№ 1329
гр. Варна, 17.09.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседА.е на седемнадесети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Пламен Ат. Атанасов
като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Търговско дело №
20253100900265 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба предявена от К. О. В., с ЕГН
********** и А. Х. А., с ЕГН **********, двете с адрес: гр.В., бул.“С.“ №**, против
“Велна“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна,
бул.“Мария Луиза“ №3А, представлявано от Василий Владимирович Величко, със съдебен
адрес: гр.Варна, ул."27-ми юли" № 22, ет.2, чрез адв.В. В., с която са предявени субективно и
обективно, кумулативно съединение искове с правно основА.е чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД и
чл.86 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на всяка от ищците сума в размер от
21951.78 евро, представляваща съразмерно намалена цена на закупен с Договор за покупко-
продажба, обективиран в НА ************г. на СВ-Варна, недвижим имот, чието
действително пространството е по-малко с повече от 1/10 от посоченото в договора, ведно
със законната лихва върху главниците, считано от подаване на исковата молба в съда до
окончателното им изплащане. Претендират се деловодни разноски.
Сочат се банкови сметка за доброволно плащане, а именно с IBAN:
******************* за ищцата В. и с IBAN: ******************* за ищцата А..
Исковата молба отговаря на изисквА.ята за редовност, посочени в чл.127, ал.1 и
чл.128 от ГПК, поради което съдът е постановил връчване на препис от същата на ответника.
В срока по чл.367, ал.1 от ГПК процесуалният представител на ответника е
депозирал писмен отговор на исковата молба, с който се поддържа становище за
неоснователност на иска.
В срока по чл.372, ал.1 от ГПК е постъпила допълнителна искова молба, с която се
оспорват възраженията, релевирА. с отговора на ответника.
В срока по чл.373 от ГПК ответника е депозирал допълнителен отговор, с който
оспорват доводите изложени в ДИМ.
По допустимостта на предявения иск:
1
Съдът намира, че предявения иск е процесуално допустим, поради което
производството следва да се насрочи за разглеждане в о.с.з.
По предварителните въпроси:
С оглед предмета на предявеният иск, попадащ в приложното поле на чл.365 от ГПК
съдът счита, че иска следва да се разгледа по реда на Глава ХХХII от ГПК-“Производство по
търговски спорове“.
По доказателствените искА.я на стрА.те:
Представените от стрА.те писмени доказателства се явяват допустими, относими и
необходими за изясняване на спора от фактическа страна, поради което следва да бъдат
допуснати до събиране по делото. Изключение от горното се явява представеното от ищците
Архитектурно заснемане от 09.04.2025г., изготвено от арх.Теодор Пеев, което се явява
недопустимо като изготвено извън грА.ците на настоящия процес, респективно не следва да
се приема като доказателство по делото.
По отношение на оспорването от ответника на относимостта на представените от
ищците документи изходящи от Община варна и Консервационен проект за фасадна
реставрация, съдът намира, че въпросните доказателства следва да се приобщят по делото
като допустими, а тяхната доказателствена стойност да се прецени по-подробно при
постановяване на крайният съдебен акт и обсъждане на спора по същество.
Следва да се допусне поисканата от ищците техническа експертиза, с оглед значението на
отговорите по формулирА.те от страната въпроси, за изясняване на спора от фактическа
страна.
Относно насрещните искА.я на стрА.те за събиране на гласни доказателства съдът
намира, че искането на ответника за разпит на свидетели досежно водените преговори
довели до постигнатата обща воля за прехвърляне на собствеността върху имота, е
допустимо и относимо, поради което и следва да се уважи. В тази връзка следва да се уважи
искането на ищците за насрещен разпит на свидетели за опровергаване на тезата на
продавача.
На основА.е чл.140, ал.3 от ГПК стрА.те следва да бъдат приканени към медиация
или към спогодба, като им се разясни, че приключването на спора по доброволен ред ще
съкрати продължителността на съдебното производство, окончателно ще уреди
взаимоотношенията между тях, като същевременно ще намали размера на разноските.
Воден от горното и на основА.е чл.374, ал.2 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПОСТАНОВЯВА разглеждане на делото по реда на Глава ХХХII от
ГПК-“Производство по търговски спорове“.
СЪОБЩАВА на стрА.те, следният проект за доклад по делото, на основА.е чл.374,
ал.2 от ГПК:
2
Постъпила е искова молба от К. О. В. и А. Х. А., против “Велна“ ЕООД, с която са
предявени субективно и обективно, кумулативно съединение искове с правно основА.е
чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на всяка от
ищците сума в размер от 21951.78 евро, представляваща съразмерно намалена цена на
закупен с Договор за покупко-продажба, обективиран в НА ************г. на СВ-Варна,
недвижим имот, чието действително пространството е по-малко с повече от 1/10 от
посоченото в договора, ведно със законната лихва върху главниците, считано от подаване на
исковата молба в съда до окончателното им изплащане. Претендират се деловодни разноски.
В исковата молба се твърди, че на 03.04.2025г. стрА.те са сключили Договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в ************** на СВ-Варна, по
силата на който ответника е прехвърлил на ищците собствеността върху Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор *********** по КККР на гр.Варна, одобрени със Заповед
РД-18-98/10.11.2008г. на Изп.директор на АГКК, последно изменени със Заповед № 18-8674-
16.10.2018г. на Началника на СГКК-Варна, с адрес на обекта: гр.Варна, ул.“Стефан
Караджа“ №41, в сграда с идентификатор ***********, с предназначение: жилищна сграда-
еднофамилна, брой етажи: 1, разположена в поземлен имот с идентификатор *********, с
предназначение на обекта: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, със застроена площ
от 129.32 кв.м., състоящ се от: входно антре, салон, две стаи, кухня, пералня, баня с тоалет,
при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: ***********.3, под обекта: няма и над
обекта: ***********.2 и ***********.1, ведно с прилежащото му Избено помещение със
застроена площ от 26.78 кв.м., с номер и грА.ци непосочени в предходния документ за
собственост, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, ведно със 1/6
идеална част от дворното място, цялото с площ от 360 кв.м. по предходен документ за
собственост, а по скица с площ от 371 кв.м., представляващо Поземлен имот с
идентификатор ********* по КККР на гр.Варна, трайно предназначение на територията:
урбА.зирана, с начин на трайно ползване: Ниско застрояване до 10 метра; предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: 11, квартал: 724, при съседи: имоти с
кадастрални идентификатори №№ ***************************** ведно с всички
подобрения и приращения в имота, с цена от 159500 евро. Сочи се, че след предаване на
владението на имота, с оглед необходимостта от извършване на основен ремонт и тъй като
сградата има статут на недвижима културна ценност, ищците възложили архитектурно
заснемане на обекта и прилежащата му изба на арх.Теодор Пеев, който разполага с
правоспособност да проектира по ЗНКН. Твърди се, че от изготвеното архитектурното
заснемане, се установило, че площта на жилището е 103.39 кв.м., а площта на избата е 9.77
кв.м., т.е. че общата реална квадратура на процесният имот е 113.16 кв.м. Сочи се, че в
нотариалния акт за придобиване на имота, е посочена застроена площ от 129.32 кв.м. за
жилището и 26.78 кв.м. за избата, съответно че общата квадратура на имота посочена в
договора за продажба, е в размер на 156.10 кв.м. Сочи се още, че разликата между площите
на жилището и избата посочени в нотариалния акт и действително измерените площи,
възлиза на 42.94 кв.м., която разлика е повече от 1/10. Твърди се, че извършеното от арх.Пеев
3
архитектурното заснемане е съобразено с изисквА.ята на § 2 ал. 1 от ДР на Наредба
№7/2003г. за правила и норми за устройство на отделните видове територии и устройствени
зони, според която разпоредба застроената площ на самостоятелни обекти в сградите,
включително жилища, е площта огрА.чена от външните конструктивни очертА.я на
външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към
съседните обекти или към общите помещения в сградата, като към застроената площ на
обекта се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им
конструктивни очертА.я. Поддържа се, че стойността на процесния имот е уговорена като
обща сума, без посочване какви са цената на кв.м. жилищна площ, цената на кв.м. изба и
цената на идеалната част от земята. Поддържа се, че пресметната аритметически при
стойностите заложени в процесният нотариален акт /застроена площ на жилището от 129.32
кв.м. и на избата от 26.78 кв.м., или общо 156.10 кв.м. и цена от 159500 евро/, цената на
квадратен метър възлиза на 1022.44 евро. Твърди се, че в случая са налице предпоставките
на чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД, според която разпоредба когато реалната площ на недвижим
имот се окаже с повече от една десета по-малка от обявената, купувачът има право да иска
съразмерно намаляване на цената. Твърди се, че ищците са заявили готовност да решат
спорния въпрос по доброволен ред и са предложили на ответника да извърши собствено
архитектурно заснемане, която покана първоначално била приета, но в последствие действия
в посока осъществяване на заснемането, продавача фактически не е предприел и до
настоящия момент. Ето защо се поддържа, че за ищците е налице интерес да претендират
намаляване на платената цена със сумата от 43903.57 евро, поради това, че пространството
на продаденият имот е по-малко от посоченото в договора с повече от 1/10, а именно с 42.94
кв.м. и за осъждане на ответното дружество да им заплати тази сума.
С постъпилият отговор на исковата молба, се поддържа становище за
неоснователност на претенциите, като не се оспорва сключването на процесният договор и
получаване на продажната цена от продавача. Поддържа се обаче, че в случая не са налице
предпоставките за приложение на чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД, тъй като разумът на закона, е
купувачът да бъде защитен от съществуващо несъответствие между действителната площ на
имота и тази, посочена в нотариалния акт. Твърди се, че посочената норма е приложима
тогава, когато при изповядването на сделката пред нотариуса не са представени убедителни
доказателства за площта на имота и в резултат на това на стрА.те не е станала известна
разликата с действителната му площ, поради което сделката е сключена при погрешно
посочване на площта на имота в нотариалния акт, в който същата е инкорпорирана.
Поддържа се, че меродавен при изследване на приложимостта на чл.210, ал.2 от ЗЗД, е
моментът на сключването на договора за продажба, като неслучайно законът държи сметка и
за това дали стрА.те по договора са могли да знаят, че съществува разлика между площта на
имота, посочена в нотариалния акт и действителната му площ. В тази връзка се подържа, че
ищците са били напълно запознати с характеристиките на процесният недвижими имот,
преди сключването на договора за покупко-продажба в нотариална форма. Твърди се, че
купувачите са извършили два огледа, в присъствие на посредници, при които са имали
4
неогрА.чен достъп до всички части, помещения и компоненти на продавА.я недвижим имот,
в резултат на което са придобили пълна и подробна представа за същия. Твърди се, че
вследствие от проведените огледи, купувачите са заявили претенция, че площта на
недвижимия имот изглежда по-малка от описаната в титула за собственост на продавача.
Твърди се още, че след проведени преговори стрА.те са се споразумели общата продажна
цена да бъде намалена с 5500 евро-от 165000 евро на 159500 евро. Поддържа се, че ищците
са се съгласили да придобият правото на собственост върху имота при установената от тях
от външна страна евентуална разлика в площта, без да правят изрично искане за
архитектурно заснемане, измерване на площта от вещо лице, като са приели и предложеното
им намаление на цената със сумата от 5500 евро. Поддържа се още, че разпоредбата на
чл.210 от ЗЗД е диспозитивна и стрА.те по договора за продажба са свободни да сключват
споразумения в отклонение от предвиденото в нея, като уговарят компенсация за
отклонения от площта, различна от предвидената 1/10 или по начин, различен от
предвидената в текста корекция на цената. Твърди се, че в случая стрА.те са постигнали
обща воля и са уговорили намаляване на продажната цена по подготвяната сделка със
сумата от 5500 евро, с което са приели, че така се възстановена еквивалентността на
престациите и няма неоснователно разместване на имущество. На следващо място се
поддържа, че настоящите действия на ищците, грА.чат със злоупотреба с право, доколко в
преговорите за покупката на имота същите са заявили претенция за по-малка площ и са
финализирали сделката с приета от тях компенсация от страна на продавача. В тази връзка
се сочи, че сделката е реализирана на 03.04.2025г. и към 09.04.2025г. вече има изготвено
архитектурното заснемане от арх.Теодор Пеев, а на 10.04.2025г. е депозирано искане за
обезпечение на бъдещ иск. Сочи се, че е образувано ч.т.д.№229/2025г. ОС Варна, където е
постановено Определение №554 на 11.04.2025г., с което е допуснато обезпечение на
бъдещият иск чрез налагане на запор върху част от вземането на ответника за продажна цена
в размер на исковата сума от 43903.57 евро, което вземане е следвало да се получи от
продавача по специалната сметка на нотариус Борис Василев. Твърди се, че за наличието на
злоупотреба сочи и избрА.ят начин за плащане на продажната цена-чрез доверителна сметка
на нотариус Борис Василев, който да извърши превод в сметката на продавача в срок от две
седмици, считано от деня на сделката, т.е. до 17.04. Наред с това исковата молба е
депозирана на 28.04.2025г. от ищец с юридическата правоспособност, а имено адвокат К. В..
На следващо място се излага, че от гледна точка на характеристиките на имотния пазар,
цената, на която е сключена процесната сделка, не се отклонява от обичайните цени на
имоти, напротив попада в средния диапазон, съобразно местоположението и вида на имота.
Поддържа се, че с целеното от ищците намаляване на продажната цена би се увредил
съществено имущественият интерес на ответника, съответно биха се обогатили ищците,
които ще са придобили собственост върху имот на цена, значително под средната пазарна. В
условията на евентуалност се оспорват твърдения за разлика с повече от 1/10 между
посочената в договора за покупко-продажба застроена площ на жилището и на прилежащата
му изба и действително измерената такава, като са развити подробни съображения за
негодността изготвеното частно архитектурното заснемане от арх.Пеев да служи като
5
доказателство по делото. Поддържа се и възражения, че неправилно при определяне на
общото пространство на процесния недвижим имот не са взети предвид квадратурите на
идеалните части от общите части на сградата и идеалните части от дворното място. Твърди
се, че след като в нотариалния акт не е посочена цена за квадратен метър, за да се определи
продажната цена, при изчисленията следва да се ползва общата площ на всички прилежащи
общи части, за да може правилно, законосъобразно и справедливо да се определи цената за
кв.метър. Твърди се, че закона приема, че интересът на купувача е да придобие обекта на
продажбата във вида, в който съществува, като без значение е отклонение по-малко от
легално определеното, тъй като ако площта е от съществено значение за формиране на
волята за сключване на сделката, стрА.те биха определили цена за единица мярка, доколкото
интересът им би бил да закупят, съответно да продадат площ. Сочи се, че според § 2, ал.1 и
ал.3 от ДР на Наредба №7 от 22.12.2003г. застроена площ на самостоятелни обекти в
сградите, е площта, огрА.чена от външните конструктивни очертА.я на външните
ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти
или към общите помещения в сградата. Към застроената площ на обекта се прибавя цялата
площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертА.я. Когато
външната стена е с прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ на обекта се
включва цялата й дебелина. Когато външната стена е без прозорци, балкони или лоджии, към
застроената площ се включва само половината от дебелината на стената, а останалата част от
външната стена се причислява като обща част на сградата. Сочи се още, че видно от
съдържА.ето на процесният договор за покупко-продажба по обща воля на стрА.те в
застроената площ на жилището не са включени съответните идеални части от общите части
на сградата, а те съставляват допълнителна и неделима част от предмета на договора,
доколкото правото на идеална част от общите части на обекта произтича от правото на
собственост върху този обект и следва това право като негово допълнение. Твърди се, че
плащането на продажната цена включва и стойността на идеалните части на самостоятелно
основА.е, като прилежащи идеални части от общите части към обекта. В контекста на
изложеното се поддържа, че изчислената от ищците цена на кв.метър от процесния имот в
размер от 1022.44 евро е неправилна, тъй като неправилно е определена обща площ на
продадения недвижим имот. Твърди се, че в процесния договор за продажба цената е
определена общо за целия имот, а не на квадратен метър и намаляването на продажната
цена би следвало да се извърши пропорционално на цялата площ. Твърди се, че при
изчисленията на общата площ на имота, следва да се включат 1/6 идеалните части от 360
кв.м., равняващи се на 60 кв.м. идеални части - по акт за собственост или 1/6 от 371 кв.м.,
равняващи се на 61.83 кв.м. - по кадастрална скица. На последно място се поддържа, че в
случая с оглед съвпадащите си волеизявления на стрА.те относно продажната цена в деня на
извършването на сделката, при съобразяване с конюнктурата на пазара на недвижими имоти
и установените реални цени на имоти от този вид за съответния жилищен квартал, не е
налице нееквивалентност на насрещните престации, съответно неоснователно обогатяване
на едната от договарящите стрА., поради което разпоредбата на чл.210 от ЗЗД е
неприложима.
6
С подадената допълнителна искова молба, се оспорват твърденията, доводите и
възраженията, изложени в отговора на исковата молба и по-конкретно, че ищците са знаели
за несъответствието в площта на имота и за злоупотреба с право, както и че материалният
им интерес е неправилно определен, тъй като не са отчетени идеалните части от общите
части на сградата и 1/6 идеална част от земята. Поддържа се, че в действителност
продавачът е знаел за несъответствието в площта на имота и недобросъвестно е водил
преговорите за продажбата му. Оспорват се твърденията на ответника, че ищците са имали
неогрА.чен достъп до всички части, помещения и компоненти на продавА.я недвижим имот,
съответно че са придобили представа за по-малката му квадратура и по тази причина са
поискали намаление на цената с 5500 евро. Твърди се, че от представения по делото Договор
за депозит, е видно, че офертната цена на имота е 165000 евро, а предложената от
купувачите, след осъществяване на първия оглед цена е 120000 евро, т.е. поискано е
намаление с 40000 евро. Твърди се, че причината за исканото намаление, е изключително
лошото състояние на имота, както вътре в жилището, така и общите части на сградата,
налагащо неотложен основен ремонт. Също така и дадената от брокера на продавача
информация, че сградата, в която се намира имота е недвижима културна ценност. Твърди се,
че преди покупката ищците са поискали предоставянето на архитектурни проекти и таблица
за разпределение на идеалните части на сградата, като отговорът бил, че продавача не
разполага с такива документи. Сочи се, че през цялото време на преговорите за покупка на
имота, ищците са аргументирали искането си за намаляване на продажната цена, единствено
и само с лошото състояние на жилището и общите части, както и с необходимостта да бъдат
направени неизвестни по размер, но сигурни разходи във връзка с изпълнение на
предстоящите задължения на купувачите за реставрацията на сградата. Поддържа се, че
противно на твърденията на ответника, ищците не са имали неогрА.чен достъп до всички
помещения на продавА.я недвижим имот, а са извършили три непълноценни огледа на
имота. Сочи се, че първия оглед се е осъществил на 20.02.2025г. в присъствие на ищцата В. и
брокери на двете стрА. при липса на електрическо захранване в имота. Сочи се, че огледа е
извършен на проникваща в помещението от прозорците дневна светлина, като били
разгледА. двете стаи, кухнята и салона, а помещенията означени в архитектурното
заснемане като “пералня“ и “баня с тоалетна“ на светлината от фенерчетата от мобилните
им телефони. Твърди се, че вратата от пералнята към коридора била закована и брокерът на
продавача не могъл да осигури достъп до коридора за оглед на избата. Твърди се, че достъп
до избата не могъл да бъде осигурен и от северната страна на сградата, тъй като входът бил
затворен с метална решетка и катинар, а брокерът не разполагал с ключ за него. Сочи се, че
втория оглед на имота се състоял на следващия ден, с участието на двете ищци, като
протекъл по идентичен с първия оглед начин. Сочи се, че след известен размисъл, въпреки
видимо лошото състояние на имота и общите части, ищците решили да закупят и
възстановят имота, като платили депозит и предложили справедлива по-тяхна преценка
цена от 120000 евро, с оглед лошото състояние на имота и бъдещите разходи за ремонт.
Твърди се, че в началото на март 2025г. ищците осъществили лична среща с
представляващия ответното дружество, на която било дискутирано предложеното намаление
7
на цената, поради лошото състояние на сградата и бъдещите разходи свързА. със
реставрация на общите части. Сочи се, че продавачът отхвърлил незабавно офертата от
120000 евро като твърде ниска, поради което ищците предложили 135000 евро, което
предложение той приел да обмисли. Твърди се, че в отговор на запитвА.я от ищците,
продавача завил, че не разполага с други документи за имота, освен нотариалният акт за
придобиването му. Твърди се още, че няколко дни по-късно ищците били уведомени, че
продавачът не приема второто им предложение от 135000 евро, но е склонен да намали от
първоначално обявената цена от 165000 евро с отстъпка от 5500 евро. Поддържа се, че преди
да вземат окончателно решение дали да купят имота, ищците поискали извършването на още
един оглед, който се провел на 20.03.2025г. с участието на съпруга на ищцата А.. Твърди се,
че по време на огледа ищците решили да купят имота на предложената им цена от 159500
евро, за което на място бил подписан Анекс от 20.03.2025г. към Договор за депозит на
недвижим имот. В обобщение се поддържа, че в резултат от така проведените огледи
ищците, които нямат професионален опит и технически умения, не са могли да установят
несъответствието в квадратурата, още повече че за определяне на застроена площ са нужни
технически познА.я и замерване посредством специализирана апаратура. Развити са
подробни съображения за оспорване на твърденията на ответника, че извършеното
намаление на продажната цена с 5500 евро е с оглед неверните данни за площта на имота в
документа за собственост и знА.ето у ищците за тази разлика. Оспорват се и твърденията на
ответника за злоупотреба с права от страна на купувачите, базирА. на начина на плащане на
продажната цена. Поддържа се, че превода на цената по сметка на нотариус Борис Василев е
станало по изричното искане на продавача, който възнамерявал с цената получена от
продажбата на имота, веднага да купи друг имот, за който вече бил в преговори и не желаел
да се плаща по сметка на дружеството. По отношение на доводите на ответника, свързА. с
бързината на изготвеното архитектурно заснемане от архитект Пеев, се поддържа, че
мотивите на купувачите за тези действия, се коренят в желА.ето им незабавно да се
предприеме основен ремонт на жилището и реставрация на имота и общите части, което е
продължителен процес с оглед статута на сградата като недвижима културна ценност. На
следващо място се поддържа, че за приложението на чл.210, ал.2 от ЗЗД е ирелевантно
знА.ето на купувача за несъответствието между площта на имота по документи и
действителната такава, като се сочи относима съдебна практика. Оспорват се доводите на
ответника за условията, при които следва да се определи цената, подлежаща на намаляване,
като се поддържа, че при изчислението на размерът й следва да се ползват само площите на
жилището и мазата. Сочи се, че в процеса на преговори са ползвА. единствено данните от
предходния титул за собственост, в който идеалните части от общите части на сградата са
посочени като “съответният процент“, без конкретен размер и без таблица за
площообразуване. Сочи се още, че таблица за разпределение на идеалните части от сградата
не съществува, поради което идеалните части не са били част от базата за договаряне на
цената. Твърди се, че тъй като цената е определена общо и без индивидуализиране
на стойността на идеалните части, то правото по чл.210, ал.2 от ЗЗД се отнася само до
посочената в договора застроена площ. Сочи се, че разпоредбата на чл.210 от ЗЗД ползва
8
термина “действително пространство“, а това е физическата площ на жилището, а не
идеални части. На следящо място се поддържа, че идеалните части не подлежат на
включване при определяне на цена на кв.м., защото тези части не увеличават реалната
ползваема площ, а са свързА. с тежести, а именно по-голям дял от разходите за ремонти.
Твърди се, че липсата на таблица за площообразуване и разпределение на идеалните части
изключва възможността да се изчисли стойността на тези части към момента на сделката.
Твърди се още, че прехвърлената 1/6 идеална част от парцела също няма практическо
значение при договаряне на цената, защото парцелът е изцяло застроен, а сградата е
недвижима културна ценност и не подлежи на събаряне или ново строителство. В този
смисъл се поддържа, че земята не предоставя допълнителна икономическа полза за
купувачите, а е свързана единствено с разходи за поддържане и освен това идеалните части
от земята не са били база за договаряне на цената. На последно място се поддържа, че
размерите на претенциите са правилно изчислени посредством единствената измерима база-
застроената площ, посочена в договора, а идеалните части от общите части на сградата не
участват, тъй като нито са били договаряни като ценови фактор, нито представляват
“действително пространство“.
С подаденият отговор на допълнителната молба, се поддържат и доразвиват доводите
за неоснователност на исковете изложени в първоначалния отговор. Доразвиват се доводите
относно злоупотреба с права от страна на ищците, като се сочи, че след като искането им за
намаление на продажната цена с 40000 евро не е удовлетворено и формално те са приели
намаляване със сумата от 5500 евро, веднага след сключване на сделката са предявили
исковете за намаляване на цена именно със сумата от 43903.57 евро. Твърди се, че очевидно
ищците са предприели незабавно правни и фактически действия, с които да придобият
правото на собственост върху имота за сумата от приблизително 120000 евро, каквито са
били първоначалните им планове. Оспорват се изложени в допълнителната искова молба
фактическите твърдения относно начина на провеждане на огледите на продавА.я имот и
провеждането на преговорите за прехвърляне на правото на собственост, както и че
поисканото намаление на цената от купувачите, е по причина изключително лошото
състояние на имота. Поддържа се, че е налице вътрешно противоречие в доводите на
ищците, които от една страна се позовават на лошото състояние общите части на сградата
имота като причина да се иска намаляване на продажната цена, а от друга страна се твърди
тези общи части нямат значение за формиране на цената на имота. Поддържа се, че
изложението на ищците за състоянието на процесния недвижим имот от момента на
придобиването му от ответника и след сключване на процесната сделката, както и за
проведените три огледа на имота, са твърдения без правно значение и по въпроси, стоящи
извън предмета на спора. Поддържа се, че изложено в допълнителната искова молба относно
проведените огледи, подкрепя доводите на ответника, че ищците са били напълно запознати
с характеристиките на процесният имот. Сочи се, че на ищците е оказано пълно съдействие
да правят колкото и когато искат огледи на недвижимата вещ, по всички възможни начини,
без огрА.чения. Оспорва се като недостоверно твърдението на ищците, че искА.ят отбив от
цената е поради лошото състояние на имота, след като самите те сочат, че статута на имота
9
на недвижима културна ценност е важен за тях. Поддържа се, че в крайна сметка ищците са
се съгласили да придобият правото на собственост върху имота при установената от тях от
външна страна евентуална разлика в площта, без да правят изрично искане за архитектурно
заснемане, измерване на площта от вещо лице, като са приели предложеното им намаление
на цената със сумата от 5500 евро. Сочи се, че липсват каквито и да било доказателства, че
основА.ето за направената отстъпка в продажната цена е поради лошо състояние на имота.
Поддържа се, че на база доводите на ищците, че разпоредбата на чл.210 от ЗЗД не съдържа
изискване купувачът да е бил в неведение за несъответствието в площта при сделката и по
аргумент за противното, се налага извод, че в случая купувачите не са били в “неведение“, а
напротив са имали знА.ето за това. Оспорва се относимостта и приложимостта на
цитираната от ищците съдебна практика, като се препотвърждават доводите за
диспозитивния характер на чл.210 от ЗЗД, съответно че приемайки предложеното намаление
на цената, при установената от купувачите от външна страна евентуална разлика в площта
на имота, стрА.те по договора за продажба са действали в отклонение от посочената правна
норма и са уговорили компенсация различна от предвидената в нея корекция на цената.
Оспорват се изложените в допълнителната искова аргументи относно начина на формиране
на продажната цена, като се сочи, че цената на недвижим имот се определя при отчитане на
множество фактори, като например: местоположение, вид на имота, тип строителство,
изложение, характеристиките на имотния пазар към момента на извършване на сделката и
др.обстоятелства. В тази връзка се поддържа, че твърдението на ищците за това, че цената е
формирана единствено с оглед площта на жилището и мазата, е несъстоятелно. Сочи се, че
по смисъла на закона интересът на купувача е да придобие обекта на продажбата във вида, в
който съществува, като без значение е отклонение по-малко от легално определеното, тъй
като, ако площта беше от съществено значение за формиране на волята за сключване на
сделката, стрА.те биха определили цена за единица мярка, доколкото интересът им би бил да
закупят, съответно да продадат площ. Ето защо и в преговорите са използвА. данните от
предходния нотариален акт, който легитимира и установява право на собственост върху
недвижим имот, който се продава в своята цялост. Поддържат се вече изложените доводи, че
след като в нотариалния акт не е посочена цена за квадратен метър, то при определяне на
общото пространство на процесния недвижим имот, съответно на продажната му цена,
следва да бъдат взети предвид и квадратурите на идеалните части от общите части на
сградата и идеалните части от дворното място. Сочи се, че разпоредбата на чл.210 от ЗЗД не
изключва изрично и императивно включването на площите на прилежащите части на имота
и площта на дворното място при определяне на действителното пространство на продавА.я
имот. Твърди се, че за да се отделят /не се включат/ прилежащите части на един недвижим
имот, трябва да има изрична забрана за това, тъй като в противен случай се огрА.чава
правото на собственост като основно субективно право на притежА.е. Оспорват се доводите
на ищците свързА. с изключването на идеалните части, поради това, че не увеличават
реалната ползваема площ и защото не предоставя допълнителна икономическа полза за
купувачите, като неоснователни, неверни и противоречащи на други техни изявления. В
обобщение се поддържа, че предявените искове са неоснователни и недоказА., което
10
обуславя тяхното отхвърляне.
Предявените претенции намират правното си основА.е в чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД и
чл.86 от ЗЗД.
С оглед становищата на стрА.те, съдът намира, че не е спорно и не се нуждае от
доказване обстоятелствата, че между ищците в качеството на купувачи и ответника като
продавач е сключен Договор за покупко-продажба на недвижим имот-Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор *********** по КККР на гр.Варна, който договор обективиран в
НА ************г. на СВ-Варна, като е заплатена цена в размер от 159500 евро.
Съгласно общия принцип за разпределение на доказателствената тежест, всяка от
стрА.те следва да ангажира доказателства в подкрепа на твърденията си и относно
изгодните за нея факти. С оглед конкретния предмет на спора ищците, следва да установят
твърдението си, че посоченото в процесния договор пространството на недвижимият имот е
с повече от 1/10 по-малко от действителното пространство на имота, респективно че цената
на имота, следва да се намали с размера, предмет на претенцията им. В тежест на ответника
е да докаже правоизключващите възражения, в това число, че не е налице разминаване в
площта на имота и че липсва основА.е за редукция на цената, поради знА.е и съгласие на
купувачите да придобият имота при конкретните му характеристики. Следва да установи и
възраженията си досежно начина на формиране на продажната цена на квадратен метър
площ.
СтрА.те сочат доказателства в подкрепа на твърдения си.
ДОПУСКА до събиране в о.с.з. представените от стрА.те, писмени доказателства, с
изключение на представеното от ищците Архитектурно заснемане от 09.04.2025г., изготвено
от арх.Теодор Пеев.
ДОПУСКА провеждането на съдебно техническа експертиза, вещото лице по която,
след запознаване с материалите по делото и след оглед на процесния обект, да даде отговор
на въпросите формулирА. от ищците в исковата молба.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение на вещото лице в размер на 800лв.,
вносими от ишците в едноседмичен срок от уведомяването с представяне на доказателства
за това по делото.
НАЗНАЧАВА в качеството на вещо лице П. К. М., която да се уведоми за
поставените задачи, след представяне на доказателства за внесен депозит от стрА.те.
УКАЗВА на вещото лице, че следва да депозират заключението си най-късно в
едноседмичен срок преди датата на съдебното заседА.е, съгласно разпоредбата на чл.199 от
ГПК.
Дава възможност на всяка от стрА.те по делото да се ползва от показА.ята на
двама свидетели, при режим на довеждане, за установяване, съответно опровергаване на
твърденията за проведените преговори и постигане на съгласие за покупко-продажбата на
11
процесният имот.
НАСРОЧВА производството по т.д.№265/2025г. на ОС Варна за разглеждане в
открито съдебно заседА.е на 30.10.2025г. от 14.00 часа, за която дата и час да се призоват
стрА.те, като им се връчи препис от настоящото определение, съдържащо проект за доклад и
разпределение на доказателствената тежест, ведно с указА.я за обстоятелства, за които не
сочат доказателства.
НАСОЧВА стрА.те към процедура по медиация, която могат да заявят и
осъществят безплатно в Център за медиация към Окръжен съд Варна, находящ се в сградата
на Съдебно-изпълнителната служба при РС Варна, на адрес: гр.Варна, ул.”А.Кънчев“ №12,
със служител за контакт Нора Великова - ет.4, стая 419 в сграда на ОС Варна, на тел.052 62
33 62, както и на e-mail: *********@***.**.
Указва на стрА.те, че решаването на спора, чрез медиация ще съкрати
продължителността на производството, като разреши спора по взаимноизгоден и приемлив
начин, и ще намали разноските им.
Приканва стрА.те към спогодба, като им разяснява, че приключването на спора по
този ред, ще съкрати продължителността на делото и ще доведе до окончателно уреждане на
взаимоотношенията им, като същевременно ще намали размера на разноските.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
12