Р Е
Ш Е Н
И Е
№
Град Добрич, 27.05.2021 година
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ДОБРИЧКИ РАЙОНЕН СЪД втори състав
в публично съдебно заседание на двадесет и седми април две хиляди двадесет и първа
година в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АННА
ВЕЛИКОВА
при участието на секретар Геновева Д. разгледа
докладвано от районния съдия гр. дело № 2400 по описа за 2017г. и за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството по делото е
образувано по повод искова молба на К.С.И. с ЕГН ********** и М.К.С. с ЕГН **********,***,
с която против Р.В.Д. с ЕГН ********** и К.И.В. с ЕГН **********,***, е
предявен иск за признаване за установено по отношение на ответниците,
че ищците са собственици на недвижим имот – административна сграда със
застроена площ от 101 кв.м, построена върху нормативно определена прилежаща
държавна земя с площ от 4** кв.м, съставляваща имот I по плана на Стопански
двор - ***, село ***, община Добричка, на основание договор за покупко-продажба
по нотариален акт № 127, том ІХ, дело № 1617 от 22.06.2016г. на помощник-** по
заместване при ** № 160 от регистър на НК, вписан под акт № 190, том ХVІ, дело
№ 4875 от 22.06.2016г. на СлВп – Добрич.
Искът е обоснован със следните
обстоятелства: ищците, като съпрузи, са придобили правото на собственост върху недвижим
имот – административна сграда със застроена площ от 101 кв.м, построена върху
нормативно определена прилежаща държавна земя с площ от 4** кв.м, съставляваща
имот I по плана на Стопански двор - ***, село ***, община Добричка, по силата
на сключен с Кооперация „Агроснаб" (в ликвидация)
договор за продажба по нотариален акт № 127, том ІХ, дело № 1617 от
22.06.2016г. на помощник-** по заместване при ** № 160 от регистър на НК,
вписан под акт № 190, том ХVІ, дело № 4875 от 22.06.2016г. на СлВп – Добрич. Първоначално
владеели и ползвали имота, но преди няколко години в него се настанили ответниците и започнали те го владеят и ползват. Ищците не
упражняват фактическа власт върху имота, като и не могат да го ползват. Провели
разговори с ответниците, но последните отказали да
напуснат имота.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците
оспорват иска. Оспорват изложените в исковата молба фактически твърдения и твърдят,
че сграда с параметрите на посочената в титула за собственост на ищците и
описана в исковата молба не е съществувала към момента на покупката, както и че
такава не съществува и към настоящия момент. Ищците никога не са обитавали
сградата, в която ответниците живеят и която владеят.
Чрез сделка, обективирана в нотариален акт № 23, том
ХІІІ, дело № 2224 от 01.11.2005г. на ** № 160 по регистъра на НК, вписан под
акт № 27, т. ХХХХ, дело № 8840/2005г. на СлВп -
Добрич, вторият ответник и В. Д. Д., баща на първата ответница, са придобили правото
на собственост върху недвижим имот, като от продавача им е посочено, че
придобиват цялата административна сграда в бившата *** и им е предадено
владението върху цялата административната сграда, която и понастоящем владеят.
В обекта „***” никога не е имало две отделни административни сгради. От момента
на покупката ответниците владеят цялата административна
сграда и са разпределили ползването съобразно правата им в съсобствеността /за
първата ответница - съобразно предоставените ѝ права от баща ѝ/.
Никой не е оспорвал правата им и установената от тях върху имота фактическа
власт. През периода 2005г. - 2017г. са извършили подобрения в имота. Р.В.Д.
извършила следните подобрения: изграждане на преградни стени и измазване - 2005г.
- общо 3 000 лв.; вътрешна мазилка и шпакловки, боядисване - три стаи на север
и коридор - 2005г. - общо 2 500 лв.; дървена дограма - пет прозореца и четири
врати, монтаж и измазване - 2005г. - общо 1500 лв.; полагане на тръби пвц, тръби полипропилен, водомер, изграждане на шахта и
чешми - вътрешни и външни, разходи за водомайстори и
транспорт - 2008г. - общо 1700 лв.; заливане на бетонна плоча с хидроизолация
на покривна основа, материали и работници - 2014г. - общо 4000 лв.; изграждане
на ограда - външна - 2014г. общо 1 200 лв.; цялостно изграждане баня и тоалетна
- 2015г. - общо 3400 лв.; изграждане на кухненско помещение - 2015г. - общо
1200 лв.; подмяна на дървена дограма с пвц и
алуминиева, измазване, щори, комарници, цветни стъкла
- 2015г. – общо 4500 лв.; изработка ел.захранване, кабели за външен монтаж,
кабели за ел инсталация, вътрешен монтаж, ключове, контакти, осветителни тела,
вътрешни и външни, разходи по документи, такси към Енерго
про и други - 2016г. - общо 2500 лв.; монтаж на ламиниран паркет, аксесоари - 2017г. – общо 1100 лв.,
всички на обща стойност 32 900 лв. К.В. извършил следните подобрения:
изграждане на преградни стени и измазване - баня, кухня и тоалетна - 2005г. -
общо 3000 лв.; цялостно изграждане баня и тоалетна - 2005г. – общо 3500 лв.;
вътрешна мазилка и шпакловки, боядисване - две стаи и коридор - 2005г. - общо
2500 лв.; изграждане на кухненско помещение - 2005г. - общо 4000 лв.; заливане
на бетонна плоча на покривна основа, материали и работници - 2006г. - общо 1500
лв.; подмяна на тръби - поставяне на пвц тръби,
полипропилен водомер,изграждане на шахта и чешми - вътрешни и външни, разходи
за материали, труд и транспорт - 2008г. - общо 1 600 лв.; дървена дограма,
монтаж и измазване - четири врати и четири прозореца - 2007г. - общо 1300 лв.;
полагане на кабели за външен монтаж, кабели за ел. инсталация, вътрешен монтаж,
ключове, контакти; осветителни тела, вътрешни и външни, разходи по документи,
такси към Енерго про и
други - 2012г. - общо 2 000 лв.; изграждане на ограда външна от - 2010г. - общо
1000 лв.; подмяна на дървена дограма с пвц и
алуминиева, измазване, щори, комарници, цветни стъкла
- 2015г. - общо 3 500 лв.; монтаж на 3 окачени тавана, лед осветление, лед спотове, скрито осветление - на две стаи, кухня и коридор -
2017г. - общо 5 200 лв.; монтаж на ламиниран паркет,
аксесоари - 2017г. – общо 700 лв., или всички подобрения на обща стойност 23
900 лв.
Първият ищец ползвал намиращата се в съседство
сграда за отглеждане на животни, но никога не е обитавал и не е предявявал
претенции към владяния от ответниците
имот. Твърдят, че ищците не са станали собственици на описаната в н.а. №190,
т.XVI, д.№4875/2006 на СВ Добрич сграда, тъй като такъв самостоятелен обект,
какъвто е описан в нотариалния акт, не е съществувал към момента на сключване
на сделката. В условията на евентуалност въвеждат възражение за придобиване по давностно владение на придобитата от ищците сграда или
частта от сграда, съответна на придобитата от тях площ. Позовават се на
десетгодишна придобивна давност, поради упражнявано
спокойно и непрекъснато владение през периода от момента на покупката с нот.акт № 27, т.ХХХХ, д.№ 8840/2005г. на СВ Добрич -
01.11.2005г. до предявяване на иска /повече от 10 години/. Въвеждат евентуално
възражение за стойността на подобренията, извършени в имота, претендиран от ищците /по-високата от стойността на
направените разходи и увеличената стойност на имота/, описани в исковата молба,
в размер на 32 900 лв. - за Р.В.Д. и в размер на 23900 лв. - за К.В., като
молят да ищците да бъдат осъдени да заплатят на първата ответница – 32900 лв. и
на втория ответник - 23,900 лв., както и съдът да признае право на задържане на
недвижимия имот до изплащане стойността на тези подобрения. Сочат, че са
добросъвестни подобрители и следва да им бъдат признати правата на чл.74, ал. 2
от ЗС.
Ищците оспорват наведените от ответниците
възражения.
Въз основа събраните писмени и гласни
доказателства, и заключенията на вещите лица по техническите експертизи, съдът
намира за установено следното от фактическа и правна страна:
С нотариален акт за собственост на недвижими имоти
№ 113, том Х, дело № 1780/20.10.2003г. на ** № 160 по регистъра на НК, вписан
под акт № 169, том ХХIII, дело 5160/2003г. на СлВп –
Добрич, поправен с нотариален акт № 22, том ХIII, дело № 2223/01.11.2005г. на
същия **, вписан под акт № 26, том ХХХХ, дело 8839/2005г. на СлВп – Добрич, Кооперация „Агроснаб"
(в ликвидация) е призната за собственик на недвижими имоти, находящи
се в „Стопански двор“ село ***, сред които и две административни сгради,
описани под № 4 - „Административна сграда" със застроена площ 102 кв.м.,
„Сграда за дезинфекционна вана” със застроена площ 60 кв.м., построени в
нормативно определена прилежаща държавна земя с площ 1950 кв.м., съставляваща
парцел I /първи/ в кв.** по плана на стопански двор - бивша „***” с.***; и под
№ 5 - „Административна сграда” със застроена площ 101 кв.м., построена в
нормативно определена прилежаща държавна земя с площ 4** кв.м., съставляваща
имот I /първи/ по плана на стопански двор - „***” с.***.
С нотариален акт № 23, том ХІІІ, дело № 2224 от
01.11.2005г. на ** № 160 по регистъра на НК, вписан под акт № 27, т. ХХХХ, дело
№ 8840/2005г. на СлВп – Добрич, е сключен договор за
продажба, с който Кооперация „Агроснаб" (в ликвидация)
продава на В. Д. Димов и на ответника К.И.В., съответно 2/3 и 1/3 ид.части от недвижим имот – административна сграда със
застроена площ от 102 кв.м, построена върху нормативно определена прилежаща
държавна земя с площ от 1950 кв.м, съставляваща парцел I в кв. ** по плана на
стопански двор – бивша ***, село ***, община Добричка, при цена от 1667 лева,
платени в брой. Купувачът В. Д. Д. е починал на 09.02.2014г. и съгласно
удостоверение за наследници изх.№ 303/21.12.2015г., издадено от кметство село ***,
след смъртта му призовани към наследяване са неговите деца М. В. Д., Р.В.Д. и
В. В. Д.
С нотариален акт № 127, том ІХ, дело № 1617 от
22.06.2006г. на помощник-** по заместване при ** № 160 от регистър на НК,
вписан под акт № 190, том ХVІ, дело № 4875 от 22.06.2016г. на СлВп – Добрич, е сключен договор за продажба, с който Кооперация
„Агроснаб" (в ликвидация) продава на ищеца К.С.
И., по време на брака му с ищцата М.К.С. /не се спори относно сключения преди
датата на сделката граждански брак между ищците/ недвижим имот –
административна сграда със застроена площ от 101 кв.м, построена върху
нормативно определена прилежаща държавна земя с площ от 4** кв.м, съставляваща
имот I по плана на Стопански двор - ***, село ***, община Добричка, при цена от
208 лева, платени в брой.
От заключението на вещото лице Й.Т. се установява,
че на 19.05.1995г. е предложено изменение на дворищната регулация в квартали **
и 61 по плана на село ***, община Добричка /приложение 1 към заключението/. Действащият
към 2003г. – 2006г. и сега план е утвърден със заповед 230/25.05.1995г., видно
от скица изх.№ 585 от 14.02.2020г., л. 191. Представена е скица от 01.06.2005г.
/приложение 2 към заключението/. Южната част от процесната
сграда попада в парцел I - административна сграда
към ***, кв. ** по плана на село *** /предмет на договора с В. Д. Димов и К.И.В.
/. Северната част от процесната сграда попада в имот
I /първи/ по плана на стопански двор - „***” с.*** - защрихованата част от
административна сграда на скица на лист 4 от делото /описана в договора с К.С.И./.
От измерване на място и в мащаб по скица вещото
лице е установило, че има една сграда със застроена площ 203 кв.м. С
регулационната линия, представляваща северната граница на парцел I - “Административна сграда”,
кв. ** по дворищната регулация на село ***, сградата е разполовена по диагонал на
северна част със ЗП 101 кв.м. и южна част със ЗП 102 кв.м.
В констативния нотариален акт от 2003г. са описани
две административни сгради, които общо са идентични с административната сграда
МС. Не е извършено архитектурно заснемане и разделяне на сградата по изискванията
на чл. 202 от ЗУТ. Посочените квадратури в нотариалните актове са по изчисления
на “Хидро мап” ЕООД - скица
на лист 4 и 64 от делото. Към момента на огледа цялата административна сграда е
преустроена в жилищна, като са обособени две жилища в средната и южната част на
сградата, една стая с антре и килер в северозападния ъгъл на сградата и
необитаем гараж в североизточния ъгъл на сградата. С вход от вътрешно стълбище
се влиза в изба с полезна площ 22,40 кв.м. По данни на живеещите в имота,
цялата сграда със ЗП 203 кв.м. е разпределена между наследниците на В. Д. Д. и К.И.В..
Описаната в нотариалния акт като придобита от ищците сграда към момента на покупката е северната част от „Административна сграда” със
застроена площ 101 кв.м., построена в нормативно определена прилежаща държавна земя с площ 4** кв.м.,
съставляваща имот I
/първи/ по плана на стопански двор - „***" с. *** - защрихованата част от сградата
на скица - лист 4 от делото. Към момента на огледа тази част
от сградата се владее от ответниците.
Служебна справка в
Кадастрално-административната информационна система на АГКК установява, че имот
I /първи/ по плана на стопански двор - „***" с. *** /по описание в
нотариалния акт/ попада в ПИ 29489.950.15 с площ от 1707 кв.м. по КККР,
одобрени със заповед № РД-18-260 от 24.08.2017г. на ИД на АГКК – държавна
частна собственост, вид територия земеделска, начин на трайно ползване за друг
вид производствен, складов обект.
В допълнителното си заключение
вещото лице В.Д. е посочило след оглед на место, че конструктивно сградата
съществува към настоящия момент във вида, в който е била при извършените
продажби. В съдебно заседание пояснява, че в момента сградата се ползва като са
обособени три отделни части за ползване със самостоятелен вход /от три
семейства/. В графична част към заключението /л. 240/ са посочени обособените
за ползване помещения. В сградата с общо 203 кв.м. застроена площ е възможно да
бъдат обособени два самостоятелни обекта, според изискванията на ЗУТ, с
квадратури съответно 101 и 102 кв.м., това е било допустимо и към момента на прехвърлителните сделки, но не точно по протежението на
регулационната линия /преминаваща мислено през средата на няколко помещения, по
диагонал/.
Съгласно писмо изх.№ РД-02-81-1/11.02.2020г. на
директора на Областна дирекция „Земеделие“ – Добрич, за обект Стопански
двор – „***“, с.*** в архива
на дирекцията е налична разработка, съдържаща технически дейности по парцелиране
/определяне на нормативно необходими прилежащи площи към сгради и съоръжения
от имущество на организации по §12 от ПЗР на ЗСПЗЗ/ по задание от
ликвидационния
съвет на бивше ТКЗС, с.***. Парцеларният план /ПП/ за обекта е приет с Протокол от 8.11.1995г. в изпълнение на
чл.45, ал.З от ППЗСПЗЗ. Конкретно
за имот I - „Административна сграда” към разработката са приложени: координати на чупките
на граничните точки на имота; справка за определяне
на нормативно необходимата площ за подобект Административна
сграда /част извън регулация/; оценка на земя; скица на имот
I. За
обект Стопански двор – „***“, с.*** през 2016г. са
възложени служебно с писмо с изх.№РД-05-1629/31.10.2016г. технически дейности
по оцифряване на държавните имоти от парцеларния план на „Хидро мап“ ЕООД, поддържащо техническите дейности към карта на
възстановената собственост за Община Добричка. След извършена проверка на
материалите, приложени към цифровия модел, се установява, че за имот I няма
данни от извършено геодезическо измерване на
Административната сграда и на границите на имота към момента на изготвяне на
цифровия модел, а е извършено само оцифряване въз
основа на данните от парцеларния план. В
обяснителната записка е посочено, че в резултат на нанасянето на координатите
на граничните точки на парцелите от Парцеларния план
и общия контур на ***та, по отношение на парцел I /и други/ създаденият цифров
модел не може да се съвмести с КВС поради застъпване с други имоти – в
конкретния случай в населеното място. Затова е изготвена само комбинирана скица
между оцифрения план за парцелиране и КВС на с.***,
от който е видно, че административната сграда попада отчасти в регулация,
отчасти извън нея. В КВС с отразен цифров модел на парцеларен
план „***“ /л. 207/ административната сграда е отразена с пунктир. В извадка от
кадастрален план от 1995г. /л. 202/ административната сграда е отразена като
попадаща в *** с.*** с точки 96, 98, 101, 106, 107, 108.
Правото на собственост на Кооперация „Агроснаб" (в ликвадация) – праводател на ищците и ответниците,
констатирано с нотариален акт № 113, том Х, дело № 1780/20.10.2003г. на ** №
160 по регистъра на НК, вписан под акт № 169, том ХХIII, дело 5160/2003г. на СлВп – Добрич, поправен с нотариален акт № 22, том ХIII,
дело № 2223/01.11.2005г. на същия **, вписан под акт № 26, том ХХХХ, дело
8839/2005г. на СлВп – Добрич, не е оспорено по
делото. Независимо от документираното право на собственост в този нотариален
акт на две административни сгради – едната със застроена площ от 101 кв.м. и
другата със застроена площ от 102 кв.м., въз основа заключенията на вещите лица
и представените от Областна дирекция „Земеделие“ – Добрич документи следва да
се приеме, че както към 1995г., така и към датите на извършените две
разпоредителни сделки през 2005г. и 2006г. сградата е съществувала като една
със застроена площ от 203 кв.м., попадаща една част в границите на село ***
/УПИ I в кв. ** с площ 1950 кв.м./ и
една част извън населеното място – в имот I по плана на стопански двор „***” с.***
/по описание в нотариалния акт/, съставляващ ПИ 29489.950.15 с площ от 1707
кв.м. по КККР /по справка в КАИС на АГКК/. От писмо изх.№ 20-11390/13.02.2020г.
на началника на СГКК – Добрич /л. 210/ се установява, че бившият имот I по плана на стопански двор „***“ с площ 4** кв.м., ведно
с административна сграда с площ 101 кв.м. не е нанесен в кадастралната карта на
село ***. Въз основа събраните по делото доказателства следва да се приеме, че
сградата, части от която са предмет на двете прехвърлителни
сделки, не е била обособена на два самостоятелни обекта. Както две сгради, така
и два самостоятелни обекта в една сграда, не съществуват и към настоящия
момент, като в съществуващата сграда са извършени преустройства, без
необходимите инвестиционни проекти. Не е имало пречка да бъде одобрен
инвестиционен проект за обособяването на отделни обекти към момента на прехвърлителните сделки, според вещите лица, като в южната
част на сградата се обособи обект със 101 кв.м., а в северната част се обособи обект
със 102 кв.м. Съгласно чл. 202 от ЗУТ правни
сделки за прехвърляне на реално определени части от обект могат да се извършват
само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това
инвестиционни проекти, с изключение на обектите по чл. 1**, ал. 1, т. 1 - стопански
постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото
застрояване по чл. 44 и по чл. 46, ал. 1, освен ако с решение на общинския
съвет е предвидено друго /редакция ДВ, бр. 65 от 2004г./. Според приетото в Тълкувателно
решение № 3 от 28.06.2017г. на ВКС по т. д. № 3/2014г., ОСГК, ако при сключване
на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва
валидно страните и едва, ако впоследствие предметът на договора стане
невъзможен, валидният договор се разваля по право или подлежи на разваляне,
когато невъзможността е по причина, за която отговаря длъжникът. Когато предмет
на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или
други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя
част се прехвърля. За да се приеме, че е налице индивидуализация на
прехвърлените части от сграда, те следва да бъдат конкретизирани според
помещения, предназначение или по друг подходящ начин, за да е ясно кои точно
части от тази сграда се обособяват в нови отделни обекти. Ако се предвижда
известно преустройство на съществуващи елементи в сградата /например
преместване на стени, обособяване на нови помещения, това следва да бъде
описано, защото иначе неясно остава как точно се обособяват новите обекти. Освен
това следва преустройството фактически да е извършено, но без необходимия
инвестиционен проект. Това не се установява в настоящия случай – собственикът е
продал на ищеца 101 кв.м. от сградата в нейната северна част, а на В. Димов и К.В.
102 кв.м. в нейната южна част, като това е определено според поземления имот,
върху който всяка реална част попада, но без да се конкретизира кои точно
помещения се включват в двата нови обекта, каквито и реално не съществуват. Вярно
е, че според вещите лица обособяването на два равноплощни
обекта в сградата с площ от 203 кв.м. е било допустимо, според действащите
правила и норми, но липсва възможност да се прецени кои точно са били тези
обекти, а по начина на описание в нотариалните актове се стига по разделяне на
помещения по техния диагонал с неяснота за новосъздадените такива. При
допустимост на обособяването по начина, по който е извършено разпореждането с
частите от сградата, биха били налице предпоставки транслативният
ефект на сделките да настъпи. Това е така, защото разпоредбата на чл. 202 от ЗУТ
не въздига инвестиционния проект като елемент, определящ съдържанието на
правните последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се
осъществи правното действие на сделката; поради това той може да се включи в
сложния фактически състав на сделката като елемент, относим
към вещно-правното й действие, а не като основен елемент, без който не може да
се формира предмета й. В случая обаче това не е така поради липсата на подробно
описание на частите от сградата, които се обособяват, както и поради липса на
реално обособени на место обекти.
Следователно ищците не са придобили по силата на
сключения от първия от тях по време на брака му с втората договор правото на
собственост върху административна сграда с площ от 101 кв.м., попадаща сега върху
ПИ 29489.950.15 с площ от 1707 кв.м. по КККР на с. ***, одобрени със заповед №
РД-18-260 от 24.08.2017г. на ИД на АГКК.
След като не се установи начина на обособяване на
обектите в сградата, по който е извършено разпореждането с частите от нея, но
очевидно страните по сделките са желаели техния транслативен
ефект, следва да се приеме, че са продадени съответните идеални части от
сградата със застроена площ от 203 кв.м. – на ищците 101 кв.м. в идеални части,
на В. Димов и К.В. общо 102 кв.м. в идеални части. Този извод е обоснован с
оглед допустимостта на правната конверсия във вещното право, която намира израз
във възможността владението на реална несамостоятелна част от един имот да
доведе до придобиване по давност на съответната идеална част от имота. В
облигационното право конверсия означава запазване на част от съдържанието на
нищожна сделка, когато тя съдържа в себе си друга валидна сделка и когато има
воля на страните за това. Такава конверсия е мислима в случаите, при които
сделката има за предмет реална част от недвижим имот, която не може да се
обособи като самостоятелна при спазване на изискванията на устройствения
закон, но при тълкуване на волята на страните по договора може да се извлече,
че те са съгласни предметът на сделката да е съответната идеална част от имота.
Конверсията във вещното право е по-често срещана и се приема за възможна както
по отношение на поземлен имот /например в случаите по чл. 181, ал. 3 от ЗТСУ
/отм./ - решение № 185 от 01.03.10г. по гр.д.№ 280/09г. на ВКС, І ГО, така и по
отношение на жилищен имот - решение № 418 от 08.06.04г. по гр.д.№ 706/2003г. на
ВКС, ІІ ГО, а също и задължителна практика по чл. 290 от ГПК – решение № 532/25.05.11г.
по гр.д.№ 532/10г. на ВКС, І ГО; решение № 599/26.07.10г. по гр.д.№ 766/09г. на
І ГО и др. По-рядка е хипотезата на конверсия в облигационното право, когато
предмет на сделката е несамостоятелна реална част от жилищен имот. В решение № 1168
от 17.12.08г. по гр.д.№ 3511/2007г. на ВКС, ІІІ ГО, се съдържат някои отправни
разяснения за конверсията при договорите, като се акцентира на тълкуване на
волята на страните и доколко от нея може да се изведе съгласие за настъпване на
конверсията. Това разрешение следва да се приложи и по настоящото дело. Следователно
между ищците, В. Д. Димов и К.И.В. е възникнала съсобственост в сградата със
застроена площ от 203 кв.м. с права от 101 кв.м. в идеални части за първите в
режим на съпружеска общност и 102 кв.м. в идеални части за вторите /съответно
от тях 2/3 за първия и 1/3 за втория/.
В сградата към настоящия момент са извършени
преустройства и фактически е променено използването й - като сграда за живеене,
а не като административна. Във връзка с възражението на ответниците
за придобиване по давност на собствената на ищците част от сградата са събрани
свидетелски показания.
В заседание на 02.10.2018г. свидетелят Ю. Д. съобщава,
че познава страните по делото – изповядал е сделките, с които са закупили селскостопански
сгради в стопански двор, бивш комплекс върху земи от държавен поземлен фонд,
съгласно парцеларния план от 1996г. Налице били два
самостоятелни обекта в сградата, като проблемът бил в това кой какво ще ползва
в големия поземлен имот, държавна собственост. Ответникът К. В. подал жалба в Н.та
камара против **а за допуснато дисциплинарно нарушение по повод съставянето на
нотариалните актове. Страните посещавали кантората и имали оплаквания.
В това заседание ответникът В. е дал обяснение по
реда на чл. 176 от ГПК, че до момента, в който К.С.И. предявил претенции за
имота с подаване на исковата молба, той не знаел, че част от сградата е била
продадена, че тя се води по документи като две отделни сгради. След
получаването на преписа от исковата молба извършил проверка за реда, който
трябва да се спази при продажба и тогава подал жалба против
**а, защото той би купил другата част от сградата. Ответницата Д. също е
дала обяснения, че през 2017г. научили, че къщата, която използват, е на трима
съсобственика. След смъртта на В. Д. /преди две години и половина, вече почти
три/ възникнали конфликти между ищеца и ответника по повод разделянето на
къщата на две части.
Ищецът, чрез процесуалния си представител, е
пояснил, че е оставил В. Д. Димов да живее в неговата собственост, тъй като са
роднини. След смъртта му неговите наследници не са поискали да се изнесат от
сградата на ищците и те не могат да я ползват. Доказателства за постигната
уговорка, по силата на която между ищеца и В. Д. е възникнало отношение по
договор за заем за послужване, в какъвто смисъл следва да се схване това
твърдение на ищците, по делото не са събрани.
Свидетелят Ф. И. П. познава ищеца. Знае, че той
има стара къща; освен нея може и да има друг имот, но той не помни. Имотите на
ТКЗС в село *** били разпределени между правоимащите.
Кооперацията придобила четири халета от овчарника на ТКЗС, доилня,
портал. К. купил помещение „кантар“, който преустроил за живеене. Освен това до
портала имало едно помещение, което трябвало също да го вземе К. – едноетажна
монолитна сграда от три или четири стаи, административна сграда. В. купил част
от сградата, не могъл да я плати цялата и след това ищецът платил разликата и
взел другата част. В. се настанил в сградата и после К. купил другата част.
Ищцата и съпругата на В. са сестри. В. живеел в сградата.
В съдебно заседание на 05.03.2019г. ответниците са дали обяснения по начина на ползване на
цялата сграда от тях лично и техни близки, въз основа на които съдът е
констатирал следното разпределение: в южната част на имота има две стаи, баня,
тоалетна, кухня и коридор, които се ползват от ответника К.И.В. и съпругата му
С. А. П.; в средната част на сградата има две стаи, коридор, баня, тоалетна,
стълбище към изба, които се ползват от ответницата Р.В.Д. и трите ѝ деца Д.Т.,
М.Т. и Е.Т.; в северната част зад гаража живее майката на ответника К.В., която
ползва една стая, сервизно помещение и антре.
В съдебно заседание на 14.06.2019г. са събрани
гласни доказателства чрез разпит на водените от ответниците
свидетели. М. Г. А. живее в с. *** от 2010г., а го е посещавала от 2009г. Познава
К., Р. и децата на Р. – Д. и М.. Те живеят в една сграда в същото село. Когато
отишла в с. ***, те вече живеели там, тъкмо били започнали ремонт, сградата била
в много окаяно състояние - едноетажна сграда, навремето било нещо като
счетоводство. Сградата има три входа - от единия влиза Р., от другия К., а от
третия майката на К.. Сградата е разделена за ползване – Р. живее в три стаи с
коридор, К. в две стаи с малко коридорче, а майката на К. в една стая. Свидетелката
не знае за друг собственик на този имот. През 2017г. отишла да се види с Р. и
тя споделила, че К. й казал, че има дял в този имот. Навремето баща й разпределил
сградата. Дотогава – 2017г., не било споменавано К. да иска дял от къщата. През
2010г, тъкмо били започнали ремонта. Тогава къщата била със стара дървена
дограма в окаяно състояние. Тъй като живеели там, постепенно си оправяли къщата.
Самата сграда е много интересно направена и ако ищците вземат една част от имота
на Р., ще трябва да й се отреже коридора. Тя трябва да избива стената и да си
прави врата за влизане. От страната на К. също не може, защото малкото
коридорче е между двете малки стаи. В едно от помещенията с отделен вход влиза майката
на К. майка му. Свидетелката познавала и бащата на Р. – В., той живеел в тази
сграда в частта, която ползва сега Р. /тогава тя живеела в Добрич/. От него
знае, че е купил цялата сграда и искал да я ремонтира, за да може семейството
да живее в това село.
Свидетелят Д. С. И. живее в с ***. Внукът на В. – М.,
работел при него. През 1995г. В. купил една сграда, голяма, едноетажна. Като я
купил, вътре нямало нищо, прозорците били счупени. Свидетелят извършил ремонт.
Правил стъпала от гаража към тавана. Още преди да почине В. в къщата дошла да
живее и дъщеря му Р. с децата си. В момента Р. и децата й още живеят там, също К.
и майка му. Преди ремонта сградата била разрушена, без врати и прозорци. В.
сложил стари врати, свидетелят измазал стените, правил изолация на покрива,
който течал и стъпала, за да се качват до него. Гаражът се ползва от Р. Никой
друг от селото не е казвал, че имотът е негов. След като починал В., свидетелят
чул, че К. казал, че имотът е негов.
Съответно на приетото в Тълкувателно решение № 4
от 17.12.2012г. на ВКС по тълк. д. № 4/2012г., ОСГК,
обективният елемент на владението - упражняването на фактическа власт - съвпада
с този при държането. Субективният елемент определя упражняването на фактическа
власт върху имот като владение. Законът /чл. 69 от ЗС/ предполага наличието на
намерението да се свои вещта. Именно затова, за да се трансформира фактическото
състояние на упражнявана фактическа власт чрез действия, съответстващи на
определено вещно право в самото вещно право, е необходимо потвърждаване
наличието на намерение за своене чрез позоваване на
последиците от придобивната давност. Разпоредбата на
чл. 120 от ЗЗД във връзка с чл. 84 от ЗС урежда волевото изявление на
субективния елемент на владението чрез процесуални средства - предявяване на
иск или възражение при наличие на спор за собственост или чрез снабдяване с
констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. До момента, в който
предполагаемото от закона намерение за своене не бъде
потвърдено чрез волево изявление, не може да се придобие и правото на
собственост, но при наличие на позоваване, правните последици - придобиване на
вещното право - се зачитат от момента на изтичане на законно определения срок
съобразно елементите на фактическия състав на придобивното
основание по чл. 79, ал. 1 от ЗС и по
чл. 79, ал. 2 от ЗС.
В случая съдът следва да се съобрази с
Тълкувателно решение № 1/06.08.2012 г. на ВКС по тълк.д.№
1/2012 г., ОСГК. Съгласно посоченото решение, презумпцията на чл. 69 от ЗС се
прилага на общо основание в отношенията между съсобствениците, когато
съсобствеността им произтича от юридически факт, различен от наследяването. В
случаите, при които един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа
власт върху вещта на основание, което изключва владението на останалите,
намерението му за своене се предполага и е достатъчно
да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот в срока по чл. 79 от
ЗС. Когато обаче съсобственикът е започнал да владее своята идеална част, но да
държи вещта като обща, то той е държател на идеалните части на останалите
съсобственици и презумпцията се счита за оборена. Независимо от какъв юридически
факт произтича съсобствеността, е възможно този от съсобствениците, който
упражнява фактическа власт върху чуждите идеални части, да превърне с
едностранни действия държането им във владение. Ако се позовава на придобивна давност за чуждата идеална част, той трябва да
докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да
владее техните идеални части за себе си. Когато правото на собственост се
прехвърля по производен начин и прехвърлителят не е
собственик на целия имот, а само на идеална част от него, а владението е
предадено на приобретателя, последният е станал
съсобственик с притежателя на останалите идеални части, но като владелец е
започнал да упражнява фактическа власт върху имота на основание, което изключва
владението на другия съсобственик. Затова той е съсобственик и владелец на
целия общ имот. Самостоятелно е владението и когато още при установяване
фактическата власт върху имота единият от съсобствениците е отнел владението на
останалите и е останал единствен владелец. Ето защо намерението му да държи
имота като свой се предполага.
Свидетелските показания по делото установяват, че
веднага след сключване на договора на 01.11.2005г. купувачите по него са се
настанили в цялата сграда и са започнали и продължили във времето да извършват
ремонтни дейности, като след смъртта на единия от тях – В. Д. Д. на
09.02.2014г. тези фактически действия са продължени от неговата наследница Р.В.Д.
/чл. 82 от ЗС/ и семейството й. Владението е установено още към 01.11.2005г.
върху цялата сграда, без по делото да е доказано постигането на уговорка между
ищците и В. Димов последният да ползва имота, т.е. той да е държател за
идеалните части на ищците и да е налице съвладение.
По искане на В. Д. през 2013г. през 2013г. е дадено разрешително за
присъединяване към уличния водопровод /канализация/. Ответникът е предприел
действия по присъединяване към електропреносната
мрежа през 2008г. На 10.05.2016г. ответникът и наследниците на В. Д. са
сключили договор с „Енерго – Про
Мрежи“ АД са подмяна и преместване на електромерно
табло. Последващо манифестиране промяна в намерението
не е необходимо, когато упражняването на
фактическата власт е започнало от един от съсобствениците с намерението да
държи целия имот като свой и той е станал владелец на идеалните части на
останалите. И към настоящия момент в сградата се помещават три семейства /така
гласните доказателства и заключенията на вещите лица/ - в южната част ответникът
К.И.В. и съпругата му С. А. П.; в средната част ответницата Р.В.Д. и децата й;
в северната част майката на ответника К.В.. Владението на ответниците /лично и чрез допуснатите от тях други лица в
сградата/ е притежавало характеристиките на постоянно, несъмнително, спокойно и
явно. Същото не е било и прекъснато за повече от шест месеца – нито чрез
фактически, нито чрез правни действия от ищците до 2017г. /по-ранен момент на
фактическо оспорване не се доказва от ищците/. С начална дата 01.11.2005г.
десетгодишният срок на давностно владение е изтекъл
към 01.11.2015г., поради което с позоваването на ответниците
чрез възражение по предявения против тях ревандикационен
иск, към последната дата са се осъществили всички елементи на придобивната давност.
По изложените съображения предявеният иск е
неоснователен и подлежи на отхвърляне, без обсъждане и произнасяне по
следващите евентуални възражения на ответниците за
подобрения и право на задържане.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ответниците имат право на направените от тях разноски – 800
лева платено адвокатско възнаграждение /по равно/. Ответницата има право на
внесени използвани депозити за вещо лице в размер на 135 лева. Внесените от
страните депозити, които не са използвани, следва да им се възстановят по
направено писмено искане с посочена банкова сметка ***. 82 от ГПК.
По гореизложените съображения,
Добричкият районен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявения от К.С.И. с ЕГН ********** и М.К.С. с ЕГН **********,***, против Р.В.Д.
с ЕГН ********** и К.И.В. с ЕГН **********,***, иск установяване правото на
собственост на ищците, придобито на основание договор за покупко-продажба по
нотариален акт № 127, том ІХ, дело № 1617 от 22.06.2016г. на помощник-** по
заместване при ** № 160 от регистър на НК, вписан под акт № 190, том ХVІ, дело
№ 4875 от 22.06.2016г. на СлВп – Добрич, и за осъждане
на ответниците да им предадат владението на недвижим
имот – административна сграда със застроена площ от 101 кв.м, построена,
съгласно описанието в нотариалния акт върху нормативно определена прилежаща
държавна земя с площ от 4** кв.м, съставляваща имот I по плана на Стопански
двор - ***, село ***, община Добричка, попадаща в ПИ 29489.950.15 с площ от
1707 кв.м. по КККР, одобрени със заповед № РД-18-260 от 24.08.2017г. на ИД на
АГКК.
ОСЪЖДА К.С.И. с ЕГН ********** и М.К.С. с ЕГН **********,***,
да платят на Р.В.Д. с ЕГН ********** и К.И.В. с ЕГН **********,***, 800 лева
платено адвокатско възнаграждение /на всеки от тях по 400 лева/, както и да
платят на Р.В.Д. с ЕГН ********** *** размер на 135 лева /внесени използвани
депозити за вещи лица/.
ОПРЕДЕЛЯ шестмесечен срок от влизане в сила на
решението за отбелязването му на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Добрички окръжен съд в двуседмичен
срок, който тече от датата
на връчването му на страните.
СЪДИЯ: