Р Е Ш
Е Н И Е
Гр. София, 24.11.2020 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти
с-в, в публичното заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: Р.Димитров
при секретаря Вяра
Баева като разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 14556 по
описа за 2019 год., за да се произнесе, взе пред вид:
Предявен е иск с пр.основание 92,ал.1 ЗЗД.
ищецът „И.В.П.“
ЕООД, ЕИК*********чрез адв.
Т.Т. твърди в исковата молба, че с ответника са постигнали
съглашение обективирано в протокол
за оглед от 22.01.2019г., по силата на което са се споразумели относно организирането на огледи, справки,
проверки и консултации, както и посредничество при закупуване от страна на възложителя Р.Е.Д. на недвижим имот, находящ се на адрес:
гр. София, комплекс „Анастасия“, бл. *********В съглашението са
уговорили както размера на комисионната,така и размер на неустойка при
неизпълнение от страна на възложителя на ограничението от момента на посочване
адреса на имота,да контактува с други посредници или да се свързва с продавача
на имота.
Няколко месеца след горното съглашение ищецът е научил, че на 11.04.2019
г. Р.Е.Д. е закупил от собственик описания по-горе апартамент. Това действие е
нарушение на съглашението относно забраната за възложителя за пряко договаряне за покупката
на имота, предмет на договора
от 22.01.2019 г.
Ето защо счита, че са налице елементите от фактическия
състав на вземането за неустойка:
валидно договорно задължение; наличие на неизпълнение, определено в договора като основание за заплащане на неустойката;
уговорка за неустойка, която се дължи при
прекратяване на договора по вина
на възложителя. Волята на страните
е намерила ясен израз, а нарушаването на дължимото бездействие
от страна на купувача е обезпечено
посредством уговорената имуществена санкция в т. 2.4 от съглашението.
Моли съдът да постанови решение,с което да уважи изцяло предявения иск
ведно със законните последици-лихва от датата на исковата молба до
окончателното изплащане на задължението и разноски по делото.
Ответникът Р. Е.Д. адв.
Д.П.Д. оспорва иска като твърди,че е неоснователен,като
недоказан.
Релевира възражение, че
клаузата от съглашението, в която е уговорена неустойката е нищожна, поради неравноставност, а също като израз на
заблуждаваща, нелоялна търговска практика. Твърди също,че клаузата е нищожна и като накърняваща на
добрите нрави.
На следващо място прави евентуално възражение за прекомерност на
неустойката. Моли съдът да отхвърли иска.
Доказателствата по делото са писмени.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
При горната фактическа обстановка
съдът намира от правна страна следното:
По делото е представен “Протокол за
оглед“ от 22.01.2019 год. подписан между Р. Е.Д. в качеството му на възложител
и „И.В.П.“ ЕООД като посредник. В този документ страните са се споразумели ,че посредникът
ще участва на страната на възложителя при свързването му и преговорите му с
продавача за закупуване на конкретен недвижим имот находящ се на адрес: гр.
София, комплекс „**********. 1.3.Цената е посочена в размер на 136 000
евро. Уговорено е,че ако се стигне до подписване на предварителен договор между
продавача на имота и възложителя,последния следва да заплати на посредника
комисион в размер на 3%. В т.2.4. буквално е записано, че след посочване, от
посредника на адреса на имота, вероятен предмет на договор за покупко-продажба,
възложителят или свързани с него физически или юридически лица нямат право да
се свързват с продавача без знанието на посредника. Неизпълнението на това
задължение е скрепено с неустойка в размер на 10% от предложената от продавача
продажна цена.
Установено е по делото и няма спор между
страните относно факта, че посочения в протокола за оглед имот е бил закупен от
ответника - Нотариален акт № 148, том № 1, per. № 2870, дело № 127 от 11.
04.2019 г. по описа на Нотариус Б.Б.. Продажната цена е уговорена в размер 262 081.22 лв.
От показанията на св.А.П./служител на ищцовото дружество / ответникът е бил клиент на „И.В.П.“
ЕООД и е ходил на оглед на имота описан в протокола за оглед от 22.01.2019 год.
Харесал е апартамента интересувал се от допълнителни подробности.След този
единствен оглед не се обадел повече на дружеството.Свидетелят установява,че
подписа на протокола е негов,като твърди,че такава е била практиката и
незабавно е уведомил управителя на дружеството за огледа и съставения протокол.
При
горната фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
Съгласно
чл.92,ал.1 ЗЗД „Неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват”. Следователно вземането за неустойка възниква при
следните предпоставки: съществуване на договорно задължение, неговото
неизпълнение, уговорка за неустойка при съответния вид неизпълнение на
задължението.
Установено
е по делото,че страните са сключили действителен договор за посредничество от 22.01.2019 год., по силата на който дружеството е поело ангажимент да
подпомогне възложителя да намери подходящ имот,на подходяща цена чрез
свързването му с продавачи на подходящи имоти и посредничество при преговорите
и подготовката на предварителния договор за продажбата. Според съда става въпрос
за вид ненаименован договор , разновидност на
договора за изработка, тъй като предлаганата от изпълнителя услуга се изразява
в специфични фактически действия-анализ на предлагане на имотния
пазар,предварителни огледи и отношения с продавачи на имоти,огледи на подходящи
имоти с евентуални купувачи,синхронизиране на условията и желанията на страните
по проекто-сделките с цел сключване на окончателна сделка. Договора е консенсуален, неформален,възмезден и съществените му
елементи са предмета и цената.
От
обективна и субективна страна сделката е търговска.Фигурата на посредника е
регламентирана в чл.49,ал.1 ТЗ.
При
гореизложеното предвид доказателствата по делото съдът намира, че с
подписването на „протокола за оглед“ на 22.01.2019 год. страните са сключили
валиден договор за посредничество , при който предмета е бъдещо закупуване на недвижим имот
находящ се на адрес: гр. София, комплекс „Анастасия“, бл. *********за
ориентировъчна цена от 136 000 евро и възнаграждение на посредника от 3%
платимо при подписване на предварителния договор между възложителя и продавача.
Факта,че след подписването на
протокола възложителят повече не е търсил посредника/установен от свидетеля/ и
също,че около три месеца по-късно е закупил от продавача описания имот на почти
идентична с оферираната цена от 136 000 евро/установено от представения
нотариален акт/ дава основание на съда да приеме,че е налице виновно
неизпълнение от страна на ответника на клаузата от договора за посредничество, задължаваща
го да не влиза в директен контакт с продавача,без знанието и съгласието на
посредника или иначе казано,да не сключва сделката зад гърба на посредника с
цел да се спести заплащането на комисиона.
При това положение и предвид наличието
на клаузата за неустойка в договора,претенцията на ищеца за заплащане на такава
от страна на ответника се явява основателна.
Съдът не възприема възраженията на
ответника за нищожност на клаузата за неустойка на което и да е от заявените
три основания,както и това за нищожност на целия договор поради липса на
съгласие заявено в последното съдебно заседание.
Факт е,че договора не е подписан от
управителя на дружеството,а от негов служител. Въпреки това извършените от
последната действия от името на дружеството - възложител, без надлежна представителна
власт, са породили валидни правни последици за възложителя, тъй като не е
доказано в процеса дружеството да се е противопоставило незабавно на тези
действия - правно и фактически. Напротив с подаването на настоящата искова
молба очевидно тези действия се потвърждават.
Според съда клаузата на т.4.2. от
договора не обосновава отношения нито на неравнопоставеност между страните, нито
на нелоялна, заблуждаваща търговска практика. Напротив страните са били
обвързани от валидно правоотношение с клауза предвиждаща ексклузивни права на
посредника ,която е обичайна за този тип договори и целта е да се препятства
некоректно поведение на клиента. Ето защо е предвидена и санкционната
неустойка,която съдът намира също за обичайна практика.Ответникът е бил наясно
с това,че при нарушаване на клаузата за ексклузивност, ще дължи обезщетение на
посредника и очевидно е приел това условия.Съдът
не ги намира и накърняващи добрите нрави,още повече,че в тази насока
оплакването на ответника е декларативно,без каквато и да е обоснованост.
Относно възражението на ответника за прекомерност на неустойката.Доколкото
макар и търговска,сделката не е между търговци,ограничението на чл.309 ТЗ в
случая е неприложимо. Както се посочи
по-горе характера на неустойката е изцяло санкционен,т.е. целта е да мотивира
страните и конкретно възложителя да не нарушава най-общо казано клаузата за ексклузивност и докато
договора е в сила да не прави опити да се свързва с продавача зад гърба на
посредника. При обсъждане прекомерност на размера-10% от 136 000 евро се
налага преценка в сравнение на това,което ищецът би получил като
възнаграждение-3% комисион или 4080 евро номинално.Според съда неустойка в
размер на 13600 евро е прекомерна,тъй като фактически тя е три и повече пъти
по-голяма от договореното възнаграждение,което е извън нормалния й санкционен
характер,а минава в полето на неоснователното обогатяване на посредника.
Ето защо неустойката следва да се намали до двойния размер на уговореното
възнаграждение,а именно до размер от 8160 евро. Този размер балансира интереса
на посредника да има превенция и санкция при евентуално некоректно поведение на
възложителя, а от друга страна не носи белега на прекомерност с оглед параметрит на договора и отговорностите на страните по
него.
С
оглед на гореизложеното ответникът следва да бъде осъден да заплати
на ищеца сумата от 8160 евро-неустойка по т.2.4. от договор за посредничество от 22.01.2019 г., ведно със законната
лихва, дължима върху главницата от датата на завеждане
на настоящата молба до окончателното
й плащане.
В
останалата част до претендирания размер от 13600 евро искът е неоснователен и
като такъв следва да бъде отхвърлен.
При този изход на делото при 60% уважаване на иска разноските на ищеца са
1624.80 лв. ,а на ответника 800 лв. ,като след компенсация на разноските
ответникът следва да заплати на ищеца разноски в размер на 824.80 лв. Водим от
горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА на
основание чл.92, ал.1 и 2 ЗЗД ответникът Р.Е.Д.,
ЕГН **********,***, чрез адв. Д.Д.,*** да заплати на
ищеца „И.В.П.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***, чрез адв. Тони Тодоров, със съдебен адрес:*** неустойка дължима
по силата на т.2.4. от договор за посредничество от 22.01.2019 г./формално
озаглавен „Протокол за оглед“/ в размер на 8160 евро ведно със законната лихва
върху тази сума от 07.11.2019 год. до окончателното й изплащане и разноски в
размер на 824.80 лв.,като ОТХВЪРЛЯ
предявения иск над уважения размер до претендирания такъв от 13 600 евро
като неоснователен.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението за изготвянето му пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: