РЕШЕНИЕ
№ 770
гр. Бургас, 26.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVIII СЪСТАВ, в публично заседание
на пети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА
при участието на секретаря СТАНКА Д. ДОБРЕВА
като разгледа докладваното от НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА Гражданско дело
№ 20212120108254 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на СВ. ИВ. Д., ЕГН
********** и ЕР. Р. ЕЛ Д., гражданин на Б., роден на * г. срещу „КП –ПРОФИ“ ЕООД, ЕИК
*, представлявано от управителя И.Н.К., с която се иска осъждане на ответника да заплати
на ищците сумата 10000 евро, представляваща неустойка, дължима съгласно т. 7.1 от
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и МПС от 11.09.2020 г.,
сключен между страните, прекратен едностранно от „КП –ПРОФИ“ ЕООД, ведно със
законна лихва върху сумата от подаване на исковата молба на 24.11.2021 г. до
окончателното й плащане.
Процесуалният представител на ищеца твърди, че между страните е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и автомобил.
Същият е прекратен от дружеството без основание чрез нотариална покана, връчена на
молителите. Поради това дължи и предвидената в чл. 7.1 от договора неустойка, дължима
при вина за прекратяване на договора от страна на дружеството.
Моли съда да уважи претенцията и му присъди съдебно-деловодни
разноски.
Ответникът чрез процесуален представител е депозирал отговор на
исковата молба, в който е изложил доводи, че предявеният иск е неоснователен. Оспорен е
представеният с исковата молба предварителен договор като антидатиран, тъй като същият
не е подписан на 11.09.2020 г. Не оспорва сключването на предварителен договор с
изложените клаузи. Счита ищците за неизправна страна по договора, тъй като не е заплатена
уговорената продажна цена, поради което нямат право да претендират неустойка по него.
1
Направено е възражение за нищожност на клаузата за неустойка на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД – поради накърняване на добрите нрави. В условията на евентуалност се моли
за намаляване размера на неустойката като прекомерна, в съответствие с претърпените
вреди.
Моли съда да отхвърли предявения иск и присъди съдебно-деловодни
разноски.
Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, събраните
по делото доказателства и разпоредбите на закона, намира от фактическа и правна страна
следното:
Правната квалификация на предявения иск е чл. 92 ЗЗД.
Страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот – обект с идентификатор * по плана на гр. Созопол, представляващ къща с
площ 143,60 кв. м., ведно с 286,62/1338 кв. м. ид. ч. от поземления имот, върху който е
построена. В продажната цена са включени всички подобрения и насаждения в имота, както
и лек автомобил, собствен на продавача „КП – Профи“ ЕООД. Ответникът се е задължил да
прехвърли на ищците правото на собственост върху имота срещу сумата от 104000 евро
продажна цена, като е уговорено, че цената ще бъде заплатена в срок до 1 година от
сключване на предварителния договор при сключване на окончателния договор. Страните са
се задължили да сключат окончателен договор най-късно на 20.12.2021 г., а при възможност
за пътуване поради факта, че живеят зад граница – най-рано на 20.12.2020 г. В чл. 7.1 е
предвидено, че купувачът има право, в случай че продавачът се откаже от сключването на
окончателен договор, да развали едностранно договора, като протдавачът му дължи
неустойка за неизпълнение в размер на 10000 евро, която се дължи в срок от 15 дни от
разваляне на договора.
Ответникът е оспорил датата на подписване на предварителния
договор, като е посочил, че той е сключен на друга дата, а не на посочената в него – 11-то
число на м. септември. Съдът намира, че представеният по делото предварителен договор
представлява редовен от външна страна частен диспозитивен документ, който обективира
постигнато между страните съгласие относно поетото с него задължение за сключване на
окончателен договор в предписаната от закона форма за действителност. Съдържа
съществените за този вид договори елементи: предмет е недвижим имот в гр. Созопол с
идентификатор *, посочена е и продажна цена, начин на плащането й и срок за сключване
на окончателен договор. Без значение е обстоятелството на коя точно дата е постигнато
насрещно съвпадане на волите на двете страни, тъй като очевидно е, че те са знаели за
клаузите на същия, не оспорват наличието и валидността на същите, подписали са се под
договора и следователно са обвързани от него. Дружеството продавач е признало в
нотариалната покана, адресирана до С.Д. и Е. Д., с която прекратява договора, че същият е
сключен през септември 2020 г. Нотариалната покана споменава именно договора, въз
основа на който ищецът обосновава претенцията си. Ето защо и следва да се приеме, че
2
предварителният договор, сключен между страните, е валиден и ги обвързва.
Спорно между страните е коя от тях е изправна по договора.
В клаузите на сключения предварителен договор е предвидено, че
страните следва да сключат окончателен такъв най-късно на 20.12.2021 г., като това може да
стане и по-рано – на 20.12.2020 г., ако имат възможност да пътуват зад граница. Тези
уговорки са постигнати във връзка с пандемията от Ковид в процесния период и забраната за
свободно пътуване на граждани между различните държави в Европа, наложени като
ограничителни мерки, което се установява от показанията на свидетеля Т.П. – брокер на
сделката. Той е посочил още, че И. (управител на дружеството – продавач) е пристигнала в
България от Русия чак през лятото на 2021 г. Още тогава е организирано подписването на
окончателен договор, записали час при нотариус, открили банкова сметка на името на
дружеството, по която да постъпи продажната сума. Няколко дни преди уговорената дата за
подписване на нотариален акт купувачът се обадил на брокера и казал, че се отказва от
сключване на окончателен договор. Като причина затова са изтъкнати лични спорове с
купувача. В приложената по делото нотариална покана, депозирана пред нотариус от
дружеството продавач на 25.08.2021 г., връчена на ищците на 13.09.2021 г., е посочено, че
предварителният договор се прекратява от продавача с мотив, че дружеството не е получило
задатък, нито е заплатена уговорената продажна цена до 20.12.2020 г.
От предварителния договор, подписан от страните, се установява, че
гаранция в размер на 10000 евро ще бъде заплатена от купувачите в деня на подписване на
договора по банкова сметка на адвокатско дружество. От представеното платежно
нареждане от 11.09.2020 г. се установява изпълнение на това задължение, предвидено в
предварителния договор. Продавачът се е съгласил, подписвайки договора, т.нар. гаранция
да служи като обезпечение на вредите, които би претърпял, ако купувачите не изпълнят
задълженията си по договора, и сумата от 10000 евро да бъде преведена по посочената
банкова сметка на трето за договора лице. В предварителния договор не е уговорено между
страните купувачите да заплатят лично на продавача задатък, поради което и не се
установява твърдяната в тази насока от ответника неизправност на ищците.
Не се установява по делото, нито се твърди продавачът да се е явил
пред нотариус в уговорения ден и час за подписване на окончателен договор. Установи се от
събраните гласни доказателства, че страните са имали готовност да подпишат окончателен
договор на по-ранна дата от уговорената, когато управителят на ответното дружество е
пристигнал от Русия, където пребивава, в България. Купувачите са имали желание да
заплатят цената в срок, уговорен в договора в чл. 3.1.1 при сключване на окончателен
договор (видно от представеното извлечение от сметка на С.Д.), и да се явят пред нотариус
на 26.08.2021 г., за което свидетелства представеният констативен протокол, съставен от
нотариус С.И.. Ето защо и като взе предвид обсъдените писмени и гласни доказателства,
съдът намира, че ищците са изправна страна по договора, а същият е прекратен едностранно
от неизправната по него страна.
3
Уговорената в чл. 7.1 от договора между страните неустойка е дължима
в случай на виновно неизпълнение на договора от страна на продавача. Т.е. същата е
уговорена при неизпълнение на договора и има компесаторна функция. Според чл. 92 ЗЗД
„неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за
вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват”. Неустойката е предварително
уговорено обезщетение за неизпълнение на определено задължение, тя е клауза от договора
и задължението за плащането й възниква именно на основата на тази клауза и неизпълнение
на основното задължение по договора. Съдът намира, че в случая са налице предпоставките
за дължимост на уговорената в чл. 7.1 от предварителния договор неустойка. На първо
място е безспорно установено неизпълнение на договорното задължение на продавача да
прехвърли имота на купувачите, които са изпълнили задълженията си по предварителния
договор. Обсъдена бе изправността на купувачите по договора, готовността им за
подписване на окончателен договор и заплащане на продажната цена. В отговора на
исковата молба е направено възражение за нищожност на клаузата за неустойка поради
противоречие с добрите нрави. Съдът намира възражението за неоснователно. Съгласно
задължителните указания, дадени в т. 3 на Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. на
ОСТК на ВКС, преценката за противоречие на клаузата за неустойка с добрите нрави е с
оглед следните критерии: размерът на задължението, което се обезпечава с неустойката,
наличието на други обезпечения, съотношението на размера на уговорената неустойка с
очакваните вреди от неизпълнението и други с оглед фактите и обстоятелствата на
конкретния случай. В задължителната практика на ВКС също е прието, че накърняване на
добрите нрави е налице, когато се нарушават принципите на справедливостта, на
добросъвестността в гражданските взаимоотношения и на предотвратяването на
несправедливото облагодетелстване. В случая вземането за неустойка е по предварителен
договор за покупко-продажба на имот, при който обезпеченото право има паричен
еквивалент. Уговорената продажна цена на имота е 104000 евро, т. е. над 10 пъти по-висока
от размера на неустойката. Същата отговоря по размер на внесената от купувачите гаранция
по договора. С клаузата се обезпечава интересът на купувачите от закупуване именно на
този имот, като същите са подготвили средствата за покупката. Поради това съдът намира,
че размерът й не противоречи на функциите на неустойката да обезщети изправната страна
по договора от неизпълнение на задълженията на другата страна, като не надвишава размера
на задължението, което обезпечава. Поради това съдът намира, че клаузата за неустойка не е
нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Следва да се разгледа и възражението за прекомерност на неустойката,
съответно искането за намаляването й. В практиката на ВКС(напр. Решение №
139/15.102015 г. по т. дело № 4491/2013 г. на ВКС) е застъпено, че забраната по чл. 309 ТЗ
следва да се прилага и към търговски сделки, по които страните или една от тях не е
търговец. При това само страната – нетърговец на общо основание може да се позове на
прекомерността и да иска намаляване съгласно правилото на чл. 92, ал. 2 ЗЗД. Правото да
иска намаляване е изключено за страната, която има търговско качество. За пълнота следва
4
да се отбележи, че неустойката не е прекомерна, като извод за това съдът прави от
преценката за вредите, които търпят купувачите, преведената гаранция по сметка на трето
лице в размер на 10000 евро и невъзможността да ползват сумата в продължение на една
година, както и ползите, които пропускат поради неизпълнение на главното задължение и
интересът им да придобият обещания имот. По изложените съображения размерът на
уговорената неустойка, а именно 10000 евро, не се явява прекомерен.
Ето защо съдът счита, че претенцията е основателна и същата следва да
бъде уважена.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца се дължат сторените от него
разноски в производството по обезпечаване на бъдещ иск и в настоящото производство в
размер на общо 2110,06 лева съобразно представения списък по чл. 80 ГПК.
Поради изложеното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „КП-ПРОФИ“ ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на
управление: гр. *, представлявано от управителя И.Н.К., да заплати на СВ. ИВ. Д., ЕГН
********** и ЕР. Р. ЕЛ Д., гражданин на Б., роден на * г., сумата 10000 евро (десет хиляди
евро), представляваща неустойка, дължима съгласно т. 7.1 от предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и МПС от 11.09.2020 г., сключен между страните,
ведно със законна лихва върху сумата от подаване на исковата молба на 24.11.2021 г. до
окончателното й плащане.
ОСЪЖДА „КП-ПРОФИ“ ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на
управление: гр. *, представлявано от управителя И.Н.К., да заплати на СВ. ИВ. Д., ЕГН
********** и ЕР. Р. ЕЛ Д., гражданин на Б., роден на * г., съдебно-разноски в размер на
общо 2110,06 лева (две хиляди сто и десет лева и шест стотинки).
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
5