№ 5327
гр. София, 20.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Силвана Гълъбова
Членове:Георги Ст. Чехларов
Цветина Костадинова
при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева
като разгледа докладваното от Силвана Гълъбова Въззивно гражданско дело
№ 20231100501949 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ответника И. Б. Г. срещу решение от 11.10.2022 г.
по гр.д. №69924/2021 г. на Софийския районен съд, 34 състав, в частта, в която
жалбоподателят е осъден да заплати на Л. Р. Х. на основание чл.232 ал.2 ЗЗД, чл.86 ал.1 ЗЗД
и чл.233 ЗЗД следните суми: сумата от 348,38 лв. – главница по договор за наем от
22.06.2020 г., представляваща дължима наемна вноска за периода от 01.10.2021 г. до
24.10.2021 г.; сумата от 2,71 лв. – обезщетение за забава върху главницата от 348,38 лв. за
периода от 26.10.2021 г. до 22.11.2021 г.; сумата от 77,48 лв. – такса битов отпадък за
периода от 01.07.2020 г. до 24.10.2021 г.; сумата от 28,00 лв. – такса за общите части за
мес.09 и мес.10.2021 г.; сумата от 1187,04 лв. – стойността на материалите, свързани с
извършване на ремонта на апартамента; сумата от 1472,59 лв. – стойността на труда за
извършване на ремонтни дейности; сумата от 140,00 лв. – стойност на почистването; сумата
от 200,00 лв. – стойността на подмяна на патрон, както и разноски по делото.
В жалбата се твърди, че решението на СРС е неправилно, постановено при
съществени процесуални нарушения, необосновано и немотивирано. Сочи, че по делото не е
установено, че не е ползвал наетия от него апартамент по предназначението му и е нанесъл
виновно претендираните щети. Поддържа, че към момента на освобождаването му имотът е
бил в добро състояние и се касае за обикновено овехтяване. Предвид изложеното,
жалбоподателят моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да отхвърли
предявените искове. Претендира разноски.
ВъззИ.емата страна Л. Р. Х. в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорва жалбата и
моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендира разноски.
Решението не е обжалвано от ищеца в частта, в която предявеният иск с правно
основание чл.86 ал.1 ЗЗД е отхвърлен за разликата над посочения по-горе размер, поради
1
което е влязло в законна сила в тази му част.
Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен
акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни
изводи:
Жалбата е подадена в срок и е допустима, а разгледана по същество е частично
основателна.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса
на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд
следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените оплаквания в
жалбата.
Процесното първоинстанционно решение е валидно, допустимо, но частично
неправилно по следните съображения:
Производството пред СРС, 34 състав, е образувано по искова молба от Л. Р. Х., с
която срещу И. Б. Г. са предявени кумулативно съединени искове с правно основание чл.232
ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД – за заплащане на неплатена наемна цена за периода 01.10.2021 г. –
24.10.2021 г., и разходите, свързани с ползването на имота /такса „битов отпадък“ и такса за
общите части/, съгласно договор за наем на недвижим имот от 22.06.2020 г., и лихва за
забава върху главницата за неплатената наемна цена, с правно основание чл.231 ал.1 ЗЗД –
за заплащане на стойността на поправките, свързани с повреди, дължащи се на обикновено
употребление /за почистване на имота и за ремонт на имота/, и с правно основание чл.233
ал.1 пр.2 ЗЗД – за заплащане на обезщетение на вредите, причинени по време на ползване на
вещта.
Ответникът в срока за отговор по чл.131 ГПК признава предявените искове за
заплащане на неплатената наемна цена, за разходите, свързани с ползването на имота /такса
„битов отпадък“ и такса за общите части/, и за стойността на почистването на имота.
Оспорва да е нанесъл сочените от ищеца щети, респ. размера на същите, както и изпадането
в забава по отношение на неплатената наемна цена.
По делото не е спорно и се установява от представения договор от 22.06.2020 г., че
страните са били в договорно правоотношение, по силата на което ищецът е предоставил на
ответника за временно и възмездно ползване недвижим имот – ап. №25, находящ се в гр.
София, ул. ****, за срок от 1 г., считано от 01.07.2020 г., като неразделна част от договора е
и протокол, съставен и подписан от страните към момента на предаването му, в който са
отразени състоянието и намиращото се в него обзавеждане /чл.2 ал.2/. В договора наемната
цена е опредЕ. 450,00 лв. за месец, а за мес.07, 08, 09, и 10.2020 г. – на 420,00 лв. за месец,
платима авансово до 25-то число на предходния месец. В чл.8 ал.4 от договора е предвидено,
че наемателят е длъжен да заплаща всички консумативи, свързани с ползването на имота –
електричество, вода, такса общи части и др., както и такса смет за наетия имот. Съгласно
чл.9 ал.1 от договора, наемателят е длъжен да опразни наетия имот в 3-дневен срок след
прекратяване действието на договора и да го предаде заедно на наемателя в състоянието,
описано в протокола по чл.2 ал.2 – приложение №1, като за състоянието на имота и
обзавеждането се съставя протокол, който се подписва от страните по договора, а в случай,
че наемателят откаже да участва в съставянето и подписването на протокола, такъв се
съставя от наемодателя, като се подписва от него и един свидетел. В чл.12 ал.6 от договора
е въведено задължение на наемателя при напускане да предаде наетия имот изцяло
почистен, с измита баня, почистени стени и почистена дограма, кухненски шкафове,
абсорбатор и др., санитарни прибори, аксесоари, подове, стени и др., а ако същото не е
2
сторено, наемодателят удържа от депозита сума в размер на 140,00 лв.
По делото е представен и предвидения в чл.2 ал.2 от договора приемо-предавателен
протокол от 29.06.2020 г., двустранно подписан от страните, в който подробно е описано
състоянието на имота към момента на предаването му.
По исковете с правно основание чл.232 ал.2 ЗЗД:
За основателността на предявения иск, в тежест на ищеца да установи, че страните са
били обвързани от договор за наем на недвижим имот.
В тежест на ответника е да установи положителния факт на плащане на
претендираната наемна цена и разходите, свързани с ползването на имота.
По делото не се спори и е установено от събраните по делото доказателства, че през
процесния период страните са били обвързани от сочения договор за наем, по силата на
който ответникът е задължен да заплаща договорените месечна наемна цена и месечните
разходи, свързани с ползването на имота /такса „битов отпадък“ и такса за общите части/.
Ответникът, във връзка с носената от него доказателствена тежест, не представи
никакви доказателства, от които съдът да може да направи извод, че е заплатил наемната
цена и разходите за процесния период.
Поради изложеното, съдът намира, че предявените искове са изцяло основателни и
като такИ. подлежат на уважаване за пълния им предявен размер.
По иска с правно основание чл.86 ЗЗД:
Основателността на иска предполага наличие на главен дълг и забава в погасяването
му. Съгласно чл.86 ал.1 ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение длъжникът дължи
обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Съгласно разпоредбата на
чл.84 ал.1 ЗЗД, когато денят за изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада
в забава след изтичането му.
Доколкото в процесния договор е предвидено, че наемната цена е платима авансово
до 25-то число на предходния месец, поради което съдът намира, че ответникът е бил в
забава през приетия от първоинстанционния съд период.
Поради изложеното, съдът намира, че предявеният иск за заплащане на лихва за
забава върху неплатената наемна цена се явява основателен до размера на сумата от 2,71 лв.
и за периода 26.10.2021 г. – 22.11.2021 г., и като такъв следва да бъдат уважен до този
размер и за този период.
По исковете с правно основание чл.231 ал.1 ЗЗД:
Съгласно разпоредбата чл.231 ал.1 ЗЗД, дребните поправки, отнасящи се до повреди,
които се дължат на обикновена употреба, като замърсяване на стени в помещенията,
разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такИ., са за сметка на
наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя,
са за сметка на наемодателя /чл.231 ал.2 ЗЗД/.
В конкретния случай ищецът претендира стойността на поправките, свързани с
повреди, дължащи се на обикновено употребление /за почистване на имота и за ремонт на
имота – ожулвания и зацапвания по стените, замърсена дограма, лепенки от тиксо по
стените, ожулен паркет, ожулени каси на вратите, захабени баня, санитарни уреди,
смесители, повреден стоящ смесител и др./, които повреди са в размер на сумата от 1187,04
лв. – стойност на материалите, сумата от 1472,59 лв. – стойност на труда, и сумата от 140,00
лв. – стойност на почистването.
На първо място, следва да се посочи, че дадената от първоинстанционния съд правна
квалификация на предявените искове е неправилна. Вредите, които претендира с исковата
си молба ищецът, са свързани с ползването на апартамента от страна на наемателя, имат
текущ и несъществен характер, поради което предявените искове са с правно основание
3
чл.231 ал.1 ЗЗД. С постановеното по делото решение първоинстанционният съд е уважил
предявеният иск, като посочената правна квалификация е по чл.233 ал.1 ЗЗД.
Основанието на чл.270 ал.3 ГПК за обезсилване на решението на
първоинстанционния съд е налице само при разгледан непредявен иск - когато в нарушение
принципа на диспозитивното начало в гражданския процес решаващият съд се е произнесъл
извън определеният от страните по спора предмет на делото и обхвата на търсената от
ищеца защита, т.е. по предмет, за който не е бил сезиран, или когато е определил предмета
на делото въз основа на обстоятелства, на които страната не се позовава, тъй като е
разгледан иск на непредявено основание, но не и при неправилна правна квалификация. С
постановеното по делото решение СРС, 34 състав, е приел, че ответникът дължи стойността
на претендираните от ищеца ремонт и почистване на имота, но е приел, че ищецът
претендира вреди извън дребните поправки, съобразно твърденията на ищеца в исковата
молба, т.е. произнесъл се е в рамките на определения от страните предмет и съобразно
фактическите им твърдения, като съдът не е обвързан от дадената от страните правна
квалификация.
Решението обаче е частично неправилно в тази му част по следните съображения:
По иска за стойността на почистването на наетия имот:
По делото не е спорно, че ответникът не е изпълнил задължението си по договора да
предаде имота при напускането изцяло почистен, поради което и дължи паричната
равностойност за почистването му или сумата от 140,00 лв.
Поради изложеното, настоящият въззивен състав намира, че предявеният иск се явява
изцяло основателен и като такъв следва да бъде уважен за пълния предявен размер.
По иска за стойността на ремонта в наетия имот:
За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да установи наличието на
сочените повреди в имота, дължащи се на обикновено употребление, респ. техният размер.
В тежест на ответника е да установи положителния факт на плащането.
От представения по делото приемо-предавателен протокол от 29.06.2020 г.,
двустранно подписан от страните, се установява състоянието на имота към момента на
предаването му от наемателя към наемодателя.
По делото е представен констативен протокол от 24.10.2021 г., в който е описано
състоянието на имота след прекратяване на договора. Протоколът има характер на частен
свидетелстващ документ, който обаче не носи подписа на ответника и е оспорен от него,
като ищецът не е ангажирал никакви други доказателства за установяване на съдържащите
се в протокола констатации, поради което и съдът не кредитира същия.
Ето защо, следва да се приеме, че ищецът, във връзка с носената от него
доказателствена тежест, не е представил никакви доказателства, от които съдът да може да
направи извод, че ответникът е нанесъл сочените повреди в наетия имот.
Поради изложеното, настоящият въззивен състав намира, че предявеният иск се явява
изцяло неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен изцяло, без да се изследва
наличието на останалите елементи от фактическия състав на съдебно предявените права.
По иска с правно основание чл.233 ал.1 пр.2 ЗЗД:
Съгласно разпоредбата на чл.228 ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава
да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати
опредЕ. цена. При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен да
предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета /чл.230 ал.1
ЗЗД/, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите,
причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на
причина, за която той не отговаря /чл.233 ал.1 изр.1 и 2 ЗЗД/. Наемателят дължи
4
обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите
пренаематели /чл.233 ал.1 изр.3 ЗЗД/. Съгласно разпоредбата на чл.233 ал.1 изр.4 ЗЗД, до
доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване на
състоянието на вещта при предаването и от наемодателя на наемателя по договора за наем.
Ако страните по наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо-
предавателен протокол, установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение
намира оборимата презумпция на чл.233 ал.1 изр.4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта е
получена от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в
лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползуването, за което
е наета, т.е. в ненадлежно състояние, доказателствената тежест за установяване на
съответното състояние е негова /решение №307 от 17.01.2019 г. на ВКС по т.д. №255/2018
г., II ТО/.
Настоящият съдебен състав счита, че от събраните по делото доказателства се
установява състоянието, в което имотът е бил предаден от ищеца-наемодател на ответника
–наемател, за което и по делото не се спори.
Съгласно разпоредбата на чл.233 ал.1 изр.2 ЗЗД наемателят дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползуването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат
на причина, за която той не отговаря. Посочената правна норма урежда оборима презумпция
за виновно причиняване на вредите от наемателя през време на ползуването на вещта.
Следователно, ако наемателят твърди, че вредите се дължат на причина, за която той не
отговаря, доказателствената тежест е негова.
От показанията на свид. И.н Г., разпитан във въззивното производство, се установява,
че при напускането ищецът е оставил ключа от апартамента в пощенската кутия.
Настоящият съдебен състав намира, че от събраните по делото доказателства, както и
от фактическите твърдения на самия ответник, направени в отговора на исковата молба, се
установи, че ответникът не е изпълнил задължението си по чл.9 ал.1 от процесния договор
за наем – да предаде ключа от апартамента на наемодателя. Ето защо, следва да се приеме,
че вредите, свързани с подмяната на патрона и отваряне на входната врата, се дължат на
причина, за която наемателят отговоря. Ответната страна не е представила никакви
доказателства за опровергаване на презумпцията за виновно причиняване на вредите, т.е.
следва да се приеме, че са налице необходимите предпоставки за ангажиране отговорността
на ответника за заплащане на обезщетение за причинените в наетия недвижим имот вреди.
От представения РКО от 24.10.2021 г. се установява, че стойността за аварийното
отключване на апартамента и смяната на патрона е в размер на сумата от 200,00 лв.
Поради изложеното, настоящият въззивен състав намира, че предявеният иск се явява
изцяло основателен и като такъв следва да бъде уважен за пълния предявен размер.
Предвид гореизложеното, обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, в
която са уважени исковете за сумата от 1187,04 лв. – стойността на материалите, свързани с
извършване на ремонта на апартамента, и за сумата от 1472,59 лв. – стойността на труда за
извършване на ремонтни дейности. Решението следва да се отмени и в частта, с която
ответникът е осъден да заплати разноски на ищеца за разликата над сумата от 186,65 лв.
С оглед изхода на делото и направеното искане, на ответника на основание чл.78 ал.3
ГПК следва да се присъдят допълнително разноски в първоинстанционното производство в
размер на сумата от 426,56 лв., представляваща адвокатско възнаграждение, и на основание
чл.78 ал.1 ГПК разноски във въззивното производство в размер на сумата от 53,19 лв.,
представляваща държавна такса, и сумата от 384,76 лв., представляваща адвокатско
възнаграждение.
С оглед изхода на делото и направеното искане, на въззИ.емата страна на основание
5
чл.78 ал.3 ГПК следва да се присъдят разноски във въззивното производство в размер на
сумата от 138,29 лв., представляваща адвокатско възнаграждение.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №11019 от 11.10.2022 г., постановено по гр.д. №69924/2021 г. по
описа на СРС, ГО, 34 състав, в частта, в която И. Б. Г., ЕГН **********, адрес: гр. София,
ул. ****, е осъден да заплати на Л. Р. Х. , ЕГН **********, адрес: гр. София, ул. ****, на
основание чл.233 ЗЗД сумата от 1187,04 лв. – стойността на материалите, свързани с
извършване на ремонта на апартамента; сумата от 1472,59 лв. – стойността на труда за
извършване на ремонтни дейности, и в частта, в която И. Б. Г., ЕГН **********, адрес: гр.
София, ул. ****, е осъден да заплати на Л. Р. Х. , ЕГН **********, адрес: гр. София, ул.
****, на основание чл.78 ал.1 ГПК разноски за производство пред СРС за разликата над
сумата от 186,65 лв., и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Л. Р. Х. , ЕГН **********, адрес: гр. София, ул. ****,
срещу И. Б. Г., ЕГН **********, адрес: гр. София, ул. ****, кумулативно съединени искове
с правно основание чл.231 ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата от 1187,04 лв., представляваща
стойността на материалите, свързани с извършване на ремонт на апартамент №25, находящ
се в гр. София, ул. ****, съгласно договор за наем от 22.06.2020 г., и за сумата от 1472,59
лв., представляваща стойността на труда за извършване на ремонтни дейности в апартамент
№25, находящ се в гр. София, ул. ****, съгласно договор за наем от 22.06.2020 г.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата обжалвана част.
ОСЪЖДА Л. Р. Х. , ЕГН **********, адрес: гр. София, ул. ****, да заплати на И. Б.
Г., ЕГН **********, адрес: гр. София, ул. ****, на основание чл.78 ал.3 ГПК допълнително
сумата от 426,56 лв., представляваща разноски в първоинстанционното производство, и на
основание чл.78 ал.1 ГПК сумата от 437,95 лв., представляваща разноски във въззивното
производство.
ОСЪЖДА И. Б. Г., ЕГН **********, адрес: гр. София, ул. ****, да заплати на Л. Р.
Х., ЕГН **********, адрес: гр. София, ул. ****, на основание чл.78 ал.3 ГПК сумата от
138,29 лв., представляваща разноски във въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6