РЕШЕНИЕ
№ 220
гр.Поморие, 28.10.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд
– Поморие, гражданска колегия, в открито заседание на 25 февруари през две
хиляди и деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Ивайло Бъчваров
при участието на секретаря Валентина Атанасова,
като разгледа докладваното от районния съдия г.д.N 479 по описа за
Производството е образувано след обединяване на настоящото производство образувано по искова молба от К.Г.С. и производството образувано по искова молба от „ Хелиос Бийч Апартмънтс-Поморие” ЕООД със седалище и адрес на управление в гр.Поморие , представлявано от М.М. против Етажната собственост (ЕС) „Хелиос”, с адрес в гр.Поморие, ул. „Морска”, № 52.
Първият ищец
твърди, че е собственик на самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.36.2.5
по КККР на гр.Поморие, а вторият ищец- дружество твърди, че е собственик на 9
на брой самостоятелни обекта 57491.509.36.1.3 ; 57491.509.36.4.8 ; 57491.509.36.4.17 ; 57491.509.36.3.26 ; 57491.509.36.2.3 ; 57491.509.36.2.21 ; 57491.509.36.3.33 ; 57491.509.36.4.2 ; 57491.509.36.10.16 всички
по КККР на гр.Поморие в процесната етажна собственост. В представените искови молби идентични по
своето съдържание, относно основанията за твърдяната незаконосъобразност на обжалваните
решения се твърди, че на 04.07.2018 г. е
проведено общо събрание (ОС) на ЕС в комплекса, на
което са приети решения, които всеки от ищците оспорва като нищожни, евентуално
незаконосъобразни поради допуснати нарушения на изискванията на ЗУЕС във връзка
със свикването, провеждането и вземането на решения на ОС. Твърди се ,
че комплекс „Хелиос” е такъв от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, поради
което съществуването на ЕС, свикване, провеждане на ОС и гласуване на решения е
неприложимо, респ. ЕС е нищожна, такива са и решенията на ОС. В подкрепа на това
становище се сочат изводите на съда по в. гр.дело № 821/2018 г. по описа на ОС
– Бургас. Също така като основание за нищожност/незаконосъобразност на
оспорените решения на ОС се сочи неяснота в основанието, на което е свикано ОС.
Твърди се, че УС на ЕС е отказал да свика ОС по инициатива на 20% от
собствениците, на основание чл.12, ал.2 от ЗУЕС, а е свикал редовно
отчетно-изборно такова, на основание чл.12, ал.1 от ЗУЕС. Сочи се, че дори и да
се приеме, че събранието е свикано по инициатива на собственици е налице
нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС, тъй като в поканата за свикването му не са
включени въпросите от дневния ред, поставени от собствениците, конкретно не е
включен в дневния ред въпросът за назначаване на комисия в състав от трима
членове, която да извърши проверка на работата на председателя на УС, на УС и
контролния съвет във връзка с разходването на постъпили суми в бюджета на ЕС от
Иска се отмяна на всички решения приети на 04.07.2018 г. от ОС на ЕС Хелиос гр.Поморие, обективирани в протокол от същата дата, като незаконосъобъразни, респ.нищожни. Претендират се от всеки от ищците направените по делото разноски.
Правното основание на предявените от всеки от ищците искове
е по чл.40, ал.1 от ЗУЕС .
Исковата молба е приета за разглеждане от съда и препис от нея е връчен на ответната ЕС, която в законоустановения срок е подала отговор, с който оспорва предявената претенция като допустима, но изцяло неоснователна. Ответната ЕС сочи, че са налице множество влезли в сила съдебни решения, в който въпросът относно режима на управление на комплекс „Хелиос” е разрешен по задължителен за страните начин. Твърди, че ОС е свикано законосъобразно, с покана за свикване, която съдържа предвидените в ЗУЕС реквизити, че ЗУЕС съдържа изискване единствено за най-ранния възможен момент за провеждане на ОС, както и срок за свикване на ОС в хипотезата на чл.12, ал.2 ЗУЕС, като в този случай срокът по чл.12, ал.3 ЗУЕС не е такъв за провеждане на ОС. Твърди се, че ОС е свикано от оправомощен за това субект, тъй като сочената от ищеца обезпечителна мярка е отпаднала по силата на закона, предвид отхвърлянето на иска свлязло в сила решение в производството, по което тази мярка е постановена. Заявява се, че решенията на соченото от ищеца ОС на ЕС, проведено на 27/28.02.2018 г., са оспорени от редица собственици, същите са спрени по производствата, образувани във връзка с оспорването и последните не са приключили. Заявява се, че соченият от ищеца член на преброителната комисия не е бил възпрепятстван да участва в работата на същата, а не се е отзовал да изпълни задълженията си, като в допълнение се сочи, че неучастието на член от комисията в нейната работа не е нарушение на ЗУЕС, водещо до незаконосъобразност на взетите решения. По отношение на извършеното със сочената от ищеца таблица преизчисление на идеалните части от общите части е застъпено становище, че същото е единствено и само за целите на ЗУЕС. Заявява се, че законосъобразно включване в таблицата на паркинг-гаража. Застъпва се становище за неосвнователност и на останалите твърдения на ищеца за допуснати нарушения при провеждането на ОС, в това число тези относно представителната власт на участвалите в събранието пълномощници на собственици, относно наличието на преводач, относно неподписване на протокола от участвалите на събранието, относно липсата на кворум при приемане на решенията. Заявява се становище, че възражението за включване в бюджета на ЕС на суми относно обекти, които по твърденията на ищеца са индивидуална собственост, е неоснователно, тъй като е такова по целесъобразността на взетото решение, която не подлежи на съдебен контрол. По изложените в отговора съображения ответникът счита, че ОС е законосъобразно свикано и проведено, поради което намира, че приетите на събранието решения следва да се потвърдят от съда. Ответникът също претендира разноски.
В съдебно заседание ищците се представляват от редовно упълномощен процесуален представител – адвокат, а представител на втория ищец –дружество се явява и лично. Поддържат исковата претенция на заявените в нея основания.
Ответната ЕС
също се представлява от редовно упълномощен представител – адвокат, който
поддържа изразеното с отговора становище за неоснователност на предявения иск.
Във връзка с допустимостта на предявените искове съдът прие следното: Вземането на решенията от ОС на ЕС се извършва по специален ред, уреден в ЗУЕС, в който е уреден и способът за контрол върху тях. Въпреки,че по естеството си решенията на ОС на ЕС са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел, по своите правни последици се различава от многостранните сделки, поради което за него не се прилагат общите разпоредби на ЗЗД, а тези по ЗУЕС. От това следва, че контролът за неговата валидност и законосъобразност може да се осъществи единствено по реда на чл.40 ЗУЕС по предявен в посочения в закона срок иск в какъвто смисъл е и съдебната практика обективирана в Определение № 482/17.10.2017 г. по гр. д. № 11/2017 г., I г. о., ГК на ВКС и посоченото в него Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК на ВКС, която напълно се споделя от настоящия състав на съда.
Предвид това,
че ищецът сочи едни и същи нарушения като основание
за нищожност/незаконосъобразност на процесните решения, съдът намира, че
защитата на ищеца в случая е ограничена до оспорване на решенията по реда на чл. 40 от ЗУЕС,
а не се разпростира и до такава по реда на ЗЗД, поради което
производството по исковете за прогласяване нищожност на решенията следва да се
прекрати като недопустимо.
Предявените от всеки от ищците претенции с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС
са подадена от собственици на СОС в процесната ЕС, в срока по чл.40, ал.2 ЗУЕС
– ОС е проведено на 04.07.2018 г., а
искът е предявен на 24.07.2018 г. от ищеца С. и на 25.07.2018 г. от ищцовото
дружество, поради което са допустими.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие следното:
Установява от представения по делото препис от учредителен акт на „Хелиос бийч апатмънтс Поморие „ЕООД, а и не е спорно между страните, че този ищец е собственик на следните самостоятелни обекти : 1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.2.13, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, секция Б, ет.4, ап.12, с 2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.4.8, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, секция Г, ет.2, ап.8; 3. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.4.17, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, секция Г, ет.5, ап.13 ; 4. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.3.26, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, секция В, ет.5, ап.24 ; 5. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.2.3, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, секция Б, ет.0, ;
6. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.2.21, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, секция Б, ет.0, маг.3; 7. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.3.33, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, секция В, ет.0, Маг.6 ; 8. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.4.2, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, секция Г, ет.0, М.7; 9. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.10.16, с адрес: гр. Поморие, ул. „Морска” №52, ет.0 . Също така не се спори между страните и се установяава от представеният нотариален акт №43/04.07.2017 г., том І, нот.д.№29/2017 г. , че ищецът С. е собственик на дарените му с посочения н.а. 1/10 ид.части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.509.36.2.5. по КККР на гр.Поморие.
Процесното ОС на
собствениците на ЕС „Хелиос” в горепосочената сграда е свикано с представената покана,
изходяща от Г.Д. – председател на УС на ЕС „Хелиос”, подписана от последната, датирана от 08.02.2018 г., 16.00 ч., в която е посочено,
че ОС ще се проведе на 04.07.2018 г., от 17.00 ч., в пространството пред
сладкарницата в комплекса до главния вход – секция С при дневен ред, както
следва: т.1. Избор на председател на ОС; т.2. Избор на секретар на
ОС; т.3. Избор на комисия за преброяване; т.4. Утвърждаване на преводач/и за
чуждестранните собственици; т.5. Приемане на разпределение на общите части по
смисъла на чл.17, ал.4 ЗУЕС; т.6. Отчет на УС. Утвърждаване на отчета; т.7.
Отчет на КС. Утвърждаване на отчета; т.8 Обсъждане и избор на УС на ЕС.
Определяне на възнаграждението на председателя на УС; т.9. Обсъждане и избор на
КС на ЕС; т.10. Избор на касиер на ЕС. Определяне на възнаграждението; т.11.
Обсъждане и приемане на бюджета за следващия отчетен период; т.12. Възлагане на
права на УС/председателя на УС за представляване интересите на ЕС в съда и
други официални органи за решаване на спорни въпроси по общите части в ЕС и
покриване на всички свързани разходи. Сключване на договор за юридическа помощ
в рамките на предвидените средства в бюджета; т.13. Възлагане на права на
УС/председателя на УС за реализация на мерки съгласно ЗУЕС за събиране на
просрочени от собственици такси за управление и обслужване на общи части в
комплекса. Определяне на срокове за плащане; т.14. Възлагане на права на
УС/председателя на УС за отстраняване на възникнали аварии в общите части на ЕС
в рамките на определените средства в раздел „Непредвидени разходи” на бюджета;
т.15. Утвърждаване на бюджета на ЕС за следващия отчетен период; т.16.
Възлагане на права на УС/председателя на УС за прехвърляне на партидите за вода
и ел.енергия за територията на парка. Приемане на правила за разпределение и
заплащане на използваната вода в самостоятелните обекти на ЕС; т.17. Възлагане
на права на УС/председателя на УС за сключване или подновяване на договори с
юридически и/или физически лица за обслужване на асансьорите, басейна, парка,
за дребни ремонти, охрана, а също така трудови договори с обслужващия персонал;
т.18. Възлагане на права на УС/председателя на УС за освобождаване на общи
части от неправомерно инсталирано телекомуникационно оборудване, от
неправомерно използване, включително приемане на мерки за възстановяване на
общи части вследствие на неправомерни СМР, изпълнени от собственици на
самостоятелни обекти; т.19. Възлагане на права на УС/председателя на УС за
организация по предоставяне на интернет и кабелна телевизия в ЕС. Обсъждане на
възможността за плащане за сметка на таксите за обслужване; т.20. Възлагане на
права на УС/председателя на УС за организиране на контрол на достъп и
статистика за ползването на обектите от собственици и наематели с монтиране и
използване на чипова система във входовете и асансьорите на всяка секция; т.21.
Възлагане на права на УС/председателя на УС за ремонт и обновяване на системата
за видеонаблюдение в комплекса, т.22. Възлагане на права на УС/председателя на
УС за организацията и изграждането на стълба към плажа при спазване на
изискванията на ЗУТ и свързаната нормативна база и т.23. Други.
Поканата съдържа и текст на руски език, в същата е
посочено, че регистрацията на участниците започва в 15.00 ч.
Представен е протокол, датиран от 08.02.2018 г.,
16.00 ч., подписан от председателя на УС на ЕС и двама свидетели, за поставяне
на поканата за свикване на ОС на видно място до главния вход на жилищната
сграда и във фоайетата на всички секции. Представен е и протокол от 04.07.2018
г., на комисия за регистрация на участниците в ОС, в състав: Татяна Павлинич –
председател, А.Н., Г. М., О. К., О. Д. и О. Ч. – членове, съгласно който в
периода от 15.00 ч. до 17.00 ч. комисията е отразила в предварително подготвен
списък на всички собственици в ЕС, явилите се на ОС, като на същото са се явили
181 собственици, ползватели и пълномощници на собственици на СОС, притежаващи
77.96 %, определени на оснавание чл.17, ал.4 ЗУЕС от оценителя К.М. Протоколът
е подписан от гоепосочените председател
и членове. По делото е представен и протокол от 05.07.2018 г., на комисия за
регистрация на участниците в ОС, в състав: Т.П.– председател, .О. Ч., А. И., О.
Д. и К.С. – членове, съгласно който последният член на комисията не се е явил в
обявения от председателя на ОС час – 21.00 ч., бил е потърсен на домашния си
адрес, но не е намерен. Сочи се в протокола,
че при контролна проверка на протокола за регистрация е установено, че за
участие в работата на ОС са регистрирани собственици на 185 обекта или 78.66 %
от ид.части от общите части на ЕС. Представен
е и препис от списък за регистрация на собствениците за участие в ОС, свикано
на 04.07.2018 г., с посочени в списъка СОС в ЕС, индивидуализирани с
идентификатор, местонахождение, собственик/пълномощник и положен подпис на
явилите се такива.
Представени са и преписи от пълномощни от собствениците на
СОС в ЕС за участие в ОС .По делото е представен протокол от общо редовно
отчетно-изборно събрание на собствениците на ЕС „Хелиос” в жилищна сграда,
състояща се от 12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”,
„М”, разположена в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на
гр.Поморие, проведено от 18.00 ч. на 04.07.2018 г..
Видно от протокола, началото на регистрацията на
собственици/пълномощници е започнало в 15.00 ч., към датата на обявения час за
начало на ОС – 17.00 ч., на същото са присъствали 77.96 % ид.ч. от общите части
(181 обекта от 223), съгласно таблица с определени ид.части от жилищната
сграда, изготвена от лицензиран оценител. Сочи се в протокола, че в 17.00 ч.
регистрацията е била прекратена, регистрационната комисия е преброила
регистрираните собствениците на СОС със съответните ид.части, в съответствие с
таблицата за тяхното преразпределение, определяне, определянето на
регистриралите се (кворума), е приключило в 18.00 ч., в който час ОС е обявено
за открито, при дневен ред съгласно поканата за свикването му, като съгласно
протокола на преброителната комисия окончателният кворум на събранието е 78.66
% (185 обекта). Съгласно протокола, ОС е взело решения както следва: приело е преводачи
от руски на български език – С.Р. и от руски на английски език – М. Н., избрало
е комисия по преброяването в състав, посочен в протокола от 05.07.2018 г. на
тази комисия, за председател на ОС е избран Е.П.а за секретар М. Г., ОС е
приело разпределение на общите части, определено на основание чл.17, ал.4 ЗУЕС,
приело е отчета на УС на ЕС, за членове на УС с решение на ОС са избрани Е. П.,
Т. П.Д. П., Г.Д. и С.М., за членове на КС са избрани В. С., Ю. Р. и М.Д. К., ОС
е приело да бъдат съвместени длъжностите на председател на УС и касиер, приело
е предложения проекто-бюджет като такъв за следващия отчетен период, възложило
е на УС/председателя на УС представителство на ЕС в съдилищата и други
официални органи във връзка със споровете по общите части в ЕС, като заплаща от
името на ЕС необходимите разходи и сключва договори за юридическа помощ в
рамките на предвидените средства в бюджета, упълномощен е УС/председателя на УС
да предприеме всички законови действия за събирането на несвоевременно
платените суми за обслужване на общите части и управление от собствениците,
като неплатените такси да се преведат по сметка на ЕС в срок до 15.07.2018 г.,
упълномощен е УС/председателя на УС да ползва средства за отстраняване на
аварийни ситуации в общите части, в рамките предвидени в бюджета за
„Непредвидени разходи”, упълномощен е УС/председателя на УС да прехвърли
партидите за вода и ел.енергия за територията на парка на името на ЕС, както и
да определи правилата за разпределение и плащане на консумираната вода в
самостоятелните обекти на ЕС, упълномощен е УС/председателя на УС за сключване
или преподписване на договори с юридически и/или физически лица във връзка с обслужване
на асансьорите, басейна, парка, извършването на ремонтни работи, с охраната, както
и с обслужващия персонал, УС/председателя на УС е упълномощен относно
освобождаване на общите части от несанкционирано монтиране на
телекомуникационно оборудване, относно несанкционирано използване на общите
части, включително да предприеме необходимите законови действия за
възстановяване на вече извършени СМР от собственици на самостоятелни обекти,
упълномощен е УС/председателя на УС да подпише договор за ползване на общи
части и за изградената телекомуникационна мрежа за осигуряване на достъп до
интернет и кабелна телевизия в ЕС, УС/председателя на УС е упълномощен за осигуряване
на контрол на достъпа и отчетност при ползването на обектите от собствениците и
наемателите, да възложи монтирането и използване на чипова система във
входовете и асансьорите на секциите, както и да възложи ремонт и обновяване на
системата за видеонаблюдението в комплекса, упълномощен е УС/председателя на УС
да възложи проектирането и изграждането на стълба от крайбрежната пътека към
плажа при спазване на предвидените процедури и на заложените норми в ЗУТ, взето
е решение да бъде създаден сайт на ЕС. Протоколът от ОС е подписан от
председателя и секретаря, в него са отбелязани процентите, с които са взети
горепосочените решения, с посочване на гласувалите „за”, „против и въздържал
се”. Представени са и бюлетините, с
които собствениците/пълномощниците са гласували при вземане на решения на ОС.
Представен е и
препис от таблица за определяне на съответните идеални части от общите
части на процесната жилищна сграда с 12 секции и покрит паркинг гараж,
изготвена от инж.К. М.– лицензиран независим оценител на недвижими имоти, в
която са посочени в проценти съответните ид.части от общите части за всеки СОС
в сградата. Представен е и препис от годишния бюджет
за сезон
При така изяснената фактическа обстановка съдът, прие следните правни
изводи по основателността на предявените искове:
По повод становището на ищците, развито по-подробно от ищцовото дружество, че комплекс „Хелиос” е такъв от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, поради което съществуването на ЕС, свикване, провеждане на ОС и гласуване на решения е неприложимо, съдът намира, че това становище не се подкрепя по никакъв начин от доказателствата по делото и същото е необосновано.
Съгласно § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС „Жилищен
комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран
поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на
изисквания на контролиран достъп за външни лица. В исковата
молба се твърди и се представят доказателства от ищцовото дружество– нот.акт №
91/23.02.2017 г., нот.дело № 84/2017 г. и договор за разпределение правото на
реално ползване, че в поземления имот, в който е разположена процесната ЕС е
налице обект, който е индивидуална собственост на трето лице – басейн. След като се установява наличието на друг обект, който не е такъв обслужващ собствениците и обитателите в
сградата, то комплексът не отговаря на изискванията на закона за такъв от
затворен тип. Що се отнася до цитираното решение №ІІІ-80/18.07.2018 г. по в.
гр.дело № 821/2018 г. по описа на ОС – Бургас, в което съдът е направил изводи
относно това, че процесната ЕС е такава от затворен тип, то това решение е
постановено по казус съвсем различен и неотносим към настоящия и тези изводи не
са задължителни за настоящия съдебен състав.
Отделно от това са налице множество решения на БОС, по напълно идентични с настоящия казуси
касаещи същата ЕС, а именно решение № 78/05.06.2017 г. по гр.дело № 424/2016 г. на
РС-Поморие, потвърдено изцяло с решение № ІV-102/18.12.2017 г. по в.гр.дело №
1430/2017 г. по описа на ОС – Бургас, решение №119/10.08.2017г. по гр.дело
№425/2016 г. на РС-Поморие потвърдено с решение №V-126/05.12.2017 г. на ОС –
Бургас по в. гр. д. № 1559/2017г., по които съдът е приел, че процесната етажна
собственост не е от затворен тип и следва да се управлява в режим на ЕС,
доколкото представлява една ЕС съставена от всички сгради в комплекса. Добре
известно е на ищцовото дружество и постановеното по негов иск за отмяна
решенията на същата етажна собственост решение №120/11.08.2017г. постановено по
гр.дело №410/2016г. потвърдено с решение №І-116 /03.01.2018г. по в.гр.д. №1594/2017г. на БОС, в което съдът е приел, че процесният
комплекс „Хелиос” не представлява „жилищен комплекс
от затворен тип” по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, в който случай
управлението на общите части се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, съгласно
чл.2, ал.1 ЗУЕС, като събраните в настоящото производство доказателства не
дават основание за промяна на това становище на състава.
Съдът намира ,че не е налице твърдяното като основание за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС, нарушение на чл.12 от ЗУЕС и неяснота в основанието, на което е свикано ОС.
Поначало в константната съдебна практика се приема, че не е налице изискване в поканата за свикване на ОС да се посочва правното основание, на което се свиква събранието, което е известно и на ищците. В случая не се спори, а и се установява се от доказателствата по делото – искане/молба, подписана от 18 собственици на СОС в процесната ЕС, уведомление до тези собственици, протокол от 05.02.2019 г. от заседание на УС на процесната ЕС, че на 30.01.2018 г. в управителния съвет (УС) на ЕС, на основание чл.12, ал.2 ЗУЕС, е внесено искане за свикване на извънредно ОС на ЕС от собственици на СОС в комплекса, при дневен ред, посочен в искането/молба. На 05.02.2018 г. УС е разгледал искането и възложил на председателя на УС да свика отчетно-изборно ОС на ЕС на 04.07.2018 г., с дневен ред, утвърден от управителния съвет. В чл.12, ал.1 ЗУЕС е предвидено , че ОС се свиква най-малко един път годишно от УС (управителя) или КС (контрольора), като по силата на чл.12, ал.2 ЗУЕС, ОС може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Съгласно чл.12, ал.3 ЗУЕС, искането по ал. 2 се отправя до УС (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. В случая собственици, респ.пълномощни на собственици са отправили искане за свикване на ОС на ЕС, в срока по чл.12, ал.3 ЗУЕС, получено от УС на ЕС на на 30.01.2018 г., УС е провел заседание и е взел решение за свикване на ОС, което решение е приведено в изпълнение с поставяне на покана за свикване на ОС на 08.02.2018 г., отново в срока по чл.12, ал.3 ЗУЕС – 10-дневен от получаването на искането, с което са изпълнени предписанията на посочените законови норми. Поначало срокът по чл.12, ал.3 ЗУЕС е такъв за свикване на ОС, а не за провеждане му. ЗУЕС не въвежда изрично срок за провеждане на ОС при отправено искане по чл.12, ал.2 ЗУЕС. Сроковете за провеждане на ОС на ЕС предвидени в ЗУЕС се извличат от разпоредбата на чл.12, ал.1 ЗУЕС – най-малко един път годишно, както и от разпоредбите на чл.21, ал.1 ЗУЕС, вр.с чл.19, ал.2 ЗУЕС, вр.с чл.11, ал.1, т.2 ЗУЕС и тези на чл.24, ал.1, ЗУЕС, вр.с чл.11, ал.1, т.2 ЗУЕС, налагащи ОС да избере нов УС (управител), респ. КС (контрольор) преди изтичането на двугодишния им мандат. Срокът по чл.13, ал.1, изр.последно ЗУЕС регламентира кога най-рано може да се насрочи и проведе събранието, но не въвежда задължение ОС да бъде проведено именно на най-ранната възможна дата. В случая от представените по делото доказателства не се установява да е налице хипотезата на чл.12, ал.5 ЗУЕС, уреждаща възможността при неотложен случай или когато е изминала повече от една година от последното ОС, такова да бъде свикано от всеки собственик или ползвател. След като при постъпило искане по чл.12, ал.2 ЗУЕС, УС на ЕС е насрочил ОС в срока по чл.12, ал.3 ЗУС, преди изтичане на мандата на УС и КС, избрани с решение на ОС ЕС, проведено на 14.07.2016 г., с насрочването на ОС е изпълнено минималното изискване на закона да се провежда ОС поне веднъж годишно и не е бил налице неотложен случай по смисъла на §1, т.16 от ДР на ЗУЕС, поради което съдът намира, че процесното ОС на ЕС е законосъобразно свикано и не са налице твърдените нарушения на чл.12 от ЗУЕС.
Не е налице и твърдяното
от ищеца нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС, изразяващо се в невключване в дневния
ред на въпроси, поставени от собствениците, а именно невключване на въпроса за
назначаване на комисия в състав от трима членове, която да извърши проверка на
работата на председателя на УС, на УС и КС във връзка с разходването на
постъпили суми в бюджета на ЕС от
Неоснователно е възражението на ищеца, че ОС е свикано от нелигитимен УС и председател на УС, тъй като председателят е избран за такъв на ОС, проведено на 14.07.2016 г., а към момента на подписване на поканата за свикване на ОС – 04.07.2018 г. е действала обезпечителна заповед от 11.05.2016 г., с която е спряно изпълнението на решенията на ОС от 14.07.2016 г., както и заявеното на същото основание възражение за нелигитимност и на УС, избран на горепосоченото ОС. Сочената от ищеца обезпечителна заповед е издадена по гр.дело № 410/2016 г. по описа на РС – Поморие, като на съда е служебно известно, че с влязло в законна сила на 03.01.2018 г. решение по това дело е отхвърлена обезпечената претенция по чл.40, ал.1 ЗУЕС, поради което след посочената дата постановеното от съда спиране на решенията на ОС от 14.07.2016 г. е отпаднало. Съображението на ищеца, че решенията на процесното ОС са незаконосъобразни, тъй като преди него са проведени други ОС на процесната ЕС, на които е избран УС в различен състав не се споделят от съда. Както бе посочено, процесното ОС е свикано законосъобразно, като същото е председателствано от член на УС, избран за такъв на ОС, проведено на 14.07.2016 г., председателят на събранието е избран за такъв с решение на ОС, поради което не е налице нарушение на ЗУЕС, водещо до незаконосъобразност на всички решения, взети на ОС, само на това основание.
Не е налице твърдяното от ищеца нарушение на чл.13 ЗУЕС, при свикване на процесното ОС, изразяващо се в поставяне на поканата извън срока по чл.13, ал.1 ЗУЕС – не по-късно от седем дни преди събранието. Горепосоченият срок въвежда задължение за поставяне на поканата най-малко седем дни преди събранието, като изискването на нормата е спазено при поставяне на поканата във всеки срок, по-дълъг от законоустановения минимум. Твърди се и неподписване на протокола за поставяне на поканата от собственик, ползвател или обитател или ако носи подпис, то същият е неавтентичен. Съгласно чл.13, ал.1 ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. В случая за поставяне на поканата е съставен съответен протокол, подписан от председателя на УС, в изпълнение на взетото от последния решение за свикване, като датата и часът на поставянето е посочен в поканата, поради което съдът намира, че е спазено изискването на горепосочената законова норма. Видно от протокола от ОС, регистрацията за участие в същото е приключила в обявения час за започване на ОС – 17.00 ч., като извършеното от този час до 18.00 ч., преброяване на явилите се за участие в събранието не съставлява нарушение на ЗУЕС, водещо до незаконосъобразност на всички решения, взети на ОС, само на това основание, поради което възражението на ищеца в тази насока е неоснователно. Оспорения от ищеца кворум за провеждане на ОС се установява от представените по делото доказателства, в това число пълномощни, поради което възражението на ищеца в тази насока е неоснователно, като за пълнота следва да се посочи, че регистрирания кворум е далеч над изискуемия такъв по чл.15, ал.1, респ. ал.2 ЗУЕС, а твърдяното обстоятелството, че един от членовете на комисията по преброяването не е извършил лично проверка на този кворум, не е такова, което да се отрази на законосъобразността на взетите решения. По отношение на възраженията на ищеца относно посочената в протокола от ОС и представена по делото таблица, съставена на основание чл.17, ал.4 ЗУЕС, съдът намира, че доказателствата по делото не дават основание съдът да приеме нещо различно от становището си по този въпрос, изложено във влязлото в сила решение № 120/11.08.2017 г. по гр.дело № 410/2016 г., че при необходимост от провеждане на ОС на собствениците на СОС във всички сгради в комплекс „Хелиос”, правилно и законосъобразно е извършено преизчисляване на идеалните части от общите части в хипотезата на чл.17, ал.5, т.1, вр. с ал.4 ЗУЕС, като с извършване на това преизчислената е гарантираната еднаква тежест на гласа на всеки собственик при гласуване на решения по въпроси относно управлението на общите части не на отделната секция, а на сградите в целия комплекс. Правилно е извършено и преизчисление на идеалните части, съответстващи на паркоместата в сградата паркинг-гараж, които представляват реално обособени идеални части от сградата, собственост на конкретен субект и СОС по смисъла на § 1, т.1 от ДР на ЗУЕС, като същите аргументи са валидни и за СОС, представляващи магазини. Одобряването на преизчислените идеални части от ОС с кворума по чл.17, ал.6 ЗУЕС има за цел окончателно разрешаване на проблема с идеалните части, визиран в хипотезите на чл.17, ал.4 и 5 ЗУЕС, но до достигане на това окончателно разрешение не е налице пречка за провеждане на ОС, с кворум по чл.15, ал.2 ЗУЕС, при преизчислени по реда на чл.17, ал.4 ЗУЕС идеални части. Констатациите на комисията по преброяване, отразени в съставените от същата протоколи се потвърждават от представените по делото доказателства относно представителната власт на участвалите в ОС пълномощници, поради което възраженията на ищеца за допуснати нарушения на чл.14, ал.3 и ал.4 ЗУЕС, са неоснователни.
ЗУЕС не въвежда изискване за явно гласуване на решенията на ОС, противно на становището на ищеца, нещо повече изискването на чл.16, ал.5 ЗУЕС, протоколът да съдържа начина, по който са гласували лицата – „за”, „против” или „въздържал се” и техен подпис, е напълно спазено чрез провеждане на гласуване с бюлетини с изискуемото по закон съдържание, поради което становището на ищеца за допуснато нарушение на чл.16 ЗУЕС, изразяващо се непосочване в протокола на явилите се на събранието лица, идеалните части, които те представляват, номера на СОС, начина по който са гласували лицата – „за”, „против” или „въздържал се, неподписване на протокола от ОС от явилите се, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения, не се споделят от съда.
Събранието е протекло при участие на преводачи, включително от руски език, протоколът съдържа отразяване на изказванията, поради което възраженията в тази насока са неоснователни.
Гласуваното преразпределение на идеалните части, както бе посочено е с оглед провеждането на ОС, поради което не е допуснато твърдяното нарушение, че същото не е обявено в предварително оповестения дневен ред на ОС.
Неоснователно е възражението на ищеца , че решенията по т.6 и т.7 от дневния ред, за приемане отчета на ЕС и на КС, са незаконосъобразни тъй като не са взети с квалифицирано мнозинство. ЗУЕС не изисква тези отчети да се приемат с квалифицирано мнозинство. Разрешението, на което се позовава ищеца, дадено в решение № 78/13.05.2015 г. по гр. д. № 6829/2014 г., I г. о., ГК на ВКС, което не е задължителна за настоящия състав практика, е неотносимо към процесния случая, доколкото касае въпроса дали оспорването на решение от дневния ред на общо събрание на ЕС за приемане отчета на управителя за изразходваните средства за управление и поддръжка на общите части, представлява оспорване на самия отчет като акт на управление на ЕС, т.е. дали се касае за оспорване решения на управителя – чл.43 ЗУЕС или за оспорване решения на общото събрание – чл.40 ЗУЕС какъвто въпрос в случая не стои.
Неоснователно е становището на ищеца, че решението по т.8 от дневния ред, за избор на УС на ЕС, както и това по т.9, за избор на КС, са незаконосъобразни с аргумент, че в предложенията за членове на УС, респ. КС не са включени лица, за които е направена такава номинация. Дори и в предложенията за членове на УС/КС да не са включени определени кандидатури, ОС е избрало членовете на УС/КС с изискуемото от закона мнозинство, поради което решенията не са незаконосъобразни.
По т.10 от дневния ред, ОС е взело решение да се съвместят длъжностите на председател на УС и касиер. Съгласно чл.24, ал.7 ЗУЕС, член на контролния съвет, контрольор или касиер може да бъде собственик или ползвател, който не е съпруг, член на домакинството, не е във фактическо съпружеско съжителство, в родствена връзка по права линия, по съребрена линия до втора степен и по сватовство до първа степен с останалите членове на контролния съвет, както и с членовете на управителния съвет или с управителя. След като законът поставя горепосочените ограничения за заемане на длъжността касиер, то по аргумент за по-силното основание член на УС не може да заема длъжността касиер. С оглед изложеното съдът прие, че това решение е незаконосъобразно и като такова следва да бъде отменено.
По отношение становището на ищеца за незаконосъобразност на решението на ОС по т.11, с аргумент, че е недопустимо да се събират средства в бюджета на ЕС за чужда собственост – парк и басейн, които не принадлежат на ЕС и не са общи части, както и за паркинг-гаража, съдът намира, че от събраните по делото доказателства се установява, че теренът (вътрешен двор), в който е изградена вертикална планировка към сграда – етажна собственост, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн, представлява обща част по предназначение, която подлежи на ползване от всички етажни собственици, поради което разходите във връзка с тази обща част, включително електрическото осветление на алеите и басейна, следва да се заплащат от ЕС.
Решението по т.16 от дневния ред, с което е упълномощен УС/председателя на УС да прехвърли партидите за вода и ел.енергия за територията на парка на името на ЕС, както и да определи правилата за разпределение и плащане на консумираната вода в самостоятелните обекти на ЕС, се счита от ищеца за нищожно/незаконосъобразно, като излизащо извън компетентността на ОС. По изложените по горе аргументи относно характера на терена, в който е изградена вертикална планировка към сграда – етажна собственост, съдът намира оспореното решение по т.16 за законосъобразно.
Приетото решение на ОС по т.18 от дневния ред, с което УС/председателя на УС е упълномощен относно освобождаване на общите части от несанкционирано монтиране на телекомуникационно оборудване, относно несанкционирано използване на общите части, включително да предприеме необходимите законови действия за възстановяване на вече извършени СМР от собственици на самостоятелни обекти, е оспорено като излизащо извън компетентността на ОС . По силата на чл.23, ал.4, изр.второ ЗУЕС, по искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание. Съдът прие, че оспореното решение по т.18 от дневния ред, е такова с което на УС/председателя на УС са предоставени пълномощията по чл.23, ал.4, изр.второ ЗУЕС, поради което същото е законосъобразно.
По същите съображения е оспорено от ищеца и
решението по т.21 от дневния ред, с което е упълномощен
УС/председателя на УС да възложи ремонт и обновяване на системата за
видеонаблюдението в комплекса. Съгласно чл.23, ал.3 ЗУЕС, председателят
на управителния съвет (управителят) представлява собствениците и ползвателите
при извършване на всички действия, които са във връзка с обикновеното управление
на етажната собственост. Извършването на ремонт и
обновяване на система за видеонаблюдение е действие във връзка с обикновенното
управление на ЕС, поради което решението по тази точка от дневния ред не е
незаконосъобразно.
Предвид посочените от съда съображения в обобщение следва да се посочи, че като незаконосъобразно следва да бъде отменено единствено оспореното от ищците решение на процесното ОС по т.10 от дневния ред, а останалите решения на ОС са законосъобразни, поради което искът по отношение на тях следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.
По направените от страните искания за присъждане на разноски съдът прие следното. Ищците са направили разноски в размер на 160 лв. съобразно с представения списък на разноските. Предвид частичната основателност на претенцията , на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищците разноски в размер на 6,96 лв., съразмерно на уважената част от исковете. Ответникът е направил разноски в размер на 1300 лв. за адвокатско възнаграждение. На основание чл.78, ал.3 от ГПК ищците следва да бъдат осъдени да заплатят при равни части за всеки от тях на ответната ЕС разноски в размер на 1243,47 лв., съразмерно на отхвърлената част от исковете.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
Р
Е Ш И :
ПРЕКРАТЯВА като
недопустимо производството по предявения от К.Г.С., роден на *** г. в
Руска Федерация, с ЛНЧ ********** и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие „ ЕООД ,
със седалище и адрес на управление в гр.Поморие ,ул.”Морска” №52 ,бл.Д ,ап.4 ,
ЕИК203479718 ,представлявано от управителя М.Р.М., против Етажна собственост „Хелиос” в жилищна
сграда, състояща се от 12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”,
„К”, „Л”, „М”, разположена в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР
на гр.Поморие”, с адрес гр. Поморие, ул. „Морска”, № 52, представлявана
от председателя на управителния съвет на ЕС С.М.С., със съдебен адреса*** –
адв.И.К., иск за прогласяване нищожността
на решенията на проведеното на 04.07.2018 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост, обективирани в протокол от същата дата.
ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението на проведеното на 04.07.2018 г. Общо събрание на собствениците в Етажна собственост „Хелиос” в жилищна сграда, състояща се от 12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”, „М”, разположена в поземлен имот с идентификатор 57491.509.36 по КККР на гр.Поморие”, с адрес гр. Поморие, ул. „Морска”, № 52, представлявана от председателя на управителния съвет на ЕС С.М.С., със съдебен адреса*** – адв.И.К., взето по т.10 от дневния ред на събранието, с което ОС е приело да бъдат съвместени длъжностите на председател на управителния съвет и касиер, като ОТХВЪРЛЯ иска на К.Г.С., роден на *** г. в Руска Федерация, с ЛНЧ ********** и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие „ ЕООД , със седалище и адрес на управление в гр.Поморие ,ул.”Морска” №52 ,бл.Д ,ап.4 , ЕИК203479718 , представлявано от управителя М.Р.М. против Етажна собственост „Хелиос”, за отмяна на всички останали решения на проведеното на 04.07.2019 г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост обективирани в протокол от същата дата.
ОСЪЖДА Етажната собственост „Хелиос” да заплати на К.Г.С., роден на *** г. в Руска Федерация, с ЛНЧ **********, сума в размер 3.47 лв., представляваща разноски по делото, съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА Етажната собственост „Хелиос” да заплати на „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие „ ЕООД , със седалище и адрес на управление в гр.Поморие ,ул.”Морска” №52 ,бл.Д ,ап.4 , ЕИК203479718 ,представлявано от управителя М.Р.М., сума в размер 3.47 лв. , представляваща разноски по делото, съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА К.Г.С. и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие „ ЕООД , със седалище и адрес на управление в гр.Поморие, да заплатят на Етажната собственост „Хелиос”, сума в размер 1243,47 лв., представляващи разноски по делото, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: