Р Е Ш Е Н И Е
№ / год.,
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД, гражданско отделение, VI-ти състав в публичното съдебно заседание,
проведено на СЕДМИ ФЕВРУАРИ ПРЕЗ ДВЕ ХИЛЯДИ И ОСЕМНАДЕСЕТА година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АТАНАС СЛАВОВ
при секретаря АТАНАСКА
ИВАНОВА и в присъствието на прокурора….……….. изслуша докладваното от съдията
АТАНАС СЛАВОВ гр. дело № 2205 год. по описа за 2016 год. на
съда, за да се произнесе съобрази следното:
Производството е с
правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД в вр. чл.362 от ГПК.
Производството е
образувано по иск от З.Д.Д. с ЕГН:********** и адрес ***, чрез адвокат В.В. ***
и съдебен адрес *** против „ОДИСЕИ
96" ЕООД /в несъстоятелност/ с ЕИК:………, със седалище и адрес на управление
град В., ул. „К." № ..-.., ет.., магазин с офис № ., съгласно решение по
търг. дело № 60/2012 год. на ОС-Варна, представлявано от синдика В.С.С. адрес ***
с правно основание: чл.19, ал.З ЗЗД, във вр. с чл. 362 от ГПК и цена на иска
2 422 349.10 лева.
Ищецът
в исковата си молба твърди, че на 21.12.2015 год. между нея и синдика на
"Одисеи 96" ЕООД /в несъстоятелност/ е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот на основание чл.19 от ЗЗД.
Договорът
е подписан съгласно Определение № 2343/30.06.2015 год. на ОС-Варна, постановено
по реда на чл. 718 от ТЗ по търг.дело № 60/2012 год. и протокол от 21.12.2015
год. съставен по повод проведени преговори с потенциални купувачи на имущество
включено в масата на несъстоятелността на „Одисеи 96" ЕООД.
Съгласно
договореното между страните, ответника "Одисеи 96" ЕООД, чрез
законния си представител се е задължил да продаде на ищцата идеални части от
недвижими имоти, включени в масата на несъстоятелността, предмет на иска.
Съгласно
договореното между страните, продавачът се е задължи да прехвърли собствеността
върху идеални части от недвижимите имоти до 21.08.2016 год., а ищцата в качеството
й на купувач се е задължила да плати продажната цена на имотите в размер на 1
160 250 лева, като при подписване на договора е заплатила по сметка на
ответника сумата от 20 000 /двадесет хиляди/лева представляващи дадено капаро.
На
19.08.2016 год. между страните по предварителния договор е подписан анекс, с
който срокът за сключване на предварителния договор е удължен до 21.11.2016
год. При подписване на анекса, ищцата в качеството си на купувач заплатила по
сметка на синдика допълнителни сумата от 50 000 /петдесет хиляди/ лева или общо
заплатената в полза на продавача ответник сума е в размер на 70 000 /седемдесет
хиляди/лева, като по изрична клауза представляват внесено капаро.
Ищцата
твърди, че ответника, чрез синдика, който го представлява е бил длъжен съгласно
чл.9, ал.1, 2 и 3 от договора да изпълни задълженията си, като извести ищцата
при готовност да се изповяда сделката, както и да подготви необходимата
документация /скици, схеми, удостоверения за данъчни оценки на имотите/ и да
изпрати на ищцата проект за нотариалния акт. Твърди, че датата посочен в
договора за краен момент за сключване на окончателния договор - 21.11.2016
год., ищцата в качеството й на купувач по сделката е разполагала със
средствата, които е следвало да бъдат доплатени за закупуване на имотите.
Към
същата дата обаче, не са й били представени необходимите документи за
изповядване на сделката от страна на продавача, и не е била уведомена кога ще
се изповяда сделката и при кой при нотариус. Поради тази причина твърди, че е
налице неизпълнение на задължението на продавача поето съгласно чл.9 т.2 и т.З,
да извести купувача незабавно при готовност за изповядване на сделката и да
подготви изповядването й. Твърди, че за нея съществува реална опасност да внесе
останалата част от продажната цена по особената сметка на дружеството продавач,
а в същото време да не й бъде прехвърлена собствеността върху идеалната част от
имотите.
С
оглед на изложеното твърди, че е налице правен интерес от предявяване на
конститутивния иск по чл.19 ал.З ЗЗД, за обявяване на сключения предварителен
договор за окончателен.
С
исковата молба е заявен петитум, с който ищцата моли съда, да постановите решение,
с което да обяви за окончателен Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот на основание чл.19 от ЗЗД от 21.12.2015 год. между „Одисеи
96" ЕООД /в несъстоятелност/ с ЕИК ………, съгласно решение по търг. дело №
60/2012 год. на ОС-Варна, представлявано от синдика В.С. ***, от една страна,
като продавач и З.Д.Д., ЕГН:**********, адрес ***, от друга страна, като
купувач, по силата на който продавача „Одисеи 96" ЕООД /в несъстоятелност/
с ЕИК *********, чрез синдика В.С.С. се е задължил да продаде на З.Д.Д.
недвижими имоти, включени в масата на несъстоятелността, находящ се в град
Варна, а именно:
1/
97.998% ид.части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10135.3511.177, с площ по
скица 5534 кв.м., а съгласно документ за собственост с площ от 4 994 кв.м.,
находящ се в гр. Варна, ж.к. „Възраждане", ул. „Иван Янев" № 1, с
начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, със стар номер
132-ІІ.
2/
97.998% ид.части от ОФИС-СГРАДА на 4 етажа, находяща се в гр. Варна, ж.к.
„Възраждане", ул. „Иван Янев" № 1, представляващ поземлен имот №
132-ІІ част, с идентификатор 10135.3511.177.1, с разгъната застроена площ от
1205 кв.м., състояща се от следните самостоятелни обекта: Обекти, разположени
на етаж минус едно /под кота нула/ - обект с идентификатор 10135.3511.177.1.15
с площ от 40 755 кв.м., представляващ друг вид самостоятелен обект в сграда,
състоящ се от стълбище, коридор, асансьор, машинно, тангентор, сервизно
помещение, две съблекални, коридор, четири бани, две тоалетни, медицински
център, сауна, котелно, склад, фитнес зала, басейн, резервоар и машинно за басейна,
стрелбище; Обекти, разположени на първия
етаж — обект с идентификатор 10135.3511.177.1.1 с площ от 21.21 кв.м.,
представляващ друг самостоятелен обект; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.2 с площ от 43.29 кв.м., представляващ обект с предназначение
— офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.3 с площ от 8.41 кв.м.,
представляващ друг самостоятелен обект; Обекти, разположени на втори етаж -
обект с идентификатор 10135.3511.177.1.4 с площ от 25.67 кв.м., представляващ
офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.5 с площ от 14.17 кв.м.,
представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.6 с площ от 21.45
кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.7 с площ от
18.10 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.8 с
площ от 22.84 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.9 с площ от 18.10 кв.м., представляващ офис; обект с
идентификатор 10135.3511.177.1.10 с площ от 21.79 кв.м., представляващ офис;
Обекти, разположени на трети етаж - обект с идентификатор 10135.3511.177.1.11 с
площ от 49.30 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.12 с площ от 21.54 кв.м., представляващ офис; обект с
идентификатор 10135.3511.177.1.13 с площ от 31.15 кв.м., представляващ офис;
обект с идентификатор 10135.3511.177.1.14 с площ от 24.31 кв.м., представляващ
офис; както и покривна тераса и стълбище, водещо към четвъртия етаж, състоящ се
от асансьорна кула и покривна тераса, при граници: междублокова улица, ПИ №
152-175 и вътрешен двор.
3/
97.998% ид.части от МАГАЗИН ЗА ХРАНИТЕЛНИ СТОКИ, построен в сграда в гр. Варна,
ул. „Иван Янев" № 1, представляващ самостоятелен обект в сграда 4,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.3511.177, с идентификатор на
обекта 10135.3511.177.4.2, със застроена площ от 160 кв.м., с предназначение:
за търговска дейност, на едно ниво, състоящ се от вход, търговска зала, склад,
битовка, баня-тоалет, при граници: магазин за строителни материали, бул. „Цар
Освободител" и вътрешен двор.
4/
97.998% ид.части от МАГАЗИН ЗА СТРОИТЕЛНИ МАТЕРИАЛИ, построен в сграда в гр.
Варна, ул. „Иван Янев" № 1 представляващ самостоятелен обект в сграда,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.3511.177, с идентификатор на
обекта 10135.3511.177.4.1, на две нива, с разгъната застроена площ от 596
кв.м., състоящ се от: на първо ниво - вход, търговска зала, офис помещение,
баня-тоалет, вътрешна стълба към второ ниво и второ ниво, състоящо се от:
търговска зала, офис помещение, битовка, две бани тоалет, при граници: магазин
за хранителни стоки, бул. „Цар Освободител" и вътрешен двор.
5/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 6 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.7, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 250
кв_м., при граници: гараж 7, стълбищен проход, вътрешен паркинг и междублокова
улица.
6/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 7 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.9, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 480
кв.м., при граници: гараж 6, стълбищен проход, вътрешен паркинг и междублокова
улица.
7/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 8 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.8, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 158
кв.м., при граници: вътрешен двор, вътрешен паркинг и междублокова улица
Претендира
направените по делото разноски.
В
съдебно заседание ищцата редовно призована
не се явява представлява се от процесуален представител по пълномощие,
който поддържа иска. Моли съда да постанови решение с което уважи иска, като
претендира и направените по делото разноски.
Ответникът
в дадения от закона срок по смисъла на чл.131 от ГПК е депозирал писмен
отговор, с който оспорва предявения иск, като неоснователен.
В
отговора ответника не оспорва факта, че между тях е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 21.12.2015 год. по реда на чл.718 от ТЗ с предмет посочен в чл. 1 на договора-
97,988 % ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 10135.3511.177 с площ по скица
от 5534 кв.м., ведно с 97,988 % ид.ч. от построените в имота сгради, така както
са индивидуализирани в договора.
Продажната
цена за предмета на договора е уговорена в размер на 1 160 250,00 лв.,
като към момента на сключване на договора, купувача е заплатил задатък по
особената сметка обслужваща производството по несъстоятелност в размер на 20
000,00 лв. Остатъкът от продажната цена следвало да се заплати в срок до
21.08.2016 год.
Купувачът
има качеството на съсобственик на имота предмет на договора и притежава
останалите 2,012 % ид.ч. от него.
Ответника
твърди, че поради неплащане на продажната цена в уговорения срок по т.1
страните по договора, сключили анекс от 19.08.2016 год., с които предоговорили
срока за окончателно заплащане на продажната цена - в срок до 21.11.2016 год.
Ищеца като купувач е внесъл допълнителен задатък по сделката р размер на
50000,00 лв. Сумата, като остатък от продажната цена, подлежаща на плащане в
така уговорения срок е в размер на 1 090 250,00 лв.
Към
дата 21.11.2016 год. по особената сметка обслужваща производството по несъстоятелност
не е постъпила дължимия по Договор за покупко-продажба на недвижим имот от
21.12.2015 год. и Анекс от 19.08.2016 год. остатък от продажна цена в размер на
1 090 250,00 лв. Към момента на депозиране на настоящия отговор остатъкът
от продажната цена също не е заплатен.
Предвид
липсата на плащане на остатъка от продажната цена към датата на падежа
21.11.2016 год., синдикът като процесуален субституент на несъстоятелния
длъжник е нямал задължение да уведоми купувача за готовност за изповядване на
сделката по предвидения ред по чл.718 ТЗ. Твърди, че нотариалното прехвърляне
на собствеността, може да се осъществи само и единствено при пълното погасяване
на продажната цена, което винаги предхожда по време нотариалното производство.
С
уведомление от 15.12.2016 год., синдикът е уведомил купувача, че желае в
седмодневен срок да получи от него отговор, дали в седмодневен срок желае да
заплати остатъка от продажната цена в размера по пункт 1, без да се прилага
санкцията на чл.1.3 от Договора или желае в същия срок да се сключи анекс с
който договорът да продължи своето действие до 30.04.2017 год., като най- късно
в този срок купувачът заплати остатъка от продажната цена.
В
уведомлението изрично е било посочено /пункт 3/, че ако липсва отговор на
направеното искане, то договорът следва да се счита за развален. Уведомлението е
връчено по адрес на купувача, както и на ел.поща на пълномощника адвокат В.В. с
копие по т.д. № 60/12 по описа на ВОС.
Отговор
не е последвал, както и плащане на цената.
В
отговора се твърди, че предявения иск е неоснователен. Предварителния договор е
развален, поради виновно неизпълнение на задължението на купувача по него,
изразяващо се в неплащане на дължимия остатък от продажна цена. Твърди, че
момента на разваляне на договора могат да се приемат на три различни дати,
според предварителния договор, според анекса и след връченото уведомление.
Моли
съда да отхвърли предявения иск като неоснователен.
В съдебно заседание
ответника редовно призован се представлява от назначения му от съда синдик,
който поддържа отговора и моли съда да постанови решение с което отхвърли иска.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и съобразно
чл. 235 ГПК, приема за установено следната ФАКТИЧЕСКА ОБСТАНОВКА:
Между
ищеца и синдика на "Одисеи 96"
ЕООД /в несъстоятелност/ на 21.12.2015 год. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот на основание чл.19 от ЗЗД и Определение №
2343/30.06.2015 год. на ОС-Варна, постановено по реда на чл. 718 от ТЗ по
търг.дело № 60/2012 год. и протокол от 21.12.2015 год. съставен по повод
проведени преговори с потенциални купувачи на имущество включено в масата на
несъстоятелността на „Одисеи 96" ЕООД.
Съгласно
договореното ответника "Одисеи 96" ЕООД,в несъстоятелност чрез
законния си представител се е задължил да продаде на ищцата идеални части от
недвижими имоти, включени в масата на несъстоятелността, предмет на иска до
21.08.2016 год., а ищцата в качеството й на купувач се е задължила да плати
продажната цена на имотите в размер на 1 160 250 лева, като при подписване на
договора е заплатила по сметка на ответника сумата от 20 000 /двадесет
хиляди/лева представляващи дадено капаро.
Предмет
на предварителния договор са идеални части от следните имоти:
1/
97.998% ид.части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10135.3511.177, с площ по
скица 5534 кв.м., а съгласно документ за собственост с площ от 4 994 кв.м.,
находящ се в гр. Варна, ж.к. „Възраждане", ул. „Иван Янев" № 1, с
начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, със стар номер
132-ІІ.
2/
97.998% ид.части от ОФИС-СГРАДА на 4 етажа, находяща се в гр. Варна, ж.к.
„Възраждане", ул. „Иван Янев" № 1, представляващ поземлен имот №
132-ІІ част, с идентификатор 10135.3511.177.1, с разгъната застроена площ от
1205 кв.м., състояща се от следните самостоятелни обекта: Обекти, разположени
на етаж минус едно /под кота нула/ - обект с идентификатор 10135.3511.177.1.15
с площ от 40 755 кв.м., представляващ друг вид самостоятелен обект в сграда,
състоящ се от стълбище, коридор, асансьор, машинно, тангентор, сервизно
помещение, две съблекални, коридор, четири бани, две тоалетни, медицински
център, сауна, котелно, склад, фитнес зала, басейн, резервоар и машинно за
басейна, стрелбище; Обекти, разположени
на първия етаж — обект с идентификатор 10135.3511.177.1.1 с площ от 21.21
кв.м., представляващ друг самостоятелен обект; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.2 с площ от 43.29 кв.м., представляващ обект с предназначение
— офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.3 с площ от 8.41 кв.м.,
представляващ друг самостоятелен обект; Обекти, разположени на втори етаж -
обект с идентификатор 10135.3511.177.1.4 с площ от 25.67 кв.м., представляващ
офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.5 с площ от 14.17 кв.м., представляващ
офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.6 с площ от 21.45 кв.м.,
представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.7 с площ от 18.10
кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.8 с площ от
22.84 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.9 с
площ от 18.10 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.10 с площ от 21.79 кв.м., представляващ офис; Обекти,
разположени на трети етаж - обект с идентификатор 10135.3511.177.1.11 с площ от
49.30 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.12 с
площ от 21.54 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.13 с площ от 31.15 кв.м., представляващ офис; обект с
идентификатор 10135.3511.177.1.14 с площ от 24.31 кв.м., представляващ офис;
както и покривна тераса и стълбище, водещо към четвъртия етаж, състоящ се от
асансьорна кула и покривна тераса, при граници: междублокова улица, ПИ №
152-175 и вътрешен двор.
3/
97.998% ид.части от МАГАЗИН ЗА ХРАНИТЕЛНИ СТОКИ, построен в сграда в гр. Варна,
ул. „Иван Янев" № 1, представляващ самостоятелен обект в сграда 4,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.3511.177, с идентификатор на
обекта 10135.3511.177.4.2, със застроена площ от 160 кв.м., с предназначение:
за търговска дейност, на едно ниво, състоящ се от вход, търговска зала, склад,
битовка, баня-тоалет, при граници: магазин за строителни материали, бул. „Цар
Освободител" и вътрешен двор.
4/
97.998% ид.части от МАГАЗИН ЗА СТРОИТЕЛНИ МАТЕРИАЛИ, построен в сграда в гр.
Варна, ул. „Иван Янев" № 1 представляващ самостоятелен обект в сграда,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.3511.177, с идентификатор на
обекта 10135.3511.177.4.1, на две нива, с разгъната застроена площ от 596
кв.м., състоящ се от: на първо ниво - вход, търговска зала, офис помещение,
баня-тоалет, вътрешна стълба към второ ниво и второ ниво, състоящо се от:
търговска зала, офис помещение, битовка, две бани тоалет, при граници: магазин
за хранителни стоки, бул. „Цар Освободител" и вътрешен двор.
5/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 6 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.7, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 250
кв_м., при граници: гараж 7, стълбищен проход, вътрешен паркинг и междублокова
улица.
6/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 7 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.9, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 480
кв.м., при граници: гараж 6, стълбищен проход, вътрешен паркинг и междублокова
улица.
7/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 8 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.8, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 158
кв.м., при граници: вътрешен двор, вътрешен паркинг и междублокова улица.
На
19.08.2016 год. между страните по предварителния договор е подписан анекс, с
който срокът за сключване на предварителния договор е удължен до 21.11.2016
год.
При подписване на
анекса, ищцата в качеството си на купувач заплатила по сметка на синдика
допълнителни сумата от 50 000 /петдесет хиляди/ лева или общо заплатената в полза
на продавача ответник сума е в размер на 70 000 /седемдесет хиляди/лева, като
по изрична клауза представляват внесено капаро. Сумата, която се явява остатък
от договорената продажната цена, подлежаща на заплащане е в размер на 1 090
250,00 лв.
Съгласно
предварителния договор в раздел ІІІ, чл.5 ал.2 от Договора страните са
постигнали съгласие, плащането на
продажната цена посочена в ал.1, следва да се осъществи в сроковете посочени в
договора / чл.5 ал.1 от Договора/. В случай, че купувача неизпълни в срок
задължението си по заплащане на договорената цена, включително и частично
предварителния договор се счита да развален без да е нужно да се изпращат
допълнителни уведомления за това и да се дава подходящ срок за изпълнение.
Платената цена до този момент има характер на задатък и обещателя като продавач
има право да я задържи.
Описаната
по-горе клауза е възпроизведена в разд.V чл.11 от Договора.
В
посочения анекс от 19.08.2016 год. освен че страните са се споразумели за
удължаване на срока на договора до 21.11.2016 год. и за допълнителния задатък,
но са възпроизвели и клаузата на чл.5 ал.2 и чл.11 от Предварителния договор,
като в чл.3.1 са предвидили, че ако купувача неизпълни в срок задължението си,
да заплати договорената цена до 21.11.2016 год., то договор се счита да
развален без да е нужно продавача да дава нов срок за изпълнение и изпраща допълнителни
уведомления за това, а купувача губи платения задатък.
По особената сметка по
особената сметка обслужваща производството по несъстоятелност посочена изрично
в анекса от 19.08.2016 год. не са постъпили сума, представляваща дължимата по
Договор за покупко- продажба на недвижим имот от 21.12.2015г. и Анекс от
19.08.2016г. остатък от продажна цена в размер на 1 090 250,00 лв.
С уведомление от
15.12.2016 год., синдикът на ответника е уведомил купувача, че желае в
седмодневен срок да получи от него отговор, дали желае
да заплати остатъка от продажната цена в размера по пункт 1, без да се
налага предвидената санкцията на чл.1.3
от Договора или желае в същия срок да се сключи
анекс с който договорът да продължи своето действие до 30.04.2017 год., като
най-късно в този срок купувачът заплати остатъка от продажната цена.
Сградите, които са
предмет на сделката имат характер на временни обектите нямат траен градоустройствен
статут, поради факта, че влязъл в сила ПУП и ПР на гр. Варна, при бъдещо
застрояване през този имот се предвижда преминаване на булевард/улица.
Ответника се
легитимира като собственици на процесния имот въз основа на представените по
делото доказателства.
Данъчната оценка на
имота е в размер на 2 422 349,10 лева.
Тази фактическа
обстановка съдът установи от събраните по делото писмени доказателства, които
кредитира изцяло.
При така установената
фактическа обстановка съдът прави следните ПРАВНИ ИЗВОДИ:
Предявения иск е с
правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Предявения иск е неоснователен
и недоказан и следва да се отхвърли.
В настоящия случай
предварителния договор е сключен на основание чл.718 от ТЗ, ответника по иска е
търговско дружество обявено в несъстоятелност, налага извода, че при иска по
чл.19 от ЗЗД са приложими като специални към общи правилата визирани в чл.718
от ТЗ.
Нормата на закона
урежда особен случай на осребряване на имущество на обявеното в несъстоятелност
дружество, като се държи сметка на интересите на неговите кредиторите му. В
изложения смисъл правилата на чл.718 от ТЗ са специални по отношение на иска с
правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Съгласно
ТЗ изм. ДВ бр. 105 от 2016 год. в сила от 03.01.2017 год./ чл.708 ал.4 от ТЗ, изрично е посочено,
че „срокът за плащане на цената не може
да бъде по-дълъг от 60 дни от датата на избора на купувач“ , а следващото
изречение на законът предвижда „Договорът за продажба по ал. 1 се сключва след
пълното плащане на цената“.
Нормата
в закона е императивна. Тя влиза в сила след като е сключен предварителния
договор и тези повелителни правила на закона заменят клаузите в предварителния
договора, които им противоречат като нищожни. Следователно въведените в ТЗ
правила преуреждат отношението между страните по предварителния договор след
влизането му в сила считано от 03.01.2017 год., клаузите които противоречат на
закона са нищожни и се заместват с императивните правила на закона. Това се
отнася и за неуредените отношения между страните.
Както се изтъкна и по-горе, нормата на чл.718 от ТЗ се
явява специална спрямо общите правила визирани в чл.19 от ЗЗД, при въведения в
закона императив, неплащането на цената по сключения предварителен договор по
реда на чл.718 от ТЗ в следва да е в срок от два месеца след влизане на закона
в сила 03.01.2017 год. и изтича на 03.03.2017 год., а самостоятелно основание и
законова пречка за уважаване на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД е неплащане на цената
от страна на ищеца преди приключване на съдебното дирене.
Предвид
горното съдът намира, че иск по чл.19 от ЗЗД, за обявяване на предварителен
договор за окончателен сключен на основание чл.718 от ТЗ, не може да бъде
уважен от съда, ако купувача не е платил цената в двумесечен срок считано от
дата на сключване на договора /в случая от влизането на закона в сила
03.03.2017 год./ и/или цената не е платена преди приключване на съдебното
дирене в първата инстанция.
Това
е първото основание, което е пречка съдът да уважи предявения иск.
Независимо
от горното съдът намира, че сключения между страните предварителния договор е
развален, поради неизпълнение за задължение по договор от страна на ищеца, за
което той отговаря.
Предварителния
договор сключен между ищцата и
синдика на ответното дружество от 21.05.2015 год. и изменен с
анекс от 19.08.2016 год. като срока за заплащане на договорената цена е
21.11.2016 год., поето задължение3 от ищеца по иска. На 21.11.2016 год. е
падежа за плащане на цената от ищцата, което свое задължение тя не е изпълнила.
С пощенско клеймо от същата дата е депозирала искова молба с който е предявила
иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Неплащане на цената от страна на ищцата е дадения
срок до 21.11.2016 год. е основания съдът да приеме, че предварителния договор
е развален по силата на изрично предвидена в него и анекса клауза и без покана
считано от 22.11.2016 год., по вина на ищеца, тъй като не е изпълнила
задължението си да внесе покупната договорена цена по сметка на синдика.
Предварителния договор е развален по изрично
предвидената в чл.3.1 Анекс от 19.08.2016 год., съгласно който ако
купувача неизпълни в срок задължението си, да заплати договорената цена до
21.11.2016 год., по посочената банкова сметка ***, то договора се счита за
развален без да е нужно продавача да дава нов срок за изпълнение и изпраща
допълнителни уведомления за това, а купувача губи платения задатък.
В изложения смисъл, настоящия съдебен състав
намира, че към 22.11.2016 год. предварителния договор между страните е бил
развален т.е. след тази дата същите не са в облигационна връзка помежду си по
силата на предварителен договор.
Предявила иска с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД
на 24.11.2016 год. не замества задължението на ищцата да плати цената по
договора.
За да упражни надлежно своето потестативно право за
обявяване на предварителния договор да окончателен по реда на чл. 19, ал. 3
от ЗЗД следва да са налице в
кумулативност следните предпоставки: да е налице валиден и действителен договор, съдържащ уговорки относно съществените елементи
на окончателния договор
и ако продавачът е собственик на вещта, която подлежи на отчуждаване.
В
случая към датата на завеждане на исковата молба предварителния договор между
страните е развален поради неизпълнение от страна на ищцата на задължението й
да внесе по сметка на синка на ответника продажната цена, така както е
уговорена след приспадане на дадения задатък, за което тя отговаря.
Предявяването
на иск с правно основание чл.19 от ЗЗД, от страна ищцата в този срок не
представлява изпълнение на задължението да плати договорената по предварителния
договор цена, а е злоупотреба с процесуални права.
Искът
е неоснователен и на основание въведено в закона по време на процеса
императивно законово изискване /чл.718 ал.4 от ТЗ/, цената по предварителния
договор да е платена преди постановяване на съдебното решение, което замества
договора във формата на нотариален акт.
По отношение на
разноските по делото.
С оглед изхода от
делото съдът не следва да присъжда разноски.
По изложените
съображения, Варненски окръжен съд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като
НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН предявения иск от З.Д.Д. с ЕГН:********** и адрес ***,
чрез адвокат В.В. *** и съдебен адрес *** против „ОДИСЕИ 96" ЕООД /в несъстоятелност/ с
ЕИК:…….., със седалище и адрес на управление град В., ул. „К." № ..-..,
ет.., магазин с офис № ., съгласно решение по търг. дело № 60/2012 год. на
ОС-Варна, представлявано от синдика В.С.С. адрес *** с правно основание: чл.19,
ал.З ЗЗД, във вр. с чл. 362 от ГПК и цена на иска 2 422 349.10 лева,
за ОБЯВЯВАНЕ на окончателен сключения Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот на основание чл.19 от ЗЗД от
21.12.2015 год. по силата на който продавача „Одисеи 96" ЕООД /в
несъстоятелност/ с ЕИК ………., чрез синдика В.С.С. се е задължил да продаде на З.Д.Д.
недвижими имоти, включени в масата на несъстоятелността, находящ се в град
Варна, за сумата от 1 090 250,00 лв., а именно:
1/
97.998% ид.части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10135.3511.177, с площ по
скица 5534 кв.м., а съгласно документ за собственост с площ от 4 994 кв.м.,
находящ се в гр. Варна, ж.к. „Възраждане", ул. „Иван Янев" № 1, с
начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, със стар номер
132-ІІ.
2/
97.998% ид.части от ОФИС-СГРАДА на 4 етажа, находяща се в гр. Варна, ж.к.
„Възраждане", ул. „Иван Янев" № 1, представляващ поземлен имот №
132-ІІ част, с идентификатор 10135.3511.177.1, с разгъната застроена площ от
1205 кв.м., състояща се от следните самостоятелни обекта: Обекти, разположени на
етаж минус едно /под кота нула/ - обект с идентификатор 10135.3511.177.1.15 с
площ от 40 755 кв.м., представляващ друг вид самостоятелен обект в сграда,
състоящ се от стълбище, коридор, асансьор, машинно, тангентор, сервизно
помещение, две съблекални, коридор, четири бани, две тоалетни, медицински
център, сауна, котелно, склад, фитнес зала, басейн, резервоар и машинно за
басейна, стрелбище; Обекти, разположени
на първия етаж — обект с идентификатор 10135.3511.177.1.1 с площ от 21.21
кв.м., представляващ друг самостоятелен обект; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.2 с площ от 43.29 кв.м., представляващ обект с предназначение
— офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.3 с площ от 8.41 кв.м.,
представляващ друг самостоятелен обект; Обекти, разположени на втори етаж -
обект с идентификатор 10135.3511.177.1.4 с площ от 25.67 кв.м., представляващ
офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.5 с площ от 14.17 кв.м.,
представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.6 с площ от 21.45
кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.7 с площ от
18.10 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор 10135.3511.177.1.8 с
площ от 22.84 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.9 с площ от 18.10 кв.м., представляващ офис; обект с
идентификатор 10135.3511.177.1.10 с площ от 21.79 кв.м., представляващ офис;
Обекти, разположени на трети етаж - обект с идентификатор 10135.3511.177.1.11 с
площ от 49.30 кв.м., представляващ офис; обект с идентификатор
10135.3511.177.1.12 с площ от 21.54 кв.м., представляващ офис; обект с
идентификатор 10135.3511.177.1.13 с площ от 31.15 кв.м., представляващ офис;
обект с идентификатор 10135.3511.177.1.14 с площ от 24.31 кв.м., представляващ
офис; както и покривна тераса и стълбище, водещо към четвъртия етаж, състоящ се
от асансьорна кула и покривна тераса, при граници: междублокова улица, ПИ №
152-175 и вътрешен двор.
3/
97.998% ид.части от МАГАЗИН ЗА ХРАНИТЕЛНИ СТОКИ, построен в сграда в гр. Варна,
ул. „Иван Янев" № 1, представляващ самостоятелен обект в сграда 4,
разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.3511.177, с идентификатор на
обекта 10135.3511.177.4.2, със застроена площ от 160 кв.м., с предназначение:
за търговска дейност, на едно ниво, състоящ се от вход, търговска зала, склад,
битовка, баня-тоалет, при граници: магазин за строителни материали, бул. „Цар
Освободител" и вътрешен двор.
4/
97.998% ид.части от МАГАЗИН ЗА СТРОИТЕЛНИ МАТЕРИАЛИ, построен в сграда в гр.
Варна, ул. „Иван Янев" № 1 представляващ самостоятелен обект в сграда, разположена
в поземлен имот с идентификатор 10135.3511.177, с идентификатор на обекта
10135.3511.177.4.1, на две нива, с разгъната застроена площ от 596 кв.м.,
състоящ се от: на първо ниво - вход, търговска зала, офис помещение,
баня-тоалет, вътрешна стълба към второ ниво и второ ниво, състоящо се от:
търговска зала, офис помещение, битовка, две бани тоалет, при граници: магазин
за хранителни стоки, бул. „Цар Освободител" и вътрешен двор.
5/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 6 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.7, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 250
кв_м., при граници: гараж 7, стълбищен проход, вътрешен паркинг и междублокова
улица.
6/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 7 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.9, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 480
кв.м., при граници: гараж 6, стълбищен проход, вътрешен паркинг и междублокова
улица.
7/
97.998% ид.части от ГАРАЖ 8 - сграда с идентификатор 10135.3511.177.8, построен
в сграда в гр. Варна, ул. „Иван Янев" № 1, със застроена площ от 158
кв.м., при граници: вътрешен двор, вътрешен паркинг и междублокова улица.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от редовното му връчване пред
Апелативен съд гр.Варна.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: