Решение по дело №11/2015 на Окръжен съд - Благоевград

Решение

и за да се произнесе, взе предвид следното :

Производството е по чл.79, ал.1 във вр. с чл.86 ЗЗД.

Образувано е по молба на “. П. Е.- С., представлявано от Б. Б., в която се твърди, че дружеството-ищец било собственик на недвижим имот апартамент Е-1В, построен в собствена на дружеството сграда, находяща се в притежаван от същото дружество недвижим имот с идентификатор №6934.6.78 в местността "Д. л.", по землището на с. С., Смолянска област. Дружеството придобило апартамента след като закупило правото на строеж, а след това и собствеността върху земята от "К. К." ООД, и осъществило строителство върху нея, въз основа на одобрени строителни книжа. Твърди се, че ищецът сключил с ответника Д. Х., гражданин на Обединеното Кралство Великобритания и Северна Ирландия предварителен договор за продажба на същия апартамент. Според договора, ищецът се задължавал да продаде на ответника апартамент с чиста застроена площ 60.76кв.м. и съответни идеални части от общите части на сградата с площ 11.08кв. м. /по договора/ и съответно право на строеж, срещу цена от 69 872 евро, с ДДС. Цената била платима на две вноски- първа, от 22455.35 евро, и втора, от 45 417.09евро, съобразно с чл.3.4.1. от договора. Ответникът платил първата вноска по договора. Ищецът се снабдил с разрешение за ползване на обекта от 20.08.2008г. и с писмо от 27.08.08г. поканил ответника да плати втората вноска и да сключи окончателен договор, в срока по чл.3.4.1. от договора. Ответникът не платил и не се явил за сключване на окончателен договор. По такъв начин, той бил в забава за плащане на остатъка от продажната цена, считано от 12.09.2008г., когато изтичали 15 дни от 27.08.08г. датата на уведомяването му за завършване на сградата и предоставяне на разрешението за ползване на същата. В допълнителна искова молба поддържа, че ответникът надлежно променил електронния си адрес за кореспонденция, затова писмото от 27.08.2008г. му било надлежно връчено. Твърди също, че с подписването на анекс №1 към договора /л.41 от Г.д №387/09г./ страните променили чистата застроена площ на обекта, предмет на предварителния договор. Моли съда да осъди ответника да му заплати неплатената част от цената от 45 417.09евро, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 12.09.08г. до 11.05.09г. от 3667 евро, както и законната лихва върху главницата след предявяването на иска на 11.05.09г. до окончателното им изплащане, както и направените по делото разноски. В с.з. чрез А. В. поддържа иска.

Ответникът Д. Х., чрез адв Ш., оспорва иска. Твърди, че било налице съществено различие, до степен на липса на идентичност, между обекта, който продавачът следвало да продаде по предварителния договор, и действително построения обект. Било налице различие в чистата застроена площ на изпълнения апартамент, който бил с площ повече от 18% по -малка от договорената, затова било налице пълно неизпълнение на задължението на продавача по договора. Или продавачът бил допуснал пълно неизпълнение на задължението си да построи конкретен обект, който впоследствие да продаде на купувача-ответник. Имало неизпълнение и по отношение на времето за изпълнение на задължението на продавача да снабди купувача с разрешение за ползване. Според договора, продавачът следвало да направи това до края на м. май 2008г., а в действителност разрешението било издадено на 20.08.08г. То не било предоставено на ответника, както изисквал договорът, нито лично, нито по пощата, нито по електронен път, на адресите за кореспонденция в договора. Затова ответникът не бил неизправна страна по договора и не следвало да заплаща остатъка от цената. В случай на уважаване на иска, е предявено евентуално възражение за прихващане с вземането на ответника за неустойка в размер на 3493.62евро. Претендира направените по делото разноски.

ФАКТИ ПО ДЕЛОТО:

Безспорни са фактите, че ищецът е придобил собствеността върху недвижими имоти с идентификатори №6934.6.78 и №6934.6.90 в м. "Д. л.", както и правото на строеж върху тях. Това се установява от нот. актове №70, т.І, рег.№631, нот.дело №66/05г. на нотариус А.С., договор за продажба на предприятие от 20.03.06г., рег. №3380/20.03.06г. на 348-ми нотариус с район на действие РС-С., нот.акт №...., т.ІV, рег .№... нот.дело №.../06г. на нотариус Н. К., нот .акто №...., т.VІ, рег.№... нот.д. №.../06г. на същия нотариус.

Не се спори също, че на 01.05.07г. между ищеца и ответника бил сключен предварителен договор за продажба на апартамент Е-1В,с чиста застроена площ 60.76кв.м. и 11.08кв.м идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, които предстои да бъдат изградени от ищеца в описаните по-горе имоти, не по-късно от 31.05.08г., а ответникът да заплати цена от 69872.44евро, не по-късно от 15 дни от датата, в която продавачът -ищец му предостави разрешение за ползване, както и че ответникът е платил първа вноска от цената в размер на 22435.35евро. Няма спор, че остатъкът от цената не е платен.

Безспорно се установява също, че ищецът е реализирал правото на строеж върху този имот и в крайна сметка се е снабдил с разрешение за ползване на изградения апартаментен комплекс- База за отдих от 20.08.08г. Безспорно, чрез съдебно-техническа експертиза, се установява, че имотът по нотариалните актове за покупка на земята и правото на строеж от ищеца, съответства на този по предварителния договор.

Спорни са всички останали обстоятелства по исковата молба. Несъответствието в площта на апартамента от 60.76кв.м., описан в раздел І, т.1.1, и приложението №1 към договора, на л.41, според което и в съответствие със заключението по допълнителната СТЕ действителната площ е 49.69кв.м., е било налице още при подписване на договора. Затова той е подписан при грешка в предмета, но никоя от страните не е релевирала това като основание за унищожаемост на договора. Това е така, защото т.нар. приложение №1 представлява скица-извлечение от одобрен работен архитектурен проект, в нея липсва описателна словесна част или цифрова част, и несъответствието е повече от 18 %. Съобразно с договорната практика, при несъответствие между словесна и цифрова част, за уговорено се смята изразеното словом, но случаят не е такъв, тъй като в приложението липсва както словесна, така и обявена цифрова част. Или възможностите на купувача са били или да иска унищожаване на договора поради грешка в предмета, или да иска разваляне или намаление на цената, според чл.210, ал.2 ЗЗД, или в крайна сметка да измени двустранно договора по споразумение с продавача. След като липсва позоваване на някоя от тези законни възможности в отговора и като становище по същество, остава да се изследва дължи ли ответникът остатъка от цената, тъй като унищожаемият договор поражда действие.

Изискуемостта на втората вноска от цената настъпва с предоставяне от продавача на купувача на разрешението за ползване от 20.08.2008г. Няма данни по делото разрешението за ползване да е предоставено на ответника нито чрез лично връчване, нито по пощата, нито по електронен път на адреса за кореспонденция на 27.08.08г. Основателни са възраженията му, че той не е променял адреса си за кореспонденция, посочен в договора, с изявление до ищеца, според р. ХІ, т.11.3 от договора. Затова електронното съобщение от ответника от 29.06.08г. до Д. Х. /л.97 от Г.дело №108/09г./, няма последиците на редовно уведомление от ответника до ищеца за промяна на адреса за кореспонденция, по смисъла на същия текст от договора. Оттук следва, че изпратеното електронно съобщение от 27.08. 08г. /л.64 от Г.дело №387/09г./ няма за последица предоставяне на разрешение за ползване от продавача на купувача, според р.ІІІ, т.3.4.2 от предварителния договор. Затова позоваването на свидетелските показания, останалите електронни съобщения и куриерски пратки до ответника с последна покана от 24.11.08г., не е във връзка с твърденията в исковата молба.

ПРАВНИ ИЗВОДИ:

Главният иск по чл.79, ал.1 ЗЗД е неоснователен и следва да се отхвърли. Недоказано е, че ищецът е изправна страна по предварителния договор, която има право да иска изпълнение на насрещната престация /остатъка от цената/ от ответника. Има и линия на разсъждение, че преюдициалността в случая е обратна, разглеждането на настоящия иск е в зависимост от уважаването на иска по чл.19, ал.3, изр.2 ЗЗД, а договорът се счита сключен, когато решението влезе в сила. Затова производството по този иск, като преждевременно заведен, следва да се спре до решаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Ищецът е изпълнил задължението си да построи обекта, предмет на предварителния договор, но не е изпълнил задължението си по р.ІІІ, т.3.4.2. от него да предостави на купувача разрешение за ползване. Предоставянето на документа разрешение за ползуване, по смисъла на клаузата, има значение на оставяне на документа на разположение на купувача, а не просто уведомяване на същия, че документът е издаден. Предоставянето може да бъде лично чрез физическо връчване, по пощата чрез пощенска или куриерска пратка, или по електронен път с електронно съобщение с прикачен файл, който възпроизвежда разрешението за ползване. Страните не са уговорили в договора изрично по какъв начин следва да се извърши предоставянето, затова са били допустими и трите способа. Или паричното задължение на ответника за плащане на цената е поставено в зависимост от задължението на ищеца да направи нещо, т.е. да предостави документ. Последното задължение следва да се изпълни в седалището на ищеца при лично връчване, според чл.68, б."в" ЗЗД, а в случаите, в които изпълнението се извършва по пощата или по електронен път, на адреса за кореспонденция на ответника, посочен в договора, според р.ХІ, т.11.3. Това не е направено, затова ищецът е неизправна страна по договора и не следва да получи насрещната престация, която е била поставена под условие, което той не е изпълнил. Не са доказани оспорванията на истинността тези съобщения или потвърждаването на получаването им от адресата, по смисъла на действащата редакция на чл.8 , ал.1 ЗЕДЕП, както и липсата на електронен подпис, по смисъла на чл.13, ал.1 ЗЕДЕП. Въпросът в случая е, че електронните съобщения не могат да се приемат за валидно разменена кореспонденция между страните по договора , по смисъла на р.ХІ, т.11.3 от него.

Отделни са съображенията за унищожаемост, възможностите за разваляне или намаляване на цената, но те не са използвани. Отделен е и въпросът, че само половината от първата вноска подлежи на задържане като капаро, според договора.

С оглед отхвърлянето на главния иск, следва да се отхвърли и акцесорния иск за лихви, като неоснователен и недоказан. Тъй като възражението за прихващане е допуснато евентуално, съдът не се произнася по него.

Следва ищецът да заплати направените от ответника разноски, според списъка за разноски от 325лв.

Водим от изложеното съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ иска на “. П. Е. -С. , представлявано от Б.Т. Б., със С. адрес Г. С., бул "Б."№57а, А. В.В., да се осъди Д. Х., гражданин на Обединеното Кралство Великобритания и Северна Ирландия, със С. адрес Г. С. 1407, ул."Вискяр планина"№2, .1, офис 1, А. М. Ш., да му заплати сумата от 45 417.09 евро, съставляваща незаплатена цена по договор от 01.05.07г., ведно с лихва за забава в размер на 3667евро върху тази сума считано от 12.09.08г. до 11.05.09г., както и законната лихва върху главницата, считано от 11.05.09г. до окончателното му изплащане, като нееснователен и недоказан.

ОСЪЖДА “. П. Е. -С., да заплати на Д. Х., съдебни разноски от 325лв.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението му на страните пред АС-Пловдив.

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: