Р Е Ш
Е Н И Е
Гр.Ардино, 28.03.2018г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Ардинският районен съд в публично заседание, проведено на двадесети
март през две хиляди и осемнадесета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СУНАЙ ОСМАН,
при
участието на секретаря КАТЯ ХАДЖИЕВА, като изслуша докладваното от съдията
гр.д.№ 12/2018г.по описа на съда и за да се произнесе взе предвид:
Производството е по чл.362- чл.364 от ГПК, и е образувано
по искова молба с правно основание чл.19
ал.3 от ЗЗД.
В
своята искова молба ищецът Г.Л.Х., с ЕГН – **********,***, предявена рез
адвокат Д.Ш. ***, против В.С.Ч., с ЕГН – **********, с адрес: ***, с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, иска обявяване на
предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот: Апартамент №3, находящ се в жилищен
блок на МО, вх. А, в гр. Ардино, ул. „София“ №4, посочен в Протокол от 03.10.2017 год. на Комисията за разглеждане на
преписки за продажба на жилища от жилищния фонд на Министерството на отбраната,
които се намират в населени места, в които няма структури на МО между страните
по настоящото дело да бъде обявен за окончателен.
В обстоятелствената част на исковата молба се сочи,
че по силата на Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.10.2017г., ответникът В.С.Ч.,
в качеството си на продавач се е задължил да му прехвърли по нотариален ред,
правото на собственост върху следния недвижим имот: Апартамент № 3 /три/, находящ се в жилищен
блок на МО, вход „А" в гр. Ардино, ул. „София" № 4, общ. Ардино, обл. Кърджали, посочен в Протокол от 03.10.2017 год. на
Комисията за разглеждане на преписки за продажба на жилища от жилищния фонд на
Министерството на отбраната, които се намират в населени места, в които няма
структури на МО.
Твърди се в исковата молба, че подписването
на предварителен договор между ищеца и ответника е било обусловено от факта, че
към датата на договаряне ответникът все още не е притежавал документ за
собственост върху недвижимия имот, предмет на договора. Съгласно разпоредбата
на чл.1 ал.2 от процесният договор, продавачът е
декларирал това обстоятелство, както и се e задължил
след придобиването на правото на собственост върху имота по надлежния ред, да
прехвърли на ищеца собствеността върху
него. Съгласно разпоредбата на чл.5 ал.1 от договора, страните са се задължили
да сключат окончателен договор в нотариална форма най-късно до изтичане на 14
/четиринадесет/ дневен срок от датата, на която продавачът е придобил
собствеността на недвижимия имот, предмет на предварителния договор. Договорено
е било още, че промяната на договорения срок може да става само по взаимно
споразумение на страните по договора, изразено в писмена форма /чл.5 ал.2 от
същият/. Ищецът твърди също така, че
като купувач е бил съгласен да изпълни поетото от негова страна задължение и да
закупи процесният имот съгласно договорените условия,
но ответникът е отказвал да изпълни поетите задължения по договора. Заявява, че 06.12.2017г. е получил по пощата от
ответника писмена покана, с която по същество е бил уведомен за отказ от негова
страна за изпълнение на поетото задължение. Ищецът твърди, че с негов писмен
отговор по поканата на ответника, който е връчен надлежно на същият, го е уведомил,
че като изправна страна по договора държал на поетото от него задължение и е
бил готов да закупи имота съгласно договорените условия. Ищецът твърди, че му е
било известно, че ответникът В.С.Ч. се е снабдил с Договор за покупка на процесния имот, сключен между него и продавача Министерство
на отбраната. Въпреки изтичането на
договореният срок в чл.5 ал.1 от Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 18.10.2017г., в който ответника се е задължил да му прехвърли
собствеността върху процесният имот в нотариална
форма, към настоящия момент същият категорично е отказвал да изпълни доброволно
поетото от него задължение. С оглед на изложените обстоятелства за ищеца е бил
налице правен интерес да депозира настоящата молба пред компетентния в случая PC -
Ардино, с правно основание чл.19 ал.З от Закона за задълженията и договорите, с
която да поиска съда да обяви предварителния договор в окончателен.
Предвид
това моли съда, да образува надлежно съдебно производство, в което след като
докаже твърдените в настоящата искова молба обстоятелства, да бъде постановен
съдебен акт, с който да се обяви Предварителен договор за покупко
- продажба на недвижим имот-
Апартамент № 3 /три/, находящ се в жилищен блок на
МО, вход „А" в гр. Ардино, ул. „София" № 4, общ. Ардино, обл. Кърджали, посочен в Протокол от 03.10.2017г. на
Комисията за разглеждане на преписки за продажба на жилища от жилищния фонд на
Министерството на отбраната, които се намират в населени места, в които няма
структури на МО, сключен на 18.10.2017г. между страните по
делото– В.С.Ч. с ЕГН- ********** /в качеството му на продавач, и Г.Л.Х. с ЕГН- **********
/в качеството му на купувач, ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН. Моли също така да му бъдат присъдени направените по делото разноски.
В
съдебно заседание се явява лично и с адв.Д.Ш. ***, и
поддържа така предявеният иск, по изложени в съдебно заседание доводи и
съображения, подробно отразени в съдебният протокол.
По така предявеният иск и в срока по чл.131 от ГПК,
е постъпил отговор от ответника представляван, от
адвокат Б.П. ***, в който се сочи, че
счита иска за допустим, но
неоснователен.
Развива подробни съображения, изразяващи се в следното: Не отрича
обстоятелството, че на посочената дата- 18.10.2017г. в гр. Ардино е бил сключен
предварителен договор касаещ процесния
апартамент № 3 /три/, находящ
се в жилищен блок на МО, вход „А" в гр. Ардино, ул. „София" № 4, общ.
Ардино, обл. Кърджали. В същото време ответникът
сочи, че самият предварителен договор, който е предмет на настоящия правен спор
е нищожен, като сочи и съответните конкретни основания, обосноваващи
нищожността. На първо място се позовава на невъзможния предмет по смисъла на
чл.26 ал.2 от ЗЗД. Заявява се, че предварителния договор е нищожен, тъй като
към момента на сключване на предварителния договор ответникът не е бил
собственик на този имот, тоест към момента на сключване на договора в патримониума на продавача е нямало вещ, за която се
претендира да е предмет на договора. Ето защо към момента на сключване на
предварителния договор същия е бил с начално невъзможен предмет. Развива
достатъчно съображения в тази насока, включително и се позовава на разпоредбата
на чл. 9 от ЗЗД. На следващо място се сочи, че предварителния договор е сключен
при явно неизгодни условия за ответника, който го прави нищожен по основание,
тъй като накърнява и добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1 предл.
последно от ЗЗД. Конкретно се посочва, че стойността посочена в предварителния
договор е била равна на продажната цена, на която процесния
апартамент, който е посочен в предварителния договор е бил закупен от МО от
ответника. Заради това се е считало, че се накърняват добрите нрави. Посочва се
и още едно основание за нищожност на същия предварителен договор, отново по
смисъла на чл.26 ал.1 от ЗЗД, тъй като при сключването се е целял заобикалянето
на закона, като конкретно се пояснява, че ищецът е притежавал жилище, което
също е било закупено от МО през 2015г. и той бил уговорил ответникът да участва
за закупуването на апартамента в гр. Ардино, а самият той не можел да участва,
поради първото изказано обстоятелство, а именно, че е бил закупил подобен
апартамент. Ето и защо се приема, че е налице заобикаляне на закона. Именно
поради тези обстоятелства намира, че предварителния договор е нищожен. Посочва се също така, че жилището, предмет на
предварителният договор, е бил вещ извън гражданският оборот, т.к. в
производството по продажба на имот, представляващ държавна собственост е
представлявал сложен фактически състав, включващ административно и гражданско
правни елементи, и затова не се предвиждало сключването на предварителни
договори, вкл.и такива по чл.19 ал.3 от ЗЗД,
именно поради посоченото страните по процесният
договор са постигнали резултат, който изначално е бил противоречащ на закона.
Поради тези съображения иска отхвърлянето като неоснователна на така
предявената искова молба.
В съдебно заседание ответникът не се явява, и се
представлява от адв.П., която поддържа тезата за
неоснователност на исковата молба, по съображенията посочени в отговори, и
заявени и в съдебна заседание. Иска отхвърлянето на така предявената искова
молба.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства,
приема за установено следното от фактическа и правна страна:
По
делото като доказателство е приложено копие и оригинал на Предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 18.10.2017г., сключен между страните,
по силата на който ответникът Ч., в качеството си на продавач се е задължил да
прехвърли на ищеца, като купувач, по нотариален ред, правото на собственост
върху следния недвижим имот: Апартамент
№ 3 /три/, находящ се в жилищен блок на МО, вход
„А" в гр. Ардино, ул. „София" № 4, общ. Ардино, обл.
Кърджали, посочен в Протокол от 03.10.2017 год. на Комисията за разглеждане на
преписки за продажба на жилища от жилищния фонд на Министерството на отбраната,
които се намират в населени места, в които няма структури на МО.
В този договор- чл.1 ал.2, е посочено, че при подписването
на процесният предварителен договор ответникът все
още не е притежавал документ за собственост върху недвижимия имот, предмет на
договора, и което обстоятелство е било декларирано от продавача- ответникът по
настоящото производство, и същият е посочил, че имотът е собственост на
Министерството на отбраната. Ответникът се e задължил
след придобиването на правото на собственост върху имота след приключване на
конкурсната процедура пред МО по надлежния ред, да прехвърли на ищеца собствеността върху него- т.е. тогава да се
сключи окончателният договор /чл.1 ал.4/.
Видно
от разпоредбата на чл.5 ал.1 от договора, страните са се задължили да сключат
окончателен договор в нотариална форма най-късно до изтичане на 14-дневен срок
от датата, на която продавачът /ответник по настоящото производство/ е придобил
собствеността на недвижимия имот, предмет на предварителния договор. Договорено
е било още, че промяната на договорения срок може да става само по взаимно
споразумение на страните по договора, изразено в писмена форма /чл.5 ал.2 от
същият/. Съгласно чл.2 от Предв.договор,
купувачът-ищецът се задължил при прехвърляне на правото на собственост върху
имота, да заплати на продавача- ответникът продажна цена в размер на 8 500
лева /като е предвидено плащането да се осъществи в брой и в деня на сключване
на окончателният договор/, и да поеме разноските по сключването на
окончателният договор.
Установи
се по делото, че на 06.12.2017г. е ищецът е получил по пощата от ответника
писмена покана /копие от която е приложено по делото/, с която по същество е
бил уведомен за отказ от негова страна /от продавача/ за изпълнение на поетото
задължение- като продавачът предложил в 5-дневен срок да прекратят безусловно процесният предв.договор /посочил
е, че договорената цена е по- ниска с 1 000 лв
от цената, на която той закупил процесното жилище,
както и че щял да загуби правото на квартирни пари за срок от 3 години и по
този начин щял да се ощети с 2 500 лева/. Ответникът по делото, в
качеството си на продавач по процесният предварителен
договор е предложил и 500 лева при подписване на анекс за прекратяването на
същият.
От
копие на изходящ от ищеца негов писмен отговор по поканата на ответника, който
е връчен надлежно на същият, се установява, че същият е уведомил последният, че
като изправна страна по договора държал на поетото от него задължение и е бил
готов да закупи имота съгласно договорените условия- посочил също така, че ще
си потърси правата по съдебен ред, в случай на отказ от сключване на окончателен
договор, с предявяване на иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Установи
се по делото, че процесният недвижими имот,
представляващ Апартамент № 3 /три/, находящ се в жилищен блок на МО, вход „А" в гр.
Ардино, ул. „София" № 4, общ. Ардино, обл.
Кърджали, е включен в Протокол от 03.10.2017 год. на Комисията за разглеждане
на преписки за продажба на жилища от жилищния фонд на Министерството на
отбраната, които се намират в населени места, в които няма структури на МО- в
който са посочени и съответните лица, имащи право да участват в конкурса за
тяхното закупуване- като сред тях и ответникът по делото. Установи се, че процесният имот е включен в списъка на МО за жилищата от
жилфонда на МО, намиращи се в населени места, в които няма структури на МО.
От удостоверение за данъчна оценка от 31.01.2018г.
, изд. от Общинска администрация Ардино се установява, че процесният
недв.имот /описан/, се установява, че същият към
31.01.2018г. е бил записан името на Изпълнителна агенция „Военни клубове и
военно-почивно дело“ –София към МО.
От
заповед № ЗС- 295/ 22.11.2017г. на Министъра на отбраната е видно, че
ответникът по делото- В.Ч. е бил определен за купувач на процесният
апартамент /описан по-горе/- със тази заповед Министърът на отбраната е
заповядал жилището да се продаде на същият за сумата от 8 086,79 лева, като е бил задължен и да заплати съответните
разноски по прехвърлянето на собствеността върху имота/местен данък в размер на
242,60 лева; режийни разноски в размер на 161,74 лева; ДДС в размер на 32,35
лева/.
На
31.12.2017г. между ответникът Ч. и Министерството на отбраната е бил сключен Договор
за покупка на процесният имот, по силата на който
ответникът е придобил правото на собственост върху него, като е заплатил цената
на имота, и останалите разноски по сделката /описани и в заповедта на Министъра
на отбраната/.
Като
доказателство е приложено копие на справка за лице, изд. от Служба по
вписванията при РС- Ардино на 20.02.2018г., и касаещо
ищеца Г.Х. за извършени по неговата партида вписвания, отбелязвания и
заличавания, и от която се установява, че същият през 2015г. е закупил
ведомствено жилище от Министерството на отбраната в гр. Ардино /описано
подробно/.
В
съдебно заседание и при условията на чл.176 от ГПК ищецът Х. отговори на
конкретно поставени въпроси, а именно; че работи в военно формирование в гр.Смолян, и не е прекъсвал трудовите си
правоотношения, както и че е закупил ведомствен апартамент през 2015г.
В
качеството на свидетел е разпитан НАСКО БОРИСОВ /нотариус с район на действие
територията на РС- Ардино/, който заявява, че е изготвил процесният
предварителен договор и същият е бил подписан от страните пред него. Бил им
разяснил съдържанието и правното значение на договора, както и последиците от
същият, като страните са поискали същият да е без нотариална заверка на
подписите. Данните за недвижимият имот с съдействието на страните е бил
извлечен от интернет, и договорът не е бил подписан на всяка страните /т.е. на
първата страните страните не положили подписи/. При
предявяването на процесният предварителен договор
свидетелят заяви, че това е изготвеният от него и подписан от страните договор.
Заявява, че не е проверил дали имота, предмет на договора е в гражданският
оборот или извън него, т.к. договорът е бил облигационен, и не се проверявала
собствеността.
От гореизложеното е видно, че предявеният от
ищеца Г.Х. против ответника В.Ч., иск с
правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 18.10.2017г. за окончателен,
е допустим. Допустимостта на иска се обуславя от обстоятелството, че ответникът
не е изпълнил свое задължение /да прехвърли правото на собственост върху процесният недвижим имот /описан по- горе/ в съответствие с
уговореното в договора- чл.1 ал.3 от същият /в 14-дневен срок от придобиване
правото на собственост върху процесният имот. Нещо
повече ответникът дори е изпратил писмена покана за прекратяване действието на
предварителният договор, като предложението, съдържащо се в него в тази насока,
не е било прието от ищеца по делото, купувач по договора. Последният изрично е
заявил своето волеизявление за изпълнение на предварителният договор. Тези
обстоятелства не се оспорват от ответника, като последният в писменият отговор
и в съдебно заседание /чрез процесуален представител/ прави възражения за
нищожност на договора, които водели до неоснователност на иска. Установи се по
делото, че до настоящия момент не е сключен окончателен договор, което води до
извода, че е налице правен интерес за ищеца да води процеса, т.е. налице е
съответна активната процесуална легитимация на ищеца, като купувач, а ответникът
е пасивно легитимиран, като продавач по предварителния договор.
Сиреч, искът е допустим, предявен при наличието на правен интерес от
активно легитимирана страна– купувача по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот със задължение за сключване на окончателен
съгласно нормата на чл.19 ЗЗД.
За успешното провеждане на конститутивният иск
с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативно
наличие на следните предпоставки: 1/ че между страните е сключен валиден
предварителен договор по смисъла на чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД, 2/ че предмет на
същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, 3/
че ищецът се явява изправна страна по договора, т.е., изпълнил е поетите с него
задължения, както и 4/ че към датата на приключване на устните състезания са
налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че ответникът
се явява собственик на вещта.
От доказателствата по делото се установи, че между страните е сключен
действителен предварителен договор от 18.10.2017г.
Същият отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното
съглашение с оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно– писмена
форма, страни, индивидуализиран имот по вид, местонахождение и други, и посочена продажна цена.
Постигнатото съглашение е валидно и доколкото с подписване на договора
страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба,
съответно покупка на имот.
Уговорен е срок като падеж на задълженията на страните- за двете страни в
14 дневен срок от датата, на която продавачът е придобил собствеността на
недвижимият имот, предмет на предварителният договор, и в деня на подписване на
договора– задължение за заплащане на продажната цена.
Обстоятелството, че процесният имот, описан
в предварителния договор, към момента на сключването му не е бил собственост на
продавача, не се отразява на действителността на договора, т.к., липсва забрана
да се сключва такъв договор и за чужда вещ, а и още повече, че това
обстоятелство е било известно на страните и продавачът е декларирал същото
изрично в договора, както и че изпълнението на договора е поставено под
условие, че същият ще стане окончателен едва след като продавачът стане
собственик на процесният имот /след успешното
приключване на конкурсната процедура за придобиване на имота от МО/.
Неописването на имота със всички негови характеристики- като площ,
конкретни помещения в него, прилежащи помещения, съответни идеални части или
съседи/граници, също не се отразява на действителността на договора. И това е
така защото за съда съществува служебно задължение в диспозитива на
съдебното решение да опише процесният имот
в състоянието му към момента на приключване на устните състезания – в този
смисъл е трайната практика на ВКС.
Освен изложеното по-горе следва да се посочи, че за да е налице изправност
на страна по предварителният договор е необходимо същата да е изпълнила поетите
с договора задължения, като в конкретният случай задължение на купувача е да
заплати цената в деня на сключването на окончателният договор, и то ако се
сбъдне условие по ал.1 т.3 от предв.договор/ т.е. ако
продавачът след конкурса придобие собствеността върху имота/. Установи се, че
продавачът /ответник по делото е придобил собствеността върху имота на
21.12.2017г. и е следвало в 14- дневен срок от тази дата да прехвърли
собствеността върху този имот на купувача, което не е сторил и до настоящият
момент. По силата на предварителния договор ищецът- купувач се задължил да заплати
сумата от 8 500 лева в деня на подписване на окончателният договор.
При така установените факти следват съответните
правни изводи; Потестативното право по чл.19 ал.3 от ЗЗД
представлява предпоставка за придобиване на вещни права. Наред с този факт,
преобразуващото право в светлината на чл.19 ал.3 от ЗЗД предоставя възможност
при постановено съдебно решение, което уважава искане за обявяване на
предварителния договор за окончателен по смисъла чл.19 ал.3 от ЗЗД, ищецът да
придобие качеството собственик на процесният имот. И
в този смисъл конститутивният иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД, посредством който се упражнява правото да се иска обявяване на
предварителния договор за окончателен, представлява средство за правна
защита за изправната страна по предварителния договор.
По направените от ответника, чрез
процесуален представител, възражения за нищожност по смисъла на чл.26 ал.2 от ЗЗД, поради невъзможен предмет, следва да се каже, че са неоснователни, поради
следното;
Така описан имотът, предмет на предварителният договор, дава възможност да
се установи каква е волята на страните по договора– а именно; Да се прехвърли правото на
собственост върху Апартамент
№ 3 /три/, находящ се в жилищен блок на МО, вход
„А" в гр. Ардино, ул. „София" № 4, общ. Ардино, обл.
Кърджали, посочен в Протокол от 03.10.2017г. на Комисията за разглеждане на
преписки за продажба на жилища от жилищния фонд на Министерството на отбраната,
които се намират в населени места, в които няма структури на МО. Такава прехвърлителна сделка не е забранена
от закона, за да се приеме, че процесната сделка има невъзможен предмет. От наведените от ответника, чрез процесуален представител вързражения се
установява, че по същество същият твърди, че се е задължил да прехвърли имот, който не е притежавал към датата на
подписване на договора, а е поел задължение за
прехвърляне на имот, собственост на МО. Това сочи, че е поел задължение за прехвърляне собственост върху имот, който не притежава, което не е порок на
сделката, който да води до
нейната нищожност тъй като не съществува правна пречка да
се обещае продажбата на вещ,
която не е собственост на обещателя и такъв договор обвързва валидно страните. Дали към датата на
сключване на предварителният договор процесно жилище е била собственост на продавача, или се е очаквало същият да придобие имота след провеждане на конкурсна процедура, след той
да придобие собствеността върху имота, също не прави договора
нищожен. Договорите върху бъдещ предмет, какъвто може да бъде и ведомствен апартамент, вкл.и на МО-
какъвто е процесният, обвърват валидно страните, в какъвто смисъл е трайната практика на ВКС.
Обстоятелството, че имотът, предмет на предварителният договор, сключен
на 18.10.2017г. между страните , е жилище, собственост на МО, сиреч- че е
държавна собственост също не прави договора нищожен, т.к., този имот, видно от
писмените доказателства по делото не е
изключен от гражданският оборот, в какъвто смисъл са в възраженията на
ответника. И това е така защото се касае за имот, представляващ частна държавна
собственост, а не за публична държавна собственост.
В Закона за
държавната собственост /чл.2/ са посочени кои имоти са държавна собственост, и
какви са те по своят вид и характер- и биват публична и частна държавна
собственост. В чл.7 ал.1 от ЗДС се предвижда, че имотите и вещите- публична
държавна собственост, не могат да бъдат обект на разпореждане и да се
придобиват по давност, а ал.3- сочи, че имотите и вещите- частна държавна
собственост, могат да бъдат обект на разпореждане и да се придобиват по
давност. За тях се прилагат разпоредбите на Закона
за собствеността, доколкото в този закон не е предвидено друго /а няма
такова нещо/. Аналогична е правната уредба и за имоти, общинска собственост-
частна и публична. Ето и защо посоченото основание за невъзможен предмет на
договора, е неоснователно, и затова предварителния договор не е нищожен. Допълнителен
аргумент в тази насока е че не е нищожна продажбата на чужда вещ, и по аргумент
на по силното основание не е нищожен и предварителния договор за продажба на
чужда вещ. Предварителен договор за покупко- продажба може да се сключи и когато не са
настъпили всички условия за окончателния договор. Точно за това се сключва
предварителен договор. По тези съображения не са основания за нищожност тези
възражения. На общо основание предварителния договор е породил задължения за ответника,
и щом същият не може да прехвърли чрез окончателна продажба собствеността, то
това се квалифицира като неизпълнение, включително и в която липсва титул за
собственост. Задължение за продажба може да се поеме и за чужд имот, както и
имот, за който още не е завършена процедурата по продажба му при конкретни параметри
на имота, и не следва нищожност, респ. недействителност на предварителният
договор от това, че няма решение на Конкурсната комисия на МО, назначена за
тази цел. Или, съдът приема, че имотът, предмет на предварителният договор, не
е такъв, който да е изваден от гражданският оборот, поради и което не са налице
предпоставките за наличност на нищожна сделка по чл.26 ал.2 от ЗЗД- поради
невъзможен предмет.
Не са налице и другите предпоставки прогласяване
нищожността на предварителният договор, и изтъкнати от ответника в отговора, и
пледоариите в съдебно заседание от неговият процесуален представител, вкл.и
тези по чл.26 ал.1 предл.последно от ЗЗД- а именно за
сключен при явно неизгодни за продавача условия и по този начин накърняващ
добрите нрави.
В тази насока ответникът е посочил, че продажната
цена на имота по предварителният договор е била 8 500 лева, а тази, на
която той е закупил имота от МО- 8 501,48 лева /ведно с разноските по
придобиването/ са били почти еднакви, и поради това договорът е бил сключен при
явно неизгодни за него условия. Съдът не възприема доводите на ответника, че е
налице това основание за прогласяване нищожността на процесният
предв.договор по чл.26 ал.1 предл.3
от ЗЗД, защото не е налице нарушаване на добрите нрави. Последните не са
законово определени, т.к. съставляват общо приети етични норми, с които следва
да съобразява поведението си всеки правен субект, и чието нарушаване може в
определени случаи да доведе до прогласяване нищожността на дадена правна
сделка. В съдебната практика могат да бъдат открити
множество дефиниции на понятието
„добри нрави“. Напр. според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по
Т.д. № 1/2009г. на ОСTK, /относимо и към настоящият
случай/добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно
значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази
на противоречието на договора със закона /чл.26 ал.1 от ЗЗД/. Добрите нрави не
са писани, систематизирани или пък конкретизирани правила за поведение, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при
съответни искове съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът на
справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да
се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Преценката за нищожност
поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към
момента на сключване на договора.
В практиката по приложението на чл.26 ал.1 предл.3
от ЗЗД на ВКС се посочва, че преценката за нищожност на договорите се прави
през призмата на договорната свобода, уредена в нормата на чл.9 от ЗЗД, която
позволява на двете страни по една сделка да направят конкретна преценка относно
потребността от насрещните престации и тяхната
взаимна еквивалентност. Разбира се свободата на договаряне при сделките за
продажба на имоти е ограничена от „добрите нрави“, както и от императивните
правила, които определят, че напр.държавната такса се заплаща въз основа на
данъчната оценка, дори ако договорената цена е по-ниска от нея /т.е. че
определен имот може да бъде продаден и на по-ниска от данъчната оценка цена, но
таксите се дължат за по-високата сума/. Понятието
„добри нрави“ предполага съответна еквивалентност на насрещните престации и тяхното явно несъответствие може да се направи
и извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката на това основание. Според
трайната съдебна практика, неравностойността е такава, че практически се приема
за липсваща престация. При липса на явни отклонения
от пазарната стойност и заплащането на цена на имот по данъчна оценка не се
налага извод за неравностойност на престациите, която
да съставлява нарушение на добрите нрави и да води до нищожност на сделката в
случаите на чл.26 ал.1 предл.последно от ЗЗД. В
конкретният случай е налице ответна парична престация,
която е по-висока от данъчната оценка на имота, и е равностойна на пазарната
цена на процесният имот /цената, на която ответникът
е закупил след конкурсната процедура, проведена в МО/.
Не се наблюдават и белезите на нищожност по смисъла на чл.
26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, където е посочена необходимостта от
кумулативното наличие на три
елемента; а/
извършване на една или повече
сделки, всяка от които сама
по себе си
не противоречи на повелителните правила, съдържащи се в нормативните актове, поради което тези сделки
не са нищожни
поради противоречие на закона; б/ постигане
на забранен или непозволен от закона правен
резултат чрез извършените сделки;6 и
в/ участниците в сделката съзнават, че чрез
извършената сделка постигат
една цел, която законът им
забранява, като при двустранните сделки – договорите и двете страни следва
да са наясно
с това обстоятелство и да преследват постигането
на забранената от закона цел.
С други думи, те трябва да споделят обща цел за постигане на запретения или непозволен резултат7.
Първите два елемента са обективни, а третият
е субективен. ВКС в своята трайна
практика сочи, че при сделки, сключени в заобикалянето на закона като основание
за нищожност самата правната норма
от външна страна е спазена, но страните са
имали за цел да постигнат
непозволен или забранен от закона
резултат. В практиката се
приема, че постигането
на нещо забранено
от закона, но осъществено при формалното му спазване, е равнозначно на нарушаване на закона,
както и че всяко заобикаляне на закона е противно
и на правилата на добрите нрави.
Очевидно е, че
съдебната практика допуска
припокриване на заобикалянето на закона от една
страна с противоречието му, а от друга
страна – с накърняването на добрите нрави.
Ако съпоставим предпоставките на
противоречието със закона с изведените по-горе предпоставки за заобикалянето
му, изпъква и основната разлика между тях. Противоречието със закона е винаги
обективно основание за нищожност, докато при заобикалянето винаги е необходим
субективен елемент – намерение на лицата, извършващите сделките да постигнат
непозволения от закона резултат. Поради наличието на този
субективен елемент от фактическият състав на заобикалянето,
то е по-укоримо като неправомерно правно действие. По настоящото дело не се установява,
че подписаният между страните предварителен договор за покупко-
продажба на процесният имот, да има за цел
заобикаляне на закона- целеният от страните резултат /прехвърлянето на правото
на собственост върху процесният апартамент/ не
противоречи на закона, както и не го заобикаля, т.к. няма забрана ищецът да
придобие процесното жилище, както и няма забрана
ответникът да го продава. Наличието на закупен в предходни години на жилище от
ведомственият фонд на МО не променя това- означава само, че не може още веднъж
да закупи такова жилище /от ведомственият фонд на МО/ чрез участие в подобна конкурсно-тръжна
процедура, но не и че не може да закупи такова жилище от друго лице /като
другото лице няма забрана да отчужди имот с подобни характеристики/.
От гореизложеното може да се направи извода, че всички
изтъкнати в отговора на исковата молба пречки за окончателното прехвърляне на
собствеността са от естество да попречат на изпълнението на предварителния
договор, но нито едно от тях не е основание за неговата недействителност в
смисъл на нищожност поради противоречие със закона, заобикаляне на закона,
нарушение на добрите нрави или сключен при явно неизгодни условия или пък да
има невъзможен предмет.
Съдът,
на основание чл.363 от ГПК, след като обсъди представените по делото
доказателства, намира, че са налице предпоставките за прехвърлянето, т.к., прехвърлителят се легитимира като собственик на процесния имот- С Договор за покупка на процесният
имот от 31.12.2017г., сключен между ответникът Ч. и Министерството на
отбраната.
Поради
изложеното по-горе съдът приема, че така предявеният иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД
за ОБЯВЯВАНЕ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН Предварителен договор за покупко - продажба
на недвижим имот- Апартамент №
3 /три/, находящ се в жилищен блок на МО, вход
„А" в гр. Ардино, ул. „София" № 4, общ. Ардино, обл.
Кърджали, посочен в Протокол от 03.10.2017г. на Комисията за разглеждане на
преписки за продажба на жилища от жилищния фонд на Министерството на отбраната,
които се намират в населени места, в които няма структури на МО, сключен
на 18.10.2017г. между страните по делото– В.С.Ч. с ЕГН- ********** /в
качеството му на продавач, и Г.Л.Х. с ЕГН- ********** /в качеството му на
купувач, като в диспозитива на съдебното решение
следва да се опише недвижимият имот с неговите индивидуализиращи белези /по
договора на ответника с МО от 27.12.2017г./, поради обстоятелството, че съдът
изпълнява в конкретният случай особени нотариални функции.
Съобразно
и това се приема, че следва да се изпише в диспозитива
на съдебното решение предметът на предварителният договор е недвижим имот,
представляващ апартамент № 3, със застроена площ 41,05 кв.м., състоящ от една стая, кухня и сервизни
помещения, заедно със прилежащите; мазе
№ 12 със светла площ 9,33 кв.м, и
таван № 9 със светла площ 9,29
кв.м., както и 4,6162 % идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж, находящ се в Област Кърджали,
Община Ардино, гр.Ардино, ул.“София“,
блок №4, вход А, ет.2, пл.сн. № 216, кв.20, УПИ-
парцел 2.Конструкция на сградата- масивна железобетонна, построена през
1973г., при граници; на апартамент № 3; север- коридор,
изток- фасада, запад- ап.№4, юг- фасада, над обекта- ап.№ 8 и ап.№ 9, и под
обекта- мазета; на мазе № 12; -север- мазе № 13, изток- коридор, запад- фасаден
зид, юг-стълбищна клетка; и на таван № 9; север- таван № 10, изток- фасада, запад- коридор,
юг- таван № 8.
По
делото с удостоверение за данъчна
оценка от 31.01.2018г. , изд. от Общинска администрация Ардино се установява,
че процесният недв.имот е с
данъчна оценка 7 701,70 лева,
продажната цена е 8 500 лева, поради и което съответно дължимите
данъци и такси следва да бъдат определени върху по- високата сума, а именно
върху продажната цена от 8 500
лева.
С
оглед изискването на чл. 363
от ГПК след като обсъди представените по делото доказателства, описани
по-горе, съдът намира, че са налице предпоставките за прехвърляне собствеността
по нотариален ред.
Предмет на окончателния
договор е недвижим имот, за това, съдът трябва да изпълни всички задължения,
характерни за нотариалното производство.
Видно от представените удостоверение за данъчна оценка по чл.264
ал.1 от ДОПК от 31.01.2018г., изд. от Общинска администрация Ардино, процесният недв.имот е с данъчна оценка 7 701,70 лева, а
продажната цена е 8 500 лева, поради и което съответно дължимите
данъци и такси следва да бъдат определени върху по- високата сума, а именно
върху продажната цена от 8 500
лева.
Предвид това и на
основание чл.364 ал.1 от ГПК, ищецът Г.Х. следва да заплати съответните данъци и
такси по прехвърлянето на имота, а именно местен данък, чийто размер са равнява
на 3 % върху по-високата от данъчната и
уговорената (продажната) цена, дължим на основание чл.44
ал.1 от ЗМДТ, определен по правилата на чл.46
ал. 2 т. 1 и чл.47
ал.2 от същия закон и възлизащ на 255
лева, и нотариална такса в размер на 154
лева, изчислена съгласно т. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
До плащането на
разноските по прехвърлянето, на основание чл.364 ал.2 от ГПК, върху процесният имот следва
да се наложи възбрана. Съгласно чл.364 ал.2 от ГПК, съдът не издава
препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Съгласно разпоредбата на
чл.362 ал.1 от ГПК, ако според предварителният договор купувачът трябва да
изпълни задължението си за заплащане цената на имота при подписване на
окончателният договор, то тогава съдът определя двуседмичен срок от влизане на
решението в сила, който да стори това, т.е., следва в този 2-седмичен срок да
заплати цената на имота, определена в предварителният договор.
В случай, че ищецът,
като купувач по предварителният договор не изпълни своето задължение, съдът
може по искане на ответника да обезсили постановеното решение.
Ищецът не е представил писмени
документи, изискуеми при изповядване на сделка пред нотариус- а именно; декларация
по чл.264
ал.1 от ДОПК и по чл.25
ал.8 от ЗННД- че същият има задължения към държавата, като липсват данни за
гражданското състояние на същият. Съдът приема, че липсата на декларация от
страна на ответника по чл.264
ал.1 от ДОПК не е пречка за обявяване на договора за окончателен по
аргумент от нормата на чл.364 ал.2 от ГПК, според която,
съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени
не само разноските по прехвърлянето, но и дължимите данъци и такси за имота. Съгласно
чл.115
ал.3 от ЗС, съдът не издава препис от решението по чл.19
ал.3 от ЗЗД, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето, както и данъците и другите задължения на праводателя
му към държавата. Неизпълнението на това задължение е пречка за вписването на
съдебното решение- чл.364 от ГПК и чл.115
от ал.3 ЗС, тъй като то се извършва въз основа на представен препис от
решението. За вземанията си срещу праводателят
държавата може да насочи изпълнението и върху имота, придобит от ищеца.
Съгласно
чл.115
ал.1 от ЗС, решението по настоящото дело следва да се отбележи след
влизането му в законна сила по представен препис от него, като ищецът Г.Х. бъде
задължен да заплати такса по отбелязването, съгласно чл.2 от
Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, която е в
размер от 15 лева. В решението, на основание чл.115
ал.2 от ЗС, съдът следва да даде шестмесечен срок на ищеца от влизане на
съдебния акт в сила да извърши отбелязването му, след изтичането на този срок
вписването на исковата молба губи действието си.
С
оглед уважаване на предявения от ищеца иск, следва на основание чл.78
ал.1 от ГПК да се осъди ответникът да заплати разноски на ищеца в размер на
702,01 лева, от които 77,01 лева-
д.т., 10 лева - д.т. вписване на исковата молба, 5 лева- за издаване на съдебно
удостоверение, 10лева- за издаване на удостоверение за данъчна оценка, и 600
лева- А. хонорар.
ВОДИМ
ОТ ГОРНОТО, АРДИНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
ОБЯВЯВА за
окончателен сключеният на 18.10.2017г.
между Г.Л.Х., с ЕГН – **********,***- купувач, и В.С.Ч.,
с ЕГН – **********, с адрес: ***- продавач, с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за покупко – продажба на недвижим имот, представляващ: апартамент № 3, със застроена площ 41,05 кв.м., състоящ от една стая, кухня и сервизни
помещения, заедно със прилежащите; мазе
№ 12 със светла площ 9,33 кв.м, и
таван № 9 със светла площ 9,29
кв.м., както и 4,6162 % идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж, находящ се в Област Кърджали,
Община Ардино, гр.Ардино, ул.“София“,
блок №4, вход А, ет.2, пл.сн. № 216, кв.20, УПИ-
парцел 2. Конструкция на сградата- масивна железобетонна, построена през
1973г., при граници; на апартамент № 3; север- коридор,
изток- фасада, запад- ап.№4, юг- фасада, над обекта- ап.№ 8 и ап.№ 9, и под
обекта- мазета; на мазе № 12; -север- мазе № 13, изток- коридор, запад- фасаден
зид, юг-стълбищна клетка; и на таван № 9; север- таван № 10, изток- фасада, запад- коридор,
юг- таван № 8, ЗА СУМАТА ОТ 8 500
ЛЕВА.
На основание чл.362 ал.1 от ГПК ОСЪЖДА Г.Л.Х.,
с ЕГН – **********,***, ДА ИЗПЪЛНИ
задължението си за заплащане на сумата от 8 500
лева, представляващата продажната цена на недвижимият имот, предмет на
предварителен договор от 18.01.2017г./обявеният за окончателен по-горе/, в двуседмичен срок от влизане на решението
в сила.
ОСЪЖДА Г.Л.Х., с ЕГН – **********,***, ДА
ЗАПЛАТИ сумите, както следва: 255 лева- местен данък в полза на Община Ардино; 154 лева- нотариална такса в полза на
държавата по бюджета на съдебната власт /РС-Ардино; 15 лева- такса за отбелязване на решението в
полза на Агенция по вписванията.
НАЛАГА ВЪЗБРАНА върху описаният по-горе
недвижим имот / апартамент № 3, със застроена площ 41,05 кв.м., състоящ от една стая, кухня и сервизни
помещения, заедно със прилежащите; мазе
№ 12 със светла площ 9,33 кв.м, и
таван № 9 със светла площ 9,29
кв.м., както и 4,6162 % идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж, находящ се в Област Кърджали,
Община Ардино, гр.Ардино, ул.“София“,
блок №4, вход А, ет.2, пл.сн. № 216, кв.20, УПИ-
парцел 2. Конструкция на сградата- масивна железобетонна, построена през
1973г., при граници; на апартамент № 3; север- коридор,
изток- фасада, запад- ап.№4, юг- фасада, над обекта- ап.№ 8 и ап.№ 9, и под
обекта- мазета; на мазе № 12; -север- мазе № 13, изток- коридор, запад- фасаден
зид, юг-стълбищна клетка; и на таван № 9; север- таван № 10, изток- фасада, запад- коридор,
юг- таван № 8./, ДО ЗАПЛАЩАНЕ НА СЛЕДВАЩИТЕ СЕ РАЗНОСКИ ПО ПРЕХВЪРЛЯНЕТО.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от решението, докато Г.Л.Х., с
ЕГН – **********,***, НЕ ДОКАЖЕ, че
са заплатени разноските по прехвърлянето и данъците и други публични задължения
на В.С.Ч., с ЕГН – **********, с адрес: ***, към държавата и към Общината по
местожителството му.
ДАВА на Г.Л.Х., с ЕГН – **********,***, шестмесечен срок за отбелязване на
настоящото решение, считано от влизането му в сила.
ОСЪЖДА В.С.Ч., с ЕГН – **********, с адрес: ***,
ДА ЗАПЛАТИ на Г.Л.Х., с ЕГН – **********,***
разноски в размер на 702,01 лева
Решението може да се обжалва пред
Кърджалийския окръжен съд в 14-дневен срок.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: