РЕШЕНИЕ
№ 510
гр. Ямбол., 13.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Ямбол, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Светла Р. Димитрова
при участието на секретаря П.А.А.
като разгледа докладваното от Светла Р. Димитрова Гражданско дело №
20222330100366 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по молба на Д. С. И., с която
претендира да бъде прогласен за нищожен Договор за аренда на земеделски
земи, с нотариална заверка на подписите, per. № ***/30.07.2021 г. и №
***/30.07.2021 г. на описа на нотариус, per. № *** на НК, вписан в СВ - Я. с
вх. per. № ***, акт ***, том *** от 02.08.2021 г, сключен между Г. И. Ж., ЕГН
**********, Я. Н. М. - Н., ЕГН **********, М. Н. Р., ЕГН **********, В. Н.
Р., ЕГН **********, Д. И. В., ЕГН **********, И. В. Т., ЕГН **********, Р.
Т. Д., ЕГН **********, Д. Т. Н., ЕГН **********. Д. Й. Д., ЕГН **********,
Д. Д. Т., ЕГН **********, Д. Д. И., ЕГН **********, Т. Н. Т.. ЕГН
**********, Г. Н. Т., ЕГН **********, Б. Й. Г., ЕГН **********, Г. И. Г., ЕГН
**********, като арендодатели и Г. И. Т., ЕГН **********, упражняващ
търговска дейност с фирма ЕТ „Г. И. Т.", ЕИК ***, като арендатор, поради
противоречието му със закона и поради накърняване на добрите нрави.
Моли да му бъдат присъдени и направените по делото разноски.
Ищецът твърди, че по силата на нотариален акт за дарение на
недвижими имоти № ***/17.08.2020 г, том ***, per. №***, н.д. № ***2020 г. и
нотариален акт за покупко - продажба на недвижими имоти № ***/17.08.2020
1
г, том *** per. № ***, н.д. № ***/2020 г. - и двата по описа на нотариус, per.
№ *** на НК, район на действие - PC - Я., както и на нотариален акт за
покупко - продажба на недвижим имот № ***/15.10.2021 г, том ***, per. №
***, дело № ***/2021 г. по описа на нотариус, per. № *** на НК, район на
действие - PC - Я., е придобил собствеността върху общо 7/30 идеални части
от следните недвижими имоти:
- Нива с площ от 23 060 кв.м., трета категория, находяща се в
землището на с. К.. община Т., област Я., в местността „***", представляваща
поземлен имот с идентификатор № 40484.16.6 (четиридесет хиляди
четиристотин осемдесет и четири, точка, шестнадесет, точка, шест) по КККР
на с. К., с номер по предходен план:***, е трайно предназначение на
територията: земеделска и начин на трайно ползване: нива, при граници и
съседи - имоти с идентификатори №№ 40484.16.45, 40484.16.29. 40484.16.28.
40484.16.7 и 40484.16.90;
-Нива с площ от 24 627 кв.м., трета категория, находяща се в землището
на с. К., община Т., област Я., в местността „***", представляваща поземлен
имот с идентификатор № 40484.16.7 (четиридесет хиляди четиристотин
осемдесет и четири, точка, шестнадесет, точка, седем) по КККР на с. К., е
номер по предходен план: ***, с трайно предназначение на територията:
земеделска и начин на трайно ползване: нива, при граници и съседи - имоти с
идентификатори №№ 40484.16.6, 40484.16.28, 40484.16.27, 40484.16.76,
40484.16.77, 40484.16.78, 40484.16.8 и 40484.16.90 и
-Нива с площ от 11 565 кв.м., четвърта категория, находяща се в
землището на с. К., община Т., област Я., в местността „***", представляваща
поземлен имот с идентификатор № 40484.20.37 (четиридесет хиляди
четиристотин осемдесет и четири, точка, двадесет, точка, тридесет и седем)
по КККР на с. К., с номер по предходен план: ***, с трайно предназначение
на територията: земеделска и начин на трайно ползване: нива, при граници и
съседи - имоти с идентификатори №№ 40484.20.118, 40484.20.92, 40484.20.79
и 40484.20.140.
