Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

                                                    гр.С., 5.11.2013год.

 

 

                                 В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,Търговско отделение,VІ-7с-в в открито заседание на дванадесети юли 2013год.,в състав:

 

                                     СЪДИЯ : Валентин Бойкинов

 

при секретаря П.С., като разгледа докладваното от съдията търг.дело№ 7558 по описа за 2012год, за да се произнесе взе предвид следното :

 

 

Предявен е иск с правно основание Чл. 12 от ЗЗД от ЕТ „А.П.” срещу М. на Р.Р. и Б. и Агенция за приватизационен и следприватизационен контрол.

Ищецът ЕТ „А.П.”, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. С., район „Л.”, ул. „З.” № 4, твърди, че със Заповед № РД-02-14694/22.04.1999 г., на основание чл. 3, ал. 1, т. 3, чл. 21, ал. 1 и чл. 33 от ЗППДОП на М. на Р.Р. и Б. на Република Б. е открита процедура за приватизация на „Търговски комплекс, бл. 14” – гр. С., бул. „Ц.Ш.” – обособена част от „Б.**” ЕООД – гр. П.. На 10.03.2000 г. ищецът отправя предложение за участие в конкурса за продажба на обособената част. Твърди, че по закон бизнес планът за развитието на търговския комплекс е неразделна част от конкурсната документация като бизнес планът, който е одобрен от конкурсната комисия и въз основа на който ищецът е спечелил конкурсната процедура, е за изграждане на супермаркет „Е.Г.”, което само по себе си предполага обединението на търговската площ на наличните пет самостоятелни помещения в едно цяло голямо помещение за извършване на търговска дейност. На 13.04.2000 г. е сключен приватизационен договор, на 07.07.2000 г. е предаден обектът с приемо-педавателен протокол. На 05.03.2001 г. е подписано Допълнително споразумение (Анекс № 1) към приватизационния договор от 13.04.2000 г., с което ищецът купувач поема задължението да извърши инвестиции в общ размер на 510 000 лева по години както следва: за 2002 г. – 200 000 лв. за цялостно обновяване на съществуващата сграда; за 2003 г. – 250 000 лева за доставка на машини и съоръжения, изграждане на сладкарски салон и хлебопекарна, за 2004 г. – 60 000 лева за цялостна климатизация. Поет е и ангажиментът за откриване на 45 работни места и запазването им в продължение на 5 години. Ищецът твърди, че в нито един момент преди въвеждането му във владение не е било възможно да извърши предварително цялостно проучване на обекта, за да прецени реално техническото състояние. Твърди, че в нито един момент продавачът по приватизационният договор не е заявил обстоятелството, че е обективно невъзможно поради технически и конструктивни причини изграждането на предвидения в бизнес плана супермаркет. Твърди, че след сключване на договора е предприел всички необходими действия за реализиране на инвестиционния проект. На 02.07.2002 г. е сключен договор между ищеца и ЕТ „А. Г. Б. – Б.В.” за проучване и проектиране на търговски комплекс „Е.”. В процеса на проучване с конструктивно становище от 07.2002 г. на инж. С.М. се установява, че всички вътрешни стени на партера, с малки изключения, са с дебелина 25 – 50 см., а самата сграда е построена около 1960 – 1965 г. Направен е изводът, че премахването на вътрешните стени с дебелина 25 см. ще застраши много сериозно експлоатационната безопасност на цялата сграда, а премахването на стени с дебелина 50 см. като основни носещи елементи на осеметажното тяло би довело конструкцията до аварийна ситуация. Крайният извод на становището се състои в категорична забрана за премахване на носещите зидове с дебелина по-голяма от 25 см., което води до невъзможност на обединение на петте помещения в едно. Ищецът е предприел действия за разрешаване на реконструкция и обновяване на комплекса, проведени са общи събрания на етажната собственост,  предприети са процедури пред Столична община, областната управа на гр. С. и др. – всички без резултат. С писмо до МРРБ вх. № 70-00-2541/29.12.2002 г. е уведомен продавачът по приватизационния договор за обективна невъзможност за изпълнение на поетите договорни ангажименти, въпреки всички положени от ищеца усилия. С писмо изх. № 70-00-2541/06.01.2003 г. МРРБ е уведомило ищеца, че съгласно чл. 32, ал. 5 ЗПСК (обн.  ДВ, бр. 28 от 2002 г.) не се допуска предоговаряне на поетите с приватизационния договор задължения, включително по отменения ЗППДОП (отм.), както и че съгласно § 15 от ПЗР на ЗПСК Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол поема всички права и задължения във връзка с осъществяването на следприватизационен контрол по сключени приватизационни договори от оправомощени органи по реда на отменения ЗППДОП. С писмо вх. № 26-00-1375 на АПСПК ищецът е уведомил втория ответник за непреодолимите трудности при изпълнението на задълженията по приватизационния договор. През 2006 г. АПСПК по повод осъществяване на следприватизационен контрол иска от ищеца отчетни документи за отчетен период 2003 г. Последният с писма до агенцията описва обективните пречки и твърди, че въпреки това успява да изпълни поетите договорни ангажименти, тъй като е вложил на инвестиции в размер на 2 200 000 лева в друг обект и поддържа предвидените в договора работни места в обекта Търговски комплекс Е.Г., тъй като помещенията се използвани за складове и товаро-разтоварителна дейност към другите собствени на ищеца търговски обекти.

