Р Е Ш Е
Н И Е
№…............./…..…...12.2019 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД,
ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в открито съдебно заседание проведено на двадесет и седми ноември през
две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ
ТЕРЗИЙСКА
ЧЛЕНОВЕ: ЖАНА МАРКОВА
ТОНИ
КРЪСТЕВ
При участието на секретаря Румяна Дучева
като разгледа докладваното от съдията
Маркова
в. т. д. № 1178/2019 г., по описа на ВОС, ТО,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по въззивна жалба вх. №
36669/22.05.2019 г. на „Д. - 371“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ЖК „Младост“, бл. 130А, вх. 5, ет. 8, ап. 14 срещу Решение
№ 2095/15.05.2019 г., постановено по гр.д. № 546/2018 г., на ВРС, XVIII с., с
което е прието за установено, че дължи на ТЕХНИЧЕСКИ УНИВЕРСИТЕТ - ВАРНА, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Студентска“, № 1 сумата 20710.00 лв. (двадесет хиляди седемстотин и десет лева),
представляваща обезщетение за ползване на недвижим имот – Студентско общежитие
– ******, с прилежаща кафе-сладкарница, след прекратяване на Договор за наем №
84/30.05.2016 г., за периода м. Март
2017 г. - м. Април 2017 г., вкл., обективирано в издадени фактури №№
12802/01.03.2017 г. и 12922/03.04.2017 г., ведно със законната лихва, считано
от депозиране на заявлението в съда – 10.11.2017 г. до изплащането й, на осн.
чл. 422 ГПК, вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД, за
която сума е издадена Заповед по чл. 410 ГПК, по ч.гр.д. № 17270/2019 г., на
ВРС, IX с.
Въззивникът твърди, че постановеното решение на ВРС е неправилно,
незаконосъобразно и необосновано. Излага, оплаквания за неправилно приложение
на материалния закон, за допуснати процесуални нарушения при разпределение на
доказателствената тежест, неотчитане на събрани доказателства и недопускане на
поискани в сроковете по ГПК такива; необсъждане на своевременно релевирани
възражения отговора на исковата молба. Сочи се, че е останал нерешен въпроса
коя от страните е изправната страна по договора, за да може да се ползва от
правото на развалянето му, както и че съдът не е взел предвид направеното
възражение за неизпълнен договор от страна на наемодателя, тъй като вещта е
предадена в негодно за ползване по предназначение състояние. Твърди се, че
поради негодното за ползване състояние на обекта не следва да се приема, че е
осъществено надлежно предаване на наетия имот, до какъвто неправилен извод е
достигнал първоинстанционния съд, чрез неправилно приложение на чл. 20 ЗЗД и
извършено недопустимо тълкуване на волята на страните, обективирана в
представения договор и протокол за предаване от 31.05.2016 г. Още излага, че е
бил в обективна невъзможност да ползва вещта. Поддържа се твърдението, че не е
установено състоянието на имота към момента на сключване на договора. Поддържа
се, че по делото неизяснени са останали голяма група от факти и обстоятелства
от съществено значение за разрешаване на спора, обективирани в представени
писмени доказателства. Сочи и коментира съдебна практика по релевираните
оплаквания. По същество, моли атакувания
съдебен акт да бъде обезсилен и делото да бъде върнато за ново разглеждане от
друг състав на ВРС, в условията на евентуалност – решението да бъде отменено, а
претенцията отхвърлена изцяло. Претендира присъждане на разноски. В с.з. чрез
процесуален представител поддържа въззивната жалба.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, въззиваемата страна Технически
Университет – Варна, не депозира отговор по жалбата. В с.з. чрез процесуален
представител оспорва въззивната жалба.
ВОС по
предмета на спора съобрази следното:
Производството пред ВРС е образувано по
искова молба на Технически Университет – Варна, БУЛСТАТ *********,
с която е предявен иск с пр. осн. чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 236 ал. 2 ЗЗД за
приемане за установено, че „Д.-371” ЕООД, ЕИК ********* дължи сумата 20710.00 лв., представляваща обезщетение за ползване
на недвижим имот – Студентско общежитие, ******,
с прилежаща кафе -сладкарница,
находящо се в гр. Варна, ул. „Дубровник“, с обща площ 10302 кв. м, в периода м.
03.2017 г. – м. 04.2017 г., вкл., след прекратяване на Договор за наем №
84/30.05.2016 г.,
обективирано във фактури №№ 12802/01.03.2017 г. и 12922/03.04.2017 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на заявлението в съда – 10.11.2017 г. до окончателното погасяване на задължението, за която сума е
издадена Заповед по чл. 410 ГПК, по ч.гр.д. № 17270/2019 г., на ВРС, IX с.
Ищецът
твърди, че на 30.05.2016 г. между него и ответника бил сключен Договор за наем
№ 84, на основание чл. 19, ал. 1, вр. чл. 16, ал. 2 ЗДС и Заповед №
299/05.05.2016 г. на Помощник-Ректор, за определяне на спечелилия търга, чрез
тайно наддаване и тръжна документация. По силата на Договора, за временно и
възмездно ползване срещу месечно заплащане на ответника бил предоставен
недвижим имот: Студентско общежитие - ******, с прилежаща кафе - сладкарница,
съгласно приложена скица, находящо се в гр. Варна, ул. "Дубровник", с
РЗП 10302.00 кв.м. за срок от 10 години. Сочи, че на 31.05.2016 г. бил
подписан, без възражения Приемо-предавателен протокол за предаването на обекта.
Твърди се още, че ответникът не заплащал дължимите наемни вноски, поради което
с Писмо изх.№ 47/05.01.2017 г., бил уведомен за виновното неизпълнение на чл. 4,
ал. 1 и чл. 5, ал. 1 от Договора. На ответника бил предоставен срок за
изпълнение на задълженията му един месец, на осн. чл. 17, ал. 2 като бил
предупреден, че при неизпълнение договорът следва да се счита за развален. Тъй
като изпълнение не последвало, то считано от 10.02.2017 г. Договорът бил
развален, но въпреки това държането върху имота не било върнато на наемодателя.
Това наложило със Заповед № РД 17-7706-233/13.07.2017 г. на Областен управител –
Варна, на осн. чл. 80, ал. 1 и ал. 2 ЗДС, обекта на прекратения договор да бъде
иззет принудително от ответника. За периода след
прекратяване на договора за наем и в частност за периода 01.03.2017 г. - 30.04.2017 г. претендира заплащане на обезщетение за продължилото ползване на
имота от страна на ответника, в размер на общо 20710.00 лв.,
за което били издадени фактури №№ 12802/01.03.2017 г. и 12922/03.04.2017 г.,
всяка на стойност 10355.00 лв. Предвид неизпълнението на задължението за
предаване на имота след прекратяването на договора и дължимостта на обезщетение
за това, ищецът предприел действия по принудително събиране на вземането си.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът депозира писмен отговор, в който възразява срещу активната
процесуална легитимация на ищеца като посочва, че имота е държавна собственост,
поради което ищеца не притежава материални права досежно същия. В условията на
евентуалност намира предявения иск за неоснователен. Не оспорва, че между
страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем № 84/30.05.2016
г. по отношение на процесния имот в гр. Варна, но твърди че договорът е
действащ, а неизправна страна по него е наемодателя. Сочи, че на
30.06.2016 г. между страните било подписано допълнително споразумение, указващо
предназначението за ползване на всички обекти в наетия имот, за което ползване
са отдадени под наем. Излага твърдения, че едва след сключване на договора за
наем констатирал, че наетият имот не е годен за ползване съобразно договореното
предназначение, както и че са налице недостатъци, които не са били известни на
дружеството и с оглед специфичния им характер е невъзможно да бъдат
констатирани при сключване на договора за наем. Уведомил за тях своевременно
ищеца, който обаче не предприел каквито и да е действия. Считано от сключването
на договора за наем, ответното дружество твърди, че не е ползвало имота,
единствено по причина неизпълнение на договорните задължения на ищеца съгласно
чл. 230, ал. 1 ЗЗД. Поради липсата на каквато и да е реакция от страна на ищеца
в периода след сключване на договора за наем и до месец август 2017 г.
ответното дружество със свои средства отстранило редица недостатъци в жилищни
помещения и общи части на наетия имот, с цел привеждане на имота в състояние,
което да отговаря на ползването на вещта, за което е наета.
Оспорва твърдението, че процесният договор за наем е развален и
прекратен, както и всички твърдения в тази връзка, като твърди, че не е налице
неизпълнено задължение на дружеството по договора, то не е изпадало в забава за
изпълнение на което и да е от договорните си отношения, на него не му е
отправяна покана за изпълнение, то не е получавало изявление, че договорът ще
бъде развален, както и че е развален. Оспорва твърденията за разваляне, като
твърди, че за ищеца никога не е възниквало право да развали договора за наем.
Сочи, че към настоящия момент договора за наем е валиден и действащ, а ищецът е
неизправна страна по него, тъй като имотът не е предаден в състояние годно за
ползване по предназначение.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд,
като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в
жалбата и отговора, приема за установено от фактическа и правна страна, следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок,
от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване,
поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК - въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част. В обхвата на така посочените въззивни предели, съставът на ВОС съобрази
следното: Решението е постановено от състав на ВРС, в границите на
правораздавателната му компетентност. Искът с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД, е предявен
в границите на предвидения в закона преклузивен едномесечен срок и при
наличието на останалите изисквания на ГПК, видно от приложеното ч.гр.д. №
17270/2017 г., на ВРС, IХ с. Произнасянето
на ВРС съответства на заявената за разглеждане претенция, поради което
обжалваното решение е валидно и допустимо.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт,
съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбата оплаквания.
Не се спори между страните, че в полза на въззиваемия – ищец, по ч.гр.д.
№ 17270/2017 г., на ВРС, IX с., е издадена
Заповед по реда на чл. 410 ГПК, с която е осъден въззивникът да заплати сумата 20710.00 лв., представляваща обезщетение за ползване в
периода м. 03.2017 г. – м. 04.2017 г., вкл., на недвижим имот – Студентско
общежитие – ******, с прилежаща кафе-сладкарница, находящо се в гр. Варна, ул.
„Дубровник“, с обща площ 10302.00 кв.м., осъществено след прекратяване на
Договор за наем № 84/30.05.2016 г., обективирано в издадени фактури №№ 12802/01.03.2017
г. и 12922/03.04.2017 г, всяка на стойност 10355.00 лв., ведно със законната
лихва върху главницата от датата на подаване на заявлението – 10.11.2017 г. до
окончателното изплащане, както и разноските.
По делото е представен заверен препис от Договор за наем № 84/30.05.2016
г., от който се установява, че сключването му е предшествано от спечелен от
ответника търг, чрез тайно наддаване и тръжна документация (чл. 1, ал. 3). Предметът на договора е отдаването от страна на ищеца, той и
наемодател на временното и възмездно ползване на Студентско общежитие - ******,
с прилежаща кафе-сладкарница, находящо се в гр. Варна, ***************, с обща
площ 10302.00 кв.м., срещу задължение на ответника, той и наемател, да заплаща
до 15-то число на текущия месец, месечно наемна цена от 10355.00 лв., считано
от датата на въвеждането на обекта в експлоатация, но не по-късно от началото
на учебната 2016/2017 г. (чл. 4). По силата на договора наемателя, следва да
заплаща и всички разходи, свързани с ползването на обекта. В чл. 17, ал. 2,
страните постигнали уговорка, че изправната страна може да развали договора
като изпрати до неизправната страна предизвестие, с предупреждение, че в случай
не неизпълнение на задълженията ѝ в срок до 1 месец от получаване на
поканата, договора се счита за развален по нейна вина.
Фактическото предаване на държането на имота се установява от приложения
по делото Приемо-предавателен протокол от 31.05.2016 г., от който се
установява, че на основание сключения Договор между страните, на наемателя е
предадено държането на процесния недвижим имот. В тази връзка неоснователни са
твърденията, че фактическата власт върху наетия имот, не е била получена от
въззивника, доколкото автентичността на коментирания документ не е била предмет
на спор. Изводът за предадена фактическа власт върху имота се подкрепя и от
твърденията на въззивника за извършени ремонтни дейности в имота. В тази насока
са и събраните гласни доказателства пред първа и въззивна инстанции.
По делото е представена и кореспонденция между ищеца и Министъра на
образованието и науката от месец август 2016 г., от която е видно, че
студентско общежитие бл.15 е затворено и изведено от жилищния оборот, през 2012
г., поради необходимост от извършване на сериозни ремонтни дейности.
Установява се от приетия препис от Писмо-покана с изх. № 47/ 05.01.2017
г., че ищеца е уведомил ответника, че следва в едномесечен срок да погаси
задълженията си за заплащане на наемна цена и консумативни разходи натрупани
през периода от м. август 2016 г. до м. декември 2016 г., като го е
предупредил, че при неизпълнение ще счита договора за развален. Видно от
Товарителница за доставка чрез куриерска служба, препис от която е приет по
делото на л. 120 е, че ответника е получил поканата на 10.01.2017 г.
От приетия препис от Нотариална покана, рег. № 2615/07.04.2017 г. на
нотариус Людмила Гонова, връчена на 13.04.2017 г., се установява, че
наемодателят е отправил искане за освобождаване на обекта и предаване на
ключовете за него на 27.04.2017 г. в кантората на нотариуса, на която дата и
час законният представител на ответника не се е явил.
По делото е представен и препис от Заповед от 13.07.2017 г. на Областния
управител на обл. Варна е, че е разпоредено принудителното изземване на наетия
обет от държането на ответника.
По делото е приета водена между страните кореспонденция по повод
уточняване на отношенията им по договора за наем.
Съобразно
разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят, след прекратяване на
договора, продължи да ползва вещта, въпреки противопоставянето на наемодателя,
той дължи обезщетение, т.е.
предпоставките за възникване на отговорността на наемателя за заплащане
на обезщетение при условията на цитираната норма, са прекратен договор за наем,
изрично противопоставяне на наемодателя срещу ползването на имота и претърпени
вреди. Отделно от това разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, предвижда, че
когато длъжникът не изпълни задължението си поради причина, за която той
отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ
срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята
договора за развален.
В конкертния
случай, ищецът твърди, че договорната обвързаност между страните е разпадната
чрез едностранното й разваляне от негова страна като наемодател, по причина
неизпълненото задължение на наемателя да заплаща наемната цена и консумативните
разходи. Както бе посочено по-горе с поканата от 05.01.2017 г., надлежно достигнала
до ответника на 10.01.2017 г., на последния е даден подходящ, едномесечен срок
да да изпълни задължението си за заплащане на наемна цена и консумативни
разходи за периода м.08.2016 г. - м.12.2016 г. като е бил предупреден, че последиците
от неизпълнението са разваляне на договора. От страна на ответника, не са
релевирани твърдения за изпълнение на тези си задължения, нито са ангажирани
кореспондиращите им доказателства. Поради което се налага извода, че след
изтичане на предоставения 1-месечен срок за доброволно изпълнение, т.е. от
10.02.2017 г., сключения между страните договор е бил развален.
От страна на
въззивника е релевирано оплакване, че имотът е предаден в негодно за ползването
му състояние, поради което наемодателя като неизправна страна по договора, не
може да упражни валидно правото си да го развали, което въззивния състав намира
за неоснователно. Съобразно разпоредбата на чл. 230, ал. 2 ЗЗД ако вещта не е
предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или
съразмерно намаление на наемната цена, или да развали договора, както и да иска
обезщетение във всички случаи, като според ал. 3 на същия текст наемодателят не
отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при
обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако
недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от
неговото домакинство.
В случая,
установява се от събраните в хода на първоинстанционното , а и на въззивното
производство, че въззивникът е бил запознат със състоянието на сградата преди
сключването на договора за наем. Както е посочено в договора за наем, до
сключването му се е стигнало след проведена тръжна процедура, чрез тайно
надаване. Елемент от тръжната процедура е огледът на имота и изготвяне на
оферта. Обстоятелството, че оглед на имота е извършен се установява от приетия като
доказателство протокол от проведено съдебно заседание на ВОС, по в.т.д. №
714/2019 г., съдържащ изявление на управителя на въззивника за неизгодния за
него факт, че предварителен оглед на имота е извършен. Разпитания в хода на
въззивното производство, на страната на въззивника, свидетел Цветан Ж. пък
сподели на въпроси на съда, че е бил поканен от въззивника да му бъдат показани
помещения, които някога са били в експлоатация и дали би се заинтересувал от
наемане на някои от тях след като въззивника извърши ремонт.
Отделно от посоченото, не са налице твърдения
и доказателства в тази насока въззивникът да се е възползвал от правата си по
чл. 230, ал. 2 ЗЗД, същевременно е
предприел ремонтни дейности в сградата, но не е заплащал дължимите наемни
вноски и консумативни разходи, съобразно уговореното в Договора. Това поведение
на въззивника е породило правото за наемателя да развали договора с
изявлението, съдържащо се в коментираната по-горе покана. Следва да бъде
посочено, че съобразно становището застъпено в актуалната съдебна практика не е
налице пречка правото на разваляне да бъде упражнено и от неизправна страна,
при положение, че насрещната страна също е неизправна.
След извършеното едностранно разваляне на договора от страна на
наемодателя, по силата на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за наемателя се е породило
задължение да върне обратно наетата вещ. Както бе посочено по-горе държането на
имота е принудително отнето от въззивника със Заповед на Областен управител на
обл. Варна от 13.07.2017 г., който момент е последващ на процесния период м.
март 2017 г. – м. април 2017 г. От страна на въззивника не са наведени
твърдения и представени доказателства за изпълнение на това задължение в
предхождащ издадената заповед момент или в такъв имащ отношение към посочения
период на претенцията. Следователно за наемателя се е породило задължението да заплати на
насрещната страна – наемодател, обезщетение, което съгласно константната
съдебна практика е съизмеримо със средния пазарен наем, но не може да бъде
по-ниско от уговорения наем между страните. По този начин е и формулирана
претенцията на ищеца – обезщетение в размера на дължимия наем.
Следователно за двумесечния период, предмет на предявения иск, дължимото
обезщетение възлиза на сумата 20710.00 лв.
По изложените съображения обжалваното първоинстанционно решение като
правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода от спора, не се налага преразглеждане на разноските в
заповедното производство.
В настоящото въззивно производство, разноски се дължат на въззиваемата
страна, на осн. чл. 78, ал. 1 ЗЗД, които съобразно представения списък по чл.
80 ГПК и доказателства, възлизат на 1381.56 лв., адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от изложеното, въззивния съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение №
2095/15.05.2019 г., постановено по гр.д. № 546/2018 г., на ВРС, XVIII с.
ОСЪЖДА „Д. - 371“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ЖК „Младост“, бл.
130А, вх. 5, ет. 8, ап. 14 да заплати на
ТЕХНИЧЕСКИ УНИВЕРСИТЕТ - ВАРНА, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ул. „Студентска“, № 1, сумата 1381.56 лв. (хиляда триста
осемдесет и един лева и 56 ст.), представляваща разноски за въззивна инстанция, на
осн чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване в
1-месечен срок от съобщаването, при условията на чл. 280 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.