Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 12.05.2020 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-29 състав, в публично съдебно заседание на пети февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТ БОШНАКОВА

 

при секретаря Ирена Апостолова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 10881 по описа на съда за 2019 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът Ц.Б.О. излага следните обстоятелства за основаване на искането: сключен с ответника С.А 2. ЕООД – в несъстоятелност предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.09.2016 г., по който последният е поел задължение срещу заплащане на продажна цена от 24000 евро да прехвърли собствеността върху притежавания от него недвижим имот, представляващ магазин № *****на сутерена, с вход и вътрешно стълбище откъм партер, и със застроена площ от 42.79 кв.м, находящ се в жилищна сграда, изградена в УПИ І-895 от кв. 5, местност  Жилищна група Мотописта – 2 част по плана на гр. София, който имот е идентичен с част от магазин 4, представляващ по КККР самостоятелен обект с идентификатор 68134.1005.149.1.57, която част обхваща на ниво партер: входно преддверие на ниво партер, заедно с вътрешно стълбище от партера към сутерена, и на ниво сутерен: едно светло помещение; склад (кухненски бокс) и санитарен възел (така направено в съдебно заседание уточнение на искането); уговаряне плащане на част от продажната цена от 20000 евро да се извърши при сключването на предварителния договор, за което е издадена разписка, а на остатъка от нея от 4000 евро при сключването на окончателния договор; плащане на 24.10.2016 г. на сума от 1000 лева за ремонтна дейност и преместване на багаж; сключването на анекс от 08.01.2018 г. към предварителния договор за промяна на предназначението на магазин № 8 в ателие № 8, което ответникът се е задължил да извърши в петмесечен от сключването му; неизпълнение на така поетото задължение в срок и отправяне на 30.08.2019 г. на нотариална покана до ответника за сключване на окончателния договор, връчена му при условията на чл. 47, ал. 5 от ГПК, което неизпълнение обуславяло и недължимост на остатъка от продажната цена. Иска предварителният договор да бъде обявен за окончателен. Претендира разноски.

Ответникът  С.А 2. ЕООД – в несъстоятелност, чрез назначения му синдик, в законоустановения срок навежда възражения за неоснователност на иска, тъй като ищецът е предявил вземането си за платената цена по предварителния договор на 03.09.2018 г., което е включено в списъка на приетите вземания, одобрен от съда по несъстоятелността. Няма претенция за разноски.

Съдът, като прецени всички доказателства и доводи на страните съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното:

По делото не е спорно между страните, а и от представения предварителен договор от 29.09.2016 г. се установява, че ищецът Ц.О. и нейната майка В.С., са сключили с А.П.ЕООД (понастоящем С.А 2. ЕООД – в несъстоятелност) предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът като продавач е поел задължение срещу заплащане на уговорената продажна цена, както и след изпълнение на поетите от него задължения за промяна на предназначението на имота от магазин в ателие и заплащане на всички консумативни разходи – чл. 1 и 3 във вр. с чл. 9 от договора, да им прехвърли собствеността върху недвижим имот, представляващ магазин № *****на сутерена, с вход и вътрешно стълбище откъм партер, и със застроена площ от 42.79 кв.м. В чл. 5 от договора страните са уговорили, че продажната цена на имота е в размер на левовата равностойност на 24000 евро по фиксинга на БНБ към датата на нейното плащане, част от която в размер на левовата равностойност на 20000 евро се изплаща не по-късно от 12.10.2016 г., а останалата част от 4000 евро или нейната левова равностойност – при подписване на окончателния договор под формата на нотариален акт.

С анекс от 08.01.2018 г. към предварителния договор с нотариална заверка на подписите на сключилите го страни - ищеца Ц.О., която е и единствен наследник по закон на В.С., починала на 11.07.2017 г. (видно от удостоверение за наследници от 16.01.2017 г.), и ответника, е уговорено продавачът по него в петмесечен срок от сключването му да промени предназначението на имота от магазин № 8 на ателие № 8, състоящо се от две стаи, кухненски бокс, баня и тоалетна и стая за багаж, със съответната въздушна вентилация и осветеност, а окончателният договор под формата на нотариален акт да бъде сключен в двуседмичен срок след промяна на предназначението. Страните са уговорили в чл. 3 от анекса, че при неизпълнение на тези задължения в уговорения срок купувачът има право да развали договора, при упражняването на което му се дължи връщане на сумата от 20000 евро. След изтичане на този срок ищецът е изпратил до ответника нотариална покана от 30.08.2018 г. за сключване на окончателен договор помежду им, която е ненадлежно оформена, предвид приложимостта на чл. 50 от ГПК при връчването на търговци.

Жилищната сграда, в която се намира посоченият в предварителния договор магазин № 8, е изградена въз основа на разрешение за строеж № 22 от 14.01.2004 г., издадено от главния архитект на гр. София по одобрен на 03.12.2003 г. инвестиционен проект, по който с нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти № 19 от 19.12.2003 г. собствениците на поземлен имот УПИ І-895 са учредили за ответника (тогава А.П.ООД) - строител, право на строеж за имоти с РЗП 4913.52 кв.м от обща РЗП на предвидената за изграждане в поземления имот сграда – 6409.48 кв.м. С него е учредено също взаимно между съсобствениците на поземления имот и за консултантите по извършването на строителството право на строеж за имоти от сградата, различни от описания в процесния предварителен договор магазин № 8 от сградата.

На 03.09.2018 г. ищецът Ц.О. е предявила вземане за сумата 20000 евро, представляваща платената част от продажната цена по предварителния договор, пред съда по несъстоятелност на ответника, за който поради неплатежоспособността му е открито производство по несъстоятелност с решение № 26 от 03.07.2018 г., постановено по т. дело № 2/2018 г. на Пернишки ОС, вписано в Търговския регистър на АВп на 06.07.2018 г. и изменено с решение № 1411 от 12.06.2019 г. по т. дело № 4254/2018 г. на САС относно началната дата на неплатежоспособността на търговеца. Така предявеното от ищеца Ц.О. вземане е включено от синдика на ответника в списъка на приетите вземания, обявен в Търговския регистър на АВп на 03.12.2018 г. и одобрен с определение от 19.02.2019 г. на съда по несъстоятелността.

От заключението на съдебно-техническа експертиза, изводите на които са дадени от вещото лице въз основа на задълбочено изследване на строителни книжа и приетите по делото доказателствени средства и съдът възприема за достоверни, се установява, че по инвестиционния проект на жилищната сграда, преработен през 2005 г. и одобрен, и въз основа на който е извършено строителството й, поради промяна на предназначението на част от магазините в офиси, посоченият в процесния предварителен договор магазин № 8 е обозначен в него като магазин № 4, находящ се във вх. Б, развит на две нива – партер и сутерен, състоящ се от входно преддверие на ниво партер, търговска зала на ниво партер, стълбище, тръгващо от входно преддверие към сутерена, където са развити още едно светло помещение, склад и санитарен възел, обособени в югоизточната част на сутерена. Жилищната сграда, в която се намира магазинът, е въведена в експлоатация, като е издадено разрешение за ползване № ДК-07-42 от 09.02.2006 г. Съобразявайки описанието на обекта по процесния предварителен договор и включените помещения в самостоятелния обект, представляващ магазин № 4 по окончателния инвестиционен проект и изградената въз основа на него сграда, вещото лице изяснява, че обектът по процесния предварителен договор представлява реална част от магазин № 4 (предишен № 8), находящ се във вх. Б, която обхваща на ниво партер: входно преддверие на ниво партер, заедно с вътрешно стълбище от партера към сутерена, а на ниво сутерен: едно светло помещение (с горно осветление); склад (кухненски бокс) и санитарен възел, съвпадащ с ниво 1 (сутерен) на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1005.149.1.57 по КККР. Според заключението понастоящем последният фактически е разделен на две части – описаната реална част от магазин № 4, обхващаща сутерена и използвана за жилищни нужди, и търговска част, обхващаща партера, за които не са одобрени проекти и не са образувани самостоятелни обекти.

Други относими доказателства не са ангажирани в предвидените от процесуалния закон преклузивни срокове.

При така установените факти съдът приема от правна страна следното:

По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

За уважаването на предявения иск, с който се упражнява потестативното право да иска обявяването на предварителен договор за окончателен, следва да установи валидно възникнало и съществуващо между страните правоотношение по сключен помежду им предварителен договор за продажба на описания в същия недвижим имот, елемент от съдържанието на което е задължението на легитимирания ответник да обективира волеизявление за сключване на договор за продажба в изискуемата форма, настъпилата изискуемост на задължението на продавача, съществуването на недвижимия имот и изпълнение на задълженията по същия договор от ищеца. Процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост върху процесния недвижим имот или част от него да е елемент от правната сфера на продавача към приключване на устните състезания и да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред към същия този момент.

При така установените по делото данни следва изводът, че в случая не е налице съществуващо между страните правоотношение по процесния предварителен договор, който валидно да ги обвързва. Ищецът Ц.О. е заплатила част от продажната цена при уговорените срок и начин, но ответникът не е изпълнил поетото от него задължение да извърши промяна в предназначението на обекта, предмет на предварителния договор и представляващ реална част от търговския обект – магазин № 8 (понастоящем № 4), в уговорения помежду им петмесечен срок, поради което същият е изпаднал в забава от 09.06.2018 г. Неизпълнението на така поетото от продавача (ответника С.А 2. ЕООД) задължение е породило правото за ищеца Ц.О. да развали едностранно процесния предварителен договор съобразно чл. 87, ал. 2 във вр. с ал. 1 от ЗЗД. Изявлението за преустановяване действието на процесния предварителен договор е осъществено от ищеца Ц.О. чрез подаване на молбата й за предявяване на вземането за връщане на платената от нея част от продажна цена по договора, което е прието от синдика и включено от него в списъка на приетите вземания, одобрен от съда по несъстоятелността, в която насока са и наведените от ответника възражения. Преустановяването на действието на процесния предварителен договор, с което е престанало съществуването на възникналото между страните правоотношение, е пречка за упражняването от ищеца Ц.О. и на преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, претендирано въз основа на същия договор.

Не се установи и реалната част от магазин № 8 (понастоящем № 4), предмет на процесния предварителен договор, да е възможно да бъде обособена като самостоятелен обект в съответствие с действащите техническите правила и норми към момента на приключване на съдебното дирене по настоящото производство. В случая не само липсата на доказана вероятност съществуващите реална част от търговския обект (магазин), предмет на процесния договор, и останалата реална част от него, които части обхващат съответно помещения на сутерен (последните със стълбище откъм партер) и на партер, да са възможни самостоятелни обекти на право на собственост, а и липсата на установена промяна или на възможната такава на предназначението на обекта по договора на ателие съобразно уговореното между страните, правят невъзможно надлежното упражняване от ищеца на потестативното право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, въпреки че такава пречка не представлява само отсъствието на изготвен и одобрен съобразно изискванията на благоустройствения закон инвестиционен проект за фактическото разделяне на магазина на две реални части (в този смисъл и разясненията по Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. по тълк. дело № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, и други решения на ВКС, включително и посочените в писмената защита, макар и част от тях неточно изписани).

Предвид горните съображения съдът приема, че не са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се явява неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.

С оглед изхода на спора право на разноски по производството има ответникът, но поради липсата на своевременно искане, а и на доказателства такива да са извършени от него, не му се присъждат с решението.

По изложените съображения Софийски градски съд

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от Ц.Б.О., ЕГН **********, с адрес: ***, против С.А 2. ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:*** ****, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.09.2016 г., представляващ магазин № *****на сутерена, с вход и вътрешно стълбище откъм партер, със застроена площ от 42.79 кв.м, при съседи: стълбище; стълбищна площадка на вх. Б; гараж № 11; гараж № 12; фитнес и улица, и при съседи на входно преддверие на партера: стълбище; стълбищна площадка на вх. Б; магазин № 4 и входно фоайе на сградата, находящ се в жилищна сграда, изградена в УПИ І-895 от кв. 5, местност Жилищна група Мотописта – 2 част по плана на гр. София, район Триадица, който е идентичен с част от магазин 4, представляващ по КККР самостоятелен обект с идентификатор 68134.1005.149.1.57, която част обхваща на ниво партер: входно преддверие на ниво партер, заедно с вътрешно стълбище от партера към сутерена, при съседи на това ниво: стълбище; стълбищна площадка на вх. Б, магазин № 4 и входно фоайе на сградата, и на ниво сутерен: едно светло помещение; склад (кухненски бокс) и санитарен възел, при съседи на това ниво: стълбищна клетка на вх. Б; гараж № 11, гараж № 12, фитнес и улица, отгоре – магазин № 4, заедно с 6.087 % идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото.

РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните, като на ответника да се връчи едновременно на вписания в търговския регистър адрес за търговеца и адреса на временния му синдик – вж. молба от 14.02.2020 г.

 

 

СЪДИЯ: ________

Р. Бошнакова