Р Е
Ш Е Н
И Е № 260066
гр.
Пловдив, 10.05.2021 г.
Пловдивски Апелативен Съд – трети
граждански състав в открито заседание на десети март две хиляди двадесет и
първа година в състав
Председател: Вера Иванова
Членове: Катя Пенчева Величка
Белева
при секретаря Цветелина Диминова,
като разгледа докладваното от съдията Белева в.гр.д. № 8/2021 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 258 и следв. от ГПК, образувано по въззивна жалба на ищеца по спора И.Й.К., ЕГН – **********
срещу Решение № 260342 от 05.11.2020 г., пост. по гр.д. № 2858/2019 г. на
Окръжен Съд – П., с което са отхвърлени предявените от въззивника срещу Д.П.Х.,
ЕГН – ********** обективно съединени при условие на евентуалност искове както
следва:
Главен
иск - За прогласяване за нищожен на сключения на 22.03.2019 г. между Й.И.К.,
ЕГН – ********** като продавач и Д.П.Х.,
ЕГН – ********** като купувач Договор за покупко – продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт №*, том I, рег. №*, нот. дело №*/2019
г. на Нотариус рег. №***, с район на действие – района на районен съд – П. /
акт № ***, том **, дело № 3959/2019 г. по описа на АВ – СВ – П./поради
противоречие с добрите нрави – нееквивалентност на насрещните престации;
Първи евентуален иск – За унищожаване на същия
договор като сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия и
Втори евентуален иск - За прогласяване на
същия договор за нищожен като относително симулативен, прикриващ действителен
договор за дарение.
Поддържаните оплаквания са за
неправилност, искането за отмяна на решението и постановяване на друго такова
от въззивния съд за уважаване на главния иск, а при неговото отхвърляне – на
първия, съответно на втория евентуален иск. Претендират се направените за двете
инстанции деловодни разноски.
Въззиваемата Д.Х. е депозирала отговор за неоснователност
на жалбата. Претендира разноските за въззивното производство.
Съдът установи следното:
Производството пред първостепенния
съд е образувано по обективно съединени при условие на евентуалност искове,
предявени от И.Й.К., ЕГН – ********** срещу Д.П.Х., ЕГН – ********** както
следва:
Главен
иск с правно основание чл. 26 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД - За
прогласяване за нищожен като противоречащ на добрите нрави поради
нееквивалентност на насрещните престации на сключения на 22.03.2019 г. Договор
за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №*, том I,
рег. №*, нот. дело №*/2019 г. на Нотариус рег. №***, с район на действие –
района на районен съд – П., а по описа на АВ – СВ - П. - акт № ***, том **,
дело № 3959/2019 г.; по описа на АВ – СВ – П./, по силата на който Й.И.К., ЕГН
- ЕГН – ********** продава на Д.П.Х.,
ЕГН – ********** собствения си недвижим имот, съставляващ 99/100 ид.ч. от собствените си ¾ ид.ч.
от Самостоятелен обект в сграда/ СОС / с идентификатор *** по КККР на гр. П.,
находящ се в сграда с идентификатор ************, разположена в поземлен имот с
идентификатор ************с административен адрес гр. П., ЖК Т., блок ***, вход
*, етаж *, ап.**/** с предназначение на самостоятелния обект – жилище,
апартамент, с площ 85, 93 кв.м., състоящ се от три стаи, кухня, баня –
тоалетна, пералня и антре, ведно с прилежащата му изба № ** с площ от 3,94
кв.м.и 1,269% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж при
съседи на обекта: на същия етаж СОС с идентификатор ************.**, под обекта
– СОС ************.* и над обекта - СОС ************.** и съседи на избеното
помещение – изба ** отляво, общо помещение – отдясно, срещу цена в размер на
9 250 лв., заплатена изцяло в брой от купувача на продавача;
Първи евентуален иск с правно основание чл.
33 от ЗЗД - За унищожаване на същия договор като сключен
при крайна нужда и явно неизгодни условия и
Втори евентуален иск с правно основание чл.
