственик и наемателя, то същият е развален с исковата молба. Моли
въззивният съд да отмени решението в обжалваната част и искът с правно
основание чл. 31, ал. 2 от ЗС да бъде уважен в пълния предявен размер.
Във въззивната жалба с вх. № 263547/23.09.2020 г., подадена от
ответниците Г. О. С. и „Д енд Д Финанс – Заложни къщи“ ЕООД, са
инвокирани оплаквания за неправилност на решението в частта, в която
предявените искове по чл. 108 от ЗС и чл. 30, ал. 3 от ЗС са уважени. По
ревандикационния иск се навеждат доводи, че ответникът Г. О. С. не
упражнява фактическа власт върху идеалните части на останалите
съсобственици и не е пасивно легитимиран да отговаря по иска. Излага, че
2
вторият ответник по делото „Д енд Д Финанс – Заложни къщи“ ЕООД
упражнява фактическа власт върху целия недвижим имот, но на годно правно
основание, а именно – сключения договор за наем между него и първия
ответник С.. Поддържа се становище, че ревандикационният иск между
съсобственици може да бъде основателен само в установителната си част, но
не и в осъдителната. Жалбоподателите считат, че търсената с иска по чл. 108
от ЗС защита може да бъде осъществена единствено след разпределение на
ползването на общата вещ по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗС, с оглед реалното
въвеждане във владение на ищеца. Молят въззивната инстанция да отмени
обжалваното решение в атакуваната част и вместо това да отхвърли
предявените искове.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК страните взаимно оспорват жалбите си
по съображения, изложени в депозираните отговори.
Съдът, като обсъди доводите и възраженията на страните и след
съвкупна преценка на събраните доказателства, в пределите на правомощията
си по чл. 269 от ГПК, намери от фактическа и правна страна
следното:
Предявени са обективно кумулативно и пасивно субективно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 108 от ЗС, чл. 30, ал. 3 от ЗС и чл.
31, ал. 2 от ЗС, съответно: за признаване на собствеността и предаване на
владението от ответниците Г.С. и „Д енд Д Финанс-Заложни къщи“ ЕООД на
ищеца П.Л., върху 4/6 ид. части от процесния недвижим имот с
идентификатор № 68134.4354.151 по КККР на София, с адрес: гр. ***, район
***, *** разширение, с площ от 2 102 кв.м.; за осъждане на ответника Г.С. да
заплати на ищеца П.Л. сумата от 2 613 лева, представляваща стойността на
гражданските плодове от имота, съразмерно с дела на ищеца в
съсобствеността, за периода от 11.04.2019 г. до датата на исковата молба; за
присъждане и на сумата от 6 351 лева, представляваща разликата между
реално получавания от ответника Г.С. наем по сключения от него договор с
втория ответник, и средната пазарна наемна цена за същия имот за периода от
11.04.2019 г. до датата на исковата молба, ведно със законната лихва от
предявяването на иска до окончателното изплащане.
Решението в частта, в която искът по чл. 30, ал. 3 от ЗС е уважен, като
необжалвано от страните, е влязло в сила.
3
По иска с правно основание чл. 108 от ЗС
Според чл. 108 от ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко
лице, което я владее или държи без да има основание за това.
Основателността на ревандикационния иск, следователно, предпоставя
кумулативното наличие на следните предпоставки: 1) ищецът да е собственик
на претендирания имот, 2) същият имот да се владее или държи от ответника
и 3) ответникът да упражнява фактическата власт над имота без правно
основание, кото да е противопоставимо на ищеца.
В настоящия случай не се спори, а и от събраните писмени
доказателства се установява, че ищецът Л. се легитимира като собственик на
общо 2/3 идеални части, придобити съответно – 1/30 идеална част по дарение
с Нотариален акт № 126, том I, дело № 117/2019 г. и 19/30 идеални части –
по покупко-продажба, оформена в Нотариален акт № 43, том II, дело №
225/2019 г., от процесния недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатор № 68134.4354.151 по КК и КР на град София, одобрени със
заповед № РД-18-14/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
адрес: гр. ***, район ***, *** разширение, с площ от 2 102 кв.м., с трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
незастроен имот за жилищни нужди, който имот по документ за собственост
представлява неурегулиран поземлен имот /бивша нива/ с площ от 2 130
кв.м., съставляващ имот № 1045 по плана на град ***, м. ***-разширение.
Пасивната материално-правна легитимация на двамата ответника
произтича от сключения помежду им на 01.08.2018 г. договор за наем на
процесния недвижим имот, от който е видно, че дружеството, в качеството си
на наемател, държи, т.е. упражнява фактическата власт върху целия имот, но
не за себе си, а за наемодателя С.. С това владението върху идеалните части
на ищеца се явява доказано. То се осъществява изцяло от съсобственика С.,
макар и не лично, а чрез другиго - дружеството-наемател. Договорът за наем
е сключен за целия недвижим имот за срок от три години при наемна цена от
1200 лв. за месец. От показанията на свидетеля П. - управител на наемателя
„Д енд Д Финанс-Заложни къщи“ ЕООД се установява, че от лятото на 2018 г.
до момента дружеството му ползва целия имот по силата на договор за наем и
продължава да изпълнява задължението си по заплащане на наемната цена.
Така упражняваната фактическа власт върху имота, обаче, е
4
непротивопоставима на другия съсобственик Л.. Договорът за наем има
изцяло облигаторен характер и поражда действие, съответно - обвързва с
насрещни права и задължения единствено страните по него, не и третите лица
(в това число и останалите съсобственици), спрямо които той се явява res inter
alios acta. Като акт на управление на вещта, той може да бъде сключен от
всеки съсобственик, но за да обвърже останалите съсобственици,
договарящият трябва да разполага с управителни правомощия,
съобразявайки правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се
използва и управлява съгласно решението на мнозинството от
съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. С оглед
на това, когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един от
съсобствениците, който не притежава повече от половината от имота, този
договор е непротивопоставим на останалите и всеки от тях може да иска
връщане на общата вещ от третото лице. Наемателят разполага само с
облигационни права на обезщетение за неизпълнение, произтичащи от
договора за наем, и то – само срещу договарялия съсобственик, който не е
могъл да предостави ползването на имота, така, както се е задължил. В
конкретния случай наемният договор е бил сключен от съсобственик,
притежаващ 1/6 ид. ч. от общата вещ и този въпрос не е спорен между
страните. Следователно, той не е имал правомощието да сключва сам договор
за наем за целия имот и съответно - процесният договор не може да бъде
противопоставян на ищеца.
Въз основа на изложеното следва да се приеме, че предпоставките на чл.
108 от ЗС, посочени по-горе, са налице, поради което предявеният
ревандикационен иск се явява основателен. По спорния въпрос, може ли
съсобственик да води иск за собственост, настоящият съдебен състав споделя
становището, че за ревандикиране на идеална част от съсобствен имот,
съсобственикът може да търси защита на своето вещно право чрез иска по чл.
108 ЗС както в случаите, когато върху имота се упражнява фактическа власт
от трето на съсобствеността лице, така и по отношение на друг съсобственик,
който владее съсобствения имот извън обема на притежаваното от него
право, без да има основание за това. Правото на съсобственост не е
принципно различно от правото на собственост. Напротив, при
съсобствеността съществуват едновременно няколко права на собственост на
няколко лица, но върху една и съща вещ. Това поражда между
5
съсобствениците вътрешни отношения, които са регламентирани с изрични
разпоредби. От тях, исковете по чл. 31, ал. 2, чл. 32, ал. 2 и чл. 34, ал. 1 от ЗС
не осигуряват предаване на владението - с първия иск правото на лично
ползване се трансформира в право на обезщетение, когато вещта не може да
бъде използвана общо, с втория иск се разпределя реално ползването, ако
това е възможно, а третият иск цели ликвидиране на съсобствеността, но нито
един от тях не може да замести защитата, която дава искът по чл. 108 ЗС (в
този смисъл решение № 15 от 02.08.2012 г. по гр. д. № 1299/2010 г., І г.о. на
ВКС; решение № 351 от 14.10.2011 г.по гр. д. № 1179/2010 г., І г.о. на ВКС;
решение № 882 от 01.12.2010 г.по гр. д. № 238/2009 г., ІІ г.о. на ВКС и др.).
Защитата на правото на собственост, уредена в чл. 108 от ЗС, е обща и се
отнася както за собственика, така и за съсобственика. В действащото
законодателство липсва разпоредба, която да изключва съсобствениците от
кръга на адресатите на тази правна норма. Поради това, обстоятелството, че
владеещият чуждите идеални части несобственик е всъщност съсобственик на
невладеещия съсобственик, не му дава основание да задържи това свое
владение над обема от права, които има, нито е от естество да отблъсне
претенцията на съсобственика да получи владението на съсобствения имот,
съразмерно с правата си. Към това следва да бъде добавено, че за
въвеждането на такъв съсобственик във владение на общия имот не
съществуват и практически пречки: както едноличният собственик, така и
съсобственикът, се въвеждат във владение чрез съставяне на протокол за
въвод от съдебния изпълнител.
С оглед изложеното, първоинстанционното решение в частта, в която
искът по чл. 108 от ЗС е уважен, следва да бъде потвърдено като правилно.
По иска с правно основание чл. 31, ал. 2 от ЗС
Съгласно разпоредбата на чл. 31, ал. 1 от ЗС, всеки съсобственик има
право да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по
начин, да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според
правата им. Когато общата вещ се използва лично само от един от тях, а
другите съсобственици са лишени от възможността да я ползват и да си
служат с нея, ползващият я съсобственик дължи на останалите обезщетение за
ползите, от които ги е лишил, след поканата за това. Размерът на
обезщетението за недвижим имот поначало се определя в съответствие със
6
средномесечното наемно възнаграждение, тъй като това е реалната стойност
на ползата, от която неползващият съсобственик е лишен, и на припадащата
се част от която би имал право, ако имотът бе отдаден под наем, като се
съобразява обема, за който ползващият имота съсобственик надхвърля своята
квота в съсобствеността и дела на неползващия съсобственик (така и
Тълкувателно Решение № 129/1986 г. на ВС, ОСГК). При така очертания
фактически състав, за да възникне правото на обезщетение по чл. 31, ал. 2 от
ЗС, следва 1) да е налице съсобственост по отношение на конкретен обект/и
на правото на собственост, 2) единият съсобственик да ползва лично имота
така, че да препятства останалите също да го ползват, както и 3) отправено и
надлежно получено от ползващия имота писмено поискване за заплащане на
обезщетение (така решение № 344/17.05.1976 г. по гр. д. № 684/1975 г.,
решение № 721/28.10.1992 г. по гр. д. № 580/1992 г., решение №
163/20.03.2002 г. по гр. д. № 622/2001 г. на ВКС, I г. о., и др., както и
задължителната съдебна практика, формирана по реда на чл. 290 от ГПК с
Решение № 95 от 16.06.2014 г. по гр. д. № 1913/2014 г. на ВКС, ІІ г.о. и др.).
С Тълкувателно Решение № 7/2012 г. на ВКС, ОСГК е прието, че "лично
ползване" по смисъла на чл. 31, ал. 2 от ЗС е всяко поведение на
съсобственик, което възпрепятства или ограничава останалите съсобственици
да ползват общата вещ съразмерно с правата си. Когато един от
съсобствениците упражнява фактическата власт върху цялата вещ по начин,
че препятства достъпа на друг съсобственик и се ползва /или може да се
ползва/ от нейните полезни свойства, съобразно предназначението й за
задоволяване на свои нужди или потребности - той ползва лично по смисъла
на чл. 31, ал. 2 от ЗС общата вещ. Със същото тълкувателно решение е
прието, че по изключение, обезщетение по чл. 31, ал. 2 от ЗС може да се
претендира за разликата между уговорената от такъв съсобственик наемна
цена, съобразно сключения от него наемен договор, и средната пазарна цена,
когато първата е по-висока. Претенцията за обезщетение по чл. 31, ал. 2 от ЗС
ще е основателна, когато неползващият съсобственик е отправил писмено
искане и то е получено от ползващия съсобственик.
Първоинстанционният съд не се отклонил от така посочената съдебна
практика. В настоящия случай ищецът претендира сумата от 6 351 лева,
представляваща разликата между реално получавания от ответника Г.С. наем,
съобразно сключения от последния договор с втория ответник „Д енд Д
7
Финанс-Заложни къщи“ ЕООД, и средната пазарна цена за същия имот за
периода от 11.04.2019 г. до датата на исковата молба. Тази претенция намира
своето правно основание в разпоредбата на чл. 31, ал. 2 от ЗС, поради което
обезщетението се дължи след покана. По този иск е без правно значение, дали
ползващият общата вещ съсобственик е извлякъл някаква полза след поканата
– той дължи обезщетение на останалите дори и да не се е обогатил. Ако е
реализирал някаква полза, той дължи на останалите съсобственици
съответната част от нея, колкото и голяма да е тя, по силата на чл. 30, ал. 3 от
ЗС. Когато реализираната полза е по-малка от пропуснатата, препятстващият
останалите съсобственик им дължи обезщетение в размер на пропуснатата
полза, респ. на разликата между нея и реализираната (така изрично Решение
№ 94 от 18.04.2012 г. по гр. д. № 1562/2010 г. на ВКС, IV г.о.). От приетото
заключение по допуснатата съдебно-оценителна експертиза се установява, че
при използване на сравнителния метод за определяне на средния пазарен
наем, при отчитане на пазарните аналози за отдаване под наем на подобни
имоти в района на оценявания и с прилагане на корекционни коефиценти, за
процесния период от 11.04.2019 г. до 30.08.2019 г. средният пазарен наем за
4/6 идеални части от недвижимия имот, предмет на делото, възлиза на 8 964
лева. Същевременно припадащата се за ищеца Л. част за собствените му 2/3
идеални части от събрания месечен наем по процесния договор между
ответниците, е в размер на 2 613,33 лева. Или, разликата между получения
наем и средния пазарен наем, т.е. между реализираната и пропуснатата полза,
е в размер на 6 350,37 лева. За да получи обезщетение в посочения размер и
на посоченото основание, ищецът следва преди това да е поканил
съсобственика си. Вземането по чл. 31, ал. 2 ЗС се явява частен случай на
общата забрана едно лице да се облагодетелства за сметка на друго. Източник
на вземането е едно фактическо положение – реалното ползване на общата
вещ изцяло от някой от съсобствениците. Това ползване, обаче, поначало не е
неправомерно – съгласно чл.31, ал. 1 от ЗС всеки от съсобстветниците може
да си служи с общата вещ. Именно получаването на поканата е фактът, който
прави разместването на имуществени блага между правните сфери на
съпритежателите на общата вещ, неоснователно. Ето защо, изцяло следва да
бъде споделен изводът, че щом неползващият съсобственик не е отправил
писмено искане и такова не е получено от ползващия съсобственик,
обезщетение, формирано от посочената разлика, не може да бъде присъдено.
8
Ищецът и ответникът са съсобственици, ответникът ползва имота сам, като по
силата на договор за наем е отдал целия имот за възмездно ползване на
втория ответник по делото, като ползата, която е пропуснал ищеца,
съизмерима с разликата между платения наем по сключения договор между
ответниците и средния пазарен наем за същия период, възлиза на 6 350,37
лева, но липсват данни, а и не се твърди, ищецът да е отправил надлежна
писмена покана до ответника за заплащане на обезщетение. Поради това, при
липсата на един от елементите от фактическия състав на иска по чл. 31, ал. 2
от ЗС, същият се явява неоснователен. Исковата молба може да изпълнява
функцията на покана по чл. 31 ал.2 от ЗС, но тази покана не може да има
обратно действие. Това означава, че за ищеца е възникнало право на
обезщетение едва от връчването на преписа от исковата молба занапред, т.е.
за период, който е извън процесния.
По частната жалба срещу определението по разноските
За да постанови обжалваното определение, първоинстанционният съд е
приел, че молбата по чл. 248, ал. 1 от ГПК е недопустима. Съдът е
констатирал, че ответникът не е представил списък на разноските по чл. 80 от
ГПК в законоустановения срок, което представлява процесуална пречка за
упражняване на правото му да иска изменение на решението в частта за
разноските.
Доводите, развити в жалбата, че в постановеното първоинстанционно
решение липсва произнасяне относно разноските, претендирани от
ответниците, са изцяло неоснователни. Съдът в решението си е изложил
мотиви защо е счел искането за присъждане на разноски за неоснователно.
Представянето на списък на разноските по чл. 80 от ГПК е абсолютна
процесуална предпоставка за възникване на правото да се иска изменение на
решението в частта му за разноските. В случая, такъв е представен едва с
подаване на писмената защита, което се явява извън законоустановения срок
– най-късно до приключване на последното заседание в съответната
инстанция. В Тълкувателно Решение № 6/2012 г., ОСГТК на ВКС, е
постановено, че молбата за изменение на решението в частта за разноските,
когато страната не е представила списък по чл. 80 от ГПК е недопустима. Ето
защо, частната жалба се явява неоснователна и първоинстанционното
определение следва да бъде потвърдено като правилно.
9
Поради съвпадане на крайните изводи на двете съдебни инстанции
въззивните първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора всяка от страните има право на разноски,
направени във въззивното производство по защитата си срещу съответната
жалба на насрещната страна. Ето защо и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК на
П. Т. Л. се следват разноски в размер на 3000 лева, на Г. О. С. - в размер на
3085 лв., а на „Д енд Д Финанс – Заложни къщи“ ЕООД – в размер на 2126
лева, всички те представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.
Направеното възражение за прекомерност е неоснователно, т.к. заплатеният
размер на адвокатското възнаграждение е в рамките на минималния
съобразно предвиденото в Наредба № 1/2004 г.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 5227 от 02.09.2020 г., постановено по гр.
д. № 9642/2019 г. на Софийски градски съд.
ОСЪЖДА Г. О. С. с ЕГН: **********, с адрес: гр. ***, ж.к. „***“, ул.
„***“, бл. 2, вх. „Г“, ап. 50 и „Д енд Д Финанс – Заложни къщи“ ЕООД с ЕИК:
********* и със седалище и адрес: гр. София, ж.к. „Западен парк“, бл. 132, вх.
„Г“, ет. 1, ап. 55 да заплатят на П. Т. Л., ЕГН **********, адрес: гр. ***, ул.
„***“ № 16А, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от 3000 лева,
представляваща разноски пред въззивната инстанция.
ОСЪЖДА П. Т. Л., ЕГН **********, адрес: гр. ***, ул. „***“ № 16А да
заплати на Г. О. С. с ЕГН: **********, с адрес: гр. ***, ж.к. „***“, ул. „***“,
бл. 2, вх. „Г“, ап. 50, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от 3085 лева,
представляваща разноски пред въззивната инстанция.
ОСЪЖДА П. Т. Л., ЕГН **********, адрес: гр. ***, ул. „***“ № 16А да
заплати на „Д енд Д Финанс – Заложни къщи“ ЕООД с ЕИК: ********* и със
седалище и адрес: гр. София, ж.к. „Западен парк“, бл. 132, вх. „Г“, ет. 1, ап.
55, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата 2126 лева, представляваща
разноски за един адвокат пред въззивната инстанция.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от съобщаването му
на страните с касационна жалба пред ВКС.
10
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11