            Експертна комисия, осъществяваща следприватизационен контрол с констативен протокол № 263/31.03.2006 г. начислява на ищеца неустойка в размер на 346 400 лв. за неизпълнение на задълженията през 2003 г. по програмата за инвестиции (125 000 лв.) и по програмата за трудова заетост (221 400 лв.), тъй като няма данни, че извършените инвестиции са извършени в закупената обособена част. Експертна комисия, осъществяваща следприватизационен контрол с констативен протокол № 264/31.03.2006 г. начислява на ищеца неустойка в размер на 239 857,50 лв. за неизпълнение на задълженията през 2004 г. по програмата за инвестиции (30 000 лв.) и по програмата за трудова заетост (236 857,50 лв.) Експертна комисия, осъществяваща следприватизационен контрол с констативен протокол № 219/14.03.2007 г. начислява на ищеца неустойка в размер на 258 795 лв. за неизпълнение на задълженията през 2005 г. по програмата за трудова заетост. Експертна комисия, осъществяваща следприватизационен контрол с констативен протокол № 31/08.02.2008 г. начислява на ищеца неустойка в размер на 287 212,50 лв. за неизпълнение на задълженията през 2006 г. по програмата за трудова заетост. Експертна комисия, осъществяваща следприватизационен контрол с констативен протокол № 636/06.08.2008 г. начислява на ищеца неустойка в размер на 349 245 лв. за неизпълнение на задълженията през 2007 г. по програмата за трудова заетост. Посочените задължения са предявени от АПСПК по съдебен ред, ведно с лихвите за забава.

Ищецът моли ответниците МРРБ и Агенция за приватизация и следприватизационен контрол да бъдат осъдени да му заплатят сумата 291 514,79 лв. (предявена частично в размер на 10 % от 2 915 147,85 лв.), представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди на ищеца, а именно: пропуснати ползи в размер на 133 696,10 лева (предявен частично в размер на 10 % от 1 336 961 лв.), поради отнетата му фактическа и правна възможност от страна на държавата в лицето на МРРБ като орган извършил процедурата по приватизация на обекта, носещ преддоговорна отговорност за неспазен ангажимент по приватизационния договор, така и в лицето на Агенция за приватизация  и  следприватизационен контрол, за осъществяване на незаконосъобразен, неточен и неправилен следприватизационен контрол, вместо адекватно и юридически издържано поведение за своевременно разрешаване на възникналата не по вина на ищеца, обективна невъзможност за изпълнение на поетите следдоговорни ангажименти; реализирани загуби от начислени неустойки за неизпълнение на задължението за влагане на инвестиции и осигуряване на трудова заетост за периода от 2003 г. до 2007 г., ведно с претендираните от АПСПК лихви за забава върху размера на неустойките, в общ размер на 157 818,685 лв. (предявен частично в размер на 10 % от 1 578 186,85 лв.), от които: 64 461,073 лв. (предявен частично в размер на 10 % от 644 610,73 лв.) представляваща предявена по съдебен ред неустойка в размер на 615 257,50 лв. за твърдяно от АПСПК неизпълнение на договорените следприватизационни задължения на купувача по приватизационния договор за 2003 г. и 2004 г., както и лихва за забава върху неустойката в размер на 29 353,23 лв.; 26 708,801 лв. (предявен частично в размер на 10 % от 267 088,01 лв.), представляваща предявена по съдебен ред неустойка в размер на 258 795 лв. за твърдяно от АПСПК неизпълнение на договорените следприватизационни задължения на купувача по приватизационния договор за 2005 г. и лихва за забава върху неустойката в размер на 8 293,01 лв.; 28 721,25 лв., (предявен частично в размер на 10 % от 287 212,50 лв.), представляваща предявена по съдебен ред неустойка за твърдяно от АПСПК неизпълнение на договорените следприватизационни задължения на купувача по приватизационния договор за отчетната 2006 г.; 37 927,561 лв., (предявен частично в размер на 10 % от 379 275,61 лв.), представляваща предявена по съдебен ред неустойка в размерна 349 245 лв. за твърдяно от АПСПК неизпълнение на договорените следприватизационни задължения на купувача по приватизационния договор за 2007 г. и лихва за забава върху неустойката в размер на 30 030,61 лева. Претендира и направените по делото разноски и адвокатски хонорари.

С протоколно определение от 12.07.2013год. съдът е допуснал на основание Чл.214, ал.1 от ГПК изменение на иска чрез неговото увеличение като искът се счита за предявен за сумата от 3 900 000 лева.

Ответникът М. на Р.Р. и Б., Булстат *********, със  седалище и адрес: гр. С., ул. „Св. Св. К. и М.” № ****, представлявано от министър Л.П., редовно уведомен, депозира отговор на исковата молба в срок, с който оспорва изцяло иска. Твърди, че сключването на процесния договор не е резултат от преговори, а от конкурсна процедура. Твърди, че ищецът се е възползвал от възможността да извърши оглед на предложения за продажба обект, респективно се е запознал с приложените проект на договор и информационен меморандум, като по този начин безспорно е установил, че не се предлага самостоятелна сграда, а част от сграда, включваща 5 магазина. Нито в условията на конкурса, нито в договора се съдържат клаузи за задължение на продавача да осигури съдействие на купувача за реализиране на инвестиционни проекти, а бизнес планът не е неразделна част от цялата конкурсна документация. Според условията на конкурса, предназначението и размера на инвестициите, както и броят на работните места се определят в писмено предложение на кандидата и не се обсъждат, а се включват в договора със спечелилия участник като негово задължение. Органите на МРРБ не съгласуват, одобряват и разрешават строежи по инвестиционни проекти, а осъществяват контрол по спазването на законовите изисквания. Твърди, че няма определено в нормативен акт задължение да предоставя информация за техническото и конструктивно състояние на предложения за приватизация обект, не е поело отговорност по процесния договор да осигури на купувача успешна реализация намеренията му. Въпреки това със сключването на допълнителното споразумение на 05.03.2001 г. е улеснило ищеца, съгласявайки се да отложи изпълнението на програмите му за инвестиции и трудова заетост. Твърди, че търсеното от ищеца обезщетение за пропуснати ползи от обекта на бул. „Ц.Ш.”, бл. 14 е изчислено като печалбата преди амортизации, лихви и данъци. Оспорва претенцията по основание и размер, тъй като претърпените загуби и пропуснатите ползи не са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и не са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението и МРРБ не е недобросъвестен длъжник по см. на чл. 51 от ЗЗД и чл. 82 от ЗЗД. При предаване на приватизацонния обекта от страна на МРРБ, ищецът купувач не е направил възражение за недостатъци и неизползваемост по предназначение. Начислените от АПСПК неустойки са правилни и законосъобразни и не могат да бъдат квалифицирани като претърпени загуби или имуществени вреди от действия и бездействия на МРРБ. Подписана е спогодба от 17.02.2012 г. между агенцията и ищеца за разсрочване на вземанията като задълженията на ищеца са установени с влязло в сила съдебно решение. Прави възражение за изтекла кратка тригодишна погасителна давност по отношение на претенцията за пропуснати ползи в периода 2003 – 2007 год., поради периодичния характер на постъпленията от печалби. Твърди, че закупените по приватизационния договор магазини са били в експлоатация през този период, че конструктивното становище на инж. С.М. се отнася само за частта от сградата, която е в зоната на високото тяло и не касае пристройката към нея. Твърди, че неизпълнението на задълженията по приватизационния договор се дължи на обстоятелства, за които ищецът отговаря, както и че същият е бил в състояние да избегне вредите ако е бил положил грижата на добрия стопанин.

Ответникът Агенция за приватизация и следприватизационен контрол, БУЛСТАТ *********, със седалище и адрес: гр. С., район „С.”, ул. „А.” № */*, представлявана от Изпълнителния директор Е.Л.К., редовно уведомен, депозира отговор на исковата молба в срок, с който оспорва изцяло иска. Моли съда да отхвърли предявените искове на ЕТ „А.П.”, срещу Агенция за приватизация и следприватизационен контрол, като недопустими, неоснователни и недоказани поради съображения, подробно изложени в отговора.

При осъществяването на следприватизационнния контрол по изпълнение на поетите с договора за приватизационна продажба задължения, съгласно предоставените на Агенцията със Закона за приватизация и следприватизационен контрол правомощия, е констатирано неизпълнение от страна на купувача като за АСПК са възникнали вземания, както следва: Вземания в размер общо на 615 257,50 лв., съгласно Протоколно решение № 685/26.07.2006 г. на Изпълнителния съвет на Агенцията за следприватизационен контрол, за пълно неизпълнение на задължението за трудова заетост за 2003 г. в размер на 221 400 лв., за пълно неизпълнение на задължението за трудова заетост за 2004 г. в размер на 236 857,50 лв., за пълно неизпълнение на задължението за извършване на инвестиции за 2003 г. в размер на 125 000 лв., за пълно неизпълнение на задължението за извършване на инвестиции за 2004 г. в размер на 30 000 лв., за забава за представянето на отчет за изпълнение на договорните задължения за 2003 г. в размер на 1 000 лв., за забава на представянето на отчет за изпълнение на договорните задължения за 2004 г. в размер на 1 000 лв., ведно с лихвите за забава върху горепосочената сума. считано от датата на забавата за плащане на всяка от неустойките до окончателното им плащане. С Протоколно решение № 155/01.02.2007 г. на Изпълнителния съвет на Агенцията за Следприватизационен контрол е взето решение да бъде поискано вписване на законна ипотека върху имоти собственост на ЕТ „А.П.” за обезпечаване на цитираните вземания. С молба изх. № 11-00-745/01.02.2007 г. на АСК на осн. чл. 166, ал. 1, чл. 168 от ЗЗД, §11д на ДР на ЗПСК (§7, ал. 1 и 2 от ЗИД на ЗПСК, обн. ДВ бр. 72/01.09.2006г. и § 8, ал. 1 от IIP на ЗИД на ЗПСК, обн. ДВ бр. 72/01.09.2006 г.), е вписана законна ипотека том I, № 91, вх. per. № 3843 от 2007 г., им.п. 417322, 417323, 146601, 18681, в полза на АСК върху недвижими имоти – собственост на купувача ЕТ „А.П.”***, за обезпечаване вземанията на Държавата в размер на 615 257,50 лв., произтичащи от неизпълнение на задължения по договор за приватизационна продажба на „Търговски комплекс – бл. 14” – гр. С., обособена част от „Б.**” ЕООД, гр. П., сключен на 13.04.2000 г. с допълнително споразумение към него от 05.03.2001 г.; Вземания общо в размер на 1 690 230,78 лева, както и законната лихва за забава плащането на всяка една от неустойките от деня на забавата до окончателното им изплащане съгласно: изпълнителен лист, издаден на 25.02.2010 г. по гр. д. № 686/2009 г. по описа па Софийски апелативен съд, 5 състав, за сумите от: 291 870 лева, представляваща неустойка за неизпълнение на задължение по програма за трудова заетост за 2006 г. по договор за приватизацционна продажба на обособена част от „Б.-**” ЕООД, сключен на 13.04.2000 г., ведно със законната лихва, считано от 25.02.2008 г. до окончателното и плащане; изпълнителен лист, издаден на 24.02.2010 г. по гр. д. № 1471/2009 г. по описа на Софийски апелативен съд, 3 състав, за следните суми: 125 000 лева, представляваща неустойка за неизпълнение на задължението за извършване на инвестиции за отчетната 2003 г. по приватизационен договор от 13.04.2000 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 18.12.2006 г. до окончателното ú плащане; 6 012,22 лева, представляваща обезщетение за забава за периода от 05.08.2006 г. до 18.12.2006 г. върху горепосочената сума; 221 400 лева, представляваща неустойка за неизпълнение на програмата за трудова заетост, за отчетната 2003 г. по приватизационен договор от 13.04.2000 г., ведно със законната лихва от 18.12.2006 г. до окончателното плащане на сумата; 10 648,85 лева, представляваща обезщетение за забава за периода от 05.08.2006 г. до 18.12.2006 г. на дължимата неустойка за неизпълнение на програмата за трудова заетост за 2003 г.; 236 857,50 лева, представляваща неустойка за неизпълнение на програмата за трудова заетост за отчетната 2004 г. по приватизационния договор от 13.04.2000 г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 18.12.2006 г. до окончателното ú плащане; 11 392,32 лева, представляваща обезщетение за забава за периода от 05.08.2006 г. до 18.12.2006 г. на дължимата неустойка за неизпълнение на програмата за трудова заетост за отчетната 2004 г.; 30 000 лева, представляваща неустойка за неизпълнение на задължението за извършване на инвестиции за отчетната 2004 г. по приватизационния договор от 13.04.2000 г.; 1 442,93 лева, представляваща обезщетение за забава за периода от 05.08.2006 г. до 18.12.2006 г. на дължимата неустойка за неизпълнение на задължението за извършване на инвестиции за отчетната 2004 г.; Изпълнителен лист, издаден на 03.10.2006 г., по гр. д. № 1477/2005 г. но описа на Софийски апелативен съд, за сумата от 100 000 лв., представляваща неустойка за пълно неизпълнение на инвестиционната програма за 2002 г., съобразно чл. 17 във вр. с чл. 11, т. 6 от Договор за приватизационна продажба от 13.04.2000 г. и допълнително споразумение към него от 05.03.2001 г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба 11.03.2004 г. до окончателното ú плащане. Решение, постановено на 22.02.2010 г. по т. д. № 1609/2007 г. но описа на Софийски градски съд. Търговско отделение, VI-1 състав: 262 237 лева, представляваща неустойка за неизпълнение на програмата за трудова заетост за отчетната 2005 г. по договор за приватизационна продажба, сключен на 13.04.2000 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 01.10.2007 г. до окончателното ú плащане; 7 997,35 лева, представляваща обезщетение за забавено плащане на горепосочена та неустойка в размер на законната лихва за периода от 13.07.2007 г. до 30.09.2007 г.; 6 097 лева - разноски по компенсация. Искова молба изх. на АПСК № 11-00-713/16.03.2009 г., с която пред Софийски градски съд са предявени следните искове: 349 245 лева, представляваща неустойка за неизпълнение на задължението за поддържане на определен средносписъчен състав на персонала на приватизирания обект за отчетната 2007 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане; 30 030,61 лева, представляваща обезщетение в размер на законната лихва, върху горепосочената сума, за периода 22.08.2008 г. до датата на предявяване на исковата молба. С Протоколно решение № 1068/17.08.2011 г. на Изпълнителния съвет на Агенцията за следприватизационен контрол е взето решение за предприемане на необходимите действия за вписване на законна ипотека в полза на Агенция за приватизация и следприватизационен контрол върху имот собственост на ЕТ „А.П.”***, в резултат на което, с молба изх. № 92-00-23-1093/17.08.2011 г. на АНСК на оси. чл. 166, ал. 1, чл. 168 от ЗЗД, § 11д на ДР на ЗПСК е вписана законна ипотека том V, № 72/19.08.2011 г., вх. per. № 35723, им.п. 47646.

В чл. 226, ал. 4 от ЗПСК са изброени действията които следва и могат да бъдат предприет и от страна на АПСПК по осъществяване на следприватизационния контрол, някои от които са: осъществява действия по предявяване и събиране на предвидените в договорите неустойки, лихви, обезщетения, и други действия в случаите на неизпълнение; контролира и приема всички плащания по приватизационни договори, включително и сключени по реда на отменения ЗППДОП; извършва проверки относно изпълнението на поетите с приватизационни договори задължения в приватизираните обекти и други. След констатирани неизпълнения по поетите от страна на купувача задължения и с оглед защита интереса на държавата, АПСПК е осъществила напълно законосъобразно следприватизационен контрол по договора, в резултат на което, напълно законосъобразно и правилно са предприети адекватни действия. Твърси, че във връзка с констатирани неизпълнения на поети договорни задължения, по искови молби от АПСК срещу ЕТ „А.П.” са образувани цитираните по-горе дела, по които са доказани и съдът с потвърдил съществуващите вземания на Държавата и законосъобразно и правилно са вписани цитираните по-горе законни ипотеки от 2007 г. и 2011 г.

Моли съда да остави без разглеждане иска срущу Агенция за приватизация и следприватизационен контрол като недопустим, а в случай, че прецени, че същият е допустим, моли да го отхвърли като неоснователен и недоказан. Претендира юрисконсултско възнаграждение в размер, съгласно параграф 2 от ДР на Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.

Съдът като прецени доводите на страните,събраните по делото доказателства ,приема за установена следната фактическа обстановка :

От представената по делото и приета като доказателство Заповед № РД- 02-14-290/11.02.2000год. на М. на Р.Р. и Б. се установява, че на осн. Чл.3, ал.1, т.1 от ЗППДОбП/отм./и Чл.2 от Наредбата за конкурсите е открита процедура по приватизация на обект „Търговски комплекс, бл.14”-гр.С.- обособена част на „Б.**”ЕООД-гр.П. при следните условия : цена, не по-ниска от посочената в конкурсната документация; начин и срок за плащане- кандидатът спечелил конкурса да заплати 50 на сто от договорената цена с банков превод по сметка на МРРБ, а останалата част от цената- с всички възможни законови платежни средства; поето задължение за извършване на инвестиции; забрана за прехвърляне собствеността върху закупения имот за срок от три години след окончателното му изплащане; както и да се представят виждания за развитието на обекта за период от три години.

По делото е представен и приет като доказателство Бизнес план за развитието на „Търговски комплекс, бл.14”-гр.С.- обособена част на „Б.**”ЕООД-гр.П., подаден от ищеца до МРРБ в качеството му на орган по Чл.3, ал.1, т.1 от ЗППДОбП/отм./, съгласно който бизнес план ищецът е заявил, че поема задължението ако бъде определен за купувач да извърши инвестиции в него като го трансформира в „европейски търговски обект, със съвременен и модерен вид, с високо технологично оборудване и ниво на концентрация на предлаганите стоки и услуги” като обещаните от него инвестиции ще бъдат за цялостно обновяване на съществуващата сграда; за доставка на машини и съоръжения, изграждане на сладкарски салон и хлебопекарна, както и за цялостно климатизация на обекта.

По делото няма спор, а и от представените и приети като доказателства Протокол от 17.03.2000год. и от 22.03.2000год. на Комисията за провеждане на конкурса, както и от Заповед № РД- 02-14-632/31.03.2000год. на М. на РРБ се установява, че ищецът ЕТ”А.И.- Б.П.” е бил определен за купувач на  „Търговски комплекс, бл.14”-гр.С.- обособена част на „Б.**”ЕООД-гр.П. и въз основа на това се е пристъпило към сключването на Договора за продажба на обособена част от 13.04.2000год.

Съгласно Чл.1 от приватизационния договор  МРРБ, в качеството му на орган по Чл.3, ал.1, т.1 от ЗППДОбП/отм./ е прехвърлило на ищеца правото на собственост на имота, състоящ се от пет едноетажни магазина, със застроена площ от 509, 34кв.м. в гр.С., между бл.** и бл.**, бул.”Ц.Ш.”, район И., кв.63, пл.№ 99, ведно с правото на строеж върху терена и съответните идеални части на сградата, срещу заплащане на цена в размер на 250 000 лева, която е платима както следва : 125 000 лева по банков път в срок от три дни от подписване на договора, а остатъка в тридесет дневен срок от датата на подписване на договора- в лева или други законови платежни средства.

Съгласно Чл.11 от договора купувачът е поел задължението да извърши инвестиции в общ размер на 510 000 лева за периода от 2000год. до 2002год., вкл., както и да осигури разкриването в обекта и запазването на 45 броя работни места за срок от пет години. В случай, че не купувачът не спази тези си задължение в разпоредбите на Чл.14 и Чл.15 от приватизационния договор е било предвидено и заплащането на съответните неустойки.

Видно от представеното по делото и прието като доказателство писмо изх.№ 70-00-3/03.04.2002год. на Главния архитект на С. във връзка със заявени от ищеца инвестиционни намерения по отношение на закупения от него имот му е отговорено, че е налице пречка за тяхното провеждане по начина, по който те са заявени тъй като разширяването на постройката ще засегне извършено благоустрояване на междублоково пространство- алейна мрежа и озеленяване, поради което и не е подходящо разширяването на магазина с  унищожаването на тази зеленина. На следващо място е налице и изрично противопоставяне на живущите в бл.**, кв.”И.”, бул.”Ц.Ш.”, което според главния архитект на С. представлявало допълнителна пречка за разрешаване извършването на заявените от ищеца инвестиционни намерения.

Представено е и писмо изх.№ АГ 94-04-95/30.04.2002год. на СО-район „И.”, съгласно което районната администрация изрично е възразила против инвестиционните намерения на ищеца, касаещи разширяването на съществуващата постройка, тъй като чрез тях ще се постигне унищожаване на малкото зеленина и се подкрепя становището на Главния архитект на С., че унищожаването на зеленината и разширяването на магазина не е подходящо в тази част на района.

По делото е представен и приет като доказателство Протокол от събрание на етажната собственост на бл.**, жк.”И.”, бул.”Ц.Ш.”№**, проведено на 29.09.2002год., съгласно който събранието е взело решение да не се дава съгласие за „изграждането на супермаркет „Е.” на територията на клуба, магазините и част от зелената площ пред тях”, както невярно било отразено това в протокола от събранието на 20.01.2002год.

По делото е представено и прието като доказателство Конструктивно становище, изготвено от инж. С.М. по възлагане от  ЕТ”А.И.- Б.П.” във връзка с проектираното от ищеца преустройство на закупения обект. От становището е видно, че при анализа на архитектурното заснемане, както и при огледа на обекта се е установило, че всички вътрешни стени на помещението с дебелина по-голяма от 25см. Те изпълняват носещи функции и  премахването им би застрашило сериозно експлоатационната безопасност на цялата сграда и при определени обстоятелства може да породи предпоставки за възникване на аварийни ситуации.Предвид което експертът е дал становище, че категорично не може да се премахнат носещите зидове с дебелина по-голяма от 25см., което води до невъзможност да се обединят петте налични помещения в едно цяло, както е искал тогава ищецът.

От приетата по делото и неоспорена от страните съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице А.А. и чието заключение съдът кредитира изцяло като обективно и професионално изготвено се установява, че след извършения от вещото лице обстоен преглед на място на обектите се е е констатирало, че няма никаква техническа възможност за обединяване на съществуващите пет магазина без да бъде застрашена експлоатационната безопасност на седеметажната жилищна сграда. Съответно без намеса в носещата конструкция на сградата, не може да бъде обособена обща търговска зала /без вътрешни преградни зидове/, за да се постигне обособена площ с приблизително 250-300кв., както е искал това ищецът. От своя страна премахването на носещите зидове между отделните обекти и вътре в самите обекти застрашава експлоатационната безопасност на седеметажната жилищна сграда, както и на едноетажната постройка и може да стане причина за аварийна ситуация в жилищния блок.

При така установената фактическа обстановка съдът приема следното от правна страна :

Съгласно разпоредбата на Чл.12 от ЗЗД при воденето на преговорите и сключването на договорите страните трябва да действат добросъвестно и при спазване правилата на добрите нрави. Законодателят в този случай е очертал само само спазването на едно общо задължение от страните преди да встъпят в договорни отношения тъй като недобросъвестността има различни проявни форми и едно конкретно изброяване на преддоговорните задължения рискува да не бъде пълно и да лиши преговарящите от закрила в хипотези, в които тя им е еднакво необходима. Едно от най-важните задължения обаче, което трябва да се спазва от всички преговарящи е преговарящият да сведе да сведе до знанието на другата страна тия факти и обстоятелства, които той знае или според обстоятелствата би трябвало да знае и които ако другата страна знаеше би се очаквало тя да реши дали да сключи или не договора. В тази насока преговарящият следва да вземе мерките, които са необходими, за да бъде избягнато всякакво увреждане при действията, свързани със самото преговаряне- например при огледи, анализи на предоставяната му документация, имаща отношение към сключването на проектирания договор и т.н

В този ред на мисли следва да се посочи, че задълженията за взаимно уведомяване заемат първо място измежду задълженията на страните в преддоговорните отношения помежду им. Особено тогава, когато за едната страна е ясно, че другата иначе би постъпила, ако знаеше нещо, което не знае, а е пропуснала да запита или не се е осведомила, защото е неопитна или защото е изпаднала в грешка, която не би могла да й бъде вменена във вина. Примерите биха могли да бъдат различни, но в светлината на отношенията между страните по делото би могло да се посочи например знание от страна на продавача за бъдещи отчуждителни или регулационни мероприятия по отношение на процесния имот, за които ако купувачът знаеше би могло да го разколебае при вземането на окончателно решение дали да сключи или не договора.

В конкретния случай обаче невъзможността впоследствие ищецът да реализира преустройството на закупената от него сграда не може да бъде разглеждана като следствие на недобросъвестното поведение на ответника МРРБ в хода на преддоговорните им отношения тъй като основната пречка за това- отказът да  се учреди право на строеж върху съседен имот, както и възраженията на общинската администрация и живущите в квартала против усвояването на междублоковото пространство, са били налице не към, а значително след сключването на договора. Това са пречки, които са възникнали по-късно, а и не би могло да се предположи, че ще съществуват към момента на сключването на приватизационния договор.

На следващо място нито в условията на конкурса, нито в договора се съдържат клаузи за задължение на продавача да осигури съдействие на купувача за реализиране на неговите инвестиционни проекти. Съответно нормативните актове, регулиращи приватизационния процес също не обвързват държавата чрез органите по Чл.3 от ЗППДОбП/отм./ със задължения по реализацията на частните инициативи във връзка, с които се участва в приватизационния процес. Съгласно Чл.2 от действащата към този момент Наредба за условията и реда за предоставяне на информация при продажбите по ЗППДОбП/отм./, задължителната информация, която следва да бъде предоставена от приватизационния орган включва данни относно правното, финансово-икономическото, техническото, организационното и екологичното състояние на предприятието, като при продажба чрез конкурс задължителната информация се предоставя чрез включването й в съдържанието на конкурсната документация. И именно на тази база следва да бъде преценявано дали са спазвани изискванията на добросъвестността при преддоговорните отношения и дали органът по Чл.3 е предоставил в конкурсната документация информация относно правното, икономическото и техническото състояние на обекта за продажба, при наличието на която купувачът следва да формира окончателното си решение дали да участва в приватизационния процес и съответно да сключи приватизационния договор.

От друга страна в представения от ищеца бизнес план липсва детайлно  описание на проектираното от него преустройство на обекта, вкл. и че то е свързано с разрушаване на вътрешни стени и обединяването на съществуващите пет помещения в едно общо помещение, както и че възнамерява да пристроява съществуващата сграда чрез навлизане в съседен имот, който не е предмет на приватизационния договор. Поради това не може да се вмени във вина на първия ответник, че умишлено или поради проявена груба небрежност не е уведомил ищеца за съществуващите административни и технически пречки за преустрояването на закупената обособена част в търговски обект. Ищецът е бил съвсем наясно, че закупува пет отделни едноетажни магазина като никъде в предложението си не е упоменал изрично, че възнамерява да преустрои имота чрез обединяването на магазините в един общ търговски комплекс, поради което няма как да бъде търсена отговорност от органа по Чл.3 от ЗППДОбП/отм./, който не е бил наясно с конкретните планове за преустройство на обекта от страна на купувача.

Същевременно в хода на приватизационната процедура самият ищец се е възползвал от възможността да извърши оглед на предложения за продажба обект, респ. се е запознал с представените му проект за договор и информационен меморандум, от които следва да му е станало ясно, че му се предлага за продажба не самостоятелна сграда, а част от сграда, включваща пет отделни магазина. На тази база в случай, че вече е имал ясно изградена представа относно конкретното техническо решение как да бъдат преустроени отделните помещения и използвайки експертните познания на специалист в съответната област, щеше лесно да разбере, че е налице техническа пречка отделните помещения да бъдат обединени в едно общо помещение поради невъзможност за премахване на носещите зидове на помещенията. Нещо което ищецът е узнал посредством Конструктивно становище, изготвено от инж. С.М., но едва през 2002год.- две години след сключването на договора.

Предвид изложеното следва да се приеме, че не може да се търси каквато и да била отговорност от държавата в лицето на органа по Чл.3  от ЗППДОбП/отм./- М. на Р.Р. и Б., тъй като в рамките на изискванията на Наредбата за условията и реда за предоставяне на информация при продажбите по ЗППДОбП/отм./ на ищеца е била предоставена цялата задължителна информация за правното, финансовото и техническото състояние на обекта, както и му е била осигурена възможност да извърши оглед на обекта, при който той е имал достатъчна възможност да прецени дали съществува техническа възможност да извърши преустройството на обособената част и заради което той се е съгласил да сключи договора. С оглед на което и предявеният от ищеца иск с правно основание Чл.12 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен по отношение и на двамата ответници- М.то на Р.Р. и Б. и Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол.

 

Воден от гореизложеното Софийски градски съд

 

             Р  Е  Ш  И  :

 

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от ЕТ”А.И.- Б.П.”, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление гр.С., район Л., ул.”З.”№* срещу М. на Р.Р. и Б., гр.С., ул.”Св.Св. К. и М.”№**** и Агенция за приватизация и следприватизационен контрол иск с правно основание Чл.12 от ЗЗД за сумата от сумата от 3 900 000 лева, представляваща обезщетение за вреди от недобросъвестно поведение при преддоговорните отношения по повод сключването на Договора за продажба на обособена част от 13.04.2000год., като неоснователен.

Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

СЪДИЯ :