№ 2697
гр. София, 02.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание
на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Даниела П.
при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева
като разгледа докладваното от Даниела П. Гражданско дело №
20221100100787 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.124 и сл.от ГПК.
Образувано е по искова молба с която са предявени искове за прогласяване
нищожност на договор за продажба на недвижим имот, сключен между
ответниците, като симулативен и /или като сключена в явно противоречие с
добрите нрави, по смисъла на чл.26 ал.2 пр.5 ЗЗД и чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД.
Ищцата Д. Х. - Т. твърди, че е собственик на два апартамента – ап.23 и ап.24,
находящи се в „Жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина" с
административен адрес: гр.София, район „Лозенец", ул.****, изградена в дворно
място , съставляващо УПИ ІV -1040 в кв.29, м.Витоша ВЕЦ С., с площ от 652 кв.м,
придобити по дарение от Х.Х. и К. Х. през 2016г. Нейните праводатели са
придобили в СИО през 2007г. правото на строеж на ап.23 и ап.24 от „Комстрой 94“
ЕООД по силата на две отделни сделки. На свой ред „Комстрой 94“ ЕООД е
придобил правото на строеж върху поземления имот през 2007г. от собствениците
на земята М.М. и Й. Г.. Учреденото право на строеж е реализирано и сградата е
въведена в експлоатация през 2016г. Ищцата посочва, че независимо от
безспорната собственост върху имотите, ответникът ОРХИДЕЯ ПРОПЪРТИС в
друго производство, образувано пред СГС - гр.д.№ 5976/19г. І-13 с-в, е предявил
иск за собственост срещу нея, основавайки правата си на извършено разпореждане
от собствениците на земята в полза на Датекс ООД през 1996г. – нотариален акт от
1
1996г. за продажба на 1/10 ид.ч. от земята и договор за доброволна делба от 1998г.,
съгласно който „Датекс“ е станал едноличен собственик на цялата земя, в резултат
от което през 2018г. ие прехвърлил правото си на собственост на Орхидея
пропъртис. Доколкото „Датекс“ е бил собственик на земята, а правото на строеж е
била учредено от несобственик, респ. сградата изградена върху земята е
собственост на „Орхидея пропъртис“ ЕООД по силата на преращението.
Ищцата твърди, че договорът за делба от 1996г. е нищожен, тъй като
страните не са имали воля същият да породи правни последици - бил е вписан 22г.
по-късно. На следващо място посочва, че нот.акт от 2018г. също е нищожен – в
същия е посочено, че продажната цена е получена при подписване на
предварителен договор от 1997г., когато приобретателят „Орхидея пропъртис“
ЕООД не е бил регистриран в ТР /това е станало едва през 2019г./, а
предварителния договор е сключен между „Датекс“ и М.М., като „Орхидея
пропъртис“ ЕООД не е страна по него. Отделно от това ищцата посочва, че
продажната цена по нот.акт от 2018г. е много по-ниска от пазарните цени в района
и е очевидно , че се касае за сделка при очевидна нееквивалентност на
престациите, което води до нищожност на нот.акт. Посочва, че нот.акт от 2018г.
противоречи и на добрите нрави, тъй като към датата на сключването му сградата е
била вече изградена и въведена в експлоатация. Въпреки наличието на сграда в
имота, „Орхидея пропъртис“ ЕООД е закупило земята и всички подобрения в
имота от лице, което не е собственик на сградата с единствената цел да се
легитимира като собственик в бъдещи съдебни производства. Ищцата моли съда да
постанови решение, с което да прогласи договора за продажба, обективиран в
нот.акт от 2018г. за нищожен като симулативна сделка и/ или сделка, сключена в
явно противоречие с добрите нрави.
Ответникът „Орхидея пропъртис“ ЕООД оспорва иска като твърди, че
ищцата не е собственик на апартаментите, тъй като правото на строеж не е било
реализирано в законоустановения срок и съответно то не се е трансформирало в
право на собственост върху двата апартамента. А дори и да се е реализирало в
срок, то праводателите на ищцата не са притежавали правата, с които са се
разпоредили. Посочва, че е придобил имота с нот.акт от 2018г. от „Датекс“ ООД,
който е придобил правото на собственост върху 1/10 ид.ч. от земята през 1996г. по
договор за покупко-продажба, а по силата на договор за доброволна делба от 1996г.
и на останалата част от земята. Твърди ,че изброените сделки са действителни ,
като страните са желаели настъпването на правните последици, и са
противопоставими на ищцата. Оспорва твърдението на ищцата за нищожност на
2
нот.акт от 2018г. , като излага съображения в подкрепа становището си и моли съда
да отхвърли иска.
Ответникът „Детекс“ ООД не е депозирал становище по иска
Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на
страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:
На 11.04.1996г. с н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №176, том
XXXIV, дело № 6889/11.04.1996 г. на Д.Т. - Първи нотариус при Софийски
нотариат М.Г.М. и съпругата му Й. В.М. продават на Датекс ООД 1/10 идеална част
от УПИ ІV -1040 в кв.29, м.Витоша ВЕЦ С., с площ от 652 кв.м.
На същата дата - 11.04.1996г. е сключен договор за доброволна делба на
недвижим имот, при същия Нотариус, съгласно който М.Г.М., съпругата му Й. В.М.
и Датекс ООД прекратяват съсобствеността помежду им върху посочения УПИ,
възникнала в резултат на продажбата, като на Датекс ООД се възлага в
изключителен дял 100% от земята /посочения УПИ/.
На 20.12.1997г.е сключен предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот, съгласно който Датекс ООД продава на М.Г.М. УПИ ІV -1040 за
сумата от 12 376 000 /неденоминирани/ лева, която купувачът е получил напълно и
в брой при сключването му. В договора е записано, че владението се предава на
купувача при сключване на договора. С анекс от същата дата е уговорено
владението да се предаде на купувача при сключване на окончателния договор.
С нотариален акт от 2007г. за учредяване на право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за строителство, вписан в службата по
вписванията гр. София под вх.рег. № 83901/07.11.2007г.. акт № 36, М.Г.М. и
съпругата му Й. В.М. учредяват върху посочения УПИ в полза на Комстрой 94
ЕООД, с управител учредителя М.Г.М., правото на строеж за сграда, в която се
намират двата имота – предмет на делото.
На 20.12.2007г.. К. Х. (и съответно съпругът й Х.С.Х.) са придобили правото
на строеж за построяването на Ап. 23 и ап.24 от Комстрой, с два н.а. за продажба и
за замяна на право на строеж, вписани в службата по вписвания гр.София под
вх.рег. № 104321, акт 198. и № 104342, акт 9, том CCL.XXI, дело № 73433.
На 11.03.2008г. и на 17.03.2008г. Комстрой сключва с К. Н. Х. договори за
изработка, по силата на които се възлага на Комстрой изграждането на ап.23 и 24 и
още четири апартамента в сградата.
През 2016г. сградата е въведена в експлоатация, за което е издадено
3
Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 434/26.04.2016г. от
Директора на дирекция Общински строителен контрол. В същото е посочено, че
един от възложителите за извършване на строителството е Графит 04 ЕООД, чиито
управител е М.М..
На 28.09.2016г., с договор за дарение К. и Х.Х.и прехвърлят на дъщеря си -
ищцата Т., правото на собственост върху ап.23 и 24, построени в сградата.
На 17.12.2018г. е създадено дружеството „Орхидея пропъртис“ ЕООД, и е
вписано в ТР на 19.12.2018г.
На 21.12.2018г. Датекс ООД като продавач сключва договор за продажба на
ПИ, в който е построена сградата, с „Орхидея пропъртис“ ЕООД като купувач,
обективиран в н.а. за продажба на недвижим имот, вписан в Служба по
вписванията вх.рег. № 88876/21.12.2018г., акт № 91, дело № 65565/2018г. В същия е
записано, че правото на собственост се прехвърля на „Орхидея пропъртис“ ЕООД
срещу цена от 12 376 лева, която е заплатена от купувача преди изповядване на
сделката – при сключване на договора за делба от 20.12.1997 г.
Служебно известно на съда е, че с решение, постановено по гр.д. 2056/2019г.
на СГС, потвърдено с решение от 13.05.2022г. по гр.д.№ 1457/21г. по описа на
САС, ГО, 14 състав, и недопуснато до касационно обжалване с определение на
ВКС, е прието че Орхидея пропъртис ЕООД не е собственик на апартамент 23 и
апартамент 24 по приращение по чл.92 ЗС като купувач от собственик на терена,
върху който е изградена сградата с посочените обекти. В мотивите на решението е
прието, че в полза на ответницата /ищец в настоящото производство/ е възникнало
право на собственост върху процесните обекти на основание дарение и
трансформиране на правото на строеж в собственост върху двата апартамента,
учредено през 2007г., и с решението се отричат заявените права на Орхидея
пропъртис ЕООД, произтичащи от договор за покупко-продажба и договор за
доброволна делба от 1996г., сключени с Датекс ООД В мотивите на решенията е
прието, че тези договори са нищожни като абсолютно симулативни, поради което
не пораждат нито вещно – правни, нито облигационни последици.
От заключенията на приетите по делото СТЕ, които съдът възприема изцяло,
се установява стойността както на ПИ, така и на изградените в него обекти към
датата на сключване на договора за доброволна делба през 1996г. и към датата на
сключване на договора за продажба на ПИ през 2018г. между ответниците. Вещите
лица установяват значително по-висока стойност на правото на собственост в
сравнение с посочената в договорите.
4
Така установеното от фактическа страна налага следните правни изводи:
В настоящия процес са предявени искове за нищожност на договор за
покупко – подажба на терен от 2018г., сключен между ответниците, за който се
твърди, че е нищожен като симулативен и/или нарушаващ добрите нрави -
основания по чл.26, ал.2 пр.5 от ЗЗД и чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Съобразно правната теория и съдебна практика в случаите на
първоначално обективно съединяване на исковете критерият за определяне на вида
на съединяването на исковете е дали основанията, на които са предявени, се
изключват или могат да са налице едновременно и независимо едно от друго, както
и относно правните последици от уважаването на всеки един от исковете.
Основанието на иска се определя от съда въз основа на обстоятелствата, на които
се позовава ищеца в исковата молба, за да извлече претендираното право, което
свързва със заявения петитум на иска. След като определянето на основанието на
предявения иск е процесуално задължение на съда, то съдът, разглеждащ спора,
извършва и преценка за съотношението, в което се намират помежду си
съединените искове, като не е обвързан от изявлението на ищеца относно
обективното съединяване на исковете /в този смисъл решение № 527/21.06.2010
г. по гр. д. № 1363/09 г. на ІV гр. о., решение № 97/08.02.2013 г. по т. д. № 196/2011
г. на I т. о., решение № 117/31.05.2016 г. по гр. д. № 5673/2015 г. на III гр. о./
Вярно е, че основанията за нищожност по чл. 26 ЗЗД могат да бъдат
поддържани едновременно, но общото основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр.
1 ЗЗД, по принцип, изключва приложението на останалите. Ако нарушението на
императивна правна норма попада в друго, специално предвидено основание
по чл. 26 ЗЗД, то специалното основание изключва общото. Разглеждането на
исковете преминава от най-тежкия порок /противоречие със закона или
заобикалянето му/ към по-леките, каквито са липсата на основание /за каузалните
сделки/, липсата на съгласие, привидност, невъзможен предмет, противоречи на
морала или липса на форма / така решение № 106/01.03.2011 г. по гр. д. №
1460/2009 г., решение № 198/10.08.2015 г. по гр. д. № 5252/2014 г. и решение №
199/12.07.2016 г. по гр. д. № 583/2016 г. на IV г. о. на ВКС/. Тази преценка за
съотношението между въведените основания следва да се извърши от съда за всеки
конкретен случай. При въведени няколко основания за нищожност, всяко от които
произтича от различни факти и може да съществува самостоятелно, правен интерес
от кумулативното обективно съединение на исковете не е налице, ако правните
последици, които законът свързва с обявяването на нищожността за идентични. В
този случай, независимо от поддържано от ищеца кумулативно съединяване на
5
исковете, съдът следва да разгледа исковете при условия на евентуално
съединяване и да се произнесе по всеки един от тях в поредност, съобразно
естеството на твърдяния порок според основанията по чл. 26 ЗЗД. С уважаването
на иска за обявяване на нищожност на едно от тези основания, съдът не дължи
произнасяне по исковете, предявени на други въведени в процеса основания/в този
смисъл е Решение № 117 от 31.05.2016 г. по гр.д. № 5673/2015 г., ГК, III ГО на
ВКС/.
В конкретния случай, ищецът поддържа две основания за нищожност на
сделката – симулативност и нарушение на добрите нрави, като не излага конкретни
съображения, обосноваващи правния му интерес за кумулативно разглеждане на
двете основания за нищожност. Поради това съдът приема, че е сезиран с
обективно евентуално съединени искове за нищожност, които следва да бъдат
разгледани в поредност, съобразно тежестта на твърдяния порок /симулативност –
абсолютна, противоречие с добрите нрави/.
Като първи следва да се разгледа искът с правно основание чл. 26, ал. 2,
предл. 5 от ЗЗД , който е основателен по следните съображения:
При привидни (симулативни) договори страните нямат намерение да бъдат
обвързани така, както външно са изразили воля. Те обективират волеизявления в
правната действителност, които стават известни на трети лица, но в
действителност те съзнателно изобщо не желаят настъпването на правните
последици (абсолютна симулация) или желаят настъпването на други последици,
различни от тези, които биха се породили от външно изразената им воля
(относителна симулация). Самите страни създават по своя воля и с постигнато
между тях съгласие тази двойственост; симулацията е насочена към трети лица.
В настоящия процес съдът приема за установено, че спорният терен, с който
бившите собственици М. са се разпоредили в полза на Датекс ООД през 1996г.
впоследствие е бил предмет на други разпоредителни сделки от същите лица в
полза на други лица, в т.ч. и свързани с тях дружества /Комстрой 94 ЕООД, Графит
04 ЕООД/, като в легитимационните документи М., се сочат за собственици на
имота, въпреки че са прехвърлили правото на собственост на „Датекс“ООД още
през 1996г. с договор за доброволна делба, който не е вписан в службата по
вписванията непосредствено след сключването му, а 22 години по-късно - на
13.11.2018г. Така, през 2007г., независимо от извършената вече разпоредителна
сделка М. учредяват право на строеж върху земята срещу задължение за
строителство в полза на дружество, в което М.М. е едноличен собственик на
6
капитала. През същата година, М.М., като едноличен собственик на капитала на
Комстрой 94 ЕООД, продава на праводателите на ищцата правото на строеж за
построяването на апартаменти 23 и 24 в жилищната сграда, която ще бъде
построена в УПИ-1040, а Графит 04 ЕООД, чиито управител е М.М., участва като
възложител в извършване на строителство в имота, за който вече е учредено право
на строеж на друго лице /така според удостоверение от 26.04.2016г. за въвеждане
на сградата в експлоатация/
Теренът, предмет на сочените прехвърлителни сделки, не е преставал да
бъде във фактическа власт на М., които са я упражнявали със собственическо
отношение с оглед на реализираните в този период разпореждания лично или чрез
дружества, в които участват като съдружници, включително и в „Комстрой“ ЕООД
- праводател на ищцата, чиито управител и едноличен собственик е бил М.М.,
също Графит 04 ЕООД с управител М.М., последното дружество възложител за
извършване на строителство върху терена.
Събраните по делото доказателства установяват и това, че „Датекс“ООД, за
период от 20 години по никакъв начин не е манифестирал правото си на
собственост спрямо бившите собственици, извършили множество действия на
разпореждане, както и спрямо трети лица, намиращи се в имота, в т.ч. и
възложителите и изпълнителите на строителството в имота.
Изложеното дава основание да се приеме, че действителната воля на
страните при сключване както на договора за продажба на 1/10 идеална част, така и
на договора за доброволна делба от 1996 г., двата сключени между Датекс ООД и
М., не е била да се прехвърли правото на собственост върху земята на
дружеството, а де се създаде правна привидност за това. Договорите са
симулативни и като такива нищожни. Предвид това и последващата сделка от 2018
г. не би могла да породи прехвърлителен ефект между ответниците по делото.
Нещо повече, тя не би могла да породи и облигационен ефект, защото всички
посочени по- горе факти сочат, че страните по нея – приобретателят Орхидея
пропъртис ЕООД и праводателят „Датекс” ООД са целели, подобно на
предходните сделки, да създадат привидно правно състояние пред трети лица, че е
променен титуляра на правото на собственост, но в действителност не са имали
воля договорът за продажба да породи присъщия си вещно-транслативен ефект.
Поради това договорът за продажба от 2018 г., също е нищожен като абсолютно
симулативен.
Събраните по делото доказателства по несъмнен начин установяват
7
разминаване между действителните и афишираните отношения между страните по
тази сделка - „Датекс” ООД и Орхидея пропъртис ЕООД, като съзнателно е
придавано привидно правно състояние за пред трети лица, но зад обективираното
изявление, вътрешната съгласувана между участниците в симулативната сделка
воля е да не се породят съответстващите правни последици. В тези случаи, когато
правните субекти не желаят изобщо да се породят каквито и да било правни
последици, а целят, по една или друга причина, само да създадат такова
впечатление у останалите субекти, сделката е абсолютно симулативна и като
такава – нищожна от момента на сключването и изобщо не поражда правни
последици, какъвто е настоящия случай - сделката от 2018г. е нищожна поради
абсолютна симулация по чл. 26, ал. 2 предл. 5 ЗЗД.
Свидетелство за това е и обстоятелството, че договорът, с който Датекс ООД
твърди да се лигитимира като собственик на имота, предмет на прехвърлителната
сделка е вписан в службата по вписванията 22 по-късно от датата на неговото
сключване, както и фактът на вписано плащане от страна на приобретателя –
Орхидея пропъртис ЕООД, което се твърди да е извършено преди учредяването на
дружеството като правен субект – същото е учредено през 2018г., а се твърди, че
плащането е извършено през 1997г., т.е плащане по договора няма. Не е без
значение в конкретния случай, че вписаната за платена продажна цена от 12 376 лв.
е нереална – значително занижена, за процесния имот и построената вече в него
сграда /установено от приетите по делото заключения на СТЕ и удостоверение за
въвеждане в експлоатация от 2016г./.
Изложеното дава основание да се приеме че страните по договора за покупко
продажба на терен от 2018г., сключен между ответниците, е нищожен като
абсолютно симулативен на основание чл.26, ал.2 пр.5 от ЗЗД. Предявеният иск е
основателен и следва да бъда уважен.
С оглед уважаването иска за прогласяване нищожността на договора за
продажба като привиден, не се е сбъднало вътрешно процесуалното условие за
разглеждане на евентуалния такъв за прогласяване на нищожността му на другото,
заявено от ищцата основание – накърняване на добрите нрави, поради което този
иск следва не следва да бъде разглеждан.
По разноските
При този изход на делото, ответниците нямат право на разноски. В тяхна
тежест следва да бъдат възложени извършените от ищеца такива в размер на 1 969
лева – заплатени ДТ и депозити за възнаграждение на ВЛ.
8
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН по иска предявен от Д. Х. Х. – Т., ЕГН
********** ат гр.София, срещу ОРХИДЕЯ ПРОПЪРТИС ЕООД, ЕИК *********,
и ДАТЕКС ООД, ЕИК *********, на основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД -
поради ПРИВИДНОСТ, договора за продажба на недвижим имот, сключен на
21.12.2018г. между ДАТЕКС ООД, ЕИК *********, и ОРХИДЕЯ ПРОПЪРТИС
ЕООД, ЕИК *********, обективиран в Нотариален акт № 41, т.VII, дело № 18327,
рег.№ 1095/2018г. на Нотариус рег.№ 065 при НК, съгласно който ДАТЕКС ООД
продава на ОРХИДЕЯ ПРОПЪРТИС ЕООД недвижим имот, а именно:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.905.1040, находящ се в гр.София,
СО, район Лозенец, ул.”****, с площ от 663 кв. метра, а по документ за
собственост от 700 кв.метра, трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: 1040, при съседи: №
968134.905.490, № 68134.905.489, № 68134.905.3100,. N 968134,905.3480, №
968134.905.3478, № 968134.905.494
ОСЪЖДА ОРХИДЕЯ ПРОПЪРТИС ЕООД, ЕИК *********, и ДАТЕКС
ООД, ЕИК *********, да заплатят на Д. Х. Х. – Т., ЕГН ********** ат гр.София,
сумата от 1 969 лева - разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
9