№ 66
гр. Н., 26.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тридесети януари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Никола Д. Дойчев
при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова
като разгледа докладваното от Никола Д. Дойчев Гражданско дело №
20232150101275 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод исковата молба на Етажна собственост на
сграда с идентификатор 51500.****** по КККР на гр. Н., с адрес: гр. Н., к.к. С.б.- запад, кв.
П. № ..., представлявана от П.А.Б. с пълномощник адв. Р. Н., против Н.О.А., гражданка на
Р.Ф., БУЛСТАТ ********, и К.А.А., гражданка на Р.Ф., БУЛСТАТ ********, двете с адрес:
гр. Н., к.к. С.б., комплекс „С.Д.с“, бл. А, ет. ****
Ищецът твърди, че с решение по т. 3 от протокол от проведено на 10.06.2023 г.
общо събрание на процесната етажната собственост П.А.Б. бил избран за управител на
същата. Сочи, че ответниците са собственици на недвижим имот, представляващ
Апартамент № 11 с идентификатор 51500.******.11 на етаж първи от сграда- блок А,
представляваща жилищна сграда с апартаменти във ваканционен комплекс „Сий дримс“,
построена върху дворно място - УПИ II-367 в кв. 3803 по регулационния план на к.к. С.б.-
запад, с площ от 51,10 кв.м. и 2,82 % идеални части от общите части на сградата,
представляващи 7,84 кв.м. идеални части или общо с площ от 58,94 кв.м., придобит с
договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 41, том 8, peг. № ****, дело
№ **** от 2013 г. на нотариус сpeг. № *** на НК. Обръща внимание, че съгласно чл. 6, ал. 1,
т. 9 и т. 10 от ЗУЕС и съгласно взетите решения на общото събрание на етажната
собственост, касаещи 2021 г., 2022 г. и 2023 г. всички собственици на етажната собственост
били длъжни да заплащат разходите за управление и поддържане на общите части на
сградата, както и разходите за фонд „Ремонт и обновяване“. Ответниците били уведомени за
дължимите от тях парични вноски за управление и поддръжка и за фонд „Ремонт и
1
обновяване“ и били канени многократно да ги платят, но плащане не последвало.
Развиват се съображения за задълженията на ответниците, включващи главница и
лихва, за всеки от процесните периоди. С протокол от 28.08.2021 г. общото събрание на
етажната собственост приело решение по т. 3 годишната парична вноска за управление и
поддръжка на общите части за 2021 г. да бъде в размер на 7.80 евро на кв.м., а годишната
парична вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ 2021 г. да е в размер на 2 евро на кв.м.
Таксите били дължими на 12.09.2021 г., като от страна на ответниците не постъпили
плащания, поради което дължали и лихва за забава върху главниците. Със същия протокол
общото събрание приело решение по т. 4, според което годишната парична вноска за
управление и поддръжка на общите части за 2022 г. да бъде в размер на 4.80 евро на кв.м.,
дължима най-късно до 31.03.2022 г. С решение по т. 5 общото събрание е приело паричната
вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022 г. да бъде в размер на 7.20 евро на кв.м., със
срок за плащане най-късно до 30.11.2021 г. Поради липса на плащане на сумите на
посочените падежи, ответниците дължали и лихва за забава.
С протокол от 17.09.2022 г. общото събрание приело решение по т. 4, според което
годишната парична вноска за управление и поддръжка на общите части за 2023 г. да бъде в
размер на 4.80 евро на кв.м., дължима най-късно до 31.03.2023 г. С решение по т. 5 общото
събрание е приело паричната вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2023 г. да бъде в
размер на 7.20 евро на кв.м., със срок за плащане най-късно до 30.11.2022 г. Задълженията не
били заплатени от ответните страни, поради което същите дължали и лихва за забава.
Сочи се, че лицата са уведомявани за изготвените протоколи от проведените общи
събрания на етажната собственост. Заявява се, че има постъпили плащания към етажната
собственост, с които се покривали частично стари задължения за 2019 г. и 2020 г. Акцентира
се, че решенията, взети на общите събрания са влезли в сила, за което се развиват доводи.
Предявени са искове с правно основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС вр. чл. 86, ал. 1 от
ЗЗД, с които се иска Н.О.А. и К.А.А. да бъдат осъдени да заплатят на Етажна собственост на
сграда с идентификатор 51500.****** по КККР на гр. Н., сумата от по 229.87 евро- парична
вноска за разходите за „Управление и поддръжка“ за 2021 г., ведно със законната лихва върху
посочената главница, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане на задължението, сумата от по 105.29 лв.- законна лихва за забава за периода от
13.09.2021 г. до 31.10.2023 г., сумата от по 58.94 евро- парична вноска за фонд „Ремонт и
обновяване“ за 2021 г., сумата от по 26.99 лв.- законна лихва за забава върху сумата от 58.94
евро, за периода от 13.09.2021 г. до 31.10.2023 г., сумата от по 141.46 евро- парична вноска за
разходите за „Управление и поддръжка“ за 2022 г., сумата от по 47.64 лв.- законна лихва за
забава върху сумата за периода от 01.04.2022 г. до 31.10.2023 г., сумата от по 212.19 евро-
парична вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022 г., сумата от по 88.06 лв.- законна
лихва за забава върху сумата за периода от 01.12.2021 г. до 31.10.2023 г., сумата от по 141.45
евро- парична вноска за разходите за „Управление и поддръжка“ за 2023 г., сумата от по
20.38 лв.- законна лихва за забава върху сумата за периода от 01.04.2023 г. до 31.10.2023 г.,
сумата от по 212.19 европарична вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2023 г., сумата от
2
по 46.01 лв.- законна лихва за забава върху сумата за периода от 01.12.2022 г. до 31.10.2023
г., ведно със законните лихви върху главниците , считано от датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на задължението, Представят се писмени доказателства.
Претендират се направените по делото разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК постъпи писмен отговор от особения представител на
ответните страни, с който се изразява становище за неоснователност на предявените искове.
Навеждат се твърдения за нищожност на решенията, приети на общото събрание на
етажната собственост, проведено през 2021 г., 2022 г. и 2023 г. Излага се, че в комплекс
„С.Д.с“ са изградени четири отделни сгради със самостоятелни иденфикатори: Блок А-
сграда с идентификатор № 51500.******; Блок В- сграда с идентификатор №
51500.507.600.3; Блок С- сграда с идентификатор № 51500.507.600.2 и Блок A1 (D)- сграда с
идентификатор № 51500.507.600.4, поради което било недопустимо да се провежда едно
общо събрание за четирите отделни сгради, построени в комплекса и да се сформира една
етажна собственост за четирите сгради. Сочи се, че процесните решения били приети от
общо събрание на всички собственици на самостоятелни обекти в комплекса, а не от
етажните собственици на сграда А, в която ответниците притежават самостоятелен обект. На
това основание се счита, че решенията на общото събрание не могат да създадат задължение
за заплащане на претендираните суми. Цитира се съдебна практика. Наред с горното
особеният представител на ответните страни предявява отрицателен установителен иск за
нищожност на решенията на общото събрание на процесната етажна собственост. Излагат се
доводи, че процесният комплекс е от затворен тип, като се цитира § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС.
Оспорва се законосъобразността на взетите решения, проведени на събранието поради липса
на кворум по чл. 15 от ЗУЕС. Обръща се внимание, че по делото не са представени
доказателства за уведомяване на ответниците за дължимостта на таксите. Оспорва се и
размера на извършените разходи, посочени в исковата молба. Прави се възражение по чл. 51,
ал. 2, предл. второ от ЗУЕС. Предвид гореизложеното се моли от съда да постанови
решение, с което да отхвърли предявените искове. Претендират се разноски.
От страна на ищеца е депозирано становище относно допустимостта и
основателността на предявения отрицателен установителен иск за нищожност на взетите
решения на общото събрание на процесната етажна собственост. Сочи се, че взетите
решения са действителни, тъй като не са отменени по реда на чл. 40 от ЗУЕС. Ответниците
били уведомявани за взетите решения на процесните общи събрания за всяка съответна
година, чрез залепено съобщение по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Това било извършено на
04.09.2021 г., 24.09.2022 г. и на 17.06.2023 г., като ответниците в срока по чл. 40 от ЗУЕС не
са били поискали отмяна на взетите решения. Излага се, че в случая е неприложим
принципа, че нищожност може да се установява без срок. Аргументира се, че възражението
за нищожност и недопустимост е неоснователно, поради преклузията на чл. 40, ал. 2 от
ЗУЕС. Коментира се съдебна практика в тази насока. Обръща се внимание, че в случая не са
налице изключенията за приложение по чл. 2 и чл. 3 от ЗУЕС. Не било регистрирано или
прекратено сдружение на етажните собственици, което евентуално да взима решение.
3
Общото събрание не е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 от ЗУЕС.
Акцентира се, че не е налице оспорване на протоколите от процесните общи събрания в
срока и по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС. Сочи се неоснователност на оспорването за
незаконосъобразността на взетите решения на процесните общи събрания поради липса на
изискуемия кворум по чл. 15 от ЗУЕС. Аргументира се, че е неоснователно оспорването на
размера на претендираните от ответниците суми. Предвид гореизложеното се моли от съда
да отхвърли предявения отрицателен установителен иск за нищожност на взетите решения,
както и възраженията за неоснователност на предявения от ищците иск.
Фактически констации и правни изводи на съда:
Възражението на ответниците за нищожност на решенията на общо събрание (ОС)
на етажната собственост (ЕС), взети на 28.08.2021 г. и на 17.09.2022 г. и по-конкретно
касаещи процесните вземания за такси за поддръжка на общите части и такси за Фонд
„Ремонт и обновяване“, е неоснователно. Провеждане на самостоятелно управление в
отделен вход е факултативна възможност на основание чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС по решение на
етажните собственици, живущи в съответния вход. В случая, липсва обособяване на отделна
етажна собственост за блок А, поради което управлението се осъществява от ЕС,
управляваща всички блокове, респ. целия компекс.
Без значение за действителността на решенията е и обстоятелството дали е налице
комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР към ЗУЕС, в който смисъл е другото
възражение на ответниците. Етажните собственици сами са преценили да решават
въпросите, свързани с етажната собственост чрез общо събрание и управител, а не чрез
сключване на индивидуален договор с инвеститора или друго лице.
Лицето П.А.Б. има качеството на управител за 2024 г. на Етажната собственост на
сграда с идентификатор № 51500.****** по силата на взето решение от ОС на ЕС,
проведено на 10.06.2023 г., поради което следва да се приеме, че разполага с нужната
представителна власт да осъществява представителство на ЕС по настоящото дело на
основание чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС. Решението обвързва етажните собственици, тъй като не е
обжалвано по реда на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Ответниците притежават апартамент с идентификатор № 51500.******.11, видно
от приетия по делото договор за покупко-продажба от 18.09.2013 г., поради което следва
извода, че имат качеството на етажни собственици в блок 1 с идентификатор №
51500.******.
Взетите решения на ОС на ЕС, проведени на 28.08.2021 г. и на 17.09.2022 г.,
касаещи вноските за разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата-блок
А и вноските за Фонд „Ремонт и обновление“ за календарните 2021, 2022 г. и 2023 г. са
обективирани в съответните протоколи, които са надлежно съобщени на етажните
собственицит по реда, предвиден в чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Решенията не са обжалвани по
реда на чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС и са влезли в сила, поради което имат задължителна сила за
всички етажни собственици на основание чл. 38 от ЗУЕС. Възраженията на ответниците,
4
свързани с незаконосъобразност на решенията, са преклудирани и не могат да се разглеждат
в настоящия процес.
Видно от изготвените протоколи, приетите решения от ОС на ЕС ясно посочват
начина на формиране на годишните такси за разходи за управление и поддръжка на общите
части и за разходи за Фонд „Ремонт и обновление“ за всяка една 2021, 2022 и 2023 г.
поотделно, а именно на определена сума в евро на квадратен метър. Взето е решение
квадратните метри за всеки етажен собственик да се формират като сбор от застроената
площ на съответния самостоятелен обект в сградата и идеалните части от общите части на
сградата. В тази връзка, съгласно приложения по делото нотариален акт и таблица за
площообразуване на Блок А (л.25), площта на придобития от ответниците СО е 51.10 кв.м.,
ведно с 2.80 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 7.84 кв.м. или общо 58.94
кв.м.
Падежът на плащане за всяка една такса за 2021, 2022 и 2023 г. е настъпил.
Горните юридически факти, мотивират съдът да приеме, че предявените искове се
явяват доказани по своето основание.
По отношение на размера на претендираните вземания чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС, по
делото се приема без възражения съдебно-счетоводна експертиза, която съдът кредитира
изцяло.
Всеки от ответниците дължи по ½ част от дължимите за имота такса за
„Управление и поддръжка“ и фонд „ремонт и обновяване“ за 2021, 2022, 2023 г., тъй като
притежават съсобствеността при равни квоти на основание чл. 30, ал. 2 от ЗС.
Задължението на Н.О.А. и К.А.А. за такса „Управление и поддръжка“ за 2021,
2022, 2023 г. възлиза в общ размер на по 512.79 евро, от които за 2021 г.– по 229.87 евро; за
2022 г.– по 141.46 евро; за 2023 г.– по 141.46 евро. Претендираното вземане следва да се
уважи в пълен размер. Лихвата за забава върху всяка една трите главници от падежа й до
31.10.2023 г., възлиза в размер на по 175.10 лева за всеки ответник, съгласно приетата СЧЕ.
По искова молба вземането за лихва е в размер 173.31 лева, поради което следва да се уважи
до този размер.
Задължението на Н.О.А. и К.А.А. за такса фонд „ремонт и обновяване“ за 2021,
2022, 2023 г. е в общ размер на по 483.00 евро, от които за 2021 г.– по 58.94 евро; за 2022 г.–
по 212.19 евро; за 2023 г.– по 212.19 евро. Лихвата за забава върху всяка една трите главници
от падежа й до 31.10.2023 г., възлиза в размер на по 161.07 лева за всеки ответник, съгласно
приетата СЧЕ. Претенцията по искова молба е същия размер, поради което следва да се
уважи изцяло.
Предявените при условията на пасивно субективно и обективно кумулативно
съединени искове следва да се уважат.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца се следва разноски в общ размер на
3675.00 лева, съобразно представения списък и доказателства.
5
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н.О.А., гражданка на Р.Ф., БУЛСТАТ ********, и К.А.А., гражданка на
Р.Ф., БУЛСТАТ ********, двете с адрес: гр. Н., к.к. С.б., комплекс „С.Д.с“, бл. А, ет. **** да
заплатят разделно на Етажна собственост на сграда с идентификатор 51500.****** по
КККР на гр. Н., с адрес: гр. Н., к.к. С.б.- запад, кв. П. № ..., представлявана от П.А.Б.,
следните парични суми:
1.) по 512.79 (петстотин и дванадесет евро и седемдесет и девет евроцента)
евро, представляващи вноски за „Управление и поддържане“ на общите части на етажната
собственост за 2021 г., 2022 г., 2023 г., от които за 2021 г.– по 229.87 евро; за 2022 г.– по
141.46 евро; за 2023 г.– по 141.46 евро, ведно със законната лихва върху общата главница от
512.79 евро за периода от датата на подаване на исковата молба – 23.11.2023 г. до
изплащането й, както и по 173.31 (сто седемдесет и три лева и тридесет и една стотинки)
лева представляваща лихва за забава, начислена за периода от падежа на всяка една
главница до 31.10.2023 г., на основание чл. 51, вр. с чл. 38 от ЗС и чл. 86 от ЗЗД.
2.) по 483.00 (четиристотин осемдесет и три) евро, представляващи вноски за
фонд „ремонт и обновяване“ за 2021, 2022, 2023 г., от които за 2021 г.– по 58.94 евро; за 2022
г.– по 212.19 евро; за 2023 г.– по 212.19 евро, ведно със законната лихва върху общата
главница от 483.00 евро за периода от датата на подаване на исковата молба – 23.11.2023 г.
до изплащането й, както и по 161.07 (сто шестдесет и един лева и седем стотинки) лева,
представляваща лихва за забава, начислена за периода от падежа на всяка една главница до
31.10.2023 г., на основание чл. 50, вр. с чл. 38 от ЗС и чл. 86 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Н.О.А., гражданка на Р.Ф., БУЛСТАТ ********, и К.А.А., гражданка на
Р.Ф., БУЛСТАТ ********, двете с адрес: гр. Н., к.к. С.б., комплекс „С.Д.с“, бл. А, ет. **** да
заплатят разделно на Етажна собственост на сграда с идентификатор 51500.****** по
КККР на гр. Н., с адрес: гр. Н., к.к. С.б.- запад, кв. П. № ..., представлявана от П.А.Б. сумата
от 3675.00 (три хиляди шестстотин седемдесет и пет лева) лева съдебно-деловодни
разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен
срок, считано от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
6