№ 98
гр. София, 09.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-7 СЪСТАВ, в публично заседание
на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Гергана Коюмджиева
при участието на секретаря Йоана П. Петрова
като разгледа докладваното от Гергана Коюмджиева Гражданско дело №
20211100112399 по описа за 2021 година
Предмет на делото са искове с правно основание чл. 93, ал.2 предл.1 ЗЗД,
чл.92 от ЗЗД, чл.72 от ЗС вр. чл.70, ал.3 ЗС, чл.86 от ЗЗД.
С искова молба с вх.№2009119/01.06.2020г. депозирана пред СРС ищците Н.
К. Н. ЕГН ********** и А. С. Н. ЕГН **********, чрез пълномощника си адв.В.
В. - САК са предявили против Д. Р. В. и Е. Д. В. при условията на обективно и
субективно съединяване три главни осъдителни иска с правно основание чл. 93,
ал.2 предл.1 ЗЗД, чл.92 от ЗЗД, чл.72 от ЗС вр. чл.70, ал.3 ЗС, както следва:
-ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. да възстановят на ищците сумата от 15 000лв.,
представляваща заплатен от тях въз основа на клаузата на т. 10 от сключени
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.07.2019 г.,
при условията на солидарна отговорност, ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба до окончателното плащане;
- ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. да заплатят на ищците солидарно уговорената
неустойка в размер от 15 000 лева
съгласно т. 10 от сключения между страните предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 22.07.2019 г. при условията на солидарна
отговорност, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба
до окончателното плащане;
ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. да заплатят на ищците сумата от 13821,80лв.,
предстваляваща осъществените разходи за извършване на строително-
1
ремонтни дейности в процесния имот и закупуване на мебели за него при
условията насолидарна отговорност.
Твърди се, че на 22.07.2019г. ищците Н. и А. Н.и сключили Предварителен
договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, а именно: апартамент
№20, със застроена площ от 93,28 кв.м., съсоящ се от антре и коридор, дневна –
трапезария с кухнески бокс, две спални две бани и тоалетни, склад и балкон,
заедно с 2,95 % идеални части от общите части на сградата, находяща се в
гр.София, район Слатина, квартал Редута, ул.**** за цена от 265 000лв. В
клаузата на т.2, ал.2 от предварителния договор било уговорено купупувачите да
заплатят на продавачите задатък в размер на 15 000лв. Ищците твърдят, че така в
деня на сключването на предварителния договор заплатили на ответниците сумата
от 15000лв., представляваща задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД. Поддържат още,
че съгласно клаузата на чл.3, ал.1 от предварителния договор от 22.07.2019г.
страните се задължили да сключат окончателен договор под формата на
нотариален акт в срок до 31.10.2019г. Сочи се, че ответниците предоставили по -
рано достъп до жилището предмет на предварителния договор и ищците
извършили редица СМР. Възложили ремонт, като сключили договор с „Т.“ ЕООД
за СМР в апартамента на стойност 9800лв. Закупили и поставили настилка паркет
на стойност 961,80лв., поръчали кухненско обзавеждане по проект за сумата
3060лв. След извършените ремонтни работи и преди изтичане на срока за
сключване на окончателния договор ответникът Н. уведомил ищците, че върху
имота има наложена възбрана, което било пречка за изповядване на сделката.
Ищците се съгласили да дадат възможност на ответниците да заличат възбраната,
поради което сключили анекс към предварителния договор, с който удължили
срока за сключване на окончателен договор до 29.11.2019г. Твърди се, че в същия
анекс страните се съгласили, че извършените подобрения в имота са на стойност
50 000 лв. Въпреки уговореното ответниците не се явили пред нотариус за
сключване на окончателен договор, което било отразено в констативен протокол
рег.№15024, том 4, акт 184 от 29.11.2019г. на нотариус с рег.№200 от НК. Ищците
се позовават на клаузата на т.10 от предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 22.07.2019 г., с поред която, в случай, че продавачите
виновно не изпълнят задължението си по т.6 или не прехвърлят собствеността в
срока по т.3 от договора, то те дължат на купувачите връщане на платения задатък
и заплащат неустойка в същия размер.
По изложените обстоятелства, ищците молят съда да постанови решение, с
което ответниците да бъдат осъдени да им заплатят сумата от 15 000 лв.,
2
представляваща заплатеното капаро по договора. Претендират и неустойка в
размер на 15 000лв. неустойка поради неизпълнение на това задължение съгласно
т. 10 от предварителния договор. Молят ответниците да бъдат осъдени да
заплатят и сумата 13 821, 80лв. разноски за извършени СМР в имота и закупуване
на мебели за него. Претендират и законната лихва върху главниците, считано от
датата на завеждане на исковата молба до окончателното и заплащане.
Ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. в срока по чл. 131 ГПК са депозирали
отговор, в който оспорват предявените искове. Твърдят, че за А. Н. липсва
интерес от предявяване на иска. Поддържат довод, че ищците не са заплатили
задатъка в срок до 22.07.2019г. Твърдят, че е сключен и предварителен договор от
22.07.2019г. за продажбата на гараж № 8, като страна по този договор бил и
продавача Р. В., в качеството му на собственик на гараж №8. На 23.07.2019г.
ищците платили на ответниците 15000лв. по сметка на Д. В., което представлявало
само „частично изпълнение“. Твърди се, че между ищците като купувачи и
продавача Р. В. относно гараж № 8 бил сключен окончателен договор с
Нотариален акт № 169, том 5, н.д.№898/2019 на Нотариус М. К., рег.№200 от НК с
продажна цена 14 000лв. Твърди се, че действителната воля на страните била да
закупят апартамента заедно с гаража. Поддържат, че с договора, с който се урежда
и закупуването на гаража, страните са предоговорили условията по първия
договор, в който е уговорена продажба само на апартамента, поради което считат
този договор за прекратен поради взаимно съгласие, евентуално поради
неплащане на договорения задатък считат, че този договор не е произвел действие
и е прекратен поради виновно неизпълнение на договорни задължения от страна
на ищците. Ответниците поддържат, че представения от ищците анекс е нищожен,
тъй като е относим към договора за апартамента, както и че с него са поети
ангажименти, независещи от волята на страните и поради липса на предмет. Сочи
се, че заличаването на допуснатата възбрана е подчинено на закона и контрола
осъществяван от съда. Твърди се, че ищците не са се явили до 30.09.2019г. за
сключване на окончателен договор по втория предварителен договор /включващ и
гаража/. С оглед на изложеното заявяват, че задържат платения задатък поради
неизпълнение от страна на ищците. Твърдят, че извършените СМР са без тяхно
знание и съгласие, поради което следва да останат за сметка на ищците. Правят
възражение за прихващане със сумата от 15 000 лв. платения от ищците задатък,
който твърдят, че задържат поради неизпълнение.
С молба, депозирана в о.с.з. проведено по гр.д.21284/2020г. на СРС на
30.06.2021г., ищците са направили изменение на размера на предявения иск за
разноски и подобрения, като са го увеличили на сумата от 44 642 лева. Уточнили
са, че искът по т. 3 от исковата молба следва да се счита предявен за заплащане
на сумата, с която се е увеличила стойността на имота.
С определение от 28.09.2021 г. по гр.д.№ 21284/2020 г. на Софийски районен
съд, I ГО, 35 състав, районният съд се е произнесъл по направеното от ищците
искане за увеличение на размера на иска, като го е допуснал на основание чл. 214
ГПК, прекратил е производството пред СРС и е изпратил делото на Софийски
3
градски съд по родова подсъдност.
В открито заседание пред СГС ищците чрез адв.С. подържат предявените
искове.Представят списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.
В открито заседание ответниците чрез адв.Ж. оспорва предявените искове.
Представя списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, І -7 състав, след като прецени доводите и
възраженията на страните, събраните по делото доказателства и ги обсъди в
тяхната съвкупност, съгласно чл. 235, ал.2 от ГПК и чл.12 ГПК, намира за
установено следното:
От фактическа страна:
По делото е приет неоспорен Предварителен договор за покупко –продажба
на недвижим имот от 22.07.2019г. сключен между ищците Н. К. Н. и А. С. Н., от
една страна като купувачи и ответниците Д. Р. В. и Е. Д. В. от друга като
продавачи на имота. /л.11- л.14 от приложеното гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС / Съгласно
уговореното в т. 1 от преедварителния договор продавачите се задължили да
прехвърлят на купувачите собствеността върху следния недвижим имот:
апартамент №20, със застроена площ от 93,28 кв.м., състоящ се от антре и
коридор, дневна – трапезария с кухнески бокс, две спални две бани и тоалетни,
склад и балкон, заедно с 2,95 % ид. части от общите части на сградата, находяща
се в гр.София, район Слатина, квартал Редута, ул.****, находяща се в УПИ V-424
от квартал 26а по плана на гр.София, местността Подуене – Редута, целия с площ
от 990 кв.м. В клаузата на т.2 от предварителния договор е опредЕ. цена на имот
от 265 000лв., която да бъде платена със собствени средства и с отпуснат на
купувачите банков кредит за закупуване на жилище. В клаузата на т.2, ал.2 буква
А от предварителния договор за покупко –продажба е уговорено купупувачите да
заплатят на продавачите задатък в размер на 15 000лв. в деня на подписване на
предварителния договор по банков път. Договорено е оставащата част от 250
000лв., платима с банков кредит да бъде преведена от баката кредитор на
купувачите в тридневен срок от сключване на окончателен договор под формата
на нотариален акт. В т.2, ал.3 е прието, че договорът влиза в сила след получавене
на задатъка по т.2, ал.2 буква А. Според клаузата на т.3, ал.1 от предварителния
договор от 22.07.2019г. страните се задължили да сключат окончателен договор
под формата на нотариален акт в срок до 31.10.2019г., като сделката бъде
изповядана пред нотариус посочен от банката кредитор на купувачите или самите
тях, като купувачите уведомят продавачите минимум пет работни дни
предварително за избрания нотариус. В текста на т.6 от предварителния договор е
предвидено задържение за продавачите в срока до сключване на окончателния
договор да не обременяват с тежести недвижимия имот предмет на договора.
Според клаузата на т.10 от процесния предварителен договор, в случай, че
продавачите виновно не изпълнят задължението си по т.6 или не прехвърлят
собствеността в срока по т.3 от договора, то купувачите могат да развалят
договора с писмено изявление и продавачите връщат на купувачите платения
задатък и заплащат неустойка в същия размер. Предварителния договор за
4
покупко –продажба на недвижим имот от 22.07.2019г. е подписан на всяка от
четирите му страници, както от продавачите, така и от купувачите, като в хода на
производството подписите на страните не са оспорени по реда на чл.193 от ГПК.
Прието е неоспорено платежно нареждане от 22.07.2019г. на „Банка ДСК“
ЕАД клон София, от което се установява, че ищецът Н. К. Н. е превел на
ответника Д. В. сумата от 15 000лв. с псочено основание: предварителен договор
за покупка на апартамент №20 на ул.****. /л.15 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/
По делото не е спорно, че ответниците предоставили на ищците достъп до
апартамент №20 на ул.**** при подписване на предварителния договор от
22.07.2019г., както и че ищците предприели извършване на ремонтни работи в
жилището.
Видно от приетите Договор за строително –ремонтни работи от 10.08.2019г. и
протокол обр.19 извършени СМР, ищецът Н. възложил на фирма „Т.“ ЕООД
извършване на ремотни СМР в апартамент №20 в гр.София, ул.**** на стойност
9800лв./л.22–л.25 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/ За изършените ремонтни дейности
ищецът заплатил сумата 9 800лв. с платежно нареждане от 10.03.2020г.
С Договор – поръчка №960 от 30.07.2019г. ищецът Н. възложил на „ГЕС -М“
ЕООД изработка на кухненски шкафове по проект. С фактура от 31.10.2019г.
ищецът заплатил сумата от 3060 лв. за изработени кухненски шкафове. /л.18-19 от
гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/
Безспорно е, че върху имота предмет на предварителния договор, именно
апартамент №20 в гр.София, ул.**** е вписана възбрана по искане на трето лице,
съгласно обезпечителна заповед от 23.07.2019г. издадена по гр.д.№9370/ 2019г. по
описа на СГС, ГО, IV с-в.
Видно от приетия неоспорен Анекс от 06.11.2019г. към Предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от 22.07.2019г. сключен между
ищците Н.и, като купувачи и ответниците В.и като продавачи, страните като взели
предвид, сключения по между им предварителен договор от 22.07.2019г., както и
че в уговорения срок продавачите не са могли да изпълнят задължението си да
прехвърлят правото на собственост върху договорения недвижимия имот -
апартамент №20 в гр.София, ул.****, необременено от вещни тежести, доколкото
с Акт 202, том.12 вх.рег.№46286 от 24.07.2019г. на СВ върху имота е вписана
възбрана по искане на трето лице, съгласно обезпечителна заповед от 23.07.2019г.
издадена по гр.д.№9370/ 2019г. на СГС, се споразумяли да удължат срока за
сключване на окончателен договор и да се явят на 29.11.2019г. в 11.00ч. в
кантората на нотариус М. К., находяща се в гр.София, ул.**** за подписване на
окончателен договор във формата на нотариален акт./т.1 от Анекс от 06.11.2019г./
Според клаузата на т.2 от Анекс от 06.11.2019г. към процесния Предварителен
договор за покупко - продажба, продавачите се задължили в срок до 22.11.2019г.
да представят в оригинал всички документи за правото на собственост върху
имота, вкл. и удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания издадено
от АВ, от което да е видно, че наложената възбрана е заличена, а така също и че
няма други вещни тежести върху имота предмет на преварителния договор. /л.16-
л.17 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/ В клаузата на буква „В“ от Анекс от
06.11.2019г. страните приели, че владението върху имота е предадено на
5
купувачите при подписване на предварителния договор, като до момента на
подписване на анекса, със съгласието на продавачите, купувачите са направили
подобрения на стойност 50 000лв. В клаузата на буква „Г“ от преамюла на Анекс
от 06.11.2019г. е прието, че купувачите имат одобрено финансиране от
кредитиращата банка за покупка на имота, при условие, че наложената възбрана
бъде заличена и няма други вписани вещни тежести.
От приетия Констативен протокол рег.№15024, том 4, акт 184 от 29.11.2019г.
