РЕШЕНИЕ
№98 04.06.2018
г.
гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански
състав на двадесети април през две
хиляди и осемнадесета година
в публично заседание в следния
състав:
Председател:
Нина Моллова- Белчева
секретар Диана Каравасилева
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 1001 по описа за 2017 г. и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по повод исковата молба на „Ц.9.” ООД, ЕИК ********, със седалище
и адрес на управление ***, представлявано от Цветана Д. Петкова, против „С.б.”
АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в КК „Слънчев бряг”,
представлявано от З.Т.Д.. Твърди се, че „Ц.9.” ООД е правоприемник на ЕТ „В.-Ж.Ж.”,
ЕИК ********, по силата на извършена на 02.10.2017г. продажба на търговско
предприятие като съвкупност от права, задължения и фактически отношения, в това
число и възникналите права и задължение по сключеният с ответника предварителен
договор за продажба на недвижим имот № 53-00-1445/14.11.2003г. По силата на
последния и анекса към него от 03.09.2004г., ответното дружество се задължило
да продаде на ЕТ „В.-Ж.Ж.”, собствения си недвижим имот, а именно: 43 кв.м.,
които щели да бъдат придадени към новообразувания, съгласно проект за ЧИ на ПУП
на к.к. „Слънчев бряг- изток”, УПИ XI в кв. 19, целия с площ от 1082 кв.м., за
сумата от 1634 лева, която била заплатена още към момента на сключване на
договора, съобразно чл. 3 от договора и по указаната в чл. 7 банкова сметка. ***ора,
а именно договорените за продажба 43 кв.м. били придадени към УПИ XI в кв. 19
съобразно одобрено частично изменение на ПУП със Заповед № 504/25.08.2004г. на
Община Несебър, влязла в сила към 30.09.2004г. Съобразно одобрената кадастрална
карта и кадастрални регистри, УПИ XI в кв. 19 съответствал на ПИ с
идентификатор № ********, целият с площ от 1106 кв.м. Считано от 08.01.2016г.
било налице и третото условие по договора, а именно отпаднало било задължението
за ответника- продавач да иска разрешение от Агенцията за приватизация и
следприватизационен контрол за продажбата на имота, тъй като в ДВ бр. 2 от
08.01.2016г. било обнародвано Решение № 1637/21.12.2015г. на Агенцията за
приватизация и следприватизационен контрол, с което се отменяло Решение №
1564/12.12.2013г. за забрана извършването на разпоредителни сделки с
имуществото на „С.б.” АД. Въпреки това, считано от началото на 2016г. и до
настоящия момент, ответникът не бил изпълнил задълженията си по предварителния
договор и не бил прехвърлил правото на собственост върху уговорените кв.м.ид.ч.
С покана вх. № В 94-00-126/21.04.2016г. по описа на „С.б.” АД, ЕТ „В.-Ж.Ж.” бил
поканил ответника да изпълни задълженията си по предварителния договор.
Последният с писмо изх. № И 94-00-77/03.04.2017г., адресирана до ЕТ „В.-Ж.Ж.” и
до „Ц.9.” ООД, заявил, че прекратявал производството за закупуване на
процесиите 43 кв.м., тъй като ЕТ „В.-Ж.Ж.” не притежавал собственост в
горепосочения ПИ, а същата вече била включена в капитала на „Ц.9.” ООД. С тази
кореспонденция се поканвало „Ц.9.” ООД в качеството си на съсобственик на
съответния ПИ, да потвърди искането за продажба на притежаваните от „С.б.” АД
43 кв.м. ид. части от недвижимия имот. С нарочна покана с вх. № В
94-00-138/19.04.2017г. по описа на „С.б.” АД от ЕТ „В.-Ж.Ж.” и „Ц.9.” ООД, било
заявено, че в случая сключеният предварителен договор обективира наличието на
облигационно правоотношение, а не на административно правоотношение
/производство/, което да бъде прекратявано, и тъй като били налице всички
необходими условия и предпоставки, се поканвал ответника в договорения
14-дневен срок да предприеме и извърши необходимите действия, визирани в
договора, по прехвърляне на „Ц.9.” ООД с окончателен договор във форма на
нотариален акт, собствеността си върху съответния недвижим имот. Въпреки
клаузите на сключения предварителен договор, договорената и заплатена продажна
цена, от ответника се възложило извършване на пазарна оценка на процесните 43
кв.м., която била предявена на ищеца в началото на месец май 2017 г. С
бездействието си и до сега, да изпълни задълженията си по предварителния
договор, а именно да прехвърли собствеността върху съответните кв.м. ид. части
от цитирания недвижим имот, ответника бил изпаднал във виновна забава. Съгласно
чл.13, ал. 1 от договора и анекса към него, ако се стигнело до обявяването му
за окончателен по реда на 19, ал. 3 ЗЗД поради виновно неизпълнение,
неизправната страна дължала на изправната неустойка в двоен размер на цената по
договора, като в случай, че е претърпяла доказано по- големи вреди, се дължало
обезщетение за техния действителен и доказан размер. Двойният размер на цената
по договора възлизала на 3268 лв., която сума се явявала дължима неустойка за
неизпълнението. С оглед на всичко изложено по- горе, се моли да бъде обявявен
предварителния договор за окончателен и да бъде осъден ответника да заплати
предвидената в договора неустойка за това в сочения размер, ведно със законната
лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до окончателното й
изплащане.
В срокът по чл.131
от ГПК по делото постъпи писмен отговор от ответника, с който се твърди, че
претенцията била недопустима като погасена по давност. Наред с това била и
неоснователна, тъй като не било законосъобразно публично дружество с
преобладаващо държавно участие, каквото било „С.б.” АД да сключи договор за
продажба на урегулиран поземлен имот по неактуални пазарни цени. Освен това,
съгласно анекс № И53-00-21/03.09.2004 г. към предварителния договор,
сключването на окончателния договор се извършвало в срок до 14 дни от по-
късния момент- влизане в сила на исканото ЧИ на ПУП, или получаване на разрешение
по чл.28, ал.1 от ЗПСПК от Агенцията за приватизация (АП) за извършване на
продажбата/или отпадане задължението на продавача за искане на разрешение от
АП. Със Заповед № 504/25.08.2004 г. на Кмета на община Несебър било одобрено ЧИ
на ПУП за УПИ XI в кв. 19 по плана
на к.к. „Слънчев бряг- изток”, поради което по първото условие 14-дневния срок
бил изтекъл на 06.09.2004г. По второто условие видно от писмо изх. №
92-00-07-234/02.04.2007 г. на АП, 14-дневния срок бил изтекъл на 16.04.2007г.
По другата хипотеза, която била алтернатива на второто условие и въпреки, че
същата не намирала приложение тъй като било налице изрично произнасяне на
Агенцията за приватизация за имота, следвало да се има предвид, че и по-рано
била отменена забраната за извършване на разпоредителни сделки с имущество на „С.б.”
АД с Решение №1553/09.08.2013г. на АП (обнародвано в ДВ бр.74/23.08.2013г.),
Твърди се, че не били налице особените изисквания, които законите поставяли за
сключване на сделката, съгласно чл.586 ГПК. Данъчната оценка за 1 кв.м. на
имотите на „С.б.” АД в зона „Изток” на комплекса била в размер на 49,10 лв., а
в случая продажната цена от 1643 лв се явявала по-ниска от данъчната стойност,
която възлизала на 2111,30 лв. В случая не съществували в кумулативна наличност
всички необходими предпоставки за обявяване за окончателен на процесния
предварителен договор, тъй като освен проблемите с пазарната и данъчната
стойност, били налице публични задължения на ответника по повод на имота.
Наличието на тези задължения водело до невъзможност за изпълнение на
предпоставките по чл. 264, ал. 1 и ал. 4 от ДОПК за липса на непогасени,
подлежащи на принудително изпълнение, задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски. При горните обстоятелства предявеният иск по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД следвало да бъде отхвърлен като неоснователен. Счита се, че иска бил
погасен и по давност. С подписаният между страните анекс било уговорено, че
окончателния договор следвало да се сключи в срок до 14 дни от по- късния момент-
влизане в сила на исканото ЧИ на ПУП, или получаване на разрешение по чл.28,
ал.1 от ЗПСПК от Агенцията за приватизация за извършване на продажбата/или
отпадане задължението на продавача за искане на разрешение от АП. При наличие
на дадено разрешението от 02.04.2007 г. от Агенцията за приватизация се твърди,
че всъщност били налице условията за сключването на окончателен договор, както
и че с подписването на н.а. № 137 от 02.06.2009 г. отношенията между страните
по предварителния договор били уредени. Другата хипотеза по второто условие
/отпадане задължението на продавача за искане на разрешение за извършване на
продажбата/ било предвидено като алтернатива, която не следвало да се взема
предвид с оглед постъпилото разрешение от АП. В тази връзка се твърди, че с
изтичане на общата петгодишна давност, считано от 17.04.2007 г. /14 дни след
даване на разрешението от АП/, поради което към 17.04.2012 г. се е погасило
правото на иск на ищеца. На следващо място се твърди, че иска бил недопустим,
тъй като ищеца не бил страна по
договора. Прехвърлянето на предприятието от сочения по- горе
едноличен търговец на ищеца не обуславял правния интерес и активната
процесуална легитимация на „Ц.9.” ООД, тъй като ответника бил дал съгласие за
продажбата единствено по отношение на ЕТ „В.-Ж.Ж.”, но не и по отношение на
неговия правоприемник- ищеца. Счита се, че искът е недопустим и поради наличие
на разлики в площта и границите на имота след влизането в сила на КККР на
гр.Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-46/18.08.2006 г. на Изпълнителния
директор на АК. По време на сключване на предварителния договор през 2003г. и
анекса през 2004г. нямало КК и площта на целия УПИ по ПУП била 1082 кв.м. Понастоящем, при
действието на КК, имота съответствал на ПИ с идентификатор ********, с адрес
гр. Несебър, п.к. 8230, р-т „Малина”, № 1, целия с площ 1106 кв. м. Налице е разлика от 24 кв.м., която
също била собственост на „С.б.” АД съгласно АДС № 2600/1995г.
Имота не съществувал във вида, в който е бил при сключване на предварителния
договор през 2003г., и обичайна практика на „С.б.” АД понастоящем била да
урежда изцяло отношенията си с притежавания дял от имот, а не на части, както
би се случило, ако се уважала претенцията по иска. На следващо място се счита,
че волята на страните по предварителния договор и анекса към него по
подразбиране била сключване на окончателния договор за продажба в нотариална
форма съобразно уговорените
условия, но своевременно. Именно затова в анекса, по пункт
2, ал. 2, била предвидена възможността след изтичането на едногодишния срок,
считано от датата на подписване на анекса, купувачът да има право да иска
връщане на платените суми и пр. Със „С.б.” АД не бил сключван
договор за прехвърляне на права и задължения по предварителния договор за
продажба от 14.11.2003г., дружеството не било известено за заместването на ЕТ „В.-Ж.Ж.”
от „Ц.9.”ООД и встъпването му в правата и задълженията на купувача по
предварителния договор. В случая „Ц.9.”
ООД се явявало съсобственик в процесния ПИ с идентификатор ******** от момента
на придобиване на имота през 2014 г. След този момент и понастоящем ЕТ „В.-Ж.Ж.” се явявало трето
лице по отношение на съсобствения между „С.б.” АД и „Ц.9.” ООД поземлен имот ********. Съгласно чл. 33 изр. първо от Закона за собствеността, съсобственикът
„Ц.9.” ООД имал право да изкупи по предпочитание частта, продавана от другия
съсобственик „С.б.” АД, при същите условия, при които последното би я продал на
трето лице, срещу актуална пазарна цена към момента на продажбата, която съгласно
изготвен Доклад вх. № В53-00-22/05.04.2017 г., възлизала на сумата от 19 100
лв. без ДДС. По тази цена било дадено съгласие за продажба на процесните
квадратни метри. В противен случай би се сключил нищожен договор като
противоречащ на закона. С оглед на изложеното се моли да бъдат отхвърлени
предявените претенции. При условията на евентуалност, ако се приемело, че
претенцията била основателно, се моли да бъде извършено прихващане на иска за
неустойка /вероятно за този иск става въпрос/ със сумата от 5000 лв.,
представляваща обезщетение за държане/ползване на имота за периода от
17.10.2012 г. до 17.10.2017 г., ведно със законната лихва върху тази сума. С
молба- уточнение са наведени твърдения, че имота се ползвал изцяло от ищеца още
от момента на влизане в сила на частичното изменение на ПУП със заповед от
25.08.2004 г. Заявява се, че ответника бил собственик не реални части от имота
в неговата югоизточна, южна и западна части. Твърди се, че липсвало решение на
Съвета на директорите за сключване на предварителния договор, което правело
същия нищожен поради липса на съгласие и липса на представителна власт у
тогавашния изпълнителен директор. Навежда се и твърдение за нищожност на
предварителния договор поради накърняване на добрите нрави и противоречие с
Наредбата за оценка на обекти, подлежащи на приватизация тъй като цената на
имота не била определена от независим оценител, като наред с това е имало и
забрана за извършване на разпоредителни сделки с имуществото на
дружеството.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните, представения по делото доказателствен материал
и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството е с
правно основание чл.19, ал.3 и чл.92 от ЗЗД.
Не се спори между
страните, че на 14.11.2003 г. между ЕТ „В.-Ж.Ж.”, БУЛСТАТ ********, и ответното
дружество бил сключен предварителен договор, по силата на който ответникът се
задължил да продаде на едноличния търговец 43 кв.м. от регулация, които щели да
бъдат придадени към новообразувания съгласно проект за ЧИ на ПУП на КК Слънчев
бряг- изток, УПИ ХІ, кв.19 по ПУП на комплекса, целия с площ от 1082 кв.м., за
сумата от 1634 лв. Уговорено било договорът да влезел в сила от датата на
получаване от продавача на разрешение от Агенция за приватизация за извършване
на продажбата на имота, като сключването на окончателен договор следвало да се
извърши в срок до 14 дни от по- късния момент- влизане в сила на исканото ЧИ на
ПУП или получаване на разрешение от агенцията. На 03.09.2004 г. бил подписан
анекс, с който са били изменени уговорките в смисъл, че договорът влизал в сила
от датата на получаване от продавача на разрешението по чл.28, ал.1 от Закона
за приватизация и следприватизационен контрол от Агенция за приватизация за
извършване на продажбата на имота, като ако отпадне задължението за продавача
за искане на разрешение, то договорът влизал в сила от момента на отпадане на
това задължение. В този смисъл сключването на окончателният договор се
извършвало в срок до 14 дни от по- късния момент- влизане в сила ЧИ на ПУП,
получаване на разрешение от сочената агенция или отпадане на това задължение.
Уговорено е било и че при обявяване на договора за окончателен поради виновно
неизпълнение, виновната страна дължи на изправната неустойка в двоен размер на
цената по договора или действителния и доказан размер на вредите.
Спорен момент по
делото е дали ищеца разполага с материално- правната легитимация да предявява
иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД. От страна на ответникът се навеждат твърдения, че
след като предварителният договор не бил сключен с ищеца, то същия нямал и
възможността да претендира сключване на окончателен договор. Тази теза не може
да бъде споделена. Видно от приложените в тази връзка писмени доказателства, на
02.10.2017 г. ЕТ „В.-Ж.Ж.” е прехвърлил на ищеца правото на собственост върху
търговското предприятие като съвкупност от права, задължения и фактически
отношения. В този смисъл настоящата инстанция счита, че като правоприемник на
купувача по предварителния договор, „Ц.9.” ООД е встъпило в правата на
едноличния търговец включително и по сключения предварителен договор и в този
смисъл разполага с материално- правната легитимация да иска изпълнение на
задължение от страна на продавача по предварителния договор.
Съдът намира, че
претенцията по чл.19, ал.3 от ЗЗД не може да бъде уважена. Както бе посочено
по- горе налице е била уговорка между страните, анексирана през 2004 г., че
договорът влиза в сила от датата на получаване от продавача на разрешението по
чл.28, ал.1 от Закона за приватизация и следприватизационен контрол от Агенция
за приватизация /наричана по- долу агенцията/ за извършване на продажбата на
имота, като ако отпадне задължението за продавача за искане на разрешение, то
договорът влизал в сила от момента на отпадане на това задължение. От страна на
ответникът се твърди, че с писмо изх.№ 92-00-07-234/02.04.2007 г. Агенцията по
приватизация е дала разрешение да се извърши продажбата. Видно обаче от
съдържанието на същото, даденото разрешение касае друга част от новообразувания
УПИ ХІ, кв.19 , а именно 94 кв.м. ид.ч., за което е било отправено запитване от
ответника през 2006 г. Макар и да не се представят доказателства в тази насока,
съдът приема, че тези 94 кв.м. са били предмет на други отношения между
страните, които са приключили с подписването на договор, обективиран в н.а. № 137,
т.VІІІ, н.д. _№ 1613/02.06.2009 г. на нотариус Стоян Ангелов. Предвид на това и
с оглед липсата на други доказателства, се налага извода, че за процесните 43
кв.м. разрешение от страна на агенцията не е било давано. Твърди се от страна
на ищеца, че това задължение е било отпаднало с вземане на Решение №
1553/09.08.2013 г., обнародвано в ДВ бр.№ 74/23.08.2013 г., на агенцията,
когато е била отменена забраната за извършване на разпоредителни сделки с
имуществото на „С.б.” АД. Това твърдение също не може да бъде споделено. Съгласно
чл.28, ал.1 от Закона за приватизация и следприватизационен контрол, от момента
на обнародването му първоначално до настоящия момент, на търговски дружества с повече от 50 на сто държавно участие в капитала и на търговски дружества, чиито дялове или
акции са собственост на търговско дружество с повече от 50 на сто държавно
участие в капитала, с изключение на включените в списъка по чл. 3, ал. 1,
съответно в списъка по чл.3, ал.2, изречение
второ, се забранява извършването на разпоредителни сделки с дълготрайни активи
на дружеството, сключване на договори за придобиване на дялово участие, за
наем, за съвместна дейност, за кредит, за обезпечаване на вземания, както и
поемане на менителнични задължения, освен с разрешение на Агенцията за
приватизация и следприватизационен контрол, съответно на общинските съвети. Тълкувайки волята на
законодателя, съдът счита, че от приемането на закона до настоящия момент не
може да бъде сключена сделка от страна на ответника, без разрешение от страна
на агенцията. С решение на агенцията не могат да се дерогират отношения,
уредени със закон- нормативен акт от по- висша степен. Ето защо и предвид на
това, че в нито един момент нормата на чл.28, ал.1 не е била изменяна в смисъл,
че не се изисква разрешение от агенцията, съдът намира, че и към днешна дата не
е настъпило условието на предварителния договор- отпадане на задължението за
изискване на разрешение от агенцията. В тази връзка и предвид на това, че и
разрешение за продажба не е било давано, следва да се приеме, че сключения
между страните предварителен договор не е влязъл в сила и не е породил правата
и задълженията по него. Както бе изложено по- горе чл.2 изисква настъпване на
едно от двете условия за да се счита за сключен и действащ договора, като и
двете до момента не са настъпили. Между страните не е налице правоотношение с
поето от страна на ответника задължение да сключи окончателен договор. В този
смисъл е безпредметно да се разглеждат възраженията за нищожност на договора,
както и твърденията за настъпила погасителна давност, предвид на това, че
съглашението не е породило правните си последици. Разсъждения дали договора е
щожен или не имат място само в случай, че същия се счита за сключен, действащ и
обвързващ страните, което в случая не е налице.
С оглед липсата на
облигационна връзка с вещен ефект между страните, на посочените по- горе
основания, следва да бъде отхвърлен и иска за присъждане на претендираната от
ищеца неустойка. Както бе споменато между страните няма уредена валидна такава
уговорка, което прави претенцията неоснователна, ведно с акцесорната такава за
присъждане и на законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване
на иска до окончателното й изплащане.
Предвид отхвърляне
на иска по чл.92 ЗЗД не следва да се разглежда и предявеното при условията на
евентуалност възражение за прихващане от страна на ответника.
На основание чл.78,
ал.3 от ГПК, следва да бъде уважено искането на ответника да му бъдат присъдени
сторените по делото разноски възлизащи на сумата от 300 лв.- възнаграждение за
вещо лице и сумата от 806,76 лв.- юрисконсултско възнаграждение за двата иска,
или общо сумата от 1106,76 лв.
Мотивиран от
горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на
„Ц.9.” ООД, ЕИК ********,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Цветана Д. Петкова,
против „С.б.” АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление в КК
„Слънчев бряг”, представлявано от З.Т.Д., за обявяване за окончателен
сключеният на 03.09.2004 г. между ответника и ЕТ „В.-Ж.Ж.”, БУЛСТАТ ********,
предварителен договор за продажбата на 43 кв.м., които щели да бъдат придадени
към новообразувания, съгласно проект за ЧИ на ПУП на к.к. „Слънчев бряг-
изток”, УПИ XI в кв. 19, целия с площ от 1082 кв.м., понастоящем съставляващ
поземлен имот с идентификатор ******** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Несебър, за сумата от 1634 лева, КАКТО и иска за осъждане на „С.б.” АД, ЕИК ********, със седалище и
адрес на управление в КК „Слънчев бряг”, представлявано от З.Т.Д., да заплати
на „Ц.9.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от Цветана Д. Петкова, сумата от 3268 лв., представляваща
неустойка по същия договор, ведно със законната лихва върху сумата считано от
датата на предявяване на иска- 17.10.2017 г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „Ц.9.” ООД,
ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Цветана
Д. Петкова, да заплати на „С.б.” АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление в КК „Слънчев бряг”, представлявано от З.Т.Д., сумата от 1106,76 лв., представляваща сторените в
производството разноски и юрисконсултско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване
пред Окръжен съд- гр. Бургас в двуседмичен срок от уведомяването на страните за
изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: