РЕШЕНИЕ
гр. София,06.02.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, II „Е” състав в публично заседание на осми ноември две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ПЕТЪР САНТИРОВ
мл.с-я
АДРИАНА АТАНАСОВА
при секретаря Елеонора Георгиева,
разгледа докладваното от съдия Сантиров гр. д. № 1261/2019 г. по описа на СГС, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК
С
решение № 483355 от 07.09.2018 г., постановено по гр.д. № 64785/2017 г., по
описа на СРС, 41 с-в, са отхвърлени предявените от етажните собственици на
етажна собственост, находяща се в гр. София, бул. „*******, вх. Г, чрез управителя
В.А.Г., срещу „Т.Б.“ ЕАД, иск с правно основание чл. 236, ал. 1 вр. чл. 232,
ал. 2 ЗЗД за сумата от 13 666,29 лв. представляваща дължима наемна цена за
периода 01.12.2014 г. - 31.08.2017 г. за наем на покривно пространство на вх.
Г, находящ се в гр. София, бул. „*******, по договор за наем от 17.11.2004 г.,
както и предявения от ищците при условията на евентуалност иск с правно
основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за сумата от 13 666,29 лв., представляваща сума, с
която „Т.Б.“ ЕАД се е обогатило за сметка на ищците, спестявайки си разходи за
ползване на покривното пространство на вх. Г, находящ се в гр.София, бул. „*******
в периода 01.12.2014 г. - 31.08.2017 г.
Срещу
първоинстанционното решение е подадена въззивна жалба от ищеца - етажните
собственици на етажна собственост, находяща се в гр. София, бул. „*******, вх.
Г, представлявана от управителя В.А.Г., чрез пълномощника им - адв. В. Т., с оплаквания
за неговата неправилност, поради допуснати от първоинстанционния съд нарушения
на материалния закон, съществени процесуални нарушения и необоснованост. Твърди,
че на 17.11.2004 г. между етажните собственици в етажна
собственост, находяща се в гр.София, бул. „*******, в качеството на наемодатели
и ответното дружество в качеството му на наемател, е сключен договор за
временно и възмездно ползване, за срок от 5 години, при месечна наемна цена от
414,13 лв., на покривно пространство над вх. Г и вх. Д на горепосочения
административен адрес, като след изтичане на срока на договора действието му е
мълчаливо продължено от страните, а ползване на наетата площ е продължило със
знанието и без противопоставянето на ищците, за което ответното дружество е заплащало
наемна цена до месец 11.2014 г., след което е спряло плащанията. Въззивника счита,
за недоказани доводите на ответника, че е сключил договор с етажната
собственост на целия блок, тъй като договорът е бил сключен само с живущите във
вх. Д и само лица от този вход са подписали протокол от проведено общо събрание
и каквото не е било надлежно обявено и проведено. Поддържа, че своевременно е
оспорил тези писмени доказателства, а и следвало да се вземе предвид, че не
целия блок, а само отделните входовете в блока са регистрирани в общината като
етажна собственост и в този смисъл не съществувал правен субект, с какъвто ответникът
е сключил последващ договор за наем. Излага съображения, че „Т.Б.“ ЕАД не е
представител на етажната собственост и приложените от него и оспорени от ищеца
доказателства за наличие на взето решение на ОС на ЕС на целия блок не могат да
служат като доказателство, тъй като са частни диспозитивни документи, които не
отразяват факти за редовно свикано общо събрание и вземане на решения на същото,
както и нямат обвързваща доказателствена сила. По изложените доводи моли обжалваното
решение да бъде отменено, а претенцията му изцяло уважена. Претендира разноски.
Въззиваемият
– ответник „Т.Б.“ ЕАД, чрез пълномощника си – юриск. Р., с надлежно учредена представителна
власт по делото, в законоустановения срок е подал отговор на въззивната жалба, с
който оспорва същата по подробно изложени съображения и моли
първоинстанционното решение да бъде потвърдено като правилно.
Въззивната
жалба е подадена в срока по чл. 259 ГПК, от легитимирано лице - страна в
процеса, като е заплатена дължимата държавна такса, поради което е допустима.
Съгласно
чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.
Решението
е валидно и допустимо, постановено в рамките на правораздавателната власт на
съдилищата по граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на
искането за съдебна защита.
Съдът,
като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира въззивната жалба за
неснователна по следните съображения:
Съгласно цитираната разпоредба на чл. 269 ГПК въззивният
съд се произнася по правилността на фактическите и правни констатации само въз
основа на въведените във въззивната жалба оплаквания, съответно проверява
законосъобразността само на посочените процесуални действия и обосноваността
само на посочените фактически констатации на първоинстанционния съд, а относно
правилността на първоинстанционното решение той е обвързан от посочените в
жалбата пороци. Настоящата съдебна инстанция напълно споделя фактическите и
правни изводи на първоинстанционния съд, поради което по силата на чл. 272 ГПК
препраща към мотивите на СРС, а по конкретно наведените във въззивната жалба
доводи, които очертават и предметния обхват на въззивната проверка, намира
следното:
По
делото страните не спорят, че до края на м. ноември 2014 г. ответникът е
заплащал наемна цена по договор за наем от 17.11.2004 г., като в същия като
наемадател са посочени етажната собственост (ЕС) на вх. Г и вх. Д на бл. 70, с
адрес гр. София, бул. „*******.
С
отговора на исковата молба е представен договор за наем от 20.11.2014 г.,
сключен между ответното дружество, в качеството на наемател, и етажните
собственици от вх. Д на сграда, с адрес гр. София, бул. „*******,
представлявани от Д.П.Н.-Т., в качеството на наемодатели, по силата на който на
наемателя е предоставено за възмездно ползване, за срок от 5 години, считано от
датата на подписване на договора, при наемна цена от 485,75 евро, 42 кв.м. от
покривното пространство на „сграда с адрес гр. София, бул. „*******, вх. Д“ за
инсталиране и ползване на електронно - съобщителни съоръжения и необходимото
оборудване за инсталиране и функциониране на съоръженията.
Представен
е протокол от проведено на 24.10.2014 г. общо събрание на етажната собственост
на сграда в гр. София, като не е посочено изрично административния адрес на
сградата, а индиция, че се касае за ЕС на вх. Д, на сграда в гр. София, бул. „******,
следва от обстоятелство, че в протокола е посочено, че събранието се ръководи
от управителя на ЕС Д.П.Н.-Т., която е
управител на именно на вх. Д. На ОС е било взето решение да се сключи анекс за
удължаване договора за наем с ответното дружество (с предходно наименование
„Космо България Мобайл“ ЕАД), за срок от 5 години, считано от 21.11.2014 г.
анекс.
С
отговора на исковата молба е представен протокол - решение от проведено на
10.11.2014 г. на управителния съвет на етажната собственост на сградата с адрес
гр. София, бул. „******* (л. 52), ръководено от избрания за председател на
управителния съвет на етажната собственост И.Г.Г., съгласно препис - извлечение
от протокол от проведено на 20.09.2012 г. общо събрание (л. 56). Видно от
протокола на проведеното на 10.11.2014 г. е било взето решение по т.1 от дневния
ред за сключване на нов договор между ответното дружество и вх. Д, на бл. 70, за
наем на част от покривното пространство, с площ от 42 кв.м., разположена над
този вход, при наемна цена от 485,72 евро.
В
чл. 38, ал. 1 ЗС примерно са изброени отделни елементи от сградата, които
представляват общи части, сред които е посочен и покривът на една сграда,
намираща се в режим на етажна собственост. Покривът представлява обща част по
естеството си, доколкото е такъв елемент от сградата, без който същата не може
да съществува като сграда.
Едната
от двете форми на управление на общите части е чрез общото събрание на ЕС (арг.
от чл. 9 ЗУЕС), като обхватът му е уреден в чл. 8 ЗУЕС. В ал. 2 на чл. 8 ЗУЕС е
предвидена възможност, когато сградата е с повече от един вход, управлението да
може да се осъществява във всеки отделен вход, като това управление обхваща и общите
части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния вход.
Разпоредбата
на чл. 8, ал. 2 ЗУЕС намира приложение, когато в сграда с множество
самостоятелни обекти съществуват два и повече входове, всеки от които осигурява
достъп до част от самостоятелните обекти. Имайки предвид, че някои от общите
части осигуряват достъп и обслужват само част от самостоятелните обекти (а не
всички), законодателят е предвидил възможност управлението им да се извършва от
самостоятелна етажна собственост, учредена от собствениците на обектите в
сградата, които тези общи части обслужват. Целта е да се осигури ефективно
самостоятелно управление, съобразно чл. 8, ал. 1 ЗУЕС на съответните общи части
от отделената етажна собственост и спазване на взетите от нея решения и правила
за вътрешен ред, доколкото тези общи части се използват единствено и само от
собствениците на самостоятелни обекти в съответния вход и тези общи части не
обслужват останалите входове от сградата (в този смисъл е и Решение № 53 от
11.03.2016 Г. по гр. д. № 4753/2015 Г., ІІІ г.о. на ВКС).
Гореизложеното,
съотнесено към обстоятелството, че ответникът е монтирал телекомуникационно
съоръжение върху покрива на сградата на бл. 70, води до извод, че отношенията
по повод ползването на покрива следва да се решат от етажната собственост на
цялата сграда, включваща петте входа (А, Б, В, Г и Д), като е без значение реално
ползваната площ от покрива върху кой от входовете фактически попада. Както се
посочи, покривът е обща част по естеството си на цялата сграда, поради което
правата и задълженията във връзка с неговата поддръжка и управление възникват
за собствениците на всички входове. Не се твърди, а и не се установява наличие
на решение на етажната собственост, с което поддръжката и управлението на
покрива да е било реално или фактически разпределено на части, съответстващи на
площта от покрива, покриваща отделния вход, а и няма данни покривът технически да
е обособен по такъв начин, че да обслужва само отделния вход, т.е. касае се за
единен общ покрив на цялата сграда на бл. 70. В този смисъл без значение е, че
всеки от входовете е с регистрирана етажна собственост, тъй като същата има
компетентност само по въпроси, обуславящи използването на тези общи части от
сградата, които функционално обслужват само конкретния вход, и каквато обща
част не е покривът. Аргумент за възможността да съществува паралелна етажна
собственост за части, функционално общи за цялата сграда и такива, които са
обособени само за отделния вход, може да бъде почерпен от разпоредбата на чл.
18, ал. 1 ЗУЕС, предвиждаща при необходимост от решаване на въпрос, който е
свързан с общи части на две или повече етажни собствености, да се проведе
съвместно общо събрание, за участието в което етажните собственост, излъчват
равен брой представители.
Предвид
изложеното, настоящия състав приема, че ищцовата етажна собственост на вх. „Г“
не притежава активна материална легитимация да претендира единствено от свое
име заплащането на наемна цена за ползване на общия покрив, тъй като вземането
е възникнало за ЕС на цялата сграда на бл. 70, като ЗУЕС не предвижда възможност
за процесуална субституция на ЕС на входа, когато се засяга обща по своето естество част на жилищен блок.
Наред
с гореизложеното следва да се отбележи, че соченото наемно правоотношение по
договора от 17.11.2004 г. е било прекратено с представения договор за наем от
20.11.2014 г., който обвързва и ищцовата етажна собственост и за същата не е
възникнало вземане от ответника за претендирания период 01.12.2014 г. -
31.08.2017 г. Договорът от 20.11.2014 г. е подписан от Д.П.Н.-Т. и макар да е
посочено, че тя действа в качеството на представител на етажните собственици на
вх. „Д“ на сградата, следва да се съобрази, че в действителност тя представлява
ЕС на цялата сграда, доколкото с решението от 10.11.2014 г. управителният съвет
на ЕС на сградата на бл. 70 е взел решение по т. 1 за приемане на предложението
на „Т.Б. ЕАД за сключване с вх. Д, на бл. 70, бул. „Витоша“ на договор за наем
за ползване на покривното пространство с площ от 42 кв.м. Доколкото не е
спорно, че договорът за наем касае обща част на целия блок, както и че месечният
наем по него, в размер на 485,72 евро, е редовно изплащан по посочената в
договора банкова сметка, ***. „Г“ не възникват претенция към ответника във
връзка с ползването на покрива, а приспадащото му се вземане съобразно
участието му в съсобствеността на сградата, може да се търси от останалите етажи
съсобственици по реда на чл. 30, ал. 3 ЗС.
Контрол
върху законосъобразността на оспорените протокол от 10.11.2014 г. и протокол от
24.10.2014 г. е недопустимо да бъде извършван в настоящото производство,
доколкото такъв е предвиден по реда и в сроковете по раздел IV от ЗУЕС, в отделно исково производство. Следва да се
отбележи, че настоящият състав не споделя доводите на въззивника, че протокол
от проведено ОС на ЕС е частен диспозитивен документ, тъй като същият е
изготвен по специален ред и със съдържание, предвидено в закона (чл. 16, ал. 4
и ал. 5 ЗУЕС), от изрично натоварени за това лица, с определен начин за
оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават, поради което
протоколът има доказателствена сила, подобна на официалните свидетелстващи
документи (в този смисъл Решение от 24.02.2015 г., по гр.д. №4294/2014 г., на
ВКС, I г.о.).
При
наличието на валидно сключен договор за наем от 20.11.2014 г., въз основа на който
ответникът ползва покрива на процесната сграда, и по който ответното дружество
е заплащало уговореното наемно възнаграждение, законосъобразно районният съд е
отхвърлил както претенцията по чл. 236, ал. 1 вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД, така и евентуалният
иск по чл. 59 ЗЗД, тъй като не е налице разместване на блага без основание.
Доколкото
крайните правни изводи на настоящия състав съвпадат изцяло с тези на СРС,
въззивната жалба се явява неоснователна, а обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Предвид
липсата на изрично искане, на въззиваемия ответник не следва да бъде присъждано
юрисконсултско възнаграждение за настоящото производство.
С оглед цената на иска, по аргумент от
чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК, решението подлежи на касационно обжалване.
Така мотивиран,
Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА
решение №
483355 от 07.09.2018 г., постановено по гр.д. № 64785/2017 г., по описа на СРС,
41 с-в.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния
касационен съд по правилата на чл. 280 ГПК в едномесечен срок от връчването на
препис на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: