Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. София, 30.06.2022г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГО, 23 с-в, в съдебно заседание на десети юни през две хиляди двадесет и втора година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА
при участие на секретаря Ива И. като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 8563 по описа на СГС за 2019 година, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявени са искове с правно
основание чл. 26, ал. 2 (привидни сделки) от ЗЗД и в условие на евентуалност
иск с правно основание чл. 26, ал.1 (противоречие с добрите нрави) от ЗЗД.
ИЩЕЦЪТ- Ц.Б.Н., ЕГН **********, чрез процесуалния си
представител адв. Л.Ю.Д.-САК, твърди, че е дъщеря на Б.В.Н.,
починал на 14.04.2019 г. в гр.София и негов единствен наследник по закон. Излага,
че при откриване на наследството на Б.В.Н.е установила, че същият се е
разпоредил приживе с цялото си имущество, като е сключил две последователни прехвърлителни сделки досежно
единствените имоти, за които знае. Твърди, че двете сделки са нищожни поради
симулация, евентуално противоречие с добрите нрави. Ищецът навежда, че на
04.12.2009г. с Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 123, том 2, per. № 6536, дело № 295 от
2009 г. на нотариус рег. № 438 на НК, наследодателят й Б.В.Н.продал на К.Л.С.
следния свой собствен недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 61, находящ
се на първи етаж над партера в сградата на бул,
"******, в гр. София, а съгласно удостоверение за данъчна оценка и блок №
6, вх. "В", състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня, клозет и
други сервизни помещения, със застроена площ 90.12кв.м. при съседи: запад, -
апартамент № 62 на А.Т.С., изток-апартамент № 33 на Ц.А.Т.,***, север -
пешеходна пътека, заедно с мазе № 71 в сутерена на вход "В", при
съседи: изток-мазе № 69 на Н.и Н.Д., запад-мазе № 70 А. ***, север-коридор,
заедно с принадлежащите им 0.693/100
идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от
отстъпеното право на строеж върху държавна земя, представляваща парцел първи от
квартал 278, местността "Разсадника-Коньовица-Три кладенци/ по описа на
гр. София, при съседи: изток-ул. „Ник. Шопов", запад- бул. „Конст. Величков", юг-ул. „Дим. Желязков", север
пешеходна пътека с идентификатор 68134.306.356.1.61. Твърди, че с втора поредна
сделка на 04.12.2009 г. с Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 124,
том 2, per. № 6538, дело №296 от 2009 г. на нотариус рег.№ 438 на
НК наследодателят ѝ Б.В.Н.е извършил продажба в полза на ответника К.Л.С.
следния свой собствен недвижим имот: ГАРАЖ № 11, находящ
се в гр. София, в приземието в сградата на бул. "******, със застроена площ
26.09 кв.м, при съседи: изток-гараж № 26 на С.и М.П., запад-гараж № 12 на
Виолета Б.П.,***, "Дим.Желязков", север - детска занималия, заедно с
принадлежащите му 0.206/100 идеални части от общите части на сградата и толкова
идеални части от отстъпеното право на строеж върху държавна земя,
представляваща парцел първи от квартал 278 /двеста седемдесет и осем/,
местността "Разсадника-Коньовица-Три кладенци" по плана на гр. София,
при съседи; изток-ул," Ник.Шопов"
запад-бул. "Конст. Величков", юг-ул.
"Дим.Желязков", север- пешеходна пътека самостоятелен обект с
идентификатор 68134.306.356.1.167. Излага, че в цитираните нотариални актове е
посочено, че продажната цена на продаваемия недвижим имот възлиза на сумата от
40 000 лева за апартамента и 10 000 лв. за гаража, като е отбелязано, че сумата
е получена от продавача преди подписването на нотариалния акт, без да е
посочено конкретно нито кога, нито как е извършено плащането от страна на
купувача. Сочи, че това е в противоречие с всякаква житейска логика и
практиката при извършването на реални покупко-продажби на недвижими имоти, при
които плащането на продажната цена се извършва след изповядване на сделката и
подписването на нотариалния акт. Намира, че това говори за симулативност
на сключените сделки. Ищцата излага, че, видно от съдържанието на горецитираните нотариални актове, данъчната оценка на
Апартамент № 61 към датата на сделката е била в размер на 78 760.90 лв., а на
продаваемия гараж № 11 - 19 497.10 лв. Съответно твърди, че и двете прехвърлителни сделки са извършени за цена два пъти
по-ниска от размера на данъчните оценки. Посочва, че е възложила оценителна
експертиза, от заключението на която е станало видно, че пазарната стойност на
двата недвижими имоти е както следва: Апартамент № 61 - 147 529.14 лв. и Гараж
№ 11 - 25 626.12 лв. Освен това излага, че от датата на гореописаните сделки до
14.04.2019 г. - смъртта на продавача Николов, същият не е предавал владението
върху продадените от него недвижимите имоти на купувача К.Л.С.. Той е живял и
ползвал прехвърлените от него имоти заедно с М.Н., с която е живял във
фактическо съжителство, а купувачът никога не се е легитимирал като собственик
на имотите и не е искал владението върху тях. Излага, че от своя родственица е
разбрала, че сделките са направени единствено е цел да се създаде привидност,
че имотите са собственост на друго лице, а не на наследодателя, тъй като
последният се притеснявал, че поради някаква причина трети лица можели да
предявят претенции към тях. Именно поради това твърди, че наследодателят й е
избрал да сключи сделките със своя близък приятел, като и двамата не са целели
действително да се прехвърлят правата върху имотите. С оглед изложеното намира,
че пасивното поведение на купувача и фактът, че в продължение на години не се
променило фактическото положение по ползване на имотите, явно говори за
абсолютно симулативния характер на процесиите сделки.
Посочва, че сделките са нищожни и поради противоречие с добрите нрави, тъй като
е налице явна нееквивалентност на насрещните престации.
ОТВЕТНИЦИТЕ -Р.А.С., ЕГН ********** и К.Л.С., ЕГН **********
/съпрузи по време сключването на сделките/, чрез упълномощения си представител
адвокат С.Й. оспорват предявените искове. Излагат, че продажната цена е
заплатена, което е удостоверено с нотариалните актове. Освен това излагат, че
след изповядването на сделките наследодателят на ищцата не е ползват изцяло
имотите, а е ползвал само направени от него преди сделките преустройства,
довели до образуването на нещо като малък мезонет, включващ гаража и една от
стаите в апартамента. Оспорват и твърденията на ищеца за пасивно поведение от
тяхна страна след изповядването на сделките. В тази връзка излагат, че са
направили освежителен ремонт на апартамента, сменили са дограмата, декларирали
са имотите и са плащали данък за тях. Освен това редовно са посещавали същите,
както с цел да проверят имуществото си, така и защото се грижили за
наследодателя на ищцата, който не бил в добро здраве. Посочват и че ищцата не е
ангажирала никакви доказателства за твърдението си, че страните по сделките не
са имали намерение да настъпят правните последици по тях. Оспорват и иска с
правно основание чл. 26, ал.1 (противоречие с добрите нрави), като посочват, че
цените, за които са продадени недвижимите имоти, са съобразени с тяхното състояние
към онзи момент. Последните са имали нужда от сериозни ремонтни дейности. Освен
това цената била определена като за близък приятел, тъй като те били
дългогодишни приятели с наследодателя на ищцата и били в много близки
отношения, като освен това винаги се грижели за него предвид здравословните му
проблеми.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и доказателствата по делото приема за
установено от фактическа страна следното:
Представен е договор от 04.12.2009 г. за
покупко-продажба на недвижим имот, съдържащ се в Нотариален акт № 123, том 2,
рег. № 6532 нот. дело № 295/2009 г., сключен между Б.Н./продавач/
и К.С. /купувач/ с предмет апартамент № 61 с адрес: гр. София, бул. „******,
вх. В, ет. 1, ап. 61 при данъчна оценка на имота 78 760, 80 лв. Купувачът
е заявил, че продажната цена от 40 000 лв. е платил на продавача преди
сключването на договора. Продавачът е поел задължението да предаде владението
на имота в деня на сключване на договора - 04.12.2009 г.
Към исковата молба е представен договор
от 04.12.2009 г. за покупко-продажба на недвижим имот, съдържащ се в Нотариален
акт № 124, том 2, рег. № 6538, нот. дело № 296/2009
г., сключен между Б.Н./продавач/ и К.С. /купувач/ с предмет гараж № 11 с адрес:
гр. София, приземието в сградата на бул. „****** с площ 26, 09 кв.м. и данъчна
оценка на имота 19 497, 10 лв.
Продавачът е запазил право на ползване върху имота безсрочно. Купувачът е
заявил, че цената от 10 000 лв. е платена от него преди сключването на
договора.
Според Удостоверение за наследници с
изх. № РВЕ19-УГ01-3990/25.04.2019 г., издадено от район „Възраждане“, СО,
ищцата Ц.Б.Н. е единствен пряк наследник на Б.Н.. Съгласно Удостоверение с изх.
№ РКС19-ГР94-1681/19.07.2019г., издадено от район „Красно село“, СО съпругата
на К.С. е Р.С..
В епикриза от 16.04.2018
г. от МБАЛСМ „Н.И. Пирогов“ ЕАД е посочено, че пациентът е получил фрактура на
дясното бедро и е извършена оперативна интервенция. На 29.05.2008 г. Б.Н.е
постъпил в клиниката по артроскопска травматология на
Военномедицинска академия, където е претърпял операция на десния крайник – Епикриза от 02.06.2008 г. на ВМА. Според Експертно решение №
1497/15.08.2008 г., Втора МБАЛ, гр. София, Б.Н.е диагностициран
с кокартроза (артроза на
тазобедрената става). Като общи заболявания са посочени: язва на стомаха,
захарен диабет, хипертония, лобална спондилоза и лезия на перенеус в дясно. Призната му е 72 % инвалидност. През 2011
г., след преглед пред ТЕЛК за същото заболяване, му е призната 93 %
инвалидност. В Епикриза от 19.07.2013 г. от Четвърта
МБАЛ, гр. София е посочено, че пациентът Б.Н.е лекуван от хронична изострена сърдечна
недостатъчност. През месец август 2014 г. наследодателят на ищцата е постъпил в
кардиологичаното отделение на МБАЛ „Софиямед“ АД с диагноза: нестабилна стенокардия-акцелерирала,
микроваскуларна болест – Епикриза
от 22.08.2014 г. В епикриза от 30.10.2014 г. на
отделение по урология, Пета МБАЛ ЕАД, гр. София е посочено, че пациентът Б.Н.страда
от: стриктура урутре. секцио алта, тунелизацио уретре, цистома. В епикриза от 28.10.2015 г. на същото лечебно заведение,
отделение по еднокринология и болести на обмяната е
посочено заболяване от захарен диабет, тип 2. На 07.03.2016 г. било извършено
рентгеново изследване на дясна тазобедрена става в медицински център „Полимед“ АД. Състоянието е след метално еднопротезиране
на дясната тазобедрена става с изразена нехомогенна преустройка
на структурата на фемура и метална фиксация на нивото на големия трохантер.
На 13.02.2015 г. било сключено
споразумение между „Топлофикация София“ АД и К.С. за уреждане неизплатени
задължения по отношение доставена до недвижим имот с адрес: гр. София, бул. „******,
вх. 3, ап. 61 топлинна енергия. По отношение на същия имот била сключена
застраховка за дома с № на полицата 22191763710/27.03.2017 г. между ЗАД „Б.В.И.Г.“
и К.С.. На 17.10.2017 г. със заявление № 10437 от К.С. застрахователят е
уведомен, че в имота е възникнало застрахователно събитие – спукване на тръби.
На 18.10.2018 г. е подписан протокол между К.С. и представител на
застрахователя за събитието. На 26.03.2018 г. между същите страни е сключена
нова застраховка по отношение на същия имот – Застрахователна полица №
22191898893.
Към отговора на ответника К.С. са
представени също така: приходни квитанции от 09.12-2003 г., от 27.02.2018 г.,
от 27.03.2017 г., 03.05.2019 г., касова бележка от 08.03.2018 г. за заплатени
местни данъци и такси за процесния апартамент.
Приложени са касови бонове от „Г.С.“ ООД за покупки на материали за
довършителни работи, закупени през м. януари и м. февруари 2017 г.
По делото е изслушана СТЕ, според чието
заключение процесният апартамент е тристаен,
непреходен, разположен непосредствено над партерните гаражи. Достъпът до
апартамента се осъществявал от стълбището на блока. Пред вратата на южната стая
била монтирана допълнителна врата и която преграждала достъпът до тази стая.
Откъм южната част на апартамента имало голям балкон, който бил преграден по
цялата ширина, по оста на преградната стена между дневната и стаята, с врата от
плоскости без дръжка, при което били обособени два отделни балкона – към
дневната и към южната стая. Под тази стая бил разположен и процесният
гараж, до който можело да се стигне чрез специално направена стълба от южната
стая, съответно част от балкона или през двора, откъдето имало и гаражна врата.
Самият гараж бил преустроен с антре и стая с кухненски бокс в дъното, съдържащ
алпака, еднокоритна и кухненски шкафове. От него се
влизало в малка баня с тоалетна. Вещото лице е заключило, че в част от
апартамента и в гаража било извършено преустройство, за което липсвали каквито
и да е строителни книжа. В кухнята била направена обшивка от дървен сачак по стените. В банята имало видимо изкърпване между
сифона и вертикалните щрангове на ВиК
инсталацията. Стените били със стара фаянсова облицовка. С изключение на
прозорците на южната стая всички останали били с подменена с ПВЦ дограма със
стъклопакет. Вещото лице е заключило, че въпреки захабените настилки и
облицовки, жилището било поддържано, а в него били направени следните
подобрения: подменена била цялата дограма на прозорците, с изключение на
дограмата на южната стая, балконът на кухнята бил остъклен с ПВЦ дограма,
подменена била канализационната тръба в банята, свързваща подовия сифон с
вертикалния щранг, като над подменената тръба
участъкът бил изкърпен с циментова замазка, но не били поставени нови подови
плочи; в дневната и в северната стая по стените била направена гипсова
шпакловка, боядисана с бял латекс. В гаража била направена настилка от теракот и облицовка от дървен сачак.
В банята настилката била от мраморни плочи и облицовка от стар фаянс.
Преградената част от южната стая, до която има достъп от гаража, не показвала
видими белези от ремонтни дейности, тъй като подовата настилка и тапетите по
стените били стари и захабени. Единствените нови подобрения в гаража били
монтираната врата и витрина от ПВЦ дограма.
Според писмо с изх. №
ДВ20-Ди11-4011/09.03.2020 г. на дирекция Общински приходи, СО лицето Константин
С. е декларирал на 15.01.2010 г. процесните
апартамент и гараж на свое име.
Според изслушаната и приета по делото
СОЕ пазарната цена на процесния апартамент към
октомври-ноември 2009 г. е 65 562, 30 евро (128 228, 71 лв.), а на
гаража за периода 09. – 12. 2009 г. - 8 453, 16 евро (16 532, 94 лв.).
В о.с.з. вещото лице е посочило, че при отдалеченост на гаража и апартамента
цената би била друга, но е използван метод, който да преодолее оскъдността на
информация за цените през есента на 2009 г. В експертизата не е взето предвид,
че двата имота са свързани помежду си, както и данъчната им оценка. Наличието
на циганска махала в конкретния район не е отразено в конкретната експертиза,
но е отразено в цените на имотите, които са взети като база за определяне на
заключението.
Според заключението на допълнителна СТЕ
при отчитане намиращото се наблизо гето, запазеното право на ползване на
гаража, то пазарната цена на апартамента към 2009 г. е 58 235 лв., а на
гаража 10 010 лв.
По делото е изслушана и приета повторна
СТОЕ, в която вещото лице е посочило, че окончателната пазарна стойност на
апартамента към 04.09.2009 г. възлиза на 75 098 евро (146 879 лв.),
на гаража на 9 629 евро (18 833 лв.), а след приспадане на запазеното
право на ползване на 14 888 лв.
Изслушани са свидетелските показания на В.И.–
роднина на ищцата. Свидетелката сочи, че познава наследодателя ѝ от
времето на придобиването на имотите. Твърди, че гаражът никога не е използван
като гараж, тъй като малко време след придобиването му е извършено неговото преусторойство (поставяне на парно отопление, кухня,
тоалетна) и той е свързан с апартамента над него посредством стълба.
Извършеното описание е плод на лични впечатления, тъй като с праводателя на ищцата свидетелката е имала близки взаимоотношения
и често са си гостували, но понеже бил трудно подвижен се налагало, когато той
идвал при нея да слиза в колата му и там да се провеждат срещите. Именно в
гаража живеел Б.Н.. В годините преди смъртта му жилището се отдавало под наем и
е имало наематели в имота, но не ги е виждала, а други хора не са предявявали
претенции за него. С Б.Н.живеела по-млада от него жена, която се грижела за мъжа
и се занимавала с наема на жилището. Дограмата била подновена от Б.Н.за нуждите
на наемателите с цел същите да бъдат доволни от жилището. Не знаела за
продажбата на имотите, но била запозната със здравословното състояние на
роднината си, което се влошило в последните десет години преди смъртта му и се
проявявало в диабет, сърдечно заболяване, трудна подвижност поради проблеми с
тазобедрената става, за лекуването на която се подложил на две операции. Лично
го придружавала за операция на очите. Медицинските разходи за здравето си
покрил чрез продажбата на златни накити и ловни оръжия. Не ходел по почивки,
нямал луксозни предмети, водел скромен живот. Твърди, че ответникът К.С. и Б.Н.били
първи братовчеди. Била засичала ответника при него, но не знаела той да е
полагал грижи за роднината си.
По делото е разпитан и свидетелят Б.Х.–
брат на ответника К.С., който заявява, че познавал Б.Н.от 1980 г., тъй като са
първи братовчеди. Знаел, че брат му К. се грижел през цялото време за Борис,
който живеел в гаража и апартамента, уредил му социален патронаж, ходел при
него, а когато бил в чужбина, свидетелят минавал да го наглежда. Знаел, че Б.Н.имал
дъщеря, но никога не я е виждал, разбрал за нея наскоро. Знаел и за жена, с
която праводателят на ищцата живеел на семейни
начала, но рядко я виждал, освен един път, когато дошла при тях, но
впоследствие се качила в апартамента горе. След продажбата на брат му Б.Н.останал
да живее в апартамента. Свидетелят разбрал за продажбата година, година и половина преди смъртта на Б.Н.. В самото жилище
ответникът К.С. правел ремонти, шпакловки, смяна на кухненското оборудване,
дограмата, остъклението на балкона.
Според показанията на свидетеля З.В.–
приятел от детинство на страните по продажбеното правоотношение, Б.Н.и К.С.
били добри приятели, готови да си помагат едни на други. Ходил в апартамента и
знаел за преградната стена. Знаел, че собственикът иска да го продаде, но
лошата локация и състоянието на жилището го правели почти непродаваемо. Знаел,
че Б.Н.поради това го продал на братовчед си, макар и да бил предлаган и на
самия свидетел. Причината за продажбата на двата имота била необходимостта от
финансови средства по повод на две претърпени операции. К.С. се грижел изцяло
за братовчед си, носел му храна в дома му, придружавал го на разходки през
съботно-неделните дни. Свидетелят не е виждал М., приятелката на Б.Н., в
апартамента, но само на пазара, където продавала. Тя самата била от населено
място около София. Знаел за договорка между двамата братовчеди продавачът Б.Н.да
остане да живее в жилището до края на живота си.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна
следното:
Исковете, с които съдът е сезиран, са предявени в условията
на евентуалност. Съдът не е обвързан от заявената в исковата молба
последователност на основанията за нищожност, тъй като съществуването на някой
от пороците изключва или поглъща останалите (в този смисъл – Решение №
97/08.02.2013 г. по т. д. № 196/2011 г., ВКС, I т. о. о Определение №
494/05.08.2011 г. по ч. гр. д. № 267/2011 г., ВКС, ІV г. о.). Поради което
по настоящето дело следва първо да бъде разгледан искът за нищожност на
договорите поради противоречие с добрите нрави (тъй като симулацията предполага
наличието на формално валиден договор, чийто порок се изразява в
несъответствието между манифестираните и действително целените от страните
негови правни последици).
По предявените искове за прогласяване нищожността на
договорите поради противоречие с добрите нрави.
Добрите нрави са неписани обществено значими правила, които
са установени в обществото от неговите членове и които съществуват като
принципи, а страните съобразяват при сключваните от тях съглашения. Един от
тези принципи е този за еквивалентност на престациите,
но при неговата преценка съдът взема предвид принципа за свобода на
договарянето и решението му не може да се ограничава само до размера или обема
на престациите, а следва да се вземат предвид и
всички други обстоятелства по делото.
От съдържанието на Нотариален акт № 123, том 2 по нот. дело № 295/2009 г. се установява, че продажната цена
на апартамента е 40 000 лв. при данъчна оценка в размер на 78 760, 90
лв., а пазарната стойност по метода на пазарните аналози е в размер на
58 235 лв. като се отчита, че към 2009 г. в непосредствена близост е имало
незаконно гето и отчитайки извършените ремонтни дейности, които са довели до
свързаност на апартамента с гараж, върху който има учредено право на ползване.
Според другата експертиза, която използва своето заключение метода на
сравнителните продажби пазарната стойност на апартамента към 09.2009 г. е
146 879 лв. Тази експертиза обаче не взема предвид вече посочените
допълнителни критерии при преценка. Липсата на еквивалентност на престациите означава драстично несъответствие на
размененото, което обуславя нетърпимост на договорната връзка между страните с
оглед изискването за честност и почтеност. По делото се установи, че платената
за апартамента сума е в два и половина пъти по-ниска от пазарната цена, но съдът
следва да основе своята преценка на действителната обща воля на страните,
взаимната връзка на уговорките и на обстоятелствата, при които е сключен
договорът.
Към 2009 г. апартаментът се е намирал в непосредствена
близост до незаконна ромска махала, което е създавало несигурност в купувачите
на жилища в района. От друга страна жилището, макар и поддържано, е било със
захабено подово покритие и стари тапети. Свидетелят З.В.сочи, че апартаментът е
бил практически непродаваем поради посочените по-горе обстоятелства. От друга
страна платената цена не е и наполовина по-ниска от тази по данъчната оценка.
Законодателят допуска, че цената на един недвижим имот по волята на страните
може да бъде дори по-ниска от данъчната оценка (арг.
от ЗМДТ и ЗННД).
Същевременно следва да се има предвид и това, че имотът е
свързан след преустройство с друг, върху който има запазено право на ползване.
Не следва да се подценяват и близките родствени връзки между страните по
сделката, при които именно на помощта ответника е разчитал прехвърлителят.
По отношение на продажбата на гаража на стойност по сделката
в размер на 10 000 лв. при данъчна оценка от 19 497, 10 лв. и пазарна
цена, отчитаща запазеното доживотно право на ползване в размер на 14 888
лв. или 16 532, 94 лв. по първата експертиза, липсва съществено отклонение
между платеното и реалната цена, поради което не се касае до нарушение на
добрите нрави.
С оглед горното съдът приема, че отклонението от обичайната
продажна цена е оправдано, а оттук и че уговорените клаузи съответстват на
установените в обществото норми на поведение и общоприетия морал.
По предявените искове за прогласяване нищожността на
договорите поради привидност.
По отношение иска с право основание чл.
26, ал. 2 ЗЗД следва да се посочи, че привидната сделка предполага валидно
извършено изявление, което по съдържание и изискуема от закона форма отговаря
на нормативните изисквания, но участващите в сделката лица правят уговорка
помежду си, че не желаят правните последици от сделката. Целта е създаването на
едно несъответстващо на действителността състояние пред трети лица, които да
повярват, че сключената сделка е породила правните си последици. Когато
страните не желаят настъпването на каквито и да е последици е налице абсолютна
симулация, а когато искат да се породят последиците на друг вид сделка се касае
за относителна симулация.
В исковата молба са наведени твърдения съотносими с абсолютната симулация, а именно, че
продажбените правоотношения са с цел да се създаде заблуда в третите лица, че
между страните действително е прехвърлена собствеността върху двата имота с цел
продавачът Б.Н.да се предпази от недобросъвестни трети лица, които да предявят
претенции срещу него по отношение на тях.
Безспорно между наследодателят на ищцата
и ответника К.С. са сключени два договора за продажбата на процесните
апартамент и гараж. По своята правна природа тези договори са транслативни, комутативни, каузални и възмездни. Аргумент
за възмездния характер на договора е задължението на купувача да плати цената и
да получи вещта - чл. 200, ал. 1 ЗЗД. Без тази разпоредба съглашението би се
превърнало в дарствено. Не така стои въпросът с
момента на заплащането, което трябва да стане едновременно с предаването на
вещта и на мястото, където то се извършва
– чл. 200, ал. 2 ЗЗД. То е установено в интерес на кредитора и би могло да бъде
пренебрегнато от страните, ако има изрична уговорка между тях. Плащането на
цената може да стане и преди и след предаването на вещта. Допълнителен аргумент
в тази насока е обстоятелството, че при договори
за прехвърляне на собственост и за
учредяване или прехвърляне на друго вещно право върху определена вещ
прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор, без да е нужно да се предаде вещта –
чл. 24, ал. 1 ЗЗД. Поради това се явява неоснователно възражението, че
платената предварително цена е индиция за симулация
на договора за продажба.
По същия начин следва да се прецени и
аргументът, че оставането на праводателят на ищцата
във вече продадените имоти е косвено доказателство, че страните не са желали
продажбата на имотите. От доказателствата по делото се установява, че Б.Н.е
имал сериозни проблеми със здравето си отпреди продажбата през 2009 г. на двата
имота, изразяващи се в травматично увреждане на дясната тазобедрена става,
хипертония и диабет – епикриза от 16.04.2008 г.,
МБАЛСМ „Н. И. Пирогов“ ЕАД, както и от свидетелските показания на В.И..
Изпитвал е затруднения в придвижването си според свидетелката И., когато е
идвал на гости при нея срещите са се провеждали в колата му. Въпреки наличието
на автомобил, гаражът към жилището не се използвал по предназначение, а след
покупката на имота бил преустроен в положението, отразено и от СТЕ, тъй като
собственикът му бил трудноподвижен. Установява се, че
свидетелят е бил пенсионер, претърпял е множество операции през годините и
здравословното му състояние се е влошило. От друга страна и тримата свидетели
са непротиворечиви, че между продавача и купувача съществувала роднинска връзка
и че двамата били в много добри отношения, при които липсвал какъвто и да е
конфликт. При така установеното следва да се приеме, че оставането на Б.Н.в
жилището му след продажбата е израз на добра воля на купувача и акт на хуманно
отношение, а не косвено доказателство за нежеланието на страните сключеният
помежду им договор за покупко – продажба да не породи
правните си последици. Установява се от свидетелските показания на З.В.и , че купувачът се е грижел за роднината си
през годините и е ангажирал и трето лице (един от свидетелите) в грижите,
когато той отсъствал от страната. Освен това е видно от представените разходо-оправдателни документи, че К.С. е заплащал данъците
за имота, купувал е строителни материали (латекс за вътрешно боядисване, кит,
гвоздеи, маламашка и др.), предназначени именно за подобрения, които са
констатирани от вещото лице в имота. Не може да не се акцентира, че
свидетелските показания безпротиворечиво сочат, че праводателят по договорите е живял приоритетно в гаража, а
не в апартамента, което освен в своето здравословно оправдание има и
нормативно, тъй като при продажбата на гаража той е запазил правото си на
ползване върху него до живот - Нотариален акт № 124, том 2, нот.
дело № 296/2009 г.
Предвид представеното по делото писмо с
изх. № ДВ20-Ди11-4011/09.03.2020 г. на дирекция Общински приходи, СО, от което
е видно, че К.С. се е представил за собственик на имотите и съобразно
сключеното между него и „Топлофикация София“ ЕАД споразумение от 13.02.2015 г.,
се явява неоснователно твърдението в исковата молба, че той никога не се е
легитимирал като собственик на имотите. Свидетелите В.и Х.посочват, че К.С.
често ходел в жилището. Обстоятелството, че са извършени ремонти дейности от
купувача също е косвено доказателство, че той възприема имота като свой. Освен
това е сключвал договори за застраховка на недвижимия имот, което демонстрира
неговата загриженост и ангажираност по отношение на същия.
По разноските:
При този изход на делото на ищцовата страна не се дължат разноски. За пълнота следва да
се посочи, че искането за съдебни разноски е направено едва в писмената защита
с представянето на списък, което го прави недопустимо предвид настъпилата
процесуална преклузия – т. 11 от Тълкувателно решение
№ 6/2012 г., ОСГТК на ВКС.
Ответниците
са представили договор за правна защита №869765/05.03.2020 г. (л.137), в който
е вписано, че дължимата от тях на адвоката сума за процесуално представителство
е в размер на 3 500 лв. От представения в проведеното на 10.06.2022 г.
о.с.з. списък на разноски по реда на чл. 80 ГПК се претендират сумите: 500 лв.
– депозит за СТЕ, 250 лв. – депозит за допълнителна СТЕ и 3 500 лв. –
адвокатски хонорар, които на основание чл. 78, ал.3 ГПК следва да бъдат
присъдени на ответниците.
Водим от горното, Софийски
градски съд
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Ц.Б.Н., ЕГН **********,***,
срещу К.Л.С., ЕГН ********** и Р.А.С., ЕГН **********, двамата със съдебен
адрес: ***, обективно евентуално съединени искове за прогласяване нищожността
на:
Договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 04.12.2009 г., оформен в Нотариален акт № 123,
том II, рег. № 6536, дело № 295/2009 г. на нотариус с регистрационен № 438, на АПАРТАМЕНТ № 61 /шестдесет и едно/, находящ се на първи етаж над партера в сградата на бул, "****** /сто шестдесет и пет/, в гр. София, а
съгласно удостоверение за данъчна оценка и блок № 6 /шест/, вх. "В",
състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня, клозет и други сервизни помещения,
със застроена площ 90.12 /деветдесет цяло дванадесет стотни/ кв.м. при съседи:
запад, - апартамент № 62 на А.Т.С., изток-апартамент № 33 на Ц.А.Т.,***, север
- пешеходна пътека, заедно с мазе № 71 /седемдесет и едно/ в сутерена на вход
"В", при съседи: изток-мазе № 69 на Н.и Н.Д., запад-мазе № 70 А. ***,
север-коридор, заедно с принадлежащите им 0.693/100 /нула: цяло шестстотин
деветдесет и три хилядни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и
толкова идеални части от отстъпеното право на строеж върху държавна земя.
представляваща парцел I /първи/ от квартал 278 /двеста седемдесет и осем/,
местността "Разсадника-Коньовица-Три кладенци/ по описа на гр. София, при
съседи: изток-ул. „Ник. Шопов", запад- бул. „Конст.
Величков", юг-ул. „Дим. Желязков", север пешеходна пътека с
идентификатор 68134.306.356.1.61. и на
Договор за покупко-продажба на недвижим имот от
04.12.2009 г. оформен в Нотариален акт за
продажба на недвижим имот №124, том 2, per. № 6538, дело №296 от
2009г. на нотариус рег.№ 438 на НК за ГАРАЖ № 11 /единадесет/, находящ се в гр. София, в приземието в сградата на бул.
"****** /сто шестдесет и пет/, със застроена площ 26.09 /двадесет и шест
цяло девет стотни/ кв.м, при съседи: изток-гараж № 26 на С.и М.П., запад-гараж
№ 12 на Виолета Б.П.,***, север - детска занималия, заедно с принадлежащите му
0.206/100 /нула цяло двеста и шест хилядни върху сто/ идеални части от общите
части на сградата и толкова идеални части от отстъпеното право на строеж върху
държавна земя, представляваща парцел I /първи/ от квартал 278 /двеста
седемдесет и осем/, местността "Разсадника-Коньовица-Три кладенци" по
плана на гр. София, при съседи; изток-ул."Ник.Шопов" запад-бул.
"Конст. Величков", юг-ул. "Дим.Желязков",
север- пешеходна пътека поради накърняване на добрите нрави, на
основание чл.
26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД и поради привидност
на основание чл. 26, ал. 2, предлож. пето от ЗЗД
ОСЪЖДА Ц.Б.Н. ЕГН **********,***, да заплати на К.Л.С., ЕГН ********** и Р.А.С.,
ЕГН **********, двамата със съдебен адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК следните суми: 500 лв. – депозит за СТЕ, 250 лв. – депозит за допълнителна
СТЕ и 3 500 лв. – адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва пред Апелативен съд – София в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните
ПРЕДСЕДАТЕЛ: