№ 7149
гр. София, 22.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря ЙОАНА П. ПЪРВАНОВА
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20241110105750 по описа за 2024 година
Предявени са от О. К. И. срещу Етажна собственост на жилищна сграда с наименование
„София Лъкшъри Резиденс“, находяща се в ***, искове с правно основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети на провелото се на 12.12.2023г. Общо събрание на
ЕС.
Ищецът О. К. И. твърди, че е собственик на ап. 2 в сграда в режим на етажна
собственост, находяща се на адрес: ***, с наименование „София Лъкшъри Резиденс“. Сочи,
че на 12.12.2023г. било проведено ОС. Поддържа, че всички решения приети на процесното
общо събрание били незаконосъобразни. Твърди, че процедурата по свикване, провеждане
на ОС, съставяне на протокол и уведомяване на етажните собственици била опорочена.
Посочва, че в протокола от проведеното събрание било записано, че били представени 54,33
% от собствениците, което не било доказано по изискуемия от чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС начин.
Твърди, че отсъстват изискуемите от закона реквизити: посочване на явилите се лица и на
идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния
обект и подпис, като списък на регистрираните собственици и техни представители
представлявал приложение към протокола, което приложение не било предоставено на
ищеца с изпратения до него имейл от 09.01.2024г. Оспорва като противозаконно решението
по т. 4 от протокола, тъй като дружеството „Добрите съседи“ ЕООД не било валидно
избрано и назначено за управител на етажната собственост. Сочи, че не е страна по договор
за физическа охрана на сградата и не му е известно да има валиден такъв между ЕС и
охранителната фирма. Оспорва като противозаконно решението по т. 5 от протокола, тъй
като от една страна се приемало предложението на „СОТ 161“ ООД за индексиране на
таксата, от друга - се упълномощавали „Добрите съседи“ ЕООД да водят преговори за по-
добра цена и с нея да се актуализира бюджета на сградата, което го правило неясно и
1
противоречиво. Оспорва като противозаконно решението по т. 6 от протокола, тъй като било
неконкретно и неясно с аргументите, че се твърди „предстоящо увеличение на таксата за
охрана“, без това да било конкретизирано. Посочва, че приетият бюджет оставал неизвестен,
както и въпросите дали допусканото от „Добрите съседи“ ЕООД паркиране на външни за
кооперацията автомобили в нейните общи части било получило приемливо за собствениците
регламентиране, както и за ползването на други общи части за индивидуални нужди.
Оспорва като противозаконно решението по т. 7 от протокола, тъй като „Добрите съседи“
ЕООД досега не били избирани валидно за управител на етажната собственост. Твърди, че
на събранието не бил докладван и разглеждан проект за договор с „Добрите съседи“ ЕООД,
както и липсвало решение на Общото събрание за определяне мандата на този управител и
за определяне възнаграждението на управителя. Навеждат се твърдения, че отсъствието на
одобрен от Общото събрание договор за възлагане на управлението на етажната собственост
на професионален управител - търговец било нарушение на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС.
С уточнителна молба от 09.02.2024г. ищецът е посочил, че се оспорват всички решения,
взети на проведеното на 12.12.2023г. ОС на ЕС. Сочи, че събранието било проведено без
нужния кворум, респ. че не разполагал с писмени документи, доказващи че кворумът бил
реален. Искането към съда е да отмени всички решения, взети на процесното ОС на
12.12.2023г.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът - Етажна собственост на жилищна сграда с
наименование „София Лъкшъри Резиденс“, находяща се в ***, е подал отговор на искова
молба, с който се оспорват предявените искове като неоснователни. Поддържат, че била
спазена законовата процедура по свикване и провеждане на общото събрание. Посочват, че
не бил нарушен и чл. 15 и 16 от ЗУЕС. Сочат, че при вземане на решението бил спазен
изискуемият от закона кворум и решенията били взети с мнозинството, предвидено в закона.
Посочват, че управителят на Етажната собственост, избран по реда на чл. 11, ал. 11 от ЗУЕС
- търговско дружество „Добрите съседи“ ООД, действащо чрез управителя си, бил изпратил
съобщение за изготвен протокол от събранието, с което се уведомявали всички
заинтересовани лица, че могат да се снабдят с протокола при поискване на рецепция в
сградата, на посочен телефон и имейл на дружеството - управител или в офиса на
дружеството, както и че такъв им бил изпратен по електронната поща, която етажните
собственици са посочили, като протоколът бил изготвен своевременно и същият бил оставен
на разположение на рецепцията на сградата, с възможност всеки от етажните собственици да
се запознае с него. Сочат, че съгласно протоколи за решения на ОС на ЕС от 15.06.2021г. и
10.02.2020г., ОС било избрало управител на сградата по реда на чл. 11, ал. 11 и чл. 19, ал. 8
от ЗУЕС, като охраната на сградата се осъществявала от търговско дружество „СОТ 161“
ООД по договор с „Добрите съседи“ ООД, за което ОС било дало своето съгласие. Сочат, че
в протокола от събранието, в Решение № 4, изрично било посочено, че Общото събрание
декларира съгласието си и изрично упълномощава „Добрите съседи“ ООД да представляват
и да действат от името и за сметка на Етажната собственост, за което били гласували 96,67
% от присъстващите. Разяснява, че в решението по т. 5 било посочено, че присъстващите
2
етажни собственици дебатирали дейността на фирмата за охрана на сградата „СОТ 161“ и с
оглед на индексиране на таксата от тяхна страна вследствие на инфлацията в страната и
увеличаване на минималната работна заплата, собствениците приели решението, с което
одобрили така предложената оферта, като в същото време упълномощили „Добрите съседи“
ООД да преговарят за по-добри цени с оглед дългогодишните отношения с фирмата за
охрана. Ако към момента собствениците не били приели решение, с което се одобрявала
индексацията на цените, а единствено се преговаряло за по-добри цени, то в такъв случай
ЕС би останала без дружество, осъществяващо дейността по охрана на сградата. Причината
за приемането на решението в този му вид била да се запази сегашната фирма, която да
продължи да осигурява охрана макар и с промяна в цената, като в същото време се водели
преговори за постигане на по-добра цена, в случай че това било възможно с оглед на
икономическата обстановка в страната. Относно решението по т. 6 от протокола се твърди,
че със същото било прието решение, с което се приемал бюджет за поддръжка и управление
на сградата, като същият бил описан подробно в приложение към протокола и същото
решение било прието с мнозинство 96,67 % от присъстващите. Навеждат се твърдения, че
въпросът за паркирането на външни за сградата автомобили в общите части не бил
предвиден в дневния ред за ОС, съответно не подлежал на обсъждане на ОС. Искането към
съда е да отхвърли предявените искове. Претендират разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че е
собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост, че са взети от Общото
събрание решенията, чиято отмяна се иска, както и че е предявил иска за тяхната отмяна в
преклузивния срок, а в тежест на ответниците е да докажат спазването на императивните
изисквания по отношение на свикването, провеждането и вземането на решения на Общото
събрание, както и че взетите решения не противоречат на закона.
На първо място, между страните не е спорно обстоятелството, че ищецът е собственик
на самостоятелен обект в сграда, находяща се в процесната Етажна собственост, както и че
на 12.12.2023г. е било проведено ОС на ЕС, на което са взети оспорените решения.
Освен безспорния характер на горните обстоятелства същите се установяват и от
приетия препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 63, том
Първи, рег. № 9589, дело № 56 от 2019г. на нотариус Ц.Д., от който се установява, че на
02.10.2019г. В.Б.С. е продал на О. К. И. апартамент А2 с идентификатор 68134.900.1093.1.2
с адрес: ***, както и от приетия препис от Протокол за проведено общо събрание на ЕС от
12.12.2023г.
Относно допустимостта на предявените искове съдът намира следното:
Исковата молба е подадена на 31.01.2024г., а атакуваното решение на Общото събрание
на етажната собственост е от 12.12.2023г. Към исковата молба е приложен имейл от
09.01.2024г., с който е посочено, че протоколът от проведеното на 12.12.2023г. Общо
3
събрание е изготвен, като копие от протокола е изпратен до всички собственици на
предоставените за връзка електронни пощи. От страна на ответника не са изложени
твърдения, респ. не са ангажирани доказателства да е бил изпратен препис от протокола от
процесното Общо събрание на по-ранна дата. Напротив, в отговора на исковата молба е
посочено, че съобщението до членовете на ЕС датира именно от 09.01.2024г.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В настоящия случай с оглед датата, на която е
изпратен на ищеца протокол от проведеното ОС /09.01.2024г./ и датата, на която е подадена
исковата молба /31.01.2024г./, преклузивният срок е спазен и исковата молба е допустима.
Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на
решенията е свързано със срок- чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и
оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за
взетите решения. В този смисъл и Решение № 39 от 19.02.2013г. на ВКС по гр. дело №
657/2012г. на Първо ГО.
На следващо място, предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е.
такива, с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се
отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание.
В конкретния случай оспорените решения са позитивни, поради което исковете подлежат на
разглеждане по същество.
Относно основателността на предявените искове, съдът намира следното:
При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да
проверява изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на
диспозитивното начало в гражданския процес следва да се произнесе само по изрично
посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото само те представляват основанието на
предявения иск. С оглед исковия характер на производството и при спазване на принципа на
диспозитивното начало, установен в чл. 6, ал. 2 ГПК, предметът на делото е очертан от
изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от
основанията за отмяна, посочени в нея и не следи служебно за законосъобразността на
решенията, взети от Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда на
12.12.2023г. Тъй като в разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е уреден преклузивен срок за
оспорване на взетите решения на Общото събрание на етажните собственици, ищецът може
да навежда нови основания за тяхната незаконосъобразност само до изтичането на 30-
дневния срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като по този начин би се
достигнало до изменение на иска чрез добавяне на ново основание – арг. чл. 214, ал. 1 ГПК.
Недопустимо е обаче след изтичането на този преклузивен срок да се релевират нови
основания за порочност на оспорените решения на Общото събрание на етажните
собственици /в този смисъл Решение № 58 от 25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г.
о., ГК/.
Поради което в настоящия случай следва да се разгледат въпросите относно
законосъобразността на свикването на ОС на 12.12.2023г. в частност- дали е бил налице
4
изискуемият от закона кворум за провеждане на ОС; дали „Добрите съседи“ ЕООД са били
валидно избрани и назначени за управител на ЕС към датата на провеждане на процесното
ОС и дали е била нарушена разпоредбата на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС; както и дали взетите
решения по т. 4, т. 5, т. 6 и т. 7 противоречат на закона.
По тези въпроси съдът намира следното:
От приетия препис от Протокол от заседание на Общо събрание на собствениците на
етажната собственост на апартаментен комплекс „София Лъкшъри Резиденс“ с адрес: *** от
12.12.2023г. се установява, че по т. 1 и т. 2 е взето решение за председател на събранието да
бъде избран Ч.П., а за протоколчик- Ж.Й., представител на „Добрите съседи“ ЕООД; по т. 3 е
взето решение да се приеме дневен ред, както следва: 1. Обсъждане и вземане на решение
във връзка със закъснели вноски по договори със СОТ- дружеството, охраняващо жилищния
комплекс, както и други дължими от собствениците такси/разноски за поддръжка на общите
части и т.н.; т. 2. Обсъждане и вземане на решение във връзка с отправеното от СОТ
предложение за увеличение на таксата за един охранителен час, считано от 01.01.2024г.; т. 3.
Обсъждане и приемане на бюджета на сградата; т. 4. Обсъждане на договор с „Добрите
съседи“ ЕООД и т. 5. Разни; по т. 4 е декларирано съгласие и са изрично упълномощени
„Добрите съседи“ ЕООД, от името и за сметка на ЕС, да предприемат всички правни и
фактически действия за събиране на дължими суми към ЕС от страна на членовете на ЕС
/ползватели и собственици/, които суми представляват задължения за поддръжка,
почистване, охрана, консумативни и други разходи за общите части на сградата,
включително да изпраща покани за доброволно изпълнение, нотариални такси, да завежда
съдебни искове и други видове съдебни производства, както и да сключва съдебни и
извънсъдебни споразумения за доброволно плащане на задължения, както и да ангажира
адвокати в съответните производства; по т. 5 е взето решение да се приеме предложението
на СОТ 161 за индексиране на таксата за физическа охрана за сградата, като са
упълномощени „Добрите съседи“ ЕООД да водят преговори за постигане на по-добра цена
за сградата и актуализиране на бюджета на сградата съобразно постигнатите резултати; по т.
6 е приет предложения бюджет за поддръжка и управление на сградата- Вариант 1, в който
се включва предстоящото увеличение на таксата за физическа охрана, запазване на
работното време на рецепцията в сградата и намаление на почистването на
сутерена/паркинг зоната на 8 пъти годишно; по т. 7 е взето решение да се упълномощи адв.
Ч.П. и г-н Н.Р. да подпишат договора с „Добрите съседи“ ЕООД от името на общото
събрание на етажната собственост като преди това договорът да се изпрати за преглед на
собствениците в сградата; по т. 8 е взето решение да се запази размера на месечните суми,
акумулирани за фонд „Ремонт и обновяване“ като за посрещане на планови, неотложни и
други ремонтни дейности и подобрения в сградата сумите да се събират целево за всеки
отделен случай. Уточнено е, че е дискутирана темата за нужда от подмяна или ремонт на
гаражната врата поради шума при движението на вратата, като е посочено, че „Добрите
съседи“ ЕООД са се ангажирали с набирането на оферти за подмяна/ремонт на гаражната
врата, а собствениците с това да съдействат за получаване на оферта от Гранитекс. По тази
5
точка не е взето решение.
Приет е Правилник за вътрешния ред на ЕС с адрес: ***, апартаментен комплекс „София
Лъкшъри Резиденс“.
Основният спорен между страните въпрос касае наличието на кворум за провеждане на
процесното ОС. По този въпрос съдът счита следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС протоколът съдържа датата и мястото на
провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от
етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по
който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения.
За провеждането на Общото събрание на етажните собственици се води протокол от
избран от него протоколчик – чл. 16, ал. 4 ЗУЕС. Изискуемото съдържание на протокола е
нормативно установено в чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, като с това съдържание протоколът е
свидетелстващ документ, установяващ извършените от Общото събрание действия и взетите
решения. Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този
протокол – съставя се в 7-дневен срок и се подписва от председателя и протоколчика. Те
удостоверяват верността на вписаните обстоятелства, като при отказ от някой от тях да го
подпише, това се отразява. Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици
по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, а при поискване се представя и копие от протокола. Предвиден
е кратък срок – 7 дни от оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за
отсъстващите, в който всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на
протокола, респективно достоверността на взетите решения. Наличието на специални
изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието
му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за
оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на
официалните свидетелстващи документи. След изтичане на срока за оспорване на
съдържанието му, протоколът се стабилизира и има обвързваща етажните собственици,
третите лица и съда доказателствена сила – в този смисъл Решение № 8 от 24.02.2015г. на
ВКС по гр. дело № 4294/2014 г., І г. о., ГК.
В конкретния случай освен протокола е приет и Списък на присъствалите лица на
общо събрание ЕС с адрес: *** от 12.12.2023г.- л. 55 и следващите, от който се установява,
че на процесното ОС са присъствали следните представители на самостоятелни обекти: на
А21- С.Ю./Н.Н. с пълномощно; на А 24- Х.Х. чрез пълномощник; на фитнес- адв. Ч.П.; на А
9- Т.Й.; на В13- Т.Й.; на В 15- Л.У.Ш. с пълномощно; на А2- О. К. чрез пълномощник; на
А19- В.Х.; на А20- В.Х.; офис – М.В.- ап. А13, а23, ап. В3, В12; на А17- М. С.а; на Б8- С.Ц.;
на А5- Г. И.; на А22- Н.Р.; на Б10 – Н.Р.; на „м-н“- Н.Р.; на Б9- Н.Р.; на Б-14 – П.С.; на Б-18
М.А.; на Б- 1 П.А.; на Б- 2 Д. И. и на А12- Б.Я.. В приетия списък не са посочени
притежаваните идеални части от всеки от присъстващите лица, нито дали същите
притежават повече от един обект в Етажната собственост. Посочен е единствено по един
обект в колона – „Имот“ и е положен подпис.
6
Приета е таблица, на която са описани обектите в ЕС, както и прилежащите към тях
идеални части и дали същите са били регистрирани на събранието, без да са посочени
имената на лицата, които притежават самостоятелните обекти, към които принадлежат
съответните идеални части /л. 61 и следващите/. В таблицата е посочено, че на събранието
са били регистрирани собственици на ПМ № 10, ПМ № 11, ПМ № 12, ПМ №16, ПМ № 17,
ПМ № 23, ПМ № 23А, ПМ № 24, ПМ №25, ПМ № 26, ПМ № 27, ПМ № 28, ПМ № 29, ПМ №
30, ПМ № 31, ПМ № 32, ПМ № 33, ПМ № 34, ПМ № 6, ПМ № 6А, ПМ № 7, ПМ № 7А, Пм
№ 41, ПМ № 43, ПМ № 43А, ПМ № 50, ПМ № 51, ПМ № 52, ПМ № 53, ПМ № 56, ПМ № 57,
ПМ № 58, ПМ № 59А, ПМ № 60, ПМ № 61, ПМ № 62, ПМ № 63, ПМ № 64, ПМ № 65, ПМ
№ 66, ПМ № 69, ПМ № 69а, ПМ № 70, ПМ № 70а, ПМ № 74, ПМ № 74а, ПМ № 75, офис-
адм., фитнес, ап. В- 1, ап. В- 2, ап. В- 3, ап. А- 2, ап. В- 8, ап. А- 5, ап. А-6, ап. А- 9, ап. В- 13,
ап. В- 14, ап. В- 15, ап. А- 12, ап. А- 13, ап. В- 18, ап. А- 17, тераса 3- ап. А17, ап. А- 19,
тераса 2 ап. А19, ап. А-20, тераса 1- ап. А 20, ап. А- 21, ап. А- 22, тереса 1- ап. А-22, тераса 1
– ап. А 23, ап. А- 23А, тераса 2- ап. А- 23а, тераса 3 ап. А-23а, ап. А24, тераса ап. А24, ап. А-
24, ап. А-24 тераса.
Ценени в съвкупност гореописаните документи отговарят на изискването на чл. 16,
ал. 5 ЗУЕС, доколкото присъствалите лица са посочени в списъка, а притежаваните от тях
идеални части за всеки обект е приложен в отделен документ- Таблица за ОСЕС, проведено
на 12.12.2023г. Съдът намира, обаче, че в списъка не са посочени всички обекти, описани в
приложената таблица. Както беше посочено, посочени са само по един притежаван имот и е
положен подпис, без да е посочено дали присъстващият собственик притежава друг имот в
ЕС, респ. паркомясто. Доколкото в приложения списък при полагане на подпис срещу
явилото се лице не е посочен притежавания от него размер идеални части от общите части
на сградата, съдът намира, че кворумът следва да бъде изчисляван единствено спрямо
посочените в списъка присъствали лица и обектите, срещу които е положен подпис от
явилите се етажни собственици. По делото не са представени доказателства, респ. не са
ангажирани доказателствени искания своевременно за установяване на обстоятелството кой
етажен собственик какви обекти в ЕС притежава. Предвид което съдът е длъжен да изчисли
кворума съобразно събраните по делото доказателства в частност списъка на присъствалите
лица и посочените в него обекти, без да включва идеални части, прилежащи към паркоместа
в сградата.
На следващо място, по делото е приета Таблица за площообразуване от 11.07.2017г. на
обект- апартаментен комплекс „София Лъкшъри Резиденс“ с ресторант, магазини, офис,
подземни гаражи и ТП в УПИ III-138,374, кв. 244, м. Лозенец I-ва част.
С молба от 11.11.2024г. ответникът е посочил, че ЕС е една за цялата сграда /надземна
част и сутерен/, но сутеренът бил отделен самостоятелен обект в режим на съсобственост с
подземни паркоместа без обаче всички членове на ЕС да имат паркоместа. Предвид което
при изчисляването се използвала общата площ за обектите, определена в квадратни метри,
на която база се изчислявал съответния процент или относителния дял на гласа на всеки в
ОС.
7
От приетата и неоспорена съдебно-техническа експертиза се установява, че при
извършена справка в НАГ- СО, архив инвестиционни проекти и в КАИС относно
нанесените в КК самостоятелни обекти в сградата със съответните данни за площ и идеални
части вещото лице е установило, че инвестиционният проект е към издадено Разрешение за
строеж № 2/12.01.2015г. за обект „Апартаментен комплекс „София Лъкшъри резиденс“ с
ресторант, магазини, офис, подземен гараж и трафопост в УПИ III-138,374, кв. 244, м.
Лозенец I-ва част“. Експертът е уточнил, че към разрешението за строеж се съхраняват два
проекта за изменения по време на строителството, одобрени през 2016г. и 2017г. При
извършената съпоставка на застроените площи на отделните самостоятелни обекти в
сградата, описани в проектите и описаните в приложената таблица площообразуване на
строежа, е установено, че площите на отделните самостоятелни обекти в сградата
съответстват с изключение на площите на ап. В1 с площ по проект 118,58 кв.м., а по
площоразпределение 120,47 кв.м., както и ап. В 2 с площ по площоразпределение 120,47
кв.м., а по проект 145,17 кв.м. Вещото лице е установило, че не всички посочени проценти
идеални части от сградата към самостоятелните обекти в нея съответстват на описаните в
площоразпределянето. От заключението се установява, че подземният гараж в сградата е
самостоятелен обект, включващ всички паркоместа и маневрените площи като паркоместата
са описани като идеални части от гараж в сграда. Вещото лице е посочило, че в
приложеното разпределение на идеални части от общите части на сградата върху
самостоятелните обекти в сградата, идеалните части са получени като застроена площ на
всеки от имотите събрана с площта от общите части в сградата, която се припада на
съответния имот, разпределена на сумата от общата площ на сградата /застроена площ +
площ на общи части/. В таблицата били изключени трафопоста и ПМ 14а и били включени
застроените площи на терасите към апартаментите.
В проведеното съдебно заседание на 20.02.2025г. експертът е посочил, че на общата
застроена площ на всички застроени обекти- 12846,7 кв.м., отговаря 100 % от всички
възможни обекти в сградата, включително паркоместата разгледани като самостоятелни
обекти. Вещото лице е уточнило, че паркоместата са разгледани като част от цялата сграда, а
подземният гараж бил описан с общ идентификатор, а не като отделни паркоместа, а
паркоместата били разпределени съответно през пропорция спрямо подземния гараж.
12846,7 кв.м. застроени площи ползвали обитателите на сградата.
На първо място, по отношение на начина по който ответниците са изчислявали
притежаваните от всеки етажен собственик идеални части съдът намира, че в ЗУЕС е
предвиден ред, по който следва да се определят притежаваните идеални части от общите
части на сградата от всеки от собствениците, когато сборът не е равен на 100, като след
определяне на притежаваните от всеки собственик идеални части, Общото събрание следва
да одобри същите с решение с мнозинство не по-малко от 2/3 от самостоятелните обекти в
сградата или входа съгласно чл. 17, ал. 6 ЗУЕС. В конкретния случай не се твърди такова
решение да е било взето, респ. посоченият от ответника начин за определяне на % идеални
части да е бил одобрен по предвидения в закона ред.
8
На следващо място, както беше посочено, по делото не се установява при
доказателствена тежест на ответниците притежаваните от всеки от явилите се на ОС лица
самостоятелни обекти в ЕС, респ. прилежащите им идеални части от общите части на
сградата.
С оглед гореизложеното и предвид събраната по делото доказателствена съвкупност
съдът намира, че следва да изчисли кворума на процесното ОС, използвайки списъка на
присъствалите лица и конкретните обекти, описани в него, и описаните припадащи се
идеални части от общите части на сградата към всеки от тях, въз основа на заключението на
вещото лице, което кредитира като компетентно и обективно дадено на основание чл. 202
ГПК. Така използвайки таблицата, обективирана в заключението на вещото лице, съдът
намира, че идеалните части от общите части на сградата за представените на ОС обекти са,
както следва: за А21 -2,26 %; за А 24 -2,38 %; за фитнес- 3,50 %; за А 9- 1,56 %; за В13- 0,94
%; за В 15-1,09 %; за А2-1,49 %; за А19- 1,59 %; за А20- 2,13 %; за офис- 1,30 %; за А17-2,08
%; за Б8- 1,36%; за А5-1,49 %; за А22-2,88 %; за Б10-1,13 %; за Б11- 1,09 %; за магазин-
0,76 %; за Б9- 0,94 %; за Б14-1,13 %; за Б18- 1,86 %; за Б1- 0,94 %; за Б2- 1,13%; за А12- 1,56
%. Т.е. общо 36,59 % идеални части от общите части на сградата
/2,26+2,38+3,50+1,56+0,94+1,09+1,49+1,59+2,13+1,30+2,08+1,36+1,49+2,88+1,13+1,09+0,76+0,94+1,13+1,86+0,94
+ 1,13 +1,56/.
Съгласно чл. 15, ал. 1 ЗУЕС Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или
чрез представители собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7. Предвид което
по делото не се доказа събранието да е било проведено при спазване на предвидения в
закона кворум, нито са налице твърдения да е било проведено при условията на чл. 15, ал. 2
ЗУЕС.
Предвид гореизложеното е налице опорочаване на предвидената в закона процедура
за провеждане на ОС и всички взети решения на проведеното ОС следва да бъдат отменени
само на това основание.
С оглед изложените в исковата молба твърдения следва да бъде посочено и следното:
От Протокол от проведено заседание на Общо събрание на собствениците на етажната
собственост на апартаментен комплекс „София Лъкшъри Резиденс“ с адрес: *** от
15.06.2021г. се установява, че по т. 5 е взето решение ОС да приеме предложения бюджет за
поддръжка и управление на сградата и е упълномощен адв. Ч.П. да подпише договор с
„Добрите съседи“ ООД от името на общото събрание на етажната собственост.
От Протокол от проведено заседание на Общо събрание на собствениците на етажната
собственост на апартаментен комплекс „София Лъкшъри Резиденс“ с адрес: *** от
10.02.2020г. се установява, че по т. 8 е взето решение управлението на сградата и дейностите
по поддръжка на общите части да се възложат на „Добрите съседи“ ЕООД, по т. 10 е взето
решение функциите по поддръжка и управление на сградата при условията на чл. 19, ал. 8
ЗУЕС да бъдат възложени от Общото събрание на ЕС на „Добрите съседи“ ООД с мандат от
9
2 години.
По делото не се твърди, респ. не са представени доказателства гореописаните решения
да са били оспорени по законоустановения в ЗУЕС начин, поради което съдът намира, че
същите са влезли в сила и в настоящото производство тяхната законосъобразност не може да
бъде преразглеждана.
Предвид което приема, че ОСЕС е взело решение управлението на сградата и
дейностите по поддръжка на общите части на сградата да бъдат възложени на „Добрите
съседи“ ООД при условията на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС като е определен мандат от 2 години. По
делото не се твърди това решение на ОСЕС да е било отменяно с последващо решение на
ОС до датата на атакуваните решения, взети на 12.12.2023г. По делото е приет и препис от
Договор № 166 от 01.07.2021г. за възлагане на дейности по поддържане на общите части на
апартаментен комплекс „София Лъкшъри Резиденс“, сключен с „Добрите съседи“ ООД с
предмет стопанисване, управление и поддръжка на общите части на комплекс „София
Лъкшъри Резиденс“ като изпълнението на поръчката се изразява в управлението и
поддръжката на сградата, включително и всички помещения, площи и съоръжения,
находящи се и изградени на територията на комплекса, които по своята функция са
предназначени за общо ползване от живущите в Комплекса, както и да осъществява
правомощията на управител по смисъла и на основание чл. 19, ал. 8 ЗУЕС- чл. 2 от
договора. Съгласно чл. 3 от договора същият влиза в сила от 01.07.2021г. за срок от 2 години
като продължава своето действие и при отчуждаване на имот /самостоятелен обект в сграда/
от страна на някой от членовете на ЕС. Приет е и препис от Договор № 172 от 02.01.2024г. за
възлагане на дейности по поддържане на общите части на апартаментен комплекс „София
Лъкшъри Резиденс“ от 02.01.2024г., сключен с „Добрите съседи“ ООД с идентичен на
гореописания предмет със срок на действие от 2 години, считано от 01.01.2024г.
От гореизложеното се установява, че на проведеното ОС на ЕС на 10.02.2020г. /на което
председател е бил ищецът/ е взето решение управлението на сградата и дейностите по
поддръжка на общите части да се възложат на „Добрите съседи“ ООД като е определен и
максимално допустим срок на мандата от 2 години. Видно от приетите по делото договори
ЕС е сключила договори за управление за периода от 01.07.2021г.- 01.07.2023г. и от
01.01.2024г. Към датата на провеждане на процесното ОС /12.12.2023г./ липсват
доказателства да е бил валидно действащ договора за управление с „Добрите съседи“ ООД.
На следващо място, съгласно чл. 19, ал. 8 ЗУЕС по решение на общото събрание, взето с
мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост,
правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани
на професионален управител-търговец. Договорът за възлагане се одобрява с решение на
общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до
две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза,
предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се
смята за недействителна. Т.е. договорът за възлагане подлежи на одобряване с изрично
10
решение на общото събрание, а не се предоставя единствено за преценка на етажните
собствениците в какъвто смисъл е взетото решение № 7 от 12.12.2023г.
На последно място, съдът намира, че следва да бъде уточнено обстоятелството, че с
Решение № 4 е дадено принципно съгласие и са упълномощени „Добрите съседи“ ЕООД да
предприема правни и фактически действия за събиране на дължими към ЕС суми, както и да
бъдат ангажирани адвокати в съответните производства, като е уточнено, че за всеки
конкретен случай ще се осигуряват необходимите средства за разноски, такси и адвокатски
хонорари. Т.е. взето е решение, че може да се предприемат такива действия като в
зависимост от конкретния случай ще се определят необходимите средства, а същите не са
предварително начислени, каквито съображения са изложени в исковата молба.
По останалите изложени оспорвания, свързани с взетите решения за приемане на
предложението на СОТ 161 за индексиране на таксата и за приемане на предложения
бюджет за поддръжка и управление на сградата, съдът намира, че изложените съображения
касаят целесъобразността на взетите решения, а не и тяхната законосъобразност.
Предвид всичко гореизложено по делото са установени сочените от ищеца нарушения
на изискванията за провеждане на процесното ОС, а именно нарушение на чл. 15 ЗУЕС,
доколкото по делото не се доказа при доказателствена тежест, принадлежаща на ответника,
че е спазен предвидения в закона кворум за провеждане на ОС. Поради което предявените
искове са основателни и следва да бъдат уважени.
С оглед на гореизложеното поради констатираните нарушения при провеждане на
процесното ОС оспорените решения следва да бъдат отменени.
По разноските:
При този изход на спора, право на разноски има единствено ищецът, който е сторил
разноски за държавна такса и депозит за СТЕ в общ размер от 680 лева и претендира
адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лева като са представени и доказателства за
сторените разноски, а именно платежно нареждане от 23.01.2024г. Така на ищеца следва да
се присъдят разноски в общ размер от 1680 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявени от О. К. И.,
ЕГН **********, с адрес: ***, срещу Етажна собственост, находяща се в ***, наименована
„София Лъкшъри Резиденс“, всички решения, взети на провелото се на 12.12.2023г. Общо
събрание на ЕС.
ОСЪЖДА Етажна собственост, находяща се в ***, наименована „София Лъкшъри
Резиденс“, да заплати на О. К. И., ЕГН **********, с адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК сумата от 1680 лева, представляваща сторените разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
11
връчване на препис на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12