26 ал. 2, изречение първо, предложение последно от ЗЗД вр. чл. 17
от ЗЗД - За прогласяване на същия договор за нищожен като относително
симулативен, прикриващ действителен договор за дарение.
Депозираният от ответницата Х. отговор е за
неоснователност на исковете. По отношение на главния поддържа че се е грижила
за майката на ищеца до смъртта й, а след това
за баща му – продавача по
договора, до неговата смърт и до последния му ден била с него в болницата. Били
в много близки приятелски отношения, поради което грижите й - и за двамата,
били безвъзмездни. Ето защо неравностойността на престациите – прехвърляне на
имота срещу цена по ниска от действителната такава, а също и от данъчната
оценка не е в нарушение на морални норми и с този договор не е целен неразрешен
от закона резултат и сама по себе си тази нееквивалентност не може да обоснове
извод за нищожност на облигацията поради нарушение на морала. Още повече че
несъответствието на насрещните престации не било значително. Не било необичайно
за страната прехвърлянето на недвижим имот по данъчна оценка и дори под тази
оценка, особено в подобни случаи на задлъжнялост. Следвало да се съобрази и
предоставената от закона свобода на договаряне / чл. 9 от ЗЗД / и задължението
на съда да тълкува договорите съобразно действителната воля на страните – чл.
20 от ЗЗД. Цитирана е съдебна практика. По евентуалните искове се поддържа
волята на страните да е било именно договор за покупко-продажба на посочената
цена, а не за дарение. В обективно състояние на крайна нужда прехвърлителят да не
е изпадал и не се е намирал в такова към изповядването на договора.
По делото е безспорно установено че на 22.03.2019 г. чрез договор за покупко – продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт №*, том I, рег. №*, нот. дело №*/2019
г. на Нотариус рег. №***, с район на действие – района на районен съд – П., а
по описа на АВ – СВ - П. - акт № ***, том **, дело № 3959/2019 г. Й.И.К., ЕГН -
ЕГН – ********** продава на Д.П.Х., ЕГН
– ********** собствения си недвижим имот, съставляващ 99/100 ид.ч. от собствените си ¾ ид.ч.
от Самостоятелен обект в сграда/ СОС / с идентификатор *** по КККР на гр. П.,
подробно описан по горе срещу цена в размер на
9 250 лв., заплатена изцяло в брой от купувача на продавача.
Няма спор и е установено че останалата 1/100
ид.ч. от ¾ ид.ч. е била непосредствено преди това – на същата дата и
пред същия нотариус, дарена от Й.К. на Д.Х.
- нот. акт № *** от 22.03.2019 г., том *,
рег. № 1037, н.д. № 104/2019 г..
Не се оспорва и се установява чрез
представените по делото писмени доказателства правото на собственост на
прехвърлителя Й.К. върху отчуждения чрез
горепосочените договори недвижим имот. СОС с идентификатор *** по КККР на гр. П.
е придобит възмездно, в режим на СИО от съпрузите Й.И.К. и З.К.К. – договор за
покупко – продажба на лист 4 от първоинстанционното дело. З.К.е починала на
25.07.2018 г. и оставила наследници по закон преживелия съпруг Й.и син - ищецът
И.Й.К., при квоти в имота съответно 3/4
ид.ч. и ¼ ид.част. И.к. единствен
наследник по закон / син / на Й.К., починал на 28.03.2019 г..
От нотариалния акт се установява че данъчната
оценка на имота към датата на изповядването на договора / към който момент се
преценява неговата действителност / е 27 256, 51 лв., а пазарната стойност
е 106 810 лв. - съгласно приетото
заключение на назначената СТЕ – неоспорено от страните. Съответно пазарната
стойност на ¾ ид.ч. е 80 108
лв., а на отчуждените 99/100 ид.ч. от тези ¾ ид.ч. – 79 306 лева.
Представените по делото извлечения от
банковата сметка на ищеца и други платежни документи установят че същият е
обезпечавал финансово родителите си, като е заплащал всички консумативни
разходи / ток, вода, парно, телефон и пр./ за апартамента до смъртта на баща си
през м. март 2019 г., както и че е извършвал погасителните вноски по кредита му
към Банка ***, а непосредствено след смъртта му го е погасил изцяло. От
захранвана от ищеца банкова карта са извършвани на територията на страната
плащания за храна и лекарства.
Ищцовия свидетел С.Т.П. – съсед по жилище на
покойните З.и Й.депозира показания че като съседи са били и в приятелски
отношения, през ден се виждали и разговаряли със З.. Две и половина години
преди смъртта си З.боледувала, последните месец – два тежко. Финансовата
издръжка – нейната и на семейството им с Й.се поемала изцяло от сина И. от САЩ,
а непосредствените грижи от близка на З.на жена – К., като последните два
месеца от САЩ пристигнала и снахата на З.за да помага в обгрижването й.
Свидетелката е категорична че ответницата Д. не е полагала каквито и да е
грижи, същата се нанесла в апартамента след смъртта на З., един – два дни след
това. Преди това идвала два пъти на гости – за компания на Й., при което
двамата се смеели на З.че не е в кондиция. Ищецът продължавал да заплаща всички
сметки и след смъртта на майка си. Свидетелката депозира още показания че до
смъртта си Й.не се е залежавал, напротив – макар и отпаднал бил
адекватен, в движение и дори шофирал. Срещнала го навън дни преди да
почине. Поради нанасянето на ответницата веднага след смъртта на З.свидетелката
преустановила отношение с Й., за извършената от него продажба разбрала
впоследствие.
В същия смисъл и показанията на съпруга на
свидетелката – свидетеля Б.П.. З.била гледана от Т., а братовчедка на Й.идвала
да й поставя инжекции при необходимост. Финансовата обезпеченост на З.и Й.до
смъртта им била поета от синът им в А.. Ответницата се нанесла при Й.в деня, в
който починала жена му, преди това я е виждал да идва в дома им когато З.била в
САЩ при сина си, а последните две години - само един, два пъти, като не знае
при кого и защо е идвала, не знае да се е грижила за З.. Свидетелят поддържал
отношения с Й.и след смъртта на З.. Всяка седмица ходели на риба. Й.не споделил
че е болен от рак и свидетелят не знаел за това, тъй като нямало видими
признаци да е болен. Разбрал десетина дни преди да почине, когато се залежал.
Свидетелят го посетил и в къщи, и в болницата. Там се видял с друг негов
приятел, който казал че било редно Й.да припише апартамента на Д. защото го гледа. Свидетелят не знаел за продажбата
на апартамента на Д., разбрал за нея след смъртта на Й.. Според впечатленията
му те двамата били в много добри отношения.
Пред настоящата инстанция в хипотеза на
чл.266 ал. 2 т. 1 от ГПК е разпитан и свидетеля К. Д.П.. Депозира показания да
е близка приятелка на З.и сама, постоянно и ежедневно да е полагала непосредствените
грижи за нея, а синът И. да осигурявал финансово родителите си, като поел
всички разходи за консумативи, храна и лекарства. Приживе ответницата не се е
грижила за З., само два пъти дошла да я види. З.познавала Д., но не поддържала
отношения с нея. Последната се нанесла се при Й.веднага след смъртта на
съпругата му.
Ангажираните от ответницата свидетели
депозират показания да са бивши нейни и на Й.колеги от ВМИ, а свидетелят Д.Д.и
втора братовчедка на Й.. Й.бил шофьор на линейка, свидетелят Д.Н.Д.– сестра, ответницата
– касиерка, свидетелят Н.П.Ч.– също шофьор на линейка. Свидетелката Д.поставяла
инжекции на З., а Д. се грижела за нея, къпела я, хранила я, също пазарувала и
готвела и за двамата, заплащала лекарствата им и други медицински консумативи
от собствената си заплата. Имало и друга жена – Т., но тя идвала инцидентно и З.не
била доволна от нея. Свидетелят Б.П. – според Д., не бил приятел на братовчед
й, а само го използвал. Според свидетелката Д. се нанесла в жилището приживе на
З.по молба на Й., тъй като той се страхувал че съпругата му може да почине през
нощта и той да е сам. Й.бил много
доволен от Д., казвал че тя му готви и му прави салати, а синът му го е зарязал
„ сам като куче „, не се интересува от това че баща му няма пари за скъпите
лекарства, нито веднъж не го попитал от какво има нужда. Й.сам пожелал да
продаде апартамента на Д. защото бил много щастлив с нея. До смъртта си,
въпреки онкологичното си заболяване, той бил напълно адекватен, не е губил
разсъдъка си, не е бил под въздействие на лекарства, замъгляващи съзнанието,
дори починал в пълно съзнание.
Според свидетеля Ч.Й.и ответницата били само
колеги и приятели и тя се грижила за него, а също и за съпругата му З.– която
наричали „ лелята „ и с която Д. също била близка. След смъртта й Й.и Д. заживели заедно и Й.й прехвърлил
апартамента чрез продажба. С парите – 9 000 лв., Й.върнал заем към
свидетеля.
Свидетелят Р.А.Ц.– адвокат в
периода 1997 г. – 2006 г., депозира показания ответницата да е неин клиент
повече от 20 години във връзка с водени бракоразводни и имуществени дела, неин
клиент бил и покойния Й.– във връзка с продажби и закупуване на леки
автомобили, изготвяне на пълномощни да представлява съпругата си за периодите на отсъствието й от страната –
когато заминавала при сина им в САЩ. През есента на 2018 г. Й.отново потърсил свидетелката
с молба да уреди прехвърлянето на апартамента на Д., за която заявил да е
изключително благодарен, тъй като без нея „ няма да оцелее физически и
психически“. Бил изключително настоятелен, дори я посетил в дома й
непосредствено след Нова година и настоявал да се бърза. След консултации
решили договора да бъде покупко-продажба. Й.получил парите, преброил ги лично
пред свидетелката и й казал че с тях ще покрие свой заем. Й.бил в напълно
адекватно състояние и спокоен.
Първоинстанционният съд е приел че
нееквивалентността на престациите в конкретния случай не съставлява нарушение
на добрите нрави предвид наличието на субективни и обективни предпоставки,
обуславящи по ниска от действителната продажна цена, които са: съществуващите
близки приятелски отношения между договарящите, които и за известен период от
време до смъртта на прехвърлителя са живели
в общо домакинство; запазеното вещно право на пожизнено и безвъзмездно
ползване на имота от прехвърлителя; прехвърлянето не на целия, а на идеални
части от имота, което поставя ответницата - приобретател в положение на
съсобственост с трети лица. Изложени са още доводи че не е налице неравностойност на престациите,
свеждаща тази на ответника – купувач до нулева, тъй като пазарната цена на
имота е определена от експерта без да е отчетена стойността на запазеното вещно
право на ползване. Не се установявала и зависимост на прехвърлителя от
приобретателя или от трети лица, които да го поставят в неравностойно положение
и от които ответницата да се е възползвала с неправомерна и неморална цел да
извлече имотна облага за себе си.
Отхвърлени
като неоснователни са и евентуалните искове с подробно изложени съображения,
свеждащи се до неустановяване по делото състояние на крайна нужда за
прехвърлителя / при което само са от правно значение неизгодните за него
условия по сделката / и неустановяване на действителна воля на договорящите за
надаряване, вместо изразената в акта такава за покупко-продажба.
Във въззивната жалба се поддържа решението да
е неправилно с доводи за фактическа необоснованост и неправилно приложение на
материалния закон. Настоява се че нееквивалентността на престациите е
съществена и сама по себе си обуславя
нищожност на договора на твърдяното основание – противоречие с добрите нрави.
Сделката и съпътстващите я обстоятелства, преценени комплексно е довела до
неоправдано разместване на имуществени блага, при което едната от договарящите
страни търпи само и изцяло загуба, поради което няма как да се счита че при
сключването й са спазени правилата за добросъвестност. Поддържа се че
накърняването на добрите нрави е обективно състояние на нищожност на сделките –
също като противоречието със закона. Затова и субективното отношение към морала
на лицата, които извършват такава сделка няма правно значение и конкретно
показанията на свидетелите че покойният продавач сам е бил инициатор за нея.
Относно евентуалния иск по чл. 33 от ЗЗД
се поддържа че продажната цена и тежкото здравословно състояние, в което
се е намирал продавача към момента на сделката, обосновават извод тя да е
сключена при крайна нужда и явно неизгодни условия. Относно евентуалния иск по
чл. 26 ал. 2, изречение първо, предложение последно от ЗЗД във вр.
чл. 17 от ЗЗД - че цена не е плащана, не
е имало намерение да бъде плащана, тъй като волята на страните е била за
надаряване – на което сочи отразената в нотариалния акт символична продажна
цена и изповядания същия ден договор за дарение по отношение на останалата
1/100 ид.ч. от имота.
Нормата на чл. 9 от ЗЗД предоставя на
страните по облигацията свобода на договарянето, като сами определят насрещните
си престации. Но тази свобода не е безгранична, тя е рамкирана от изискването
за спазване както на императивните законови разпоредби, както и на добрите
нрави. Договорът за покупко-продажба е двустранен възмезден договор и този му
характер изисква наличие на насрещни престации, които да са съответни. Затова
трайно установената съдебна практика приема че не всяка нееквивалентност на
насрещните престации обуславя противоречие с добрите нрави до степен нищожност
на облигацията на това основание и че
такава нищожност е налице само при изключително голяма разлика в престациите,
която е толкова явна и значителна че свежда едната от тях до практически
нулева. Сделката и съпътстващите я обстоятелства се преценяват от съда във всеки конкретен случай.
В случая настоящия съд намира да е налице
именно тази нищожност, възведена с главния иск. Пазарната цена на продадения имот
е 79 306 лева. Макар и определена без да
е отчетено запазеното право на ползване
на продавача – пожизнено и безвъзмездно, настоящия съд - противно на приетото
от окръжния съд, намира че тя е действителната такава и спрямо нея следва да се
преценя съответността на насрещната престация на купувача – поради факта че
прехвърлителят е починал 6 дни след изповядването на договора от онкологично
заболяване, предварително известно на договарящите, включително и очаквания
летален изход в най – близко бъдеще. Така продажната цена е значително - 9 пъти
по ниска от пазарната, имотът е продаден
за 11% от действителната си стойност, което обуславя извод за най висока степен
на нееквивалентност, при която престацията на ответницата - купувач е
незначителна и практически клони към нула. Изцяло погрешни са изводите на
първостепенния съд че несъответствието не се явявало значително, тъй като на
ответницата са прехвърлени само идеални части от имота и тя е поставена в
положение на съсобственост с трети лица, както и че тя и прехвърлителя били в
близки приятелски отношения, включително и съвместно съжителство за оставащите
няколко месеца до смъртта му. Ответницата е изключителен собственик на притежаваните
от Й.К. ¾ ид.ч. от имота -
другата 1/100 ид.ч. от тях й е
дарена от него с договор за дарение, сключен непосредствено преди процесния за
покупко-продажба. Да се приеме че този имот може да бъде продаден/закупен за 11%
от действителната му стойност поради факта че останалата ¼ ид.ч. Й.К. не
е притежавал, съответно да не е могъл да прехвърли на Х. е житейски и правно нелогично.
Никакви приятелски отношения, макар и завършили със съвместно съжителство за 8
месеца, не могат да обосноват извод престацията на последната в качеството й
купувач по договора да не е морално укорима като практически нулева. Същевременно
не се установяват съществуващи преди и към момента на сключването на процесния
договор факти и обстоятелства, изключващи противоречието му с добрите нрави
поради значителното несъответствие на полученото спрямо даденото. Твърдяната
морална „ задлъжнялост „ на прехвърлителя към приобретателката - за полагани
приживе грижи и издръжка към него и съпругата му във връзка с тежкото им
здравословно състояние не се установява. Напротив, установено е по делото че финансовата
обезпеченост на семейството е осигурявана от сина им - видно от представените писмени и гласни
доказателства – ищцовите свидетели П. и П., непосредствените грижи за съпругата
са полагани от свидетеля К.П. / съгласно показанията й и тези на П. /, а
прехвърлителят, макар и страдащ от онкологично заболяване, не е имал нужда от
непосредствени специални грижи във връзка с това си заболяване, както и поради
възрастта си – според показанията на свидетелите и на двете страни. Показанията
на свидетеля Д.Д.за грижи и издръжка,
престирани от ответницата за съпругата на прехвърлителя, както и за „
изоставянето „ на Й.от сина му не се кредитират. Същите са изолирани и в
противоречие с писмените доказателства и показанията на свидетелите П. и П.– очевидци с ежедневни
преки и непосредствени впечатления, кореспондиращи с писмените доказателства, поради
което съдът ги кредитира изцяло. Степента на нееквивалентност на насрещните престациите
по договора при липса на обосноваващо я морално и друго правно основание налага
извод за проява на недобросъвестност при сключването на облигацията, от която
въззиваемата – дори и да не го е целяла, съзнавано се е възползвала. При това
съотношение, ако договорът не е привиден като прикриващ действителен такъв за
дарение / което се отрича от ответницата и не е доказано от ищеца /, то същият
е нищожен поради противоречие с морала. По така изложените съображения
настоящия съд намила процесния договор да накърнява добрите нрави до степен на
нищожност.
Предвид изложеното обжалваното решение е неправилно
и се отменя изцяло. Главният иск е основателен и се уважава, а евентуалните
искове не се разглеждат.
С оглед този инстанционен резултат на
въззивника – ищец се дължат всички направени разноски за първоинстанционното и
въззивното производство, общо в размер на 615 лева / 475 лв. пред ОС – П. и 140
лв. пред АС – П./.
И съдът
Р Е
Ш И
Отменя
изцяло
Решение № 260342 от 05.11.2020 г., пост. по гр.д. № 2858/2019 г. на Окръжен Съд
– П., вместо което Постановява:
На основание чл. 26 ал. 1, предложение трето
от ЗЗД Прогласява за нищожен поради
противоречие с добрите нрави – значителна нееквивалетност на насрещните
престации, Договора за покупко-продажба на недвижим имот от
22.03.2019 г., обективиран в нотариален акт №*, том I,
рег. №*, нот. дело №*/2019 г. на Нотариус рег. №***, с район на действие –
района на районен съд – П., а по описа на АВ – СВ - П. - акт № ***, том **,
дело № 3959/2019 г., по силата на който Й.И.К., ЕГН - ЕГН – ********** продава
на Д.П.Х., ЕГН – ********** собствения си недвижим имот, съставляващ 99/100 ид.ч. от ¾ ид.ч. от
Самостоятелен обект в сграда/ СОС / с идентификатор *** по КККР на гр. П.,
находящ се в сграда с идентификатор ************, разположена в поземлен имот с
идентификатор ***********, с административен адрес гр. П., ЖК Т., блок ***,
вход *, етаж *, ап.**/**, с предназначение на самостоятелния обект – жилище,
апартамент, с площ 85, 93 кв.м., състоящ се от три стаи, кухня, баня –
тоалетна, пералня и антре, ведно с прилежащата му изба № ** с площ от 3,94
кв.м.и 1,269% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж при
съседи на обекта: на същия етаж СОС с идентификатор ************.**, под обекта
– СОС ************.* и над обекта - СОС ************.** и съседи на избеното
помещение – изба ** отляво, общо помещение – отдясно, срещу цена в размер на
9 250 лв., заплатена изцяло в брой от купувача на продавача.
Осъжда Д.П.Х., ЕГН – **********
да заплати на И.Й.К., ЕГН – ********** направените за производството пред двете
съдебни инстанции деловодни разноски в общ размер от 615 / шестстотин и
петнадесет / лева.
Решението може да се обжалва пред Върховен
Касационен Съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: Членове: