Р Е Ш Е Н И Е
№……….
гр. Варна, 15.07.2019г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10-ти състав, в публично заседание, проведено на двадесет
и осми юни през две хиляди и деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ИВЕЛИНА
ВЛАДОВА
при
секретаря Славея Янчева,
като
разгледа докладваното от съдията
гр.д. № 1813 по описа за 2018г. на ВОС,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано
по повод предявени от Д.И.Д. и М.И.Д. против С.Х.М. субективно и обективно
кумулативо съединени искове, както следва:
1) с правно основание чл.195, ал.1 от ЗЗД, вр. чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне
на сключеният между страните договор за покупко-продажба на недвижим имот –
жилище с ид.10135.5502.266.1.1 по Кадастралната карта на гр.Варна, кв.Аспарухово,
ул.”Манастирска“ № 22, ведно с прилежащи избени помещения под жилището, както и
¼ ид.част от дворното място, в което е построена сградата представляващо
ПИ с идентификатор 10135.5502.266 по Кадастралната карта на гр.Варна, целият с
площ /по скица/ - 315 кв.м., обективиран в нот.акт № 9/26.06.2018г., поради
открити след сключване на договора съществени недостатъци на вещта, които
намаляват годността на имота за използването му по предназначение, изразяващи
се в извършване на незаконно строителство, подлежащо на премахване.
2) с правно основание чл.195, ал.1, пр.1, вр.чл.55, ал.1, предл.3, вр.чл.193
от ЗЗД предявени от Д.Д. за осъждане на ответника С.М. да върне
заплатената от ищцата част от продажната цена в рзмер на 84 100 лева, както и
заплатената част от разноските за продажбата – 1808,20 лева включваща заплатени
нотариална такса /1798,20 лева/ и такса за издаване на удостоверение по ЗКИР /10
лева/, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане и
3) искове с правно основание чл.195, ал.1, пр.1, вр.чл.55, ал.1,
предл.3, вр.чл.193 от ЗЗД предявени от М.Д. за осъждане на ответника С.М.
да върне заплатената от ищцата част от продажната цена в рзмер на 9780 лева,
както и заплатената част от разноските за продажбата – 8200,60 лева включваща заплатен местен данък /2186,60 лева/, такса за
вписване в имотния регистър /109 лева/, такса за издаване на удостоверение за
семейно положение /5 лева/, такса за проверка за тежести /30 лева/ и комисионно
възнаграждение по договор за поръчка /5870 лева/, ведно със законната лихва
върху главниците, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане.
В
исковата молба ищците Д. и М. Д. твърдят, че са закупили от ответника С.М. при
равни квоти недвижим имот в гр. Варна, кв.”Аспарухово”, ул.”Манастирска” № 22,
представляващ самостоятелен обект – жилище с идентификатор 10135.5502.266.1.1
по КККР на гр.Варна, с площ от 54 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня, баня,
тоалет и коридор, ведно с прилежащи избени помещения, ведно с ¼ ид.част
от ПИ с идентификатор 10135.5502.266 по КК на гр.Варна, целият с площ по скица
от 315 кв.м., в който е построена сградата. След по-малко от месец от сключване
на договора узнали за издадена от зам.кмета на Община Варна Заповед №
1795/20.06.2017г., с която се нарежда на ответника С.М. да бъде премахнат
незаконен строеж „Покривна конструкция” на жилищна сграда, находяща се в ПИ
идентификатор 10135.5502.266. Срещу посочената заповед била подадена жалба от
ответника, по която било образувано адм.дело № 2062/17г. по описа на ВАдмС,
приключило с постановено решение от 02.07.2018г., с което жалбата била оставена
без уважение. Ищците установили също, че в сградата е било извършено и друго
незаконно строителство, представляващо реконструкция и вътрешно преустройство
на избения и закупения от тях първи етаж, при което е премахната стълбата,
водеща от първия към втория етаж, като на нейно място е поставена междуетажна
плоча и е обособено помещение баня-тоалет. Излагат, че по проект сградата е
еднофамилна и етажите й не са обособени като отделни самостоятелни обекти. С
решение от 16.10.2009г., постановено по адм.дело № 1282/09г. по описа на ВАдмС
била оставена без уважение подадена жалба против Заповед № РД-14-28/01.04.2009г.
на началника на ДНСК за премахване на незаконен строеж, представляващ
„Реконструкция и вътрешно преустройство на части от избени помещения, първи и
втори етаж”, както и да се възстанови стълбищната клетка и разпределението на
помещенията в сградата в съответствие с архитектурния проект от 1968г. За така
осъщественото незаконно строителство, подлежащо на премахване и същевременно
представляващо недостатък на вещта, съществено засягащи годността на имота за
обикновеното и предвидено в договора потребление /при изпълнение на заповедите
и премахване на покрива и възстановяване на стълбата между първия и втория етаж
на мястото на помещението баня-тоалет обектът на ищците не би могъл да се
използва като самостоятелно жилище/, ищците не са били уведомени и не са знаели
към момента на закупване на недвижимия имот, като продавачът е знаел за тях и
умишлено ги е затаил. Предвид изложеното претендират да бъде развален
сключеният между страните договор за покупко-продажба като ответникът бъде
осъден да им заплати получената продажна цена в размер на общо 93880 лева, от
която 84100 лева на ищцата Д.Д. и 9780 лева на ищцата М.Д., както иразновките по продажбата в общ
размер на 10 008,80 лева, от която 1808,20 лева на ищцата Д.Д. и 8200,60
лева – на ищцата М.Д.. Претендира се сумите да бъдат заплатени ведно със
законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане, както и да бъдат присъдени сторените по
делото съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът С.Х.М. е депозирал писмен отговор чрез
процесуалния си представител, в който заявява становище за неоснователност на
предявените искове. Не оспорва, че между него и ищците е сключен предварителен
договор /на 15.05.2018г./, а след това и окончателен договор /на 26.06.2018г./
за покупко-продажба на процесния недвижим имот – ¼ ид.част от ПИ с
ид.10135.5502.266 по КК на гр.Варна, ведно със самостоятелен обект с
ид.10135.5502.266.1.1 – жилище с площ от 54 кв.м. разположено на първи жилищен
етаж ведно с прилежащи избени помещения при цена от 93880 лева, която е
заплатена от купувачите. Твърди обаче, че още при подписване на предварителния
договор ищците са били уведомени от посредник за продажбата, че ответникът е в
съдебни дела със собственика на втория етаж относно покрива на сградата.
Твърди, че по този повод ищците са извършили проверка, включително чрез
адвокатско съдействие, което отложило сключването на окончателния договор с
месец. Посочва, че понастоящем по покривната конструкция не са налице
недостатъци, както и че заповедта на кмета, възлагаща премахването й не е
влязла в законна сила, а дори да се приеме, че същото е недостатък, то ищците
са били уведомени за него преди сключване на договора за продажба. Оспорва се
да е налице и вторият посочен недостатък свързан с извършената реконструкция и
вътрешно преустройство чрез премахната стълба между първия и втория етаж, като
се твърди, че процесното жилище отговаря на изискванията за самостоятелен обект
и същото е годно за използването му по предназначение. Твърди се, че ищците са
били запознати с извършеното вътрешно преустройство, поради което не е налице
основание за ангажиране отговорността на продавача за недостатъци. В условията
на евентуалност счита, че дори да са налице недостатъци по сградата, то такива
липсват по отношение на поземления имот, част от който също е предмет на
продажбата. Оспорва ищците да са заплатили разноски по продажбата в размер на
10 008,80 лева. Моли исковите претенции да бъдат отхвърлени като
неоснователни.
В съдебно заседание ищците – Д.Д. и М.Д., чрез
процесуалния си представител поддържат предявените искове и молят да бъдат
уважени. Претендират за присъждане на съдебно-деловодните разноски.
Ответникът С.М., чрез процесуалния си представител
оспорва основателността на исковете и моли да бъдат отхвърлени. Поддържа
твърденията си, че ищците са знаели за състоянието на имота, тъй като са
направили оглед на същия преди закупуването му и следователно не са налице
скрити недостатъци на същия. В първото по делото съдебно заседание ответникът М.
заявява, че не оспорва, че е получил от ответниците сумата от 93880 лева, която
е продажната цена на имота. Прави възражение за прекомерност на заплатеното от
ищците адвокатско възнаграждение.
След съвкупна преценка на
доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и
нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за
установено следното от фактическа
страна:
На 15.05.2018г. между
С.Х. Михаилов като продавач и М.И.Д. като купувач е сключен предварителен
договор с предмет - първи жилищен етаж от жилищна сграда в гр.Варна, район
Аспарухово, ул.“Манастирска“ № 22 с площ от 54 кв.м., ведно с принадлежащите на
апартамента избени помещения разположени под първи жилищен етаж със застроена
площ от 54 кв.м., както и ¼ ид.част от поземлен имот с ид.10135.5502.266
по Кадастралната карта на гр.Варна с площ от 315 кв.м. Договорената цена е
93880 лева /48 000 евро/, като съгласно чл.2.5 от договора купувачът е заплатил на продавача сумата от
9780 лева като капаро, а остатъкът от продажната цена в размер на 84 100 лева ще бъде заплатена
посредством банков кредит, след нотариалното изповядване на сделката.
Договорено е, че предварителният договор има характер на разписка и
удостоверява получаването от продавача на договореното капаро в размер на 9780
лева.
Видно от
представеният по делото нот.акт № 9, том 6, рег. № 7025, дело № 753/26.06.2018г.,
С.Х.М. е продал на М.И.Д. и на Д.И.Д. в равни ид.части самостоятелен обект с
ид.10135.5502.266.1.1 по Кадастралната карта на гр.Варна представляващ
апартамент заемащ първи жилищен етаж от жилищна сграда в гр.Варна, район
Аспарухово, ул.“Манастирска“ № 22 с площ от 54 кв.м., ведно с принадлежащите на
апартамента избени помещения разположени под първи жилищен етаж със застроена
площ от 54 кв.м., както и ¼ ид.част от поземлен имот с ид.10135.5502.266
по Кадастралната карта на гр.Варна с площ от 315 кв.м. за сумата от 84100 лева
платима с банков кредит.
Видно от представеното платежно
нареждане от 29.06.2018г. /л.45/ Д.И.Д. е наредила на „Уникредит Булбанк“ АД да
заплати на С.Х.М. по негова банкова сметка *** – окончателно плащане за покупка
на недвижим имот.
Със заповед № 1795/20.06.2017г.
на зам.кмета на Община Варна е наредено да бъде премахнат незаконен строеж
„Покривна конструкция“ на жилищна сграда, находяща се в ПИ с ид.10135.5502.266,
УПИ IX-334кв.139 по плана на 27-ми м.р.,
ул.“Манастирска“ № 22, кв.Аспарухово в гр.Варна. Заповедта е адресирана до
възложителя на незаконния строеж – С.Х.М.. Посочено е, че при липса на
доброволно изпълнение незаконният строеж подлежи на принудително премахване.
Заповедта е оспорена по съдебен ред със жалба на С.М., като е образувано
адм.дело № 2062/2017г. по описа на Адм.съд-Варна, с решението по което жалбата
е отхвърлена. Решението е влязло в законна сила на 08.05.2019г.
На 30.05.2019г. до ищците Д. и М.
Д. са изпратени покани за доброволно изпълнение от заместник-кмета на Община
Варна /л.190 и 191/ за доброволно изпълнение на влязлата в сила заповед №
1795/20.06.2017г. на зам.кмета на Община Варна за премахване на незаконен
строеж – „покривна конструкция на жилищна сграда, находяща се в ПИ с
ид.10135.5502.266, УПИ IX-334 в кв.Аспарухово в 14 дневен срок от получаване на
поканата. На ищците са указани и последиците от неизпълнението на заповедта в
срока за доброволно изпълнение, а именно за принудителното премахване за сметка
на извършителя на незаконното стрпителство.
Със заповед №
РД-14-28/01.04.2009г. на заместник-началника на ДНСК-София е наредено
премахването на незаконен строеж представляващ „Реконструкция и вътрешно преустройство
на части от избени помещения, първи и втори етажи на съществуваща жилищна
сграда“ изпълнен в УПИ IX-334 в кр.139 по плана
на кв.Аспарухово, ул.“Манастирска“ № 22 като се възстанови стълбищната клетка и
разпределение на помещенията в сградата в съответствие с одобрения архитектурен
проект на 08.05.1968г. Заповедта е оспорена
по съдебен ред по адм.дело № 1282/2009г. по описа на Адм. съд – Варна, като
оспорването е отхвърлено. Решението е влязло в законна сила на 11.11.2009г.
Видно от издадената фактура №
49907/26.06.2018г. от нотариус К.К., за изповядването на сделка –
покупко-продажба на недвижим имот, за която е съставен нот.акт с материален
интерес от 84100 лева е заплатена сума в размер на 1798,20 лева с ДДС от
задълженото лице Д.И.Д.. Същата е заплатила и сумата от 10 лева в полза на
Община Варна за издаване на удостоверение за факти и обстоятелства по ЗКИР за
2018г., видно от приходната квитанция № 671882/18.07.2018г. /л.52/
С преводно нарежане към
бюджета на Община Варна от 26.06.2018г.
/л.49/ е заплатена сума в размер на 2186,60 лева с основание местен данък за придобиване на
недвижим имот от задълженото лице М.Д.. С вносни бележки от същата дата /л.50,
51/ по сметка на Имотен регистър е заплатена сума в размер на 109 лева за
вписване на нот.акт и още 30 лева за удостоверение за тежести от задълженото
лице М.Д.. Същата ищца е заплатила още 5 лева в полза на Община Варна за
снабдяване с удостоверение за семейно положение за 2018г.
С договор за депозит от
11.05.2018г. М.Д. е предоставила на „Арсус“ ЕООД сумата от 1960 лева като
депозит за закупуване на процесния имот, който подлежи на връщане на клиента
при непостигане на съгласие за сключване на сделка с продавача.
Представена е подписана /за Гл.
счетоводител/ квитанция /л.46/ за получена сума /без посочване на получател,
организация/ от М.И.Д. в размер на 5870 лева с посочено основание – „по договор
- поръчка“. Квитанцията няма дата.
От заключението на проведената по
делото Съдебно-техническа експертиза, поддържано в съдебно заседание от вещото
лице М.А. се установява, че сградата с ид.10135.5502.266.1 по Кадастралната
картна на гр.Варна на ул.“Мансатирска“ № 22 е проектирана като еднофамилна
жилищна сграда, в която по одобрен проект е следвало да има връзка между първи
жилищен етаж и избения етаж чрез вътрешно стълбище, както и между първи и втори
жилищен етаж отново чрез вътрешна стълба. На място обаче такива вътрешни стълби
не са изградени, като в междуетажната плоча към втория етаж е налице отвор. По
проекта от 1968г. първият жилищен етаж нямал самостоятелен характер, тъй като в
него трябвало да се изградят само хол и кухня, а спалните помещения били
предвидени за изгражане на втория етаж. По проект е предвидено на първия етаж
да има изградена тоалетна, а на втория етаж – баня, но понастоящем в закупеното
от ищците жилище имало само тоалетна без баня, тъй като същата е премахната по
предписание на контролните органи. Тоалетната била изградена на мястото, където
е следвало да бъде разположено вътрешното стълбище към втория етаж. Вещото лице
посочва, че не е налице одобрен инвестиционен проект за разделяне на сградата
на две самостоятелни жилища. Посочва, че предписанието за премахване на покрива
на сградата е във връзка с това, че същият е поставен незаконно – без
разрешение за строеж и премахването му ще направи цялата сграда неизползваема
по предназначението й, поради влиянието на атмосферните условия. В случай, че покривът следва да бъде съборен изцяло и да
бъде направен нов във връзка с евентуално издадено разрешение за строежът му,
както и да се спазят предписанията за вътрешни преустройства в съответствие с
одобрения архитектурен проект на сградата, а едва след това да се предприемат
действия по разделянето на сградата на два самостоятелни обекта, то стойността
на всички тези СМР би била на стойност по-голяма от 15% от стойността на сградата.
Вещото лице заключва, че във вида, в
който съществува понастоящем закупеният от ищците първи жилищен етаж не
съотвества на одобреният архитектурен проект, както и че при изпълнение на
предписанията на контролните органи за привеждането му в съответствие с
одобрения проект от 1968г., то същият няма да има самостоятелен характер и няма да съществува като имотът по нот.акт №
9/2018г.
В хода на
производството са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетеля С.С.,
който посочва в показанията си, че като брокер на недвижими имоти е завел на
оглед на процесния имот ищците М. и Д. Д.. Имотът представлявал два етажа от
къщата – първият жилищен и партерният под него, който също бил пригоден за
живеене. При огледът било констатирано, че е налице отвор в плочата към втория
жилищен етаж, която съществувала поради неизграденото вътрешно стълбище от
първия към втория етаж, за която се коментирало, че следва да бъде затворена.
Свидетелят излага, че нямал информация защо е премахнато въпросното стълбище.
Отделно от това по време на огледа станало ясно, че освен жилището, купувачите
ще придобият и гараж в двора, за който нямало строителни книжа, както и че се
очаква в горната част от дворното място да бъде придобита допълнителна площ чрез
закупуване от общината. На свидетеля станало известно, че настоящият покрив на
сградата е изграден от С.М., както и че собственичката на втория жилищен етаж
трябвало да му плати пари за неговата направа, по повод на което били в спорове.
Въз основа на така
установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявените искове са
с правно основание чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД вр.чл.87, ал.3 и вр.чл.55, ал.1, предл.3
от ЗЗД за разваляне на договора за покупко-продажба обективиран в нот.акт № 9/2018г.
и за връщане на продажната цена и разноските по продажбата. Основанието, на
което се иска развяляне на договора, е наличието на скрити, съществени недостатъци
на недвижимия имот свързани с извършени незаконни преустройства и реконструкции
на части от имота и избените помещения и покрива на сградата, подлежащи на
премахване въз основа на влезли в сила заповеди на компетентните
административни органи, които са били съзнателно премълчани от продавача, не са
били известни на купувачите /ищци/ към момента на изповядване на сделката и
които недостатъци водят до значително намаляване, включително до степен на до
невъзможност същият да се ползва според обичайното му предназначение като
жилище.
Съгласно разпоредбата
на чл.195, ал.1, вр.чл.193 от ЗЗД, при продажба на вещ с недостатъци, които
съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за
предвиденото в договора употребление, купувачът може да върне вещта и да иска
обратно цената заедно с разноските за продажбата, да задържи вещта и да иска
намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача.
Първата от трите възможности предпоставя преустановяване на облигационната
връзка между страните, а останалите две възможности са приложими при запазване
на правоотношението. Доколкото продажбата на вещ с недостатъци представлява
неизпълнение на договора за продажба от страна на продавача /неточно изпълнение
по отношение качеството на вещта/, то преустановяването на облигационната
връзка между страните се осъществява чрез разваляне на сключения между тях
договор, което в конкретния случай не предполага виновно неизпълнение на
неизправната страна. Основателността на
иска по чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на
всички елементи на фактическия състав на разпоредбата, а именно: съществуване
на валидна договорна връзка между страните; продадената вещ да има
недостатъци, тези недостатъци съществено да намаляват нейната цена или нейната
годност за обикновено или предвиденото в договора потребление и да не са били
известни на купувача при продажбата и изявление на ищеца-купувач за разваляне
на договора, което може да бъде обективирано и в исковата молба. Доказването на
горните предпоставки, с оглед наведените с исковата молба твърдения, е
възложено изцяло в тежест на ищеца, който ползва и изгодата от установяването
им с оглед основателността на заявената претенция.
В случая съдът
приема, че страните са обвързани от валиден договор за покупко-продажба на
недвижими имоти – ид.част от поземления имот и два от етажите на построената в
него жилищна сграда – първи жилищен и избеният под него. Същите съгласно
заключението на вещото лице и одобреният архитектурен проект от 1968г. са част
от еднофамилна жилищна сграда, в която са извършени вътрешни преустройства,
така че първият и вторият жилищни етажи са обособени като самостоятелни обекти.
Процесният имот /първият жилищен етаж/ е със самостоятелен идентификационен
номер по одобрената кадастрална карта – 10135.5502.266.1.1 с площ от 54 кв.м. с
изискуемите за ползването му като жилище общи и санитарни помещения /последните
изградени на мястото на премахнатото вътрешно стълбище между избения, първия и
втория жилищен етаж. С оглед на това съдът приема, че към 2018г., когато е
сключена сделката по продажбата на процесния имот, същият фактически е
съществувал като самостоятелен обект, т.е налице е годен предмет на
разпоредителната сделка, следователно и тя самата е действителна.
Твърдяните от ищците
– купувачи „скрити недостатъци“ са наличието на извършени в имота реконструкции
и преустройства, без издадени за тях строителни разрешения, с които по същество
е постигната фактическата и функционална обособеност на първия жилищен етаж –
премахване на вътрешната стълба между избения, първия и втория жилищен етажи;
изграждането на нейно място в обема на първия жилищен етаж на баня, която в
момента не съществува, но според проекта от 1968г. е следвало да бъде на втория
жилищен етаж; затваряне на отворът в плочата към избения етаж, изграждане на
външно стълбище и на друг външен вход към избения етаж, както и незаконно
изграден покрив на цялата жилищна сграда. Всички тези преустройства и строителни
дейности са квалифицирани от компетентните органи – ДНСК и зам.кмета на Община
Варна като незаконен строеж и на това основание е разпоредено премахването им и
привеждане на сградата в съответствие с одобрения архитектурен проект от 1968г.
Аминистративните актове /заповед № РД-14-28/01.04.2009г. на заместник началника
на ДНСК-София и заповед № 1795/20.06.2017г. на зам.кмета на Община Варна/ са
преминали съдебен контрол и понастоящем са стабилни и подлежащи на изпълнение.
Същите предвиждат премахване на незаконно извършената реконструкция и
вътрешното преустройство на частите от избения и жилищните етажи и на изграденият
покрив на цялата сграда, в следствие на което, съгласно заключението на вещото
лице по СТЕ, първият етаж не само би загубил функционалната си обособеност –
същият ще бъде свързан чрез проектираното вътрешно стълбище с втория етаж,
което междупрочем е и единственият предвиден достъп до него, както и ще остане
без баня; площтта му би намаляла, поради отнемане на частта, върху която следва
да се изгради стълбището, но цялата сграда ще стане негодна за използването й
по предназначение поради отсъствието на съществен елемент от конструкцуята й –
покривът. Заповедите не само са влезли в сила, но по отношение на тази за
премахване на покривната конструкция № 1795/20.06.2017г. вече е инициирана
процедура по принудителното и изпълнение с изпратените до ищците покани за
доброволно изпълнение от 30.05.2019г. Продавачът С.М. е бил страна в
производството по обжалването й /адм.дело № 2062/2017г. по описа на
Адм.съд-Варна/, следователно е знаел за незаконосъобразността на извършения
именно от него незаконен строеж на покрива, а очевидно този извод е относим и
по отношение на незаконно извършените вътрешни преустройства, доколкото в
отговора на исковата молба се твърди, че е уведомил лично и чрез посредника по
сделката купувачите за тях. Дори и да не е знаел за недостатъците обаче,
продавачът отговаря за тях пред купувача на общо основание /чл.193, ал.3 от ЗЗД/, освен ако не се установи, че същите са били известни на купувача преди
продажбата /чл.193, ал.2 от ЗЗД/. В този смисъл е наведеното от ответника защитно
възражение, за установяването на което същият е ангажирал гласни доказателства
чрез разпита на св.С. – брокерът на недвижимия имот посредничил за огледа и
продажбата му. Анализът на показанията му обаче не установява по никакъв начин
твърдяните от ответника обстоятелства свързани със знанието от купувачите на
недостатъците на имота. Не се установи свидетелят да е знаел лично и да е
информирал ищците, че в имота са извършени преустройства без издадени за тях
строителни книжа, които да подлежат на премахване в следствие на което техният
етаж ще бъде свързан в общо пространство с етажа на друг собственик чрез обща
вътрешна стълба, както и че банята им ще бъде на втория жилищен етаж, нито пък
че покривът на сградата ще бъде премахнат /процедура, която вече е в действие/.
Напротив – особеностите около имота, които свидетелят излага, че е знаел и е
споделил с купувачите са, че продавачът С.М. има съдебен спор със собственика
на втория жилищен етаж за заплащане на
част от средствата сторени за изграждане на покрива, че наличиният в имота
гараж, също предмет на договарянето, е построен без строително разрешение,
както и по въпроса за възможността за
увеличаване площта на дворното място, чрез бъдеща покупко-продажба от общината.
Не се установи по категоричен начин също ищците да са ползвали юридическа
консултация във връзка със сделката, нито пък евентуалният им съветник да е
извършвал проучвания свързани със законността на покрива или на отделни части
от сградата, така че да се направи обоснован извод, че ищците са знаели за
незаконните преустройства и въпреки това са взели решение за закупуването им.
С оглед изложеното
съдът намира, че закупеният от ищците имот – първи жилищен етаж и находящият се
под него избен етаж от сградата на ул.“Манастирска“ № 22 страда от съществени
недостатъци, които го правят негоден за
обикновеното му употребление като самостоялен обект – жилище, които недостатъци
не са били известни на купувачите, тъй като са били съзнателно премълчани от
продавача. Нещо повече, същите намаляват съществено цената на имота, доколкото
разходите, които следва да бъдат направени с оглед отстраняването им
/извършване на законно преустройство и изграждане на нов покрив с надлежно
разрешително за строеж/ съгласно заключението на вещото лице по СТЕ биха
надвишили 15% от стойността на цялата сграда. Доколкото земята – ¼
ид.част от дворното място с ид.10135.5502.266 по Кадастралната карта на
гр.Варна има обслужващо сградата значение и не би била премет на самостоятелно
ползване от ищците извън нея, то съдът намира, че сделката следва да бъде
развалена изцяло включително и досежно дворното място. Горното обуславя извод
за основателност на предявените искове по чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД за
разваляне на договора за покупко-продажба обективиран в нот.акт № 9/2018г., за
връщане на вещта на продавача и за получаванхе обратно на платената продажна
цена от купувачите.
Предпоставка за
уважаване на кумулативно съединените искове по чл.195,
ал.1, вр.чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за връщане на продажната цена и разноските
за продажбата е отпадането на облигационната връзка между страните, което в
случая е налице.
Между страните няма спор по
въпроса за размера на продажната цена – 93880 лева, както и че същата е
надлежно заплатена от ищците в полза на ответника. Видно от представените
писмени доказателства, М.Д. е платила част от цената в размер на 9780 лева, а
остътакът от 84100 лева е заплатена чрез получен банков кредит от Д. Димирова.
Поради отпадане на основанието да задържи продажната цена в следствие на
разваляне на договора за продажбата на имота, ответникът С.Д. следва да бъде
осъден да върне посочените суми на всяка от ищците. Съобразно направеното
искане сумата следва да бъде заплатена ведно със законната лихва върху нея
считано от датата на депозиране на исковата молба в съда- 01.08.2018г. до
окончателното и́ изплащане.
Освен продажната цена, съгласно чл.195, ал.1 от ЗЗД купувачът може да
получи и разноските за продажбата. В случая купувачите твърдят и представят
доказателства за сторените разходи свързани със закупуването на имота –
заплатена нотариална такса, данък за придобиване на собствеността; такси за
вписване на нот.акт в имотния регистър и такси за издаване на удостоверения
изискуеми за изповядване на сделката. Ищцата Д.Д. е направила разход за
заплащане на нотариална такса в размер на 1798,20 лева и такса от 10 лева за
издаване на удостоверение по ЗКИР, поради което ответникът следва да бъде
осъден да и́ възстанови посочената сума от общо 1808,20 лева, ведно със
законната лихва върху нея считано от датата на депозиране на исковата молба в
съда- 01.08.2018г. до окончателното и́ изплащане.
Ищцата М.Д. претендира и за присъждане на сумата на заплатения местен
данък – 2186,60 лева, таксата за вписване в имотния регистър от 109 лева,
таксите за издаване на удостоверение за тежести и за семейно положение в размер
на 35 лева. Отделно от това се иска и присъждане на сумата от 5870 лева -
комисионно възнаграждение заплатено по договор за поръчка с фирма посредник.
Съдът намира, че претенцията на ищцата за посочената сума от 5870 лева е
неоснователна. На първо място по делото не е представен договор за поръчка с
фирма посредник при продажба на недвижим имот, нито е установено по друг начин
наличието на постигната такава уговорка между ищцата и трето лице – нейните
параметри и договореното възнагражение /договорът за депозит с „Аркус“ ЕООД от
11.05.2018г. не покрива изискванията на
договор за поръчка и с него не се предвижда заплащане на възнаграждение/.
Представената квинация за платена от М.Д. сума в размер на 5870 лева /л.46/ е
без дата и получател, поради което съдът не е в състояние да отнесе плащането
като разход по продажбата на процесния имот още повече, че именно в тази посока
са и възраженията на ответника. Следователно претенцията на ищцата М.Д. за
присъждане на разходите за продажбата е основателна за сумата от 2330,60 лева,
която съобразно направеното искане следва да бъде присъдена ведно със законната
лихва върху нея считано от датата на депозиране на исковата молба в съда -
01.08.2018г. до окончателното и́ изплащане. За разликата до пълният
претендиран размер от 8200,60 лева, т.е за сумата от 5870 лева следва да бъде
отхвърлена като неоснователна.
Ищците са направили искане за присъждане на сторените по делото
съдебно-деловодни разноски, като съобразно изхода на спора такива им се следват
в размер на 9313,73 лева от общо сторените в размер на 9871,50 лева, от които
4521,50 лева – заплатена държавна такса, 350 лева – заплатен депозит за вещо
лице и 5000 лева – заплатено адвокатско възнаграждение, което не е прекомерно,
а е към минимума съобразно броя и материалния интерес на предявените искове. На
основание чл.78, ал.1 от ГПК разноските следва да бъдат възложени в тежест на
ищеца.
Мотивиран от горното,
съдът
Р
Е Ш И:
РАЗВАЛЯ
договор
за покупко-продажба сключен с нот.акт № 9, том 6, рег.№ 7025, дело №
753/2018г., с който С.Х.М. е продал на М.И.Д. и Д.И.Д. в равни ид.части
самостоятелен обект с ид.10135.5502.266.1.1 по Кадастралната карта на гр.Варна
представляващ апартамент заемащ първи жилищен етаж от жилищна сграда в
гр.Варна, район Аспарухово, ул.“Манастирска“ № 22 с площ от 54 кв.м., ведно с
принадлежащите на апартамента избени помещения разположени под първи жилищен
етаж със застроена площ от 54 кв.м., както и ¼ ид.част от поземлен имот
с ид.10135.5502.266 по Кадастралната карта на гр.Варна с площ от 315 кв.м. по предявените от Д.И.Д., ЕГН **********
с адрес: *** и М.И.Д., ЕГН **********
с адрес: *** против С.Х.М., ЕГН **********
с адрес: *** субективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.195, ал.1,предл.1 от ЗЗД, вр.чл.193 и чл.87, ал.3
от ЗЗД.
ОСЪЖДА С. Х.М., ЕГН ********** с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на Д.И.Д., ЕГН ********** с
адрес: *** сумата от 84100
/осемдесет и четити хиляди и сто/ лева, представляваща заплатена продажна цена
по договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт № 9, том 6,
рег.№ 7025, дело № 753/2018г., както и сумата от 1808,20 /хиляда осемстотин и осем и 0,20/ лева – разноски по
продажбата, ведно със законната лихва върху сумите считано от датата на депозиране на исковата молба в съда - 01.08.2018г. до окончателното
и́ изплащане, на основание чл.195,
ал.1, предл.1, вр.чл.55, ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА С. Х.М., ЕГН ********** с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на М.И.Д., ЕГН ********** с
адрес: *** сумата от 9780 /девет
хиляди седемстотин и осемдесет/ лева, представляваща заплатена продажна цена по
договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт № 9, том 6, рег.№
7025, дело № 753/2018г., както и сумата от 2330,60
/две хиляди триста и тридесет и 0,60/ лева – разноски по продажбата, ведно със
законната лихва върху сумите считано от датата на
депозиране на исковата молба в съда - 01.08.2018г. до окончателното и́
изплащане, КАТО ОТХВЪРЛЯ иска за разликата
над 2330,60 лева до пълният претендиран размер от 8200,60 лева, на основание чл.195, ал.1,
предл.1, вр.чл.55, ал.1 от ЗЗД
ОСЪЖДА С. Х.М., ЕГН ********** с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на Д.И.Д., ЕГН ********** с
адрес: *** и на М.И.Д., ЕГН ********** с адрес: *** сумата от 9313,73 /девет хиляди триста и тринадесет и 0,73/ лева съдебно-деловодни
разноски по делото, на основание чл.78,
ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от уведомяване на страните за неговото изготвяне пред Варненския апелативен
съд.
СЪДИЯ
В ОКРЪЖЕН СЪД: