№ 2074
гр. Варна, 26.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Нела Кръстева
при участието на секретаря Миглена Н. Маринова
като разгледа докладваното от Нела Кръстева Гражданско дело №
20213110115736 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод предявен от С. Т. Ш., гражданин на РФ,
роден на ********** г. в ***** / СССР, с постоянен адрес в Руската Федерация, и Л.. Р. Х.,
гражданка на РФ, родена на ***** г., с постоянен адрес в Руската Федерация, гр. *****,
Т***** 1, aп. 1, действащи чрез адвокат И.А. - ВАК, сл. адрес: гр. Варна, ул. *****, с правно
основание чл.233, ал.1 от ЗЗД, за осъждане на ответника Л. Н. ОП., род. ***** г.,
гражданин на РФ, с ЛНЧ: **********, адрес за призоваване: обл. Варна, *****, да върне
на ищеца предоставения за временно възмездно ползване от него недвижим имот,
представляващ НЕДВИЖИМ ИМОТ с адрес в обл..Варна, *****, представляващ по КККР
самостоятелен обект с идентификатор № ***** находящ се в обл.Варна, гр.Бяла, *****,
като предаде държането на същия на С. Т. Ш., гражданин на РФ, роден на ********** г. в
***** / СССР, с постоянен адрес в Руската Федерация, и Л.. Р. Х., гражданка на РФ, родена
на ***** г., с постоянен адрес в Руската Федерация, гр. *****, Т***** 1, aп. 1.
Ищците основават исковата си претенция на следните фактически твърдения: С. Т. Ш.
и съпругата му Л.. Р. Х., сочат, че притежават в собственост недвижим имот в Р. България,
на основание нот. акт 72, том XLVII, *****, а именно: с.о. с кадастрален идентификатор
***** находящ се на адрес: обл. Варна, гр. ***** а съгласно проектна документация е
обозначен като апартамент В4-1. Имотът е отдаден под наем на ответника Л. Н. ОП., по
договор от 13.06.2018 г. за срок от 60 (шестдесет) месеца, срещу заплащане на наем в размер
на 50 (петдесет) лева месечно и поемане на разходите за разходвани вода, електричество,
такси за поддръжка на общите части. Сочи се, че ответникът от една година не заплаща
дължимите за поддръжката на наетото жилище разноски. Ищците излагат, че са отправили
покана до ответника, с която са упражнили правото си да прекратят предсрочно наемните
1
взаимоотношения, като тази покана е получена от ответника на 05.07.2021г. След поканата
срока за ползване на жилището устно е продължен до 10.08.2021г., като след посочената
дата ответника отказал изрично да освободи наетия апартамент.
С оглед изложеното, като се сочи, че договора е с прекратено действие от 05.08.2021г., се
обосновава правния интерес за предявяване на исковата претенция.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, ответника по делото Л. Н. ОП., род. ***** г.,
гражданин на РФ, с ЛНЧ: **********, редовно уведомен, депозира отговор на исковата
молба, чрез упълномощен процесуален представител адв.И.А.. С отговора е наведено
изрично възражение относно действителността на наемния договор, като се твърди, че
същият е нищожен, като сключен в нарушение на императивни законови забрани - чл.26,
ал.2, изр. първо, предл. последно ЗЗД, в хипотезата на привиден договор. В същата връзка е
наведено изрично възражение за нищожност на наемния договор, поради липса на съгласие
по чл. 26, ал.2, изр.първо, предл.второ ЗЗД. Твърди се, че страните по договора не са имали
действително намерение за сключване на наемен договор. Навежда се и изрично възражение
за нищожност на договора, поради противоречие на добрите нрави - съгласно текста на чл.
26, ал.1, предл.второ ЗЗД. И по трите наведени възражения за нищожност на договора
ответната страна твърди, че действителната воля на страните по договора е била имота в гр.
Бяла да се ползва безвъзмездно от ответника Л.О. и неговата съпруга ***** (майка на
ищцата Л.Х., и тъща на ищеца С.Ш.), тъй като те са се преместили да живеят в Република
България, поради навършена пенсионна възраст, с оглед по-мекия климат и условия за
живот и лечение тук, като към датата на сключването на наемния договор и двамата са били
със статут на продължително пребиваващи в РБългария. Сочи се, че видно от двата
приложени нотариални акта, е видно че на 04.08. 2015 г. ищците по делото С. Т. Ш. и
съпругата му Л.. Р. Х., са придобили процесния апартамент в съсобственост в равни квоти с
ответника Л. Н. ОП. и съпругата му ***** в режим на СИО и за двете семейства по
отношение на квотата им в собствеността. На 09.10.2017г., с нотариален акт за дарение Л.
Н. ОП. и съпругата му ***** са дарили на дъщерята на ***** - ищцата Л.Х. своята половина
от апартамента. Наемният договор е подписан на 13.08.2018 г., за срок от пет години - до
13.08.2023 г., и е със срок за повече от една година, но не е вписан в Агенция висвания. До
2020 година, в имота са живели както ответника Л.О., така и съпругата му ***** , която
също се явява страна по договора, тъй като е вписана изрично като лице с право да живее и
обитава имота. След началото на пандемията съпругата му се е върнала в РФ, след което
отново е дошла в България, и е пребивавала в имота през лятото на 2021г. - когато става
възможно пътуването след като се отворят международните граници и се възстановат
полетите. Поради това, макар и като косвено доказателство, тълкуването на нотариалните
актове в тяхната връзка и във връзка с наемния договор, логично се счита, че дарителите на
1/2 ид.ч. от апартамента - Л.О. и ***** едва ли биХ. се лишили от имуществото си, което е
единствено за тях на територията на България, при условие, че и двамата имат статут на
пребиваващи в страна чужденци, закупили са собственост, провели са административните
процедури пред Дирекция „Миграция" при ОДМВР-Варна, ако не съществува вътрешна
2
уговорка за безвъзмездно живеене и обитаване на жилището след дарствения акт. Договорът
за наем - видно от неговата дата, е подписан на 13.06.2018 г., и най-вероятно, според
ответната страна, е подписан за нуждите на Дирекция „Миграция" относно изискването на
Правилника за прилагане на Закона за чужденците в Република България, в частта относно
изискването за представяне на доказателства за осигурено жилище, когато се иска статут на
продължително, дългосрочно или постоянно пребиваване в Република България, или
продължаване на визата. Този извод, според изнесеното в отговора, може да се направи, ако
се зачете описанията на жилището по нотариален акт, и описанието на наетия имот - в
първи случай става дума за жилище с дневен тракт, две спални, сервизни помещения и пр., а
по договора за наем се отдава една стая с ползване на сервизни помещения, но тази една
стая е достатъчна, за да докаже към него момент осигуреното жилище на територията на
РБългария. Сочи се, че вероятно копие от договора е приложено към досието на Л. Н. ОП. и
на ***** в Дирекция „Миграция" при ОДМВР-Варна. Според изнесеното, горното
възражение се основава на косвени доказателства, свързани с нормите на специалния закон
и правилника за прилагането му, но също така е вярно и че ответникът О. има достъп и до
другите помещения в апартамента, и че по времето, когато тук редовно е пребивавала
съпругата му ***** - тоест до 2021 г., двамата са ползвали целия апартамент със знанието и
без никакво противопоставяне от страна на ищците, и то по време, когато вече е бил
сключен наемния договор. Вярно е също така, и че наемна цена от 50 (петдесет) лева за стая
със сервизни помещения в нова жилищна кооперация (както е описано в договора), е явно
занижена и симулативна цена, предвид действителните пазарни цени на подобни имоти, а
какво остава да е такава цената за пялото жилище. Отбелязва се също, че към книжата по
делото не е представено Приложението с приемо-предавателния протокол по чл. 1, който е
неразделна част от договора - както е изписано в текста, и по което приложение ясно може
да се проследи какво е състоянието на имота при подписването на договора с оглед реалната
наемна цена на жилището. Във връзка с горното, ако ищците поддържат че наемната цена от
50 (петдесет) лева е действително договорената цена на имота, то тогава ответната страна
навежда следващото възражение за нищожност на договора, поради заобикаляне на закона -
чл. 26, ал.1, предл.първо ЗЗД, във връзка със съществуващото задължение както на местни,
така и на чуждестранни физически лица да декларират пред данъчните органи по реда на
ЗДДФЛ реално получените доходи, включително от отдаване на имоти под наем, и заплатят
дължимите към общината данъци. Такива декларации по ЗДДФЛ от ищците не са подавани
в Община Бяла, и от тях не са заплащани никакви данъци за приходите от отдаденото под
наем имущество, при условие, че всички други данъци за имота към Община Бяла са
заплащани изрядно. Сочи се, че от събраните от пълномощника на ответната страна
сведения, както от отв.О., така и от представените писмени доказателства, и след справка с
напълно достъпните в интернет административни официални страници на Правителството
на град *****, Руска федерация относно правата и задълженията за задължителната адресна
регистрация на живущите на територията на град ***** и Московски окръг, и в подкрепа на
горните твърдения за наличието на вътрешни уговорки за безвъзмездно ползване на имота,
независимо от сключения договор за наем, се установява и следното: Ответникът Л.О. е
3
сключил граждански брак с ***** през 2007 година. Роднини по пряка и съребрена линия на
***** са ищците Л.. Р. Х. - нейна пълнолетна дъщеря, и съпругът й С. Т. Ш., както е
посочено и в исковата молба. Двамата имат две деца - *** и *** Ш.. На 30.11.2004 година, в
лична собственост чрез т.нар. приватизация, ответникът Л.О. е придобил от държавата
правото на собственост, и се е регистрирал адресно в жилище, което е закупил чрез договор,
находящо се на адрес град *****, Централен административен окръг на гр. *****, Тагански
район (Таганка), ул. *****. Съгласно действащото законодателство на РФ, в частност чл. 31
Жилищен кодекс на РФ, и чл. 292 Граждански кодекс на РФ, Л.О. като собственик, има
право да регистрира адресно като постоянен адрес и местожителство лица, които нямат
адресна регистрация в *****. Така през 2005 година той регистрира на адреса си в *****,
посочен по-горе, бъдещата си съпруга ***** - която до този момент живее и адресно е
регистрирана в село *****, Путятинский район, Рязанска област, РФ . След сключването на
брака им, през 2009 година отново по искане на съпругата си, той регистрира на същия
адрес и нейната дъщеря - ищцата Л.ила ***** Х., както и децата й *** ***** Ш. и *** *****
Ш., които до него момент също живеят и адресно са регистрирани в село *****,
Путятинский район, Рязанска област, РФ. Регистриран е и ищецът С. Т. Ш.. В исковата
молба изрично е посочен адреса в ***** на жилището на отв. О. като адрес на ищцата Л.Х..
През 2020г., на същия адрес е вписана адресно и сестрата на съпругата му ***** също
прехвърлила се в ***** от адреса в Рязанска област. Като собственик на жилището на
Ковров переулок в гр. *****, ЦАО, Тагански район, ответникът О. има право да извършва
тези регистрации, без да прехвърля собственост. Посочените лица, по силата на тази адресна
регистрация имат право да живеят в центъра на град *****, да се ползват от всички
специфични за ***** услуги - училищни за децата, специални медицински услуги,
комунални услуги, специфични отстъпки и компенсации за пенсионерите на град *****,
включително значително увеличени пенсии, безплатни карти за транспорт, и др. Адресната
регистрация по постоянен адрес в *****, се сочи, че дава възможност да намериш хубава
работа, дава достъп до кредити и ипотечни заеми, предоставя много облекчения на
пенсионерите и децата. Така че адресната регистрация по постоянен адрес в *****, която
има право да прави собственикът на жилището, и която отв. О. е направил не само за
съпругата си *****, но и за семейството на дъщеря й - сегашните ищци, и за нейната сестра,
изобщо не е нещо маловажно. Адресната им регистрация на адреса в ***** им дава право да
живеят в жилището му - което те и правят от 2009 година до сега, и което право той им е
предоставил безвъзмездно, като ги е прехвърлил законно от Рязанска област, Путятински
район, в град *****, с всички произтичащи за тях блага. Именно това е основанието да се
разберат помежду си семейно, той и съпругата му *****, поради напредналата им възраст и
лошо здраве (О. е на 80 години, със значително влошено зрение, лекувано и по линия на
българската Здравна каса, съпругата му е със сърдечни заболявания), да останат да живеят
постоянно в България, в апартамента в град Бяла, безвъзмездно, срещу което в жилището на
ответника О. в ***** да останат да живеят ищите С.Ш. и Л. Х. и техните деца, а и сестрата
на съпругата му - ***** Това се сочи, че няма пряко отношение към иска, но има пряко
отношение по доводите за наличието на вътрешни уговорки между ищците, ответника и
4
неговата съпруга, за разпределение безвъзмездното ползване на жилищата в двете държави.
Единствената разлика е, че с оглед ЗЧРБ и уреждане статута пребиваване на О., след като е
дарена идеалната част от апартамента, той е бил длъжен да оформи пребиваването си в
жилището в гр. Бяла чрез някакъв договор, отново с оглед адресната му регистрация на
територията на РБългария, като същото важи и за съпругата му *****. Гореизложеното се
настоява, че има и пряка връзка с наведеното възражение за противоречие с добрите нрави,
защото е недобросъвестно и неморално да придобиеш правата за постоянно жителство в
град *****, и то в центъра на *****, и да живееш в личния имот на отв.О., поради доброто
отношение на О. към семейството на съпругата му, включително роднини, деца, зет и внуци,
да придобиеш безвъзмездно половината от жилището в град Бяла, след което да правиш
всичко възможно да принудиш възрастния човек да напусне и жилището в България, като
практически го оставяш на улицата, и то в тези трудни времена, при условие, че той тук е
сам по време на пандемията, и има нужда от медицински грижи. По отношение самия
наемен договор във връзка с наведеното в исковата молба, ответната страна сочи, че оспорва
твърденията в иска, изложени на стр. 2 (гръб), абзаци първи и втори. Сочи, че не отговаря
на истината твърдяното, че не се заплаща месечен наем, предвид горните възражения. Ако
ищците все още твърдят, че е налице задължение за това, то се настоява за представят не
само Приложението с приемо-предавателния протокол, а и доказателствата за заплатения
съгласно договора депозит от 50 лева съгласно чл. 4 от наемния договор. Настоява се, че не
отговаря на истината твърдението за заплахи, нарушения на вътрешния ред в ЕС,
подбуждане на етажните собственици към някакви протести и нарушаване на реда, както и
повреда на имущество - нарушения по чл. 12 от договора. Истината е, че в тази кооперация в
град Бяла, където се намира въпросния апартамент, отношенията между голяма част от
етажните собственици са крайно обтегнати, налице са много както приключили, така и
висящи дела по ЗУЕС, а също така и по НК. Извън летния сезон, в сградата живеят малко
хора, тя е предимно с ваканционно предназначение, и собственост в нея са закупили в
голямата си част граждани на РФ, Украйна, Полша. През време на отпуските се провеждат
ОСЕС, възникват конфликти, които отшумяват дълго време, пренасят се и върху постоянно
живеещите там. Налице са и лични конфликти между О. и управителя на ЕС Евгений Янев,
който постоянно живее в гр. Бяла. Но нито едно от така твърдяните нарушения на реда в ЕС
на Л.О., не е санкционирано от ОСЕС съгласно ЗУЕС. Единствено ОСЕС има право да
санкционира етажен собственик, който нарушава приетия правилник за вътрешен ред. Няма
наведени в иска такива твърдения, нито приложени доказателства, поради което се оспорва
изцяло исковата молба в тази част, както и в частта за изваждането му от жилището поради
упражнено домашно насилие, за което също не се сочат доказателства. Сочи се, че според
изнесеното в исковата молба е налице прекратяване на договора, поради нарушаване на чл.
3, чл. 6 и чл. 12 от наемния договор - стр. 2, абзац 3. Ответникът излага, че режийните
разноски по чл. 6 в тази кооперация се заплащат по различен ред от обичайния, предвид
липсата на отделни водомери към жилищата - водата се отчита заедно с водата към басейна
и общите части, и на ОСЕС се утвърждават вноските. Задължението по чл. 6, относно
водата се ограничава само до нейното отчитане. В момента сочи, че е висящо гр.д.
5
№9085/2020 г., ВРС - 14 състав, за оспорване решенията на ОСЕС по чл. 40 ЗУЕС, вкл.и в
тази част. Що се отнася до неплащане на консумирания ток, то това не е вярно - в жилището
има ток, и консумацията му се заплаща редовно от О., като подаването на ел.енергия не е
прекратявано. В исковата молба, се сочи, че наемния договор е прекратен чрез известие на
Телепоща. В самото известие се четат основания за прекратяване по чл. 17 от договора - с
предизвестие от 30 дни. Това е основанието по чл. 238 ЗЗД: „Ако договорът за наем е без
определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един
месец по-рано.". В случая обаче договорът за наем е с определен срок 5 години, и по
аргумент за обратното основание, то той не може да бъде прекратен по тази клауза, ако в
предизвестието за прекратяване не са посочени основания за виновно поведение на
наемателя. С оглед изложеното ответника счита, че на това основание договорът за наем не
е прекратен по съответния ред чрез известието от Телепоща, а също така е налице
противоречие в текста на самото известие с посоченото основание за прекратяване, и
твърдяното като нарушение в исковата молба. Моли да се има предвид, че в самия договор
никъде не са посочени основания за неговото прекратяване, извън общия текст по чл. 17 от
договора вр.чл. 238 ЗЗД - който се отнася до договори без определен срок, а също и по чл.
16 от договора- с изтичането на срока на договора, или с един месец предизвестие. Именно
клаузите за прекратяване на договора за наем са още едно доказателство, че договорът е
привиден, след като липсват уговорени изрични хипотези за прекратяване поради виновно
неизпълнение, а в самия закон - чл. 228 и сл. ЗЗД, не се съдържа изрична норма относно
прекратяването на наемните договори в различните хипотези и процедурата за това,
следователно законодателят е оставил възможност страните свободно да договарят
съобразно Общата част на ЗЗД начините за прекратяване и случаите, в които това става
предсрочно предвид виновното или невиновното поведение на страните, случаите на
форсмажор, стопанска непоносимост и др., като е отграничил договора за наем като такъв за
определен или неопределен срок, и е защитил с изрична норма правата на наемателя за пред
трети лица в хипотезата на вписан договор по чл. 237 ЗЗД. Във връзка с горното и предвид
тълкуването на договора, ответника отправя искане, да се има предвид и аргумента относно
неговото прекратяване, свързан с предаването на вещта - след като в чл. 1 от договара
изрично има уговорка вещта да се предаде чрез съставянето на приемо-предавателен
протокол за състоянието й, то в чл.18 от наемния договор наемателят следва да върне вещта
в състоянието, в което е била съгласно този приемо-предавателен протокол. Такъв протокол
не е представен с доказателствата, нито е отправено искане от наемодателите или
пълномощника предаването на имота да се извърши съгласно този протокол - както е
уговорено в чл. 18 от договора. На това основание, ответникът счита процедурата за
прекратяване на договора за недовършена, поради което и не е налице валидно прекратяване
на договора. С оглед твърденията за липса на всякакво плащане на наемната цена, моли да
се има предвид, че от самото начало на наемния договор - 13.06.2018 г. до настоящия
момент - 11.03.2022 г., са изтекли 3 години и 9 месеца, или 45 месеца от уговорения срок,
като евентуалните претенции за наемна цена са погасени поради изтекла тригодишна
давност съгласно чл.111,6. „в" ЗЗД. Само този аргумент относно довода на ищците, че
6
повече от три години не е плащан наема - както се твърди в исковата молба, и предвид
родствените връзки между страните по иска, както и останалите аргументи относно
различните правоотношения помежду им както в РФ, така и в България, счита че правят
доста основателни аргументите му за оспорване действителността на наемния договор.
Оспорва приложената разпечатка от ММС ведно с превода от руски език, тъй като подобни
електронни съобщения от месинджъри не представляват документ по смисъла на ГПК и не
следва да се приобщават към доказателствения материал. Прилага и моли да се приеме
заверено копие от свидетелство за придобиване на собственост от държавата на името на Л.
Н. ОП., относно жилище в гр. *****, ЦАО, Тагански район, ул. *****. Представя копие от
паспорт на Л.О. с вписаната му адресна регистрация в ***** на посочения адрес.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните, събраните по делото писмени
и гласни доказателства, както и приложимите правни норми, приема за установено
следното от фактическа и правна страна:
По иск с правно основание чл. 233 от ЗЗД, ищецът не е длъжен да доказва правото си на
собственост. Материалноправната легитимация по предявения иск произтича само от
твърдение за наличие на облигационна връзка – договор за наем. Възможно е наемодателят
да не е собственик на вещта, като уговорките между него и собственика не могат да се
оспорват от наемателя доколкото същите представляват техни вътрешни отношения.
В конкретният случай от значение за изхода на спора са отговорите на следните въпроси по
релевантните факти за производството по предявения иск, а именно: ползва ли се имота от
ответника, кога е установена тази фактическа власт и на какво правно основание се
упражнява.
Не е спорно, че ответника ползва имота. Правното основание, на което се сочи, че ответника
упражнява фактическа власт, е наличието на облигационна връзка между страните,
основана на договор за наем.
Видно от Договор за наем на недвижим имот от 13.06.2018г., С. Т. Ш., като наемодател, е
предоставил на Л. Н. ОП., като наемател, за временно и възмездно ползване свой недвижим
имот в *****, сключен за срок от 60 месеца.
С. Т. Ш. и съпругата му Л.. Р. Х., сочат, че притежават в собственост недвижим имот в Р.
България, на основание нот. акт 72, том XLVII, *****, а именно: с.о. с кадастрален
идентификатор ***** находящ се на адрес: обл. Варна, гр. ***** а съгласно проектна
документация е обозначен като апартамент В4-1.
Договорено е в раздел І от договора за наем, че в него ще живее и съпругата на отв.О. – ***
***** Лигай.
Имотът е отдаден под наем на ответника Л. Н. ОП., по договор от 13.06.2018 г. за срок от 60
(шестдесет) месеца, срещу заплащане на наем в размер на 50 (петдесет) лева месечно и
поемане на разходите за разходвани вода, електричество, такси за поддръжка на общите
части. Договора носи подписите и на двете страни, поради което съда приема, че валидно
обвързва същите, т.е. облигационното правоотношение /наемно такова/ по него е
7
възникнало напълно законосъобразно.
За да е налице визираното в разпоредбата на чл.26, ал.2, предл.V-то от ЗЗД основание за
нищожност на процесния договор, в тежест на ответната страна е при условията на пълно и
пряко доказване, съгласно изискванията на чл.154, ал.1 от ГПК, да установи по несъмнен
начин, че външно изразените волеизявления на страните при сключване на сделката не
съответстват на действително постигнатото съгласие между тях. Съдебният състав намира,
че съвкупният анализ на събраните в хода на производството доказателства, не е в
състояние да обуслови извод за осъществяване елементите от фактическия състав на
твърдяната абсолютна привидност. В тази връзка по делото липсват данни за постигната
уговорка, че не се желаят последиците на сключения договор за наем, а именно възмездното
и временно ползване от ответника на процесния недвижим имот. По делото не е
представено обратно писмо, друг изходящ от страните по сделката писмен документ или
тяхно признание пред държавен орган, правещи вероятно твърдението за симулация, които
да преодоляват забраната за установяване със свидетелски показания на посочените в
чл.164, ал.1, т.5 от ГПК обстоятелства, предвид факта, че ищеца се явява страна по
договора, а не трето на същия лице, когото сделката уврежда.
Не по- малко несъстоятелни са твърденията, че договора за наем не отговаря на
изискванията на закона - поради липса на съгласие за сключване на този договор.
Несъмнено е, че липсата на съгласие, като елемент от фактическия състав на сделката е
основание, относимо само към двустранните сделки. Освен това, за да се отрази на
съставомерността на сделката, отсъствието на съгласие трябва да е към момента на
сключване на договора и да бъде съзнателно. От дефинитивното определяне на наемния
договор в чл.228 ЗЗД следва, че страните по този вид договор трябва да постигнат съгласие
относно предоставяната за временно ползване вещ и относно възнаграждението / цената/,
която наемателят дължи за предоставеното му ползване на вещта. Следователно наемната
цена е съществен елемент от съдържанието на този вид договор и липсата на уговорена
такава е порок, който се отразява на съставомерността на сделката, не може да бъде саниран
и води до нищожността и по см. на чл.26, ал.2 ЗЗД. Поради това и волеизявлението на
страните по наемния договор относно дължимата наемна цена трябва да е обективирано по
начин, който не поражда съмнение за постигнатото помежду им съгласие за настъпване на
правните последици на същия. Самото определяне, обаче, на цената по размер, вид – в пари
или чрез друга престация, способ на плащане – глобално или ежемесечно, въз основа на
обективни признаци, за конкретен нает имот, е въпрос на свободна преценка на
договарящите – ирелевантна за валидността на наемния договор, предвид отсъствието на
нормативно въведени цени. Поради това и договорената между наемодателя и наемателя
обща наемна цена за имота, предмет на сключения помежду им наемен договор, сама по
себе си, при изричното ясно волеизявление на съконтрахентите в тази насока, не е
основание за нищожността на сделката, като сключена при липса на съгласие – чл.26, ал.2
ЗЗД. Не е основание да се счита, че цената от 50лв. за месечен наем е твърде занижена и
сама по себе си говори за липса на съгласие за сключване на този договор за наем, предвид
8
близките родствени/по сватовство/ правоотношения между страните по договора за наем,
както и с оглед факта, че по силата на този договор за наем се предоставя само една стая със
самостоятелни баня и тоалетна, при условие, че процесния апартамент по нот.акт се състои
от предверие, всекидневна с кухненски бокт, две спални, баня, тоалет и тераса.
За несъстоятелни, съда намира и твърденията за нищожност на процесния договор за наем,
поради накърняване на добрите нрави. Санкцията при несъобразяване чл. 26, ал. 1 от ЗЗД,
според който нищожни са договорите, които накърняват добрите нрави. Добрите нрави, в
качеството им на морални норми, наситени с нравствено-етично съдържание, са въздигнати
от законодателя в критерий за оценка на сделките. Тези норми, доколкото не са правни
такива, са неписани и неконкретизирани, съществуват като общоприети, принципни
положения на обществения живот или произтичат от такива. Същите не се налагат
принудително и не разполагат със задължително действие, но се приемат от социума в
резултат на вътрешни убеждения и най-висши духовни потребности. По правило и
дефиниция, накърняването на добрите нрави е обективно състояние – не необходимо
страните да съзнават естеството на нравствено-етичните правила, които нарушават с
поведението си, нито да целят това. Не всяко нарушение на битуващите морални и етични
догми се счита за “накърняване на добрите нрави”, по смисъла на цитираната норма, а само
онова, което е грубо и в ярко противоречие с утвърдените нравствено-етични правила за
поведение.
Добрите нрави са морални норми, на които законът придава правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона /чл. 26, ал. 1 от ЗЗД/. Понятието „добрите нрави” по смисъла на чл. 26,
ал. 1, пр. 3 от ЗЗД , е обща правна категория, приложима към конкретни граждански, респ.
търговски правоотношения, изведена от юридическите факти, обуславящи тези
правоотношения, понятие, свързано с относително определени правни норми, при
приложението на които съдът прави конкретна преценка на обстоятелствата. Една сделка
противоречи на добрите нрави, ако с нея се договарят необосновано високи цени,
неравноправно се третират икономически слаби участници в оборота, използва се недостиг
на материални средства на един субект за облагодетелстване на друг, със сделката се цели
недобросъвестна конкуренция, използва се монополно положение, за да се наложи на
другата страна неизгодно условие.
Нито една от посочените хипотези не е налице досежно процесния договор за наем. Както се
посочи по-горе има основание за договаряне на по-ниска наемна цена/родствени връзки и
отдаването под наем само на части от имота/, а що се отнася до възраженията на ответника,
наведени с отговора за съществуващи други уговорки за безвъзмездно ползване от ищците
на негов имот на територията на гр.*****, съответно на уговорка за насрещно безвъзмездно
от него ползване на процесния имот в гр.Бяла, то същите се явяват ирелевантни за спора,
предвид обвързването на страните с валиден писмен, подписан и от двете страни договор за
наем, с посочена в него наемна цена и срок.
Видно от отправена покана до ответника, изпратена чрез телепоща/л.14/, със същата ищецът
9
е упражнил правото си да прекрати предсрочно наемните взаимоотношения с едномесечно
предизвестие на основание чл.17 от договора за наем, като тази покана е получена от
ответника на 05.07.2021г. След поканата, ищците сочат, че срока за ползване на жилището
устно е продължен до 10.08.2021г., като след посочената дата ответника отказал изрично да
освободи наетия апартамент. Последното твърдение не е оспорено от ответника.
Съгласно изрично договореното в чл.17 от Договора за наем, че наемодателят може да
прекрати договора с предизвестие от 30 дни, то и съда приема, че с отправянето на
горепосочената покана до ответника, договора за наем от 13.06.2018г. е прекратен валидно.
След прекратяването на договора и при наличието на категорично изразено
противопоставяне от страна на наемодателя, достигнало до ответника, ползването на вещта
при условията на наемното правоотношение, не може да продължи, поради което наемателя
дължи връщане на наетата вещ.
След като към настоящия момент ответника осъществява фактическа власт върху процесния
имот на посоченото от ищеца правно основание / заявеното наемно правоотношение /, то
ответника следва да бъде осъден да опразни наетите помещения.
Предявеният иск е основателен и следва да се уважи.
По разноските:
С оглед изхода от спора и направено искане от ищците, за присъждане на разноски,
ответника следва да бъде осъден да му заплатят такива, посочени в списък по чл.80 ГПК,
както следва: сумата от 50.00 лева за заплатена по делото държавна такса, сумата от
600.00лв. за адв.възнаграждение, сумата от 9.85лв. за разходи за покана, сумата от 201.00лв.
за превод на доказателства, на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.233 от ЗЗД, Л. Н. ОП., род. ***** г., гражданин на РФ, с
ЛНЧ: **********, адрес за призоваване: обл. Варна, *****, ДА ОПРАЗНИ и ВЪРНЕ на
С. Т. Ш., гражданин на РФ, роден на ********** г. в ***** / СССР, с постоянен адрес в
Руската Федерация, и Л.. Р. Х., гражданка на РФ, родена на ***** г., с постоянен адрес в
Руската Федерация, гр. *****, Т***** 1, aп. 1, предоставен за временно възмездно
ползване от недвижим имот, представляващ НЕДВИЖИМ ИМОТ с адрес в обл..Варна,
*****, представляващ по КККР самостоятелен обект с идентификатор № ***** находящ се в
обл.Варна, гр.Бяла, *****, като предаде държането на същия на С. Т. Ш., гражданин на
РФ, роден на ********** г. в ***** / СССР, с постоянен адрес в Руската Федерация, и Л.. Р.
Х., гражданка на РФ, родена на ***** г., с постоянен адрес в Руската Федерация, гр. *****,
Т***** 1, aп. 1.
10
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1 от ГПК, Л. Н. ОП., род. ***** г., гражданин на
РФ, с ЛНЧ: **********, адрес за призоваване: обл. Варна, *****, ДА ЗАПЛАТИ НА С. Т.
Ш., гражданин на РФ, роден на ********** г. в ***** / СССР, с постоянен адрес в Руската
Федерация, и Л.. Р. Х., гражданка на РФ, родена на ***** г., с постоянен адрес в Руската
Федерация, гр. *****, Т***** 1, aп. 1, сумата в общ размер от 860,85лв., представляваща
направените по делото разноски, сбор от следните суми: сумата от 50.00 лева за заплатена
по делото държавна такса, сумата от 600.00лв. за адв.възнаграждение, сумата от 9.85лв. за
разходи за покана, сумата от 201.00лв. за превод на доказателства.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВОС, в двуседмичен срок от връчване на
съобщението за обявяването му, ведно с препис от съдебния акт.
РЕШЕНИЕТО да се обяви в регистъра на съдебните решения по чл.235, ал.5 от ГПК.
ПРЕПИС от настоящето решение да се връчи на страните, заедно със съобщението за
постановяването му.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
11