При случайна деловодна справка в СВ - Я., ИР при АВ, установил, че е
вписан Договор за аренда на земеделски земи, с нотариална заверка на
подписите, per. № ***/30.07.2021 г. и № 1197/30.07.2021 г. на описа на
нотариус, per. № *** на НК, вписан в СВ - Я. с вх. per. № **, акт ***, том***
2
от 02.08.2021 г, по силата на който ответниците от №1 до 15 са предоставили
на ответника Г. И. Т. за ползване под аренда за срок от 20 (двадесет)
стопански години гореописаните имота.
Според ищеца договора е нищожен поради противоречието му с
чл.3,ал.4 от ЗАЗ, която има императивен характер, доколкото ал. 1 от същата
разпоредба задължава нотариуса преди заверяване подписите на страните, да
извърши проверка за наличието у арендодателите на съсобственост или
собственост повече от 50 %. В случая, такъв процент съсобственост у
арендодателите по договора няма, поради което счита, че договорът е
нищожен поради прякото му противоречие със закона.
Отделно от посоченото, счита че договорът противоречи и на добрите
нрави. Сочи, че уговореното в договора арендното възнаграждение е в размер
на 60 кг пшеница на декар арендувана земеделска земя. За последната
стопанска година - 2020 г. - 2021 г. стойността на тон хлебна пшеница е около
324 лв. за тон хлебна пшеница или около 0,32 лв. за килограм. Тази средна
стойност умножена по 60 кг за декар, както е договорено, дава арендна цена
от около 19 лв. за декар.
Според т. 1 от раздел III на арендния договор, за първата стопанска
година се счита стопанската 2022/2023 г.
Позовава се на официалната електронна страница на Областна дирекция
по земеделие - Я. -https://www.mzh.government.bg/ODZ-Yambol/bg/Home ,
където е публикуван Протокол № 1/28.01.2022 г. на комисията за определяне
на средната стойност на рентните вноски за ползване на земеделски земи,
определени съгласно § 2 е от ПЗр ЗИД ЗСПЗЗ и чл.77 б от ГШЗСПЗЗ, на база
предходна календарна година, в лева на декар, дължими за стопанската
2022/2023 г., за територията на Област Я..
Съгласно същия протокол, средната стойност на рентни вноски за
ползване на земеделски земи за землището на с. К., е в размер на 42 лв./декар.
Налице с драстична разлика - повече от два пъти занижаване между
договорената арендна цена и средната арендна цена, определена от ОДЗ - Я.
за 2022 г. - 2023 г. Тази очевидна нееквивалентност на престациите е
уговорена за изключително дълъг период от време - 20 години. Поради това,
счита че процесният договор накърнява добрите нрави.
В хода на съдебното дирене исковете се поддържат изцяло.
3
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците, с
който считат иска за недопустим, поради липса на правен интерес от
предявяването му от ищеца, т.к. той не е страна по атакувания договор за
аренда, поради което счита че производството по делото следва да се
прекрати.
Оспорват иска по основание. Твърдят, че ищеца е собственик на 7/30
ид.части от процесните зем.земи, а те са собственици на 23/30 ид.части , като
договорът за аренда е сключен от собствениците притежаващи повече от 50%
от зем.земи. Съгл.чл.3,ал.4 от ЗАЗ този договор има действие и по отношение
на останалите съсобственици и поражда правните си последици спрямо
всички съсобственици. Сочи, че уговореният размер на арендата е съобразен с
разпоредбата на чл.8, ал.2, т.1 от ЗАЗ като счита, че тази разпоредба определя
само базата, въз основа на която да се договоря арендното плащане като не
ограничава свободата на арендното договаряне.
Счита, че договорът не е нищожен, поради еквивалентност на
престациите като се позовава на съдебна практика. В хода на съдебното
дирене възраженията се поддържат. Ответникът Г. И. Г. чрез пълномощника
си моли за отхвърляне на иска като неоснователен и недоказан с присъждане
на направените от него разноски, като счита, че не са налице двете посочени
от ищеца основания, които според ищцата водят до нищожност на договора.
Сочи, че договорът, сключен с по-малко от 50 процента от съсобствениците
не е нищожен, а е непротивопоставим на останалите собственици, като това
не го прави нищожен, т.к. винаги подлежи на потвърждаване от останалите
съсобственици. Относно уговореното в договора плащане счита, че то е не е
многократно завишено с това което се плаща обичайно в съответното
землище, т.к. плащането на аренда по договора все още не се дължи, т.к. не е
настъпил срока за това.
След преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Представен е договор за аренда на земеделска земя от 30.07.2021г. с
нотариална заверка на подписите, per. № ***/30.07.2021 г. и № ***/30.07.2021
г. на описа на нотариус, per. № *** на НК, вписан в СВ - Я. с вх. per. № ***,
акт ***, том *** от 02.08.2021 г, с който Г. И. Ж., ЕГН **********, Я. Н. М. -
Начева, ЕГН **********, М. Н. Р., ЕГН **********, В. Н. Р., ЕГН
4
**********, Д. И. В., ЕГН **********, И. В. Т., ЕГН **********, Р. Т. Д.,
ЕГН **********, Д. Т. Н., ЕГН **********. Д. Й. Д., ЕГН **********, Д. Д.
Т., ЕГН **********, Д. Д. И., ЕГН **********, Т. Н. Т.. ЕГН **********, Г.
Н. Т., ЕГН **********, Б. Й. Г., ЕГН **********, Г. И. Г., ЕГН **********,
като арендодатели са предоставили на ЕТ „Г. И. Т.", ЕИК ***, като арендатор,
собствените си земеделски земи, находящи се в землището на с.К.,община
Т.,обл. Я., представляващи три ниви , две от които в местността „***“ и в
местността „***“ ,подробно описани в договора и исковата молба, с обща
площ от 59252 кв.м. за срок от 20 стопански години, считано от 02.09.2022г.
Страните по договора са уговорили арендното плащане да бъде в размер на 60
кг. пшеница на декар арендувана земеделска земя, което е платимо най-късно
до края на всяка стопанска година.
Съгласно нот.акт за дарение №***,том ***,рег.№***,н.д.
№***/17.08.2020г. на нотариус с рег.№*** на НК ищеца Д. С. И. е получил
като дарение в собственост 1/360 идеални части от имотите, предмет на
договора за аренда. Съгласно нот.акт № ***,том ***, рег.№ ***, дело №
***/17.98.2020г. на нотариус с рег.№ *** на НК ищеца е придобил 71/360
идеални части от имотите, чрез покупко-продажба. Съгласно нот.акт
№***,том ***, рег.№ ***, дело №***/15.10.2021г. на нотариус с рег.№*** на
НК ищеца е закупил 1/30 идеална част от нивите или общо ищеца притежава
7/30 идеални части от имотите.
Относно размера на рентното плащане ищеца е представил протокол
№1 от 28.01.2022г. на Областна дирекция „Земеделие“-Я., според който
средната стойност на рентните вноски за ползване на земеделски земи
дължими за стопанската 2022/2023година за с.К. за ниви е 42лв./дка. За това
обстоятелство е и представено Решение на основание чл.28,ал.2 от ЗДОИ изх.
№ ***/11.10.2021г. на ОД“Земеделие“-гр.Я., установяващ размера на
средното годишно рентно плащане за землището на с.К. за стопанските
2020/2021г., 2021/2022г. Представената справка на софиска стокова борса
борсова сесия за зърно в периода 25927 май 2022година.
За реституцията на имотите са представени решение №
***/03.05.1995г. на ОСЗ – Община Т., с което е възстановено правото на
собственост на наследниците на М. Т. Д., съгласно плана за земеразделяне на
с.К. върху нива от 24,630 дка, в местността „***“ имот № 016007 и нива от
5
11,566 дка в местността "***“ имот № ***. С № *** от 03.05.1995г. на ОСЗ
Община Т. е възстановено правото на собственост на наследниците на Т. Д.Д.
съгласно плана за земеразделяне в землището на с.К. върху нива от 23,063
дка, имот № ***. Представени са и въводи за владение на земите.
Ищцата е представила удостоверение за наследници на М. Т. Д. изх.№
***/02.09.2021г. на кметство с.К. и удостоверение за наследници на Т. Д. Д.
изх.№ ***/02.09.2021г. на кмество с.К..
Ответниците са представили удостоверения за наследници на М. Т. Д.
и Т. Д. Д., послужили при сключването на арендния договор, съответно изх.№
***/19.07.2021г. и изх.№ ***/15.07.2021г. на кметство с.К..
За имотите са представени скици от КККР, където имотите са
нанесени със съответните кадастрални идентификатори, както и данъчна
оценка.
По искане на ищцата по делото бе назначена и изготвена съдебна
агротехническа експертиза, която дава заключение, че средния добив
пшеница за Община Т. за стопанската 2020/2021 г. е бил 582 кг./дка, средния
добив пшеница за с.К. е бил 500кг./дка., левовата стойност на 1 кг. Пшеница
за стопанската 2020/2021г. е 0,32 лв./кг. или 324 лв. за тон. Според даденото
допълнително заключение пазарната стойност на кг. пшеница към
м.септември 2022г. е 0,60лв./кг – 600лв./т. – фуражна пшеница, 0,62/кг. – 620
лв/т. – хлебна пшеница. Прогнозата за стопанската 2022-2023г. е 650-
670лв./т., като е възможно да достигне 700лв./т.
При така установеното от фактическа страна съдът прави следните
правни изводи:
Предявените искове са с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 и чл. 26,
предл. 3 от ЗДД.
Нищожността може да се установи и с иск пред съда при наличието на
правен интерес. Ищец в такова производство може да бъде както лице, което
е страна по договора, така и трето лице, чиито права и признати от закона
интереси се засягат с действието на сделката, за която се твърди, че е
нищожна, поради което съдът счита, че за ищеца, като собственик на част от
имотите, които са предоставени за ползване с договора за аренда, е налице
правен интерес да предяви исковете.
6
По иска по чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД:
Ищецът претендира нищожност на договора за аренда, поради
противоречието му със закона, а именно поради неспазване на чл.3,ал.4 от
ЗАЗ.
Съобразно практиката на ВКС, към която съдът се придържа
/Решение №12/01.03.2018 г., по гр.д.№1251/2017 г., ІІ г.о., решение от
27.09.2018г. по възз.гр.д. № 207/2018г. на ЯОС/ договор за аренда, сключен
от съсобственик, който не притежава повече от 50% от общия земеделски
имот е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите не
са го приели изрично или мълчаливо. И преди и след измененията в
разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, нормата не въвежда условие за
действителност на договора за аренда, само когато е сключен от съсобственик
притежаващ повече от половината от съсобствеността. С новото си
съдържание разпоредбата въвежда кореспондиращо на чл.32, ал.1 ЗС
разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски
земи, чрез отдаване под аренда – въз основа решение на притежаващ повече
от половината от съсобствената вещ собственик или упълномощен от
притежаващите повече от половината от съсобствеността собственици.
Сключването му от съсобственик с по-малък от 50% дял от съсобствеността
не го прави нищожен, но не обвързва останалите съсобственици, респ. такъв
договор не им е противопоставим. Съответно договорът за аренда, сключен от
съсобственик, който не притежава повече от 50% от общия земеделски имот,
е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го
приели изрично или мълчаливо /например получавайки припадащата се на
дела им част от арендните плащания/. В този смисъл - Решение № 115 от
21.11.2017 г. на ВКС по гр. д. № 997/2017г., I г. о., ГК, Решение № 12 от
01.03.2018 г. по гр. дело № 1251/2017 г. на ВКС, ІІ-ро г. о. и др.
Предвид изложеното съдът намира за ирелевантен въпроса касаещ с
каква част от съсобствеността е бил сключен процесния договор за аренда. По
делото нито са наведени твърдение, ни са представени доказателства ищеца
да е приел изрично или мълчаливо този договор. Поради това процесният
договор за аренда не е нищожен поради противоречието му със закона, а е
непротивопоставим на ищеца, поради което искът се явява неоснователен и
следва да се отхвърли.
7
По иска по чл.26,ал.1,предл.3 от ЗЗД:
Ищеца посочва да е налице нищожност на договора поради
противоречието му с добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на
насрещните престации и твърде дългия срок на договора.
Смисъла на понятието „ добрите нрави”, на което правно основание се
атакува сключеният договор от 20.08.2015 год. , е изяснен в съдебната
практика (Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т.д.№ 911/2009 г., I т. о.,
ТК, Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т.д.№ 395/2008 г., I т. о., ТК,
определение № 794 от 15.12.2011 г. на ВКС по т.д.№ 224/2011 г., II т. о., ТК и
др.), като се приема, че се касае за обща правна категория, приложима към
гражданските и търговските правоотношения, в която попадат тези наложили
се правила и норми, които бранят принципи и ценности, които са общи за
всички правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените
отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни.
Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД е
налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е
законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез
създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са
принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и
търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото
облагодетелстване. Въпросът дали поведението на конкретния правен субект
съставлява действие, накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди
интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се преценява във
всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните
доказателства по конкретното дело.
Съгласно чл. 9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят
съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните
норми на закона и добрите нрави. В съдебната практика е прието, че
противоречието с Д.те нрави се свързва с нарушаване на морални, неписани
норми на обществения живот от гледна точка на които морално недопустимо
е сключеният договор да породи съответните правни последици. Приема се,
че нееквивалентността на престациите, когато има за резултат нарушаването
на такива норми, обуславя нищожност на договора поради противоречие с
8
Д.те нрави. ВКС в по-актуалната си практика по чл. 290 от ГПК въвежда по-
конкретни критерии при определяне на еквивалентността на престациите,
като приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на Д.те
нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна
нееквивалентност, при която едната от насрещните престации е толкова
незначителна, че има практически нулева стойност -Решение № 24/09.02.2016
г. по гр.д.№ 2419/2015 г. на ІІІ г. о. на ГК на ВКС. В него съдът се мотивира с
това, че критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на
съда би заменила волята на страните и би се накърнил принципът на
свободата на договарянето, защото еквивалентността на престациите
поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес.
Мотивира се още с това, че като критерий в съдебната практика е възприета
изключително голямата разлика в престациите-в Решение № 615 от 15.10.2010
г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на ІІІ г. о. на ВКС например е прието, че
нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а
в Решение №119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на І г. о.
на ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. В последното решение се
сочи още, че предвид казуалния характер на възмездните сделки при
преценката на тяхната действителност следва да се съобразява не само
съдържанието на уговорените насрещни престации, а съгласно чл. 20
ЗЗД следва да се вземе предвид целта, с която е сключена сделката от всяка
страна, тъй като тази цел е свързана с удовлетворяване на допустим от закона
интерес на страната. В по-новото Решение № 24/09.02.2016 г. по гр.д.№
2419/2015 г. на ІІІ г. о., ВКС приема също, че когато престацията не е толкова
незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице
сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна
нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен.
В случая в договора е уговорено арендното плащане да е в натура с
падеж най-късно до края на всяка стопанска година. Като се има предвид, че
договора е сключен на 30.07.2021г., то дължимото арендно плащане, касае
стопанската 2022-2023г., която не е приключила. Поради това не е възможно
да бъде определена стойността на уговорената арендна вноска. За този факт
съдът намира, че не може да се ползва от заключението на агротехническата
експертика, т.к. същата съдържа прогнозни цени, на които съда не може да
изгради своите изводи. Съдът не споделя твърдението на ищеца, че
9
плащането в натура следва да се преценява към датата на сключване на
договора, т.к. плащането ще се извърши в края на стопаската 2022-2023г., към
който момент ще се преценят цените на пшеницата и евентуалната
нееквивалентност на насрещните престации. Дори уговореното арендно
плащане от 60 кг. пшеница на декар арендувана земеделска земя не може да
се каже, че е незначително и има нулева стойност, независимо каква ще бъде
нейната реална стойност към всяка стопанска година.
Като се има предвид, че договора е непротивопоставим на ищеца,
съобразно изложеното по-горе, съдът намира, че тази клауза не го обвързва .
Принципно, не е порок, обосноваващ нищожност на процесния
Договор за аренда, и сключването му за срок от 20 стопански години.
Договорът за аренда е траен договор с установен от закона минимален срок
от 5 стопански години (чл.4 от ЗАЗ), с който се цели оптимално използване на
земеделската земя, предвид особеното й предназначение. В този смисъл
законодателят не е определил и ограничителна горна граница относно срока
на договора за аренда. Същевременно, уговарянето на дългосрочно ползване,
особено в хипотезите на арендуване на съсобствени имоти, при обсъдените
горе условия, обвързва сериозно и категорично страните относно последиците
на договора, с оглед въведената от закона забрана, че уговорения срок на
арендния договор не може да се изменя (арг. от чл.16, ал.1, изр.2 от ЗАЗ.
Предвид изложеното и този иска следва да есе отхвърли, като неоснователен.
При този изход на делото на осн.чл.78,ал.3 от ГПК ищеца дължи на
ответниците направените по делото разноски. Ответниците не са представили
списък на разноски. Според представените договори за правна защита и
съдействие единствено ответника ЕТ“Г. И. Т.“ е заплатил адвокатско
вънаграждение на адв.К. от 700лв. Ответника Г. И. Г. е заплатил за
адв.възнаграждение сумата от 500лв., които следва да бъдат присъдени.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Д. С. И., ЕГН ********** от гр.Я.,
ул.***искове по чл.26, ал.1, предл.1 и чл. 26, предл. 3 от ЗДД против Г. И. Ж.,
ЕГН **********, Я. Н. М. - П., ЕГН **********, М. Н. Р., ЕГН **********,
В. Н. Р., ЕГН **********, Д. И. В., ЕГН **********, И. В. Т., ЕГН
10
**********, Р. Т. Д., ЕГН **********, Д. Т. Н., ЕГН **********. Д. Й. Д.,
ЕГН **********, Д. Д. Т., ЕГН **********, Д. Д. И., ЕГН **********, Т. Н.
Т.. ЕГН **********, Г. Н. Т., ЕГН **********, Б. Й. Г., ЕГН **********, Г.
И. Г., ЕГН ********** и Г. И. Т., ЕГН **********, упражняващ търговска
дейност с фирма ЕТ „Г. И. Т.", ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
с.К., община Т., област Я., местност ***, като неоснователни.
ОСЪЖДА Д. С. И. да заплати на ЕТ“Г. И. Т.“ направените по делото
разноски в размер на 700лв.
ОСЪЖДА Д. С. И. да заплати на Г. И. Г. направените по делото
разноски в размер на 500лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС-Я. в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Я.: _______________________
11