РЕШЕНИЕ
№ 43
гр. Б. 07.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на единадесети
май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Павел Ал. Ханджиев
Членове:Десислава Д. Щерева
Янко Н. Новаков
при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Янко Н. Новаков Въззивно търговско дело №
20232001000066 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 258 и сл. от Гражданския процесуален
кодекс.
С Решение № 249 от 18.11.2022 г. по търговско дело №
20212100900351/2021 г. Окръжен съд – Бургас е осъдил ответника „И.“
ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Н., ул. „О.П.“ № 54,
ет. 5, ап. 45, със съдебен адрес гр. Б. ул. „С.” №*, вх. *, ет. *, офис * – адв. Р.
С. да заплати на ищеца „Г.Б.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр. С., п.к.*, район О. бул. „С.“ № *, ет. *, ап. * на основание чл.
79, ал. 1 вр. чл. 232 и чл. 92 от ЗЗД следните суми, дължими по сключен на
16.02.2012г. договор за наем на търговски обект, обозначен с № *** и с
приблизителна площ от 88,99 кв.м., намиращ в сутеренната част на сграда,
предназначена за многофункционален търговски комплекс, построена в ПИ с
кадастрален идентификатор *** с административен адрес гр. Б. ул. „Я.К.“ №
*:
- сумата от 25046,87 лева, представляваща наемна цена (базов наем)
за периода 01.03.2020 г. - 22.07.2020 г. ведно с мораторна неустойка по т. 7.11
от договора в размер на 5009,37 лева, начислена за периода 11.03.2020 г. -
30.07.2021 г.;
- сумата от 5827,16 лева, представляваща такса за услуги за периода
март - юли 2020 год. ведно с мораторна неустойка по т. 7.11 от договора в
1
размер на 1165,43 лева, начислена за периода 11.04.2020 г. -30.07.2021 г.;
- сумата от 2365,38 лева, представляваща цена за маркетингови
разходи за периода април - юли 2020 год. ведно с мораторна неустойка по т.
7.11 от договора в размер на 473,08 лева, начислена за периода 11.06.2020 г. -
30.07.2021 г.;
- сумата от 198 лева, представляваща стойността на потребена
електрическа енергия през периода април - юли 2020 г. ведно с мораторна
неустойка по т. 7.11 от договора в размер на 39,60 лева, начислена за периода
11.04.2020 г. - 30.07.2021 г.;
- сумата от 74,67 лева, представляваща цена за консумативи -
комунални услуги за периода април - юли 2020 год. ведно с мораторна
неустойка по т. 7.11 от договора в размер на 14,93 лева, начислена за периода
11.04.2020 г. - 30.07.2021 г.;
- сумата от 99,57 лева, представляваща цена за консумативи -
отопление/охлаждане на вода за периода април - юли 2020 год. ведно с
мораторна неустойка по т. 7.11 от договора в размер на 19,91 лева, дължима
за периода 11.04.2020 г. - 30.07.2021 г.
Присъдените суми по чл. 79, ал. 1 вр. чл. 232 и чл. 92 от ЗЗД
възлизат общо на 40333,97 лева. Над този размер до претендираната обща
горница от 141192,45 лева осъдителните искове са били отхвърлени.
Със същото решение на основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД е обявен за
относително недействителен по отношение на ищеца „Г.Б.“ ЕАД договор за
покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 194 от 12.05.2020 год., том I,
дело № *** год. на нотариус рег. № 600 с район на действие РС – Н., с който
ответникът „И.“ ЕООД прехвърлил на ответницата на К. Г. С. с ЕГН
**********, с адрес гр. Н., ул. „О.П.“ № *, ет. *, ап. *, следния недвижим
имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА, който е с кадастрален
идентификатор *** - ОФИС с площ 41,36 кв. м., с административен адрес гр.
Н., п.к*, к-с „А. – “, вх. *, етаж *, при граници и съседи – обекти с КИ *** ***
***, ведно с припадащите се идеални части от правото на строеж върху
поземления имот.
Съдът не се е произнесъл по евентуалните претенции за нищожност
на описаната по-горе сделка поради привидност и поради накърняване на
добрите нрави.
По повод осъдителните претенции по чл. 79, ал. 1 вр. чл. 232 и чл. 92
от ЗЗД са били присъдени следните съдебноделоводни разноски: 3324,32 лева
- в полза на ищеца „Г.Б.“ ЕАД и 4214,56 лева - в полза на ответника „И.“
ЕООД.
По повод уважения иск по чл. 135 от ЗЗД ответниците „И.“ ЕООД и
К. Г. С. са осъдени да заплатят на ищеца „Г.Б.“ ЕАД разноски в размер от
2938,75 лева.
2
По повод неразгледаните евентуални претенции за нищожност на
разпоредителната сделка ищецът „Г.Б.“ ЕАД е осъден да заплати следните
разноски: 3800 лева – в полза на ответника „И.“ ЕООД и 2400 лева – в полза
на ответницата К. Г. С..
Ответникът „И.“ ЕООД е подал въззивна жалба срещу решението, с
което са уважени осъдителните искове по чл. 79, ал. 1 вр. чл. 232 и чл. 92 от
ЗЗД и претенцията по чл. 135 от ЗЗД. Изложил е доводи за неправилност на
съдебния акт, които се свеждат до следното:
Погрешни били изводите на съда за дължимост на наемната цена и
таксите по договора за периода 13.03.2020г. - 19.05.2020г. по време на
пандемията от Covid-19, тъй като тогава наемателят не е могъл да ползва
предоставената му площ в Търговски център „Г.Б.“.
Във връзка с въведеното извънредно положение била издадена
Заповед № РД-01-124/13.03.2020 г. на Министъра на здравеопазването
(изменяна и допълвана), забраняваща ползването на търговски обекти в целия
търговски център.
Поради това ищецът не бил изпълнил задължението си да осигури
необезпокояваното ползване на наетата площ по предназначение (като
магазин за спално бельо).
Съдът неправилно приел, че въведените в страната ограничителни
мерки съгласно ЗМДВИПОРНСПП не повлияли върху изправността на
наемодателя, тъй като той самият не бил ограничил фактическата власт на
наемателя.
Касаело се за обективна невъзможност за неизпълнение по чл. 306
от ТЗ поради непреодолима сила, независимо че ищецът не признавал това.
Издадените фактури за претендираните суми изобщо не били
получени от ответника.
С Писмо вх. № 83 от 14.07.2020г. ответникът уведомил ищеца, че
няма задължения за периода 13.03.2020г. - 19.05.2020г. Нямало възражения
по това изявление.
Не бил верен изводът, че ответникът трябвало да проведе насрещно
доказване за цената на предоставените му услуги. Това съждение
противоречало и на указанията по доклада по чл. 140 от ГПК.
Липсвали данни за основанието, модела и процеса на формиране на
исковите претенции.
Приетото заключение по изслушаната съдебноикономическа
експертиза не можело да попълни тази празнота. На вещото лице била
предоставена непълна и невярна информация, както и негодни справки, които
не представлявали счетоводни документи.
Ищецът представил твърде късно (след настъпила процесуална
преклузия) справка за дълга по чл. 366 от ГПК. В нея били посочени падежни
3
дати, които се различавали от описаните в исковата молба.
Ищцовото дружество издало фактури за вземания, без да има
основание за това, и в нарушение на реда, установен с договора.
Грешен бил изводът за редовно водено счетоводство от това
дружество.
Неправилно съдът приел, че процесният договор за наем се отнася
до определен обект, а не до търговска площ.
При сключването му на 16.02.2012 г. страните определили външно
лице, което да извърши точно замерване на наетата площ. След това базовият
наем и дължимите такси били начислявани за площ от 89,32 кв.м.
Необосновани били изводите на съда, че се касаело за геодезическо
заснемане.
Със Споразумение №3 от 27.11.2017г. страните приели, че наетата
площ е 88,99 кв.м. На тази база трябвало да бъдат начислявани договорените
суми, но това не било сторено.
Съгласно договора от 16.02.2012 г. базовият наем възлизал на 25
евро за 1 кв.м., а таксата за услуги се равнявала на 6 евро за 1 кв.м. По силата
на споразумението от 27.11.2017 г. били установена такса за маркетингови
разходи от 2,5 евро за 1 кв.м.
Нямало основание за индексирането на наема и таксите по
установения в договора ред. Съдът обаче приел обратното и кредитирал
методика за актуализиране размерите им, която била произволна и не се
основавала на постигнато съгласие. При тези данни ответникът не бил длъжен
да провежда каквото и да е насрещно доказване.
На 09.04.2020г. ищецът неправомерно усвоил предоставена от
ответника банкова гаранция в размер на 24793,16 лева (реф. № *** изд. от
„У.Б.“ АД). Неправилно съдът приел, че става въпрос за извънсъдебно
прихващане.
Не само че ответникът нямал задължения, но той дори бил
надвнесъл суми на обща стойност 35720,90 лева, описани в заключението по
съдебноикономическата експертиза (в отговорите на задачи № 4 и 5).
За периода 01.04.2016 г. - 31.03.2020г. ответникът заплатил базов
наем, такса услуги и маркетингови разходи в общ размер от 363577,59 лева
при действителен размер на задълженията от 327856,69 лева.
В жалбата се изтъква, че ответникът бил предявил възражение за
съдебно прихващане с насрещните си вземания за недължимо платената
разлика от 35720,90 лева. Това възражение не било оспорено, но по него
съдът не се бил произнесъл.
От друга страна съдът присъдил мораторни неустойки по т. 7.11 от
договора за наем. Тази клауза обаче регламентирала заплащането на лихви за
просрочие, а не на неустойки.
4
Освен това за обезщетенията за забава договорът предвиждал
издаване на фактури, но такива не били предявени.
Ищецът сам заявил в допълнителната искова молба, че счита
изпълнението на договорните задължения на ответника за отсрочено до
отпадането на ограниченията за ползване на наетия обект. Сходно изявление
се съдържало и в Писмо изх. № 425 от 02.04.2020г., получено от ответника.
Затова не можело да се говори, че последният бил изпаднал в забава.
Договорът предвиждал обезщетение за забава от 0,20 % на ден, но не
повече от 20% т.е. за максимум 100 дни. Уважените искови претенции обаче
касаели по-дълги периоди, които не били и надлежно отграничени.
След като ищецът не се легитимирал като кредитор на ответника,
трябвало да бъде отхвърлен и искът по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД за прогласяване
на относителната недействителност на гореописаната продажбена сделка от
12.05.2020 г. От друга страна съдът не бил изложил мотиви за вземанията,
възникнали преди и след сделката, с оглед преценка на различните
предпоставки по ал. 1 и ал. 3 на чл. 135 от ЗЗД. Втората хипотеза визирала
общо намерение у длъжника и третото лице - приобретател за увреждане на
кредитора. Тя обаче изобщо не била изследвана.
Ответницата К. Г. С. също е атакувала решението, с което е уважен
искът по чл. 135 от ЗЗД, с подадена в срок въззивна жалба.
Изложила е доводи за неправилност на съдебния акт, които са
сходни с вече обсъдените. В допълнение е изтъкнала, че дори да й е била
известна неустоечната клауза по договора за наем, това не означавало знание
за увреждане на ищеца. Тя нямало как да е наясно с конкретните вземания по
договора. Подчертала е, че ответниците - страни по разпоредителната сделка
не са имали намерение да увредят ищеца като кредитор по договора за наем в
хипотезата на чл. 135, ал. 3 от ЗЗД. Наличието на такова общо субективно
отношение дори не било описано в исковата молба. То не можело и да се
презюмира съгл. разпоредбата на чл. 135, ал.2 ЗЗД, която визирала само
знание за увреждане.
Първоинстанционният съд приел, че към датата на разпоредителната
сделка - 12.05.2020г. - вземанията не ищеца възлизали едва на 1296,39 лева.
При това не бил обсъден въпросът за завишеното фактуриране на потребявана
електроенергия, довело до надвнасяне на суми.
Отговори на въззивните жалби не са постъпили в срока по чл. . Те са
Ищецът „Г.Б.“ ЕАД е поискал от първоинстанционния съд да
измени решението си по реда на чл. 248 от ГПК в частта за разноските,
присъдени по повод неразгледаните евентуални претенции за нищожност на
сключената между ответниците продажбена сделка. Молбата му е била
отхвърлена с Определение № 96 от 30.01.2023 г.
Ищецът е обжалвал определението с подадена в срок частна жалба.
Посочил е, че след като главният му иск по чл. 135 от ЗЗД бил уважен, той не
5
трябвало да отговаря за разноски по евентуалните претенции.
Частната жалба е оспорена от останалите страни.
Възражението за съдебно прихващане на „И.“ ЕООД е било
уточнено само относно насрещното му вземане по чл. 55, ал.1, предл І от ЗЗД
за връщане на сумата от 24793,16 лева, представляваща неоснователно
усвоена на 09.04.2020 г. банкова гаранция (реф. № *** изд. от „У.Б.“ АД). В
този му вид то е било прието за съвместно разглеждане от настоящата
инстанция (поради процесуален пропуск на първоинстанционния съд).
Възражението е било оспорено от ищеца с молба – становище от
11.05.2023 г.
Бургаският апелативен съд, като взе предвид събраните по делото
доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема следното:
Обжалваното решение е валидно е допустимо.
С договор за наем от 16.02.2012 г. (л. 9-64 от делото на ОС - Бургас)
ищецът „Г.Б.“ ЕАД предоставил за временно възмездно ползване на
ответника „И.“ ЕООД търговски обект, обозначен с № *** с приблизителна
площ от 88,99 кв.м., намиращ в сутеренната част на сграда -
многофункционален търговски комплекс (мол „Г.Б.“) с административен
адрес гр. Б. ул. „Я.К.“ № *.
Договорът е бил сключен за срок от 6 години.
Възраженията за липса на индивидуализиране на наетото помещение
са неоснователни. Не е необходимо то да представлява самостоятелен обект
по кадастралната карта. Точната му площ – 89,32 кв. м. е отразена в
двустранно подписан приемо-предавателен протокол от 23.03.2012 г. (л. 218-
2019).
Важно е описаното предназначение в чл. 1.2 от договора – магазин
за спално бельо.
Ответникът се е задължил да заплаща ежемесечно наемна цена
(базов наем), такса за маркетингови разходи и такса за услуги (за
обслужването на общите части) на база на единични ставки за 1 кв.м. наета
площ, чиито първоначални размери са възлизали съответно на 25 евро, 1 евро
и 6 евро без ДДС - чл. 4.1 и 4.4., както и всички консумативи за комунални
услуги.
Съгласно чл. 3.3 от общите условия към договора базовият наем и
таксата за маркетингови разходи подлежали на ежегодно индексиране
съгласно формула, описана в Приложение № 1 „Дефиниции и тълкуване“,
основаваща се на увеличението на Хармонизирания индекс на
потребителските цени (EU27 HCPI), определен от ЕВРОСТАТ.
Таксата за услуги се определяла ежегодно на базата на разходите на
наемодателя за поддръжка на общите части за предходната година като се
има предвид делът на площта на наетия обект спрямо общата площ на всички
6
обекти в търговския център. Предвидено било да се извършва изравняване в
зависимост от действително направените разходи (чл. 3.6 и чл. 3.8 от общите
условия).
Всички плащания е трябвало да се извършват в местна валута по
официалния курс на БНБ за еврото – 1,9558 – чл. 3.2 и 3.3 от общите условия.
В чл. 3.3.1 и 3.8.2 от тези условия е въведено изискване за
уведомяване на наемателя за индексирането на наема и таксите за
маркетингови разходи и за услуги.
Според договорните клаузи на чл. 4.3 и 4.4 издаването на фактура е
условие за плащането, освен ако се касае за наем. Той се дължал авансово
всеки месец.
За консумативните разходи трябвало да издават дебитни известия на
базата на показания на индивидуални измервателни уреди – чл. 3.10.2.
Съгласно чл. 6.2 от договора наемателят се задължил да предостави
на наемодателя обезпечение (банкова гаранция) в трикратния размер на
месечните базов наем, такса за маркетинг и такса за услуги.
В чл. 7.11 от общите условия е предвидена неустойка за забава в
плащанията от 0,20 % на ден, но не повече от 20 %.
С допълнително споразумение от 27.11.2017 г. (л. 79-86) срокът на
договора е бил продължен до 15.05.2023 г. – чл. 2.2. Установен е бил нов
размер на таксата за маркетинг – 2,50 евро на кв. м. без ДДС – чл. 2.3.
Неоснователни са възраженията, че срокът превишавал времевите
ограничения по чл. 229 от ЗЗД. Тази разпоредба не касае търговските сделки.
При започнало изпълнение на договора наемателят не е легитимиран
да оспорва представителната власт на наемодателя. Независимо от това по
делото е прието като доказателство надлежно пълномощно (л. 214 от делото
на ОС – Бургас).
Страните не спорят, че към момента на завеждането на делото –
02.08.2021 г. договорната връзка между тях е прекратена.
Предмет на предявения иск по чл. 79, ал. 1 вр. чл. 232, ал. 2 от ЗЗД е
заплащането на наемната цена и договорените такси за периода март – юли
2020 г., ведно уговорената мораторна неустойка до предявяването на иска.
Относно възраженията на наемателя за неправомерно едностранно
увеличаване на наемната цена, таксата за маркетинг и таксата за услуги съдът
отбелязва следното:
Приложението на установената с договора методика за индексиране
е изследвано от изслушаната пред първоинстанционния съд
съдебноикономическа експертиза.
Наемателят е извършвал без възражения плащания до края на 2019г.
Това е ставало при следните ставки за тази година, определени за 1 кв. м.
7
наета площ (без ДДС): 27,05 евро – за базов наем; 2,60 евро – за такса за
маркетингови разходи; 9 евро – за такса услуги. Издавани са били фактури с
изрично посочване на единичните цени и площта на търговския обект,
обозначена в приемо-предавателния протокол – 89,32 кв. м. Същите ставки
са отразени и във фактурите за януари, февруари и март 2020 г. (л. 226, 227 и
л. 68). Видно от заключението по експертизата, наемателят е осчетоводил
последно фактурата за март 2020 г. и е ползвал за нея данъчен кредит (тя е
била издадена авансово на 25.02.2020 г.).
При тези актуализирани единични цени стойностите на месечния
базов наем и таксите за маркетинг и за услуги са съответно на 5670,59 лева,
545,05 лева и 1886,70 лева (с вкл. ДДС) или общо – 8102,34 лева.
Че наемателят е съобразил индексирането се вижда от увеличението
на банковата гаранция, която покрива трикратния размер на вземанията съгл.
чл. 6.2 от договора (виж банковите референции на л. 179 и 197).
Липсват обаче доказателства за последващо надлежно индексиране,
за което наемателят да е бил уведомен докато е действал договорът - съгл. чл.
3.3.1 и 3.8.2 от общите условия.
Затова съдът приема, че отношенията между страните и за
процесния период март – юли 2020 г. са регулирани при посочените по-горе
размери на задълженията, актуализирани през 2019 г.
Ответникът е представил уведомление от ищеца от 09.04.2020 г. (л.
175) за усвояване на предоставената му банкова гаранция на стойност
24793,16 лева за непогасени задължения по фактура № *** от 23.12.2019 г.;
фактура № *** от 27.01.2020 г.; фактура № *** от 17.02.2020 г.; фактура №
*** от 25.02.2020 г.; дебитно известие № ********** от 26.02.2020 г.;
дебитно известие № ***т 29.02.2020 г.; фактура № *** от 31.03.2020 г.;
дебитно известие № *** от 31.03.2020 г. Задълженията по посочените
счетоводни документи са на обща стойност 26089,55 лева след приспадане на
надвзета сума от 3655,33 лева по Кредитно известие № *** от 31.3.2020 г.
Фактура № *** от 23.12.2019 г. (л. 226) касае задължения за януари
2020 г. (базов наем, такса маркетинг и такса услуги) на обща стойност
8102,34 лева, като е бил усвоен неизплатен остатък от 5092,68 лева.
Фактура № *** от 27.01.2020 г. (л. 227) на стойност 8102,34 лева се
отнася за същите задължения за месец февруари 2020 г.
Фактура № *** от 17.02.2020 г. (л. 228) е за изравнителна такса
услуги за 2019 г. на стойност 5785,90 лева, обсъдена от
съдебноикономическата експертиза.
Дебитно известие № ********** от 26.02.2020 г. (л.229) на стойност
238,98 лева касае необосновано завишение на наема и таксата маркетинг за
периода януари – март 2020 г.;
Дебитно известие № ***т 29.02.2020 г. (л.230) и дебитно известие №
8
*** от 31.03.2020 г. (л.70) се отнасят до консумативни разходи за февруари и
март от 357,75 лева и 178,19 лева с ДДС. Те обаче включват необосновани
завишения съответно с 37,83 лева и с 19,48 лева на разходите за
електричество, които реално възлизат на 252,40 лева и 130,40 лева, а не на
290,23 лева и 149,88 лева, съгласно допълнителната съдебноикономическа
експертиза. Следователно вземанията по двете дебитни известия възлизат
съответно на 319,92 лева и 158,71 лева.
Фактура № *** от 31.03.2020 г. (л.69) касае правилно определена
такса за услуги за месец април 2020 г. на обща стойност 1886,70 лева.
Фактура № *** от 25.02.2020 г. (л. 68) на обща стойност 8102,34
лева с ДДС се отнася до следните задължения за месец март 2020г. базов наем
- 5670,59 лева, такса за маркетинг - 545,05 лева и такса за услуги - 1886,70
лева.
На 13.03.2020 г. в страната е обявено извънредно положение във
връзка с пандемията от Covid-19.
Издадена е била Заповед № РД-01-124 от 13.03.2020 г. на Министъра
на здравеопазването (л. 199) за преустановяване на посещенията в
търговските центрове тип „мол“, което засяга и мол „Г.Б.“, където се намира
отдаденият под наем търговски обект.
След отмяната на извънредното положение молът е бил отворен
отново за посетители на 18.05.2020г. съгл. Заповед № РД-01-268 от 15.05.2020
г., обявена на официалния интернет сайт на здравното министерство.
Настоящият съдебен състав приема, че административната забрана
за посещения в търговския център представлява непреодолима сила по
смисъла на чл. 306 от ТЗ, която е довела до обективна невъзможност за
надлежно изпълнение на задълженията на наемодателя да осигурява
необезпокояването ползване на наетия търговския обект като магазин за
спално бельо – съгл. чл. 1.2 от договора. За периода, в който молът е бил
затворен, наемателят е можел единствено да съхранява стоката си в магазина.
Ето защо съдът намира, че докато е траела временната невъзможност за
пълноценна експлоатация на наетото помещение според предназначението
му, наемателят не е следвало да престира насрещно в пълен размер нито
наемната цена, нито таксата за маркетинг, свързана с популяризирането на
бизнеса му на пазара. Справедливо е да се приеме, че за това време наемът и
таксата се дължат в размери, възлизащи на една четвърт от уговореното.
Следователно за март 2020 г. фактурираните базов наем и такса
маркетинг следва да бъдат редуцирани от 5670,59 и 545,05 лева съответно на
3063,95 и 294,50 лева (редукцията касае 19 дни от месеца).
При това положение усвояването на банковата гаранция е било
възможно за следните дължими суми:
- по фактура № *** от 23.12.2019 г. - 5092,68 лева;
9
- по фактура № *** от 27.01.2020 г. - 8102,34 лева;
- по фактура № *** от 17.02.2020 г. - 5785,90 лева;
- по фактура № *** от 25.02.2020 г. - 5245,15 лева;
- по дебитно известие № ********** от 26.02.2020 г. – 0 лева;
- по дебитно известие № ***т 29.02.2020 г. – 319,92 лева;
- по фактура № *** от 31.03.2020 г. - 1886,70 лева;
- по дебитно известие № *** от 31.03.2020 г. - 158,71 лева.
Стойността на задълженията, които е можело да бъдат усвоени след
приспадане на подлежащата на връщане сума от 3655,33 лева по кредитното
известие от 31.03.2020 г., възлиза на 22936,07 лева. Предоставената гаранция
от 24793,16 лева е била усвоена изцяло. Следователно разликата от 1857,09
лева е надвзета без основание.
Предмет на предявения иск, уточнен с препращане към справката по
чл. 366 от ГПК (л. 269-270), са следните суми:
- сумата от 25046,87 лева, представляваща базов наем за периода
март – юли 2020 г. (по фактура № *** от 25.02.2020 г. (л.68); дебитно
известие № ********** от 29.05.2020 г. (л.73); фактура № *** от 29.05.2020
г. (л.74); фактура № *** от 29.05.2020 г. (л.74); фактура № *** от 26.05.2020 г.
(л.72); кредитно известие № *** от 24.07.2020 (л.75)) ведно с мораторна
неустойка в размер на 5009,37 лева, начислена за периода март 2020 г. – юли
2021 г.;
- сумата от 5827,16 лева, представляваща такси за услуги за периода
април – юли 2020 г. (по фактура № *** от 31.03.2020 г. (л.69); фактура №
*** от 29.04.2020 г. (л.71); фактура № *** от 26.05.2020 г. (л.72); кредитно
известие № *** от 24.07.2020 г. (л.75)) ведно с мораторна неустойка в
размер на 1165,43 лева, начислена за периода април 2020 г. – юли 2021 г.;
- сумата от 2365,38 лева, представляваща такса за маркетингови
разходи за периода март – юли 2020 г. (по дебитно известие № ********** от
29.05.2020 г. (л. 73); фактура № *** от 29.05.2020 г. (л.74); фактура № *** от
26.05.2020 г. (л.72); кредитно известие № *** от 24.07.2020 (л.75)) ведно с
мораторна неустойка в размер на 473,08 лева, начислена за периода юни
2020 г. – юли 2021 г.;
- сумата от 227,24 лева, представляваща разходи за потребена ел.
енергия за периода март – юли 2020 г. (по дебитно известие № *** от
31.03.2020 г. (л.70); дебитно известие № *** от 30.04.2020 г. (л.78); дебитно
известие № *** от 31.05.2020 г. (л.65); дебитно известие № *** от 30.06.2020
г. (л.67); дебитно известие № *** от 31.07.2020 г. (л.77)) ведно с мораторна
неустойка в размер на 45,45 лева, начислена за периода април 2020 г. – юли
2021 г.;
- сумата от 74,67 лева, представляваща разходи за консумативи –
10
комунални услуги за периода март – юли 2020 г. (по дебитно известие №
*** от 31.05.2020 г. (л.65); дебитно известие № *** от 30.06.2020 г. (л.67);
дебитно известие № *** от 31.07.2020 г. (л.77)) ведно с мораторна
неустойка в размер на 14,92 лева, начислена за периода април 2020 г. – юли
2021 г.;
- сумата от 99,57 лева, представляваща разходи за отопление/
охлаждане на вода за периода март – юли 2020 г. (по дебитно известие №
*** от 31.05.2020 г. (л.65); дебитно известие № *** от 30.06.2020 г. (л.67);
дебитно известие № *** от 31.07.2020 г. (л.77)) ведно с мораторна
неустойка в размер на 19,92 лева, начислена за периода април 2020 г. – юли
2021 г.
В съответствие с установените ставки за 1 кв. м. наета площ от 27,05
евро за базовия наем, 2,60 евро - за таксата за маркетингови разходи и 9 евро
– за таксата за услуги (без ДДС), съгласно приетата редукция на
задълженията за базов наем и такса услуги по време на извънредното
положение и при отчитане на усвоената гаранция съдът приема следното:
Относно базовия наем с ДДС: Цялата дължима сума за март 2020г.
в размер на 3063,95 лева е била усвоена от банковата гаранция, поради което
претендираният остатък от 403,40 лева не съществува. Необосновано е
извършеното след усвояването на гаранцията завишение на наема за същия
месец съгл. дебитно известие № ********** от 29.05.2020 г. (л.73).
Дължимият наем за април 2020 г. е в размер на ¼ от уговорения - 1417,65
лева. Наемът за май 2020 г. възлиза на 3338,33 лева (с прилагане на редукция
до ¼ за 17 дни от месеца). Наемът за юни 2020 г. е на стойност 5670,59 лева, а
за юли (до 22-ро число) - 4024,29 лева. Общият размер на наемната цена за
процесния период възлиза на 14450,86 лева.
Относно таксите за услуги с ДДС: Дължимата сума за април 2020г.
от 1886,70 лева е била усвоена от банковата гаранция, поради което
претендираният остатък от 714,80 лева не съществува. За май и юни 2020г.
таксата е по 1886,70 лева, а за юли (до 22-ро число) - 1338,95 лева. Общият
размер на таксите за услуги възлиза на 5112,36 лева.
Относно таксите за маркетингови разходи: Цялата дължима сума
за март 2020 г. в размер на 294,50 лева е била усвоена от банковата гаранция.
Необосновано е извършеното след усвояването на гаранцията завишение на
таксата за същия месец съгл. дебитно известие № ********** от 29.05.2020 г.
(л.73). Дължимата такса за април 2020 г. е в размер на ¼ от уговорената -
136,26 лева. Таксата за май 2020 г. възлиза на 320,87 лева (с прилагане на
редукция до ¼ за 17 дни от месеца). Таксата за юни 2020 г. е на стойност
545,05 лева, а за юли (до 22-ро число) - 386,81 лева. Общият размер на
таксите за процесния период възлиза на 1388,99 лева.
Относно разходите за ел. енергия: Дължимата сума за март 2020г.
от 130,40 лева е била усвоена от банковата гаранция. Съгласно
11
допълнителната съдебноикономическа експертиза дължимата сума за април -
юли 2020 г. възлиза на 77,36 лева.
Относно разходите за консумативи – комунални услуги:
Дължимата сума за март 2020г. от 12,13 лева е усвоена от банковата
гаранция. Съгласно представените дебитни известия и заключението по
съдебноикономическата експертиза дължимата сума за остатъчния период
възлиза на 62,54 лева
Относно разходите за отопление/ охлаждане на вода Дължимата
сума за март 2020г. от 16,18 лева е усвоена от банковата гаранция. Съгласно
представените дебитни известия и заключението по съдебноикономическата
експертиза дължимата сума за остатъчния период възлиза на 83,39 лева
Няма данни за връчване на фактурите и дебитните известия, което е
условие за извършване на плащанията, с изключение на наема (чл. 4.3 от
договора).
Затова мораторна неустойка се дължи само върху наемната цена.
Задължението за тази главница се явява най-обременително по смисъла на чл.
76 от ЗЗД и срещу него следва да се извърши съдебно прихващане с
подлежащата на връщане сума в размер на 1857,09 лева, която е била
надвзета при усвояването на банковата гаранция.
В резултат на прихващането базовият наем намалява от 14450,86
лева на 12593,77 лева.
С оглед ретроактивния ефект от прихващането съгл. чл. 104, ал. 2 от
ЗЗД мораторна неустойка се начислява само върху остатъчната главница от
12593,77 лева. По силата на чл. 6 от ЗМДВИПОРНСПП (приет по повод на
обявеното на 13.03.2020 г. извънредно положение) мораторното обезщетение
се начислява от 15.07.2020 г. От тази дата до посочения от ищеца краен
момент - 30.07.2021 г. неустойката по чл. 7.11 от общите условия е
достигнала лимита от 20 % т.е. 2518,75 лева. Затова претенцията за
мораторна неустойка се явява основателна до този размер.
Съдът отбелязва, че няма данни за прекратяване на договора на наем
преди края на процесния период – 22.07.2020 г.
Ответникът е водил неуспешни преговори за преустановяване на
облигационното правоотношение с представител на фирмата – мениджър на
наетите помещения в търговския център. В тази връзка са приложени
разпечатки от имейл кореспонденция (л. 184 -192 от делото на ОС – Бургас).
От друга страна съгласно чл. 10.1.3 от общите условия състоянието,
предизвикано от непреодолима сила, е основание за едностранно
прекратяване на договора, само ако е продължило повече от 12 месеца.
Не следва друго от разменените между страните писмени становища,
които съдържат интерпретации относно ограниченията по време на
извънредното положение (л. 193 и 194). Едностранната декларация на
12
наемателя, че е освободил помещението на 15.05.2020 г. не може да
преодолее липсата на съответен приемо-предавателен протокол.
Изложеното налага ответникът да заплати на ищеца:
- базов наем в размер на 12593,77 лева ведно с мораторна неустойка
в размер на 2518,75 лева;
- такси за услуги в размер на 5112,36 лева;
- такси за маркетингови разходи в размер на 1388,99 лева;
- разходи за ел. енергия в размер на 77,36 лева;
- разходи за консумативи – комунални услуги в размер на 62,54 лева;
- разходи за отопление/ охлаждане на вода в размер на 83,39 лева.
Ето защо обжалваното решение следва да бъде отменено в следните
части:
- относно базовия наем – над присъдения размер от 12593,77 лева до
горницата от 25046,87 лева; относно мораторната неустойка върху наема –
над присъдения размер от 2518,75 лева до горицата от 5009,37 лева;
- относно таксите за услуги – над присъдения размер от 5112,36 лева
до горницата от 5827,16 лева, както и относно присъдената мораторната
неустойка от 1165,43 лева;
- относно таксите за маркетингови разходи – над присъдения размер
от 1388,99 лева до горницата от 2365,38 лева, както и относно присъдената
мораторна неустойка от 473,08 лева;
- относно разходите за ел. енергия – над присъдения размер от 77,36
лева до горницата от 198 лева, както и относно присъдената мораторна
неустойка от 39,60 лева;
- относно разходите за консумативи - комунални услуги – над
присъдения размер от 62,54 лева до горницата от 74,67 лева, както и относно
присъдената мораторна неустойка от 14,93 лева;
- относно разходите за консумативи - отопление/охлаждане на вода –
над присъдения размер от 83,39 лева до горницата от 99,57 лева, както и
относно присъдената мораторна неустойка от 19,91 лева.
В тази части претенциите следва да бъдат отхвърлени.
По иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД:
С Нотариален акт № 194 от 12.05.2020 год. по нот. дело № *** год.
на нотариус рег. № 600 ответникът „И.“ ЕООД е продал на ответницата К. С.
самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор *** – офис с площ
44 кв. м. с административен адрес в гр. Н., к-с „А. – 4“, вх. Г, обект 8-1, за
сумата от 50000 лева без ДДС. Управителят и едноличен собственик на
капитала на дружеството продавач – Т. С. е дъщеря на купувача К. С..
13
Ищецът е има качеството на кредитор на продавача. Без значение е
обстоятелството, че към момента на сделката не всички вземаният са били
изискуеми. В този смисъл е налице трайна практика на ВКС, част от която е
цитирана в обжалваното решение.
Разпореждането с недвижимия имот е в ущърб на ищеца, тъй като
затруднява принудителното му удовлетворяване, независимо от данните, че
имотът е обременен с ипотека в полза на трето лице.
Близката родствена връзка между законния представител на
дружеството - длъжник и приобретателката предполага знание у последната
за увреждането съгл. чл. 135, ал. 2 от ЗЗД (виж също и цитираната в
обжалваното решение практика).
Предвид изложеното претенцията на ищеца за обявяването на
относителната недействителност на продажбената сделка правилно е била
уважена.
Решението в тази част следва да бъде потвърдено.
По разноските за първоинстанционното разглеждането на делото:
Ищецът „Г.Б.“ ЕАД е направил следните разноски съгласно
неоспорения списък по чл. 80 от ГПК:
- по иска по чл. 79, ал.1 вр. чл. 232 и чл. 92 от ЗЗД - 8302,70 лева;
- по иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД - 2938,75 лева.
Ответникът „И.“ ЕООД е направил следните разноски:
- по иска по чл. 79, ал.1 вр. чл. 232 и чл. 92 от ЗЗД – 6500 лева;
- по иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД и евентуално съединените
претенции по чл. 26 от ЗЗД – 7600 лева.
Ответницата К. Г. С. е направила следните разноски:
- по иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД и евентуално съединените
претенции по чл. 26 от ЗЗД – 4800 лева.
С оглед частичното уважаване на претенцията по чл. 79, ал. 1 вр. 92
от ЗЗД следва да бъдат присъдени следните разноски:
- в полза на ищеца „Г.Б.“ ЕАД: 1531,30 лева (вместо присъдените с
обжалваното решение 3324,32 лева);
- полза на ответника „И.“ ЕООД: 5301,18 лева. Тъй като с
обжалваното решение са присъдени 4214,56 лева, ищецът дължи разликата от
1086,62 лева.
Предвид обстоятелството, че по иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД и
евентуалните обективно съединени претенции по чл. 26 от ЗЗД (между
същите страни) се защитава един и същ интерес, направените разноски се
дължат като да един иск. Затова ответниците нямат право на разноски за
14
неразгледаните евентуални искове. В този смисъл е и актуалната практика на
ВКС: Определение № 4 от 05.01.2022 г по ч. т. д. № 344/2021 г., ТК;
Определение № 119 от 15.02. 2023 г. по ч.т.д. №96/2023г. на І търг. отд, както
и Определение № 284 от 06.04.2012 г. по ч. гр. д. № 238/2012 г. на ВКС, ІV гр.
отд., Определение № 70 от 5.02.2018 г. на ВКС по ч. т. д. № 257/2018 г., I
търг. отд.; Определение № 477/04.11.2016 г. по ч. т. д. № 1218/2016 г. на ВКС,
І търг. отд.
Изложеното налага отмяната на обжалваното Определение № 96 от
30.01.2023 г., постановено по реда на чл. 248, ал. 1 от ГПК, и отмяната на
обжалваното решение в частта, с която ищецът „Г.Б.“ ЕАД е осъден да
заплати следните разноски: 3800 лева – в полза на ответника „И.“ ЕООД и
2400 лева – в полза на ответницата К. Г. С..
Решението следва да бъде потвърдено в частта, с която ответниците
са осъдени да заплатят на ищеца разноски в размер на 2938,75 лева за
уважаването на иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД.
По разноските във въззивното производство:
Ответникът „И.“ ЕООД е направил следните разноски:
- по жалбата срещу уважаването на иска по чл. 79, ал.1 вр. чл. 232 и
чл. 92 от ЗЗД – 4706,68 лева;
- по жалбата срещу уважаването на иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД –
6144,89 лева;
- във връзка с обжалваното от ищеца определение по чл. 248 от ГПК
– 680 лева.
Ответницата К. С. е направила следните разноски:
- по жалбата срещу уважаването на иска по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД –
5694,89 лева;
- във връзка с обжалваното от ищеца определение по чл. 248 от ГПК
– 540 лева.
Ищецът е внесъл държавна такса от 15 лева по частната жалба
срещу определението по чл. 248 от ГПК. Няма данни за други негови
разноски.
С оглед степента на уважаване на жалбата срещу решението по иска
по чл. 79, ал 1 вр. чл. 92 от ЗЗД съдът присъжда в полза на първия ответник
съдебноделоводни разноски в размер на 1667,92 лева.
Поради неоснователността на жалбите срещу уважаването на иска
по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД разноски в полза на ответниците не се дължат.
Предвид уважаването на частната жалба против определението по
чл. 248 от ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца разноски в размер на
15 лева.
15
Мотивиран от горното, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 249 от 18.11.2022 г. по търговско дело №
20212100900351/2021 г. на Окръжен съд – Бургас В ЧАСТТА, с която
ответникът „И.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Н.,
ул. „О.П.“ № *, ет. *, ап. *, със съдебен адрес гр. Б. ул. „С.” №*, вх. *, ет. *,
офис * – адв. Р. С. е осъден да заплати на ищеца „Г.Б.“ ЕАД, ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление гр. С., п.к., район О. бул. „С.“ № *, ет. *, ап. *
на основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 232 и чл. 92 от ЗЗД следните суми, дължими
по сключен на 16.02.2012г. договор за наем на търговски обект, обозначен с
№ *** и с приблизителна площ от 88,99 кв.м., намиращ в сутеренната част на
сграда, предназначена за многофункционален търговски комплекс, построена
в ПИ с кадастрален идентификатор *** с административен адрес гр. Б. ул.
„Я.К.“ № *:
- базов наем над присъдения размер от 12593,77 лева (дванадесет
хиляди петстотин деветдесет и три лева и седемдесет и седем стотинки) до
горницата от 25046,87 лева ведно с мораторна неустойка над присъдения
размер от 2518,75 лева (две хиляди петстотин и осемнадесет лева и
седемдесет и пет стотинки) до горницата от 5009,37 лева;
- такси за услуги над присъдения размер от 5112,36 лева (пет
хиляди сто и дванадесет лева и тридесет и шест стотинки) до горницата от
5827,16 лева ведно с мораторна неустойка от 1165,43 лева;
- такси за маркетингови разходи над присъдения размер от
1388,99 лева (хиляда триста осемдесет и осем лева и деветдесет и девет
стотинки) до горницата от 2365,38 лева ведно с мораторна неустойка от
473,08 лева;
- разходи за ел. енергия над присъдения размер от 77,36 лева
(седемдесет и седем лева и тридесет и шест стотинки) до горницата от 198
лева ведно с мораторна неустойка от 39,60 лева;
- разходи за консумативи - комунални услуги над присъдения
размер от 62,54 лева (шестдесет и два лева и петдесет и четири стотинки) до
горницата от 74,67 лева ведно с мораторна неустойка от 14,93 лева;
- разходи за консумативи - отопление/ охлаждане на вода над
присъдения размер от 83,39 лева (осемдесет и три лева и тридесет и девет
стотинки) до горницата от 99,57 лева ведно с мораторна неустойка от 19,91
лева.
ОТХВЪРЛЯ иска на „Г.Б.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр. С., п.к., район О. бул. „С.“ № , ет. , ап. против „И.“ ЕООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Н., ул. „О.П.“ № , ет. , ап. ,
със съдебен адрес гр. Б. ул. „С.” №, вх. , ет. , офис – адв. Р. С. за заплащане на
16
следните суми по договора за наем:
- базов наем над присъдения размер от 12593,77 лева (дванадесет
хиляди петстотин деветдесет и три лева и седемдесет и седем стотинки) до
горницата от 25046,87 лева ведно с мораторна неустойка – над присъдения
размер от 2518,75 лева (две хиляди петстотин и осемнадесет лева и
седемдесет и пет стотинки) до горицата от 5009,37 лева;
- такси за услуги над присъдения размер от 5112,36 лева (пет
хиляди сто и дванадесет лева и тридесет и шест стотинки) до горницата от
5827,16 лева ведно с мораторна неустойка от 1165,43 лева;
- такси за маркетингови разходи над присъдения размер от
1388,99 лева (хиляда триста осемдесет и осем лева и деветдесет и девет
стотинки) до горницата от 2365,38 лева ведно с мораторна неустойка от
473,08 лева;
- разходи за ел. енергия – над присъдения размер от 77,36 лева
(седемдесет и седем лева и тридесет и шест стотинки) до горницата от 198
лева ведно с мораторна неустойка от 39,60 лева;
- разходи за консумативи - комунални услуги – над присъдения
размер от 62,54 лева (шестдесет и два лева и петдесет и четири стотинки) до
горницата от 74,67 лева ведно с мораторна неустойка от 14,93 лева;
- разходи за консумативи - отопление/ охлаждане на вода – над
присъдения размер от 83,39 лева (осемдесет и три лева и тридесет и девет
стотинки) до горницата от 99,57 лева ведно с мораторна неустойка от 19,91
лева.
Отхвърлянето на иска за базовия наем В ЧАСТТА относно сумата от
1857,09 лева (хиляда осемстотин петдесет и седем лева и девет стотинки) е
поради съдебно прихващане с насрещно вземане на ответника „И.“ ЕООД
против ищеца „Г.Б.“ ЕАД за сума на същата стойност, представляваща
усвоена без основание банкова гаранция реф. № *** изд. от „У.Б.“ АД.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 249 от 18.11.2022 г. по търговско дело
№ 20212100900351/2021 г. на Окръжен съд – Бургас В ОСТАНАЛАТА
ОБЖАЛВАНА ЧАСТ, касаеща предявените искове.
ОТМЕНЯ Решение № 249 от 18.11.2022 г. по търговско дело №
20212100900351/2021 г. на Окръжен съд – Бургас В ЧАСТТА, с която
ответникът „И.“ ЕООД е осъден да заплати на ищеца „Г.Б.“ ЕАД
съдебноделоводни разноски над размера от 1531,30 лева (хиляда петстотин
тридесет и един лева и тридесет стотинки) до горницата от 3324,32 лева.
ОСЪЖДА „Г.Б.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр. С., п.к.1505, район О. бул. „С.“ № *, ет. *, ап. * да заплати на
„И.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Н., ул. „О.П.“
№ 54, ет. 5, ап. 45, със съдебен адрес гр. Б. ул. „С.” №*, вх. *, ет. *, офис * –
адв. Р. С. сумата от 1086,62 лева (хиляда и осемдесет и шест лева и шестдесет
17
и две стотинки), представляваща допълнителни съдебноделоводни разноски
за първоинстанционното разглеждане на делото (над присъдения размер от
4214,56 лева), дължими по повод частичното отхвърляне на иска по чл. 79,
ал. 1 вр. чл.92 от ЗЗД.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 249 от 18.11.2022 г. по търговско дело
№ 20212100900351/2021 г. на Окръжен съд – Бургас В ЧАСТТА, с която
ответниците „И.“ ЕООД и К. Г. С. са осъдени да заплатят на ищеца „Г.Б.“
ЕАД съдебноделоводни разноски в размер на 2938,75 лева.
ОТМЕНЯ Определение № 96 от 30.01.2023 г., с което е отказано
изменение Решение № 249 от 18.11.2022 г. по търговско дело №
20212100900351/2021 г. на Окръжен съд – Бургас В ЧАСТТА, с която ищецът
„Г.Б.“ ЕАД е осъден да заплати следните разноски: 3800 лева в полза на
ответника „И.“ ЕООД и 2400 лева в полза на ответницата К. Г. С..
Вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТМЕНЯ Решение № 249 от 18.11.2022 г. по търговско дело №
20212100900351/2021 г. на Окръжен съд – Бургас в частта, с която ищецът
„Г.Б.“ ЕАД е осъден да заплати следните разноски: 3800 лева в полза на
ответника „И.“ ЕООД и 2400 лева в полза на ответницата К. Г. С..
ОСЪЖДА „Г.Б.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр. С., п.к.1505, район О. бул. „С.“ № *, ет. *, ап. * да заплати на
„И.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. Н., ул. „О.П.“
№ *, ет. *, ап. *, със съдебен адрес гр. Б. ул. „С.” №*, вх. *, ет. *, офис * – адв.
Р. С. съдебноделоводни разноски за въззивното разглеждане на делото в
размер на 1667,92 лева (хиляда шестстотин шестдесет и седем лева и
деветдесет и две стотинки).
ОСЪЖДА „И.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление гр. Н., ул. „О.П.“ № *, ет. *, ап. *, със съдебен адрес гр. Б. ул. „С.”
№*, вх. *, ет. *, офис * – адв. Р. С. и К. Г. С. с ЕГН **********, с адрес гр. Н.,
ул. „О.П.“ № *, ет. * ап. *, със съдебен адрес гр. Б. ул. „С.“ № * вх. *, ет. *,
офис * – адв. П. В. да заплатят на „Г.Б.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление гр. С., п.к., район О. бул. „С.“ № *, ет. *, ап. *
съдебноделоводни разноски пред въззивната инстанция в размер на 15
(петнадесет) лева.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
18
19