Р Е Ш Е Н И Е
гр. С., 11.03.2013 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VІ-1 състав, в
открито заседание на деветнадесети през две хиляди и тринадесета година
СЪДИЯ:
ГАЛИНА ИВАНОВА
при участие на секретаря П.П.
прокурор
като разгледа докладваното от съдия Галина И.ова т.д. №
2087 по описа за 2008 година
Предявен е иск с иск
с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността, предявен от „Р.” ООД
срещу В.Н.Б..
Ищецът „Р.” ООД
твърди в исковата молба, че е страна по Договор за изграждане и продажба на
подземен гараж и жилищен блок 10, подписан на 22.04.1992 г. между СД „Т.”
(преобразувано в „Р.” ООД с Решение от 06.03.1992 г. на СГС по ф.д. № 9128/1990
г.) в качеството си на купувач, а Строителна фирма „МБ – М..Б.” СД е
продавач по договора. Твърди, че купувачът е получил владението на
описаните в договора обекти – подземен гараж без обособяване на гаражни клетки,
с обща застроена площ 600 кв.м. и съответните идеални части от общите части на
гаража и припадащите се части от правото на строеж върху терена, и жилищен блок
№ 10, на 6 етажа, с разгъната застроена площ от 1050,65 кв.м. ведно със
съответните идеални части от правото на строеж. Жилищният блок бил предаден в
състояние на груб строеж с двустранно подписан протокол от 16.05.1992 г.
Твърди, че обектите са построени в западната част на п. V (пети) от кв. 133д по
плана на гр. С., местност „К.С. – Плавателен канал” на основание Договор от
21.10.1991 г., сключен между възложител ЖСК „Б.Х.” и изпълнител Строителна
фирма „МБ – М..Б." СД. На основание на този договор изпълнителят е поел
задължението да се извършат строително-монтажни работи, вкл. въвеждане в експлоатация
с акт обр. 16 на обекта на възложителя – състоящ се от 10 броя отделни,
свързани със стълбищни клетки помежду си жилищни блокове, подземни гаражи с 49
паркоместа, обществена сграда – зала, и всички съпътстващи общото строителство
инженерни подобекти. Още при сключването на договора обектът е бил изграден
на определена фаза. Твърди, че в раздел II, т. 2 от договора
възложителят ЖСК „Б.Х.” е предоставил правото на изпълнителя да се разпорежда с
50 броя обекти, заедно с припадащите им се общи части и зимнични помещения, от
общо 121 обекта – жилища и ателиета. Също така, с т. З му е предоставил и
правото да изпълни със свои средства и за своя сметка подземен гараж с общо 98
паркоместа и да се разпореди със същите. Твърди, че на 09.11.1991 г. е
проведено Общо събрание на член-кооператорите на ЖСК, като с решение 4 по т. 1
от дневния ред е одобрен сключеният договор от 21.10.1991 г., а с решение 2 по
т. 4 ор дневния ред, със вр. с взетото решение 4 по т. 1, общото събрание е
дало съгласие да се запазят за строителната фирма „МБ – М..Б.” СД и да му се
предоставят конкретно посочените по номера обекти – апартаменти и ателиета,
общо 50 на брой, между които и тези с номера: 114, 115, 116, 117, 118 и 119.
Твърди, че на основание Договора от 21.10.1991 г. на ЖСК,,Б.Х.” със Строителна
фирма „МБ – М..Б.” СД, МБ сключва със СД „Т.” (сега „Р.” ООД) Договор за
изграждане и продажба на подземен гараж и жилищен блок 10, подписан на
22.04.1992 г. Същият жилищен блок № 10 включва посочените по-горе обекти –
апартаменти с номера: 114, 115, 116, 17, 118 и 119, отразени в протокола за
предаване на владението от 16.05.1992 г. с поредни номера от едно до шест. В
момента на предаването на владението жилищният блок и посочените обекти са били
изградени до състояние на груб строеж. Ищецът „Р." ООД, твърди, че
упражнява владение върху тези имоти като собствени в продължение на много
повече от 10 години. Дружеството със собствени средства е завършило целия жилищен
блок № 10 и всички обекти, системи и общи части в него. Ищецът „Р." ООД
твърди, че се явява собственик на описаните по-горе обекти, предмет на
предварителния договор от 22.04.1992 г. на основание чл.79 ал. 1 и 2 от ЗС и
продължилата повече от 10 години придобивна давност в полза на дружеството.
Ищецът твърди, че към настоящия момент ответникът В.Н.Б., със съдействието на
ЖСК „Б.Х.” се е настанил без знанието и съгласието му в един от собствените на
„Р.” ООД обекти, а именно – апартамент/ателие № 119, находящ се на VI етаж в
жилищен блок № 10, построен западната част на п. V от кв. 133д по плана на гр. С.,
м. „К.С. – плавателен канал”, със застроена площ от 101,59 кв.м., състоящ се от
две помещения, кухня, баня, клозет, преддверия, коридор и три балкона, с
граници: от юг – обект № 118 и стълбище, от изток, запад и север – двор, отдолу
– обект № 117, отгоре – покрив, заедно с мазе № 6 със светла площ от 6,14
кв.м.; заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото,
както и 6,151 % идеални части от общите части на блок № 10. Ищецът счита, че
това обстоятелство поражда правения интерес от защита на нарушеното право
на собственост върху този обект по съдебен ред. Моли съда да ги призове с ответника и след
доказване на основателността на своите твърдения, съдът да постанови решение, с което да признаете
за установено по отношение на В.Н.Б., ЕГН **********, че „Р.” ООД е собственик на
подробноописаният по-горе имот – Апартамент /Ателие/ № 119, находящ се на
VI етаж в жилищен блок № 10, построен в западната част на п. V (пети) от кв. 133д
по плана на гр. С., местност „К.С. – Плавателен канал”, и да бъдат осъдени да предадат владението върху същия имот.
Ответникът
оспорва предявения иск по съображения, изложени в представения по делото писмен
отговор на исковата молба. Твърди, че е собственик на имота – ап. 119 и това е
видно от влязло в сила Решение от 27.02.2008 г. по гр.д. № 2571/2007 г. на
СГС, Г.К., 1 отделение, 1 състав вписано в АВ. Твърди, че ЖСК „Б.Х.”
не владее имота. Твърди, че ищецът не е придобил имота по давност. Дори и хипотетично да се приеме,
че го е владял
Софийски градски съд, търговска колегия, VІ-1 състав като взе предвид
събраните по делото доказателства и ги прецени в тяхната съвкупност съобразно
разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК както и доводите на страните намира за
установено следното:
По делото е
представен и приет като доказателство договор от 22.10.1991 год., сключен между
ЖСК „Б.Х.” и строителна фирма „МБ” по
силата на който последният е приел да изпълни извършване на строително-монтажни
работи, вкл. и въвеждане в експлоатация с акт. обр. 16 на обект, намиращ се в
гр. С., кв. „К.С. – Плавателен канал”, кв. 133-а, състоящ се от 10 броя
отделни, но свързани със стълбищни клетки жилищни блокове; подземни гаражи с 98
гаражни места; обществена сграда – зала, както и цялата съпътстваща
техническа инфраструктура – инженерни
комуникации, водопровод, ел. захранване, телефонна мрежа и др. съгласно чл. 2
от договора на изпълнителя МБ е предоставено от възложителя ЖСК „Б.Х.” правото да се разпорежда с 50
броя обекти – жилища, заедно с припадащите им се общи части и зимнични
помещения от изградените общо 121 обекта – жилища, съгласно опис със скица,
заверена от страните, представляващи Приложение № 1 към договора.
С договор от
22.04.1992 год., сключен между СД „Т.” и събирателно дружество „МБ”, по силата
на който последният се е задължил да изгради и впоследствие да продаде на
купувача СД „Т.” подземен гараж с обща застроена площ от 600 кв.м. и
съответните идеални части от общите части на гаража и припадащата се част от
правото на строеж върху терена, както и целия жилищен блок № 10, състоящ се от 6 етажа, в
незавършен вид, с монтирани прозорци и завършен покрив, както и правото на
строеж върху терена /чл. 1 от договора/.
Между страните не се спори, а и от
представеното по делото и прието като доказателство Решение от 06.03.1992 год.
по фирмено дело № 9128/90 год. се
установява, че ищецът „Р.” ООД се явява правоприемник на купувача по договора
от 22.04.1992 год. – СД „Т.”.
По делото е
представен и приет като доказателство Протокол от 16.05.1992 г., подписан между
„Р.” ООД и СД „МБ”, по силата, на който ищецът е приел изпълнението на етап
„груб строеж” строително-монтажните работи, извършени съгласно договора за
строителство от 22.04.1992 год., по отношение на апартаменти №№ 1, 2, 3, 4, 5 и
6, намиращи се в бл. № 10 от обект ЖСК „Б.Х.”, както и владението на описаните
по-горе жилища, вкл. и на процесния имот.
По делото е
представен и приет като доказателство договор за наем от 10.0.2008 год., по
силата на който ищецът „Р.” ООД е предоставил на Л. Х.Д. за временно и възмездно
ползване за срок до 10.12.2008 г. процесния имот (апартамент №
6) срещу заплащане на уговорената наемна цена в размер на 200 лева месечно.
По делото е представен
и приет като доказателство Договор за наем от 01.10.2004 год., оспорен от
ответника, по силата на който ищецът „Р.” ООД е предоставил на З.Х.К. за
временно и възмездно ползване за срок от 5 години процесния имот срещу заплащане
на уговорената в договора наемна цена.
По делото е
представен и приет като доказателство Договор за наем от 30.03.2007 год., оспорен
от ответника, по силата на който Р.С. П., управител на ищеца е предоставил на Г.Х.П.
за временно и възмездно ползване за срок от 24 месеца, считано от 05.04.2007
г., процесния имот срещу заплащане на наемна цена в размер на 230 евро месечно.
Договорът е оспорен относно достоверността на датата му.
От показанията на
свидетеля Г.Г. се установява, че през есента на 1991 год. Росен П. го помолил
да му окаже съдействие при довършителните работи на жилища, което той бил
закупил в кооперация сторена от Б., намираща се в кв. „Е.М.”. Жилищата, вкл. и
процесното били закупени от ищеца в груб вид, като идеята му била да ги довърши
с помощ и консултация от страна на свидетеля Георгиев. Довършителните работи продължили
две-три години като свидетелят е доставял строителни материали на ищеца.
Видовите довършителни работи, които били извършени от ищеца с помощта на
свидетеля през този период били следните: измазване, поставяне на двуактна
дограма, поставяне на вътрешни врати, поставяне на мрамор на пода, поставяне на
руски вани, поставен вътрешен дъбов паркет и др. След
От разпита на
свидетеля И.М.Т. се установява, че през 1997 – 1998 год. същият е оглеждал
апартаменти за продажба в блоковете, строени от Б. в кв. „Г. Д.”, близо до бензиностанция
„Свежест” като е бил развеждан от самия Б.. Обяснили му, че се продават всички
апартаменти от блока като огледал всички апартаменти в този вход. През 1997 е
бил развеждан от лице, което е най-вероятно техническия ръководител към фирмата
на Б. или някой от шефовете. През 2008 год. е наел чрез свой приятел от В.Б.
апартамент №***, ет. *, бл.*** в кв. „Г. Д.”, където живее до
момента. Договорът за наем е бил нотариално заверен. Нанесъл се е лятото на
2008 год. като е започнал козметичен ремонт на жилището – сменил е дограмата.
Представено е решение от 2.1.2008 г. по гр.д. № 22470/06
г., СРС, 41 състав, с което е осъден „Л. к” ООД и Л.Г.Н. да предадат на С.Р. М.
на основание чл 38 а от ЗЖСК фактическата власт върху апартамент № 88, гр. С.,
ул. „Т. К.” № 3, бл. ***, стар 8, вх. *, ет. 1. Няма доказателства, че решението е влязло в
законна сила. Същото не установява факти по настоящето дело.
С решение от 8.10.1999 г. по гр.д.
№ 440/97 г. , СГС, ІІ г.о. е признато за установено по отношение на „З. Б.”
ООД, че ЖСК „Б.Х.” гр. С., ул. „Ш.” № * е собственик на 8 500/2 599 ид.ч. от п. І от кв.
133 д, по плана на С., м. К.С. – Плавателен канал и толкова идеални части от
правото на собственост върху застроените в западната част на парцела 10 жилищни
блока , номерирани с поредни номера от 1 до 10 и находящи се в същите обекти –
апартаменти, ателиета и подземен гараж с 49 паркоместа, индивидуализирани с
допълнителна молба и е отхвърлен иска за
осъждане на ответника да предаде владението поради наличие на валидно правно
основание да държи имота. Прието е, че ответникът има право на задържане по
договор за изработка. Решението е потвърдено от Софийски апелативен съд, но не
е влязло в законна сила, защото е обезсилено от Върховния касационен съд поради
отказ от иска. От това решение може да се направи извод, че между „З. Б.” ООД и
ЖСК „Б.Х.” е имало спор за собственост върху имота , върху който е изграден
спорният апартамент.
С решение от 27.2.2008 г. по
гр.д. 2571/07 г., СГС, І-1 е обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3
от ЗЗСК сключения на 22.5.2007 г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата, на който ЖСК „Б.Х.” продава на В.Н.Б. апартамент №
119 бл. ***, стар 10, вх. К, ет. 6 ,
застроен на площ 129,25 кв., състоящ се от четири, стаи , кухня, баня, клозет ,
предверие, коридор и балкон .
Представени са удостоверения за
постоянен и настоящ адрес на В.Н.Б. от 2.3.2007 г., за адрес ***, ж. к. Г. Д.
бл. ***, вх. К, ет. *, ап. ***. Същите са оспорени от
ответника.
Спрямо Столична община и ЖСК „Б.Х.”
производството по делото е прекратено и доказателствата, представени от това
лице, не могат да се ползват като установяващи факти в настоящия процес.
С решение по гр.д. №
25 859/08 г., СРС, 36 състав е осъден Л. Х.Д. да предаде на ТД „Р.”
апартамент***, гр. С.,
кв. Г. Д., вх. К, бл. ***.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
За да бъде уважен,
предявеният от ищеца иск с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността
в настоящия процес следва да бъдат доказани следните три предпоставки – че
ищецът е собственик на претендирания от
него имот, че ответникът владее този имот и че липсва правно основание
за осъществяваното владение. В тежест на ищеца по ревандикационния иск е да
установи, че е собственик на процесния имот и че същият се владее от ответника.
В случай, че ответникът възразява, че владее имота на правно основание, в
негова доказателствена тежест е да установи обстоятелствата, на които основава
своето възражение.
В настоящия случай
ищецът излага твърдения, че е собственик на имота на основание на изтекло в
негова полза давностно владение, произтичащо от предварителен договор за
покупко-продажба от 22.04.1992 год. с „МБ” СД и което владение е било
установено на 16.05.1992 год., когато имотът му е бил предаден на етап „груб
строеж”. Този договор няма транслативно действие, същият не прехвърля права, а
поражда само задължение на изпълнителя МБ да построи и прехвърли след това в
полза на ищеца по иска собствеността на имотите, което е предмет на договора,
вкл. и на процесното жилище.
Предварителният
договор, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД би имал основание за установяване на
начало на давностно владение тогава когато той е сключен от собственика на
вещта като продавач и въз основа на него е предадено на купувача владението
върху вещта. Тогава може да се приеме, че има отблъскване владението на
собственика и установяване на свое владение, на основание чл. 79, ал. 1 от
ЗС. В случая от представения договор не
се установява предаването на това владение от продавача на купувача. На второ
място, не се установява продавачът да е
бил собственик на вещта, която прехвърля и да може ответникът, осъществявайки
фактическа власт върху вещта да установи свое владение. Той може да осъществи само
държане върху тази вещ, защото предварителният договор с несобственик, не му
дава възможност да придобие владение. По определение на закона – чл. 68 от ЗС
владението е упражняване на фактическа власт върху вещта, която владелецът
държи като своя. Това владение трябва да е постоянно, непрекъсвано, спокойно,
явно, без съмнение и с намерението да се
държи вещта като своя. Съдът намира, че такова владение ищецът не е придобил,
защото имотът, върху който е построен блокът, в който е процесното жилище е принадлежал
на лица, които не са съдоговорители на праводателя на ищеца СД „МБ”.
Самият праводател на ищеца не е имал
вещни права върху имота, което се установява от представения договор от
22.10.1991 г., сключен между ЖСК „Б.Х.” и СФ „МБ”. В този смисъл ищецът не е
придобил владение по смисъла на чл. 68 от ЗС, защото то не е несъмнено. Установяването на фактическа власт не е равносилно на владение. В този смисъл
законът не свързва изтичането на срок, в който е установена фактическа власт
върху вещта, с придобиването й по давност , без установяване на владение.
Самото установяване на владение е такова, каквото е това владение, което
законно е установено и по начин, че да е явно, несъмнено и спокойно. В същия смисъл решение № 381 ОТ 25.10.2010 г. по
гр. д. № 37/2010 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС. Ищецът е придобил фактическа власт
на правно основание, но от лице, което е несобственик. Той е държател на
апартамента и в този случай съдът приема
за опровергана презумпцията на чл. 69 от ЗС, а именно, че държателят е
владелец. В тежест на ищеца беше да установи, че е променил държането си във
владение, намерението фактическата власт да се упражнява за себе си като това
намерение се обективира във фактически действия, които недвусмислено да отричат
правата на собственика. Това следва от
изискването да не е установено по скрит начин владението. При липса на такива
действия, не настъпват последиците на чл. 79, ал. 1 от ЗС.
В конкретния
случай, с оглед на спора за собственост върху земята , върху който е построен
блокът, част от който е процесният апартамент, проведен между ЖСК „Б.Х.” и „З. Б.”
ООД не може да се приеме, че е налице спокойно владение.
На второ място е
налице собственост върху имота между ЖСК „Български художник” . А следователно ищецът е следвало спрямо това
лице като собственик на апартамента , да
установи владение, а не просто да има фактическа власт върху него.
Както притежаването
на права, така и установяването на фактическа власт са отношения между субекти,
по повод вещи. В този смисъл сключването на договор между СД „МБ” и ищецът, не
е достатъчно, за да се приеме, че е налице владение, което е законно, защото то
се осъществява върху обект, изграден върху урегулиран имот, собственост на
трето лице.
Това отвежда и до
извода за липсата на втората
предпоставка за придобиване право на собственост върху апартаменти. Тази да е
манифестирано намерението да се свои вещта. По делото не са ангажирани от ищеца
такива доказателства. Отдаването на имота под наем не е достатъчно основание да
се приеме, че ищецът е своил вещта. Същият не
е плащал данъци за нея, не е уведомил собственикът на недвижимия имот, върху който е построена,
че свои вещта. В този смисъл самата фактическа власт не е достатъчно условие за
придобиване на имота по давност.
По изложените
съображения съдът намира, че не е установено право на собственост на ищеца
върху недвижимия имот, описан в исковата молба, а също така не са установени и
останалите предпоставки за уважаване на иска, а именно да се докаже, че
ответникът владее вещта без основание.
Напротив установява
се от съдебно решение, че ответникът е собственик на имота. Същият е придобил
от собственик на мястото, върху който е изграден блокът с процесния апартамент,
, като е обявен за окончателен сключеният предварителен договор със съдебното
решение, т.е. ответникът има правно основание да владее имота.
По изложените
съображения съдът намира, че искът е неоснователен и следва да се отхвърли.
На ответника, на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК следва да се присъдят направените по делото разноски в размер
на 5080 лв.
Воден от горните съображения
Софийски градски съд
Р Е Ш И
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „Р.” ООД, гр. С., район „Л.”, ул. „К.” № **, представлявано от Р.С. П. срещу
В.Н.Б., ЕГН **********,***, адв. Р.Р.,*** иск с правно основание чл. 108 от ЗС
за предаване владението на апартамент (ателие) № 119, находящ се вгр. С., м. „К.С.
– Плавателен канал, блок **, ет. **, който
блок е построен в западната част на п. V, сега обособен в нов парцел І от кв.
133 д по плана на гр. С., местност „К.С. – Плавателен канал”, със застроена
площ от 129,25 кв.м., състоящ се от четири стаи, кухня, баня, клозет,
преддверие, коридор и три балкон, с граници: от юг , изток и север – двор, от
запад – стълбище и двор, отдолу ап. 114, отгоре ап. № 116, заедно с мазе № 2
със светла площ от 9,66 кв.м,. заедно съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото, както и 7,946 5 идеални части от общите части на блок №
10.
ОСЪЖДА „Р.” ООД, гр. С., район „Л.”,
ул. „К.” № **, представлявано
от Р.С. П. да заплати на В.Н.Б., ЕГН **********,***, адв. Р.Р.,*** сумата от
5 080 лв (Петхиляди и осемедесет лева), на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението може да се обжалва пред
Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: