№ 17625
гр. С., 01.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. Г.
при участието на секретаря Диана Г. Димитрова
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. Г. Гражданско дело №
20231110106592 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Делото е образувано е по искова молба, уточнена с молба от 04.04.2023
г. (на лист 81 от делото), на етажните собственици на сграда с адрес: гр. С., ул.
„О.“ № ******, представлявани от управителя Е.Г, срещу М. В. С., с която са
предявени претенции за осъждане на ответника да плати на ищците 9168,57
лева – непредадена наличност от касата на етажната собственост при
прекратяване на мандата му на 05.02.2018 г., ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба – 03.02.2023 г., до окончателното
плащане, и 2750,57 лева – законна лихва за периода от 03.02.2020 г. до
02.02.2023 г.
В исковата молба се твърди, че на 29.11.2016 г. ответникът е бил избран
за управител на етажната собственост, като наличните средства в касата на
етажната собственост – 7366,24 лева, били прехвърлени по банкова сметка на
ответника. Твърди се, че в сметката на ответника за етажната собственост
ежемесечно постъпвали и приходи на етажната собственост от отдаване под
наем за поставени антени, както и вноски за управление и поддръжка, като
общо в края на периода всички приходи плюс начално прехвърлената сума
бил 11 938,57 лева. От тази сума били похарчени 2620 лева за различни
разходи на етажната собственост, като би следвало към 02.03.2018 г. да са
налични 9168,57 лева. На 05.02.2018 г. било проведено общо събрание на
ищците, които избрали за нов управител на етажната собственост, като от
ответника било поискано да предаде парите на този нов управител, но той
отказвал да направи това. Затова се иска осъждането му.
В законоустановения срок е подаден отговор от ответника – М. В. С., с
който предявеният иск се оспорва като недопустим и неоснователен.
Поддържа се, че Е.Г нямал правомощия да предяви иска, тъй като не се
1
отнасял до неизпълнение на решение на общото събрание, нито за задължения
по закона на ответника, а и освен това не бил редовно избран за председател
на управителния съвет. Твърди, че не дължи връщане на никакви пари на
етажните собственици, тъй като не държи такива, а и в досъдебно
производство било установено, че ги е превел на Д.Т през май 2023 г. в размер
на 3740,93 лева. Прави възражение за изтекла погасителна давност. Поддържа
освен това, че е извършил и разходи за етажната собственост в периода от
14.02.2017 г. до февруари 2020 г. в общ размер от 8543,39 лева, които иска да
се прихванат с парите, които съдът евентуално признае, че се дължат на
ищците. Поддържа се, че ответникът не бил събирал вноските за поддържане
и управление от етажните собственици, тъй като същите били изплащани на
касиера, който водел отделен отчет за тях. Оспорват се твърденията, че
ответникът бил освободен като член на управителния съвет на етажната
собственост на 05.02.2018 г., както и че Е.Г е избран за председател на
управителния съвет, като се твърди, че такива общи събрания и събрания на
управителния съвет не е имало, и се правят редица оспорвания по
процедурата. Твърди се и нищожност на решенията.
Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и
възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа
обстановка:
С доклада по делото, обявен за окончателен в съдебно заседание,
проведено на 27.03.2024 г. (на лист 219 от делото) като безспорни между
страните и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че
ответникът е бил избран за управител на етажната собственост на 29.11.2016
г.; че на 05.02.2018 г. е взето решение на етажните собственици същият да
бъде освободен от функциите си на член на управителния съвет; че ответникът
е платил сумата от 3740,93 лева по сметка на касиера на етажната собственост.
На основание чл. 155 ГПК съдът е обявил с протоколно определение от
29.09.2024 г. (на лист 245 от делото) за безспорни между страните и
ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че ответникът е получил в
процесния период 720 лева възнаграждение, които му се е полагало по
решение на общото събрание, и е платил 840 лева за почистване на входа в
исковия период.
Съгласно т. 4 от приемо-предавателен протокол (на лист 14 от делото),
подписан от ответника, на 04.05.2017 г. му е предадена сумата от 240 лева,
представляваща месечните вноски за управление и поддръжка на общите
части за първото тримесечие на 2017 г.; на 12.07.2017 г. му е предавана сумата
от 180 лева, представляваща месечните вноски за управление и поддръжка на
общите части за второто тримесечие на 2017 г., и на 12.10.2017 г. му е
предадена сумата от 30 лева, представляваща остатък от месечните вноски за
управление и поддръжка на общите части за третото тримесечие на 2017 г.
Съгласно т. 8 от приемо-предавателен протокол, подписан от ответника,
(на лист 15 от делото) на 08.02.2017 г. предходният управител Н.Н е
прехвърлил на ответника М. С. сумата от 7366,24 лева, което се потвърждава и
от представеното по делото платежно нареждане (на лист 43 от делото).
2
Съгласно списъка на собствениците към протокол от общо събрание от
07.04.2017 г., неоспорен от страните (на лист 10 от делото) в сградата на
страните има 14 апартамента, като отразените общи части са равни, доколкото
при разделяне на сто на 14 се получават общи части по 7,1428 % идеални
части от общите части на апартамент, а в протокола за присъстващите 10
апартамента са отразени 71,43 % (т.е. 71,428 %, по 7,1428 % на апартамент)
присъстващи представители от общите части.
Съгласно представен на лист 42 от делото протокол от общо събрание
на етажните собственици в сграда с адрес: С., ул. „О.“ № ******, от
29.11.2016 г., на последната дата за член на управителния съвет е избран Е.Г.
Съгласно представен на лист 56 от делото протокол от събрание на
управителния съвет на етажната собственост от 05.02.2018 г. за председател на
управителния съвет е избран Е.Г.
Съгласно представен на лист 53 – 55 от делото протокол на 05.02.2018 г.
в сградата на ищците е проведено общо събрание, на което са сменени други
двама членове на управителния съвет, а съгласно протокол от 19.01.2021 г. е
проведено друго общо събрание на ищците, на което е взето решение за
задължаване на ответника да предаде намиращите се при него средства на
етажната собственост на управителния съвет на етажната собственост.
С отговора на исковата молба ответникът е представил неоспорени и
приети по делото Договор от 24.11.2017 г. за затваряне на прозорци и отвори в
мазето на сградата, в която живеят страните, при цена от 280 лева (на лист 118
от делото), като работата е приета на същата дата с протокол на гърба на
договора от ответника. На лист 119 е представена количествено-стойностна
сметка на „П.Т.“ за ремонт на водопровод, а на гърба – фактура на името на
ответника за плащане на 643,43 лева, издадена от същото дружество. На лист
120 от делото е представена фактура от „С.Д“ ООД за извозване на строителни
отпадъци, издадена на етажната собственост, за сумата от 624 лева.
На лист 121 са представени количествено-стойностна сметка и фактура
от „Г.“ ООД за топлоизолиране на стая за събрания, 8,50 кв.м. от стълбищна
клетка и пространство над входната врата за цена от 2906,16 лева. На лист 122
е представена втора количествено-стойностна сметка от същото лице за
монтаж на дограма в сградата на страните за 1789,80 лева. И четирите са
подписани от ответника и свидетеля Р..
Ответникът представя доказателства (на лист 181 – 188) за платени от
него разходи, сред които – 200 лева, платени за огледи и ремонт на канали на
И.А.Кв на 12.02.2017 г. и 20.03.2017 г.; 3,99 лева – за изтривалка, платени на
15.12.2017 г.; 58,70 лева – по четири касови бележки за ключарски услуги през
2017 г.; 7,99 лева – платени на 16.12.2017 г. за изтривалка; 27,45 лева –
платени на 18.02.2017 г. за закупуване на осветително тяло; 23,50 лева – за
закупуване на книжарски материали (образци на книги с квитанции и под.),
платени на 01.02.2017 г. и 06.02.2017 г.
На лист 189 е представен разходен ордер за подмяна на мека връзка на
казанче в ап. 9 в етажната собственост на стойност 50 лева. На лист 178 – 180
са представени разходи, направени в полза на И.Д.На за „оборотни средства“,
които не е ясно за какво са платени и кое решение на общото събрание е дало
3
основания за това.
При разпита си в съдебно заседание, проведено на 29.05.2024 г. (на лист
242 от делото), свидетелят на ищеца Н.Н дава показания, че е бил
домоуправител, докато ответникът е поел управлението на етажната
собственост. Средствата се събирали по два начина, били осигурили две каси.
Едната каса – за текущи ремонти, която се захранвала от приходите от
отдаване наем на покрива, а за втората каса си имало касиер, който събирал
вноски за текущите разходи на входа. Свидетелства, че ответникът е направил
редица ремонти във входа, сред които почистване на мазетата; ремонти в
общи помещенията, ползвани от всички във входа – помещение за общи
нужди на обитателите и помещение на електромерите. В помещението на
електромерите и в помещението за нуждите на живущите била сменена
дограмата и била поставена нова от пластмаса, но замяната била направена
частично, тъй като не били махнати касите на прозорците, а върху тях били
монтирана новата дограма. Старата дограма била от дървен материал. След
това било направено топлоизолационно покрие на таваните на тези
помещения и на площадката пред входа, като е монтиран допълнително
стиропор. Свидетелят дава показания, че тези тавани са точно под
апартамента на ответника. Свидетелства, че принципно решение за
извършването на такива ремонтни дейности било взето на общото събрание на
етажните собственици, но имало условие това първо да стане възможно, и
след това да се вземе следващо решение за конкретните видове ремонти и
стойността им. Не е вземано решение кога да се извърши ремонт.
Съдът кредитира показанията на свидетеля като логични и
непротиворечиви, като същите в някои свои части отразяват и негативни за
ищците тези – напр., че е имало общо събрание с взето принципно решение за
ремонт.
При разпита си в съдебно заседание, проведено на 29.05.2024 г. (на лист
242 – 243 от делото), свидетелят на ищците Д.Т дава показания, че е извършен
паричен превод от ответника по негова лична банкова сметка. По времето,
когато ответникът С. е бил домоуправител, са правени ремонти – частична
подмяна на дограма на общото помещение, което се ползва за склад, като тази
частична подмяна включва смяна на прозорците, но без касите, и старата
дървена каса не е подменена с нова, а има само нова пластмасова дограма,
която е монтирана върху старата каса. Правена е и топлоизолация на тавана по
коридора на стълбището и в стаичката с електромерите. Свидетелства, че са
изолирани само таваните, които са под пода на г-н С. и за това няма решение
на общото събрание на етажната собственост, това е неговото
самосиндикално решение. Дава показания, че доколкото е запознат, не е
обсъждано на общото събрание на етажните собственици извършването на
този ремонт. Свидетелства, че входът на сградата се разделя и по средата има
площадка, като над част от входната площадка не е подът на апартамента на
ответника.
Съдът кредитира показанията на свидителя като логични и
непротиворечиви.
При разпита си в съдебно заседание, проведено на 29.05.2024 г.
4
(протокол на лист 243), свидетелката на ответника Н.Д дава показания, че
докато ответникът е бил домоуправител, са почистени мазетата на сградата,
сменена е дограмата на прозорците, тъй като тя е била изгнила, а над входната
врата била направена топлоизолация. Свидетелства, че не си спомня да е
правена изолацията на стаичките с електрическите таблото и другата.
Наложило се да се прави топлоизолация, защото духало от прозореца и над
входната врата, и ставало много студено, дори студът отивал по стълбите към
помещенията. Дава показания, че сега е много по-топло. Свидетелства, че е
минавала всеки ден покрай ремонта и никой не е правил забележки и всички
обитатели на входа виждали извършването на ремонта. Според свидетелката
не е имало нужда от корекции и поправки на ремонтираното, не знае да се е
налагало извършването на такива. Дава показания, че на събранията не е
присъствала всеки път, но сигурно са вземани решения за ремонт.
Съдът кредитира показанията на свидетелката като логични и
непротиворечиви, с изключение на частта, в която твърди, че не е извършвана
топлоизолация на стаите с електромерите и стаята за събранията, тъй като в
тази част нейните показания противоречат на тези на останалите събрани по
делото гласни доказателства, които са безпротиворечиви относно детайлите на
поставената изолация, вкл. и за това, че не е била по целия таван и поради това
са далеч по-достоверни.
При разпита си в съдебно заседание, проведено на 29.05.2024 г. (на лист
243 – 244 от делото), свидетелят на ответника Б.Р дава показания, че е
управител на строителна фирма „Г.“ и е имал обект на ул. „О.“ в С., на ъгъла
на ул. „О.“ и ул. „А.З“. Задачата му я възложил ответникът като управител на
етажната собственост. На свидетеля било възложено да се подмени дограмата
в две помещения и да се направи топлоизолация в тези помещения, в коридора
и на външната козирка, над входната врата. Стените на помещението били в
приличен вид, на таваните имало олющена мазилка. Установил подкожушване
по външните стени, което било нормално, резултат от амортизация на
шпакловката. Цялата фасада била в недобро състояние и е за ремонт. Била
извършена смяна на дограмата, но тъй като това били масивни дървени
прозорци, при които, ако се извадят по класически начин рамките на тези
прозорци, ще се наруши съществено фасадата и стените на тези помещения
отвътре, се извършило според стандартната практика изрязване на пантите на
дървените дограми, и върху тях били монтирани нови каси и крила на
пластмасова дограма. Свидетелят дава показания, че това бил най-
икономичният вариант и той е правил подобен ремонт многократно.
Свидетелства, че при изваждането на касите на прозорците според неговия
опит често се нарушава фасадата и вътрешните стени, и без да е ясно колко ще
са тези нарушения (а това зависи от много фактори и става ясно след
приключване на демонтажа), е трудно да се определи цената за цялостен
ремонт. Сочи, че проблемът не е само ценови, а е и естетичен, защото
фасадата е с мазилка от 60 години на ХХ век и сега няма майстори, които да я
възстановят, т.е. цялостна подмяна ще наруши облика на фасадата на
сградата. Дава показания, че винаги е отказвал да поема такава дейност по
този начин. Свидетелства, че работата продължила десетина дни. Работите
били точно на входа на сградата, така че живущите в страдата виждали
извършването на ремонта и никой не се е оплаквал. След завършване на
работата никой не е търсил свидетеля за корекции. Дава показания, че от
старата дограма имало изметнати прозорци, през които влизали влага и студ.
5
От фирмата представили фактура на ответника и той заплатил по банков път.
Свидетелства, че етажната височина в сградата е над 3 метра и ремонти по
таваните не може да се извърши без скеле. Скелето било технологично
необходимо, било собственост на фирмата и по ценоразпис на друго
дружество, и последното е определена цената. Входната врата на
кооперацията е разположена на два или три метра навътре от фасадата на
сградата.
Съдът кредитира показанията на свидетеля като логични и
непротиворечиви, подкрепени от платежните документи по делото и
показанията на другите свидетели.
Съгласно заключението на съдебно-техническата експертиза, приета без
възражения от страните в открито съдебно заседание на 08.07.2024 г. (на лист
267 от делото) и представена в писмен вид на лист 250 – 260 от делото, при
извършения оглед нещото лице е установило, че оспорените строително-
монтажни работи – подмяна на прозорци в помещение за електромери и
помещение за събрания, са извършени. Направена е топлоизолация на
таваните в помещението за електромери, помещението за събрания, входното
антре и навеса пред входната врата. Количествата и вида извършени ремонтни
дейности, отразени в представените на лист 121 и 122 от делото количествени
сметки, съвпадат с измереното на място, като разликата е минимална, в
резултат от закръгляване при взимане на размерите. Вещото лице посочва, че
не може да отговори на въпроса дали е извършена доставки и монтаж на
тръбното скеле, но според нормативните изисквания това е било необходимо
за извършване на ремонтните дейности. За дейностите изнасяне и внасяне
водосточните тръби също не може да заяви дали са извършени. Според
вещото лице, извършените ремонтни дейности – подмяна на дограмата на
помещенията и полагане на топлоизолация на таван могат да се окачествят
като необходим ремонт, тъй като изолират сградата и вътрешността от
атмосферни въздействия. Не съществуват нормативни правила за минимална
дебелина и разположение на топлоизолация, има технически такива, като
изолирането може да се определи като „необходимо“, тъй като подбрява
техническите характеристики на сградата. Вещото лице посочва, че
извършените ремонтни дейности – подмяна на дограма и топлоизолация на
тавани са коментирани в точка „Планирани други бъдещи дейности” на
общото събрание, проведено на 07.04.2017 г., но в приложените по делото
протоколи на общо събрание няма протокол с решение за извършването им.
Изолацията на таваните на помещенията и входното антре е изпълнена при
спазване на правилата за изпълнение на топлоизолация, като след полагането
е измазана с минерална мазилка. При монтажа на пластмасовата дограма
върху дървените каси не са изпълнени всички изисквания за предварителна
подготовка на старата дограма, което в бъдеще би довело до влошаване на
качеството на изпълнение и предпоставка за навлизане на вятър, щум и други
в помещенията. С извършените дейности се увеличава стойността на сградата,
подобрява се нейната енергийна ефективност и естетически вид. Посочва, че
стойността на извършените строително-монтажни работи, определена на база
средни пазарни цени към датата на извършването им е 4454,70 лева без ДДС
(5345,64 лева с ДДС). Входната врата на сградата се намира от към ул.
6
„П.А.З”, спрямо фасадата се намира в ниша навътре, няма козирка пред
фасадата. Над нишата и входната врата има жилищен етаж. При разпита си в
съдебно заседание, проведено на 08.07.2024 г. (на лист 266 – 267 от делото),
вещото лице заявява, че са видими дефекти по видимата външна част на
дървената дограмата, а почистването на дървото може да извърши
допълнително, но трябва да се махне решетка на прозореца. Запълването с
пяна без покритие, установено на място, не е удачно за външната част на
сградата, където има атмосферни влияния – вятър, слънце, сняг, дъжд, и по
тази причина пяната много по-лесно изгаря и може да загуби действието си
сгодините. Възможно е, когато тя се наруши, да се сложи нова пяна, като
отново трябва да се почисти дървената основа за да добро сцепление. От
вътрешната страна на прозореца видимо ремонтът не показва недостатъци, а
извършване на дейностите отвън без премахване на решетките е възможно,
но е много по-сложно. Действието на монтажната пяна е за осем до десет
години, като на нея най-вече влияе слънцето. Посочва, че е приело, че има
реалната необходимост от ремонтите заради годината на построяване на
сградата, както и от реални данни, че е била компрометирана дограмата – от
свидетелските показания. На база на тези факти вещото лице дава
заключение, че е необходимо да се подмени дограмата. Посочва, че се
увеличава стойността на сградата с всяка изолация – по-голяма е енергийната
ефективност и съответно енергийната икономичност. Ако е на тавана,
изолацията осигурява добри енергийни характеристики на помещенията над
тавана. При подмяна на нова дограма върху стара каса се спестява единствено
изкъртването и след това така нереченото „обръщане“. Този начин на работа е
стандартна практика, но трябва да има специална подготовка на дървото, като
старата дограма трябва да се изшкури до здраво дърво, за да се сложи новата,
и да се сложат външни лайсни, които да предпазват. В случая за да се направи
това, трябва да се махне металната решетка. Това е възможно да се извърши за
2 – 3 дена от двама работници. При ползване на старата рамка са спестени
много процедури по демонтаж. При демонтаж на старата каса е възможно да
се разруши част от мазилката или стената, и е възможно да се оскъпи
възстановяването на фасадата. В такива случаи трябва да се измаже наново
около прозореца, и може да възникне нужда от много допълнителни разходи.
При подмяна на стара дограма се ползва това, че рамките са закрепвани с
дълбоки дюбели, те са по правило здраво захванати, и затова се практикува
поставяне на пластмасова дограма върху старата дървена, като това е
достатъчно здраво. В настоящия случай дограмата е здраво хваната, но
уплътнението не е изпълнено изцяло.
Съдът кредитира заключението на вещото лице относно извършените
строителни работи и тяхното качество като компетентно изготвено и
обосновано, при липса на възражение на страните. Съдът обаче не кредитира
частта от експертизата по въпроса дали ремонтите са били „необходими“, тъй
като това е преценка по правото, а в тази част ще ползва изводите на вещото
лице само относно това полезно вложени ли са били тези разноски и какъв е
ефектът им върху сградата.
Съгласно представено на лист 86 – 90 от делото Определение №
7
736/27.02.2027 г. по ч.н.д. № ***** г. на Софийския районен съд, 115. състав,
във връзка с жалба на етажните собственици срещу ответника е било
образувано досъдебно производство по подозрения за обсебване, по което
същият е давал показания като свидетел на 21.11.2018 г., 05.02.2019 г.,
26.11.2019 г. и 28.11.2019 г.
Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна
страна:
Предявен е иск за връщане на парични средства на етажната
собственост, предоставени за пазене и управление на член на управителния
съвет, с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. първо ЗЗД във връзка с чл.
23, ал. 6 ЗУЕС (ред. ДВ, бр. 57/2011 г.) и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, като ответникът
прави възражения за погасяване по давност по чл. 110 ЗЗД и за извънсъдебно
прихващане по чл. 103 ЗЗД във връзка с чл. 48, ал. 7 ЗУЕС. Ищците правят
насрещно възражение на възражението за прихващане на ответника – за
неуместност на извършените работи с правна квалификация
чл. 41 ЗУЕС във връзка с чл. 61 ЗЗД.
Главният иск се уважава, ако съдът установи, че ответникът е бил
избран за член на управителния съвет на етажната собственост, в това
качество е получил парични средства на етажната собственост, както и че е
освободен от длъжността си. Въпреки това искът ще бъде отхвърлен, ако се
установи, че са изминали повече от 5 години от освобождаване на ответника
до предявяване на иска, както и ако се установи, че ответникът е правил
плащания в полза на етажната собственост. Съединеният кумулативно иск за
законна лихва се уважава, ако се докаже, че ответникът е бил канен да върне
парите. Искът ще бъде отхвърлен при условията на възражение за
прихващане, ако се установи, че ответникът е извършил уместно необходими
ремонти в интерес на етажната собственост със свои средства, което
ответникът следва да докаже.
Предвид обстоятелството, че на основание чл. 23, ал. 4 ЗУЕС по искове,
предявени срещу собствениците в етажната собственост във връзка с
изпълнение на задължения по този закон, управителят е законен представител
на собствениците в етажната собственост и за да се приеме, че исковата молба
отговаря на изискванията на чл. 127, ал. 1, т. 2 ГПК, следва да бъдат посочени
имената и адресите за призоваване на председателя на управителния съвет, на
първо място съдът следва да разгледа направеното от ответника възражение за
нищожност на решението на събранието на управителния съвет от 05.02.2018
г., с което за председател на управителният съвет на процесната сграда етажна
собственост е избран Е.Г.
Съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 1/06.12.2002 г. по тълк. дело
№ 1/2002 на ОСГК на ВКС, което се прилага по аналогия и за решения на
общото събрание на етажната собственост, нищожно е липсващото (невзето)
решение на общото събрание, което обаче е отразено като съществуващо в
протокола от общото събрание, както и решение, което е взето извън
пределите на неговата или на другите органи на дружеството компетентност.
В настоящия случай от представения протокол от заседание на управителния
съвет се установява, че на 05.02.2018 г. за председател на управителния съвет е
избран Е.Г, а от представения протокол от общо събрание на етажната
8
собственост се установява, че до този момент същият е бил член на
управителния съвет. Съдът намира, че така взетото решения за избор на
председател на управителния съвет е в рамките на законоустановената
компетентност на управителния съвет съгласно чл. 19, ал. 4 ЗУЕС.
Същевременно, по делото не са налице доказателства, от които може да се
направи извод, че в действителност решение за избор на това лице за
председател на управителния съвет на етажната собственост не е взето.
Поради това, възражението на ответника за нищожност на решението на
управителния съвет от 05.02.2018 г. е неоснователно.
По отношение на възраженията за нищожност на решенията на общото
събрание на етажните собственици от 05.02.2018 г. и 19.01.2021 г. от
представените съответно на лист 55 и на лист 61 от делото протоколи, съдът
намира, че взетите по тях решения не излизат извън компетентността на
органи на етажната собственост – те се отнасят до състава им и фондовете от
имуществото на етажните собственици. Същевременно, по делото не са
ангажирани доказателства, че в действителност посочените в протоколите
решения не са взети. Поради това, възраженията за нищожност на тези
решения са неоснователни.
Въз основа на представените по делото приемо-предавателен протокол
(на лист 14 – 15 от делото) и платежно нареждане (на лист 43 от делото) съдът
приема за установено, че в качеството си на управител на етажната
собственост ответникът е получил сумата от 7366,24 лева от предишния
управител и 450 лева от месечните вноски за управление и поддръжка на
общите части на сградата за 2017 г., или общо 7816,24 лева. Същевременно,
ответникът в отговора на исковата молба признава, че по откритата от него
банкова сметка са постъпвали суми и не оспорва твърденията в исковата
молба, че за периода 07.03.2017 г. – 02.03.2018 г. са постъпвали парични
средства от наем на поставени антени от „Теленор“ в размер на 3462,33 лева.
Поради това, съдът приема, че съобразно доказателствата по делото,
получените от ответника парични средства в качеството му на управител на
етажната собственост възлизат на
11 278,57 лева.
Между страните не се спори, че ответникът е бил избран за управител на
етажната собственост на 29.11.2016 г.; че на 05.02.2018 г. е взето решение на
етажните собственици същият да бъде освободен от функциите си управител;
че ответникът е платил сумата от 3740,93 лева по сметка на касиера на ЕС, че
са извършени разходи в размер на 720 лева възнаграждение за ответника,
които му се е полагало по решение на общото събрание и 840 лева за
почистване на входа в исковия период; оспорва се обстоятелството, че
ответникът е получил сумите от вноските за управление и поддръжка на
общите части и погасителният ефект на плащането на сумата от 3740,93 лева.
Следователно доказаните безспорни разходи на ответника като управител и
върнатите суми възлизат на 5300,93 лева, които ответникът не следва да
връща.
По отношение на извършеното на 17.05.2023 г. плащане на сумата от
3740,93 лева по сметка на касиера на етажната собственост съдът намира, че
същото има погасителен ефект на основание чл. 75, ал. 2 ЗЗД, тъй като е
9
направено на лице, за което е известно, че е натоварено да държи паричните
средства на етажната собственост, по което не се спори, а възраженията на
ищците в тази насока са изцяло формалистични. Поради това, от получената
от ответника сума в размер на 11 278,57 лева следва да бъде приспадната
сумата 3740,93 лева, която той е върнал на етажната собственост и
извършените разходи от 720 и 840 лева. Така дължимата от ответника сума
след безспорните плащания възлиза на 5977,64 лева.
Не е основателно възражението на ответника за погасяване на
задълженията му по давност. Ответникът е освободен от функциите си
управител на етажната собственост на 05.02.2018 г., когато е възникнало
задължението му да предаде на новоизбраните органи на етажната
собственост наличните средства, а исковата молба е изпратена по пощата на
03.02.2023 г., поради което на основание чл. 62, ал. 2 ГПК, искът се счита
предявен на 03.02.2023 г. и към тази дата не е изтекъл петгодишният
давностен срок и вземането на ищците не е погасено по давност.
Предвид сбъдването на вътрешнопроцесуалното условие за уважаване
на главния иск, следва да бъде разгледано възражението за прихващане.
Между страните не се спори, че са извършени от ответника твърдените в
отговора на исковата молба разходи на обща стойност 7043,39 лева, а се
оспорва единствено уместността на извършеното на строително-монтажните
работи подмяна на дограмата в помещението с електромерите и в това за
съхранение на вещи на етажната собственост на стойност 1789,80 лева, и
поставяне на топлоизолация на таваните на тези помещения, както и в
коридора във входа на стойност 2906,16 лева.
Безспорно е между страните по делото, че конкретно решение за
извършване на тези ремонти, както и за стойността им, взето от редовно
свикано общо събрание на етажните собственици, няма. Следователно тези
разходи не могат по силата на закона – чл. 41 ЗС, да се приемат за уместно
поети от парите на етажните собственици, като следва да се изследва по
правилата на ЗУЕС дали ответникът е имал правомощия сам да вземе такива
решения.
Съгласно чл. 49, ал. 1 ЗУЕС управителят на етажната собственост
(съответно – председателят на управителния съвет) има право да разпореди
еднолично извършване на необходим ремонт на сградата, ако са налични
средства за това. Съгласно § 1, т. 8 от ДР на ЗУЕС „необходим ремонт“ е
дейност по привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от
тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на
сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на
създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и
самостоятелните обекти в нея.
От показанията на свидетелката Дакова и заключението на съдебно-
техническата експертиза, както и предвид годината на построяване на
сградата – 1962 г., съдът приема, че смяната на дограмата в помещенията,
където се намират електрическите табла и в това за събранията представлява
необходим ремонт, тъй като същата е била стара и изгнила, което от своя
страна е създавало предпоставки за проникване в стаите на дъжд, сняг, студен
и топъл въздух и т.н., представлява „необходим ремонт“. Понятието
„необходим ремонт“ с тази легална дефиниция не съответства на „неотложен
10
ремонт“ съгласно § 1, т. 9 ЗУЕС, т.е. за необходимия ремонт не е необходима и
спешна необходимост за извършването му – достатъчно е той да препятства
проникване на атмосферни влияния в сградата и да е нужен за запазване на
същата.
Съгласно заключението на първоначалната техническа експертиза
пазарните цени на ремонта са в размер на 1750,20 лева. По принцип,
доколкото управителят има право сам да поема разходи за необходими
ремонти, той не е длъжен да полага старание да издирва следните пазарни
цени за ремонта и би следвало целият направен от него разход от 1789,80 лева
да се смята за извършен в полза на етажната собственост, тъй като не е налице
прекомерно отклонение от пазарните цени. Вещото лице обаче констатира
некачествено изпълнение на ремонтите по поставяне на дограма, като не е
извършено обръщане на прозорците от външна страна, където е оставена гола
монтажна пяна, а е общоизвестно (т.е. потвърждението на вещото лице в тази
насока не е било абсолютно необходимо, но и това е направено), че при
излагане на слънце монтажната полиуретанова пяна се напуква и пада за
няколко години. Поради това съдът приема, че възражението на ответника за
похарчени пари по това перо следва да се уважи само за пазарната стойност на
ремонта от 1750,20 лева, а не за 1789,80 лева, като разходът от 1750,20 лева е
правомерно направен, доколкото е в рамките на правомощията по чл. 49, ал. 1
ЗУЕС.
По отношение на поставените изолации във входа на сградата, съдът
намира, противно на изводите на вещото лице за техническата им
необходимост, доколкото служат за повишаване на температурата в сградата,
че тези разходи не могат да се квалифицират като „неотложен ремонт“ по
смисъла на § 1, т. 8 ЗУЕС, доколкото нито има нормативно предписание за
изолирането на тези части от фасадата (пространството над входната врата),
нито същите са направени с цел да отстранят „пречки или неудобства за
нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея“. Този
ремонт безспорно повишава стойността на сградата и в този смисъл е полезен,
но ответникът не е едноличен собственик на цялата сграда, за да може сам да
се разпорежда кои полезни ремонти в какъв ред следва да се извършат.
Поради това разходите не може да се смятат за правомерно направени изцяло
в полза на етажната собственост съгласно чл. 49, ал. 1 ЗУЕС.
Разпоредбата на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС (ред. ДВ, бр. 57/2011 г., в сила до
31.12.2023 г.), която също допуска собственик на самостоятелен обект и без
предварително разрешение на общо събрание да извърши необходим ремонт в
сградата, като поиска от останалите техния дял, също е неприложима,
доколкото този ремонт е полезен, но не отговаря на дефиницията на § 1, т. 8
ЗУЕС за „необходим“. При това положение съгласно постоянната практика на
Върховния касационен съд – Решение № 160/05.12.2019 г. по гражданско дело
№ 948/2019 г., I ГО; Решение № 238/19.08.2013 г. по гражданско дело №
1012/2012 г., IV ГО; Решение № 85/24.06.2014 г. по гражданско дело №
1157/2014 г., II ГО; Решение № 228 от 13.12.2016 г. по гражданско дело №
5571/2015 г. на ВКС, III ГО, се прилагат правилата за водене на чужда работа
без натоварване, които не се изключват от изискването за вземане на решение
11
на общото събрание – чл. 41 ЗС, но в случая се ограничават до това, че
предприетата работа е винаги и в интерес на извършилия я (гестора) и
отношенията се уреждат по чл. 61, ал. 2 ЗЗД.
Следователно съдът следва да установи с колко са се обогатили
останалите етажни собственици (извън ответника) от направените разноски за
изолация, при това оценени по тяхната пазарна стойност (обогатяването), а не
по платеното от ответника, като се приспадне частта от разноските, която
ползва основно ответника. От заключението на вещото лице се установява, че
стойността на извършените изолации на тавана в общото помещение над
партерната стълбищна площадка и над коридора към входната врата на
сградата е 2704,50 лева, както и цена за изнасяне на водосточни тръби, която
съдът определя по чл. 162 ГПК на 100 лева, или разходи от 2804,50 лева при
платени от ответника 2906,16 лева. От обогатяването от 2804,50 лева,
доколкото и свидетелите, и вещото лице при огледа на сградата установяват,
че изолацията е положена почти изцяло под подовата плоча на апартамента на
ответника съдът намира, отново при преценка по реда на чл. 162 ГПК, че
ползата за ответника е в размер на 80% от вложените разходи, или между
останалите собственици следва да се разпределят 20 % от 2804,50 лева, или
560,90 лева, които ответникът е имал право да похарчи от касата на етажната
собственост за направените от него ремонти.
Така възражението на ответника за прихващане за извършените
подобрителни и строителни работи е основателно за сбора от сумите 1750,20
лева и 560,90 лева разходи за ремонти, или общо 2311,10 лева. Така общото
задължение, което остава непокрито е в размер на разликата между 5427,44
лева (след изваждане на върнатото на касиера и възнагражденията на самия
ответник и чистачката) и 2311,10 лева, или 3116,54 лева.
От последната сума следва да се извадят и останалите разходи,
направени от ответника за консумативи за етажната собственост, за ремонти и
подмяна на инсталации (брави, лампи) в етажната собственост, както и за
препарати за почистване, чието извършване ищците не оспорват и са описани
в молба на ответника от 05.02.2024 г. (на лист 158 – 160 от делото), като
възлизат на 660,07 лева. Така неусвоени в полза на етажната собственост е
останала сума в размер на разликата между 3116,54 лева и 660,07 лева, или
2456,47 лева. Същата възлиза на сбора между частта от разходите за поставяне
на изолация, които ответникът е извършил изцяло в своя полза – 2345,26 лева,
надплатеното за некачествено поставена дограма – 39,60 лева, както и разходи,
за които няма как да бъдат оправдани, макар че ответникът твърди да са за
етажната собственост – платеното на И.Д.На като оборотни средства (на лист
178 – 180 от делото), както и за платените 50 лева за мека връзка в апартамент
№ 9, която не е обща част и за която ответникът би могъл да потърси плащане
от собственика на този апартамент.
Предвид изложеното, възражението за прихващане е основателно и
следва да бъде уважено до размер на сбора от уместно направените разходи за
подобрения и ремонти (на прозорци и изолация) – 1750,20 лева и 560,90 лева,
и по-малки разходи в размер на 660,07 лева, както и за сумите от 720 лева и
12
840 лева – безспорно платени от ответника на чистачка и като свое
възнаграждение за управител, или общо 4531,17 лева. Така от получените от
ответника 11 278,57 лева след изваждане на признатите за прихващане
разходи от 4531,17 лева, както и върнатите от ответника в хода на процеса на
касиера 3740,93 лева, искът следва да се уважи за 3006,47 лева, като се
отхвърли за разликата над последната сума до 7537,64 лева поради
извършеното прихващане с разходи за етажната собственост, а за разликата
над 7537,64 лева до пълния предявен размер от 9168,57 лева.
По иска за законна лихва върху главницата:
Законна лихва се дължи за суми, които длъжникът следва да плати и е
изпаднал в забава съгласно чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
В настоящия случай ответникът е освободен като управител на етажната
собственост на 05.02.2018 г., от която дата е възникнало задължението му за
връщане на сумите, получени в това качество, а всички разходи, за които
същият е направил по възражението за прихващане са направени преди тази
дата и още към нея не са се дължали (независимо от ефектите на
задължението за прихващане, самите ищци са признали в процеса, че част от
сумите са се дължали на ответника като възнаграждение и за чистачка). Т.е.
още към 05.02.2018 г. е било възможно прихващането да се осъществи,
съответно от тази дата двете вземания се смятат погасени до размера на по-
малкото.
От Определение № 736/27.02.2027 г. по ч.н.д. № ************** на
Софийски районен съд, 115. състав (на лист 86 – 90 от делото) се установява,
че във връзка с жалба на етажните собственици срещу ответника е било
образувано досъдебно производство, по което същият е давал показания като
свидетел на 21.11.2018 г., 05.02.2019 г., 26.11.2019 г. и 28.11.2019 г. (лист 87 от
делото). Следователно, съдът намира, че най-късно от първата посочена дата –
21.11.2018 г. ответникът следва да се счита поканен да върне намиращите се у
него парични средства на етажните собственици.
Поради това, предявеният иск за законна лихва върху главницата за
непредадени суми е основателен и следва да се уважи за периода от 03.02.2020
г. (датата, посочена в исковата молба) до 12.03.2020 и от 09.04.2020 до
02.02.2023 г., поради това, че на основание чл. 6 от ЗМДПИППП (в редакцията
на разпоредбата ДВ, бр. 28 от 2020 г.) за периода 13.03.2020 г. – 08.04.2020 г.
лихва за забава върху задълженията на частноправни субекти не се дължи. На
основание чл. 162 ГПК и при използване на калкулатора на НАП – единствен
на държавна институция, съдът изчисли, че законната лихва върху главницата
от 3006,47 лева за периода 03.02.2020 г. – 12.03.2020 г. възлиза на 32,57 лева, а
за периода 09.04.2020 г. – 02.02.2023 г. – 864,16 лева, или общо 896,73 лева, за
която искът за лихва следва да се уважи.
Относно разноските:
При този изход на спора право на разноски имат ищците съразмерно на
уважената част от исковете (3 903,20 лева от 11 919,14 лева, или 32,75 %) и
ответника съразмерно на отхвърлената част от исковете (67,25 %), съгласно
чл. 78, ал. 1 и 3 ГПК.
Ищците доказват разноски в общ размер от 1982,77 лева, от които 482,77
13
лева държавна такса (платежно нареждане на лист 82 от делото) и адвокатски
хонорар 1500 лева (договор за правна защита и съдействие на лист 264 от
делото, който съдържа разписка за 1500 лева, платени в брой).
Ответникът доказва разноски в общ размер на 2200 лева, от които 700
лева депозит за съдебно-техническа експертиза (платежно нареждане на лист
234 от делото) и 1500 лева адвокатски хонорар (договор за правна защита и
съдействие на лист 263 от делото, който съдържа разписка за плащане в брой).
Съразмерно на уважената част от исковете на ищците следва да бъдат
присъдени разноски в размер на 649,36 лева, а на ответника – 1479,50 лева,
или по компенсация ищците следва да платят на ответника разликата между
двете суми – 830,14 лева.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 79,ал. 1, предл. първо ЗЗД във връзка с чл.
23, ал. 6 ЗУЕС (ред. ДВ, бр. 57/2011 г.) М. В. С., с адрес: гр. С., ул. „О.“ №
******, ап. 3, да заплати на етажните собственици на сграда с адрес: гр. С.,
ул. „О.“ № ******, сумата от 3006,47 лева (три хиляди и шест лева и 47
стотинки) – непредадена наличност от касата на етажната собственост след
прекратяване на мандата му като председател на управителния съвет на
етажната собственост на 05.02.2018 г., ведно със законната лихва от
03.02.2023 г. до окончателното плащане, както и 896,73 лева (осемстотин
деветдесет и шест лева и 73 стотинки) – обезщетение за забавено плащане на
последната посочена сума за периодите от 02.02.2020 г. до 12.03.2020 г. и от
09.04.2020 г. до 02.02.2023 г., като ОТХВЪРЛЯ иска за главница за разликата
над 3006,47 лева до размер от 7537,64 лева (седем хиляди петстотин
тридесет и седем лева и 64 стотинки) като погасен чрез прихващане с
насрещни вземания на ответника срещу касата на етажната собственост с
правна квалификация чл. 23, ал. 7 ЗУЕС; чл. 49, ал. 1 ЗУЕС и чл. 61, ал. 2 ЗЗД,
за извършени в периода на мандата му разходи в полза на етажните
собственици на обща стойност 2971,17 лева, а за разликата над 7537,64 лева
пълния предявен размер от 9168,57 лева (девет хиляди сто шестдесет и осем
лева и 57 стотинки) – като неоснователен, и иска за лихва за забава – за
разликата над 896,73 лева до пълния предявен размер от 2750,57 лева (две
хиляди седемстотин и петдесет лева и 57 стотинки) и за периода 13.03.2020 г.
– 08.04.2020 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК етажните собственици на
сграда с адрес: гр. С., ул. „О.“ № ******, да заплатят на М. В. С., с адрес: гр.
С., ул. „О.“ № ******, ап. 3, сумата от 830,14 лева (осемстотин и тридесет
лева и 14 стотинки) – разноски по компенсация.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14
15