Р Е Ш Е Н И Е
Номер
2731
15.07.2015 година
Град ПЛОВДИВ
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски Районен съд ІІІ граждански състав
На 02.06.2015 Година
В публично заседание в следния състав:
Председател: ТАНЯ ГЕОРГИЕВА
Секретар: Васка Атанасова
като разгледа докладваното от СЪДИЯТА
гражданско дело
номер 2148 по описа за 2014
година
намери за установено следното:
Ищците
З.С.К. с ЕГН ********** от гр.Д. и Л.И.М. ***, представлявани от адв.Х.М. ***,
са предявили против „РОЗИ-21“ ЕООД с ЕИК *********- гр.Пловдив иск за
собственост и предаване на владението върху следния недвижим имот: поземлен
имот с идентификатор № 56784.530.38 по КК и КР, одобрени със Заповед №
РД-18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот: гр.П., ул.Д.
№ *, с площ от 455 кв.м., с трайно предназначение на територията-урбанизирана,
с начин на трайно ползване- за друг вид застрояване, номер по предходен план: *,
кв.*, парцел *-*, при съседи: 56784.530.2336; 56784.530.2335; 56784.530.29566.
В
исковата молба ищците твърдят, че са придобили правото на строеж на апартамент
№ * на * в предвидената за построяване сграда в описания поземлен имот, както и
15/455 идеални части от него по силата на Договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт , вписан под № *, т.*, д.№ */2008 г от 24.03.2008
г., с който дружеството продавач „АЙЛИН СТРОЙ“ ЕООД е продало на ищците правото
на строеж и идеалните части от УПИ. От своя страна „АЙЛИН СТРОЙ“ ЕООД придобило
УПИ *-* / понастоящем ПИ с идентификатор 56784.530.38 по КК/ от Е.Ц. К. с
договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт вписан под № *, т.*, д.№ */2007
г. от 03.10.2007 г. при АВ-Пловдив.
Допълнително
уточняват, че договорът е бил сключен под условие- заплащане от страна на
приобретателя на неговите парични задължения, произтичащи от договор за
строителство, сключен между същите страни на
05.12.2006 година.
На
25.05.2010 г. АЙЛИН СТРОЙ“ ЕООД продало целия имот УПИ *-* на ответното
„РОЗИ-21“ ЕООД, която покупко-продажба била обективирана в нотариален акт
вписан под № *, т.*, д.№ */2010 г. при АВ-Пловдив, като последното установило
владение върху имота- поставило ограда и СОТ, като отказвало достъп на ищците.
При
тези обстоятелства и като поддържат, че ответникът не е придобил права по
сключения договор, тъй като неговият праводател не ги е притежавал, е предявен
настоящия иск с правна квалификация чл.108 ЗС. Ангажират доказателства.
Претендират разноски.
Ответникът
в два отговора на исковата молба, депозирани в срока по чл.131 ГПК, оспорва
иска със следните възражения: Договорът, на който се позовават ищците, бил
нищожен поради липса на валидно изразена воля от купувача- Л.К., която била
представлявана от пълномощник без надлежно заверено пълномощно. Освен това
„АЙЛИН СТРОЙ“ ЕООД не е разполагало с валидно учредено право на строеж като
собственик на УПИ и не е можело да прехвърли това право на строеж на ищците.
Независимо от последното, процесните 15/455 идеални части представлявали общи
части по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС и се прехвърляли заради правото на строеж
върху обекта, към който принадлежат по силата на закона. Тъй като понастоящем
правото на строеж се е погасило в полза на собственика на земята, ищцата е
престанала да бъде и собственик на идеалните части от ПИ.
Аналогични
възражения са релевирани във втория отговор на ответника, в който са изложени
съображения за това, че описаното в нотариалния акт право на строеж въобще не е
възникнало в патримониума на ищците, поради което в техния патримониум не са
преминали и прилежащите към конкретния обект идеални части от ПИ, посочени в
договора. Наред с това се поддържа, че договорът е нищожен поради противоречие
със закона и невъзможен предмет- тъй като в полза на АЙЛИН СТРОЙ ЕООД не е било
учредено право на строеж, за да може същото да го продаде на ищците.
Възразява
също, че не се е сбъднало предвиденото в договора отлагателно условие.
В
подкрепа на становището ангажира доказателства. Настоява за отхвърляне на иска
и присъждане на деловодните разноски.
Съдът,
като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност
и взе предвид становищата, доводите и възраженията на страните, прие следното:
Представен
е нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот № *,
том *, рег.№ *, дело № */2008 г. по описа на нотариус Н. Д. с район на действие
ПРС, сключен на 24.03.2008 г., с който „АЙЛИН-СТРОЙ“ ЕООД, представлявано от С.
А. продава на Л.И.М. и З.С.К., чрез пълномощника им С.Г.К., правото на строеж
върху следния недвижим имот, находящ се в предвидената за изграждане съгласно
скица – виза № * от 19.02.2007 г., издадена от Община Пловдив, район Южен,
одобрен технически инвестиционен проект на 18.10.2007 г. и разрешение за строеж
№ 561/25.10.2007 г., жилищна сграда с подземни гаражи и магазини в УПИ *-*,
целият с площ от 455 кв.м., от кв.* по плана на гр.П., кв.В., , при описаните
граници, а именно: Апартамент № *, находящ се на * етаж от сградата със
застроена площ от 61,20 кв.м., ведно с 3,308% идеални части от общите части на
сградата, представляващи 15,64 кв.м., заедно със съответните припадащи се на
апартамента идеални части от правото на строеж върху УПИ, ведно с изба № *,
ведно с 0,065% идеални части от общите части на сградата, представляващи 10,40
кв.м., заедно със съответните припадащи се на избата идеални части от правото
на строеж върху УПИ, както и 15/455 идеални части от УПИ *-* общ, от кв.*, с
площ от 455 кв.м., за сумата от 9587,90 лв., която сума е заплатена от купувача
преди подписване на нотариалния акт и при следното отлагателно условие:
собствеността върху недвижимия имот преминава в патримониума на купувача след
изплащане на паричните му задължения по договор за строителство, сключен между
страните на 05.12.2006 г., което се удостоверява с декларация с нотариална
заверка, издадена от дружеството-продавач. Уговорено е, че всички клаузи и
анекси, подписани между страните, запазват действието си и са неразделна част
от нотариалния акт.
Нотариално
завереното пълномощно с рег.№ */02.11.2007 г. по описа на Нотариус с рег.№ * с
район на действие РС Д., с което С.К. се е легитимирала като пълномощник на
купувачите, не е представено по делото, като във връзка с искането, отправено
до Нотариус Н. Д., изповядала договор, е установено, че нотариалното дело с № */2008
г. е унищожено в изпълнение на Заповед № 01/06.01.2014 г. на Председателя на
Съвета на нотариусите на НК.
Правото на собственост
върху УПИ *-* продавачът АЙЛИН-СТРОЙ ЕООД е придобило от Е* Ц* К* с договор за
покупко-продажба, оформен с нотариален акт № *, том *, рег.№ *, дело № * от
03.10.2007 г. по описа на нотариус Н. Д. с район на действие ПРС.
На 25.10.2010 г., с
договор за покупко-продажба, сключен във формата на нотариален акт № *, том *,
рег.№ *, дело № */20120 г. по описа на нотариус Р. С. с район на действие ПРС,
АЙЛИН-СТРОЙ ЕООД продава на ответното РОЗИ -21 ООД ПИ с идентификатор
56784.530.38 по КК и КР на гр.Пловдив, одобрени със Заповед № 18-48/03.06.2009
г. на изп.директор на АГКК с административен адрес гр.П., ул.Д. № * с площ по
кадастрална скица 455 кв.м., при описаните съседи, със стар идентификатор *,
кв.*, парцел *, ведно с всички подобрения и приращения.
Не се формира спор между
страните, че строителството в имота е със степен на завършеност „до нулев цикъл
-37%“, което се установява и от представеното Удостоверение № 75 от 28.11.2013
г., издадено от Община Пловдив, район Южен по чл.181, ал.2 ЗУТ, както и
Констативен протокол от 28.11.2013 г.
Представен е по делото
предварителен договор от 05.12.2006 г. за покупко-продажба на недвижим имот, с
който Айлин Строй ЕООД се е задължило да
продаде на С. З. К. и З.С.К. вещното право на строеж върху следния недвижим
имот: апартамент № *, находящ се в гр.П., ул.Д., УПИ *-*, ет.*, със застроена
площ от 61,28 кв.м., ведно със съответните идеални части от общите части на
сградата за сумата от 27 000 евро, от които първа вноска от 5113 евро
платима на 05.12.2006 г. и втора вноска от 21 887 евро по допълнително
споразумение. Продавачът се задължил да прехвърли вещното право на строеж върху
недвижимия имот под формата на нотариален акт, както и да извърши всички
строителни работи и да предаде недвижимия имот на купувача в срок от 24 месеца,
считано от прехвърляне на вещното право на строеж и в описаната степен на
завършеност.
Представено е преводно
нареждане от 27.11.2006 г., според което С. К. е наредил по банкова сметка ***в.
с основание за плащането „договор за покупко-продажба авансово“.
Представена е квитанция
към ПКО, издадена от Айлин строй ЕООД, за платени от С. К. 21 887 евро на
18.12.2006 г. – вноска по договор за ап.*, УПИ *-*.
Изслушано е заключение
на ССЕ, според което от Айлин строй ЕООД е издадена фактура № 88/27.11.2006 г.
за сумата от 10 000 лв. с име на контрагента- С. З. К. и предмет на
доставката- услуги, въз основа на което вещото лице счита, че е налице голяма
вероятност тази фактура да е издадена във връзка с представеното по делото
преводно нареждане от 27.11.2006 г. от С. К. на сумата от 10 000 лв. Във
връзка с квитанцията към ПКО от 18.12.2006 г. за сумата от 21 887 евро
експертът не е констатирал издадени фактури .
На 17.10.2013 г. е
вписана в АП декларация от продавача Айлин строй ЕООД, съдържаща изявление, че
дружеството е получило напълно сумите по
договор за строителство от 05.12.2006 г. и отлагателното условие, посочено в
нотариален акт № * от 24.03.2008 г. е настъпило и купувачите Л.К. и З.К. са
станали собственици на апартамент № *, находящ се на * етаж от сградата в УПИ *-*.
В показанията си свид.С.К.
твърди, че през м.ноември посетила офиса
на Айлин строй ЕООД с намерение да закупят „на зелено“ жилище за *. Двоумели се
между два апартамента. Уговорили се, че трябва да платят капаро. Направили
превода и следващата седмица отново отишли в офиса, където сключили
предварителен договор. При подписването му избрали апартамент. За целта бил
теглен кредит и уговорката била, че като усвоят другата част от него, ще платят
и остатъка от цената. Предварителния договор сключили на 05.12.2006 г. и към
17-18.12.2006 г. занесли на ръка останалата сума в евро, за което им била
издадена квитанция от ордер. Предварителният договор представлявал бланка,
която трябвало да попълнят с личните си данни и тъй като купувачите са двама и
жилището било подарък за *, трябвало и той да фигурира в него. В договора
свидетелката написала данните на * и на *, а отговорниците за имота написали
кой точно апартамент ще бъда продаден. Предварителният договор бил подписан от
свидетелката, а * й не си носел очилата
и казал, че няма никакво значение кой го подписва, тъй като са *. През 2008 г.
бил подписан нотариалния акт. Не знае за отлагателното условие, не разбира това
понятие. Уговорката била, че ще бъде прехвърлен апартамента , след като
изплатят парите. Не знае за друг договор за строителство. Не й е известна
декларацията за сбъднато отлагателно условие, не помни дали е виждала такава.
Апартаментът не бил построен. Кредитът бил изтеглен от Банка ДСК през 2006 г. и
кредитополучател по него бил С. К..
По делото е представено
кредитното досие по сключен договор за кредит № *, отпуснат на 15.12.2006 г. и
погасен на 13.12.2007 г. с кредитополучател С. З. К. на обща стойност
60 000 лв. Договорът е жилищен кредит за закупуване на недвижим имот и
довършителни работи на апартамент в гр.Д., който кредит е обезпечен с договорна
ипотека върху същия имот след придобиването му от кредитополучателя.
Във връзка със
становището се, че процесните 15/455 идеални части от поземления имот са били
всъщност предвидени като общи части от терена, върху който е следвало да се
построи сградата, ответникът е представил общо 8 предварителни договора за
продажба на право на строеж на обекти в същата жилищна сграда, сключени между
Айлин строй ЕООД и трети лица – от 07.9.2009 г., 28.09.2007 г., 21.10.2008 г.,
07.05.2007 г., 21.08.2007 г., 22.08.2007 г., 02.11.2006 г.и 28.12.2006 г. От съдържанието
на същите е видно, че предмет на обещаните продажби са както права на строеж
върху конкретно описани самостоятелни обекти в сградата, така и право на
собственост върху идеални части от дворното място.
Относно упражняването на
фактическа власт от ответника върху спорния имот, са изслушани показанията на
свид.В. В.- бивш * на ответното дружество и на свид.И. В.- един от * по
предварителните договори.
Свид.В. разказва, че
след закупуването на имота през 2010 г., през 2011 г. направили събрание с
притежателите на права в имота. Уведомил ги, че той е новият собственик и желае
да продължи строителството. Втора среща се състояла през 2012 г. Съгласие не се
постигнало.Отрича да е поставял ограда. Такава била поставена от Айлин строй
ЕООД. Не е пречил на хората да влизат в имота.
Свид.В. твърди, че в
момента имота е ограден и има катинар. Имало СОТ и камери. Новият собственик не
ги пускал в имота. Също споменава за двете срещи с В., при които им било
обяснено, че вече нямат нищо в имота. Направил им предложение да строят и да
започнат да плащат, защото не признавал направените плащания. Трябвало да си
търсят правата от другата фирма.
Въз основа на така
събраните доказателства, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск за
ревандикация на недвижим имот на осн.чл.108 ЗС, за успешното провеждане на
който ищецът следва да установи при пълно, главно доказване, че е собственик на
наведеното основание, както и че собственият му имот се ползва от ответника без
правно основание за това.
В разглеждания случай за
основателността на иска от значение е разрешаване на конкуренцията на права
между страните, произтичаща от правни сделки за един и същи недвижим имот.
Ищците се позовават на продажбата, сключена с нотариален от 24.03.2008 г., с
който съдът приема, че в полза на
купувачите са прехвърлени две самостоятелни вещни права- на собственост върху
посочените идеални части от УПИ и на правото на строеж на описания
самостоятелен обект. До този извод съдът достига, като взе предвид, че
прилежащите към бъдещия самостоятелен обект в сградата общи части са изброени в
акта с използване на израза „ведно с“, докато досежно правото на собственост е употребен израза
„както и“. Т.е., граматическото тълкуване на употребените изрази несъмнено
сочи, че правото на собственост върху идеалните части от УПИ е отделен,
самостоятелен предмет на разпореждане.
Съдът не споделя
становището на ответната страна, че идеалните части от УПИ всъщност били
прилежащи към обекта общи части от дворното място и с погасяването на правото
на строеж / доколкото не се спори, че същото не е реализирано/, за ищците се
погасило правото да придобият процесните идеални части от дворното място, което
представлявало прилежаща част към правото на строеж, респ.правото на
собственост на конкретния обект. В случая не може изобщо да става въпрос за
общи части, тъй като етажна собственост към онзи момент не е съществувала.
Освен това дворното място не е във всички случаи обща част, като е възможно
обектите в сграда да принадлежат на едни лица, от които не всички да притежават
и идеални части от дворното място или дори дворното място да е собственост на
съвсем различни лица / арг.от чл.63, ал.1 и чл.64 ЗС/. На следващо място
придобиването на идеалните части от терена не е поставено от страните под
условие от построяване на сградата / тъй като подобно суспенсивно условие е
следвало да бъде ясно и точно дефинирано като част от фактическия състав на
договор/. Несъмнена е волята на страните / в частност на продавача/ да се разпореди
с посочените идеални части от УПИ и след като това право е придобито от
купувача, то не може просто да се погаси, тъй като съгласно нормата на чл.99 ЗС
правото на собственост се губи, само ако друг го придобие.
Неоснователно е
възражението, че договорът бил нищожен, тъй като пълномощникът на купувачите не
разполагал с представителна власт досежно придобиване на право на собственост
върху дворното място. При липсата на пълномощното по делото следва да се
приеме, че не е опровергана удостоверителната сила на нотариалния акт в частта,
в която е отразено възприятието на нотариуса за надлежна представителна власт.
Нотариалният акт в частта, обективираща изявленията на нотариуса и личните му
възприятия се ползва с обвързваща доказателствена сила. Следователно приема се,
че сделката е сключена с надлежно упълномощен представител.
Ответникът излага
пространни съображения за нищожност на договора поради противоречие със закона
и поради невъзможен предмет, тъй като към датата на сделката в полза на Айлин
строй ЕООД не било учредено право на строеж на процесния апартамент, за да може
същото да го продаде на ищците. Към тази дата дружеството било собственик на
дворното място, поради което за да се разпореди с правото на строеж в полза на
трето лице, следвало да го отстъпи/учреди/ същото, а не да го продава, като
ответникът черпи аргументи от разпоредбата на чл.63, ал.1 и ал.2 ЗС. Освен, че
възражението е извън предмета на спора, който е за собственост върху дворното
място, а не за правото на строеж, то е несъстоятелно. Именно защото Айлин строй
ЕООД е собственик на дворното място, той разполага и с правото да построи
сграда в него, за което към този момент е имало и одобрен архитектурен проект и
издадено разрешение за строеж. Не съществува пречка той да се разпореди с това
право в полза на трето лице, което е сторено с договора. Но както вече се каза,
тези съждения нямат значение за разрешаване на настоящия правен спор.
От съществено значение
за спора е уговореното в договора отлагателно условие.
Разпоредбата на чл.25, ал.1 ЗЗД позволява действието на
договора да бъде поставено в зависимост от настъпване на едно бъдещо несигурно
събитие. С настъпване на това събитие ще настъпи и действието на договора за
прехвърляне на уговорените права. Като част от фактическия състав на сделката,
условието следва да бъде ясно изразено и прието от страните, което в конкретния
случай е сторено с подписания договор за покупко – продажба – вещните права ще
преминат в патримониума на купувачите, след изплащане на задълженията на С. К.
по сключения договора от 05.12.2006г. Няма съмнение, че се касае за
коментирания по-горе предварителен договор, който е със смесен характер-
обещание за продажба на недвижим имот и договор за изработка / строителство/,
тъй като по делото няма никакви данни и дори индиции между страните да е
съществувал друг договор от тази дата.
Ответникът е оспорил датата на предварителния договор,
който действително няма достоверна такава по смисъла на чл.181 ГПК. Момента на
сключване на така представения договор съдът приема за установен от
доказателствата по делото- датата на договора е възпроизведена в нотариалния
акт от 24.03.2008 г.; предварителни договори с трети лица относно същия имот са
сключвани от Айлин строй ЕООД в периода ноември-декември 2006 г./представените
такива от ответника/, които не се различават съществено по съдържание на
поетите задължения, датата е спомената и в показанията на свид.К., които в тази
част няма основание да бъдат пренебрегнати, тъй като кореспондират с останалите
доказателства, събрани в тази насока. С тези съображения съдът приема, че
предварителният договор сключен именно на посочената в него дата, т.е. преди
съставянето на окончателния договор под формата на нотариален акт. Следва да се
отбележи, че е без практическо значение оспорването на авторството на документа
досежно подписите на купувачите, за които се установи, че действително не са
изпълнени от посочените в него лица, а от свид.С.К.. Това е така, защото именно
тези лица се позовават на договора, което представлява не друго, а
потвърждаване на действия без представителна власт.
Относно факта на плащане на сумите по договора от
05.12.2006 г., съдът приема следното: Несъмнено е установено от представеното
преводно нареждане от 27.11.2006 г. авансовото плащане на сумата от 10 000
лв. / равняваща се на първата вноска по договора/- не се установява плащането
да е във връзка с други правоотношения между страните. По отношението на
квитанцията от 18.12.2006 г. за сумата от 21 788 евро, то същата е оспорена
от ответника, в т.ч. и относно датата на съставянето й. Този документ се ползва
само с доказателствената сила, предвидена в чл.180 ГПК, т.е. само за
авторството на съдържащото се в нея изявление, но не и факта на плащане и
датата на съставянето й. За установяване на плащането не могат да се ценят
показанията на свид.К. поради забраната на чл.164, ал.1, т.4 ГПК, а относно
датата, за които са допустими на осн.чл.181, ал.2 ГПК , съдът не ги кредитира поради очевидната
заинтересованост на свидетеля. Допълнително съмнение относно осъществено на
тази дата плащане / което би било окончателното плащане по договора/ внася и
обстоятелството, че тази дата предхожда датата на нотариалния акт. Така би било
необяснимо и противно на всякаква логика решението на страните да предвидят
като отлагателно условие, което по дефиниция представлява бъдещо несигурно
събитие, вече осъществил се факт. При това положение следва да се приеме за
дата на окончателното плащане датата на декларацията – 17.10.2013 г. на
продавача, която в частта й, с която се удостоверява подписа на управителя на
дружеството и датата на която е положен този подпис има характер на официален
удостоверителен документ, който се ползва с материална доказателствена сила.
Следователно уговореното отлагателно условие е настъпило на 17.10.2013 г. , в
който момент по волята на страните следва да настъпи вещно-прехвърлителния
ефект на продажбата. Към този момент обаче продавачът не е разполагал с правото
на собственост, тъй като се е разпоредил с него в полза на ответника с договора
за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № *, том *, рег.№ *, дело № */2010
г. на нотариус Р. С.. Поради което и собствеността не е преминала върху ищците.
Изложеното налага да се приеме, че същите не се легитимират като собственици на
процесния имот, което обуславя неоснователност на предявения иск.
При този изход на спора и на осн.чл.78, ал.3 ГПК на
ответника ще се присъдят направените деловодни разноски, каквито му се полагат
за платено адвокатско възнаграждение за един адвокат в размер на 1200 лв.,
платени по договор за правна защита и съдействие от 15.04.2014 г. и за
осъщественото процесуално представителство от адв.Б., като платеното
впоследствие възнаграждение за втори адвокат не следва да се поема от ищците.
Не намира опора в процесуални закон съображението на ответника, че е
възнагражденията и за двамата адвокати следва да му се възстанови, тъй като
били предявени два субективно съединени иска- подобно разграничение при
определяне на размера на разноски ГПК не предвижда.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от З.С.К. с ЕГН ********** от гр.Д. и Л.И.М.
***, представлявани от адв.Х.М. ***, против „РОЗИ-21“ ЕООД с ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр.П., ул.* № * иск за признаване на правото на
собственост и предаване на владението върху следния недвижим имот: поземлен
имот с идентификатор № 56784.530.38 по КК и КР, одобрени със Заповед №
РД-18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот: гр.П., ул.* №
*, с площ от 455 кв.м., с трайно предназначение на територията-урбанизирана, с
начин на трайно ползване- за друг вид застрояване, номер по предходен план: *,
кв.*, парцел *-*, при съседи: 56784.530.2336; 56784.530.2335; 56784.530.29566.
ОСЪЖДА З.С.К. с ЕГН **********
от гр.Д. и Л.И.М. ***, представлявани от адв.Х.М. ***, да заплатят на „РОЗИ-21“
ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.П., ул.* № * сумата
от 1200 лв. деловодни разноски.
Решението подлежи на
обжалване пред ПОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
/Таня Георгиева/
Вярно с оригинала
В.А.