№ 1065
гр. Бургас, 16.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и осми
ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Нина Р. Моллова Белчева
при участието на секретаря Жана Авр. Кметска
като разгледа докладваното от Нина Р. Моллова Белчева Гражданско дело №
20232100101479 по описа за 2023 година
Производсвото по делото е образувано по повод исковата молба на етажните
собственици съобразно списък /л.150-151/ на Етажната собственост на сграда “Съни
Вю Саут“, находяща се в гр.Несебър, КК “Слънчев бряг“, кв.Фрегата 138,
представлявани от С. Н., в качеството й на Управител, против Е. Д. Г., ЕГН
**********, живуща в гр. С., ул. *** №**, за приемане за установено, че етажните
собственици на сградата са собственици на външен басейн, находящ се в терена,
където е построена сградата, и представляващ нейна обща част, в съответствие с
принадлежащите им части от общите части на сградата. При условията на
евентуалност се моли да бъде установено, че етажните собственици на сградата са
собственици на басейна, представляващ и станал обща част на сградата, по силата на
давностно владение, в съответствие с принадлежащите им части от общите части на
сградата.
Твърденията са, че сградата в режим на етажната собственост била построена на
адрес гр.Несебър, КК “Слънчев бряг“, кв.Фрегата 138, в имот 51500.507.500, и се
състои от жилищен комплекс от затворен тип и басейн. Сградата била построена на
основание право на строеж, отстъпено в полза на инвеститора. Правото на собственост
върху терена било прехвърлено в полза на “България пропърти вижън“ ООД. След
построяване на сградата и въвеждането й в експлоатация, отделните обекти в нея били
продадени от инвеститора, носител на правото на строеж, на трети лица. Така те са
станали собственици в режим етажната собственост.
Сочи се, че през 2021г. ответницата придобила собствеността върху терена, в
който се намира сградата, като имотът й бил възложен с постановление от ЧСИ. В
последствие тя се сдобила с констативен нотариален акт, в който било посочено, че Г.
е собственик и на построения и въведен в експлоатация през 2014г. басейн, както и на
другите подобрения и приращения в имота. Ответницата започнала да има претенции
към етажните собственици да й плащат наем за ползването на басейна. Тя влизала в
спорове с тях относно собствеността на съоръжението и пречела те да го ползват.
Ищците заявяват, че разрешението за строеж на сградата включвало и изграждането
на басейна, който в предварителните договори за продажба на апартаменти изрично
бил упоменат като обща част на сградата и при закупуване на самостоятелните обекти
1
всеки купувач бил със съзнанието, че придобива и идеална част от басейна. Това
съоръжение било функционално свързано с жилищния комплекс, понеже се
захранвало с вода от сградата, разстоянието от басейна до нея било два метра,
тоалетните се намирали в сградата, а за съблекални служели самостоятелно
обособените обекти на собственост. Затова ищците считат, че басейнът не можел да се
разглежда като самостоятелен обект, а бил обща част от комплекса. Освен това
басейнът бил изграден изцяло със средства на ЕС и бил поддържан от собствениците.
В допълнителна молба е уточнено, че придобивната давност е текла от
учредяване на правото на строеж в полза на праводателя на ищците, респ. от
въвеждането на басейна в експлоатация през 2014г., от когато етажната собственост се
е грижила за поддръжката на съоръжението, занимавала се с дезинфекцията на водата,
текущите ремонти и др.
С определение от 30.01.2024г. съдът е конституирал, на основание чл.23, ал.6
ЗУЕС, Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., като ищец по делото.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата, с който се
оспорва претенцията като неоснователна. Сочи се, че Г. е придобила правото на
собственост върху терена от своя праводател “България пропърти вижън“ ООД, в хода
на изпълнително дело, след извършена публична продан. След това, на основание
влязлото в сила постановление на ЧСИ за възлагане на имота, ответницата се е
снабдила с нотариален акт за собственост върху него. Имотът бил придобит с всички
подобрения и приращения, включително басейна. Етажната собственост до тогава
била плащала наем за ползването на имота на стария собственик и на общите събрания
бил приеман бюджет, в който се е залагал разход за наема. Сегашната управителка на
ЕС първоначално била склонна да се сключи договор за наем с ответницата, но
впоследствие променила позицията си, изразявайки становище, че Г. притежава само
земята, но не и басейна, настроила всички етажни собственици против нея и решила
да поддържа с пари на ЕС басейна за сезон 2023г. Ответницата поискала да й плащат
наем за басейна, но искането не било докладвано на ОС. Твърди се, че басейнът бил
собствен на “България пропърти вижън“ ООД, което дружество било собственик на
терена и било изградило басейна върху него, като го въвело в експлоатация. След като
дружеството е било собственик на терена, то е станало собственик и на построения
върху него басейн. Ответницата чрез публична продан е придобила имота с изградения
в него басейн. Басейнът не бил изграден въз основа на разрешението за строеж на
сградата, която е въведена в експлоатация през 2014г. с удостоверение за въвеждане в
експлоатация, без това да включва басейн. Ответницата заявява, че в поземления имот
не било налице комплексно застрояване, а имало само една сграда, ето защо имотът не
бил прилежаща площ към сградата в режим на ЕС по смисъла на § 1, т.2 ДР на ЗУЕС.
Комплексът не бил от затворен тип. Дворното място не било обща част на сградата,
тъй като собствениците на имота били различни от собствениците на самостоятелни
обекти в сградата. Собствениците на апартаменти били придобили само правото на
строеж върху терена и правото да ползват земята според предназначението на
постройката. При закупуването на апартаментите собствениците не били закупили и
идеални части от басейна. Той бил вид благоустрояване в имота, а не придаваема обща
част към жилищата. Басейнът като приращение върху терена бил придобит от
собственика на земята. До придобиване от ответницата на терена, ЕС го била ползвала
по силата на договор за наем. Басейнът не бил самостоятелен обект на правото на
собственост, поради което не можел да се придобива по давност. Не се доказвало и
осъществяване на фактическа власт върху басейна и владение в период от 10 години.
Поддържането на басейна било реализирано на договорно основание до момента, в
който ответницата била станала собственик, а след това тя се противопоставила на
ползването. Освен това владението било осъществявано от наемател и не съставлявало
давностно владение. С тези мотиви се моли исковете да се отхвърлят.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения по делото
2
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
По повод направеното възражение за липса на представителна власт на
управителя на ЕС да предявява искове, съдът се е произнесъл с определение от
22.02.2024 г., като докладвайки делото е приел, че Етажната собственост се
представлява от своя управител, упълномощен по чл.23, ал.4 от ЗУЕС съобразно т.13
от протокол от проведено Общо събрание на ЕС от 01.08.2023 г., касаещо
представителство на етажните собственици и защита интересите им по съдебни
процеси, свързани с общите части.
Видно от приложения н.а. № 64, т.ІІ, н.д.№ 239/01.03.2005 г. на нотариус Мария
Бакърджиева, Верка Иванова Иванова е продала на „Клифдейл Пропърти Холдингс
Лимитид“ правота на строеж върху УПИ ІV-591, кв.1503, понастоящем съставляващ
поземлен имот 51500.507.500, а с н.а.№ 65, т.ІІ, н.д.№ 240/01.03.2005 г. е продала на
„България Пропърти Вижън“ ООД самия поземлен имот. Съобразно представеното
разрешение за строеж № 80/11.05.2007 г., същото е издадено за изграждане в имота на
жилищна сграда за курортни нужди, с ресторант, лоби бар, фитнес салон, 3 броя
магазини за промишлени стоки в първи надземен етаж, басейн и домови ВиК връзки.
През 2014 г. било издадено удостоверение № 6/23.01.2014 г. /л.204/, с което била
въведена в експлоатация сочената жилищна сграда, като в описанието на строежа е
отпаднал басейна. За последният било издадено отделно разрешение за строеж №
115/09.11.2012 г., въз основа на отделни проекти, и е бил въведен отделно в
експлоатация с удостоверение № 209/21.10.2014 г. /л.206/.
По делото не се спори, че с влязло в сила постановление по изпълнително дело
776/2020 г. по описа на ЧСИ Ивелина Божилова, рег.№ 800 на КЧСИ, на ответницата е
възложен поземлен имот с идентификатор 51500.507.500, находящ се в КК „Слънчев
бряг“, западна част, община Несебър, с площ от 3103 кв.м., в който имот бил изграден
и процесния басейн. Безспорно е и обстоятелството, че сградата е в режим на етажна
собственост.
Спорно е между страните дали изграденият басейн има самостоятелен характер,
респективно дали е годен обект на право на собственост, като ищеца твърди, че същия
съставлява обща част на ЕС, а ответницата- че е нейна собственост по силата на
приращение.
Видно от представената скица на поземления имот с идентификатор
51500.507.500 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Несебър, като
самостоятелни обекти в този имот в кадастъра са нанесени две сгради-
51500.507.500.2- жилищната сграда, и 51500.507.500.3 с площ от 6 кв.м., с посочено
предназначение- сграда за енергопроизводство.
Съгласно заключението по извършената СТЕ басейнът е изграден въз основа на
отделно изготвени инвестиционен проект и издадени строителни книжа-
самостоятелно разрешение за строеж, протокол за откриване на строителна линия и
ниво, удостоверение за въвеждане в експлоатация. Вещото лице сочи, че в ПИ са
изградени основно застрояване- жилищна многофамилна сграда, състояща се от две
секции с допълващо застрояване- басейн, трафопост. В партера са изградени тоалетни
за общо ползване. Не било налице конструктивно свързване на басейна с жилищната
сграда, като е налице свободно застрояване, посочено и в обяснителната записка на
подобект басейн, част архитектурна. За басейнът имало отделен електромер, но
нямало отделен водомер, обслужващи консумацията на ел.енергия и вода. Намирал се
на отстояние от сградата- 5,60 м. от запад и 4,20 м. от север.
С оглед на така изложеното съдът намира, че становището на ищеца за
принадлежност на басейна към общите части на етажната собственост не може да бъде
споделено. Жилищната сграда е била въведена в експлоатация с удостоверение, в
което басейна не е бил посочен. Последният е бил въведен в експлоатация на по- късен
3
етап, въз основа на отделна документация. Видно от приложеният н.а. № 165, т.VІІ,
н.д. № 1116/2014 г., с който ищцата Е. Н. е закупила обект в ЕС, същата е придобила
ид.ч. от общите части на сградата, т.е. на етажните собственици не се е продавала и
съответната ид.ч. от земята, като изградения външен басейн не е посочен като
принадлежност към общите част на съответния обект на етажна собственост. Това
налага извод, че нито площта, нито строителната стойност на обекта басейн, така
както е нанесен в архитектурния проект, не е залегнала в ценообразуването на общите
части, съответно не може да се възприеме твърдението, че е включена в цената на
отделните обекти, закупени от етажните собственици. Този аргумент е съществен,
доколкото не може да има спор, че стойността на общите части следва да бъде
заплатена при покупката от всички етажни собственици, съразмерно на идеалната
част, принадлежаща към конкретния обект, на който те са самостоятелни собственици.
Дефиниция на общите части е залегнала в нормата на чл.38, ал.1 от ЗС и това са
земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени,
вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени,
колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените
между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините,
външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения,
главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите,
водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или
по предназначение служи за общо ползване. В случая първоначалният собственик на
земята не е придал на басейна предназначението да служи за общо ползване на
сградата, а е запазил собствеността си върху него, като впоследствие ответницата го е
придобила заедно със земята.
Съобразно разпоредбата на чл. 98 ЗС принадлежността следва главната вещ, ако
не е постановено или уговорено друго. Когато от волята на страните следва нещо
различно от горното правило, то не може да бъде приложено. В хипотеза, при която в
поземлен имот има построена сграда с жилищни функции и открит басейн,
представляващ допълващо застрояване, и собственикът прехвърли на трети лица
самостоятелни обекти от сградата, но без в договора да се сочи, че се прехвърлят и
идеални части от басейна, е налице „друго“ по смисъла на чл. 98 ЗС, което изключва
прилагането на това правило по отношение на открития басейн. В този случай
басейнът е собственост по правилото на чл. 92 ЗС на собственика на земята.
Суперфициарният собственик има правото по чл. 64 ЗС да ползва земята само
доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното
предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, не е постановено
друго. След като при придобиването на самостоятелен обект от сградата не е посочено
нищо за прехвърляне на идеални части от открития басейн, нито е предвидено
ползването му на основание чл. 64 ЗС, суперфициарният собственик няма никакви
права върху басейна. Единствено от волята на собственика на поземления имот зависи
дали той ще предназначи открития басейн за обслужване на сградата на основното
застрояване и ще прехвърли идеални части от него при прехвърлянето на
самостоятелни обекти от сградата заедно с правото на строеж, или ще запази за себе си
басейна заедно със запазване на правото на собственост върху мястото. В този смисъл
е и практиката на върховната инстанция, обективирана в решение № 50149/17.02.2023
г. по гр.д. № 829/2022 г. на ВКС, І г.о., както и определение № 2763/05.06.2024 г. по
гр.д. № 3451/2023 г. на ІІ г.о. на ВКС, постановени по реда на чл.290 ГПК.
С оглед на така изложеното съдът намира, че процесният басейн съставлява
допълващо застрояване в собствения на ответника имот и негова изключителна
собственост по смисъла на чл.92 от ЗС, а не обща част по смисъла на ЗУЕС и
принадлежност към сградата по аргумент на чл.98 от ЗС. Обектът „басейн“ е бил
реализиран от собственика на земята отделно от самата жилищна сграда, въз основа на
самостоятелно разрешение за строеж, издадено на по- късен етап, като допълващо
4
застрояване. Достъпът до басейна е самостоятелен, като същия не пречи на всеки
собственик на обект в жилищната сграда да осъществи достъпа до собствеността си.
Следва да се посочи, че към момента на изграждане на сградата през 2012 г. по делото
няма данни да е съществувала етажна собственост в нея, поради което са били
приложими разпоредбите на Закона за собствеността, а не тези на ЗУЕС. Така, съдът
намира, че процесният басейн не е бил първоначално предвиден като допълващо
застрояване към жилищна сграда в режим на ЕС, същият е съществувал в собствения
на праводателя на ответника поземлен имот към датата на възникване на ЕС, като
ищците- етажни суперфициарни собственици са придобили чрез деривативен способ
права в обема, притежаван от праводателя им, а именно- самостоятелни обекти в
сграда и прилежащи ид.ч. в общите части от сградата, но не и права върху басейна и
поземления имот.
Не може да бъде споделено и становището за придобиване на басейна по
давност, въведено като евентуално основание за придобиване на собствеността. Сочи
се, че считано от 21.10.2014 г., когато басейна е бил въведен в експлоатация, е
започнал да тече давностен срок за придобиването му от етажните собственици.
Производството обаче е образувано на 21.08.2023 г., т.е. не е бил изтекъл изискуемия
от закона 10-годишен срок, като в исковата молба не са наведени твърдения за
добросъвестно владение. Независимо от посоченото по делото не се ангажираха
доказателства, от които да се следва извода за наличие на явно, необезпокоявано
владение и своене от страна на етажните собственици. Напротив в исковата молба се
сочи, че ответницата от момента на придобиване собствеността върху имота,
съответно на басейна, през 2021 г. била предявявала претенции за заплащане на наем,
т.е. явно се е противопоставяла на ползването му, поради което не може да се приеме,
че владението на етажните собственици е било необезпокоявано.
С оглед на гореизложеното следва да бъде отхвърлен и предявения в условията
на евентуалност иск.
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, следва да се уважи
искането на ответницата за присъждане на сторените разноски. В случая единствено се
претендира адвокатско възнаграждение. Видно от приложеният договор за правна
помощ, Г. е заплатила сумата от 5000 лв. възнаграждение на процесуалния си
представител, която следва й бъде присъдена.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на етажните собственици на Етажната собственост на сграда
“Съни Вю Саут“, находяща се в гр.Несебър, кк.“Слънчев бряг“, кв.Фрегата 138,
предсдтавлявана от С. Н., в качеството й на Управител, и конституирания в хода на
производството етажен собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на **********
г., против Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул. *** №**, за приемане за
установено, че етажните собственици на сградата са собственици на външен басейн,
изграден в ПИ с идентификатор 51500.5.7.500, с адрес на имота- гр. Несебър, КК
Слънчев бряг- запад, на площ от 3103 кв.м., в който е построена сградата, като
представляващ обща на етажната собственост част, в съответствие с принадлежащите
им части от общите части на сградата.
ОТХВЪРЛЯ предявения при условията на евентуалност иск на етажните
собственици на Етажната собственост на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в
гр.Несебър, кк.“Слънчев бряг“, кв.Фрегата 138, представлявана от С. Н., в качеството й
на Управител, и конституирания в хода на производството етажен собственик Е. А. Н.,
гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., против Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща
в гр. С., ул. *** №**, за приемане за установено, че етажните собственици на сградата
5
са собственици на външен басейн, изграден в ПИ с идентификатор 51500.5.7.500, с
адрес на имота- гр. Несебър, КК Слънчев бряг- запад, на площ от 3103 кв.м., в който е
построена сградата, въз основа на давностно владение, в съответствие с
принадлежащите им части от общите части на сградата.
ОСЪЖДА етажните собственици на Етажната собственост на сграда “Съни Вю
Саут“, находяща се в гр.Несебър, кк.“Слънчев бряг“, кв.Фрегата 138, представлявана
от С. Н., в качеството й на Управител, и конституирания в хода на производството
етажен собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., да заплатят
поравно на Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул. *** №**, сумата от 5000 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Апелативен съд-
гр.Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
6