Р Е Ш Е Н И Е
Номер 1159 от 15.09.2020г.
град Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Административен съд – гр. Бургас, втори състав, на осми
септември две хиляди и двадесета година в публично заседание в следния състав:
Председател: Станимир Христов
при секретаря Вяра Стоянова като разгледа докладваното от съдия Христов административно дело номер 1513 по описа за 2020 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 27, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС), във вр. с чл. 145 и сл. от АПК.
Образувано е по жалба от К.А.К. с ЕГН ********** ***, Н.Г.В. с ЕГН ********** *** и А.И.Ж. с ЕГН ********** *** с адрес за призоваване и съобщения на тримата жалбоподатели – гр. Бургас, ул. „Екзарх Йосиф“ № 8, ет. 1, чрез адв. З.Б. против Заповед № 1625/ 03.07.2020 год. на Кмета на Община Бургас, с която на основание чл. 101 от Закона за собствеността, чл. 205, т. 1 от Закона за устройство на територията, чл. 25, ал. 2 във вр. с чл. 21, ал. 1 от Закона за общинската собственост е разпоредено отчуждаване на проектен имот с идентификатор 07079.650.496 с площ от 642 кв.м. при съседи: имоти с идентификатори 07079.650.265, 07079.650.263, 07079.650.499, 07079.650.517 и 07079.650.516 по одобрена КК на гр. Бургас, съгласно скица-проект № 15-304344-03.04.2020 год. издадена от СГКК Бургас, образуван от част от ПИ с идентификатор 07079.650.265 по КК на гр. Бургас, съответстващ на част от бивша нива в землището на Меден рудник гр. Бургас, бивша местност „Кара байр“ (ново наименование „Черна гора“) от собствениците на имота К.А.К. *** и постоянен адрес *** и наследници на Иван А. Василев (К.) – Н.Г.В. с ЕГН ********** и постоянен адрес *** и А.И.Ж. с ЕГН ********** и постоянен адрес *** за изграждане на улица по влязъл в сила ПУП-ПУР, одобрен с решение № 3-20/27.11.2019 год. на Общински съвет Бургас. Със заповедта е определено за собствениците на отчуждения имот обезщетение в общ размер на 30 687,60 лева, разпределени съгласно наследствените им права по Закона за наследството, както следва: за К.А.К. – ½ идеална част от имота, равняваща се на 15 343,80 лева; за Н.Г.В. – 3/8 идеална част от имота, равняваща се на 11 507,85 лева и за А.И.Ж. – 1/8 идеална част от имота, равняваща се на 3 835,95 лева.
В жалбата е оспорено определеното обезщетение за отчуждавания имот, като е заявено твърдение, че същото е значително занижено и не отговаря на пазарните цени на имотите в този район. С оглед това, в жалбата е заявено, че се оспорва Заповед № 1625/03.07.2020 год. на Кмета на Община Бургас в частта й, с която е определен размера на дължимото обезщетение, като е формулирано искане за отмяна на заповедта в оспорената й част и постановяване на решение с което да се определи равностойно парично обезщетение за отчуждавания имот, което да отговаря на действителните пазарни цени. В съдебно заседание, жалбоподателите, чрез процесуалния си представител – адв. З.Б. *** поддържа жалбата по заявените доводи и аргументи, ангажира допълнителни доказателства, в т.ч. и съдебно-техническа (оценъчна) експертиза и претендира присъждане на разноски по представен списък.
Ответната страна – Кмет на Община Бургас чрез процесуалния си представител – юрисконсулт Станимир Димитров, оспорва жалбата и настоява за отхвърлянето й, не ангажира допълнителни доказателства и претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
След като прецени
твърденията на страните, събрания по делото доказателствен материал и съобрази
закона, Бургаският
административен съд намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Жалбата е подадена чрез административния орган в
преклузивния 14-дневен срок по чл. 149, ал. 1 от АПК и чл. 27, ал. 1 от ЗОС от
надлежна страна и в съответствие с изискванията по чл. 150, ал. 1 от АПК за
форма и съдържание, поради което се явява
процесуално допустима.
Разгледана по същество, жалбата е основателна по следните съображения:
С Решение № 3-20 от 27.11.2019 год. на Общински съвет гр. Бургас (Обн., ДВ бр. 6/21.01.2020 год.) е одобрен проект за „Изменение на ПУП-ПУР на обслужваща улица между о.т.587-о.т.589-о.т.590-о.т.592-о.т.593-о.т.593а-о.т.595с-о.т.595-о.т.595а-о.т.595б-о.т.598 по плана на ж.р. „Меден рудник“ – зона „Г“, гр. Бургас и изменение на ПР за УПИ ХІХ-821 в устройствена зона 5/Жс в предвиденото разширение на населеното място (в бивша местност Черна гора (Кара баир) з-ще М. Рудник), гр. Бургас на УПИ ХІІІ-462 и ХІІ-496 в кв. 101, на УПИ ХІІІ-1474, УПИ ХІІ-526, УПИ ХІ-525, УПИ Х-524, УПИ ІХ-523, УПИ VІІІ-540 и УПИ VІІ-539 в кв. 89, на УПИ ХІ-1414, УПИ ХІІ-1414, УПИ ХV-544, УПИ ХVІ-547 и УПИ ХVІІ-547 в кв. 87 по плана на ж.р. „Меден рудник“ – зона „Г“, гр. Бургас и урегулиране на имоти с идентификатори 07079.650.150 и 07079.650.151 в границите на кв. 101 по плана на зона „Г“, ж.р. „Меден Рудник“, гр. Бургас“. Така одобрения ПУП-ПУР не е бил оспорен (в частност и от жалбоподателите) и е влязъл в сила. С реализиране на предвижданията на улично-регулационния план по така приетото решение се засягат поземлени имоти, собственост на физически и юридически лица. По същество, инвестиционната инициатива на Община Бургас в изпълнение на този план може да се реализира след придобиване в собственост на части от имотите в обхвата на плана, попадащи в уличната регулация. Трасето представлява новопроектираната улица в участъка на ул. „Ортото“, която засяга частично поземлени имоти в урбанизирана територия – собственост на физически лица, като конкретните имоти или части от имоти и техните собственици са подробно описани в списък, съставляващ неразделна част от одобрения ПУП-ПУР.
От приложените по делото доказателства се установява, че по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 134, т. І, дело № 926/1956 год., Нотариален акт за дарение № 138, т. V, дело № 1648/1971 год., Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 139, т. V, дело № 1649/1971 год. и удостоверение за наследници, рег. № ЕД-28.04.2020 год., жалбоподателите се легитимират като собственици на поземлен имот с идентификатор 07079.650.265, съответстващ на УПИ ХІІ-526 в кв. 89 по плана на зона „Г“, ж.р. „Меден Рудник“, гр. Бургас, целия с площ 1 555 кв.м., вид на територията – урбанизирана с начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10м). Част от така описания поземлен имот, собственост на жалбоподателите попада в обхвата на предвидените за отчуждаване имоти.
В хода на производството по отчуждаване на частта от ПИ с идентификатор 07079.650.265, по искане на Община Бургас е бил изготвен и приет от СГКК гр. Бургас проект за изменение на влезлите в сила КККР на гр. Бургас, за което е издадено Удостоверение № 25-283264/15.11.2019 год. за приемане на проект за изменение на КККР. Видно от приложената скица-проект № 15-304344-03.04.2020 год. на СГКК гр. Бургас, за частта от ПИ, предмет на отчуждаване е предвидено обособяване на самостоятелен проектен имот с идентификатор 07079.650.496 с площ 642 кв.м. при съседи – имоти с идентификатори 07079.650.265, 07079.650.263, 07079.650.499, 07079.650.517 и 07079.650.516. Съгласно проекта, останалата част от ПИ с идентификатор 07079.650.265 по КККР на гр. Бургас с площ от 913 кв.м., доколкото отговаря на изискванията на чл. 21, ал. 3 от ЗОС, във вр. с чл. 19 от ЗУТ си остава като самостоятелен поземлен имот.
С цел реализиране предвижданията на плана и във връзка с инвестиционното намерение на Община Бургас за изграждане на нова улица по плана на ж.р. „Меден Рудник“, проектен имот с идентификатор 07079.650.496 по КККР на гр. Бургас, заедно с още 6 поземлени имота са включени в Раздел VІ „Отчуждаване за обекти на публичната общинска собственост“ на Годишната програма за управление и разпореждане с общинска собственост на Община Бургас за 2020 год., приета с Решение № 6-4/28.01.2020 год. на Общински съвет Бургас, допълнена по отношение на въпросните ПИ с Решение № 9-19/28.04.2020 год.
С писмо, рег. № 58-00-8/3/03.04.2020 год., началник отдел „Устройствено планиране и архитектура“ при Община Бургас е отправил искане за предприемане на действия за прилагане на регулацията, което обстоятелство е инициирало провеждане на процедура по отчуждаване на частите от засегнатите имоти, собственост на физически лица, в т.ч. и частта от имота, собственост на жалбоподателите. С оглед на това и в съответствие с разпоредбата на чл. 22, ал. 3 от ЗОС, с възлагателно писмо изх. № 70-00-3231/15.05.2020 год., Община Бургас е възложила на оценител – член на Камарата на независимите оценители в България изготвяне на пазарна оценка за определяне на равностойно парично обезщетение за предвидените за отчуждаване поземлени имоти, в т.ч. и по отношение на проектен имот с идентификатор 07079.650.496 по КККР на гр. Бургас с площ от 642 кв.м. С протокол от 19.05.2020 год., оценителя „ЕМ ЕН СЪЛЮШЪНС“ ЕООД е предал на Община Бургас изготвения оценителски доклад. В доклада е посочено, че всички оценявани имоти са урбанизирана територия с ПУП, преди влизане в сила на ПУР от 2020 год. Посочено е също, че оценителския доклад е изготвен при спазване на разпоредбите на Глава Трета и § 1 от ДР на ЗОС, като същия има за цел определяне стойността на имота въз основа на цената на съпоставими обекти по обобщени показатели, отчитайки специфичните особености на конкретния обект. След извършени проучвания в Служба по вписвания гр. Бургас за последните вписани двадесет сделки, извършени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, оценителя е открил и описал общо 8 сделки, описани в доклада. Използвайки посочените аналози, оценителя е определил цена на 1 кв.м. в размер на 47,80 лева. Предвид така определената единична цена, оценителя е определил равностойното парично обезщетение за отчуждаване на части от поземлени имоти, като по отношение собствения на жалбоподателите проектен имот с идентификатор 07079.650.496 с площ от 642 кв.м., определената цена е в общ размер на 30 687,60 лева.
В изпълнение на изискването, въведено с чл. 25, ал. 1 от ЗОС, обявление за предстоящото отчуждаване на имотите, в т.ч. и на жалбоподателите, съдържащо информация за предназначението им, съобразно влезлия в сила ПУП, основанието за отчуждаване, вид, местонахождение и размер на дължимото обезщетение е било публикувано на Интернет страницата на Община Бургас на 21.05.2020 год., а също и в два централни и един местен ежедневници – вестниците „Труд“, „24 часа“ и „Черноморски фар“. Обявление, съдържащо посочената информация е било поставено и на таблото за обяви на източната фасада на сградата на Община Бургас на ул. „Александровска“ № 26, както и в административната сграда на дирекция ЦАУ „Възраждане“, находяща се в ж.р. „Меден Рудник“, гр. Бургас.
След изтичане на едномесечния срок от публикуване на обявлението по чл. 25, ал. 2, изр. 2 от ЗОС, Кмета на Община Бургас е постановил оспорената в настоящото производство Заповед № 1625/03.07.2020 год. В мотивите на оспорената заповед, освен описаната по-горе фактическа обстановка, административния орган е посочил, че при определяне на пазарната стойност на имота, предмет на отчуждаване, оценителят е взел предвид предназначението му преди влизане в сила на ПУП-ПУР и е изследвал всички сделки с имоти с подобни характеристики в близост до отчуждавания имот, регистрирани в Служба по вписванията – Бургас, в рамките на последните 12 месеца от възлагането, считано от 15.05.2019 год. до 15.05.2020 год., отговарящи на изискванията на § 1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС – „имоти със сходни характеристики“ и „имоти, намиращи се в близост до отчуждаваните имоти“, по които поне една от страните е търговец. С оглед на това, в мотивите на заповедта е посочено, че в резултат на изготвената от оценителя експертна оценка, при спазване на разпоредбите на чл. 22, ал. 5 от ЗОС, във вр. с § 1, т. 2 ДР на ЗОС, равностойното парично обезщетение за отчуждаване на проектен имот с идентификатор 07079.650.496 по КККР на гр. Бургас е определено в размер на 30 687,60 лева. Въз основа на така обоснованите мотиви, с процесната заповед, административния орган е отчуждил проектен имот с идентификатор 07079.650.496 по КККР на гр. Бургас с площ от 642 кв.м. от собствениците на имота К.А.К. и наследници на Иван А. Василев (К.) – Н.Г.В. и А.И.Ж. *** влязъл в сила ПУП-ПУР, одобрен с решение № 3-20/27.11.2019 год. на Общински съвет Бургас, като е определено за собствениците на отчуждения имот обезщетение в общ размер на 30 687,60 лева, разпределени съгласно наследствените им права по Закона за наследството, както следва: за К.А.К. – ½ идеална част от имота, равняваща се на 15 343,80 лева; за Н.Г.В. – 3/8 идеална част от имота, равняваща се на 11 507,85 лева и за А.И.Ж. – 1/8 идеална част от имота, равняваща се на 3 835,95 лева.
Недоволни от така постановената заповед, жалбоподателите са оспорили същата пред Административен съд гр. Бургас. Както се посочи, в сезиращата съда жалба е оспорена заповедта единствено в частта й с която е определен размера на определеното обезщетение. В подкрепа на това оспорване е заявено, че така определеното обезщетение е много занижено и не отговаря на пазарните цени на имотите в този район към настоящия момент.
При служебно извършената проверка за законосъобразност на оспорвания
административен акт, настоящият съдебен състав
констатира, че същия е произнесен от компетентен орган, в
законоустановената форма, при спазване на административнопроизводствените
правила за неговото издаване, но в нарушение на приложимия материален закон.
Този извод се налага по следните съображения:
Нормата на чл. 168, ал. 1 от АПК определя, че съдът не се ограничава само с обсъждане на основанията, посочени от оспорващия, а е длъжен въз основа на представените от страните доказателства да провери законосъобразността на оспорения административен акт на всички основания за оспорване на административните актове по смисъла на чл. 146 от АПК.
Съдът не установи нарушения на процедурата за принудително отчуждаване на имот – частна собственост за общински нужди, а и такива не се твърдят от страна на жалбоподателите.
Спорно между страните остава единствено размера на равностойното парично обезщетение и метода, по който същото следва да бъде определено. В жалбата е заявено, че определената оценка за обезщетение е твърде ниска и не съответства на действителната пазарна цена. След анализ на събраните в хода на съдебното производство доказателства, настоящия съдебен състав намира така заявеното възражение за основателно по следните съображения:
В нормата на чл. 22, ал. 3 от ЗОС е предвидено, че кметът на общината възлага определянето на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, а в ал. 5 е регламентиран реда и начина, по който се формира равностойното парично обезщетение. Съгласно цитирания текст, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. В § 1, т. 1 от ДР на ЗОС е регламентирано, че понятието „равностойно парично обезщетение” е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон. В т. 2 на същия текст е указано, че „пазарни цени на имоти със сходни характеристики” са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки. В т. 3 на § 1 от ДР на ЗОС е дадено и определение на понятието „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот”, съгласно който текст, това са имоти, които се намират а) в една и съща ценова зона с отчуждавания имот – в урбанизираните територии и б) в едно и също землище с отчуждавания имот – в земеделските територии и в териториите на гори и земи от горския фонд.
Видно от приложената административна преписка, в хода на отчуждителното производство, в изпълнение на задълженията си по чл. 22, ал. 3 от ЗОС, на 15.05.2020 год., директора на дирекция „УОС“ при Община Бургас е възложил на лицензиран оценител определяне на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване. Така възложената експертна оценка е била предадена на 19.05.2020 год., видно от приложения по делото протокол. За извършване на оценяването, административния орган е приел, че лицензирания оценител е следвал реда, посочен в разпоредбите на ЗОС, който има за цел определяне стойността на имота, въз основа на цената на съпоставими обекти по обобщени показатели, отчитайки специфичните особености на конкретния обект. В представената експертна оценка, оценителя изрично е посочил, че всички имоти (в т.ч. и имота, собственост на жалбоподателите) са урбанизирана територия с ПУП, преди влизане в сила на ПУР от 2020 год. В хода на експертното изследване и след извършена справка в Служба по Вписвания (СВ) гр. Бургас, лицензирания оценител е установил вписани общо 8 сделки за периода от 15.05.2019 год. до 15.05.2020 год. в кадастрален район 07079.8; 07079.502; 07079.665; 07079.650 и 07079.671. Като ползвана информация за посочените имоти, оценителя е посочил: Постановление за възлагане на недвижим имот, вписано в СВ Бургас под № 10848/27.09.2019 год.; Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 17240/27.12.2019 год.; Постановление за възлагане на недвижим имот, вписано в СВ Бургас от 30.05.2019 год.; Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 1022/03.02.2020 год.; Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 17241/27.12.2019 год.; Учредителен акт, вписан в СВ Бургас от 04.03.2020 год.; Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 1355/11.02.2020 год.; Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 558/22.01.2020 год. Копия от цитираните документи за собственост са приложени към експертната оценка и съставляват част от административната преписка. С оглед така извършеното изследване по метода на пазарните аналози, базиран на реално извършени и вписани сделки в СВ гр. Бургас, лицензирания оценител е определил цена за 1 кв.м. предмет на отчуждаване – 47,80 лева/кв.м. Предвид така определената цена за 1 кв.м., лицензирания оценител е приел, че стойността, съобразно изискванията на ЗОС на проектен имот с идентификатор 07079.650.496 с площ от 642 кв.м., собственост на жалбоподателите възлиза на 30 687,60 лева.
В хода на съдебното производство, по искане на процесуалния представител на жалбоподателите е допусната съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която да определи чрез метода на сравнителната стойност размера на паричното обезщетение за отчуждавания поземлен имот, предмет на настоящото дело, като се вземе предвид разпоредбата на чл. 22, ал. 3 и § 1 от ДР на ЗОС. При изготвяне на своето заключение, вещото лице е дало описание на основните характеристики на отчуждавания имот, като е посочило, че съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-9/30.01.2009 год. на Изпълнителния директор на АГКК, поземлен имот 07079.650.265, област Бургас, община Бургас, гр. Бургас п.к. 8000, ул. „Балкан“ № 0, вид собств. Няма данни, вид територия Урбанизирана, НТП Ниско застрояване (до 10 м.) площ 1555 кв.м. стар номер 526, квартал 89, парцел ХІІ. Вещото лице е установило, че процесния поземлен имот е незастроен и урбанизиран и се намира в зона „Г“ на ж.р. „Меден рудник“ гр. Бургас. По общия устройствен план на гр. Бургас, в сила от 13.09.2011 год., имота попада в номер на устройствена зона 5/Жс – Жилищна устройствена зона с преобладаващо застрояване със средна височина. Състои се предимно от жилищни сгради, като се допуска изграждане на административни и делови сгради, хотели, научни и учебни заведения, обекти на социалната инфраструктура, културата, търговията, услугите, подземни и етажни паркинги и гаражи, търговско-складови и безвредни производства, обекти на инженерната инфраструктура и други с градоустройствени показатели: Пл. – до 70%; Кинт. – до 2; етажност – 5 ет. до 15 м.; П озел. – до 50%. В отговор на поставения въпрос, вещото лице е посочило, че за периода от 15.05.2019 год. до 15.05.2020 год. са изследвани общо 15 558 бр. сделки, вписани в СВ Бургас, като за урбанизирани незастроени поземлени имоти, находящи се в ІІІ-та зона на гр. Бургас – в жилищна устройствена зона с преобладаващо застрояване със средна височина и Пл – до 70%, по която поне една от страните е търговец има вписана само една сделка – Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в СВ Бургас с вх. рег. № 1355/11.02.2020 год., акт № 89, том ІV, дело № 721. Въз основа на така ползваната за еталон сделка, вещото лице е определило цена за 1 кв.м. предмет на отчуждаване – 88,89 лева/кв.м. Като забележка към така формирания извод, вещото лице е посочило, че в разпоредбите на ЗОС няма изискване осредняването да се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки, поради което и въз основа на цената на единствената относима сделка е определената цена на 1 кв.м. С оглед така определената цена, вещото лице е дало заключение, че размера на „равностойното парично обезщетение“ по нормите на чл. 22, ал. 3 от ЗОС, във връзка с изискванията на § 1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС, за отчуждаване на собствен имот, представляващ част от ПИ с идентификатор 07079.650.265, целия с площ 1 555 кв.м. по КККР на гр. Бургас, ж.р. „Меден рудник“, ул. „Ортото“, обособена в самостоятелен проектен имот с идентификатор 07079.650.496 и площ от 642 кв.м. е 57 067 лева.
Настоящият съдебен състав приема заключението на вещото лице, като безпристрастно обективно и пълно. Съпоставката на експертната оценка, изготвена в хода на административното производство и заключението на вещото лице в хода на съдебното дирене показва, че вещото лице е определило равностойното парично обезщетение въз основа на една единствена сделка, ползвана като еталон, която сделка е била обследвана и от лицензирания оценител – Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 1355/11.02.2020 год. В заключението си, вещото лице е изследвало и останалите 7 броя сделки, въз основа на които лицензирания оценител е формирал определената от него цена. Видно от заключението на вещото лице, разликата в определяне на средната пазарна цена със служебния оценител се дължи на това, че 7 броя от приетите 8 броя еталонни сделки не отговарят на изискванията на ЗОС. В подкрепа на този извод е посочено по отношение на всеки ползван от оценителя еталон, следното:
- по отношение на имот № 1 по оценката (Постановление за възлагане на недвижим имот, вписано в СВ Бургас под № 10848/27.09.2019 год.), вещото лице е установило, че имота се намира в устройствена зона 9/ПП – предимно производствена устройствена зона с различни устройствени показатели от оценявания;
- по отношение на имот № 2 по оценката (Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 17240/27.12.2019 год.), вещото лице е установило, че имота представлява земеделска земя, находяща се в устройствена зона 27/Смф – Многофункционална устройствена зона с преобладаващо обществено обслужване;
- по отношение на имот № 3 по оценката (Постановление за възлагане на недвижим имот, вписано в СВ Бургас от 30.05.2019 год.), вещото лице е установило, че имот, който по ОУП попада в устройствена зона 07078.49 – зона за озеленяване;
- по отношение на имот № 4 по оценката (Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 1022/03.02.2020 год.), вещото лице е установило, че имота попада в устройствена зона 9/Пп – предимно производствена устройствена зона, с различни устройствени показатели от оценявания;
- по отношение на имот № 5 по оценката (Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 17241/27.12.2019 год.), вещото лице е установило, че имота съставлява земеделска земя, находяща се в устройствена зона 27/Смф – многофункционална устройствена зона с преобладаващо обществено обслужване;
- по отношение на имот № 6 по оценката (Учредителен акт, вписан в СВ Бургас от 04.03.2020 год.) имота съставлява застроен терен (изградена четириетажна масивна сграда в груб строеж);
- по отношение на имот № 8 по оценката (Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в СВ Бургас под № 558/22.01.2020 год.), вещото лице е установило че имота съставлява застроен терен с налична сграда с идентификатор 07079.650.40.2, съставляваща жилищна сграда със смесено предназначение, брой етажи – 5, брой самостоятелни обекти – 19 и застроена площ 186 кв.м.
Анализът на приложените по делото актове за собственост на поземлените имоти, ползвани от лицензирания оценител, като еталонни сделки изцяло подкрепят извода на вещото лице, че въпросните 7 сделки не съставляват „имоти със сходни характеристики“ по смисъла на цитирания вече § 1, т. 2 от ДР на ЗОС, доколкото тяхното предназначение – земеделски земи, с предимно производствено предназначение и за озеленяване не съответстват на конкретното предназначение на оценявания имот - Жилищна устройствена зона с преобладаващо застрояване със средна височина, състоящо се предимно от жилищни сгради.
На следващо място, съда не споделя възражението на процесуалния представител на ответния административен орган, заявено в хода на устните прения, съгласно което, не следва действителната пазарна цена да се определя само въз основа на една сделка, ползвана като еталон. В този смисъл, правилно и обосновано, както в писменото си заключение, така и в хода на проведения разпит, вещото лице е посочило, че в относимите разпоредби на ЗОС няма изискване, осредняването да се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. В подкрепа но това твърдение следва да се отбележи, че докато в текста на § 1а, т. 2, изр. 3 от Допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост има изрично въведено изискване - осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки, то в относимата разпоредба на § 1 от ДР на ЗОС, такова изискване липсва. По същество, в заключението си, вещото лице е заявило, че за периода от 15.05.2019 год. до 15.05.2020 год. са изследвани общо 15 558 бр. сделки, вписани в СВ Бургас, като за урбанизирани незастроени поземлени имоти, находящи се в ІІІ-та зона на гр. Бургас (какъвто е отчуждавания) има вписана само една сделка – Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в СВ Бургас с вх. рег. № 1355/11.02.2020 год., акт № 89, том ІV, дело № 721. Така формирания извод не беше оборен в хода на съдебното дирене, като от страна на ответния административен орган не бяха ангажирани доказателства, които да удостоверят наличието и на други сделки в указания период с имоти със сходни характеристики.
Предвид горното, съда приема определеното от вещото лице равностойното парично обезщетение за правилно и обосновано, съответстващо на изискванията на чл. 22, ал. 3 от ЗОС, във връзка с § 1, т. 2 и т. 3 от ДР на ЗОС.
Без опора в доказателствения материал е твърдението на процесуалния представител на ответника, обективирано в представените писмени бележки, съгласно което, при изготвяне на заключението си, вещото лице не е съобразило разпоредбите на чл. 22, ал. 5 и ал. 6 от ЗОС. В подкрепа на това твърдение е заявено, че вещото лице не е съобразило конкретното предназначение на отчуждавания поземлен имот, което той е имал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1, която, съобразно представения нотариален акт е нива, т.е. не преотредена земеделска земя. Твърди се, че този имот не е урегулиран с процедура, инициирана и проведена от собственика, а е въз основа на служебно изготвен от общината план, с който собственика му се е сдобил с УПИ, след като преди това е притежавал неурегулиран имот. Така формирания извод изцяло противоречи на събраните както в хода на административното производство, така и в хода на съдебното дирене писмени и гласни доказателства. Следва да се отбележи, че още с Решение № 3-20/27.11.2019 год. на Общински съвет Бургас, с което е одобрен проекта за изменение на ПУП-ПУР е видно, че същото касае и засяга урегулирани поземлени имоти (в т.ч. УПИ ХІІ-526 в кв. 89 по плана на ж.р. „Меден рудник“, зона „Г“, собственост на жалбоподателите), поради което не съответства на действителното фактическо положение, твърдението, че имота е бил земеделска земя. В представената експертна оценка, лицензирания оценител също безпротиворечино и уточнил, че всички имоти са урбанизирана територия с ПУП, преди влизане в сила на ПУР от 2020 год. Изготвяйки заключението си по съдебно-техническата експертиза, вещото лице също е дало описание на конкретното предназначение на отчуждавания поземлен имот, което той е имал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1. Съгласно това описание, поземлен имот 07079.650.265, област Бургас, община Бургас, гр. Бургас п.к. 8000, ул. „Балкан“ № 0, вид собств. Няма данни, вид територия Урбанизирана, НТП Ниско застрояване (до 10 м.) площ 1555 кв.м. стар номер 526, квартал 89, парцел ХІІ, незастроен и урбанизиран и се намира в зона „Г“ на ж.р. „Меден рудник“ гр. Бургас. Анализът на така цитираните писмени доказателства обосновава извод, че отчуждавания поземлен имот е урегулиран с одобрен и влязъл в сила ПУП и конкретни градоустройствени параметри. Твърдението, че имота е урегулиран служебно, а не по инициатива на собствениците, на първо място е недоказано, а на второ място е ирелевантно, доколкото в производството по отчуждаване отношение има конкретното предназначение на отчуждавания поземлен имот, а не начина и производството, по което това предназначение е одобрено и влязло в сила.
Предвид така изложените мотиви, съда намира, че Заповед № 1625/03.07.2020г. на Кмета на Община Бургас следва да бъде изменена в частта относно определеното обезщетение за собствениците на отчуждения имот, като стойността на обезщетението се увеличи от 30 687,60 лева на 57 067,00 лева. В останалата й част, заповедта се явява правилна и законосъобразна.
По делото е направено искане за присъждане на съдебно-деловодни
разноски от двете страни в процеса. След като се съобрази с разпоредбата на чл.
143, ал. 1 от АПК и изхода на делото пред настоящата инстанция, съдът намира,
че в полза на жалбоподателите следва да се присъдят извършените по делото
разходи в размер на 2 030,00 лева, от които 30 лева държавна такса (по 10
лева от всеки жалбоподател), 500 лева за възнаграждение на вещото лице и 1 500,00
лева адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие. В хода
на съдебните прения, процесуалния представител на ответника направи възражение
за прекомерност на адвокатския хонорар, което съда намира за неоснователно, доколкото
претендираната сума от 1500,00 лева за адвокатско възнаграждение е по-малка от
минималното адвокатско възнаграждение, предвидено в чл. 8, ал. 1, т. 4 от
Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, съобразно материалния интерес, какъвто безспорно е наличен по
настоящия спор.
Мотивиран от горното,
Административен съд гр. Бургас, втори състав
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ Заповед № 1625/03.07.2020г., издадена от Кмета на Община Бургас в ЧАСТТА, в която е определено обезщетение за отчуждения проектен имот с идентификатор 07079.650.496 с площ от 642 кв.м. при съседи: имоти с идентификатори 07079.650.265, 07079.650.263, 07079.650.499, 07079.650.517 и 07079.650.516 по одобрена КК на гр. Бургас, съгласно скица-проект № 15-304344-03.04.2020 год. издадена от СГКК Бургас, образуван от част от ПИ с идентификатор 07079.650.265 по КК на гр. Бургас, съответстващ на част от бивша нива в землището на Меден рудник гр. Бургас, бивша местност „Кара байр“ (ново наименование „Черна гора“) от собствениците на имота К.А.К. *** и постоянен адрес *** и наследници на Иван А. Василев (К.) – Н.Г.В. с ЕГН ********** и постоянен адрес *** и А.И.Ж. с ЕГН ********** и постоянен адрес *** за изграждане на улица по влязъл в сила ПУП-ПУР, одобрен с решение № 3-20/27.11.2019 год. на Общински съвет Бургас, като УВЕЛИЧАВА обезщетението от 30 687,60 лева на 57 067,00 лева, разпределени съгласно наследствените права на съсобствениците по Закона за наследството, както следва:
- за К.А.К. – ½ идеална част от имота, равняваща се на 28 533,50 лева;
- за Н.Г.В. – 3/8 идеална част от имота, равняваща се на 21 400,13;
- за А.И.Ж. – 1/8 идеална част от имота, равняваща се на 7 133,38 лева.
ПОТВЪРЖДАВА Заповед № 1625/03.07.2020г.,
издадена от Кмета на Община Бургас в останалата й част.
ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на К.А.К. с ЕГН ********** ***, Н.Г.В. с ЕГН ********** *** и А.И.Ж. с ЕГН ********** *** с адрес за призоваване и съобщения на тримата жалбоподатели – гр. Бургас, ул. „Екзарх Йосиф“ № 8, ет. 1, чрез адв. З.Б. сумата от 2 030 (две хиляди и тридесет) лева съдебно-деловодни разноски.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
СЪДИЯ: