№ 287
гр. С., 11.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – С. в публично заседание на осемнадесети октомври
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Ваня Анг. Маркова
при участието на секретаря Нина Б. Кънчева
като разгледа докладваното от Ваня Анг. Маркова Гражданско дело №
20222200100216 по описа за 2022 година
Производството е за обявяване на предварителен договор за окончателен и движи по
реда на чл.362 и сл. от ГПК.
Образувано е по предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
В исковата молба ищецът твърди, че на 08.05.2021 г., сключил с ответниците
предварителен договор за продажбата на имот, находящ се в гр. С., бул. „З.О. *** срещу
задължението да плати на ответниците продажната цена от 130 000 лв.
Твърди, че съгласно чл.3 от предварителния договор страните постигнали съгласие
цената да бъде платена последния начин: 10 000 лв. -при подписването, като сумата била
получена от продавачите и предварителният договор в тази част, служел като разписка за
получената от тях първа вноска, а остатъка от 120 000 лв. следвало да се плати при
сключването на окончателния договор за прехвърляне правото на собственост върху имота.
Твърди, че съгласно сключеният предварителен договор ответниците следвало да
прехвърлят правото на собственост върху имота в срок до 3 месеца, считано от подписване
на предварителния договор. Този срок отдавна изтекъл, но ответниците не предприели
действие по подготовката на нотариалната сделка и въпреки осъществения контакт с тях и
поетото задължение, това фактическо положение продължавало и до момента.
Това поражда правен интерес у ищеца да предяви настоящия иск .
Моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения с
ответниците предварителен договор за продажбата на имота.
И петимата ответници не са подали отговор на исковата молба в срока по чл.131 ГПК,
с който да изразят становището по предявения иск.
1
В с.з. ищецът, ред. призован, не се явява лично, а представлява от процесуален
представител, който поддържа предявения иск и моли да бъде уважен. Изразява готовност да
заплащане на остатъка от продажната цена на имота, по банкова сметка на единия от
продавачите – А. Ф., както е уговорено в предварителния договор. Не претендира заплащане
на разноските по делото.
В с.з. петимата ответници - И. Б. Ф., С. Р. Ф., К. В. Ф., А. В. Ф. и М. К. Фанкъдов,
ред.призовани, не се явяват и не се представляват от процесуален представител.
Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното
от фактическа страна:
Ответниците И. Б. Ф., С. Р. Ф., К. В. Ф., А. В. Ф. и М. К. Фанкъдов, са съсобственици
на недвижим имот, представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор:
67338.533.60.1.14, по кадастралната карта на гр.С., одобрена със заповед № РД-18-
31/19.04.2006г и изменена със заповед № КД-14-20-286/28.07.2010г на началника на СГКК-
С., с административен адрес на самостоятелния обект: гр. С., бул. „Ц.О. ***, който
самостоятелен обект се намира в сграда № 1 , разположена в поземлен имот с
идентификатор: 67338.533.60, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска
дейност, брой нива на обекта: 1, със застроена площ на обекта: 35.95 кв.метра., стар
идентификатор- няма; при граници и съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67338.533.60.1.13 и самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 67338.533.60.1.15; под обекта - няма; над обекта:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67338.533.60.1.3, ведно с припадащите се към
обекта идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от
отстъпеното право на строеж върху поземлен имот с идентификатор: 67338.533.60.
Този имот е идентичен с имот, представляващ магазин № 1, със застроена площ 35.95
кв.м., построен в поземлен имот № 5251, в квартал № 165 на бул.“Ц.О. ***, бивш магазин
„Дамска мода“, при граници : изток-магазин №2, запад- външен зид, север- разделителен
зид, юг- външен зид, заедно с отстъпено право на строеж и припадащите се идеални части
от общите части на сградата.
Същият имот е предмет на договор за доброволна делба от № 131/14.10.2003г, том
трети, рег. № 4382/2003г, с нотариално заверени подписи на страните, вписан в службата по
вписванията под акт № 79, том 6, дело № 5546/17.10.2003г, като съгласно чл. 5 от договора,
е поставен в общ дял на съпрузите И. Б. Ф. и К. В. Ф..
Имотът е придобит през 1997г от съпругата И. Ф. по време на брака й с К. Фанкъков,
с договор №3 от 25.11.1997г за продажба на обособена част от имуществото на
„Дебоя“ЕООД-С. , по реда на чл. 35 ал.1 т.1 от ЗППДОП, поради което попада в режим на
съпружеска имуществена общност, прекратена със смъртта на К. В. Ф., настъпила на
26.07.2008г.
Той оставил трима законни наследници: преживяла съпруга И. Ф. и двама низходящи-
синовете Васил К. Ф. и М. К. Ф. .
2
Синът Васил К. Ф. починал на 22.04.2021г/ след своя баща/ и оставил за свои законни
наследници преживяла съпруга – ответницата С. Р. Ф. и две деца- ответниците К. В. Ф. и
Алексанрина В. Ф..
Съсобствеността между ответниците по отношение на процесния имот възниква по
силата на наследяване по закон, а по отношение на първия ответник- И. Ф. и на собствено
основание. Тя притежава общо 4/6 ид.части от имота, нейният син М. К. - 1/6 ид.ч., а
останалата 1/6 ид.ч. се наследява по равно от тримата наследници на другия син Васил Ф. -
ответниците С. Р. Ф. ,К. В. Ф. и Алексанрина В. Ф..
На 08.05.2021г е сключен предварителен договор за продажбата на същия имот, между
ищеца С. С. С., в качеството на купувач и петимата ответници - И. Ф., С. Ф., К. Ф., А. Ф.и и
М. Ф., в качеството им на продавачи, по силата на който, продавачите се задължили да
прехвърлят правото на собственост върху имота срещу продажна цена от 130 000лв, от
която: 10 000лв –платима при подписване на предварителния договор и 120 000лв-
едновременно със сключване на окончателния договор, в деня на неговото подписване пред
съответния Нотариус, по банковата сметка на А. Ф..
В чл. 12 от предварителния договор, страните уговорили, че подписването му служи за
разписка за предадената в брой от купувача на продавачите сума от 10 000лв, като първа
вноска от продажбата на процесния имот.
В чл. 5 ал.2 от предварителния договор, продавачите се задължили да прехвърлят на
ищеца в уговорения срок собствеността върху имота.
В чл. 4 от предварителния договор, страните се задължили да сключат окончателен
договор в срок до три месеца, считано от подписването на предварителния договор, който
срок е окончателен и не подлежи на промяна, а след изтичането му, за купувача се поражда
правото да иска по съдебен ред обявяване на предварителния договор за окончателен.
Срокът за сключване на окончателен договор е изтекъл на 08.08.2021г, но такъв не е
сключен към момента на приключване на устните състезания по настоящото дело.
Горната фактическа обстановка е установена въз основа на представените писмени
доказателства, относими, допустими и неоспорени.
Така приетото за установено от фактическа страна, води до следните правни изводи:
Предявен е конститутивен иск за обявяване на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот за окончателен, с правна квалификация чл.19 ал.3 ЗЗД .
Искът е процесуално допустим, а разгледан по същество - основателен и доказан,
поради което следва да бъде уважен.
Съгласно чл. 19 ал.3 ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да
предяви иск за сключване на окончателен договор и в такъв случай, договорът се счита
сключен в момента, в който решението влезе в сила.
Със сключването на предварителен договор, страните поемат задължение за взаимни
насрещни престации и взаимно задължение за сключване в по-късен момент на окончателен
3
договор, като в чл. 19 ал.3 ЗЗД е предвидена възможност всяка от страните, независимо дали
е налице неизпълнение на задължение по предварителния договор, да упражни
преобразуващото си право чрез конститутивен иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД, щом договора
съдържа уговорки за съществените условия на окончателния и валидно обвързва страните.
Съдебната практика приема, че неизпълнението на задължение по предварителен
договор и неизправността на ищеца не е пречка за предявяване на иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД ,
стига предварителния договор да съдържа уговорки за съществените условия на
окончателния договор и валидно обвързва страните, тоест да не е развален или прекратен.
Ако насрещната страна счита, че ищецът е неизправен, тя може да се брани с
възражение за неизпълнен договор.
Когато в предварителния договор има уговорка за едновременно изпълнение на
взаимни задължения на страните при сключване на окончателния договор и създадената в
разпоредбата на чл. 362 ал.1 ГПК правна възможност съдът да постанови решение,
заместващо предварителния договор, при условие, че ищецът изпълни задължението си,
сами по себе си изключват неизправността на последния към датата на предявяване на иска
по чл. 19 ал.3 ЗЗД.
В конкретния случай е уговорено именно едновременно изпълнение на насрещните
престации, с изключение на имащата характер на задатък част от продажната цена на имота
в размер на 10 000лв.
В съдебната практика и доктрина няма спор, че в случаите на предявен иск по чл.19
ал.3 ЗЗД, когато по предварителния договор е уговорена едновременност на престациите и
купувачът не е заплатил договорената цена, се прилага разпоредбата на чл. 362 ал.1 ГПК.
Когато са налице предвидените в закона и предварителния договор предпоставки за
сключване на окончателен договор и е предвидена едновременност на насрещните
престации, ищецът разполага с възможността по чл. 362 ал.1 ГПК да поиска постановяване
на съдебно решение, което замества окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни
насрещното си задължение в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение.
В противен случай, се прилага санкцията на чл. 362 ал.2 ГПК и по искане на ответника,
първоинстанционното решение се обезсилва.
Но правилото на чл. 362 ал.1 ГПК се прилага само при уговорена едновременност на
престациите, каквато в случая е налице.
Различен е случая, при който в предварителния договор има уговорка, че окончателния
договор ще се сключи след плащане на продажната цена и тя не е платена. Тази хипотеза
обаче е различна от настоящата.
Поради наличието на противоречива съдебна практика относно втората хипотеза, е
образувано тълк.дело №4/2020г на ОСГТК на ВКС по въпроса: може ли съдът да обяви
предварителен договор за окончателен и при условията на чл. 362 ал.1 ГПК, ако купувачът-
ищец не е изплатил напълно договорената цена, при съдържаща се уговорка, че окончателен
договор ще се сключи след заплащане на цялата цена?
4
До момента не е поставено решение по образуваното тълк.дело.
В обобщение, съгласно чл. 362 ал.1 ГПК, при уговорена едновременност на
престациите, неизпълнението на задължение за плащане на договорената цена или част от
нея от купувача, не е пречка за сключване на окончателен договор. Щом в предварителния
договор липсва изрична уговорка, че сключването на окончателен договор следва да бъде
извършено след плащането на продажната цена, е приложима разпоредбата на чл. 362 ал.1
ГПК.
За да бъде уважена исковата претенция на ищеца, е необходимо на първо място между
страните да е сключен валиден предварителен договор, който да не е прекратен или развален
и валидно обвързва страните, както и да съдържа уговорки за съществените елементи на
окончателния договор/ арг. чл. 19 ал.1 и ал.2 ЗЗД/
Освен това, правото на собственост върху имота трябва да принадлежи на ответниците,
в качеството им на продавачите към момента на приключване на устните състезания по
настоящото дело и да е настъпила изискуемостта на задължението за сключване на
окончателен договор.
Всички тези предпоставки са доказани от ищеца и не се оспорват от ответниците, които
нито са подали отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК, нито са направили в срок
възражение за неизпълнен договор.
Представен е предварителен договор от 08.05.2021г, сключен между страните в
обикновена писмена форма, за чиято действителност не се спори, поради което съдът
приема, че валидно обвързва страните по него.
Съгласно чл. 19 ал. 1 ЗЗД, писмената форма на предварителния договор е форма за
действителност и е спазена.
С предварителния договор е уговорена продажбата на подробно описан имот, за чиято
индивидуализация също не се спори, както и за обстоятелството, че ответниците са поели
задължение за продадат на ищеца имота в срок от три месеца от сключване на
предварителния договор, тоест в срок до 08.08.2021г, който е изтекъл .
Собствеността на ответниците върху процесния имот е установена от представените по
делото писмени доказателства.
Продавачите по договора са се задължили да продадат имота на купувача, а той се е
задължил да го купи при цена от 130 000лв, от която : 10 000лв, платима при подписване на
предварителния договор, а остатъка от 120 000лв- едновременно със сключване на
окончателния договор, тоест уговорена е едновременност на престациите., а не сключване
на окончателен договор след плащането на продажната цена, респ.остатъка от нея .
Не се спори, че ответниците са получили задатъка по предварителния договора в
размер на 10 000лв, което е удостоверено с положените от тях в предварителния договор
подписи, а в тази част същия има характер на разписка.
Установи се по делото, че продавачите не са изпълнили задължението си по
5
предварителен договор да прехвърлят в срок собствеността върху имота на купувача, а той
не е изпълнил задължението си да заплати остатъка от продажната цена на имота от
120 000лв, която се дължи едва при сключване на окончателен договор.
По изложените съображения , няма пречка предварителният договор да бъде обявен от
съда за окончателен, въпреки че не е платена част от продажната цена на имота в размер на
120 000лв, тъй като съгласно чл. 362 ал.1 ГПК, съдът при обявяване на договора за
окончателен, дава указание на ищеца да изпълни насрещното си задължение за плащане на
продажната цена, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
В противен случай, същото ще бъде обезсилено .
Съгласно чл. 364 ал.1 ГПК, с решението си съдът осъжда ищеца да заплати на
държавата следващите се разноски по прехвърляното на имота и нарежда да се впише
възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.
На основание чл. 46 ал.2 т.1 вр. с чл. 47 ал.2 ЗМДТ, съдът осъжда ищеца да заплати на
община-С. сумата 3900лв, представляваща местен данък върху възмездно прехвърляне на
имота, който е в размер на 3 % върху продажната цена на имота от 130 000лв.
На основание чл. 85 ЗННД във връзка с т.8 от Тарифата за нотариалните такси към
ЗННД , съдът осъжда ищеца да заплати по сметка на Окръжен съд-С. нотариална такса в
размер на сумата 790.50 лв., която е изчислена също на база материален интерес от 130
000лв.
Съдът не издава препис от настоящото решение, докато ищецът не докаже, че е платил
разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Според изхода на делото, ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца
разноските по делото в пълен размер, но тъй като той не ги претендира, съдът не ги
присъжда .
Ръководен от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19 ал.3 ЗЗД, сключеният на
08.05.2021г, между И. Б. Ф. с ЕГН-**********, С. Р. Ф. с ЕГН- **********, К. В. Ф. с ЕГН-
********** ,А. В. Ф. с ЕГН-********** , четиримата от гр.С., ул.“С.Д. *** и М. К. Ф. от
гр.С., ул.“Г.С.Р.“ № ***, с ЕГН- **********, всички в качеството на продавачи, и С. С. С.
от гр.С., м.“К.“ 410, ЕГН-********** и съдебен адрес: гр.Б., ул.“О. *** чрез адв. Б. К., в
качеството му на купувач , предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
67338.533.60.1.14 / шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин
тридесет и три точка шестдесет точка едно точка четИ.десет/ по кадастралната карта и
кадастрални регистри на гр.С., одобрени със заповед № РД-18-31/19.04.2006г, изменена със
заповед № КД-14-20-286/28.07.2010г на началника на СГКК-С., с административен адрес
6
на самостоятелния обект: гр. С., бул. „Ц.О.“, ***/, който самостоятелен обект се намира на
етаж 0 /нула/ в сграда с идентификатор № 67338.533.60.1 / шестдесет и седем хиляди
триста тридесет и осем точка петстотин тридесет и три точка шестдесет точка едно/, с
предназначение: жилищна сграда-многофамилна, разположена в поземлен имот с
идентификатор № 67338.533.60/ шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка
петстотин тридесет и три точка шестдесет/, с предназначение на самостоятелния обект: за
търговска дейност, брой нива на обекта: 1 /едно/, със застроена площ на обекта: 35.95
кв.метра.,/ тридесет и пет цяло и деветдесет и пет стотни квадратни метра/, стар
идентификатор- няма; при граници и съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67338.533.60.1.13 и самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 67338.533.60.1.15; под обекта - няма; над обекта:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67338.533.60.1.3, ведно с припадащите се
към обекта идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от
отстъпеното право на строеж върху поземлен имот с идентификатор № 67338.533.60,/
шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин тридесет и три точка
шестдесет/, при условие, че купувачът С. С. С. заплати на продавачите И. Б. Ф., С. Р. Ф.,
К. В. Ф., А. В. Ф. и М. К. Ф. остатъка от продажната цена на имота в размер на 120 000лв/
сто и двадесет хиляди лева/, в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение.
ОСЪЖДА С. С. С. от гр.С., м.“К.“ 410, ЕГН-********** и съдебен адрес: гр.Б., ул.“О.
*** чрез адв. Б. К., на основание чл. 46 ал.2 т.1 вр. с чл. 47 ал.2 ЗМДТ, да заплати на
ОБЩИНА-С. сумата 3900лв/ три хиляди и деветстотин лева/, представляваща местен данък
върху възмездно прехвърляне на имота.
ОСЪЖДА С. С. С. от гр.С., м.“К.“ 410, с ЕГН-********** и съдебен адрес: гр.Б.,
ул.“Оборище“82, ет.2 чрез адв. Б. К., на основание чл. 85 ЗННД, вр. с т.8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД да заплати по сметка на Окръжен съд-С. нотариална такса в
размер на 790.50 лв. /седемстотин и деветдесет лева и петдесет стотинки/.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху гореописания имот, на основание чл. 364 ал.1
ГПК, до заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето на имота.
ПРЕПИС от решението се издава след представяне на доказателства за заплащане на
местния данък и нотариалната такса за прехвърлянето на имота.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд-Б., в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – С.: _______________________
7