на нотариус М. К. с рег.№200 от НК, се установява, че на 29.11.2019г. в 11,00ч. в
кантората на нотариуса се явили лицата Н. К. Н. и А. С. Н. и представили
Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 22.07.2019г.,
както и Анекс от 06.11.2019г. към същия договор, като на именно повикване в
11,00ч., в 11,15ч. и в 11,30ч. продавачите Д. Р. В. и Е. Д. В. не се явили. В
протокола е отразена констатацията на нотариуса, че към 29.11.2019г.
продавачите В.и не са представили в оригинал всички документи за правото на
собственост върху имота, вкл. и удостоверение за вписвания, отбелязвания и
заличавания издадено от АВ./л.26 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/
С отговора на ответниците е представен Предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот от 22.07.2019г., по който продавачи са Д. Р. В. и Е. Д.
В., както и Р. Л. В. /трето за настоящия спор лице/, а купувачи са ищците Н. К. Н.
и А. С. Н.. В предмета на този предварителен договор освен апартамент №20 в
гр.София, ул.**** е включен и гараж №8, разположен в сутерена на сградата
находяща се в гр.София, район Слатина, квартал Редута, ул.****, находяща се в
УПИ V-424 от квартал 26а по плана на гр.София, като според чл.3 от договора
страните се задължили да сключат окончателен договор най-късно до
30.09.2019г./л.48-л.52 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/
Не се спори, че собственик на договорения гараж №8 е Р. Л. В. /трето за
настоящия спор лице/.
Не се спори, че ответниците Д. В. и Е. В. са съпрузи, като това се установява и
от прието Удоставерение за семейно положение изх.№1376 от 10.03.2021г.
издадено от Столична община. По смисъла на чл.32, ал.2 от Семейния кодекс
съпрузите отговарят солидарно за за задължения, поети за задоволяване нуждите
на семейството.
Видно от приетия нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№169, том V, н.д.№898/2019 г. на нотариус М. К. рег.№200 от НК, на 26.11.2019г.
Р. Л. В. продал на Н. К. Н. и гараж №8, разположен на кота – 3,04 м. в сутерена
на сградата находяща се в гр.София, район Слатина, квартал Редута, ул.****,
находяща се в УПИ V-424 от квартал 26а по плана на гр.София, с площ от 16,41
кв.м. за сумата от 14 000лв./л.59-л.60 от гр.д.№ 21284/2020 г. на СРС/
Свидетелят О.С. разпитан в о.с.з. на 31.03.2021г. по гр.д.№ 21284/2020 г. на
СРС, сочи, в показанията си, че има 50 % дялово участие във фирмата строител,
която е изградила сградата, в която се намира процесния апартамент №20.
Ответникът Д. В. бил пълномощик на З.Д., с която фирмата строила
съществуващия блок. Офисът на свидетеля бил на 10 метра от сградата, която
изградили. От там наблюдавали строителството и осъществявали продажбите. Д.
също бил непрекъснато в офиса. Свид. Стойков сочи, че познава ищеца Н., който
6
през лятото на 2019г. идвал 2-3 пъти да гледа свободни апартаменти, но фирмата
нямала. Д. имал един апартамент и се споразумели с Н. да го купи. Н. се колебаел
дали да купи гараж или не. Следобяд свидетелят видял Р. - бащата на Д., защото
гаражът бил на негово име. Анулирали първия договор и подписали втори
договор за апартамент и гараж. Н. не бил „кешов“ купувач. Ставало дума за
дофинансиране, защото на Н. му трябвали пари от банка и забавил сделката.Ключ
от апратмент №20 имал ищеца Н..
Показанията на свидетелят О.С., съдът съобразява по реда на чл.172 ГПК,
като взема предвид бизнес отношенията му с ответника Д. В., като не им дава вяра
в частта относно „анулирането“ на първия предварителен договор, доколкото
противоречат на приети неоспорени писмени доказателствва и конкретно на
Анекс от 06.11.2019г. към Предварителен договор за покупко –продажба на
недвижим имот от 22.07.2019г.
От приетото заключението на назначената пред СРС съдебно техническа
експертиза с в.л. инж.А.Ц., се установява, че общата стойност на извършените в
апартамент №20 в гр.София, ул.****, ремонтни работи в баня- тоалетна, дневна
трапезария, кухненски бокс, вкл. кухнеско обзавеждане по индивидуален проект е
в размер на 16 818,30лв. Вещото лице инж.Ц. сочи, че при огледа на апартамента,
е установила, че той е изцяло ремонтиран, има две бани, които са завършени и
оборудвани. Констатирано е при огледа, че в дневна – трапезария са извършени
довършителнии работи: под – гранитогрес, батекс, окачен таван с вградено
осветление, в двете стаи под –ламинат, стени и таван – латекс, врати – МДФ,
превази – гранит, като във всички стаи са монтирани ключове и контакти.
Заключението е онагледено със снимков материал изготвен от вещото лице при
огледа.
От приетото заключение на назначената от съда ДСТЕ с в.л. инж.А.Ц., се
установява, че увеличена пазарна стойност на недвижим имот - апартамент №20 в
гр.София, ул.****, в резултат на извършените от ищците подобрения възлиза на
22 825 евро или 44 642 лв. В заключението е обосновано, че средната пазарна
стойност на жилището без извършените от ищца подобрения възлиза на 259
092лв., а пазарната сткойност с извършените подоборения към момента на
оценката възлиза на 303 734лв.
Други релевантни към предмета на спора доказателства не са събрани.
Така установеното от фактическа страна, сочи на следните правни
изводи:
По допустимостта: Осъдителните искове, предмет на спора са предявени
при наличие на правен интерес и редовно упражняване правото на иск, поради
което са допустими.
По същество:
Относно първия иск с правно основание чл. 93, ал. 2 предл. последно от ЗЗД:
7
По делото не спорно, че страните са сключиили предварителен договор на
22.07.2019г. Не се спори по делото, че окончателен договор за прехвърляне
собствеността върху процесния недвижим имот в уговорения с предварителния
договор срок не е бил сключен.
Безспорно е че върху имота предмет на предварителния договор, а именно
апартамент №20 в гр.София, ул.**** е вписана възбрана по искане на трето лице,
съгласно обезпечителна заповед от 23.07.2019г. издадена по гр.д.№9370/ 2019г. по
описа на СГС, ГО, IV с-в, като съгласно императивната разпоредба на чл.451 от
ГПК ответниците са лишени от възможността да се разпореждат с имота до
вдигане на наложената възбрана.
Установи се, че в уговорения с Анекс от 06.11.2019г. към предварителен
договор от 22.07.2019г. удължен срок до 29.11.2019г. ответниците Д. Р. В. и Е. Д.
В. не се явили в кантората на нотариус К. за подписване на окончателен договор.
Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал.2 предл. последно от ЗЗД ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Фактически състав на нормата на чл. 93, ал. 2 предл. последно от ЗЗД
изисква за успешно провеждане на предявения на това основание иск
кумулативното наличие на следните предпоставки: 1.наличие на валидно
облигационно отношение, възникнало от сключване на действителен договор
между страните; 2.неизпълнение на поетото с договора задължение от страната,
която е получила задатъка; 3. отказ на другата страна от договора.
В случая, предвид изложеното по-горе, съдът приема за доказано, че между
страните по делото на 22.07.2019г. е бил сключен един действителен
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, породил
действителна облигационна връзка между страните по делото. Съгласно чл.2, ал.2,
буква А от предварителния договор купувачът Н. (ищец в настоящото
производство) е заплатил сумата от 15 000лева на продавача Д. В. (ответник в
настоящото производство) като задатък като видно от прието преводдно нареждне
плащането е в деня на подписване на предварителния договор - 22.07.2019г. по
банков път. В същата разпоредба на предварителния договор е уговорено, че
договорът служи за разписка за платения задатък. В договора се съдържат
уговорки за заплащане на сумата по банков път при сключването му, проява на
обезпечителната функция на задатъка и уговорки за връщане на сумата при
неизпълнение на конкретни задължения – обезщетителната функция на задатъка.
Ответниците не оспорват подписите си на предварителния договор, като
обаче поддържат, че предварителния договор сключен между страните не е
произвел действие поради сключен в същия ден – 22.07.2019г. „тристранен
договор“ , преуреждащ отношенията. Този довод на ответниците не може да бъде
споделен, доколкото страна по втория договор е Р. В. /който не е страна по
делото/, а негов предмет е и гараж №8, като облигационно отношение с третото
лице относно гаража е приключило с изпълнение. Видно от приетия нотариален
акт №169, том V, н.д.№898/2019 г. на нотариус М. К. рег.№200 от НК, на
8
26.11.2019г. Р. Л. В. е продал на Н. К. Н. гараж №8, разположен в сутерена на
сградата находяща се в гр.София, район Слатина, квартал Редута, ул.****.
Тълкуването по реда на чл.20 от ЗЗД на клаузите от Анекс от 06.11.2019г. към
предварителен договор от 22.07.2019г., сочи на извод, че действителната воля на
страните е била да се запази действието на предварителния договор за покупко –
продажба на апартамент №20 в гр.София, ул.****, като се предостави на
продавачите допълнителен срок – до 29.11.2019г., за да отстранят продавачите
пречките за сключването му, като заличат възбрана върху имота съгласно
обезпечителна заповед от 23.07.2019г. издадена по гр.д.№9370/ 2019г. по описа на
СГС, ГО, IV с-в, с оглед да бъде възможно да се осъществи кредитирането на
ищците чрез банков кредит, след представяне на удостоверение за вписвания,
отбелязвания и заличавания издадено от АВ за липса на вписани тежести.
Ответниците - обещатели не са изпълнили задължението си вменено в клаузата
на т.2 от Анекс от 06.11.2019г. към процесния Предварителен договор за покупко
- продажба, а именно в срок до 22.11.2019г. да представят в оригинал всички
документи за правото на собственост върху имота, вкл. и удостоверение за
вписвания, отбелязвания и заличавания издадено от АВ, от което да е видно, че
наложената възбрана по обезпечителна заповед от 23.07.2019г. издадена по гр.д.
№9370/ 2019г. на СГС да бъде заличена.
Ищците са изпълнили престацията си по предварителния договор от
22.07.2019г. за авансово заплащане на част от продажната цена, като задатък и са
изправна страна по него, поради което разполага с правата по чл. 93, ал. 2, изр. 2
ЗЗД и могат да иска връщане на платения задатък.
Предвид изложеното, съдът намира, че изискваните от разпоредбата на чл.
93, ал.2 предл. посл. от ЗЗД предпоставки, както и тези по т.10 от процесния
предварителен договор от 22.07.2019г. са изпълнени и ответниците дължат
солидарно връщането на получения задатък, в претендирания размер от 15 000
лева.
Предявения иск за връщане на платен задатък е основателен и доказан и
следва да бъде уважен. Върху главницата, се дължи и законна лихва от
предявяване на иска – 01.06.2020г. до изплащането.
Вторият иск е правно основние чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане на
неустойка
В тежест на ищците по този иск е да докаже пълно и главно сключването на
валиден предварителен договор и в частност сключването на валидна уговорка за
неустойка, неизпълнението на предварителния договор от страна на ответниците и
размерът на неустойката.
Установено е, че между страните съществува валидно правоотношение по
силата, на което ответниците Д. и Е. В.и са поели задължение сключат окончатлен
договор с ищците А. и Н., в срок до 29.11.2019г. относно продажбата на
апартамент №20 в гр.София, ул.**** във форма на нотариален акт.
Ответниците не са ангажирали доказателства, установяващи изпълнение на
9
задълженията им. От приетиия неоспорен Констативен протокол рег.№15024, том
4, акт 184 от 29.11.2019г. на нотариус М. К. с рег.№200 от НК, се установява, че на
29.11.2019г. в 11,00ч. в кантората и се явили Н. К. Н. и А. С. Н. и представили
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.07.2019г.,
както и Анекс от 06.11.2019г. към същия договор, като на именно покване в
11,00ч., в 11,15ч. и в 11,30ч. продавачите Д. Р. В. и Е. Д. В. не се явили. В
протокола е отразена констатацията на нотариуса, че и към 29.11.2019г.
продавачите В.и не са представили в оригинал всички документи за правото на
собственост върху имота, вкл. и удостоверение за вписвания, отбелязвания и
заличавания.
Ищците и ответниците в сключения помежду им предварителен договор от
22.07.2019г. в клаузата на т.10 са договорили размер на обезщетение(сума), което
ще бъде изискуемо в случай на неизпълнение, каквато би била договорката за
неустойка, а е уговорен размера на вече претърпени от ищеца вреди. Този извод се
подкрепя от формулировка дадена от страните в чл. 10, ал. 1 от предварителния
догово, а именно " в случай, че продавачите виновно не изпълнят задължението си
по т.6 или не прехвърлят собствеността в срока по т.3 от договора, то купувачите
могат да развалят договора с писмено изявление и продавачите връщат на
купувачите платения задатък и заплащат неустойка в същия размер.“
Аргументи в полза на твърдението, че неустойка може да се уговоря за
бъдещо неизпълнение се откриват в даденото от чл. 92, ал. 1 на ЗЗД определение,
което гласи, че "Неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи
като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват."
От даденото в закона определение се извеждат правните характеристики на
неустойка, която трябва да се разбира, като отнапред установено договорно
задължение, настъпващо и ставащо изискуемо при реализирането на посочен от
страните юридически факт, свързан с неизпълнение на друго(главно) договорно
задължение, което служи за обезщетение на кредитора за вредите причинени му
от неизпълнението на главното задължение, без да е нужно те да се доказват, и
имащо обезпечителна функция.
Предвид на гореизложеното, решаващият състав намира, че по делото са
доказани наличието на валиден предварителен договор сключен между страните
на 22.07.2019г., уговерна в точка 10 от същия договор валидна клауза за
неустойка, неизпълнението на задължението за сключване на окончателен
договор от страна на ответниците и размерът на неустойката.
Предявеният иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД е доказан по основние и
размер, като ответниците съпрузи солидарно дължат на ищците заплащане на
уговорената компенсаторна неустойка в размер от 15 000 лева. Върху главницата,
се дължи и законна лихва от предявяване на иска – 01.06.2020г. до изплащането.
По третия осъдителен иск с правно основание чл.70, ал.3 вр. чл. 72 от ЗС
За основателността на иска по чл.70, ал.3 вр. чл. 72 от ЗС в тежест на ищците
е да установят, че в качеството си на добросъвестни владелци на процесния имот
са извършили описаните подобрения в него, които са увеличили стойността му,
както и че сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези
подобрения (разликата между стойността на имота, която има към момента на
10
постановяване на решението, и стойността, която би имал към същия момент, ако
подобренията на са били извършени), е в размер на претендираното вземане.
Съгласно чл. 70, вр. с чл. 72, ал. 1, изр. първо ЗС добросъвестният владелец
може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила
стойността на вещта вследствие на тези подобрения, като същите права има и
владелецът, кумуто владението е предадено въз основа на предварителен договор,
сключен със собственика на имота. По смисъла на чл.70, ал.3 от ЗС владелец,
придобил владението въз основа на предварителен договор със собственика на
имота има всички вземания на добросъвестния владелец. Следва да се има
предвид също, че разпоредбата на чл. 70, ал. 3 ЗС е израз на общата забрана за
неоснователно обогатяване - решение № 1162 от 18.11.2008 г. на ВКС по гр. д. №
4998/2007 г., II г. о., а забраните законът урежда с императивни правни норми, от
които страните не могат да се отклоняват. В този смисъл ищците, които са
установили владение върху имота въз основа на предварителен договор със
собственика, безспорно имат качеството на добросъвестни владелци, т.нар.
„добросъветни подобрители“.
По делото се установи, че в клаузата на б. „В” от Анекс от 06.11.2019 г. към
предварителен договор от 22.07.2019г., е обективирано съгласието на продавачите
за извършването на ремонтни дейности в процесния имот, като страните са се
съгласили купувачите са направили подобрения в имота на стойност 50 000лв.
От приетото неоспорено заключение на съдебно-техническа експертиза,
съвкупно с приетите писмени доказатества - Договор за строително –ремонтни
работи от 10.08.2019г. и договор – поръчка №960/ 30.07.2019г. се установяват
извършените от ищците СМР и тяхната стойност. В заключението на СТЕ
вещото лице инж.Ц. е обосновало извод, че общата стойност на всички описани в
експертизата ремонтни СМР, в това число закупено оборудване възлиза на 16
816,30 лева.
По изложените съображения съдът приема, че претендираното вземане по чл.
72, ал. 1, вр. чл. 70, ал. 3 ЗС е възникнало - ищеците като купувачи по
предварителен договор от 22.07.2019г. са добросъвестни владелец на имота.
Същите са направили в имота предмет на предварителния договор разноски за
СМР, оборудване и обзавеждане, които са извършени със знанието и съгласието
на ответниците. В клаузата на буква „В“ от Анекс от 06.11.2019г. страните
приели, че владението върху имота е предадено на купувачите при подписване на
предварителния договор, като до момента на подписване на анекса, със
съгласието на продавачите, купувачите са направили подобрения на приетата от
строните стойност 50 000лв. От заключението на назначената от съда съдебно
техическата експертиза се установи, че увеличената пазарна стойност на имот -
апартамент №20 в гр.София, ул.****, в резултат на извършените от ищците
подобрения възлиза на 44 642 лв.
Налице е подобряване на чужд имот от страна на ищците като владелци
приравнени на добросъвестни владелци, поради което предявеният иск по чл. 72,
ал. 1, вр. чл. 70, ал. 3 ЗС е основателен и доказан за претендираната сума в размер
на 44 642 лв. Върху главницата, се дължи и законна лихва от предявяване на иска
– 01.06.2020г. до изплащането.
11
По възражението на ответниците за нищожност на анекс от
06.11.2019г. на предварителен договор от 22.07.2019г. поради липса на предмет.
В настоящия случай съдът намира възражението за нищожност за
неоснователно, по следните съображения:
Съгласно задължителните разяснения по ТР № 3/ 28.06.2017 г., постановено
по тълкувателно дело № 3/2014 г., на ОСГК на ВКС, по приложението на чл.26
,ал.2 ЗЗД, при възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен
предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на
постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е
правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право на
собственост. В тежест на страната, която претендира нищожността, е да докаже
осъществяването на опорочаващия факт - че към момента на постигнатото
съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне - да
бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин. Опорочаващият
факт може да бъде доказан с всички допустими доказателствени средства,
включително със заключение на вещо лице. В хода на производството пред
настоящата инстанция, ответниците, които носят тежестта да докаже изгодния за
тах факт, съгл. чл.154 ГПК, не установиха, че анекс от 06.11.2019г. към
предварителен договор от 22.07.2019г. да е без предмет, т.к. страните са обвързани
от друго споразумение, което анулира първото. Единствените доказателствени
средства в тази връзка, ангажирани от ответниците, са свидетелските показания на
свидетеля О.С., които съдът не кредитира, предвид тяхната изолираност и
ненадеждност.
По правопогасителното възражение за прихващане :
Прихващане може да се извърши, когато две лица си дължат взаимно
пари или еднородни и заместими вещи, като всяко от тях, ако вземането му е
изискуемо и ликвидно, може да го прихване срещу задължението си – чл.103, ал.1
от ЗЗД. Съгласно чл.104, ал.1 от ЗЗД прихващането се извършва чрез изявление на
едната страна, отправено до другата.
В настоящия случай съдът намира възражението за прихващане за
неоснователно, по следните съображения:
Възражението е направено във връзка с твърдение, че ищците не са се
явили в срок до 30.09.2019г. за изповядване на окончателен договор, поради което
за ответниците възникнало вземане по Раздел пети, пункт 11 от предварителния
договор да задържат платния задатък в размер на 15 000лв. Както бе посочено по-
горе клаузите от Анекс от 06.11.2019г. към предварителен договор от 22.07.2019г.,
сочат на извод, че действителната воля на страните е била да се запази действието
на предварителния договор за покупкко-продажба апартамент №20 в гр.София,
ул.****, като се предостави на продавачите допълнителен срок – до 29.11.2019г.,
за да отстранят продавачите пречките за сключването му, като заличат възбрана
въърху имота съгласно обезпечителна заповед от 23.07.2019г. Безспорно се
установи, че в уговорение ден и час – на 29.11.2019г. в 11ч. ищците А. и Н. Н.и са
се явили в кантората на нотариус К. за сключване на окончателен договор.
12
Предвид изпълнението от страна на ищците на посоченото задължение, то за
ответниците не е възникнало вземане по Раздел пети, пункт 11 от предварителния
договор да задържат платния задатък в размер на 15 000лв.
По разноските:
Предвид изхода на делото право на разноски имат ищците. Съгласно
представения списък на разноски, ищците са сторили разноски в общ размер на
11 535.68лв.: 1752,87 лв. заплатена държавна такса, 7950 лв. адвокатско
възнаграждение, 600лв. разноски за СТЕ и ДСТЕ. В хода на устни състезания
ответниците, чрез адв.Ж. са направил възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на пълномощника на ищците на основание чл.78,
ал.5 от ГПК. При преценка на основателността му съдът следва да съобрази
фактическата и правна сложност на делото, дали по спора има задължителна
съдебна практика/ ТР № 6/2012/ 06.11.2013г. на ОСГТК на ВКС/.Настоящата
инстанция при определяне на размера на възнаграждението на пълномощника на
ищците намира, че същото надхвърля мининмума от 2769лв. Поради това
договореното възнаграждение е прекомерно и следва да се намали до 3 300 лв.
съобразно минимума по Наредба № 1/2004г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, като се съобрази представителството в няколко
проведении открити съдебни заседания. Така след уваженото възражение за
прекомерност ответниците следва да заплатят разноски от 6 884,90 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д. Р. В. ЕГН ********** и Е. Д. В. ЕГН ********** двамата с
адрес гр.София, ул.“****“ №****, солидарно да заплатят на Н. К. Н. ЕГН
********** и А. С. Н. ЕГН **********, със съдебен адрс гр.София, ул.****, по
иск с правно основание чл. 93, ал.2 от ЗЗД сумата от 15 000 лв., представляваща
платен от ищците задатък съгласно т. 10 от предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 22.07.2019 г., по който не е сключен окончателен
договор в уговорения срок, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба – 01.06.2020г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА Д. Р. В. ЕГН ********** и Е. Д. В. ЕГН ********** двамата с
адрес гр.София, ул.“****, солидарно да заплатят на Н. К. Н. ЕГН ********** и
А. С. Н. ЕГН **********, по иск с правно основание чл.92 от ЗЗД сумата от 15 000
лв. уговорена неустойка съгласно т. 10 от сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.07.2019 г.
при условията на солидарна отговорност, ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба – 01.06.2020г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА Д. Р. В. ЕГН ********** и Е. Д. В. ЕГН ********** двамата с
адрес гр.София, ул.“****, солидарно да заплатят на Н. К. Н. ЕГН ********** и
А. С. Н. ЕГН **********, по иск с правно основание чл.70, ал.3 вр. чл.72 от ЗС
сумата 44 642 лева, представляваща сумата с която се е увеличила стойността на
апратамент №20 в гр.София, ул.****, след извършени от ищците СМР, като
13
купувачи по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
22.07.2019г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на
исковата молба – 01.06.2020г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА Д. Р. В. ЕГН ********** и Е. Д. В. ЕГН ********** с адрес
гр.София, ул.“****, да заплатят на Н. К. Н. ЕГН ********** и А. С. Н. ЕГН
**********, сумата от 6 884,90 лв. сторени съдебни разноски на основание чл.
78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
14