Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. София, 25.10.2022
г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното съдебно заседание
на трети октомври през две хиляди двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА
МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина
Пашова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 12364 по описа за 2020 г. по описа на СГС, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, във вр. с
чл. 179, ал. 1 ЗЗД.
Ищците И.П.П.
и П.И.Р. твърдят в исковата молба, че са съсобственици при равни квоти на
недвижим имот, представляващ по документ за собственост студио № 10, находящо се сграда в гр. София, р-н „Лозенец“, ул. „*********,
на второ мансардно ниво на сградата, на кота + 17,00 м., със
застроена площ от 59,49 кв. м., а по
схема № 15-822616-07.11.2018 г. на СГКК - гр. София, самостоятелен обект с
идентификатор № 68134.902.872.1.15 по КККР на гр. София, одобрени със заповед №
РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК. В исковата
молба се сочи, че имотът е придобит по време на брака на името на ищцата с
нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот за погасяване на дълг от
29.10.2015 г., като към датата на сключване на придобивната сделка, в имотния
регистър не са вписани тежести върху него.
Поддържат, че
впоследствие върху имота е наложена възбрана от ЧСИ У.Д. по изпълнително дело №
201558580401325, с постановление за налагане на възбрана от 01.12.2015 г.,
вписано на 02.12.2015 г. Поддържат, че възбраненият имот не е ипотекиран в
полза на взискателя (ответника „Б.б.з.р.“ АД), като съответно два от ипотекираните в полза на
ответника недвижими имоти – апартамент № 9 и офис № 3 са променени с одобрени
по съответния ред инвестиционни проекти за преработка по време на
строителството през 2013 г., в напълно нови и различни от ипотекираните имоти,
които нови имоти са фактически изградени от длъжника по изпълнителното дело „Б.“
АД, като процесният имот възниква в резултат на преустройство на апартамент №
9. Поддържат, че създадените и реално изградени имоти са напълно нови и
различни от ипотекираните, видно от проектите за преработка, обяснителната
записка и таблицата за площообразуване и идеални части. Новите обекти се различават не само по площ,
но и при някои от тях има промяна на предназначението от нежилищни в жилищни,
като освен пълната им обособеност и различна разпределение на състоящите ги
части, новите имоти са с различни инсталации. Поддържат, че ответникът не се е
противопоставил на преработката на инвестиционните проекти и изграждането на
новите обекти, и съответно не е сключен нов договор за учредяване на договорна
ипотека върху новите обекти.
Ищците сочат, че решение №
2905/28.04.2017 г. на СГС не решава въпроса със сила на пресъдено нещо (постановено в производство по обжалване на
действията на съдебния изпълнител по налагане на възбрана), а в практиката на ВКС, и по - конкретно в
решение № 38 от 24.03.2014 г. по гр.д. № 5059/2013 г. на ВКС, ГК, I ГО, си извежда извод, че за да разпростре
действието си от един имот, който е предмет на ипотеката (земя) върху нов имот (новопостроена сграда) са необходими две условия: волята на страните и
одобрени инвестиционни проекти, за да се спази изискването за индивидуализация,
съгласно чл. 166, ал. 2 от ЗЗД.
Ето защо, ищците И.П.П. и П.И.Р. молят на основание чл. 124, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 179, ал. 1 ЗЗД, да
бъде признато за установено по отношение на ответника „Б.б.з.р.“ АД, че
учредената ипотека с нотариален акт № 36, том I, рег. № 364, дело № 32 от 2013
г. на нотариус с рег. № 386 на Нотариалната камара и район на действие СРС,
вписана в имотния регистър на Агенцията по вписванията с акт № 101, том II, дело №
3617/2013г. върху описания в пункт 2.6. от нотариалния акт апартамент № 9,
находящ се в жилищна сграда в гр. София, район „Лозенец“, ул. „*********, на
второ мансардно ниво на сградата, на кота + 17,00м., със застроена площ от
105,25 кв.м., не разпростира действието си върху недвижимия имот, собственост
на ищците, представляващ по документ за собственост студио № 10, находящо се в
гр. София, район „Лозенец“ , ул. „*********, на второ мансардно ниво на
сградата, на кота + 17,00 м., със застроена площ от 59,49 кв.м., подробно
описан в нотариален акт № 138, том I, рег. № 2119, дело № 118/2018 г. на нотариус С.М., с рег. № 389 на Нотариалната камара и район
на действие СРС.
Ответникът „Б.б.з.р.“ АД
оспорва иска, по подробни съображения, изложени в отговора по чл. 131 ГПК.
Поддържа, че ипотеката, учредена в полза на „Българска банка да развитие“ АД се
разпростира и върху преработения, без ексцес на правото на строеж, в процеса на
строителство апартамент № 9, така както е прието в решението на СГС в
производството по чл. 435 ГПК. Сочи, че в това производство е установено, че
общата площ на двете студия е същата като на ипотекирания апартамент № 9 -
105,25 кв. м. и следователно в случая не е налице застрояване в повече от
първоначалния инвестиционен проект, а само преразпределяне на площите.
Поддържа, че видно от нотариален акт № 198, том
III, рег. № 3771, дело 441/ 2021 г., вписан в СВ – София с вх. рег. №
46471/23.10.2012 г., акт № 49, том № XXI, дело № 22508/23.10.2012 г., на 23.10.2011 г., „Б.“ АД е учредил в полза на банката ипотека
върху построен офис, находящ се на ул. „**********и върху правото на строеж на
следните обекти, находящи се на ул. „**********и № 17, в това число и
върху апартамент № 9. На 12.02.2013 г. „Б.“ АД
учредява следваща договорна ипотека в полза на „Б.б.з.р.“ АД, с нотариален акт
№ 36, том I, рег. № 364, дело №32/2013 г., вписан в СВ с акт № 101, том II, вх.
№ 4789/12.02.2013 г., върху вече построени в груб строеж имоти, след които и
апартамент № 9. Съгласно чл. 181, ал. 2 ЗУТ с достигане на етап на завършеност
„груб строеж на сградата“, правото на строеж се счита за реализирано и те са
годни да бъдат предмет на разпоредителна сделка. Eдва на 10.09.2014 г., със
заповед № РД-09-217/10.09.2014 г. на главния архитект на община „Лозенец“ за
допълване на разрешение за строеж № 57/03.04.2998 г., е допуснато изменение на
одобрения инвестиционен проект, като се разделя апартамент № 9 на студио (ателие) № 9 и студио (ателие) № 10. Оспорва твърдението че е уведомен за преустройството, като твърди, че
писмо изх. № 181/01.0402914 г. по описа на „Б.“ АД не е завеждано в деловодната
система на банката.
Съдът, след
като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от
фактическа и правна страна:
Установява се,
че ищците И.П.П. и П.И.Р. са придобили по време на брака (впоследствие
прекратен с развод) правото на собственост върху студио № 10,
находящо се жилищна сграда в гр. София, район „Лозенец“ , ул. „*********, на
второ мансардно ниво на сградата, на кота + 17,00 м., със застроена площ от
59,49 кв.м., а по схема № 15-822616-07.11.2018 г. на СГКК - гр. София,
самостоятелен обект с идентификатор № 68134.902.872.1.15 по КККР на гр. София,
одобрени със заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на
АГКК, по силата на договор за прехвърляне на имот срещу погасяване на дълг, т.
нар. даване вместо плащане, обективиран в нотариален акт № 138, том I, рег. №
2119, дело № 118/2018 г. на нотариус С.М., с рег. № 389 на Нотариалната камара
и район на действие СРС.
Установява
се, от представения от ищците нотариален акт № 36, том I, рег. № 364, дело №32/2013 г., вписан в СВ с акт № 101, том II, вх. № 4789/12.02.2013 г., върху вече построени в груб строеж имоти,
след които и апартамент № 9, че Б.“ АД е учредил договорна ипотека в полза на „Б.б.з.р.“
АД, върху вече построени в груб строеж имоти, след които и апартамент № 9, като
преди това е учредена ипотека върху правото на строеж върху него. (нотариален акт № 198, том III, рег. №
3771, дело 441/2021 г., вписан в СВ – София с вх. рег. № 46471/23.10.2012 г. )
Не е спорно
по делото, а и се установява от представеното постановление за налагане на
възбрана по изпълнително дело № 201558580401325, че е
наложена възбрана студио № 10, находящо се в гр. София, район
„Лозенец“, ул. „*********, на второ мансардно ниво на сградата, на кота + 17,00
м., със застроена площ от 59,49 кв.м.
С решение №
2905 от 28.04.2017 г., постановено по ч.гр.д. № 3585/2016 г. по описа на СГС,
ГО, са оставени без уважение жалбите на жалбите на Н.К.В.и И.П.Р. срещу действия
на ЧСИ У.Д. по изпълнително дело №20158580401325, изразяващи се в налагане на
възбрана и извършване на опис на недвижими имот, представляващи съответно
студио №9, находящо се в жилищната сграда в гр.София, ул.*********на втори
мансарден етаж, със застроена площ от 47,76 кв.м. и апартамент № 1А, находящ
се в гр.София, ул.*********на първи етаж от сградата, със
застроена площ от 96.70 кв.м.
Съгласно
заключението на съдебно-техническата експертиза, изслушана и приета в
настоящето производство, се установява (при
съпоставка между първоначалния архитектурен проект, одобрен на 27.03.2008 г. и
книжата към преработката, одобрена със заповед № РД-09-217/10.09.2014 г. на
главния архитект на район „Лозенец“), че първоначалният
апартамент № 9, при последващата преработка е разделен на два нови обитаеми
обекта: северната относително по-малка по площ част е обособена като студио №
9, а южната част – като студио № 10. Измененията на първоначално одобрения
проект са свързани с вътрешни функционални промени и преразпределяне на
площите, при което не се променят устройствените параметри на сградата. Първоначалният апартамент № 9 със ЗП от 105,25
кв. м., а съответно студио № 9 е с площ от 45, 76 кв.м. и студио № 10 със ЗП от
59, 49 кв.м., т.е. видно е, че сборът от площта на двата апартамент е равна на
площта на първоначалния апартамент. Процесното студио № 10 попада в част от
площта на първоначалния апартамент № 9, като не е налице ексцес (построяване в повече) на правото на строеж.
Съгласно приетото в решение № 149 от
2.02.2015 г. на ВКС по гр.д. № 3383/ 2014 г., IV Г.О.,
ГК,: „когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно
одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да
бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени,
изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е
спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху
построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този
случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на
завършване на строителството.“
По аргумент от тези съображения следва
да се приеме, че доколкото в случая е учредена ипотека върху всички бъдещи
обекти в сградата, тя има действие и върху отделните самостоятелни обекти в нея
при бъдещо разпореждане с тях. Когато в следствие на изменение на
инвестиционния проект част от обектите са изменени – чрез разделяне, без да е
налице изграждане в повече от първоначално предвиденото, то ипотеката се
разпростира и върху преработените нови обекти.
Следователно
ипотеката разпростира действието си върху всички възникнали чрез преустройство
или преработка имоти, които пространствено попадат в обема и границите на вече
ипотекиран имот, както е в случая, видно от заключението на техническата
експертиза и представените по делото писмени доказателства (проекти, разрешения за ползване и др.). Още повече, че процесният апартамент № 9 е
разделен фактически на два обекта през 2014 г., след ипотекирането му като
завършен самостоятелен обект на 12.02.2013 г.
От правна
страна разделянето на апартамент № 9 на два обекта не се е отразило върху
действителността на учредената ипотека поради неделимостта на ипотеката, по
аргумент от чл. 150, ал. 2 ЗЗД.
В тази връзка съдът съобрази решение № 29 от 02.06.1969 г. по гр. д. № 21/1969 г. на ОСГК на ВС, в което се приема, че приобретателят на част от ипотекиран имот следва да понесе принудително изпълнение върху придобитата от него част от имота за събиране на цялото задължение, а не само за събиране на част от дълга, съответствуваща на придобитата от него част от ипотекирания имот. имот вземане. Получените части от ипотекирания имот, които се прехвърлени в собственост на трети лица, ще имат същото правно положение, каквото е имал целият имот. Продажбата на част от ипотекирания имот не освобождава тази част от ипотечната тежест за цялото вземане. Ипотеката продължава да тежи върху всяка част за цялото време. Този правен извод е съобразен и с целта на ипотечното право - да обезпечава със стойността на ипотекирания имот дадено вземане независимо от това, какви транслативни сделки ще се извършат с този имот.
Следователно
предявеният отрицателен установителен иск за несъществуване на ипотечни права (респ. за признаване за установено, че
договорната ипотека не разпростира действието си върху разделения имот), в полза на банката, е неоснователен.
На
основание чл. 78, ал. 3, вр. ал. 8 ГПК, ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят разноски в полза на ответника „ББР“ АД, разноски в общ размер на сумата от 4 173, 52 лв., подробно описани в
представения списък по чл. 80 ГПК.
Мотивиран от горното, Софийски градски
съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от И.П.П., ЕГН **********,*** и П.И.Р., ЕГН **********,***, ателие 30,
представлявани от адв. В.С.,***, срещу „Б.б.з.р.“ АД, ***, представлявана
от юписконсулт Х.К., с правно основание чл. 124 ГПК, вр. чл. 179 ЗЗД, за признаване за установено, че учредената ипотека с нотариален акт № 36, том I, рег. № 364, дело № 32 от 2013 г. на нотариус А.Л.с рег. №
386 на Нотариалната камара и район на действие СРС, вписана в имотния регистър
на Агенцията по вписванията с акт № 101, том II, дело № 3617/2013 г. върху описания в пункт
2.6. от нотариалния акт апартамент № 9, находящ се в жилищна сграда в гр.
София, район „Лозенец“ , ул. „*********, на второ мансардно ниво на сградата,
на кота + 17,00 м., със застроена площ от 105, 25 кв.м., не разпростира
действието си върху недвижимия имот, собственост на ищците, представляващ по
документ за собственост студио № 10, находящо се в гр. София, район „Лозенец“ ,
ул. „*********, на второ мансардно ниво на сградата, на кота + 17,00 м., със
застроена площ от 59,49 кв.м., подробно описан в нотариален акт № 138, том I,
рег. № 2119, дело № 118/2018 г. на нотариус С.М., с рег. № 389 на Нотариалната камара и район
на действие СРС, а по схема № 15-822616-07.11.2018 г. на СГКК - гр. София,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор № 68134.902.872.1.15 по КККР
на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния
директор на АГКК и съответно не съществува ипотечно право в полза на „Б.б.з.р.“
АД з. този имот, поради преработка по време на строителството.
ОСЪЖДА И.П.П., ЕГН ********** и П.И.Р., ЕГН ********** да заплатят на основание
чл. 78, ал. 3, вр. ал. 8 ГПК, Б.б.з.р.“ АД, ЕИК *******, сумата от 4 173, 52 лв., представляваща съдебни разноски за настоящето
производство.
Решението може да се обжалва с въззивна
жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: